P U T U S A N

No.305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel.

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata pada tingkat pertama, telah menjatuhkan Putusan sebagai tersebut di bawah ini dalam perkara a n t a r a :

ICHWAN SUSILO, Warga Negara Indonesia, beralamat di Villa Pamulang Blok CF-4/22, Pondok Benda, Tangerang, Indonesia, yang dalam hal ini memilih domisili hukum di Kantor kuasanya RENIUS ALBERT MARVIN, S.H., dari Kantor Hukum ALBERT MARVIN & CO. yang beralamat di Plaza ASIA (dh. Plaza ABDA), Lantai 9, Jl. Jenderal Sudirman Kav. 59, Jakarta Selatan 12190, Indonesia, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 3 Desember 2013 untuk selanjutnya disebut sebagai “Penggugat”;

Melawan :

1. JIMMY M. P. JOHANES, Warga Negara Indonesia, beralamat di Jl. KH. Hasyim Ashari No. 125-11/14, RT 017, RW 008, Kel. Cideng, Kec. Gambir, Jakarta Pusat, Indonesia. Sekarang tidak diketahui domisili yang jelas, baik didalam maupun diluar wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tergugat I”);

2. RONALD SOETRISNO, Warga Negara Indonesia, beralamat di Jl. Gedung Hijau V/48, RT 002, RW 013, Kel. Pondok Pinang, Kec. Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tergugat II”);

3. PT. BANK OCBC NISP, TBK., berkedudukan dan berkantor pusat di Jakarta, beralamat di Bank OCBC NISP Tower, Jl. Prof. Dr. Satrio Kav. 25, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tergugat III”);

(Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III secara bersama-sama untuk selanjutnya disebut sebagai “Para Tergugat”); dan :

4. BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA cq. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRATIF JAKARTA SELATAN, beralamat di Jl. H. Alwi No. 99, Tanjung Barat, Komplek Perumahan Tanjung Mas Raya, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Turut Tergugat I”);

5. RECKY FRANCKY LIMPELE, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Batu Ceper No. 19 G, Jakarta Pusat, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Turut Tergugat II”);

6. VESTINA RIA KARTIKA, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Prof. Dr. Satrio No. 1, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Turut Tergugat III”);

7. SETIARI UTAMI, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Tebet Timur Dalam VIII O, No. 6, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Turut Tergugat IV”);

8. LIES HERMININGSIH, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Raya Fatmawati No. 28C, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Turut Tergugat V”);

(Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V secara bersama-sama untuk selanjutnya disebut sebagai “Para Turut Tergugat”);

Pengadilan Negeri tersebut;

Terlah membaca surat-surat dalam berkas perkara;

Telah mendengar Para pihak berperkara;

TENTANG DUDUKNYA PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatannya tertanggal 26 Mei 2014 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 26 Mei 2014 di bawah Register Perkara Perdata Gugatan No.305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel. telah mengemukakan hal-hal yang pada pokoknya sebagai berikut :

LATAR BELAKANG

1. Bahwa Penggugat merupakan pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di Jl. Rambai III No. 3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Indonesia, dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi) dengan batas-batas sebelah utara berbatasan dengan Jl. Rambai; sebelah timur berbatasan dengan tanah dengan sertipikat HGB No. 812; sebelah selatan berbatasan dengan sebagian tanah dengan sertipikat HGB No. 169; dan sebelah barat berbatasan dengan sebagian tanah dengan sertipikat HGB No. 169 (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tanah Bangunan Rambai”), sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, tertanggal 1 Oktober 1998, dengan Salinan Gambar Situasi No. 8/635/1977, tertanggal 4 Juni 1977, dan Nomor Induk Bangunan 09.04.05.05.00109 (untuk selanjutnya disebut sebagai “SHM 823”);

2. Bahwa pada tahun 2010, Tergugat I telah melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat yang menyebabkan Penggugat dengan terpaksa menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 kepada Tergugat I dengan menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01, tertanggal 14 Oktober 2010, (untuk selanjutnya disebut sebagai “PPJB 01/2010”) dan Akta Surat Kuasa No. 02, tertanggal 14 Oktober 2010 (untuk selanjutnya disebut sebagai “Surat Kuasa 02/2010”) dibuat dihadapan Turut Tergugat II;

3. Bahwa kemudian di tahun 2011, Tergugat I dengan secara diam-diam tanpa sepengetahuan Penggugat ternyata telah menjadi pemilik atas Tanah Bangunan Rambai dan mendaftarkan perubahan kepemilikan tersebut dalam buku tanah dan SHM 823 ke Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Jual Beli No. 02/2011, tertanggal 4 Mei 2011, dibuat dihadapan Turut Tergugat III (untuk selanjutnya disebut sebagai “AJB 02/2011”);

4. Bahwa Tergugat I secara melawan hukum kemudian mengalihkan kepemilikan atas Tanah dan Bangunan Rambai kepada Tergugat II. Pengalihan mana telah didaftarkan dalam buku tanah dan SHM 823 oleh Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Jual Beli No. 4/2012, tertanggal 18 April 2012, dibuat dihadapan Turut Tergugat IV (untuk selanjutnya disebut sebagai “AJB 04/2012”);

5. Bahwa Tergugat II pada tahun 2013 meletakkan hak tanggungan peringkat pertama kepada Tergugat III diatas Tanah Bangunan Rambai dan mendaftarkan pembebanan hak tanggungan tersebut dalam buku tanah dan SHM 823 ke Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2013, tertanggal 23 Januari 2013, dibuat dihadapan Turut Tergugat V (untuk selanjutnya disebut sebagai “APHT 08/2013”). Pembebanan hak tanggungan mana dilakukan secara melawan hukum karena kepemilikan Tergugat II atas Tanah Bangunan Rambai diperoleh tanpa alas hukum yang sah;

6. Bahwa Penggugat sangat kaget dan kecewa ketika mengetahui fakta bahwa Tanah Bangunan Rambai telah sedemikian rupa beralih kepemilikan beberapa kali dan juga dibebankan jaminan kepada Tergugat III. Penggugat yang tidak tinggal diam, mencoba dengan itikad baik mencari Tergugat I, namun fakta yang terjadi adalah Tergugat I selama ini ternyata telah memberikan alamat palsu sehingga tidak diketahui keberadaannya dan nomor ponsel yang selama ini digunakan Tergugat I tidak lagi dapat dihubungi;

7. Bahwa untuk mencari keadilan dimata hukum, Penggugat kemudian memasukkan Gugatan ini ke PN Jakarta Selatan;

GUGATAN DIAJUKAN KE PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN

8. Bahwa untuk menjamin Gugatan ini telah diajukan kepada Pengadilan Negeri yang berwenang memeriksa perkara a quo, maka Penggugat telah mencermati dan mempelajari ketentuan-ketentuan dibawah ini;

9. Bahwa Pasal 118 ayat (1) Herziene Indonesisch Reglement (untuk selanjutnya disebut sebagai “HIR”) menegaskan bahwa yang berwenang mengadili suatu perkara adalah Pengadilan Negeri di wilayah hukum tempat tinggal tergugat. Oleh karena itu, agar suatu gugatan yang diajukan tidak melanggar batas kompetensi relatif, maka gugatan harus diajukan dan dimasukkan kepada Pengadilan Negeri yang berkedudukan di wilayah atau daerah hukum tempat tinggal tergugat. Hal ini merupakan penerapan dari asas Actor Sequitor Forum Rei. Namun ada pilihan bagi Penggugat yang diberikan oleh Pasal 118 ayat (2) HIR yang berbunyi sebagai berikut:

“Jika tergugat lebih dari seorang, sedangkan mereka tidak tinggal di dalam itu, dimajukan kepada ketua pengadilan negeri di tempat salah seorang dari tergugat itu, yang dipilih oleh penggugat.”;

Ketentuan tersebut senada dengan bunyi Pasal 99 ayat (6) R.V. yang berbunyi:

“Dalam hal ada beberapa tergugat, di hadapan hakim di tempat tinggal salah satu tergugat atas pilihan penggugat.”;

Karena Para Tergugat yang ditarik dalam Gugatan ini bertempat tinggal di 2 (dua) wilayah hukum Pengadilan Negeri yang berbeda, hukum acara perdata telah memberi ruang kepada Penggugat untuk mengajukan satu gugatan yang sah untuk diakumulasi kepada Para Tergugat serta kompetensi relatifnya di PN Jakarta Selatan sebagai tempat kedudukan dari Tergugat II dan Tergugat III;

10. Bahwa selain daripada yang telah diuraikan di atas, Gugatan yang diajukan Penggugat juga telah sejalan dengan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 118 ayat (3) HIR yang mengatur bahwa apabila Tergugat tidak diketahui tempat tinggalnya dan yang menjadi objek gugatan adalah benda tidak bergerak, maka gugatan diajukan di Pengadilan Negeri tempat benda yang tidak bergerak terletak. Adapun Tanah Bangunan Rambai berada di wilayah Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;

11. Bahwa dari uraian di atas maka sudah jelas bahwa Gugatan yang diajukan Penggugat kepada PN Jakarta Selatan telah memenuhi syarat formil sehingga dapat diterima untuk diadili oleh Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo di PN Jakarta Selatan;

TERGUGAT I TELAH MELAKUKAN

PERBUATAN MELAWAN HUKUM TERHADAP PENGGUGAT

12. Bahwa pada 11 Oktober 2010, Penggugat yang pada saat itu merupakan salah satu pemegang saham dari PT. BPR Indomitra Mandiri Ciputat (untuk selanjutnya disebut sebagai “BPR Indomitra”), menandatangani surat kuasa khusus dengan No. 688.2/SK/JMPJ/2010, dengan Tergugat I, yang mana Tergugat I mengaku sebagai Advokat pada Kantor Hukum JMPJ Law Firm, yang beralamat di The Plaza, Lantai 23, Jl. MH Thamrin Kav. 28-30, Jakarta 10350, Indonesia. Dalam surat kuasa tersebut, Tergugat I berjanji akan mewakili kepentingan hukum dari Penggugat untuk menyelesaikan perselisihan hukum yang dialami Penggugat di BPR Indomitra;

13. Bahwa Tergugat I selaku seorang Advokat yang menjadi kuasa hukum dari Penggugat justru melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat dengan memanfaatkan kondisi lemah Penggugat yang sedang berada dalam tekanan psikis yang sangat besar karena menghadapi permasalahan hukum yang serius di BPR Indomitra. Mengetahui kondisi Penggugat yang tertekan, Tergugat I justru memberikan kebohongan serta keterangan menyesatkan untuk menakut-nakuti Penggugat bahwa Penggugat akan dipenjarakan dan seluruh harta kekayaannya akan disita untuk menyelesaikan permasalahan hukum Penggugat di BPR Indomitra;

14. Bahwa Penggugat selaku orang awam yang tidak pernah berhadapan dengan masalah hukum menjadi sangat ketakutan dan terbebani oleh tekanan psikis yang sangat besar, sehingga dengan mudah percaya kepada Tergugat I selaku kuasa hukumnya yang diyakini Penggugat memiliki itikad baik untuk membantu Penggugat menyelesaikan permasalahan hukumnya. Oleh karena itu Penggugat yang sangat awam dalam bidang hukum kemudian melakukan tindakan-tindakan yang diinstruksikan oleh Tergugat I;

15. Bahwa Tergugat I kemudian menginstruksikan agar Penggugat mengalihkan harta kekayaannya yang saat itu menjadi tempat kediamannya yang terletak di Jl. Rambai III No. 3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Indonesia (telah didefinisikan diatas sebagai Tanah Bangunan Rambai) kepada Tergugat I dengan dalil agar Tanah Bangunan Rambai tidak disita dan dirampas dari tangan Penggugat. Perintah tersebut juga diikuti dengan janji Tergugat I bahwa apabila permasalahan hukum yang dialami Penggugat di BPR Indomitra telah selesai, maka Tanah Bangunan Rambai akan dikembalikan kepada Penggugat;

16. Bahwa Penggugat yang berada dalam kondisi keterpaksaan psikis pada akhirnya melepaskan Tanah Bangunan Rambai karena mempercayai Tergugat I selaku kuasa hukumnya. Tindakan ini terpaksa Penggugat ambil karena Penggugat berharap permasalahan dengan BPR Indomitra dapat segera terselesaikan dan Penggugat dapat kembali memiliki Tanah Bangunan Rambai, sebagaimana janji yang diberikan Tergugat I kepada Penggugat. Dengan memegang janji yang diutarakan Tergugat I itulah kemudian pada tanggal 14 Oktober 2010 Penggugat dan Tergugat menandatangani PPJB 01/2010 serta Surat Kuasa 02/2010 untuk memenuhi instruksi Tergugat I yang berdalil ingin mengamankan Tanah Bangunan Rambai dari penyitaan;

17. Bahwa ternyata tindakan Tergugat I tidak selesai sampai dengan membuat Penggugat menandatangani PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010. Setelah menandatangani PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010, Tergugat I meminta Penggugat untuk menyerahkan kunci, mengosongkan dan meninggalkan Tanah Bangunan Rambai serta menyerahkan asli dari SHM 823 kepada Tergugat I. Penggugat yang pada saat itu tidak memiliki kecurigaan sama sekali, langsung melaksanakan instruksi Tergugat I. Sejak saat itu, Penggugat tidak lagi dapat masuk kedalam Tanah Bangunan Rambai;

18. Bahwa Penggugat terus memantau perkembangan penanganan perkara antara Penggugat dan BPR Indomitra, hingga akhirnya Tergugat I mendadak hilang dan tidak dapat dihubungi sama sekali. Penggugat mencoba dengan itikad baik mencari Tergugat I, namun fakta yang terjadi adalah Tergugat I selama ini ternyata telah memberikan alamat kediaman palsu, kantor yang telah berpindah dan nomor ponsel yang selama ini digunakan Tergugat I tidak lagi dapat dihubungi, sehingga Penggugat tidak lagi dapat mengetahui keberadaan dari Tergugat I. Ketiga somasi Penggugat kepada Tergugat I dengan No.: SSS12001-004 tertanggal 22 Januari 2014; No.: SSS12001-005 tertanggal 27 Januari 2014; dan No.: SSS12001-006 tertanggal 6 Februari 2014, untuk meminta Tergugat I dengan itikad baik menyelesaikan permasalahan dengan Penggugat pada kenyataannya tidak pernah diterima Tergugat I. Penggugat sangat kaget dan kecewa ketika menemukan fakta bahwa Tanah Bangunan Rambai telah dialihkan secara diam-diam kepada Tergugat I berdasarkan AJB 02/2011, dan kemudian dialihkan oleh Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB 04/2012;

19. Bahwa kemudian terkuak fakta mengecewakan selanjutnya bahwa Tanah Bangunan Rambai telah juga dibebankan jaminan oleh Tergugat II kepada Tergugat III berdasarkan APHT 08/2013;

PMH YANG DILAKUKAN TERGUGAT I BERAKIBAT

PPJB 01/2010 BATAL DEMI HUKUM

20. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I pada tanggal 14 Oktober 2010 mengikatkan diri dalam PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010 di hadapan Turut Tergugat II sebagai pejabat umum yang berwenang sehingga berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1868 KUHPerdata, PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010 merupakan akta otentik;

21. Bahwa walaupun PPJB 01/2010 dikatakan merupakan akta otentik, karena dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh dan/atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat, namun terhadap perjanjian tetap berlaku syarat-syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Menurut ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata, suatu perjanjian adalah sah apabila telah memenuhi 4 (empat) syarat, yaitu:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya

Kata sepakat pada dasarnya adalah kesepakatan bersama antara Para pihak dan kesepakatan bertimbal-balik demikian harus dinyatakan secara lisan atau tertulis. Kesepakatan harus diberikan atas dasar kehendak bebas tanpa kekeliruan, paksaan atau penipuan. Dengan paksaaan tercakup tekanan psikologis maupun intimidasi. Orang yang diintimidasi haruslah takut bahwa sesuatu “kecelakaan” bisa menimpa dirinya pribadi atau keluarganya atau harta kekayaannya, dan karena takut akan ancaman itulah ia bersepakat. Pengadilan Indonesia juga menerapkan doktrin pengaruh tidak seimbang (undue influence). Doktrin ini menyatakan bahwa jika salah satu pihak berkedudukan dominan, maka ia dapat menyalahgunakan kedudukannya itu dan mendorong pihak lain masuk ke dalam kontrak. Dominasi tersebut bisa bersifat psikologis ataupun ekonomis;

Tergugat I telah memanfaatkan kedudukannya yang katanya adalah seorang advokat untuk menakut-nakuti Penggugat akan permasalahan hukum yang pada waktu itu sedang dialami oleh Penggugat. Penggugat sebagai pribadi yang sangat awam dalam bidang hukum menjadi sosok yang sangat mudah diperdaya oleh Tergugat I. Tergugat I menggunakan kedekatannya secara pribadi dengan Penggugat untuk mengetahui aset-aset yang dimiliki oleh Penggugat. Tergugat I memanfaatkan kepercayaan yang diberikan Penggugat kepadanya untuk menakut-nakuti Penggugat agar bersedia mengalihkan aset yang dimiliki Penggugat kepada Tergugat I. Hal inilah yang disebut sebagai penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat sehingga meniadakan unsur “sepakat” dari Penggugat pada saat menandatangani PPJB 01/2010. Penyalahgunaan keadaan ini pun pada akhirnya menimbulkan cacat kehendak dan menghilangkan unsur “sepakat” yang menjadi dasar sahnya suatu perjanjian;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan

Sebagai aturan umum sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1330 KUHPerdata, semua orang dianggap cakap untuk membuat perjanjian terkecuali anak belum dewasa dan orang-orang yang ditempatkan di bawah pengampuan. Pada saat PPJB 01/2010 ditandatangani, baik Penggugat maupun Tergugat adalah orang yang cakap untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu

Suatu perjanjian harus mengenai sesuatu yang spesifik. Objek yang dimaksudkan dalam perjanjian harus jelas, setidaknya sudah ditentukan apa jenisnya, demikian ditentukan oleh Pasal 1333 KUHPerdata. Objek dalam PPJB 01/2010 adalah mengenai kepemilikan atas SHM 823;

4. Suatu sebab yang halal

Isi dari suatu perjanjian tidak boleh mengenai sesuatu yang terlarang. Jika substansi kontrak adalah sesuatu yang melawan hukum atau bertentangan dengan kesusilaan yang baik atau ketertiban umum, kontrak akan dinyatakan batal demi hukum. PPJB 01/2010 berisikan perjanjian untuk melakukan jual beli atas SHM 823 milik Penggugat. Nyatanya, isi dari PPJB 01/2010 telah melawan hukum dengan mencantumkan kuasa mutlak sebagai syarat dibuatnya PPJB 01/2010. Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah (untuk selanjutnya disebut sebagai “Instruksi Mendagri No. 14/1982”) menyatakan:

“Melarang Camat dan Kepala Desa atau Pejabat yang setingkat dengan itu, untuk membuat/menguatkan pembuatan Surat Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah”;

Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Instruksi Mendagri No. 14/1982 adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa. Kuasa mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya. Penggunaan kuasa mutlak sebagai dasar pengalihan status kepemilikan hak atas tanah secara tegas dilarang oleh peraturan perundang-undangan. Namun ternyata hal ini diselundupkan oleh Tergugat I ke dalam Pasal 5 dari PPJB 01/2010 yang mengatur mengenai pemberian kuasa dari Penggugat ke Tergugat I sehingga berbunyi sebagai berikut:

“… Kuasa-kuasa diatas tidak dapat dicabut kembali serta tak dapat berakhir karena sebab-sebab kuasa berakhir menurut hukum;

Karena kuasa-kuasa itu merupakan bagian yang tak terpisahkan dengan akta ini, yang tidak akan dibuat jika tidak disertai kuasa-kuasa diatas.”;

Dengan dicantumkannya klausul ini dalam PPJB 01/2010, PPJB 01/2010 telah melanggar causa halal sebagai syarat sahnya perjanjian. Dengan tidak terpenuhinya causa halal maka PPJB 01/2010 menjadi tidak sah dan berakibat batal demi hukum;

22. Bahwa sebuah kontrak yang bertentangan dengan ketertiban umum, dalam hal isi atau dalam hal akibatnya, tidak mempunyai kekuatan hukum atau tidak sah. Dengan tidak sah nya PPJB 01/2010 maka surat kuasa yang mengikutinya pun yaitu Surat Kuasa 02/2010 menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum dan tidak sah;

TERGUGAT I PMH MELAKUKAN PENYALAHGUNAAN KEADAAN

23. Bahwa penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) adalah alasan pembatalan keempat dari suatu perjanjian disamping paksaan, kesesatan atau kekhilafan dan penipuan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1321 KUHPerdata. Untuk dapat dibuktikan adanya penyalahgunaan keadaan maka disyaratkan adanya ketidakseimbangan kedudukan, pengetahuan antara pihak-pihak yang dalam hal ini harus dibandingkan kedudukan pengetahuan dan kemampuan antara Penggugat dan Tergugat I;

24. Bahwa Penggugat adalah seorang yang sangat awam dalam bidang hukum. Ketika menghadapi permasalahan hukum dalam hidupnya, perkenalan dengan seseorang yang mengaku sebagai praktisi hukum menjadi suatu kejadian yang sangat berharga. Penggugat menaruh kepercayaan yang besar kepada Tergugat I karena Tergugat I menunjukkan seolah-olah dirinya begitu perduli dan prihatin kepada Penggugat. Tergugat I dengan cepat memanfaatkan keadaan Penggugat yang begitu buta terhadap hukum sehingga Tergugat I membangun kedudukannya dalam kehidupan Penggugat sebagai orang yang dapat menyelamatkan Penggugat dari permasalahan hukum yang menimpa diri Penggugat;

25. Bahwa akibat adanya penyalahgunaan keadaan dari Tergugat I yang berada dalam posisi yang kuat dan keadaan yang menguntungkan sehingga merugikan Penggugat yang berada dalam posisi lemah dan terjepit, maka hal tersebut merupakan perbuatan yang tidak patut dan tercela, sehingga berdasarkan Pasal 28 ayat 1 Undang-undang No. 4 Tahun 2004 Tentang Kekuasaan Kehakiman, Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo wajib memulihkan keseimbangan dan rasa keadilan masyarakat;

26. Bahwa untuk menentukan adanya kedudukan yang tidak seimbang, patut dilihat ciri-ciri sebagai berikut:

1. Penentuan syarat perjanjian oleh satu pihak

Penyusunan PPJB 01/2010 tidak pernah melibatkan pihak Penggugat. Penggugat hanya berperan dalam membubuhkan tanda tangan di PPJB 01/2010 dimana tanda tangan itu dibubuhkan Penggugat karenaTergugat I memberikan janji akan membantu Penggugat keluar dari permasalahan hukum yang tengah dihadapi Penggugat;

2. Syarat perjanjian menyampingkan tanggung jawab

Klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB 01/2010 dengan tidak seimbang hanya menguraikan kewajiban-kewajiban yang harus dilakukan Penggugat. Dalam PPJB 01/2010 tidak ada keseimbangan kewajiban yang harus dipenuhi oleh Tergugat I, apalagi sanksi yang dapat dituntut apabila Tergugat I tidak melaksanakan kewajibannya. Lebih Parahnya, PPJB 01/2010 mencantumkan kuasa mutlak sebagai syarat dibuatnya perjanjian;

3. Nilai prestasi dan kontra prestasi sangat tidak seimbang

Sebagian besar prestasi yang terdapat dalam PPJB 01/2010 merupakan prestasi yang harus dipenuhi oleh Penggugat. Hal mana tidak membingungkan karena pembuatannya pun tidak melibatkan Penggugat;

4. Debitur tidak punya pilihan lain (relatif)

Pada saat Tergugat I menyuruh Penggugat menandatangani PPJB 10/2010, Penggugat sebagai orang yang awam dalam bidang hukum sama sekali tidak mengetahui jalan apa yang harus ditempuh untuk menyelesaikan permasalahan hukum yang dihadapi Penggugat. Tergugat I sebagai pihak yang menyatakan dirinya sebagai Advokat memberikan solusi yang pada akhirnya dengan sangat mudah diterima oleh Penggugat;

5. Salah satu pihak dalam posisi psikologis yang lebih kuat

Tergugat I sebagai kuasa hukum dari Penggugat telah menyalahgunakan ketergantungan relatif yang terjadi di antara Penggugat dan Tergugat I. Tergugat I telah menyalahgunakan hubungan kepercayaan istimewa antara Advokat dan klien nya sehingga Tergugat I dapat dengan mudah menyuruh Penggugat untuk melakukan hal-hal yang tidak sesuai dengan kewajiban Tergugat I sebagai Advokat dan menyuruh Penggugat melakukan hal-hal yang dapat menguntungkan Tergugat I sebagai pribadi;

Kelima poin diatas dengan jelas dan gamblang tertera dalam PPJB 01/2010 yang Tergugat I berikan kepada Penggugat untuk ditandatangani oleh Penggugat. Penggugat tidak pernah diajak untuk mendiskusikan isi dari PPJB 01/2010. Penggugat berada dalam posisi psikologis yang lemah dan terdesak karena sangat membutuhkan solusi hukum dari Tergugat I yang telah meyakinkan Penggugat bahwa Tergugat I dapat menolong Penggugat;

27. Bahwa Tergugat I telah memanfaatkan kedudukannya yang katanya adalah seorang Advokat untuk menakut-nakuti Penggugat akan permasalahan hukum yang pada waktu itu sedang dialami oleh Penggugat. Penggugat sebagai pribadi yang sangat awam dalam bidang hukum menjadi sosok yang sangat mudah diperdaya oleh Tergugat I. Tergugat I menggunakan kedekatannya secara pribadi dengan Penggugat untuk mengetahui aset-aset yang dimiliki oleh Penggugat. Tergugat I memanfaatkan kepercayaan yang diberikan Penggugat kepadanya untuk menakut-nakuti Penggugat agar bersedia mengalihkan aset yang dimiliki Penggugat kepada Tergugat I. Hal inilah yang disebut sebagai penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat;

TERGUGAT I TELAH MENGALIHKAN HAK TANPA ALAS HUKUM YANG SAH

28. Perlu pula dicermati bahwa berkenaan dengan pengalihan alas hak (titel atas kebendaan tertentu), ketentuan Pasal 584 KUHPerdata merujuk pada asas nemo plus iuris dan sistem kausal. Untuk dapat mengalihkan, maka pertama alas hak atas kebendaan harus sah dan kedua pihak yang mengalihkan harus orang yang berwenang atas kebendaan tersebut. Ini berbeda dengan sistem KUHPerdata Prancis yang mengadopsi sistem abstrak yang menyatakan pengalihan dianggap sah terlepas dari keabsahan alas hak maupun kewenangan penjual untuk mengalihkan. Sistem hukum di Indonesia mengatur jika pengalihan dilakukan tanpa alas hak yang sah atau dilakukan oleh orang yang tidak wenang untuk itu, maka pengalihan tersebut harus dinyatakan batal demi hukum;

29. Bahwa untuk melakukan hak-hak atas tanah dengan titel jual beli, harus diperhatikan pula tentang peralihan hak atas tanah menurut Undang-undang Pokok Agraria yang diatur dalam Pasal 19 dari Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:

“Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan hak atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.”;

Pemindahan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, suatu hal yang belum pernah dibuat oleh Penggugat dan Tergugat I. Dengan membujuk Penggugat menandatangani PPJB 01/2010 yang mencantumkan kuasa mutlak di dalamnya, dan kemudian melakukan balik nama serta memindahtangankan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat II, jelas terlihat bahwa Tergugat I telah melakukan penipuan dalam pemindahtanganan (fraudulent conveyance);

30. Bahwa Mahkamah Agung Republik Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Mahkamah Agung”) melalui Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Yurisprudensi MARI”) No. 1400 K/Pdt/2001, tanggal 2 Januari 2003, menyatakan pengalihan hak atas tanah berdasarkan surat kuasa mutlak batal demi hukum. Secara tegas Yurisprudensi MARI No. 1991 K/Pdt/1994, tanggal 30 Mei 1996 menyatakan, karena jual-beli antara debitur dengan kreditur – pemegang surat/akta pengikatan jual-beli dan surat/akta pemberian kuasa mutlak – batal demi hukum, dengan sendirinya jual-beli yang terjadi antara kreditur dengan pihak ketiga, juga batal demi hukum;

31. Bahwa Tergugat I telah mengalihkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 kepada dirinya sendiri berdasarkan PPJB 01/2010 dan AJB 02/2011. Hal mana dilakukan secara melawan hukum oleh Tergugat I terhadap Penggugat. Oleh karena itu, menjadi hal yang wajar apabila PPJB 01/2010 dan AJB 02/2011 dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum;

32. Bahwa sebagai sebab akibat dari dimilikinya Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 secara melawan hukum, maka pengalihan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 dari Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB 04/2012 juga menjadi tidak sah dan batal demi hukum;

33. Bahwa begitu juga selanjutnya, tindakan Tergugat II yang menjadikan Tanah Bangunan Rambai sebagai jaminan hak tanggungan peringkat pertama kepada Tergugat III dan menyerahkan SHM 823 ke Tergugat III APHT 08/2013 adalah tidak sah dan batal demi hukum, karena Tergugat II bukanlah pemilik yang sesungguhnya dari Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823;

34. Bahwa dikarenakan PPJB 01/2010, AJB 02/2011, AJB 04/2012 dan APHT 08/2013 adalah tidak sah dan batal demi hukum sebagai akibat dari perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat, maka sudah sepatutnya keadaan dikembalikan kedalam keadaan seolah-olah tidak pernah terjadinya perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat I kepada Penggugat, sehingga Tergugat II yang saat ini menguasai Tanah Bangunan Rambai wajib untuk menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat. Begitu juga dengan Tergugat III untuk menyerahkan SHM 823 kepada Penggugat;

TERGUGAT I TERBUKTI SECARA SAH DAN MEYAKINKAN

MELAKUKAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM

35. Bahwa tindakan Tergugat I kepada Penggugat sebagaimana telah diuraikan dalam dalil-dalil pada Gugatan ini merupakan suatu perbuatan melawan hukum karena telah memenuhi unsur-unsur dalam Pasal 1365 KUHPerdata sebagai berikut:

“Tiap perbuatan melawan hukum yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”;

1. Perbuatan

Bahwa perbuatan Tergugat I kepada Penggugat yang melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) dengan memanfaatkan kondisi lemah Penggugat yang sedang dalam tekanan psikis yang sangat besar dalam menghadapi masalah hukum yang serius dengan BPR Indomitra dengan memberikan kebohongan dan keterangan menyesatkan untuk menakut-nakuti Penggugat yang akan dipenjarakan dan seluruh harta kekayaannya akan disita untuk menyelesaikan permasalahan hukum Penggugat dengan BPR Indomitra, yang ditindaklanjuti dengan penandatanganan PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010; pengalihan Tanah Bangunan Rambai dari Penggugat kepada Terggugat 1 berdasarkan AJB 02/2011, kemudian dari Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB 04/2012, merupakan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata;

2. Perbuatan tersebut melawan hukum

Perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat dikatakan melawan hukum apabila bertentangan dengan salah satu dari ketentuan sebagai berikut:

1. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain

Hak subjektif merupakan wewenang khusus yang diberikan oleh hukum kepada seseorang yang memperolehnya demi kepentingannya, termasuk didalam hak subjektif adalah hak kebendaan yang absolut yaitu hak milik. Dalam perkara a quo, perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat telah bertentangan dengan hak subjektif Penggugat selaku pemilik Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823;

Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 sebagai hak kebendaan yang absolut yang dimiliki oleh Penggugat telah dicederai oleh tindakan Tergugat I yang secara melawan hukum telah merampasnya dari tangan Penggugat;

2. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku

Bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat amatlah bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat I selaku Advokat yang menjadi kuasa hukum dari Penggugat dalam menyelesaikan perselisihan hukum antara BPR Indomitra dengan Penggugat;

Tergugat I sebagai Advokat, yang merupakan profesi yang telah diakui oleh Undang-undang No. 18 Tahun 2003 Tentang Advokat (untuk selanjutnya disebut sebagai “UU Advokat”) sebagai profesi mulia (officium nobile) dan penegak hukum, justru melakukan perbuatan tidak terpuji yang bertentangan dengan kewajibannya untuk menjaga hak dan kepentingan hukum dari Penggugat;

Bahwa pada kenyataannya Tergugat I telah menelantarkan kepentingan Penggugat dan bahkan memberikan keterangan yang menyesatkan kepada Penggugat mengenai perkara yang melibatkan Penggugat dengan BPR Indomitra, untuk mendapatkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823;

Bahwa kewajiban hukum yang bertentangan dengan perbuatan Tergugat I, antara lain:

Pasal 6 dari UU Advokat:

“Advokat dapat dikenai tindakan dengan alasan:

1. mengabaikan atau menelantarkan kepentingan kliennya;

...”;

Pasal 4 dari Kode Etik Advokat Indonesia:

“...

2. Advokat tidak dibenarkan memberikan keterangan yang dapat menyesatkan klien mengenai perkara yang sedang diurusnya;

...”;

Pasal 1792 KUHPerdata jo. Pasal 1338 Ayat 3 KUHPerdata yang pada intinya Tergugat I selaku penerima kuasa dari Penggugat seharusnya menjalankan kuasa yang diberikan kepadanya dengan itikad baik untuk kepentingan pemberi kuasa yaitu Penggugat:

“Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”;

“Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.”;

3. Bertentangan dengan kesusilaan

Kaidah kesusilaan diartikan sebagai norma-norma sosial dalam masyarakat, sepanjang norma tersebut diterima oleh anggota masyarakat sebagai/dalam bentuk peraturan-peraturan hukum yang tidak tertulis;

Bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat amatlah bertentangan norma-norma sosial yang hidup dalam masyarakat dan karenanya kondisi pelanggaran tersebut harus diperbaiki melalui putusan dari perkara a quo;

4. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian (patiha)

Dalam pengertian ini manusia harus mempunyai tenggang rasa dengan lingkungannya dan sesama manusia, sehingga tidak hanya mementingkan kepentingan pribadi tetapi juga kepentingan orang lain sehingga dalam bertindak haruslah sesuai dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian yang berlaku dalam masyarakat;

Bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat amatlah bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian (patiha) terhadap kepentingan Penggugat;

3. Ada kesalahan

Unsur kesalahan dalam Pasal 1365 KUHPerdata menegaskan harus adanya unsur kesengajaan pelaku dalam melakukan perbuatan melawan hukum;

Dalam perkara a quo, jelas perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat sangatlah mengandung kesengajaan karena perbuatan Tergugat I telah direncanakan dengan baik dan rapi sebagaimana terbukti dari rangkaian kegiatan yang dilakukan Tergugat I dengan telah disiapkannya perangkat hukum untuk menguasai Tanah Bangunan Rambai milik Penggugat melalui PPJB 01/2010, Surat Kuasa 02/2010 dan AJB 02/2011, dan kemudian mengambil keuntungan dari penjualan Tanah Bangunan Rambai melalui AJB 04/2012 secara diam-diam tanpa sepengetahuan Penggugat sebagai pemilik yang sah atas Tanah Bangunan Rambai;

4. Ada kerugian

Bahwa Penggugat telah kehilangan kepemilikannya atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah). Tidak cukup sampai di situ, Penggugat juga harus terpontang-panting menghadapi keadaan telah kehilangan kepemilikan atas Tanah Bangunan Rambai sehingga hidup dalam depresi dan penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya secara normal yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah);

5. Terdapat hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian

Pada unsur ini kerugian yang diderita oleh korban haruslah benar-benar sebagai akibat dari perbuatan yang dilakukan oleh pelaku bukan oleh akibat perbuatan lain. Menurut teori conditio sine qua non yang dicetuskan oleh Van Buri, tiap-tiap masalah, yang merupakan syarat untuk timbulnya suatu akibat, adalah sebab dari akibat;

Bahwa tidak dapat dipungkiri fakta bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat telah menjadi sebab dari suatu akibat hilangnya kepemilikan Penggugat atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah). Begitu juga dengan kondisi Penggugat yang hidup dalam depresi dan penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya secara normal yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah). Oleh karenanya Tergugat I harus memberikan ganti kerugian kepada Penggugat;

36. Bahwa dengan terpenuhinya unsur-unsur dari Pasal 1365 KUHPerdata oleh Tergugat I, sudah sepatutnya dan sepantasnya apabila Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat;

GANTI KERUGIAN

37. Bahwa tidak dapat dipungkiri fakta bahwa perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat I kepada Penggugat telah menjadi sebab dari suatu akibat hilangnya kepemilikan Penggugat atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah);

38. Bahwa sebagai kelanjutan dari akibat juga berpengaruh kepada kondisi Penggugat yang hidup dalam depresi dan penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya secara normal yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah). Oleh karenanya Tergugat I harus memberikan ganti kerugian kepada Penggugat;

39. Bahwa selain kerugian-kerugian di atas Penggugat juga harus mengeluarkan biaya jasa pengacara pada perkara a quo sebesar Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta Rupiah);

40. Bahwa sudah sepatutnya pula menurut hukum Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo memutuskan bagi Para Tergugat untuk membayar segala biaya perkara yang timbul dari perkara ini;

MAJELIS HAKIM YANG TERHORMAT PERLU MEMPERHATIKAN

PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG REPUBLIK INDONESIA NO. 3641 K/PDT/2001

41. Bahwa putusan Mahkamah Agung di tingkat kasasi dengan No. 3641 K/PDT/2001, tanggal 1 September 2002, telah menjadi Yurisprudensi MARI;

42. Bahwa Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001 memiliki kemiripan permasalahan hukum dengan apa yang dihadapai dalam perkara a quo. Adapun dalam Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001, Made Oka Masagung selaku penggugat asli menggugat tergugat asli ke PN Jakarta Selatan karena tergugat asli telah secara melawan hukum memanfaatkan kondisi penggugat asli yang sedang frustrasi menghadapi permasalahan hukum dan paksaan psikis untuk mengalihkan harta kekayaannya kepada tergugat asli dengan menandatangani akta-akta otentik;

43. Bahwa Mahkamah Agung kemudian mengabulkan permohonan kasasi dari Made Oka Masagung dan menyatakan tergugat asli telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Made Oka Masagung, menyatakan seluruh akta otentik yang dibuat sebagai perwujudan perbuatan melawan hukum untuk mengalihkan harta kekayaan Made Oka Masagung adalah tidak sah dan batal demi hukum, dan oleh karenanya menghukum tergugat asli untuk mengembalikan harta kekayaan yang telah dialihkannya kepada Made Oka Masagung;

44. Bahwa kiranya Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001 dapat menjadi pedoman bagi Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk dapat memberikan keadilan kepada Penggugat;

PERMOHONAN SITA PERSAMAAN (VERGELIJKEND BESLAG)

TERHADAP TANAH BANGUNAN RAMBAI

45. Bahwa agar tuntutan Penggugat tidak menjadi ilusoir kelak karena adanya kekhawatiran yang didasarkan pada sangka yang beralasan bahwa Para Tergugat dengan itikad tidak baik akan memindahkan atau mengasingkan Tanah Bangunan Rambai selama proses pemeriksaan perkara a quo, Penggugat mohon agar Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berkenan untuk meletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag) terhadap Tanah Bangunan Rambai;

46. Bahwa sita persamaan (vergelijkend beslag) terhadap Tanah Bangunan Rambai dimohonkan dalam pemeriksaan perkara a quo karena SHM 823 telah lebih dahulu dibebankan hak tanggungan peringkat pertama oleh Tergugat II kepada Tergugat III berdasarkan APHT 08/2013;

47. Bahwa terhadap benda tidak bergerak yang telah diletakkan sita jaminan (conservatoir berslag) tidak lagi dapat diletakkan sita jaminan (conservatoir berslag), melainkan harus dengan sita persamaan (vergelijkend beslag) yang didasarkan pada Pasal 463 R.V. yang berbunyi sebagai berikut:

“Apabila juru sita akan melakukan penyitaan dan menemukan barang-barang yang akan disita sebelumnya telah disita, maka juru sita tidak dapat melakukan penyitaan lagi, namun juru sita mempunyai kewenangan untuk mempersamakan barang-barang yang disita dengan Berita Acara Penyitaan yang harus diperlihatkan oleh tersita kepadanya. Juru sita kemudian dapat menyita barang-barang tersebut secara bersamaan dalam waktu sebagaimana ditentukan dalam Pasal 466 R.V. Berita Acara sita persamaan ini berlaku sebagai sarana pencegahan hasil lelang kepada penyita pertama”;

48. Bahwa jangkauan sita persamaan (vergelijkend beslag) tidak hanya terbatas pada benda tidak bergerak yang telah diletakkan sita jaminan (conservatoir berslag), tetapi juga meliputi benda tidak bergerak yang telah dijadikan agunan dengan hak prioritas dan titel eksekutorial seperti hak tanggungan. Hal ini ditegaskan dalam Yurisprudensi MARI No. 1829 K/Pdt/1992, tanggal 2 Juni 1994, dan Yurisprudensi MARI No. 394 K/Pdt/1984, tanggal 5 Juni 1985, berdasarkan mana, Mahkamah Agung telah membatalkan tindakan pengadilan yang meletakkan sita jaminan (conservatoir berslag) di atas benda tidak bergerak yang telah dijadikan agunan, karena dalam praktik peradilan telah lama menerapkan sita persamaan (vergelijkend beslag), sehingga haruslah diletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag);

49. Bahwa berdasarkan alasan diatas yang telah didukung dengan dasar hukum yang sah, sudah sepatutnya Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk dapat meletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag) terhadap Tanah Bangunan Rambai;

PEMBAYARAN UANG PAKSA (DWANGSOM)

50. Sebagaimana telah diuraikan dalam Gugatan ini bahwa Tergugat I telah secara melawan hukum mengalihkan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat II, maka sudah sepatutnya salah satu petitum dari Gugatan ini meminta Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk menghukum Tergugat II menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;

51. Bahwa sebagaimana telah menjadi fakta hukum bahwa Tergugat II mengagunkan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat III, maka dapat dipastikan SHM 823 berada dalam penguasaan Tergugat III. Sehingga sudah sepatutnya salah satu petitum dari Gugatan ini juga meminta Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk menghukum Tergugat III menyerahkan SHM 823 kepada Penggugat;

52. Bahwa terhadap petitum dari Gugatan ini yang menghukum Tergugat II untuk melakukan tindakan riil dengan menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan kosong dan tanpa halangan kepada Penggugat, dan menghukum Tergugat III untuk menyerahkan SHM 823, dapat dilekatkan dengan petitum yang menghukum Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap hari untuk keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi putusan dari perkara a quo, sebagai langkah antisipasi apabila Tergugat II dan Tergugat III tidak secara sukarela putusan dari perkara a quo;

53. Bahwa dasar penerapan uang paksa (dwangsom) diatur Pasal 606 a R.V. dan Pasal 606 b R.V. yang bunyinya sebagai berikut:

Pasal 606 a. R.V.:

“Sepanjang suatu putusan hakim mengandung hukuman untuk sesuatu yang lain dari pada membayar sejumlah uang, maka dapat ditentukan bahwa sepanjang atau setiap kali terhukum tidak mematuhi hukuman tersebut, olehnya harus diserahkan sejumlah uang yang besarnya ditetapkan dalam putusan hakim dan uang tersebut dinamakan uang paksa”;

Pasal 606 b Rv :

“Bila putusan tersebut tidak dipenuhi, maka pihak lawan dari terhukum berwenang untuk melaksanakan putusan terhadap sejumlah uang paksa yang telah ditentukan tanpa terlebih dahulu memperoleh alas hak baru menurut hukum”;

54. Bahwa berdasarkan uraian diatas, petitum yang meminta agar Tergugat II dan Tergugat III dihukum secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap hari keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi putusan dari perkara a quo, sebagai langkah antisipasi apabila Tergugat II tidak secara sukarela putusan dari perkara a quo adalah hal yang logis dan patut untuk dikabulkan oleh Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo;

PUTUSAN YANG DAPAT DIJALANKAN LEBIH DAHULU

(UITVOERBAAR BIJ VOORRAAD)

55. Bahwa dikarenakan Gugatan ini diajukan dengan disertai bukti-bukti yang otentik yang tidak terbantahkan, maka sesuai dengan pasal 180 Ayat 1 HIR putusan dari perkara a quo harus menjadi putusan yang langsung dapat dilaksanakan eksekusinya serta merta, meskipun putusan itu belum memperoleh kekuatan hukum tetap karena adanya upaya verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali (uitvoerbaar bij voorraad);

56. Bahwa pasal 180 Ayat 1 HIR berbunyi sebagai berikut:

“Ketua pengadilan negeri dapat memerintahkan supaya keputusan itu dijalankan dahulu biarpun ada perlawanan atau bandingan, jika ada surat yang syah, suatu surat tulisan yang menurut aturan yang berlaku dapat diterima sebagai bukti atau jika ada hukuman lebih dahulu dengan keputusan yang sudah mendapat kekuasaan pasti, demikian juga jika dikabulkan tuntutan dahulu, lagi pula di dalam perselisihan tentang hak kepunyaan”;

57. Bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, kiranya Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo dapat menyatakan bahwa putusan dari perkara a quo dapat dilaksanakan eksekusinya serta merta, meskipun putusan itu belum memperoleh kekuatan hukum tetap karena adanya upaya verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali (uitvoerbaar bij voorraad);

PETITUM

Berdasarkan seluruh uraian fakta-fakta dan dalil-dalil di atas serta dengan penuh kerendahan hati Penggugat memohon dengan hormat kiranya agar Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berkenan untuk memutus sebagai berikut:

PRIMER:

1. Mengabulkan Gugatan dari Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat;

3. Menyatakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01, tertanggal 14 Oktober 2010, dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

4. Menyatakan Akta Surat Kuasa No. 02, tertanggal 14 Oktober 2010, dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

5. Menyatakan Akta Jual Beli No. 02/2011, tertanggal 4 Mei 2011, dibuat dihadapan Vestina Ria Kartika, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

6. Menghukum Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat ganti rugi materiil Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah), imateriil Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah) dan biaya jasa hukum Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta Rupiah) kepada Penggugat secara sekaligus dan seketika;

7. Menyatakan Akta Jual Beli No. 4/2012, tertanggal 18 April 2012, dibuat dihadapan Setiari Utami, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

8. Menyatakan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2013, tertanggal 23 Januari 2013, dibuat dihadapan Lies Herminingsih, S.H., tidak sah dan batal demi hukum;

9. Menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada di Jl. Rambai III No.3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Indonesia, dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi), dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;

10. Menghukum Tergugat III untuk menyerahkan Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, tertanggal 1 Oktober 1998, dengan Salinan Gambar Situasi No. 8/635/1977, tertanggal 4 Juni 1977, dan Nomor Induk Bangunan 09.04.05.05.00109, kepada Penggugat;

11. Menyatakan sah dan berharga atas sita persamaan yang diletakkan atas SHM 823;

12. Menghukum Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap hari keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi putusan dari perkara ini;

13. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada upaya verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali;

14. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk pada putusan ini;

15. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara;

Atau

SUBSIDER:

Apabila Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa pada hari sidang yang telah ditetapkan, Penggugat hadir di persidangan diwakili Kuasa Hukumnya tersebut di atas. Untuk Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, hadir diwakili Kuasa Hukumnya N. Arthur Rumimpunu, SH, Advokat dan Konsultan Hukum pada NewF1 Arthur & Partners Law Office, yang berkedudukan di Jalan Danau Toba 104, Jakarta Pusat 10210, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 15 Juli 2014. Untuk Tergugat II, hadir diwakili Kuasa Hukumnya Bryan Bernadi, SH., Advokat pada Kantor Hukum AFS Partnership, beralamat di Menara Thamrin Lt.14 Suite 1408, Jl. MH. Thamrin kav.3, Jakarta Pusat, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 23 Februari 2015. Untuk Tergugat III, hadir diwakili Kuasa Hukumnya Savero Eddy Yunus Karyawan PT Bank OCBC NISP Tbk, berkedudukan dan berkantor pusat di Jalan Prof. Dr. Satrio Kav. 25 Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 17 Juni 2014. Untuk Turut Tergugat I, hadir diwakili Kuasanya H. Lalu Makbul, SH dan Djoko Widodo, SH beralamat pada Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan, Jalan H. Alwi No. 99 Tanjung Barat, Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 13 Juni 2014. Untuk Turut Tergugat IV hadir Setiari Utami, SH, sedangkan Turut Tergugat V yang telah dipanggil dengan sepatutnya menurut Hukum, ternyata tidak hadir, dan tidak pula mengirimkan wakilnya yang sah untuk itu, sedangkan ketidak hadirannya itu bukanlah dikarenakan suatu halangan yang sah, sehingga oleh karenanya Turut Tergugat V harus dinyatakan tidak hadir;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah berusaha mendamaikan kedua belah pihak yang berperkara melalui proses mediasi sesuai Peraturan Mahkamah Agung RI (PERMA) Nomor 1 Tahun 2008, dengan menunjuk : USMAN, SH sebagai Hakim Mediator sesuai Penetapan Nomor : 305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel tanggal 13 Agustus 2014, akan tetapi ternyata upaya perdamaian tersebut tidak berhasil, maka persidangan perkara ini dilanjutkan dengan membacakan Surat Gugatan Penggugat seperti tersebut di atas, yang atas pembacaan tersebut Penggugat menyatakan tetap pada gugatannya;

Menimbang, bahwa terhadap Gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, Tergugat II, Tergugat III, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat IV telah mengajukan jawaban sebagai berikut :

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III telah memberikan Jawaban tertanggal 23 Desember 2014 yang berisi sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI :

GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DIAJUKAN
PENGGUGAT MERUPAKAN GUGATAN YANG CACAT FORMIL A.

1. GUGATAN PENGGUGAT MENGANDUNG CACAT FORMIL KARENA PADA HAKIKATNYA GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM ADALAH SUATU PERBUATAN YANG MENYEBABKAN ORANG LAIN KEHILANGAN HAKNYA.

1. Bahwa terhadap Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diajukan Penggugat tidak disebutkan secara jelas bagaimana bentuk - bentuk pemaksaan dan pengancaman yang dimaksud seperti yang tercantum dalam poin 13, 16, 21 (poin a, Paragraf 2), 23, 27, 35 (poin a);

2. Bahwa Gugatan Perbuatan Melawan Hukum telah melecehkan profesi Tergugat I sebagai Advokat yang memiliki harkat dan martabat untuk selalu membela kepentingan klien di mata hukum, dalam hal ini Gugatan Perbuatan Melawan Hukum tidak dapat diterima karena merusak kaidah norma — norma hukum yang di dalamnya termasuk pembelaan klien atas permasalahan hukum yang dihadapinya seperti pada poin 12,13,16,18,24,27,35 (poin a dan b);

3. Bahwa kehilangan hak atas Tanah Bangunan Rambai bukanlah kesalahan seorang Advokat dalam melaksanakan tugasnya yang mulia di mata hukum dan kebenaran karena pada obyek sengketa yang dimaksud telah terjadi kesepakatan yang baik antara kedua belah pihak, baik Pihak Penggugat sebagai Penjual maupun Pihak Tergugat I sebagai Pembeli yang akan dibuktikan lebih lanjut dalam pembuktian;

4. Bahwa Hak — Hak dari Penggugat telah diberikan dengan sukarela dan tanpa paksaan kepada Tergugat I, sehingga Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini harus ditolak seluruhnya berkenaan dengan dalil — dalilnya yang tidak berdasarkan fakta hukum yang terjadi;

B. GUGATAN PENGGUGAT MENGANDUNG CACAT FORMIL (DISKUALIFIKASI IN PERSON) BILA MENARIK PIHAK TURUT TERGUGAT II, III, IV, V SEBAGAI NOTARIS DALAM PENGAJUAN GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM INI SEHUBUNGAN DENGAN TUNTUTAN UNTUK MEMBATALKAN AKTA — AKTA YANG DITERBITKAN ATAS OBYEK TANAH BANGUNAN RAMBAI.

1. Bahwa sehubungan dengan obyek sengketa Tanah Bangunan Rambai yang dimaksud dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini yang menuntut pembatalan atas sejumlah Akta — Akta yang telah diterbitkan untuk menjadi keabsahan dan legalitas status Tanah Bangunan Rambai, tidaklah benar untuk menarik Para Pihak Turut Tergugat II, III, IV, V sebagai suatu pekerjaan kenotariatan karena kewenangan yang dijalankan untuk pekerjaan sebagaimana dimaksud dalam obyek sengketa Tanah Bangunan Rambai merupakan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);

2. Bahwa berkenaan dengan hal tersebut di atas maka Gugatan Penggugat harus ditolak seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA :

Bahwa Tergugat I, Turut Tergugat II, dan Turut Tergugat III menolak semua dalil — dalil gugatan dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diajukan Penggugat selama tidak bertentangan dengan kebenaran dan fakta hukum yang diakui kebenarannya oleh Tergugat I, Turut Tergugat II, dan Turut Tergugat III;

Bahwa berkenaan dengan hal tersebut diatas, maka perkenankanlah kami menyampaikan hal - hal sebagai berikut :

1. Bahwa untuk menghindari terjadinya pengulangan-pengulangan yang tidak perlu, apa yang telah diuraikan oleh TERGUGAT I dan TERGUGAT II pada bagian EKSEPSI dinyatakan sebagai satu kesatuan atau bagian yang tak terpisahkan dengan bagian POKOK PERKARA ini;

2. Bahwa Pengugat telah mengalihkan hak kepemilikannya atas Tanah Bangunan Rambai dengan sukarela dan tanpa paksaan kepada Tergugat I di hadapan Turut Tergugat II dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tertanggal 14 Oktober 2010 (selanjutnya disebut sebagai "PPJB 01/2010") dan Akta Surat Kuasa No.02 tertanggal 14 Oktober 2010 (selanjutnya disebut sebagai "Surat Kuasa 02/2010") dan telah memenuhi ketentuan perundang - undangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata;

3. Bahwa pengalihan kepemilikan Tanah Bangunan Rambai dari Penggugat kepada Tergugat I adalah pengalihan kepemilikan antara Penjual dan Pembeli dengan adanya transaksi jual beli dengan Kwitansi Pembayaran sejumlah uang sebesar Rp 1.032.272.000,- (terbilang satu milyar tiga puluh dua juta dua ratus tujuh puluh dua ribu rupiah) yang telah diterima oleh Penggugat dari Tergugat I dan dibubuhi tanda tangan Penggugat di atas materai Rp 6000,- yang dibayarkan untuk jual beli rumah di JI. Rambai III No.3, Jakarta Selatan tertanggal 14 Oktober 2010;

4. Bahwa sejak tanggal terjadinya jual beli tersebut diatas, maka Tergugat I adalah pemilik yang sah secara hukum dan memiliki Hak Kepemilikan penuh atas Tanah Bangunan Rambai dan telah menerima penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823 atas nama Doktorandus Ichwan Susilo, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang PBB tahun 2010 asli, dan Tanda Terima asli PBB tahun 2010 yang diserahkan oleh Penggugat tertanggal 14 Oktober 2010;

5. Bahwa Penggugat saat diminta Tergugat I untuk menyerahkan SHM 823, kunci rumah serta mengosongkan dan meninggalkan Tanah Bangunan Rambai bisa saja mengelak untuk melakukannya sampai proses hukum selesai, tapi toh Penggugat tidak melakukannya saat itu karena proses hukum yang dihadapi Penggugat telah selesai pada tingkat Kepolisian;

6. Bahwa bila saat itu Penggugat tidak bersedia untuk keluar rumah pun, Tergugat I akan tetap tenang dan bersikap professional;

7. Bahwa saat terjadinya proses jual beli, Penggugat dalam keadaan sadar, tidak ada keanehan kejiwaan, tidak dalam kondisi koma melainkan sehat jasmani dan rohani serta cakap untuk melakukan transaksi dan menandatangani surat - surat/ akta - akta dalam pelepasan hak Tanah Bangunan Rambai;

8. Bahwa dalam PPJB 01/2010 selalu memperhatikan norma - norma hukum yang berlaku tanpa membedakan pihak yang berkepentingan karena itu PPJB 01/2010 tidak dapat dibatalkan demi hukum;

9. Bahwa dengan adanya Hak Kepemilikan penuh atas Tanah Bangunan Rambai, Tergugat I memiliki kebebasan dan kewenangan untuk mengalihkan kepemilikan kepada Pihak Lain sesuai dengan koridor hukum yang berlaku;

10. Bahwa Tergugat I telah menjual kembali Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat II dengan sah secara hukum dan terbuka melalui media massa;

11. Bahwa Tergugat I telah berkarir sebagai Advokat profesional selama bertahun — tahun tanpa keluhan berarti apalagi masalah dari Klien — Klien Kami;

12. Bahwa oleh karena apa yang diuraikan TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II, dan TURUT TERGUGAT III tersebut diatas, telah sesuai dengan ketentuan hukum dan bukti-bukti hukum, maka sudah selayaknya gugatan PENGGUGAT ditolak untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya dinyatakan gugatan PENGGUGAT TIDAK DAPAT DITERIMA (Niet Ontvanklijke Verklaard);

Bahwa berdasarkan alasan-alasan hukum tersebut diatas, dengan ini TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II DAN TURUT TERGUGAT III, mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa perkara ini memutuskan :

DALAM PROVISI :

• Menolak Permohonan Provisi PENGGUGAT untuk seluruhnya;

DALAM EKSEPSI :

• Mengabulkan Eksepsi TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II DAN TURUT TERGUGAT III untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA :

• Menolak gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan PENGGUGAT TIDAK DAPAT DITERIMA (Niet Ontvanklijke Verklaard);

• Membebankan biaya perkara yang timbul menurut hukum;

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Tergugat II telah memberikan Jawaban tertanggal 17 Nopember 2014 yang berisi sebagai berikut :

DALAM KONPENSI.

DALAM EKSEPSI.

GUGATAN PENGGUGAT CACAT FORMAL (DISKUALIFIKASI IN PERSON), KARENA MENARIK TURUT TERGUGAT III, IV, V DALAM JABATANNYA SELAKU NOTARIS, NAMUN DALAM PERKARA INI MEMPERMASALAHKAN KEDUDUKAN MEREKA SELAKU PPAT.

1. Bahwa Penggugat dalam Gugatannya telah menarik Turut Tergugat III, IV, V, dalam kedudukannya selaku Notaris di Jakarta, mohon periksa Gugatan Penggugat, halaman 2, angka 6, 7 dan 8;

2. Bahwa sementara itu, sesuai dengan Posita Gugatan, alasan Penggugat menarik Turut Tergugat III, IV, V, sebagai pihak/partij dalam perkara ini adalah karena (i). Turut Tergugat III telah membuat Akta Jual Beli No.02/2011 tanggal 4 Mei 2011, (ii). Turut Tergugat IV telah membuat Akta Jual Beli No.4/2012 tanggal 18 April 2012, dan (iii). Turut Tergugat V telah membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, vide Posita Gugatan, halaman 3, angka 3, 4, dan 5, dengan tuntutan agar kedua Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, agar Turut Tergugat III, IV, V, dihukum untuk tunduk pada Putusan dalam perkara ini, vide Petitum Penggugat angka 5, 7, 8, 14;

3. Bahwa sangat jelas Turut Tergugat III dalam membuat Akta Jual Beli No.02/2011 tanggal 4 Mei 2011, (ii). Turut Tergugat IV dalam membuat Akta Jual Beli No.4/2012 tanggal 18 April 2012, dan (iii). Turut Tergugat V dalam membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, kesemuanya adalah dalam kedudukan mereka selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan dalam kedudukan mereka selaku Notaris;

4. Bahwa dari apa yang telah Tergugat II kemukakan di atas, jelaslah bahwa Gugatan Penggugat cacat formil, karena menarik Turut Tergugat III, IV, V, selaku Notaris di Jakarta, padahal perbuatan hukum Turut Tergugat III, IV, V, yang Penggugat permasalahkan adalah perbuatan hukum Turut Tergugat III, IV, V, dalam jabatan mereka sebagai PPAT, sementara itu status seorang PPAT sangat- lah berbeda dengan status seorang Notaris;

5. Bahwa oleh karena itu Gugatan Penggugat yang menuntut agar kedua Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, patut untuk dinyatakan tidak dapat diterima dan sebagai konsekwensinya, tuntutan-tuntutan Penggugat lainnya, sepatutnya juga dinyatakan tidak dapat diterima, karena tuntutan Penggugat merupakan tuntutan konkursus (Penggugat dalam Gugatannya mengajukan beberapa tuntutan yang kesemuanya menuju pada suatu akibat hukum yang sama);

DALAM POKOK PERKARA.

Bahwa pertama-tama Tergugat II menolak dalil-dalil Penggugat seperti yang Penggugat kemukakan dalam Posita Gugatan, terkecuali mengenai hal-hal yang Tergugat II akui secara tegas dan nyata-nyata tidak bertentangan dengan dalil-dalil serta pendirian Tergugat II. Apa yang telah didalilkan oleh Penggugat di dalam Gugatan tidak berdasar sama sekali dan tidak sesuai dengan fakta yang terjadi;

1. LATAR BELAKANG.

6. Pada hari Sabtu, tanggal 7 April tahun 2012 Tergugat II melihat iklan di harian Kompas bagian Iklan Properti Rumah yang dipasang oleh pihak Tergugat I yang menjual tanah dan rumah a quo yang terletak di Jl. Rambai III, No. 3, Jakarta Selatan;

7. Selanjutnya pada hari Rabu, tanggal 11 April 2012, Tergugat II kembali melihat iklan yang dipasang oleh Tergugat I dan/atau property agentnya di harian Kompas bagian Iklan properti Rumah yang mengiklankan rumah yang sama;

8. Atas hal itu dan karena ketertarikan awal atas iklan yang dipasang oleh Tergugat I dan/atau property agentnya kemudian Tergugat II mendatangi dan melihat Rumah dan Tanah a quo yang hendak dijual oleh Tergugat I tersebut;

Sesampainya disana ternyata bukan hanya Tergugat II saja yang melihat-lihat rumah namun juga ada beberapa orang lain yang berminat sebagai calon pembeli. Pada waktu melihat-lihat rumah tersebut Tergugat II bertemu dengan penjaga rumah yang bekerja pada waktu itu;

Tidak ada tanda-tanda bahwa rumah a quo dalam keadaan sengketa sebagaimana di dalilkan oleh Penggugat. Tidak ada papan pengumuman sengketa, tidak ada tanda sita dari Pengadilan, maupun tanda-tanda lainnya yang mengindikasikan bahwa rumah tersebut berstatus sengketa;

9. Tidak hanya satu kali datang melihat rumah a quo, Tergugat II juga sempat datang kembali untuk memastikan kondisi dan keadaan rumah yang hendak dijual oleh Tergugat I tersebut. Sama seperti awal semuanya dalam keadaan baik dan sama sekali tidak ada indikasi atau tanda-tanda sengketa sebagaimana di dalilkan oleh Penggugat;

10. Atas hal ini setelah terjadi tawar menawar dengan Tergugat I, kemudian disepakatilah transaksi jual beli rumah antara Tergugat I dan Tergugat II yang dituangkan dalam akta otentik di PPAT (Turut Tergugat IV);

11. Bahwa sebelum proses jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat II dilangsungkan, pada tanggal 16 April 2012 Turut Tergugat IV telah melakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional/BPN (Turut Tergugat I) tentang status tanah dan rumah yang hendak dijual sebagaimana tertuang dalam Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela (“SHM No. 823”). Hasilnya Turut Tergugat I/BPN menyatakan bahwa SHM No. 823 telah diperiksa dan sesuai sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan;

12. Setelah dilakukan pengecekan tersebut barulah kemudian transaksi jual beli dilaksanakan antara Tergugat I dengan Tergugat II yang tertuang dalam Akta Jual Beli No. 4 Tanggal 18 April 2012 yang dibuat di hadapan Turut Tergugat IV selaku PPAT (“Akta Jual Beli”);

13. Pada sekitar bulan Mei 2012, Tergugat II yang pada waktu itu sedang memerlukan dana mengajukan pinjaman kepada Bank OCBC NISP (Tergugat III) dengan jaminan sertifikat Rumah dan Tanah SHM No. 823. Berdasarkan hal itu kemudian pada tanggal 13 Juli 2012 Turut Tergugat V melakukan pengecekan ke BPN/Turut Tergugat I tentang status SHM No. 823 tersebut. Hasilnya Turut Tergugat I/BPN kembali menyatakan bahwa SHM No. 823 telah diperiksa dan sesuai sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan;

14. Bahwa segala sesuatunya berjalan dengan lancar dan sesuai dengan hukum yang berlaku. Tergugat II selalu menaati segala aturan hukum dan barulah kemudian setelah Penggugat mengajukan Gugatan a quo, Tergugat II sangat terkejut dan permasalahan ini sangatlah mengada-ada;

2. TERGUGAT II ADALAH PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK (GOOD FAITH) DAN JUJUR, DIMANA SEGALA PROSES JUAL-BELI RUMAH DAN TANAH SHM NO. 823 TELAH DILAKUKAN SESUAI DENGAN DAN MEMENUHI KETENTUAN HUKUM YANG BERLAKU.

15. Bahwa berdasar alasan Tergugat II tidak mempunyai hubungan hukum dengan Penggugat, karena Tergugat II tidak pernah membuat perjanjian dalam bentuk apapun dengan Penggugat, bahkan Tergugat II kenalpun tidak dengan Penggugat, maka dalam menjawab Gugatan Penggugat, yang pada intinya Penggugat dasarkan pada alasan-alasan seperti Tergugat II kemukakan pada angka 3 sub a s/d k di atas, pertama-tama yang perlu Tergugat II kemukakan adalah hal-hal yang berkaitan dengan pembelian TANAH, RUMAH, oleh Tergugat II dari Tergugat I, sebagai berikut :

    1. Benar antara Tergugat I selaku Penjual dengan Tergugat II selaku Pembeli telah melaksanakan Jual Beli, tertuang dalam Akta Jual Beli (T.2-2) dengan obyek TANAH, RUMAH;

    2. Sebelum antara Tergugat I dan Tergugat II melaksanakan Jual Beli (T.2-2), fakta membuktikan bahwa :

b.1. Tergugat I membuat iklan pengumuman di harian Kompas bagian Properti pada tanggal 7 dan 11 April 2012 yang mengiklankan Rumah dan Tanah SHM No. 823 untuk dijual;

b.2. Sebelum bersepakat membeli Tergugat II telah melakukan pengecekan lokasi dengan datang 2 (dua) kali ke rumah a quo, dimana pada waktu itu banyak juga calon pembeli lainnya yang melihat-lihat isi Rumah dan Tanah SHM No. 823 tersebut;

b.3. Fisik TANAH, RUMAH, pada waktu itu mutlak dalam penguasaan Tergugat I;

b.4. Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) terdaftar atas nama Tergugat I;

b.5. Sesuai dengan hasil ceking yang dilakukan oleh Turut Tergugat IV selaku PPAT sebelum Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 (T.2-2) dibuat :

• Benar Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) adalah sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Turut Tergugat I;

• Benar dalam Buku Tanah dari Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) yang ada di Kantor Turut Tergugat I, tidak ada catatan tentang pemblokiran dari pihak manapun (termasuk di dalamnya tidak ada pemblokiran dari Penggugat berkaitan dengan penyalahgunaan keadaan yang dilakukan oleh Tergugat I seperti yang Penggugat dalilkan);

1. Segera setelah Tergugat I, 2, menanda-tangani Akta Jual Beli (T.2-2) terse-but, maka :

• Disatu pihak, Tergugat II selaku Pembeli telah membayar lunas harga TANAH, RUMAH, Rp.1.391.994.000,- kepada Tergugat I;

s e d a n g :

• Dilain pihak, Tergugat I selaku Penjual telah menyerahkan fisik TANAH, RUMAH, berikut surat-suratnya, antara lain Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat Pela (T.2-1) kepada Tergugat II;

1. Jual Beli atas TANAH, RUMAH tersebut dilakukan dengan syarat-syarat seperti diatur dalam Pasal 1 s/d Pasal 8 Akta Jual Beli (T.2-2), dalam mana antara lain Tergugat I selaku Penjual memberikan jaminan kepada Tergugat II selaku Pembeli bahwa TANAH, RUMAH, tersebut tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam Sertifikat dan bebas dari beban-beban lainnya berupa apapun, mohon periksa ketentuan Pasal 2 Akta Jual Beli (T.2-2);

2. Atas permohonan Tergugat II yang Tergugat II dasarkan pada Akta Jual Beli (T.2-2), maka Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) oleh Turut Tergugat I telah dibalik-nama dari atas nama Tergugat I ke atas nama Tergugat II, dengan tanpa adanya hambatan dari pihak manapun, termasuk tanpa adanya hambatan dari Penggugat;

1. Pengecekan data SHM No. 823 di BPN/Turut Tergugat I adalah sesuai dengan ketentuan Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang mengatur sebagai berikut :

“Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah”;

Dengan demikian dan berdasarkan apa yang telah Tergugat II kemukakan pada angka 4 sub a s/d e di atas merupakan bukti bahwa Tergugat II adalah Pemilik Sah atas TANAH, RUMAH tersebut, yang Tergugat II peroleh dengan itikad baik (Good Faith);

17. Bahwa dilihat dari apa yang termuat dalam Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2), sesuai dengan “PENDAFTARAN PERTAMA”, memang benar Penggugat semula adalah Pemilik TANAH, RUMAH, namun dari “PENDAFTARAN PERALIHAN HAK, PEMBEBANAN DAN PENCATATAN LAINNYA”, terlihat dengan jelas bahwa TANAH, RUMAH, kemudian menjadi milik Tergugat I berdasar Akta Jual Beli No.2/2011 tanggal 4 Mei 2011 yang dibuat di hadapan Turut Tergugat III (selaku PPAT) dan sekarang TANAH, RUMAH, sudah menjadi milik Tergugat II berdasar Akta Jual Beli (T.2-1) yang Tergugat I buat dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV (selaku PPAT) dan bahwa saat ini TANAH, RUMAH, sedang dibebani dengan Hak Tanggungan No.1330/2013 Peringkat Pertama atas nama Tergugat III (Akta Pemberian Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, dibuat oleh dan di hadapan Turut Tergugat V selaku PPAT), mohon periksa halaman 4 dari Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat Pela (T.2-2);

18. Bahwa dalil Penggugat yang pada pokoknya menyatakan bahwa Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tanggal 14 Oktober 2010, Akta Surat Kuasa No.02 tanggal 14 Oktober 2010, Akta Jual Beli No.2/2011 tanggal 4 Mei 2011, penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2) oleh Penggugat kepada Tergugat I, penyerahan fisik TANAH, RUMAH, oleh Penggugat kepada Tergugat I, terjadi karena penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat, wajib Penggugat buktikan, cf. ketentuan Pasal 163 HIR;

19. Bahwa seandainyapun Penggugat dapat membuktikan tentang adanya penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat (quod non), penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat tersebut hanya dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut ganti rugi atas nilai TANAH, RUMAH, kepada Tergugat I dan tidaklah dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut hal-hal yang merugikan kepentingan Tergugat II;

3. SEBAGAI PEMBELI BERITIKAD BAIK (GOOD FAITH) DAN JUJUR TERGUGAT II WAJIB MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM.

20. Sebagai pembeli yang beritikad baik sudah sepatutnya Tergugat II mendapatkan perlindungan atau dilindungi oleh hukum dan dinyatakan bahwa jual beli antara. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi MA yang telah diterima dan diikuti oleh praktek peradilan sebagai berikut :

    1. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 26 Desember 1958 No. 251 K/Sip/1958 yang menyatakan :

“Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah”;

2. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 23 September 1975 no. 52 K/Sip/1975 yang menyatakan :

“Jual beli tanah tidak dapat dibatalkan untuk melindungi pembeli yang jujur”;

3. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 15 April 1976 No. 1237 K/Sip/1973 yang menyatakan :

“Pembeli dengan itikad baik harus mendapat perlindungan hukum”;

4. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 29 Maret 1982 No. 1230 K/Sip/1980 yang menyatakan :

“Pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum”;

21. Dengan demikian maka kami mohon kepada Majelis Hakim yang terhormat agar berkenan memberikan perlindungan hukum kepada Tergugat II sebagai pembeli yang beritikad baik dan jujur dengan menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya yang meminta Akta Jual Beli dibatalkan dan mengembalikan Rumah dan Tanah SHM No. 823 dikembalikan kepada Penggugat serta menyatakan Akta Jual Beli sah secara hukum;

4. DALAM HAL APAPUN, SEBALIKNYA PENGGUGATLAH YANG MEMILIKI ITIKAD BURUK KARENA BERUSAHA MELARIKAN HARTA KEKAYAANNYA KETIKA MENGHADAPI PERMASALAHAN HUKUM DENGAN PT. BPR INDOMITRA MANDIRI. HALMANA BERTENTANGAN DENGAN KETENTUAN PASAL 227 HIR

22. Kami menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil Penggugat yang pada intinya menyatakan oleh karena adanya perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I (quod non), sehingga Akta Jual Beli antara Tergugat I dan Tergugat II juga harus dibatalkan;

23. Dalil - dalil Penggugat tersebut keliru dan tidak berdasarkan hukum sama sekali (onrechtmatig of ongegrond). Penggugat sudah barang tentu tahu resiko apa yang ditimbulkan dengan menanda-tangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tanggal 14 Oktober 2010 dengan Tergugat I, yang kemudian Penggugat diikuti dengan pemberian Kuasa kepada Tergugat I, tertuang dalam Akta Surat Kuasa No.02 tanggal 14 Oktober 2010, bahkan Penggugat ikuti lagi dengan penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2) dan fisik TANAH yang bersangkutan berikut RUMAH yang berdiri di atasnya kepada Tergugat I, oleh sebab itu seandainyapun benar (quod non) Penggugat telah dirugikan oleh Tergugat I, hal ini (sekali lagi) tidaklah dapat Penggugat pergunakan mengajukan Gugatan dengan tuntutan-tuntutan yang merugikan kepentingan Tergugat II;

24. Tergugat II sama sekali tidak mengetahui tentang penyalahgunaan keadaan yang dilakukan oleh Tergugat I seperti yang Penggugat dalilkan, karena sampai dengan dilaksanakannya Jual Beli atas TANAH, RUMAH, antara Tergugat I selaku Penjual dan Tergugat II selaku Pembeli, Penggugat tidak pernah berupaya agar khalayak umum (termasuk di dalamnya Tergugat II) mengetahui tentang adanya penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat seperti yang Penggugat dalilkan tersebut, misalnya membuat pengumuman di Mas Media, melakukan pemblokiran dengan cara minta kepada Turut Tergugat I untuk mencatat dalam Buku Tanah dari Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat Pela yang ada pada Turut Tergugat I sehingga dapat dicegah kemungkinan terjadinya peralihan hak atas TANAH, RUMAH;

25. Justru sebaliknya upaya yang dilakukan oleh Penggugat dengan berusaha mengalihkan harta kekayaannya ketika memiliki masalah hukum dengan PT. BPR Indomitra Mandiri merupakan itikad buruk yang bertentangan dengan ketentuan Pasal 227 HIR tentang esensi dari Sita Jaminan. Penggugat telah berusaha melarikan harta kekayaannya agar tidak dapat disita sehubungan dengan permasalahan hukum yang terjadi dengan PT. BPR Indomitra Mandiri. Oleh karena itu maka merupakan sesuatu yang tidak patut dan tidak pantas apabila sekarang Penggugat menggugat Tergugat II dan meminta pengembalian Rumah dan Tanah a quo. Terlebih lagi sebagaimana telah kami uraikan diatas Tergugat II adalah pembeli yang beritikad baik (good faith) dan jujur;

5. TERBUKTI TIDAK ADA PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DILAKUKAN OLEH TERGUGAT II TERHADAP PENGGUGAT BAIK SENDIRI MAUPUN SECARA BERSAMA-SAMA DENGAN PARA TERGUGAT DAN TURUT TERGUGAT. OLEH KARENA ITU MAKA SEGALA TUNTUTAN GANTI KERUGIAN, SITA PERSAMAAN, DWANGSOM, DAN PUTUSAN UVB HARUSLAH DITOLAK KARENA TIDAK SESUAI DENGAN KETENTUAN HUKUM YANG BERLAKU.

26. Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas terbukti bahwa Tergugat II tidak melakukan perbuatan melawan hukum apapun terhadap Penggugat, baik sendirian maupun secara bersama-sama dengan Para Tergugat;

27. Unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata jo. Arrest Hoge Raad 31 Januari 1919 dalam perkara Cohen v. Lindenbaum serta berdasarkan doktrin hukum yang dikemukakan oleh R. Setiawan, S.H. dalam bukunya yang berjudul “Pokok-pokok Hukum Perikatan”, cetakan kelima, penerbit Binacipta Bandung, tahun 1994, halaman 75, yakni sebagai berikut:

    1. adanya suatu perbuatan yang melanggar suatu hak hukum orang lain, atau bertentangan dengan kewajiban hukum si pembuat, atau bertentangan dengan kesusilaan atau kepatutan dalam pergaulan hidup dalam masyarakat perihal memperhatikan kepentingan orang lain;

    2. adanya kesalahan pada diri si pembuat, yang dilakukan dengan sengaja atau tidak sengaja;

    3. adanya kerugian pada diri penggugat; dan

    4. adanya hubungan kausal (sebab akibat) antara perbuatan melanggar hukum dengan kerugian yang timbul;

28. Sedangkan dalam perkara ini Tergugat II sama sekali tidak melakukan perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat II, maupun bertentangan dengan kesusilaan dan kepatutan dalam hidup bermasyarakat. Jual Beli Rumah SHM No. 823 yang tertuang dalam Akta Jual Beli dilakukan berdasarkan ITIKAD BAIK dan KEJUJURAN dari Tergugat II serta sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku dimana harga jual beli juga telah dibayar lunas kepada Tergugat I;

Adanya pengumuman di koran atas penjualan Rumah SHM No. 823, pengecekan fisik lokasi yang dilakukan oleh Tergugat II, dan pengecekan sertifikat ke BPN/Turut Tergugat I yang dilakukan sebelum Akta Jual Beli dibuat merupakan bukti nyata bahwa tidak ada perbuatan melawan hukum apapun yang dilakukan oleh Tergugat II terhadap Penggugat. Sebaliknya malah pengecekan akan status SHM sebelum dilakukannya jual beli antara Tergugat II dengan Tergugat I sesuai dengan hukum, yakni Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

29. Dengan demikian maka tidak ada kerugian dan tidak ada kesalahan Tergugat II dalam hal ini, oleh karena itu maka hubungan sebab akibat (kausalitas) juga menjadi tidak terbukti;

30. Bahwa Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. No.3641 K/Pdt/2001 tanggal 1 September 2002 seperti Penggugat kemukakan dalam Posita Gugatan, halaman 15, 16, jelaslah tidak dapat dipergunakan sebagai pedoman bagi Yth. Majelis Hakim dalam memutuskan perkara aquo, karena :

    1. Sesuai dengan uraian Penggugat sendiri, mulai dari angka 41 s/d 44, sangat jelas Tergugat Asli dalam perkara sebagaimana dimaksud dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. tersebut, belum mengalihkan kepada pihak lain atas harta kekayaan MADE OKA MASAGUNG yang Tergugat Asli peroleh berdasar Akta Otentik sebagai perwujudan perbuatan melawan hukum Tergugat Asli;

    2. Sementara itu, dalam perkara aquo, Tergugat I telah menjual TANAH, RUMAH, kepada Tergugat II dan seandainyapun benar (quod non) Tergugat I dalam memperoleh hak atas TANAH, RUMAH, dengan cara menyalahgunakan keadaan dan secara melawan hukum (seperti yang Penggugat dalilkan), pada saat membeli TANAH, RUMAH dari Tergugat I, Tergugat II sama sekali tidak mengetahuinya, hal ini tidak lain adalah karena keteledoran Penggugat sendiri yang tidak pernah berupaya agar khalayak umum mengetahui masalah penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I;

31. Oleh karena itu maka segala tuntutan ganti kerugian, sita persamaan, dwangsom, dan putusan UBV yang dimintakan Penggugat adalah tidak berdasar dan sudah sepatutnya ditolak oleh Majelis Hakim yang terhormat dalam perkara ini;

DALAM REKONPENSI

6. TERGUGAT REKONPENSI/PENGGUGAT KONPENSI TELAH MELAKUKAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM DENGAN MEMANFAATKAN LEMBAGA RESMI PERADILAN UNTUK MELANGGAR HAK SUBYEKTIF PENGGUGAT REKONPENSI/TERGUGAT II KONPENSI.

32. Majelis Hakim yang terhormat pada dasarnya mengajukan tuntutan hukum adalah hak setiap warga negara yang dilindungi oleh undang-undang dan dijamin dengan kepastian hukum. Namun demikian hak daripada setiap warganegara untuk mengajukan gugatan bukanlah tanpa batasan. Hak tersebut berbatasan dengan hak-hak warganegara lainnya dan tidak boleh melanggar hak subyektif dari warga negara yang lain. Hal ini berarti bahwa dalam mengajukan tuntutan hukum harus ada dasar dan hubungan hukum serta alasan yang cukup untuk menuntut hak daripada si Penggugat. Asas ini tercermin dalam doktrin hukum Prof. Sudikno Mertokusumo dalam bukunya yang berjudul “Hukum Acara Perdata Indonesia”, Edisi ke-4, Penerbit Liberty, Yogyakarta, 1993, halaman 39, yang menyatakan bahwa suatu tuntutan hak harus mempunyai kepentingan hukum yang cukup, merupakan syarat utama untuk dapat diterimanya tuntutan hak itu oleh pengadilan guna diperiksa: point d’interet, point d’action;

33. Mahkamah Agung di dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia tanggal 7 Juli 1971, No. 294 K/Sip/1971 juga menyatakan hal yang sama sebagai berikut:

“suatu surat gugatan harus diajukan oleh orang yang mempunyai hubungan hukum”;

34. Dengan demikian suatu gugatan yang diajukan tanpa adanya dasar dan hubungan hukum serta alasan yang cukup maka gugatan tersebut bukan hanya tidak dapat dikabulkan, melainkan juga sesungguhnya telah melanggar hak subjektif orang lain dan merupakan suatu perbuatan melawan hukum;

35. Di dalam perkara a quo, meskipun Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi mengetahui bahwa dirinya sudah tidak berhak lagi atas Tanah dan Rumah SHM No. 823 karena sudah dialihkan (jual beli) kepada Tergugat I Konpensi namun tetap saja Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi mengajukan gugatan terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi dan meminta agar Akta Jual Beli dibatalkan dan rumah a quo dikembalikan kepada Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi. Pengalihan rumah a quo dari Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi kepada Tergugat I Konpensi dilakukan secara sadar dan dibuat dalam bentuk akta otentik yang kebenaran sah dihadapan hukum;

36. Tindakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi memanfaatkan lembaga peradilan dengan cara menggugat Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi merupakan tindakan yang mengada-ada dan tidak berdasarkan hukum sama sekali serta telah melanggar hak subyektif dari Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi. Oleh karena itu maka Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi merasa sangat dirugikan dengan adanya gugatan yang mengada-ada dalam perkara ini;

37. Bahwa suatu gugatan yang diajukan tanpa dasar dan hanya bertujuan untuk menggangu ketentraman si Tergugat saja merupakan suatu bentuk perbuatan melawan hukum yang melanggar hak subjektif orang lain dengan memanfaatkan lembaga resmi peradilan. Hal ini sebagaimana dipertimbangkan dalam Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No 1228/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Sel tanggal 28 Februari 2008 dalam perkara antara Bulog melawan PT. Goro Batara Sakti dan Tommy Soeharto yang telah berkekuatan hukum tetap (in kracht), yang dalam pertimbangannya menyatakan sebagai berikut :

“Menimbang bahwa ternyata dalam perkara ini tergugat rekonpensi/penggugat konpensi walaupun MENYADARI SEPENUHNYA telah menerima pembayaran penyelesaian tanggungjawab perdata terhadap kerugian yang timbul tersebut, tetapi ternyata menuntut lagi pembayaran ganti kerugian tersebut dan mengingkari fakta yang sebenarnya yang mana hal ini menunjukan adanya ITIKAD JAHAT atau ITIKAD TIDAK BAIK dari tergugat rekonpensi/penggugat konpensi dan bertentangan dengan hak subjektif orang lain serta bertentangan dengan asas kepatutan, ketelitian, dan sikap hati-hati yang harus dimiliki seseorang (penggugat konpensi/tergugat rekonpensi) dalam pergaulan hidup bermasyarakat yang merupakan kriteria dari PERBUATAN MELAWAN HUKUM;

Menimbang bahwa hal tersebut tidak dapat ditolerir secara hukum, karena dapat merusak tatanan/sistem hukum nasional dan ditiru orang-orang yang ingin berbuat jahat dan mempunyai itikad buruk dengan memanfaatkan lembaga resmi peradilan untuk melegalkan perbuatan jahat dan tidak baik tersebut”;

38. Menurut J. Satrio, suatu perbuatan merupakan tindakan yang melawan hukum apabila perbuatan tersebut (i) Melanggar hak subyektif orang lain; atau (ii) Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku; atau (iii) Bertentangan dengan kesusilaan; atau (iv) Bertentangan dengan kepatutan dalam memperhatikan kepentingan diri dan harta orang lain dalam pergaulan hidup;

39. Tindakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi yang menggugat Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi padahal sudah diketahuinya tidak berhak jelas merupakan perbuatan yang melanggar hak subyektif, bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi, serta bertentangan dengan kepatutan dalam memperhatikan kepentingan diri dan harta orang lain dalam pergaulan hidup;

40. Atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat Rekonpensi/ Penggugat Konpensi tersebut telah menimbulkan kerugian pada diri Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi sebagai berikut :

• Kerugian Material karena adanya anggapan masyarakat bahwa Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi membeli tanah bermasalah sebesar Rp.1.391.994.000,-; dan

• Kerugian Imateril karena terganggungnya pikiran, habisnya waktu, dan tenaga akibat perkara ini yang apabila dinilai dengan uang sebesar Rp. 10.000.000.000,-;

Total kerugian yang diderita Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi adalah sebesar Rp.11.391.994.000,-;

Berdasar atas segala sesuatu seperti telah kami kemukakan di atas, maka dengan ini mohon ke hadapan Yth. Majelis Hakim kiranya dalam memeriksa serta mengadili perkara ini berkenan menjatuhkan Putusan sebagai berikut :

DALAM KONPENSI

DALAM EKSEPSI.

1. Menerima Eksepsi Tergugat II;

2. Menyatakan tidak dapat diterima Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA.

1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menghukum Penggugat membayar seluruh biaya perkara yang timbul;

DALAM REKONPENSI

1. Menerima Gugatan Rekonpensi Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Rekonpensi untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;

3. Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk membayar ganti kerugian terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Rekonpensi, yang terdiri dari Kerugian Material sebesar Rp.1.391.994.000,- dan kerugian Imateril sebesar Rp. 10.000.000.000,-, sehingga total ganti kerugian sebesar Rp.11.391.994.000,-;

4. Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk membayar seluruh biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;

Atau

Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Tergugat III telah memberikan Jawaban tertanggal 18 Nopember 2014 yang berisi sebagai berikut:

DALAM POKOK PERKARA

Bahwa Tergugat III dalam perkara ini pada dasarnya sudah tidak mempunyai
kepentingan hukum secara langsung dan tidak mengetahui permasalahan antara
Penggugat dan Para Tergugat lainnya. Oleh karenanya pada kesempatan ini Tergugat III hanya akan nnemberikan kronologis mengenai kredit/pinjaman Tergugat II kepada Tergugat III sampai dimana fasilitas kredit aquo ditutup/dilunasi oleh Tergugat II pada tanggal 19 Mei 2014 yang berkaitan dengan objek sengketa yang pernah menjadi Objek Jaminan pada Tergugat III yaitu:

"SHM No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela, Jalan Rambai III No. 3, Gambar Situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977 Luas 336 M2, atas nama Ronald Soetrisno";

Bahwa selanjutnya Tergugat III menolak seluruh dalil-dalil Penggugat dalam gugatannya kecuali yang diakui secara tegas oleh Tergugat III. Bahwa dalil-dalil Penggugat dalam gugatannya adalah tidak berdasarkan hukum dan oleh karenanya harus ditolak dengan alasan sebagai berikut:

1. Bahwa Tergugat III telah memberikan Fasilitas Kredit kepada Tergugat II sebagaimana dibuktikan dengan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Nomor 104/SMG/YG/CREDOC/V/2012 tertanggal 14 Mei 2012, (untuk selanjutnya disebut "Perjanjian Kredit") dengan resume fasilitas kredit dan jaminan sebagai berikut, antara lain:

• Jenis : Kredit Pemilikan Rumah (KPR);

• Plafon Kredit : Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah);

• Jangka Waktu : 120 (seratus dua puluh bulan);

2. Bahwa untuk menjamin Pelunasan Pembayaran Kredit kepada Tergugat III, Tergugat II menyerahkan jaminan Sebidang Tanah, Bangunan dan Turutannya Hak Milik No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela, Jalan Rambai III No. 3, Gambar Situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977 Luas 336 M2, atas nama Ronald Soetrisno (untuk selanjutnya disebut "Jaminan");

3. Bahwa atas Jaminan di atas telah dibebankan Hak Tanggungan Peringkat I, sebagaimana dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan No. 08/2013 tanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan Lies Heminingsih, Sarjana Hukum, Pejabat Pembuat Akta Tanah Kotamadya Jakarta Selatan Jo. Sertipikat Hak Tanggungan No. 1330/2013, tanggal 04 Maret 2013;

4. Bahwa dalam proses pengikatan objek jaminan, Tergugat III telah melakukan seluruh rangkaian prosedur dan persyaratan dengan menerapkan prinsip kehati­hatian (Prudential Banking) termasuk namun tidak terbatas pada dilakukannya pengecekan terhadap Objek Jaminan oleh Turut Tergugat V selaku notaris rekanan Tergugat III kepada Turut Tergugat I sehingga dapat diterbitkannya Sertipikat Hak Tanggungan No. 1330/2013, tanggal 04 Maret 2013;

5. Bahwa dengan telah diikatnya perjanjian kredit antara Tergugat II dan Tergugat III, serta adanya jaminan/Objek Sengketa yang telah dibebankan Hak Tanggungan, maka menurut hukum telah sah dan telah mengikat dengan sempurna atas segala hak dan kewajiban Para pihak yang diatur dalam Perjanjian Kredit;

6. Bahwa pada tanggal 16 Mei 2014, berdasarkan Consumer Schedule Repayment Form Tergugat II mengajukan permohonan untuk pelunasan seluruh outstanding fasilitas KPR-nya sebesar Rp. 1.751.848.030 (satu milyar tujuh ratus lima puluh satu juta delapan ratus empat puluh delapan ribu tiga puluh rupiah) kepada Tergugat III;

7. Bahwa sehubungan dengan permohonan aquo, maka Tergugat II telah melakukan pelunasan fasilitas kreditnya sebagaimana Surat Keterangan Lunas yang diterbitkan Tergugat III tertanggal 19 Mei 2014, dan seluruh dokumen-dokumen yang berkaitan dengan jaminan telah diserahkan kepada Tergugat II berdasarkan Tanda Bukti Pengembalian Surat-Surat Agunan Asli An. Tn. Ronald Soetrisno tertanggal 19 Mei 2014, antara lain:

• Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela;

• Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama No. 1330/2013, tanggal 04.03.2013;

• Surat Roya No. 29/M/V/2014;

• Akta Jual Beli No. 04/2012, tanggal 18.04.2012;

Bahwa dengan telah ditutup/dilunasinya Fasilitas Kredit Tergugat II a quo, maka demi hukum hubungan antara Tergugat III dan Tergugat II telah berakhir, dan segala sesuatu yang berkaitan dengan Perjanjian Kredit serta Jaminan atas fasilitas kredit yang diberikan menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat;

Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, Tergugat III memohon agar kiranya Majelis Hakim pemeriksa perkara pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan berkenan untuk memutuskan perkara a quo, dengan amar putusan sebagai berikut:

DALAM POKOK PERKARA

1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menghukum Peggugat untuk membayar biaya perkara;

Atau apabila Majelis Hakim pada Pengadilan Jakarta Selatan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Turut Tergugat I telah memberikan Jawaban tertanggal 04 Nopember 2014 yang berisi sebagai berikut :

1. DALAM EKSEPSI

• PENGGUGAT TIDAK BERKUALITAS SEBAGAI PENGGUGAT

1. Bahwa Penggugat dalam posita gugatannya mendalilkan Penggugat merupakan pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di JI. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela;

2. Bahwa berdasarkan data yang ada pada TURUT TERGUGAT I (Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan), bidang tanah aquo telah terjadi pencatatan peralihan hak dan pembebanan hak tanggungan yaitu sebagai berikut :

1. Bahwa Hak Milik No.823/Kramat Pela semula tercatat atas nama Doktorandus ICHWAN SUSILO, seluas 336 M2, sebagaimana diuraikan dalam salinan Gambar Situasi tanggal 4 Juni 1977 No.8/635/1977, terletak di JI. Rambai III Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Kotamadya Jakarta Selatan, terbit tanggal 01 Oktober 1998;

2. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No.2/2011 yang dibuat dihadapan PPAT VESTINA RIA KARTIKA, SH, MH, Hak Milik No.823/Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus ICHWAN SUSILO menjadi atas nama JIMMY, terdaftar tanggal 23 Juni 2011;

3. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No.04/2012 yang dibuat dihadapan PPAT SETIARI UTAMI, Hak Milik No.823/Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus JIMMY menjadi atas nama RONALD SOETRISNO, terdaftar tanggal 12 Juni 2012;

4. Bahwa berdasarkan Akta Hak Tanggungan Peringkat Pertama No.1330/2013 yang dibuat dihadapan PPAT LIES HERMANINGSIH, SH tanggal 23 Januari 2013 No.08/2013, terbit tercatat atas nama Perseroan Terbatas PT. OCBC NISP Tbk, berkedudukan di Jakarta Selatan, terdaftar tanggal 04 Maret 2013;

5. Bahwa berdasarkan Roya Nomor 29/M/V/2014 dari PT. BANK OCBC NISP Tbk, Hak Tanggungan Nomor 1330/2013 hapus, terdaftar tanggal 12 Juni 2014;

Dengan demikian Penggugat tidak mempunyai hak terhadap bidang tanah aquo. Oleh sebab itu sudah seharusnya Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta selatan yang memeriksa perkara a quo menolak gugatan Penggugat karena Penggugat Tidak Berkualitas Sebagai Penggugat atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

2. DALAM POKOK PERKARA :

• Bahwa TURUT TERGUGAT I menolak seluruh dalil-dalil gugatan Penggugat, kecuali terhadap hal-hal yang secara tegas diakui oleh TURUT TERGUGAT I;

• Bahwa TURUT TERGUGAT I mohon agar segala sesuatu yang diuraikan dalam eksepsi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan jawaban yang diuraikan dalam pokok perkara;

• Bahwa yang dapat disimpulkan dari gugatan Penggugat adalah Penggugat pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di JI. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, dimana telah terjadi dua kali peralihan hak Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No.2/2011, yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No.04/2012, sehingga menurut dalil Penggugat akta-akta tersebut harus dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum;

• Bahwa dalil tersebut tidak benar dan tidak berdasar hukum, karena proses peralihan hak atas bidang tanah Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela telah sesuai dengan peraturan yang berlaku. Perlu TURUT TERGUGAT I tegaskan bahwa didalam suatu proses apapun, TURUT TERGUGAT I terlebih dahulu melakukan penelitian secara cermat terhadap setiap dokumen pendukung permohonan dimaksud,namun demikian TURUT TERGUGAT I tidak mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap dokumen dimaksud. Adapun terhadap akta yang dipermasalahkan oleh Penggugat telah memenuhi persyaratan formil dalam melakukan transaksi jual beli sehingga sah menurut hukum. Terlebih lagi dibuat oleh Para pihak yang berkepentingan, dihadapan Pejabat yang mempunyai fungsi dan wewenang yang diberikan oleh Undang-Undang;

Dengan adanya Akta Jual Beli tersebut di atas, maka menjadi dasar hukum untuk mengajukan permohonan peralihan hak (balik nama) terhadap sertipikat a quo;

Oleh karena itu, tindakan TURUT TERGUGAT I dalam melakukan proses pencatatan/pendaftaran peralihan hak (Balik Nama) Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela dari atas nama Doktorandus ICHWAN SUSILO menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), telah sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang ada (Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997) serta dilakukan berdasarkan kewenangan yang ada pada Kantor Pertanahan Jakarta Selatan. Bahkan apa yang dilakukan oleh TURUT TERGUGAT I dilakukan berdasarkan AKTA-AKTA OTENTIK yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II;

Bahwa terkait dengan pencatatan pembebanan hak tanggungan, perlu ditegaskan didalam suatu proses apapun, TURUT TERGUGAT I terlebih dahulu melakukan penelitian secara cermat terhadap setiap dokumen pendukung permohonan dimaksud, namun demikian TURUT TERGUGAT I tidak mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap dokumen dimaksud. Adapun terhadap pencatatan pembebanan hak tanggungan berdasarkan Akta Hak Tanggungan Peringkat Pertama No.1330/2013 yang dibuat dihadapan PPAT LIES HERMANINGSIH, SH telah' dihapus berdasarkan Roya Nomor 29/M/V/2014 dari PT. BANK OCBC NISP Tbk;

Dengan demikian keberadaan sertipikat a quo adalah sah menurut hukum karena : Sertipikat merupakan tanda bukti hak sebagai ketentuan pasal 19 Undang­Undang No. 5 Tahun 1960 Jo. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, sehingga tidak ada alasan apapun untuk menyatakan bahwa Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela tersebut batal demi hukum;

Bahwa sesuai dengan sanggahan TURUT TERGUGAT I diatas, ternyata tidak terbukti sedikitpun bahwa tindakan TURUT TERGUGAT I dalam menerbitkan sertipikat a quo menimbulkan kerugian bagi Penggugat, sehingga tidak ada alasan tuntutan untuk membatalkan peralihan Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), sama sekali tidak berdasar hukum untuk dipertimbangkan dan karenanya harus ditolak;

Dengan tidak adanya suatu kerugian apapun karena tidak adanya perbuatan yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang dilakukan TURUT TERGUGAT I, maka tuntutan pembatalan terhadap peralihan Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), tidak ada alasan dan dasar hukumnya sedikitpun untuk dikabulkan;

Berkenaan dengan hal-hal tersebut di atas maka cukup menjadi pertimbangan hukum bagi Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara aquo untuk mengabulkan permohonan TURUT TERGUGAT I agar Majelis Hakim Yang Terhormat memberikan putusan yang amarnya berbunyi sebagai-berikut :

DALAM EKSEPSI :

• Menyatakan menerima seluruh Eksepsi TURUT TERGUGAT I; DALAM POKOK PERKARA :

• Menolak gugatan Penggugat seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

• Membebankan biaya yang timbul dari perkara ini kepada Penggugat;

• Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon Putusan yang seadil-adilnya ( Ex Aequo Et Bono );

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Turut Tergugat IV telah memberikan Jawaban tertanggal 16 Desember 2014 yang berisi sebagai berikut:

1. Bahwa Penggugat dalam Gugatannya mempermasalahkan Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yang dibuat antara Tergugat I dengan Tergugat II dan untuk itu Penggugat menarik Turut Tergugat IV dengan tuntutan agar Turut Tergugat IV tunduk pada Putusan dalam perkara ini, karena Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 tersebut dibuat di hadapan Turut Tergugat IV;

2. Bahwa Turut Tergugat IV dalam membuat Akta Jual Beli No.0472012 tanggal 18 April 2012 bukan dalam kedudukannya selaku Notaris, akan tetapi adalah dalam kedudukannya selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dengan daerah kerja Kodya Jakarta Selatan, berdasar Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanggal 18 Desember 2006 No.858-XV11- 2006;

3. Bahwa dengan demikian, Penggugat telah melakukan kekeliruan yang fatal, karena menarik Turut Tergugat IV selaku Notaris, padahal yang Penggugat permasalahkan dalam Gugatannya adalah Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yang dibuat antara Tergugat I dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV dalam jabatannya selaku PPAT;

4. Bahwa berdasar alasan tersebut, maka sudah sepatutnya Gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (N.0);

5. Bahwa apabila Majelis Hakim berpendapat lain, di bawah ini Turut Tergugat IV sampaikan Jawaban lebih lanjut atas Gugatan Penggugat;

6. Bahwa benar atas permintaan Tergugat I selaku Penjual dan Tergugat II selaku Pembeli, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah membuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012;

7. Bahwa obyek Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 tersebut adalah tanah seluas 336 M2, yakni tanah sebagaimana dimaksud dalam Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela, Garnbar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977, berikut bangunan rumah tinggal bertingkat yang berdiri di atas tanah tersebut, Listrik dari PLN, Air dari PAM, 2 (dua) line telepon, terletak dan setempat dikenal dengan alamat Jl. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan (selanjutnya Turut Tergugat IV sebut juga tanah, rumah);

8. Bahwa sebelum membuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 sesuai dengan permintaan Tergugat I dan Tergugat II tersebut, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah terlebih dahulu melakukan penelitian dan sesuai dengan hasil penelitian yang Turut Tergugat IV lakukan, ternyata :

   1. Tanah, rumah yang akan dipeijual-belikan pada waktu itu mutlak dalam penguasaan Tergugat I; Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977, terdaftar atas nama Tergugat I;

   2. Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977 tersebut, sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Turut Tergugat I;

   3. Dalam. Buku Tanah dari Sertifikat Hak Mi1ik -No.823/Kramat Pe1a, Garnbar Situasi No.8/635/1.977 tanggal 4 Juni 1977 yan.g ada di Kantor Turut Tergugat I, tidak ada catatan tentang pemblokiran dari pihak manapun;

9. Bahwa berhubung sesuai dengan hasil penelitian yang Turut Tergugat IV lakukan, ternyata tidak ada hal-hal yang melarang Turut Tergugat IV selaku PPAT membuat Akta Juai Beli seperti yang dikehendaki oleh Tergugat I dan Tergugat II, dengan diawali pembayaran Pajak Penghasilan oleh Tergugat I dan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan oleh Tergugat II, kemudian Turut Tergugat IV selaku PPAT mernpersiapkan Akta Jual Beli yang bersangkutan, selanjutnya setelah isi Akta Jual Beli Turut Tergugat IV bacakan serta jelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Tergugat I dan Tergugat II, kemudian Akta Jual Beli ditanda-tangani/dicap Ibu Jari oleh Tergugat I, Tergugat II, Para Saksi dan Turut Tergugat IV selaku PPAT sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di Kantor Turut Tergugat IV selaku PPAT, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Turut Tergugat I untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat Jual Beli tersebut;

10. Bahwa sesuai dengan isi Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 Apri1 2012 tersebut, Tergugat II selaku Pembeli telah membayar lunas harga tanah, rumah, Rp.1.391.994.000,- kepada Tergugat I dan sebaliknya Tergugat I selaku Penjual telah menyerahkan tanah, rumah, berikut surat-suratnya, antara lain Sertifikat Hak. Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977, kepada Tergugat II;

11. Bahwa dengan demikian, dalam mernbuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah menjalankan tugasnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku, hal ini didukung pula oleh kenyataan bahwa atas permohonan Tergegat 2 yang Tergugat II dasarkan pada Akta Jual Beli tersebut, Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) oleh Turut Tergugat I telah dihalik­nama dari atas nama Tergugat I ke atas nama Tergugat II, dengan tanpa adanya hambatan dari pihak manapun;

12. Bahwa penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat seperti yang Penggugat dalilkan, seandainya hal itu dapat Penggugat buktikan, tidak dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut (khususnya) agar Akta Jual Be1i No.04/2012 tanggal 18 April 2012 dinyatakan tidak sah dan batal demt hukum dan agar Turut Tergugat IV dihukum untuk tunduk pada Putusan dalam perkara ini, karena pada saat Turut Tergugat IV selaku PPAT membuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 sesuai dengan yang dikehendaki oleh Tergugat I dan Tergugat II, Turut Tergugat IV selaku PPAT tidak dapat mengetahui tentang penyalahgunaan keadaan yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat seperti yang Penggugat dalilkan tersebut, karena itu kalaupun benar Tergugat I telah menyalahgunakan keadaan terhadap Penggugat yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat, seyogyanya Penggugat menuntut ganti rugi hanya kepada Tergugat I, sesuai dengan ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata dan bahwa Penggugat tidak dapat mengajukan tuntutan­tuntutan yang merugikan pihak ketiga, dalam hal ini Tergugat II dan Tergugat III, termasuk Turut Tergugat IV (sekalipun hanya dituntut untuk tunduk pada Putusan dalam perkara ini), karena selaku PPAT, secara profesional Turut Tergugat IV wajib mempertahankan keabsyahan Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012;

Berdasar alasan-alasan tersebut, maka Turut Tergugat IV mohon ke hadapan Majelis Hakim kiranya dalam memeriksa serta mengadili perkara ini, menolak Gugatan Penggugat yang menuntut agar Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yang Tergugat I buat dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV selaku PPAT dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

Menimbang, bahwa selanjutnya telah terjadi jawab-jinawab antara kedua belah pihak yang dituangkan dalam Replik Penggugat tertanggal 13 Januari 2015 dan Duplik Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III tertanggal 27 Januari 2015, Tergugat II dan Turut Tergugat I tertanggal 20 Januari 2015, sebagaimana selengkapnya terlampir dalam berkas perkara;

Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil-dalil gugatannya, dalam Pokok perkara Penggugat telah mengajukan bukti-bukti tertulis bertanda berupa fotocopy yang telah dibubuhi meterai secukupnya dan telah pula disesuaikan dan dicocokkan dengan surat aslinya di persidangan, selengkapnya sebagai berikut :

1. Foto copy Kartu Tanda Penduduk No. 3174070102450001, tanggal 8 Desember 2014 (Bukti P-1);

2. Foto copy Kartu Keluarga No. 800112, tanggal 25 Mei 1998 (Bukti P-2);

3. Foto copy Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela (Bukti P-3);

4. Foto copy Akta Perjanjian/Ikatan Jual Beli No. 01, tanggal 14 Oktober 2010 (Bukti P-4);

5. Foto copy Akta Surat Kuasa No. 02, tanggal 14 Oktober 2010 (Bukti P-5);

6. Foto copy Paspor No. U 668425, tanggal 15 Februari 2010 (Bukti P-6);

7. Foto copy Paspor atas Lim Sing Meij, No. S 928201, tanggal 19 Februari 2009 (Bukti P-7);

8. Foto copy Surat Kuasa No. 688.2/SK/JMPJ/2010, tanggal 11 Oktober 2010 (Bukti P-8);

9. Foto copy Surat No. 800.1/LIT/JMPJ/2010, tanggal 29 Oktober 2010 (Bukti P-9);

10. Foto copy Surat Kuasa No. 688.3/SK/JMPJ/2010, tanggal 11 Oktober 2010 (Bukti P-10);

11. Foto copy Surat No. 802.1/LIT/JMPJ/2010, tanggal 29 Oktober 2010 (Bukti P-11);

12. Foto copy Hasil cetak surat elektronik tanggal 16 Oktober 2011 dan 17 Oktober 2011 (Bukti P-12);

13. Foto copy Hasil cetak korespondensi surat elektronik tanggal 31 Oktober 2010 sampai 5 Februari 2012 (Bukti P-13);

14. Foto copy Hasil cetak laman internet Rumah.com tanggal 9 September 2012 (Bukti P-14);

15. Foto copy Hasil cetak laman internet RumahDijual.com tanggal 3 April 2013 (Bukti P-15);

16. Foto copy Akta Sewa Menyewa No. 13, tanggal 19 Maret 2014 (Bukti P-16);

17. Foto copy Asli Surat Keterangan Pendaftaran Tanah No. 307/SKPT/2014, tanggal 26 Maret 2014 (Bukti P-17);

18. Foto copy Asli Surat Perhimpunan Advokat Indonesia (PERADI), No. 201/PERADI/DPN/EKS/V/14, tanggal 2 Mei 2014, Perihal Status Keanggotaan Advokat (Bukti P-18);

19. Foto copy Hasil cetak laman internet ttandpartners.com (Bukti P-19);

20. Foto copy Hasil cetak laman internet panpages.co.id (Bukti P-20);

21. Foto copy Hasil cetak surat elektronik tanggal 11 April 2012 (Bukti P-21);

22. Foto copy KTP No. 3171011165620001, tanggal 11 Januari 2010 (Bukti P-22);

23. Foto copy Asli Surat No. SSS12001-004, tanggal 22 Januari 2014 (Bukti P-23);

24. Foto copy Asli Surat No. SSS12001-005, tanggal 27 Januari 2014 (Bukti P-24);

25. Foto copy Asli Surat No. SSS12001-006, tanggal 6 Februari 2014 (Bukti P-25);

26. Foto copy Putusan Mahkamah Agung No. 3641 K/Pdt/2001, tanggal 11 September 2002 (Bukti P-26);

27. Foto copy Asli kwitansi tanggal 12 Oktober 2011 (Bukti P-27);

Menimbang, bahwa selain bukti-bukti-bukti tertulis sebagaimana tersebut di atas, Penggugat telah pula mengajukan saksi yakni :

0. Saksi Hasta Sawindah.

Di bawah sumpah menerangkan pada pokoknya sebagai berikut :

• Bahwa saksi kenal dengan Penggugat dan Tergugat I;

• Bahwa Tergugat I mengurus kerjaannya Penggugat mengenai RUPS;

• Bahwa Penggugat bekerja sebagai Direktur di PT. BPR Indomitra Pertiwi di Cibinong;

• Bahwa saksi bekerja di PT. BPR Indomitra Pertiwi di Cibinong dan ketemu dengan Tergugat I untuk mengurus RUPS tahunan tahun 2010 dari BPR Indomitra Artha Pertiwi Cibinong dengan agenda membahas pertanggungjawaban Direksi dan pembagian deviden;

• Bahwa saksi bertanya saat ada RUPS Tergugat I datang membawa Surat Kuasa dari Pengggat;

• Bahwa dalam kuasanya Tergugat I dapat menerima hasil milik Pengggugat;

• Bahwa Tergugat I menerima bagian dari Penggugat sebesar Rp. 60.000.000,- melalui transfer kerekening atas nama Tergugat I;

• Bahwa Tergugat I sudah menjalankan tugasnya Penggugat dengan baik;

• Bahwa saksi tidak mengetahui permasalahan antara Penggugat dengan Tergugat I;

• Bahwa saksi melihat kuasanya Tergugat I hanya foto copy karena aslinya tidak bisa ditunjukan oleh Tergugat I;

• Bahwa selain di BPR Indomitra Artha Pertiwi Cibinong Penggugat juga punya masalah di BPR Indomitra Mandiri Ciputat;

• Bahwa saksi pernah ketemu lagi Tergugat I untuk mengambil deviden milik Penggugat tahun 2011 tapi uang tidak bisa ditransfer karena Tergugat I tidak bisa mengajukan Surat Kuasa baru;

• Bahwa Tergugat I mengatakan Surat Kuasa asli ada untuk mengurus kepentingan lain;

• Bahwa Istri Penggugat tidak masuk pemegang saham;

• Bahwa saksi tidak mengetahui permasalahan BPR Indomitra Mandiri Ciputat;

• Bahwa BPR Indomitra Mandiri Ciputat sudah tutup;

0. Saksi Messianty Widjaja.

Menerangkan pada pokoknya sebagai berikut :

• Bahwa saksi kenal dengan Penggugat sebagai Kakak Ipar dan kenal Tergugat I;

• Bahwa saksi ketahui Tergugat I melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat dengan cara menakuti Penggugat seolah-olah ada masalah hukum di BPR Indomitra;

• Bahwa Penggugat waktu itu mengikuti arahan Tergugat I untuk pergi ke Amerika Serikat bersama istri pada 19 Oktober 2010 dan sebelum pergi member kepercayaan kepada Tergugat I untuk menjaga rumahnya di Jalan Rambai III no.3 Jakarta Selatan;

• Bahwa rumah tersebut sekarang ditempati Bapak Ronald (Tergugat II);

• Bahwa saksi tidak mengetahui ada peralihan atas rumah tersebut;

• Bahwa saksi disuruh Penggugat untuk menyerahkan kunci kepada Tergugat I untuk dijaga rumahnya dan dijadikan kantor pengacara oleh Tergugat I;

• Bahwa setelah 3 (tiga) bulan Penggugat mengaku dilarang pulang oleh Tergugat I karena masalah hukumnya belum selesai;

• Bahwa setelah pulang ke Indonesia Penggugat tinggal dirumah saksi;

• Bahwa Penggugat minta rumahnya ke Tergugat I tapi Tergugat I tidak bisa dihubungi;

• Bahwa Penggugat tidak pernah merasa menjual, menggadaikan atau membayar hutang terhadap rumahnya;

• Bahwa saksi tidak bisa memasuki rumah tersebut karena Tergugat I bilang kunci rumah sudah diganti;

• Bahwa saksi disuruh Penggugat untuk mencari Tergugat I tapi tidak ketemu;

• Bahwa Tergugat I tidak pernah bilang rumah sudah dibeli;

• Bahwa Penggugat pergi ke Amerika Serikat karena takut;

• Bahwa tanah diperoleh Penggugat sudah lama;

• Bahwa saksi pernah dikasih kuasa oleh Penggugat untuk mengurusi masalah di Bank Indonesia dan Bank Indonesia bilang Kuasa Penggugat tidak pernah hadir;

• Bahwa pegawai Bank Indonesia pernah bilang surat kuasa Penggugat ada tapi orangnya tidak ada;

• Bahwa Tergugat I bilang kepada Penggugat setelah 3 (tiga) bulan di Amerika Serikat sudah bisa kembali lagi setelah masalahnya diurus oleh Terguggat 1;

• Bahwa saksi mengetahui Tergugat I diberi kuasa untuk masalah di BPR Ciputat yang sekarang dilikuidasi;

• Bahwa saksi tidak mengetahui mengenai kwitansi uang;

• Bahwa barang-barang dikirim ke Pamulang dan sebagian lagi di gudang Tergugat I;

• Bahwa sepengetahuan saksi barang-barang di rumah dikeluarkan untuk dijadikan kantor pengacara dan sampai sekarang tidak pernah jadi kantor pengacara;

• Bahwa selain rumah ada mobil Honda yang diserahkan kepada Tergugat I;

0. Saksi Yulidar Tarigan.

Di bawah sumpah menerangkan pada pokoknya sebagai berikut :

• Bahwa saksi kenal Penggugat dan Tergugat I;

• Bahwa saksi bekerja sebagai Direktur Utama di PT. Indomitra Artha Makmur Lestari Serpong;

• Bahwa saksi kenal Penggugat sebagai pemegang saham di BPR Indomitra Cibinong dan BPR Indomitra;

• Bahwa saksi kenal Tergugat I sebagai kuasa hukum Penggugat;

• Bahwa saksi ketemu Tergugat I dalam RUPS Tahunan tahun 2010 dari BPR Cibinong;

• Bahwa saksi mengetahui perdebatan antara Hasta Sawindah dengan Tergugat I mengenai surat kuasa Tergugat I untuk mewakili Penggugat;

• Bahwa Tergugat I menerima uang Penggugat sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah) sebagai pengembalian utang Peter Woe kepada Penggugat yang diserahkan oleh saksi kepada Tergugat I;

• Bahwa Penggugat pernah email kepada saksi yang isinya minta bantuan mencari Tergugat I;

• Bahwa Penggugat bilang rumahnya diambil Tergugat I;

• Bahwa Penggugat yang hanya punya saham di BPR Indomitra;

• Bahwa Tergugat I sebagai wakil pemegang saham Penggugat;

• Bahwa saksi tidak jadi beli saham BPR Ciputat karena kerugiannya besar;

Menimbang, bahwa Tergugat I dalam meneguhkan sangkalannya, Tergugat I telah mengajukan bukti-bukti tertulis bertanda berupa fotocopy yang telah dibubuhi meterai secukupnya dan telah pula disesuaikan dan dicocokkan dengan surat aslinya di persidangan, selengkapnya sebagai berikut :

1. Foto copy Kwitansi tanggal 14/10/10 (Bukti T-1);

2. Foto copy AKTA PERJANJIAN / IKATAN JUAL BELI Tanggal 14 Oktober 2010 Nomor 01 (Bukti T-2);

3. Foto copy AKTA SURAT KUASA, tanggal 14 Oktober 2010 Nomor 02 (Bukti T-3);

4. Foto copy SERTIFIKAT HAK MILIK No. 823, atas nama JIMMY (Bukti T-4);

5. Foto copy TANDA TERIMA tanggal 14 Oktober 2014 (Bukti T-6);

6. Foto copy SPPT PAJAK BUMI DAN BANGUNAN TAHUN 2012 No. 31.71.050.006.001-0254.0, atas nama JIMMY (Bukti T-8);

7. Foto copy TANDA TERIMA Tanggal 15 Oktober 2010 (Bukti T-9);

8. Foto copy KTP ( Kartu Tanda Penduduk ) a/n. Drs. ICHWAN SUSILO (Bukti T-10);

9. Foto copy NPWP a/n. Drs. ICHWAN SUSILO, NPWP No. 06.181.207.9 - 032.000 (Bukti T-11);

10. Foto copy KTP (Kartu Tanda Penduduk) a/n LIM SING MEIJ, KTP No. 09.5307.690653.7002 (Bukti T-12);

11. Foto copy KARTU KELUARGA a/n. Drs. ICHWAN SUSILO, Kartu Keluarga No. 4705.000590 (Bukti T-13);

12. Foto copy AKTE PERKAWINAN No. 229/1976, ICHWAN SUSILO dan LIM SING MEIJ (Bukti T-14);

13. Foto copy TANDA TERIMA tanggal 20 April 2012 (Bukti T-15);

14. Foto copy LAMPIRAN INSTRUKSI MENTERI DALAM NEGERI No. 14 TAHUN 1982 tanggal 06 Maret 1982 (Bukti T-16);

15. Foto copy Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 594/1493/AGR tanggal 31 Maret (Bukti T-17);

16. Foto copy AKTA PERNYATAAN KEPUTUSAN RAPAT PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT INDOMITRA MANDIRI CIPUTAT, Tanggal 22 Juni 2009 Nomor 15 (Bukti T-18);

17. Foto copy RISALAH PERTEMUAN (EXIT MEETING) DALAM RANGKA PEMBAHASAN HASIL PEMERIKSAAN KHUSUS PT. BPR INDOMITRA MANDIRI CIPUTAT, Tanggal 22 Oktober 2010 (Bukti T-19);

18. Foto copy SURAT KUASA KHUSUS, tanggal 02 Agustus 2010 Nomor : 617.2/SK/JMPJ/VIII/2010 (Bukti T-20);

19. Foto copy SURAT KUASA KHUSUS, tanggal 11 Oktober 2010 Nomor.:688.2/SK/JMPJ/2010 (Bukti T-21);

20. Foto copy SURAT KUASA KHUSUS, tanggal 11 Oktober 2010 Nomor : 689.10/SK/JMPJ/2010 (Bukti T-22);

21. Foto copy SURAT KUASA KHUSUS tanggal 11 Oktober 2010 Nomor 690.1/SK/JMPJ/2010 (Bukti T-23);

22. Foto copy SURAT KUASA KHUSUS tanggal 11 Oktober 2010 Nomor 690.2/SK/JMPJ/2010 (Bukti T-24);

23. Foto copy SURAT KUASA KHUSUS tanggal 11 Oktober 2010 Nomor 690.3/SK/JMPJ/2010 (Bukti T-25);

24. Foto copy SURAT KUASA KHUSUS tanggal 11 Oktober 2010 Nomor 690.4/SK/JMPJ/2010 (Bukti T-26);

25. Foto copy INVOICE tertanggal 26 Mei 2011 Nomor Ref.Fin 1201AJB/2011 (Bukti T-27);

Menimbang, bahwa selain bukti-bukti-bukti tertulis sebagaimana tersebut di atas, Tergugat I telah pula mengajukan saksi yakni :

1. Saksi Rommy I.Haroen, SE.

Di bawah sumpah menerangkan pada pokoknya sebagai berikut :

• Bahwa saksi kenal dengan Penggugat dan Tergugat I;

• Bahwa saksi pernah menjadi staf Tergugat I dan berhenti bekerja dari Tergugat I tahun 2013 karena Tergugat I sibuk keluar negeri;

• Bahwa saksi kenal Penggugat saat ke kantor Tergugat I;

• Bahwa Tergugat I bekerja sebagai Pengacara;

• Bahwa saksi mengetahui Penggugat menawarkan rumahnya kepada Tergugat I karena diceritakan Tergugat I;

• Bahwa saksi tidak mengetahui alasan penjualan rumah Jalan Rambai III No. 3 ;

• Bahwa peralihan rumah Jl.Rambai No. 3 terjadi tanggal 14 Oktober 2010 di kantor Tergugat I saat transaksi jual beli;

• Bahwa saat itu yang ada saksi, Tergugat I, Penggugat dan istri Penggugat;

• Bahwa paginya ada dikantor notaris dan saksi hanya mendengar cerita karena tidak ikut;

• Bahwa Tergugat I membayar kepada Penggugat berupa uang dollar dan rupiah;

• Bahwa seingat saksi bayarnya Rp. 1 Milyar lebih;

• Bahwa saksi hanya mengetahui nominal uang dari kwitansi sedangkan jumlah dollar dan rupiahnya tidak tahu;

• Bahwa saksi tidak melihat penyerahan surat-surat;

• Bahwa setahu saksi setelah terjadi transaksi rumah dikuasai oleh Tergugat I;

• Bahwa saksi tahunya rumah sudah beralih dan dikuasai oleh Tergugat II;

• Bahwa saksi tidak pernah melihat Messianty Widjaja;

• Bahwa dari tahun 2010 sampai dengan 2012 tidak ada permasalahan mengenai rumah;

• Bahwa saksi saat disuruh mengambil kwitansi dalam keadaan kosong;

• Bahwa saksi melihat kwitansi pembayaran jual beli rumah Jl. Rambai III No.3;

• Bahwa saksi ketemu Tergugat II hanya saat penyerahan kunci;

• Bahwa saksi menjadi ajudan Tergugat I pada Pebruari 2009;

• Bahwa saksi menemui Tergugat I saat di kantor;

• Bahwa saksi tidak mengetahui Tergugat I tinggal dan komunikasi terkadang ketemu dan telephon;

• Bahwa Rumah Jl. Rambai III No.3 tidak pernah dijadikan kantor dan dijaga Pak Slamet;

Menimbang, bahwa Tergugat II dalam meneguhkan sangkalannya, Tergugat II telah mengajukan bukti-bukti tertulis bertanda berupa fotocopy yang telah dibubuhi meterai secukupnya dan telah pula disesuaikan dan dicocokkan dengan surat aslinya di persidangan, selengkapnya sebagai berikut :

1. Foto copy Iklan di Harian Kompas, Sabtu 7 April 2012, kolom Properti, halaman 48 (Bukti T.2 – 1);

2. Foto copy Iklan di Harian Kompas, Sabtu 11 April 2012, kolom Properti, halaman 37 (Bukti T.2 – 2);

3. Foto copy Email dari Property Agent 11April 2012 (Bukti T.2 – 3);

4. Foto copy Sertifikat Hak Milik No. 83, Kebayoran Baru, Keramat Pela (Bukti T.2 – 4);

5. Foto copy Surat Pernyataan tertanggal 16 April 2012 (Bukti T.2 – 5);

6. Foto copy Akta Jual Beli No. 4/2012 tanggal 18 April 2012 yang dibuat dihadapan Setiari Utami, SH., Pejabat Pembuat Akta Tanah (Bukti T.2 – 6);

7. Foto copy Surat Setoran Pajak (SPP) Penjual (Bukti T.2 – 7);

8. Foto copy Bukti Penerimaan Negara untuk Pajak Pembeli (Bukti T.2 – 8);

9. Foto copy Surat Pernyataan tanggal 18 April 2012 (Bukti T.2 – 9);

10. Foto copy Surat Serah Terima Kunci dan Rumah Jl. Rambai III No. 3 (Bukti T.2 – 10);

11. Foto copy Surat OCBC NISP No. 063/Lgl-Smg/YG/V/2012 tanggal 9 Mei 2012 Perihal : Surat Penegasan Persetujuan Kredit (Bukti T.2 – 11);

12. Foto copy Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah No. 04/SMG/YG/CREDOC/V/2012 tanggal 14 Mei 2012 (Bukti T.2 – 12);

13. Foto copy Surat Pernyataan dan Kuasa tanggal 14 Mei 2012 (Bukti T.2 – 13);

14. Foto copy Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tanggal 14 Mei 2012 (Bukti T.2 – 14);

15. Foto copy Sertifikat Hak Tanggungan No. 1330/2013 (Bukti T.2 – 15);

16. Foto copy Surat Keterangan Lunas No. 11/Adm-NR/V/2014 tanggal 19 Mei 2014 (Bukti T.2 – 16);

17. Foto copy Surat No. 29/M/V/2014 Perihal : Permohonan Roya Hak Tanggungan (Bukti T.2 – 17);

18. Foto copy Tanda Terima dari Bambang Sularso, SH., Notaris/PPAT Jakarta Barat tanggal 20 Mei 2014 (Bukti T.2 – 18);

19. Foto copy Yurisprudensi Putusan MA RI No. 1230K/SIP/1980 tanggal 29 Maret 1982 (Bukti T.2 – 19);

20. Foto copy Yurisprudensi Putusan MA RI No. 3201K/PDt/1991 tanggal 30 Januari 1996 (Bukti T.2 – 20);

21. Foto copy Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah (Bukti T.2 – 21);

22. Foto copy Doktrin Hukum M. Yahya Harahap SH., dalam Buku : Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, halaman 779 s.d 781 (Bukti T.2 – 22);

23. Foto copy Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No. 1228/Pdt.G/2007/PN.JKT-Sel tanggal 28 Februari 2008 antara BULOG melawan PT. Goro Batara Sakti, Hutomo Mandala Putra, H.M. Ricardo Gelael, dkk (Bukti T.2 – 23);

24. Foto copy Foto Tanah dan Rumah Kondisi per 12 Febuari 2015 (Bukti T.2 – 24);

25. Foto copy Salinan Akte Sewa Menyewa No 13 Tanggal 19 Maret 2014 (Bukti T.2 – 25);

26. Foto copy Doktrin Hukum Prof. Subekti, SH. Dalam Buku “Aneka Perjanjian”, halaman 14 dan 15 tentang Pembeli Beritikad Baik (Bukti T.2 – 26);

Menimbang, bahwa selain bukti-bukti-bukti tertulis sebagaimana tersebut di atas, Tergugat II telah pula mengajukan saksi yakni :

1. Saksi Prof. Dr. Wila CH. Supriadi, SH.

Di bawah janji menerangkan sesuai dengan keahliannya pada pokoknya sebagai berikut :

• Bahwa saksi ahli dibidang keperdataan;

• Bahwa Perjanjian jual beli dalam konteks perdata merupakan perikatan yang dilahirkan dari perjanjian dan perjanjian dalam pasal 1320 KUHPerdata ada 4 syarat yakni kesepakatan, kecakapan Para pihak, hal tertentu, dan sebab yang halal. Apabila tidak terpenuhi kesepakatan dan kecakapan maka perjanjian dapat batal sedangkan apabila hal tertentu dan sebab yang halal tidak terpenuhi maka perjanjian batal demi hukum;

• Bahwa dalam jual beli kewajiban pembeli adalah membayar dan haknya mendapat penyerahan nyata bagi barang yang bergerak bila tidak bergerak ditentukan perjanjian sendiri sedangkan hak penjual adalah menerima harga dan kewjibannya melakukan penyerahan barang dan jaminan pembeli dari cacat tersembunyi;

• Bahwa ukuran itikad baik ada 2 yakni kepantasan dan kepatutan;

• Bahwa perlindungan hukum pembeli beritikad baik secara hukum dilindungi secara mutlak bila obyeknya jelas;

• Bahwa perikatan yang lahir dari undang-undang dilihat dari adanya kesalahan, kelalaian dan kerugian;

• Bahwa yang dimaksud kuasa mutlak berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 tahun 1982 tentang larangan penggunaan kuasa mutlak adalah surat kuasa yang didalamnya tidak dapat ditarik kembali;

• Bahwa obyek secara melawan hukum harus dibuktikan dulu perbuatan melawan hukum dan hanya kepada pihak yang melawan hukum;

• Bahwa perbuatan yang melanggar hukum maka batal demi hukum;

• Bahwa dalam harta gonogini istri sebagai pihak;

• Bahwa Kuasa mutlak tidak dapat ditarik kembali sebagai surat kuasa biasa;

• Bahwa transaksi tidak berdiri sendiri, balik nama jika sudah ada peralihan ke pihak ketiga maka pihak yang merasa dirugikan kepada pembeli yang beritikad buruk;

Menimbang, bahwa Tergugat III dalam meneguhkan sangkalannya, Tergugat III telah mengajukan bukti-bukti tertulis bertanda berupa fotocopy yang telah dibubuhi meterai secukupnya dan telah pula disesuaikan dan dicocokkan dengan surat aslinya di persidangan, selengkapnya sebagai berikut :

1. Foto copy Surat Penegasan Persetujuan Kredit No. 063/Lgl- Smg/YG/V/2012, tanggal 09 Mei 2012 (Bukti T III – 1);

2. Foto copy Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah No.04/SMG/YG/CREDOC/V/2012, tanggal 14 Mei 2012, serta lampiran Syarat dan Ketentuan Umum (Bukti T III – 2);

3. Foto copy Surat Pernyataan dan Kuasa, tanggal 14 Mei 2012 (Bukti T III – 3);

4. Foto copy Akta Jual Beli No. 04/2012, tanggal 18 April 2012 (Bukti T III – 4);

5. Foto copy Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, berdasarkan salinan Gambar Situasi No. 8/635/1977, seluas 336 m2, atas nama Ronald Soetrisno (Bukti T III – 5);

6. Foto copy Setipikat Hak Tanggungan Peringkat I No. 1330/2013, tanggal 04 Maret 2013 (Bukti T III – 6);

7. Foto copy Akta Pemberian Hak Tanggungan No. 08/2013, tanggal 23 Januari 2013 (Bukti T III – 7);

8. Foto copy Consumer Schedule Repayment Form, tanggal 16 Mei 2014 (Bukti T III – 8);

9. Foto copy Surat Keterangan Lunas, tanggal 19 Mei 2014 (Bukti T III – 9);

10. Foto copy Tanda Bukti Pengembalian Surat-Surat Agunan Asli An. TN. Ronald Soetrisno, tanggal 19 Mei 2014 (Bukti T III – 10);

11. Foto copy Surat Permohonan Roya Hak Tanggungan No. 29/M/V/2014, tanggal 19 Mei 2014 (Bukti T III – 11);

Menimbang, bahwa Turut Tergugat I dalam meneguhkan sangkalannya, Turut Tergugat I telah mengajukan bukti-bukti tertulis bertanda berupa fotocopy yang telah dibubuhi meterai secukupnya dan telah pula disesuaikan dan dicocokkan dengan surat aslinya di persidangan, selengkapnya sebagai berikut :

1. Foto copy Buku Tanah Hak Milik No.823/Kramat Pela terakhir tercatat atas nama RONALD SOETRISNO, seluas 336 M2, sebagaimana diuraikan dalam salinan Gambar Situasi tanggal 4 Juni 1977 No.8/635/1977 (Bukti T.T1);

Menimbang, bahwa Tergugat III dan Turut Tergugat I tidak mengajukan saksi sedangkan Turut Tergugat IV tidak mengajukan bukti-bukti maupun saksi;

Menimbang, bahwa lebih lanjut Penggugat, Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III dan Tergugat II telah mengajukan kesimpulannya masing-masing di persidangan tanggal 14 April 2015, sedangkan Tergugat III, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat IV tidak mengajukan kesimpulan, akhirnya Para pihak telah memohon Putusan Pengadilan;

Menimbang, bahwa segala sesuatu selebihnya yang terjadi di persidangan sebagaimana selengkapnya telah termuat dalam Berita Acara Persidangan yang merupakan satu kesatuan tak terpisahkan, demi singkatnya uraian Putusan ini ditunjuk kepada Berita Acara Persidangan termaksud, karenanya dinyatakan sebagai telah cukup termuat dan turut dipertimbangkan disini;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan dari penggugat adalah sebagaimana diuraikan diatas;

Menimbang, bahwa Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III mengajukan eksepsi sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI

1. Gugatan Penggugat mengandung cacat formil karena pada hakikatnya gugatan perbuatan melawan hukum adalah suatu perbuatan yang menyebabkan orang lain kehilangan haknya;

1. Bahwa terhadap gugatan perbuatan melawan hukum yang diajukan Penggugat tidak disebutkan secara jelas bagaimana bentuk-bentuk pemaksaan dan pengancaman;

2. Bahwa gugatan perbuatan melawan hukum telah melecehkan profesi Tergugat I sebagai Advokat yang memiliki harkat dan martabat untuk selalu membela kepentingan klien dimata hukum;

3. Bahwa kehilangan hak atas tanah bangunan Rambai bukanlah kesalahan seorang Advokat dalam melaksanakan tugasnya yang mulia di mata hukum dan kebenaran pada obyek sengketa yang telah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak yaitu Pihak Penggugat sebagai Penjual maupun Pihak Tergugat I sebagai Pembeli;

4. Bahwa Hak-Hak dari Penggugat telah diberikan dengan sukarela dan tanpa paksaan kepada Tergugat I, sehingga perbuatan melawan hukum harus ditolak;

B. Gugatan Penggugat mengandung cacat formil (Diskualifikasi in person) bila menarik pihak Turut Tergugat II, III, IV, V SEssebagai Notaris dalam pengajuan gugatan perbuatan melawan hukum ini sehubungan dengan tuntutan untuk membatalkan akta-akta yang diterbitkan atas obyek tanah dan bangunan Rambai;

1. Sehubungan dengan obyek sengketa Tanah Bangunan Rambai yang dimaksud dalam Gugatan perbuatan melawan hukum ini yang menuntut pembatalan atas sejumlah Akta - Akta yang telah diterbitkan untuk menjadi keabsahan dan legalitas status Tanah Bangunan Rambai tidaklah benar untuk menarik Para pihak Turut Tergugat II, III, IV, V sebagai suatu pekerjaan kenotariatan karena kewenangan yang dijalankan untuk pekerjaan sebagaimana dimaksud dalam obyek sengketa Tanah dan Bangunan Rambai merupakan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);

2. Maka gugatan Penggugat haruslah dinyatakan ditolak seluruhnya;

Menimbang, bahwa Tergugat II telah mengajukan eksepsi sebagai berikut :

Bahwa gugatan Penggugat cacat formal (Diskualifikasi in person) karena masih menarik Turut Tergugat III, IV, V dalam jabatannya selaku Notaris, namun dalam perkara ini mempermasalahkan kedudukan mereka selaku PPAT;

1. Bahwa alasan Penggugat menarik Turut Tergugat III, IV, V, sebagai pihak/partij adalah karena :

(i). Turut Tergugat III telah membuat Akta Jual Beli No.02/2011 tanggal 4 Mei 2011;

(ii) Turut Tergugat IV telah membuat Akta Jual Beli No.4/2012 tanggal 18 April 2012, dan;

(iii). Turut Tergugat V telah membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, dengan tuntutan agar kedua Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, agar Turut Tergugat III, IV, V, dihukum untuk tunduk pada Putusan;

2. Bahwa Turut Tergugat III dalam membuat Akta Jual Beli No.02/2011 tanggal 4 Mei 2011, (ii). Turut Tergugat IV dalam membuat Akta Jual Beli No.4/2012 tanggal 18 April 2012, dan (iii). Turut Tergugat V dalam membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013 kesemuanya adalah dalam kedudukan mereka selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan dalam kedudukan mereka selaku Notaris;

3. Bahwa apa yang telah dikemukakan Tergugat II kemukakan di atas, jelas bahwa Gugatan Penggugat cacat formal, karena menarik Turut Tergugat III, IV, V, selaku Notaris, padahal permasalahan adalah perbuatan hukum Turut Tergugat III, IV, V, dalam jabatan mereka sebagai PPAT, sementara status seorang PPAT sangatlah berbeda dengan status seorang Notaris;

4. Bahwa gugatan Penggugat menuntut agar kedua Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, patut dinyatakan tidak dapat diterima sebagai konsekwensinya tuntutan-tuntutan Penggugat lainnya juga dinyatakan tidak dapat diterima;

Menimbang, bahwa Tergugat III tidak ada mengajukan eksepsi dalam perkara ini;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat I telah mengajukan eksepsi sebagai berikut :

Penggugat tidak berkualitas sebagai Penggugat :

1. Bahwa Penggugat dalam posita gugatannya mendalilkan Penggugat merupakan pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di JI. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela;

2. Bahwa berdasarkan data yang ada pada TURUT TERGUGAT I (Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan), bidang tanah aquo telah terjadi pencatatan peralihan hak dan pembebanan hak tanggungan yaitu sebagai berikut :

1. Bahwa Hak Milik No.823/Kramat Pela semula tercatat atas nama Doktorandus ICHWAN SUSILO, seluas 336 M2, sebagaimana diuraikan dalam salinan Gambar Situasi tanggal 4 Juni 1977 No.8/635/1977 terletak di JI. Rambai III Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Kotamadya Jakarta Selatan terbit tanggal 01 Oktober 1998;

2. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No.2/2011 yang dibuat dihadapan PPAT VESTINA RIA KARTIKA, SH, MH, Hak Milik No.823/Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus ICHWAN SUSILO menjadi atas nama JIMMY, terdaftar tanggal 23 Juni 2011;

3. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No.04/2012 yang dibuat dihadapan PPAT SETIARI UTAMI, Hak Milik No.823/Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus JIMMY menjadi atas nama RONALD SOETRISNO, terdaftar tanggal 12 Juni 2012;

4. Bahwa berdasarkan Akta Hak Tanggungan Peringkat Pertama No.1330/2013 yang dibuat dihadapan PPAT Lies Hermaningsih, SH tanggal 23 Januari 2013 No.08/2013, terbit tercatat atas nama Perseroan Terbatas PT. OCBC NISP Tbk berkedudukan di Jakarta Selatan, terdaftar tanggal 04 Maret 2013;

5. Bahwa berdasarkan Roya Nomor 29/M/V/2014, PT. BANK OCBC NISP Tbk, berkedudukan di Jakarta Selatan terdaftar tanggal 04 Maret 2013;

6. Bahwa berdasarkan Roya Nomor 29/M/V/2014 dari PT. BANK OCBC NISP Tbk, Hak Tanggungan Nomor 1330/2013, hapus terdaftar tanggal 12 Juni 2014;

Dengan demikian Penggugat tidak mempunyai hak terhadap bidang tanah aquo. Oleh sebab itu gugatan Penggugat haruslah dinyatakan ditolak karena Penggugat tidak berkualitas sebagai Penggugat atau setidak-tidaknya gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat IV, V tidak ada mengajukan eksepsi dalam perkara ini;

Menimbang, bahwa atas eksepsi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut, Kuasa Penggugat telah mengajukan Replik bahwa Penggugat menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil yang diajukan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dalam jawaban tanpa terkecuali;

Bahwa pada dasarnya gugatan dapat ditunjukan kepada orang atau pihak yang didalilkan telah mengabaikan hak atau merugikan kepentingan Penggugat secara langsung dan berdasarkan Yurisprudensi MARI tanggal 7 Juli 1971 No. 294/K/Sip/1971, dalam menentukan siapa-siapa saja yang ingin ditarik oleh Penggugat dalam suatu gugatan, ini merupakan hak dan kewenangan mutlak dari Penggugat;

Bahwa, Turut Tergugat II, III, IV, V sebagai pihak karena sebagai subyek hukum telah mengabaikan hak Penggugat dan merugikan kepentingan hukum Penggugat;

Bahwa, Para Turut Tergugat merupakan tindakan yang terangkai sebagai mata rantai penghubung dari awal hingga pada akhirnya menjadi satu kesatuan peristiwa;

Bahwa, Para Turut Tergugat secara berurutan telah berperan dalam kapasitasnya sebagai Pejabat yang memiliki kewenangan menurut Undang-undang untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak-hak atas tanah dimana Turut Tergugat II, III, IV, V melakukan rangkap jabatan sebagai Notaris/PPAT hal mana dibolehkan berdasarkan ketentuan Pasal 7 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan dalam Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 berbunyi : PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris, Konsultan atau Penasihat Hukum;

Bahwa, dalil yang dikemukakan Turut Tergugat I menyatakan Penggugat telah memiliki hak terhadap bidang tanah SHM 823 adalah mencederai hak dan hubungan hukum yang secara faktuil oleh Turut Tergugat I sendiri telah dilakukan pencatatan dalam buku tanah dan Penggugat adalah pemilik asal tanah yang telah dirugikan hak dan kepentingan hukumnya oleh Para Tergugat sehingga Penggugat berhak untuk mengajukan gugatan;

Menimbang, bahwa Kuasa Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III dalam dupliknya menyatakan pada pokoknya bahwa gugatan jelas-jelas mengandung unsur-unsur cacat formal, dan bahwa dalam gugatan dan Repliknya Penggugat telah berlebih-lebihan dalam menekankan penyalahgunaan keadaan;

Menimbang, bahwa Tergugat II dalam Dupliknya menyatakan kapasitas Turut Tergugat II, III, IV dan V dalam perkara Aquo adalah sebagai PPAT sesuai dengan PP No. 24 Tahun 1997, bukan sebagai Notaris, oleh karena itu maka jelas bahwa gugatan Penggugat cacat hukum (Diskualifikasi in person), error in persona;

Bahwa, kapasitas Turut Tergugat II, III, IV, V adalah sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bukan sebagai Notaris, sebagaimana diamanatkan dalam ketentuan Pasal 6 ayat 2 dan Pasal 7 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997 berbunyi : “Dalam melaksanakan pendaftaran tanah Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakankegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. PPAT sebagaimana dalam Pasal 6 ayat 2 diangkat dan diberhentikan oleh Menteri;

Bahwa, kapasitas Turut Tergugat II, III, IV, V adalah sebagai PPAT yang membuat Akta Tanah bukan sebagai Notaris hal tersebut diakui oleh Penggugat dalam Repliknya bahwa pemindahan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pengakuan Penggugat tersebut merupakan bukti yang sempurna sesuai Pasal 1926 KUHPerdata dan Pasal 174 HIR, maka Penggugat telah mengakui sendiri bahwa gugatannya cacat formal (Diskualifikasi in person) error in persona;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat I dalam dupliknya menyatakan bahwa Turut Tergugat I tetap berpendirian pada dalil sebelumnya sebagaimana dalam eksepsi dan jawaban dari Turut Tergugat I;

Menimbang, bahwa dengan memperhatikan dan membaca gugatan Penggugat, dan eksepsi dari Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III dan eksepsi Tergugat II, dan eksepsi Turut Tergugat I maka persoalan pokok dalam gugatan Penggugat adalah perbuatan melawan hukum, dan sudah diuraikan dalam gugatan adapun eksepsi dari Para Tergugat dan Turut Tergugat adalah sudah diuraikan diatas, dan eksepsi tersebut bukanlah menyangkut tentang kompetensi masalah kewenangan mengadili maka sepanjang eksepsi tersebut yang telah memasuki materi pokok perkara yang memerlukan pembuktian, maka selanjutnya akan dipertimbangkan dalam pokok perkara;

Menimbang, bahwa masalah gugatan cacat formal, setelah memperhatikan gugatan cacat formal, setelah memperhatikan Para kedudukan Tergugat dan Para Turut Tergugat dalam perkara ini, sebagaimana dalam Yurisprudensi MARI No. 294 K/Sip/1971 tanggal 7 Juli 1971 menyatakan bahwa dalam menentukan siapa-siapa saja yang ingin ditarik oleh Penggugat dalam gugatan adalah wewenang mutlak dari Penggugat;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim sependapat dengan Yurisprudensi MARI tersebut dan juga karena ada kepentingan hukum atau karena adanya hubungan hukum, sehingga alasan-alasan eksepsi dari Tergugat dan ParaTergugat lainnya haruslah dinyatakan ditolak;

Menimbang, bahwa tentang eksepsi lainnya akan dipertimbangkan dalam materi pokok perkara sehingga eksepsi Para Tergugat dan Turut Tergugat lainnya dalam eksepsi haruslah dinyatakan ditolak;

Menimbang, bahwa oleh karena eksepsi dari Para Tergugat dan Turut Tergugat ditolak maka biaya perkara akan dipertimbangkan dalam pokok perkara;

DALAM POKOK PERKARA

Menimbang, bahwa yang menjadi pokok persengketaan dalam perkara ini adalah masalah gugatan perbuatan melawan hukum yaitu bahwa menurut Penggugat bahwa Penggugat adalah pemilik yang sah atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang terletak di Jalan Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan, Sertifikat Hak Milik No 823/Kramat Pela tertanggal 1 Oktober 1998 dengan salinan gambar situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977;

Menimbang, bahwa pada tahun 2010, Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat yang menyebabkan Penggugat terpaksa menyerahkan Tanah dan Bangunan Rambai dan SHM 823 kepada Tergugat I dengan menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No 01 tertanggal 14 Oktober 2010 untuk selanjutnya disebut PPJB 01/2010 dan Akta Surat Kuasa No.2 tertanggal 14 Oktober 2010, yang dibuat dihadapan Turut Tergugat II;

Bahwa, di tahun 2011, Tergugat I secara diam-diam tanpa sepengetahuan Penggugat ternyata telah menjadi pemilik atas tanah bagunan Rambai dan mendaftarkan perubahan kepemilikan tersebut ke Turut Tergugat I berdasarkan Akta Jual Beli No. 2/2011 tertanggal 04 Mei 2011 dibuat dihadapan Turut Tergugat III selanjutnya disebut sebagai AJB 02/2011;

Bahwa, Tergugat I secara melawan hukum kemudian mengalihkan kepemilikan atas tanah dan bangunan Rambai kepada Tergugat II, pengalihan mana telah didaftarkan dalam buku tanah dan SHM 823 oleh Turut Tergugat I berdasarkan Akta Jual Beli No. 4/2012, tertanggal 18 April 2012, dibuat dihadapan Turut Tergugat IV selanjutnya disebut AJB No.4/2012;

Bahwa, Tergugat II pada tahun 2013 meletakan hak tanggungan peringkat pertama kepada Tergugat III diatas tanah bangunan Rambai dan mendaftarkan pembebanan hak tanggugan dalam buku tanah dan SHM 823 ke Turut Tergugat I berdasarkan akta pembebanan hak tanggungan No. 08/2013 tertanggal 23 Januari 2013, yang dibuat dihadapan Turut Tergugat V selanjutnya disebut HPHT 08/2013, pembebanan hak tanggungan mana dilakukan secara melawan hukum karena kepemilikan Tergugat II atas tanah bangunan Rambai diperoleh tanpa alas hukum yang sah;

Bahwa, fakta bahwa tanah bangunan Rambai telah sedemikian rupa beralih kepemilikan beberapa kali dan juga dibebankan jaminan kepada Tergugat III dan Pemggugat mencari Tergugat I namun Tergugat I selama ini memberikan alamat palsu sehingga tidak diketahui keberadaannya dan nomor ponsel yang selama ini digunakan Tergugat I tidak dapat dihubungi;

Menimbang, bahwa Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III menyatakan bahwa mengalihkan hak kepemilikan atas tanah dan bangunan Rambai dengan sukarela dan tanpa paksaan kepada Tergugat I dihadapan Turut Tergugat II dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli 01 tertanggal 14 Oktober 2010 selanjutnya disebut PPJB 01/2010 dan Akta Surat Kuasa No. 02 tertanggal 14 Oktober 2010 selanjutnya disebut Surat Kuasa 02/2010, dan telah mempunyai ketentuan perundang-undangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata;

Bahwa, pengalihan kepemilikan tanah dan bangunan Rambai dari Penggugat kepada Tergugat I adalah pengalihan kepemilikan antara penjual dan pembeli. Dengan adanya transaksi jual beli dengan kwitansi pembayaran sejumlah uang sebesar Rp. 1.032.272.000,- (satu milyar tiga puluh dua juta dua ratus tujuh puluh dua ribu rupiah);

Menimbang, bahwa jawaban Tergugat II menyatakan bahwa Tergugat II adalah pembeli yang beritikad baik, dimana segala proses jual beli rumah dan tanah SHM No. 823, telah dilakukan sesuai dan telah memenuhi ketentuan hukum yang berlaku;

Bahwa, benar Tergugat I selaku penjual dan tergugat II selaku pembeli, dan telah menandatangani Akta Jual Beli dan telah membayar lunas kepada penjual/Tergugat I, dan telah balik nama terhadap Tergugat II, dihadapan Turut Tergugat IV, kemudian tanah dan bangunan dibebani hak tanggungan No. 1330/2013 atas nama Tergugat III, dihadapan Turut Tergugat V;

Menimbang, bahwa Tergugat III menyatakan bahwa Tergugat II benar diberi fasilitas kredit atas pinjaman dan sudah ditutup/dilunasi Tergugat II pada tanggal 19 Mei 2014 dan obyek sengketa pernah menjadi jaminan pada Tergugat III yaitu : SHM No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela, Jl. Rambai III No.3 gambar situasi No. 8/635/1977 tertanggal 04 Juni 1977 luas 336 m2 atas nama RONALD SOETRISNO;

Bahwa, atas jaminan tersebut telah dibebankan hak tanggungan dengan diberikan Akta Pemberian hak Tanggungan No. 08/2013 tanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan LIES HERMINNGSIH/PPAT, (Turut Tergugat V);

Menimbang, bahwa Turut Tergugat I menyatakan bahwa, Penggugat tidak lagi pemilik tanah obyek sengketa, karena peralihan hak Sertifikat Hak Milik no. 823/Kramat Pela telah beralih menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 04 Mei 2011 No. 02/2011 yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No. 04/2012, sehingga menurut dalil Penggugat akta-akta tersebut harus dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, bahwa dalil tersebut tidak benar dan tidak berlandasan hukum, karena proses peralihan hak atas bidang tanah Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat IV adalah selaku PPAT yang membuat Akta Jual Beli No. 04/2012, tanggal 18 April 2012 adalah tanah seluas 336 m2 sebagai mana dimaksud dalam Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, gambar situasi No. 08/635/1977 tanggal 04 Juni 1977 berikut bangunan rumah tinggal bertingkat dengan alamat Jl. Rambai III No.3 Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran baru Jakarta Selatan;

Bahwa, Akta Jual Beli No. 04/2012 tanggal 08 April 2012 atas permintaan Tergugat I dan Tergugat II dan Turut Tergugat IV selaku PPAT dan hasil pemilikan Turut Tergugat IV ternyata :

• Tanah, yang diperjual belikan pada waktu itu mutlak dalam penguasaan Tergugat I;

• Bahwa Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, gambar situasi No.08/635/1977 tanggal 04 Juni 1977 terdaftar atas nama Tergugat I;

• Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, gambar situasi No.08/635/1977 tanggal 04 Juni 1977 tersebut sesuai dengan daftar yang ada di kantor Turut Tergugat I;

• Bahwa buku tanah dari Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, gambar situasi No.08/635/1977 tanggal 04 Juni 1977 yang ada di kantor Turut Tergugat I tidak ada catatan tentang pemblokiran dari pihak manapun;

Bahwa, sesuai dengan Akta Jual Beli No. 04/2012 tanggal 18 April 2012, Tergugat II selaku pembeli telah membayar lunas harga tanah, rumah Rp. 1.032.272.000,- (satu milyar tiga puluh dua juta dua ratus tujuh puluh dua ribu rupiah) kepada Tergugat I dan sebaliknya Tergugat I selaku penjual telah mengalihkan tanah, rumah berikut surat-suratnya antara lain Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, gambar situasi No.08/635/1977 tanggal 04 Juni 1977 kepada Tergugat II;

Bahwa, Turut Tergugat IV telah menjalankan tugasnya sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku;

Bahwa, penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat sebagaimana didalilkan khususnya agar Akta Jual beli No. 04/2012 tanggal 18 April 2012 dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum dan agar Turut Tergugat IV selaku PPAT membuat Akta Jual beli yang dikehendaki oleh Tergugat I dan Tergugat II, Turut Tergugat IV tidak dapat mengetahui tentang penyalahgunaan keadaan terhadap Penggugat tidak dapat mengajukan tuntutan ganti rugi kepada pihak III, dalam hal ini Tergugat II dan Tergugat III termasuk Turut Tergugat IV sekalipun hanya dituntut dalam perkara ini;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat V tidak pernah hadir dan tidak ada jawaban dalam perkara ini;

Menimbang, bahwa oleh karena dalil-dalil Penggugat disangkal oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat maka beban pembuktian terlebih dahulu diberikan kepada Penggugat untuk membuktikan gugatannya;

Menimbang, bahwa untuk membuktikan gugatannya Penggugat telah mengajukan bukti-bukti surat yang terdiri dari bukti P-1 s/d bukti P-27 dan telah mengajukan 3 (tiga) orang saksi dibawah sumpah yaitu saksi 1. Hasta Sawindah, 2. Messianty Widjaja, 3. Yulidar Tarigan;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 2 dari Penggugat yaitu menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan Hukum terhadap Penggugat;

Menimbang, bahwa berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata menyebutkan bahwa “Tiap perbuatan melawan hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, menganti kerugian tersebut”;

Tiap Perbuatan

Menimbang, bahwa dengan memperhatikan bukti P-4 yaitu perjanjian/ikatan jual beli No. 01 tanggal 14 Oktober 2010 yaitu adanya Pengikatan Jual Beli rumah milik Penggugat dan istrinya Lim Sing Meij, sebagai pihak penjual/pihak kesatu dengan Jimmy/pihak pembeli/pihak kedua/Tergugat I yaitu sebidang tanah Hak Milik No. 823/Kramat Pela terletak di kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, seluas 336 m2 atas nama Penggugat;

Bahwa, bukti P-4 dikaitkan dengan bukti P-5 yaitu salinan akta No. 2 surat kuasa menjual kepada siapapun sepanjang memenuhi persyaratan ketentuan peraturan perundang-undangan termasuk menjual kepada diri penerima kuasa sendiri dan/atau keluarganya;

Melepaskan dan/atau dengan cara lain mengalihkan, memindahtangankan hak-hak sebidang tanah hak Milik No. 823/Kramat Pela terletak di Propinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela;

Menimbang, bahwa perbuatan diatas terbukti bahwa adanya perbuatan pengingkaran jual beli dan ditindak lanjuti adanya surat kuasa sebagaimana telah disebutkan diatas;

Menimbang, bahwa selanjutnya akan dipertimbangkan apakah perbuatan tersebut perbuatan melawan Hukum;

Menimbang, bahwa bertentangan dengan hak subyektif orang lain;

Menimbang, bahwa hak subyektif adalah hak yang diberikan oleh hukum kepada seseorang termasuk dengan hak kebendaan;

Menimbang, bahwa hak kebendaan dimaksud dalam perkara ini adalah Penggugat pemilik tanah dan bagunan di jalan Rambai dengan Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela;

Menimbang, bahwa Hak Milik No. 823/Kramat Pela, telah beralih berdasarkan Pengikatan Jual Beli Bukti P-4 dan berdasarkan surat kuasa bukti P-5, tetapi tidak pernah diperlihatkan Akta Jual beli tanah-tanah tersebut baik oleh Penggugat dan Tergugat I karena Penggugat merasa belum pernah merasa menjual kepada Tergugat I sesuai pula dengan bukti P-13, melalui hasil cetak korespondensi elektronik tanggal 25 Januari 2012 dari Lim Sing Meij (istri Penggugat) kepada Tergugat I, meminta untuk memberikan dulu tanda jadi rumah di jalan Rambai, dan pada tahun 2011 tanggal 20 Oktober 2011, Tergugat I pernah menjawab atau membalas surat-surat sebelumnya menyatakan bahwa mengenai rumah Tergugat I akan perhatikan dan akan mengecek harganya, dan kemudian Tergugat I mohon untuk IMB supaya dikirimkan kemudian dalam percakapan tersebut masih terbukti bahwa Penggugat masih menawarkan rumah tersebut oleh Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat I menyatakan tidak keberatan untuk membelinya pada tanggal 21 September 2011, dan juga pada tanggal 21 September 2011, dan juga pada tanggal 10 Agustus 2011, Tergugat I tidak keberatan nanti untuk membeli, tetapi bersabar dulu, dan demikian pada tanggal 1 Agustus 2011, jawaban Tergugat I mengenai rumah sabar dulu karena masih ada yang penting yaitu megacity, dan jawaban percakapan tanggal 25 Juli 2011, menyatakan bahwa rumah di Rambai aman;

Menimbang, bahwa jika bukti P-4, P-5 dan P-13 tentang percakapan elektronik yang disebutkan diatas dihubungkan dengan bukti T-1 masalah kwitansi jual beli rumah dalam perkara ini sangat bertentangan dengan fakta yang terungkap, dengan jawaban dari Tergugat I sehingga disaat Tergugat I sebagai kuasa dari Penggugat menyelesaikan BPR Indomitra, telah bertentangan dengan hak dari Penggugat, karena dari percakapan dari elektronik itu, membuktikan belum ada jual beli, sedang Tergugat I berdasarkan bukti T-1, ada jual beli, namun kenyataan adalah hanya baru sebatas pengikatan jual beli; Sehingga bertentangan dengan hak dari Penggugat;

Menimbang, bahwa Tergugat I seharusnya membuktikan adanya jual beli melalui akta jual beli, karena peralihan hak baik tanah maupun rumah, harus melalui akta jual beli melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tetapi Tergugat I tidak pernah menunjukan adanya akta jual beli, hanya memberikan bukti T-1, kwitansi jual beli tanah dan rumah sedangkan berdasarkan bukti P-13 baik dari percakapan atau sms elektronik antara Penggugat dengan Tergugat I membuktikan bahwa jual beli rumah sampai tahun 2012 atau tepatnya tanggal 25 Januari 2012 Penggugat minta untuk memberikan panjar dulu, masalah rumah, dan tidak pernah ada balasan bahwa sudah memberi atau telah membeli rumah dari Penggugat dan sangat bertentangan dengan bukti T-1 kwitansi jual beli rumah tanggal 14 Oktober 2010, sehingga cara yang dilakukan oleh Tergugat I adalah bertentangan dan melawan hukum;

Menimbang, bahwa perbuatan Tergugat I adalah bertentangan dengan kesusilaan;

Menimbang, bahwa memang disadari bahwa Penggugat memberikan kuasa kepada Tergugat I untuk kuasa menjual dan kuasa khusus mewakili Penggugat sebagai pemegang saham di PT. BPR Indomitra Mandiri Ciputat;

Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi I Penggugat menyatakan benar Tergugat I pernah bertemu dalam RUPS tahun 2010 di PT. BPR Indomitra Cibinong dan PT. BPR Indomitra Mandiri Ciputat dan memperkenalkan diri sebagai kuasa hukum dari Penggugat disemua bank, karena Penggugat sebagai pemegang saham dan hanya menunjukan foto copy surat kuasa dan saksi I menyatakan tidak tahu tentang peralihan rumah Penggugat dan Penggugat mencari tahu alamat Tergugat I tidak diketahui lagi;

Bahwa, saksi II kenal dengan Tergugat I pada tahun 2010 sebagai kuasa Penggugat dan Tergugat I telah menakut nakuti Penggugat seolah-olah ada permasalahan hukum di BPR Indomitra yang dapat membuat Penggugat dipidana, dan Tergugat I minta supaya Penggugat pergi ke Amerika, kemudian Penggugat ketakutan, sehingga menitipkan tanah dan rumah dan mobil milik Penggugat kepada Tergugat I;

Bahwa, saksi II adalah memegang kunci rumah milik Penggugat, kemudian Tergugat I minta kunci rumah tersebut dengan alasan untuk menjadikan kantor hukum, namun saksi II menyatakan tidak pernah dijadikan kantor hukum dan selanjutnya Tergugat I melarang saksi II untuk datang kerumah tersebut, kemudian saksi II mencari Tergugat I dikantornya beralamat di The Plaza lantai 23 Jalan Thamrin kav.28-30 Jakarta dan rumahnya di Jalan KH. Hasyim Ashari 125-11/14 Rt/Rw.017/006 Kelurahan Cideng, Kecamatan Gambir Jakarta Pusat, kantornya sudah tutup dan alamat rumahnya palsu;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti surat tersebut diatas dihubungkan dengan saksi I dan saksi II dari Penggugat bahwa perbuatan Tergugat I bertentangan dengan kesusilaan, karena tidak terus terang dan berdasarkan keterangan saksi II malah Penggugat ditakuti, sehingga menitipkan kunci rumah kepada saksi II dan saksi II berusaha mencari alamat Tergugat I adalah alamat palsu yang tidak benar, dan sulit untuk dihubungi;

Menimbang, bahwa perbuatan tersebut bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti surat dari Penggugat bukti P-4, P-5, P-8, P-9, P-13, P-24, P-25 dan saksi I dan saksi II dari Penggugat, bahwa menerangkan belum adanya jual beli rumah tersebut, dan sudah diundang juga Tergugat I untuk menyelesaikan permasalah rumah tersebut tetapi Tergugat I tidak pernah dengan itikad baik untuk menyelesaikan tentu dengan menunjukan bukti-bukti yang ada, tetapi Tergugat I tidak pernah menjelaskan menunjukan bukti-bukti yang kuat untuk duduk bersama menyelesaikan, maka perbuatan Tergugat I bertentangan dengan kepatutan, ketelitian, dan kehati-hatian untuk melakukan suatu perbuatan yang melanggar hak orang lain;

Menimbang, bahwa unsur kesalahan dalam Pasal 1365 KUHPerdata menegaskan harus adanya kesengajaan pelaku dalam melakukan perbuatan melawan hukum;

Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi-saksi dari Penggugat menyatakan bahwa terhadap obyek sengketa tidak ada jual beli khususnya saksi, yang ada pada waktu itu karena Penggugat menyerahkan kuasa kepada Tergugat I untuk mengurus permasalahan hukum di BPR Indomitra, kemudian berdasarkan keterangan saksi II menyatakan bahwa Penggugat ditakut-takuti oleh Tergugat I pada akhirnya Penggugat pergi ke Amerika Serikat dan sebelum pergi menandatangani penjelasan jual beli bukti P-4 dan membuat surat kuasa bukti P-5 tetapi apabila membaca dalam pengikatan jual beli bahwa kuasa diatas tidak dapt dicabut kembali, serta tak dapat berakhir karena sebab-sebab berakhir menurut hukum dan bukti P-5 surat kuasa menjual atau mengalihkan termasuk kepada penerima kuasa atau kepada orang lain;

Menimbang, bahwa apabila bukti P-4, P-5 dan bukti P-13 dan bukti T-1, adalah sangat bertentangan satu dengan lainnya khususnya bukti P-13 dengan bukti T-1 yaitu bahwa bukti P-13 tanggal 25 Januari 2012 ada percakapan bahwa masalah obyek sengketa belum ada jual beli, malah Penggugat minta panjar dulu kepada Tergugat I itu pun tidak ada bukti baik dari Penggugat dan Tergugat I telah memberikan panjar tersebut, apabila dihubungkan dengan bukti T-1 yaitu kwitansi jual beli rumah tanggal 14 Oktober 2010, adalah Majelis Hakim meragukan bukti tersebut apalagi masalah jual beli;

Menimbang, bahwa memperhatikan bukti P-5 surat kuasa untuk menjual, mengandung arti yang luas, menjual, baik kepada diri sendiri, orang lain, melepaskan atau mengalihkan, memindahkan hak atas tanah, menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah, Notaris, menandatangani akta-akta dan formulir, formulir dan lain-lain yang sangat luas dalam bukti P-5 dan dalam bukti P-4 dinyatakan surat kuasa tidak dapat dicabut kembali;

Menimbang, bahwa dengan memperhatikan bukti P-4 dan P-5, pemerintah dalam hal ini surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri RI No. 594/493.AGR tanggal 31 Maret 1982 yaitu melarang pembuatan/pengesahan akta kuasa mutlak yang menyangkut tanah dengan beberapa pengecualian seperti antara lain, kuasa dalam Pasal 3 Akta Jual Beli PPAT, kuasa memasang Hypotek;

Menimbang, bahwa akta kuasa menjual apabila dihubungkan dengan pengikatan jual beli, dan akta jual beli tidak pernah muncul dalam perkara ini, oleh Tergugat I dan bukti P-13 dan T-1 ada pertentangan yaitu ada bukti surat P-13 supaya mengirimkan persekot tanggal 25 Januari 2012, sedangkan bukti T-1 kwitansi penerimaan uang jual beli tanggal 14 Oktober 2010, sehingga ada pertentangan bukti T-1 sehingga Hakim meragukan bukti tersebut dan apabila dihubungkan bukti P-5 adalah ada unsur kesengajaan atau niat tidak baik dari awal sehingga menimbulkan ada unsur kesalahan dalam proses pembuatannya dan peralihan hak atas tanah dan rumah Penggugat berdasarkan penilaian Hakim, bahwa surat kuasa mutlak tersebut tidak sah, dan peralihan hak dari Penggugat kepada Tergugat I juga dinyatakan tidak sah secara hukum;

Menimbang, bahwa selain dari unsur diatas ada unsur kerugian;

Menimbang, bahwa Penggugat berdasarkan keterangan saksi terutama saksi II walaupun tidak disumpah sebagai orang yang diberi kepercayaan dulu untuk memegang kunci rumah Penggugat menyatakan tidak ada jual beli rumah, bahkan setelah menyerahkan kunci rumah saksi II berusaha mencari tahu alamat Tergugat I baik alamat kantor maupun alamat rumah Tergugat I dan setelah dicari oleh saksi II menyatakan alamatnya palsu atau tidak ada di alamat tersebut, dan apabila dihubungkan dengan bukti P-13 yaitu percakapan elektronik, dapat disimpulkan bahwa Penggugat minta panjar/persekot rumah tersebut kalau mau dibeli Tergugat I dan bukti P-13 terjadi pada tanggal 25 Januari 2012, dan tidak ada akta jual beli yang dimunculkan Tergugat I dalam perkara ini, dan Penggugat belum pernah merasa menerima penjualan rumah tersebut sehingga Penggugat mengalami kerugian harga rumah tahun 2012 sekitar 3 sampai dengan 5 milyar rupiah, dan tuntutan atau kerugian immaterial karena kehilangan rumah, tentu mengalami penderitaan dalam kehidupan normal maka tuntutan Immateril dikabulkan sebahagian sebesar Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah);

Menimbang, bahwa unsur terdapat hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian atau teori sebab dan akibat;

Menimbang, bahwa secara fakta Penggugat kehilangan rumah dan tanah yang merupakan obyek sengketa, yang dilakukan oleh Tergugat I dengan cara-cara dan proses yang tidak benar sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku juga melanggar kepatutan dan kehati-hatian menimbulkan akibat kerugian yang dialami oleh Penggugat yaitu kerugian materil Hakim mengabulkan sebahagian yaitu Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) dan kerugian imateril sebesar Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah);

Menimbang, bahwa dari seluruh uraian pertimbangan perbuatan melawan Hukum tersebut diatas sehingga Majelis Hakim berpendapat bahwa menyatakan Tergugat I telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum terhadap Penggugat dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 3 yaitu menyatakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual beli No. 01 tertanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H Notaris di Jakarta tidak sah dan batal demi hukum;

Menimbang, bahwa tentang bukti P-4 yaitu Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tertanggal 14 Oktober 2010, adalah mengandung cacat hukum oleh karena menurut saksi II dari Penggugat dan Penggugat berdasarkan bukti P-13 bahwa Penggugat meminta persekot rumah pada tanggal 25 Januari 2012, sedangkan berdasarkan bukti P-4 menyatakan telah menerima sebesar Rp. 1.032.272.000 (satu milyar tiga puluh dua juta dua ratus tujuh puluh dua ribu rupiah) adalah saling bertentangan maka Akta Perjanjian Jual Beli No. 01 tanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H Notaris di Jakarta adalah tidak sah dan batal demi hukum dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa tuntutan point 4 yaitu Akta Surat Kuasa No. 02 tertanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H Notaris di Jakarta;

Menimbang, bahwa bukti P-5 yaitu surat kuasa yang isinya adalah surat kuasa mutlak sebagaimana telah dipertimbangkan diatas adalah bertentangan dengan Surat Menteri Dalam Negeri RI No. 14/1982 tanggal 6 Maret 1982 dan surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri RI No.594/493 AGR tanggal 31 Maret 1982 yang intinya melarang pengesahan “Akta Kuasa Mutlak” yang menyangkut tanah dengan beberapa pengecualian seperti antara lain, kuasa dalam Pasal 3 Akta Jual Beli PPAT, kuasa memasang Hypotek;

Menimbang, bahwa walaupun dalam bukti P-5 adalah surat kuasa tetapi setelah dicermati isinya adalah termasuk kategori surat kuasa mutlak, dan oleh karena hal ini termasuk yang dilarang dalam surat tersebut diatas sehingga Majelis Hakim berpendapat bahwa surat kuasa No. 02 tertanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H Notaris di Jakarta adalah tidak sah dan batal demi hukum;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 5 yaitu tentang Akta Jual Beli No. 02/2011 tertanggal 4 Mei 2011 yang dibuat dihadapan Vestina Ria Kartika, S.H Notaris di Jakarta;

Menimbang, bahwa berdasarkan daftar bukti dari Tergugat I adalah daftar bukti T-7 tetapi Tergugat I tidak pernah mengajukan dalam persidangan karena bukti ini adalah Akta Jual Beli Tanah antara Penggugat dan Tergugat I, sedangkan Tergugat I tidak mau mengajukan dalam persidangan, dan sebagaimana telah dipertimbangkan tersebut diatas bahwa Tergugat I telah terbukti melakukan perbuatan melawan hukum, maka dasar peralihan hak atas tanah dan rumah Penggugat kepada Tergugat I adalah tidak sah dan batal demi hukum dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 6 untuk menghukum Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat yaitu ganti rugi materiil Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar rupiah), immaterial Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah) dan biaya jasa hukum Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta rupiah) kepada Penggugat secara sekaligus dan seketika;

Menimbang, bahwa sebagaimana telah dipertimbangkan diatas sesuai bukti P-13 yaitu sekitar tahun 2012 Penggugat meminta harga rumahnya sekitar 3 sampai 5 milyar rupiah sedangkan dalam gugatan tuntutan ganti rugi sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar rupiah) Majelis Hakim dapat mengabulkan sebahagian yaitu sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) demikian pula tuntutan immaterial juga dikabulkan sebahagian yaitu sebesar Rp.1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) sedangkan tentang tuntutan masalah biaya jasa hukum, Majelis Hakim tidak sependapat karena tidak ada dasar hukumnya karena itu persoalannya adalah antara Penggugat dengan Kuasa Penggugat jadi tidak bisa dibebankan kepada Tergugat I, dan pembebanan ganti rugi materil dan immaterial dihukum untuk membayar secara sekaligus dan seketika kepada Penggugat dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 7 yaitu tentang Akta Jual Beli No. 04/2012 tertanggal 18 April 2012, yang dibuat dihadapan Setiari Utami, S.H Notaris di Jakarta adalah tidak sah dan batal demi hukum;

Menimbang, bahwa setelah diteliti bukti T2-6 yaitu Akta Jual Beli No. 04/2012 tanggal 18 April 2012 yaitu Akta Jual Beli Tanah dan rumah antara Tergugat I dengan Tergugat II dihadapan Turut Tergugat IV, yang berasal dulu Hak Milik No. 823/Kramat Pela diuraikan dalam gambar situasi tanggal 4 Juni 1977 No. 8/635/1977 seluas 336 m2, yang sudah dipertimbangkan sebagaimana telah tersebut diatas bahwa Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum kepada Penggugat yaitu peralihan hak tersebut, maka peralihan hak atas tanah dan rumah oleh Tergugat I kepada Tergugat II pun dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa dalam bukti T2-6 dan T2-5 dan bukti P-22 yaitu T2-6 Akta Jual Beli Tergugat I dengan Tergugat II, T2-5 Pernyataan Tergugat I menyatakan Tergugat I belum menikah, sedangkan bukti P-22 Foto copy KTP Penggugat status perkawinan sudah kawin sehingga saling bertentangan dan menambah kerugian bahwa proses jual beli tersebut ada kebohongan dalam memberikan data-data yang sebenarnya sehingga proses peralihan hak dimaksud adalah tidak sah dan batal demi hukum;

Menimbang, bahwa tentang tuntutan poin 8 yaitu Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2013 tentanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan Lies Herminingsih, S.H tidak sah dan batal demi hukum;

Menimbang, bahwa dengan memperhatikan bukti T2-15 yaitu salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan No. 8 Tahun 2013 bahwa Tergugat II menjaminkan tanah obyek sengketa kepada PT. Bank OCBC NISP (Tergugat III), bukti T2-17 surat permohonan Roya Hak Tanggungan dari Tergugat II dan bukti T2-16 surat keterangan lunas tanggal 19 Mei 2014 serta bukti T2-18 surat tanda terima :

1. Asli Sertifikat Hak Milik Nomor 823/Kramat Pela terdaftar atas nama Ronald Soetrisno (Tergugat II);

2. Asli Roya Hak Tanggungan No. 29/M/V/2014 tanggal 19 Mei 2014;

3. Asli Sertifikat Hak Tanggungan No. 1330/2013 atas nama PT. Bank OCBC NISP;

4. Foto copy KTP dan KK;

Menimbang, bahwa karena tindakan Tergugat II melakukan Pembebanan Hutang atau sebagai jaminan di Bank OCBC NISP (Tergugat III) dan sudah dilunasi pada tanggal 19 mei 2014, maka hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat III sebenarnya tidak ada lagi karena sudah dilunasi Tergugat II, maka tuntutan hukum dari Penggugat terhadap ini haruslah dinyatakan tidak dapat diterima;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 9 untuk menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada di jalan Rambai III No.3 Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, dengan luas 336 m2 dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun;

Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat I sebagaimana telah dipertimbangkan diatas melakukan perbuatan melawan hukum, yaitu mengadakan peralihan hak atas tanah dan bangunan milik Penggugat secara tidak sah dan bertentangan dengan hukum, maka demikian pula peralihan hak dari Tergugat I kepada Tergugat II adalah dinyatakan tidak sah dan bertentangan dengan hukum, dan oleh karena Tergugat II sekarang ini yang menguasai tanah obyek sengketa, maka menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada di jalan Rambai III No. 3 Kelurahan Kramat Pela, kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan dengan luas 336 m2 dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa dapat ditambahkan disini oleh karena Tergugat I menjual obyek sengketa kepada Tergugat II dengan cara perolehan Tergugat I dari Penggugat secara tidak sah, maka Tergugat II dapat menuntut Tergugat I atas sejumlah harga yang sudah dibayar oleh Tergugat II dan sudah diterima oleh Tergugat I;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 10 untuk menghukum Tergugat III menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela tertanggal 1 Oktober 1998 dengan salinan gambar situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977 dan nomor Induk Bangunan 09.04.05.05.00109 kepada Penggugat;

Menimbang, bahwa sesuai dengan fakta yang diperoleh dalam persidangan, Majelis Hakim akan memperbaiki tuntutan ini yang tidak mengurangi arti serta maksud dan tujuan kebenaran dan kepastian hukum yaitu setelah Tergugat II melunasi hutangnya dengan mengajukan permohonan Roya Hak Tanggungan bukti T2-17, dan bukti T2-16, surat keterangan lunas dan bukti T2-18 surat tanda terima dari Tergugat III kepada Tergugat II berupa :

1. Asli sertifkat Hak Milik No. 823/Kramat Pela atas nama Ronald Soetrisno, berikut dengan salinan gambar situasi, maka menghukum Tergugat II untuk menyerahkan sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela tertanggal 1 Oktober 1998 berikut salinan gambar situasi kepada Penggugat dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 11 tentang sita jaminan;

Menimbang, bahwa selama berlangsungnya pemeriksaan perkara ini tidak pernah melakukan sita jaminan, sehingga Majelis Hakim berpendapat menolak tuntutan ini;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 12 untuk menghukum Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (liam juta rupiah) setiap hari keterlambatan Tergugat II dan Tergugat III untuk memenuhi isi putusan ini;

Menimbang, bahwa terhadap tuntutan uang paksa sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) setiap hari, Majelis Hakim tidak sependapat tentang besarnya uang paksa setiap hari, tetapi harus berdasarkan kepatutan dan keadilan sehingga mengubah perhari menjadi perbulan dan mengubah untuk menghukum Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa untuk setiap bulan sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk memenuhi putusan ini dapat dikabulkan sebahagian;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 13 yaitu menyatakan putusan dapat dijalankan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada upaya Verzet, banding, kasasi, perlawanan atau peninjauan kembali;

Menimbang, bahwa oleh karena tidak memenuhi sebagaimana disyaratkan dalam Pasal 180 HIR maka tuntutan ini haruslah dinyatakan ditolak;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 14 untuk menghukum Para Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;

Menimbang, bahwa dari uraian pertimbangan hukum tersebut diatas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa Penggugat dapat membuktikan dalil pokoknya dan dinyatakan bahwa mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian dan menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya, maka menghukum Para Tergugat dan Turut Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa tuntutan poin 15 untuk menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara;

Menimbang, bahwa oleh karena Penggugat dapat membuktikan gugatannya sebahagian maka patut dan adil Para Tergugat dihukum untuk membayar biaya perkara dan besarnya akan ditetapkan dalam amar putusan ini;

Menimbang, bahwa tentang tuntutan subsidair yaitu mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa terhadap tuntutan ini Majelis Hakim sudah mempertimbangkan secara seksama dengan mempertimbangkan bukti surat dan saksi, serta memperbaiki yang tidak mengurangi arti dan maksud dari tujuannya dan patut dan adil gugatan Penggugat dikabulkan sebahagian dan menolak selain dan selebihnya;

Menimbang, bahwa sebaliknya Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III untuk membuktikan sangkalannya telah mengajukan bukti surat yaitu bukti T-1 sampai dengan T-22, kecuali bukti T-5, Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Keputusan Gubernur Kepala Daerah Ibu Kota Jakarta No. 07351/IMB/1987 dan bukti T-7, Akta Jual Beli tanggal 04 Mei 2011 No. 2/2011 yang dibuat oleh Vestina Ria Kartika, S.H.,MH Pejabat Pembuat Akta Tanah di Jakarta Selatan, tidak diajukan dipersidangan dan telah mengajukan saksi I bernama Rommy I.Haroen, SE;

Menimbang, bahwa bukti T-1 kwitansi diragukan kebenarannya karena bertentangan dengan bukti Penggugat dan keterangan saksi dan sudah dipertimbangkan, demikian pula bukti T-2 dan T-3 yaitu pengikatan jual beli dan surat kuasa yang sudah dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum; Bukti T-4 sertifikat Hak Milik yang berasal dari Penggugat kemudian dicatat menjadi atas nama Jimmy/Tergugat I berdasarkan akta jual Beli tanggal 4-5-2011 No. 02/2011 dihadapan PPAT Vestina Ria Kartika, tetapi Tergugat I tidak pernah menunjukan/membuktikan dalam persidangan karena Penggugat tidak pernah merasa menjual tanah dan rumahnya dan hal ini sudah dipertimbangkan dalam dalil Penggugat dan sudah dinyatakan Tergugat I melakukan perbuatan melawan hukum, bukti T-6 tanda terima sertifikat dari Penggugat kepada Tergugat I, T-8 SPPT obyek sengketa atas nama Jimmy/Tergugat I, bukti T-9 yaitu Penerimaan salinan perjanjian/ikatan jual beli dan surat kuasa, T-10 foto copy KTP, Penggugat, dan T-11 foto copy NPWP a/n. Drs. ICHWAN SUSILO, T-12 fotocopy KTP Istri Penggugat, T-13, foto copy kartu keluarga Penggugat, T-14 fotocopy akta perkawinan Penggugat, T-15 tanda terima T-16, foto copy instruksi Menteri Dalam Negeri dan T-17 lampiran instruksi menteri dalam Negeri, T-18, pernyataan rapat PT. Bank Perkreditan Rakyat Indomitra mandiri Ciputat, T-19 risalah pertemuan dalam rangka pembahasan hasil pemeriksaan khusus PT. BPR Indomitra Mandiri Ciputat, T-20 surat kuasa khusus dari Penggugat kepada Tergugat I, T-21 surat kuasa khusus daro Penggugat kepada Tergugat I, T-22 surat kuasa khusus dari istri Penggugat kepada Tergugat I, T-23 surat kuasa khusus dari Penggugat kepada Tergugat I, T-24 surat kuasa khusus dari istri Penggugat kepada Tergugat I, T-25 surat kuasa khusus dari Penggugat kepada Tergugat I, T-26 surat kuasa khusus dari Penggugat kepada Tergugat I, T-27 invoice;

Menimbang, bahwa saksi tahu bahwa Penggugat menawarkan rumahnya kepada Tergugat I dan alasan penjualan tidak tahu dan kemudian paginya ada dikantor Notaris hanya mendengar cerita karena saksi tidak ikut;

Bahwa saksi hanya disuruh mengambil kwaitansi kosong, bahwa seingat saksi dibayar Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) dan uang dollar, tetapi saksi tidak menyaksikan hanya karena melihat dikwitansi;

Menimbang, bahwa terhadap bukti sepanjang mengenai Pengikatan Jual Beli, dan akta kuasa menjual yang sudah dipertimbangkan dan surat tersebut sudah dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, dan bukti Tergugat I, sehingga peralihan hak dari Pengugat kepada Tergugat I, sudah dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, sehingga Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tidak dapat membuktikan dalil bantahannya;

Menimbang, bahwa Tergugat II telah menyangkal gugatan Penggugat, dengan mengatakan bahwa Tergugat II adalah pembeli beritikad baik, dan jujur dimana sengala proses jual beli rumah dan tanah SHM No. 823 telah dilakukan sesuai dengan dan memenuhi ketentuan hukum yang berlaku;

Menimbang, bahwa Tergugat II untuk membuktikan dalil sangkalannya telah mengajukan bukti surat yaitu, T.2-1 Iklan Harian Kompas, T.2-2, Iklan Harian Kompas, T.2-3 Email dari Property agen pada waktu menawarkan rumah dan tanah, T.2-4 Sertifikat Hak Milik 823, T.2-5, Surat Pernyataan, T.2-6 Akta Jual Beli No. 4/2012 tanggal 18 April 2012 dihadapan Turut Tergugat IV, T.2-7 Surat Setoran Pajak (SPP) T.2-8, Bukti Penerimaan Negara untuk Pajak Pembeli/Tergugat II, T.2-9 Surat Pernyataan Tergugat I, T.2-10 Surat Serah Terima Kunci dan Rumah, T.2-11 Surat OCBC NISP, T.2-12 Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah, T.2-13 Surat Pernyataan dan Kuasa, T.2-14 Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, T.2-15 Sertifikat Hak Tanggungan, T.2-16 Surat Keterangan Lunas T.2-17 Surat dari Tergugat III kepada Tergugat I, tentang permoohonan Roya, T.2-18 Tanda Terima dari Bambang Sularso, T.2-19 Yurisprudensi MARI, T.2-20 Yurisprudensi Putusan MARI, T.2-21 Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982, T.2-22 Doktrin Hukum, T.2-23 Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, T.2-24 Foto Tanah dan Rumah Kondisi per 12 Febuari 2015, T.2-25 Akte/Salinan Sewa Menyewa No 13 Tanggal 19 Maret 2014 antara Tergugat II dengan Tuan Rizanoel Irvin Latif, T.2-26 Foto copy Buku Aneka Perjanjian dan telah mengajukan 1 (satu) orang saksi ahli bernama Prof. Dr. Wila CH Supriadi, SH, yang pada pokoknya menerangkan sebagai berikut :

Bahwa, perjanjian jual beli dalam konteks perdata merupakan perikatan yang dilahirkan dari perjanjian dan perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata ada 4 (empat) syarat yakni Kesepakatan, kecakapan Para pihak, hal tertentu dan sebab yang halal. Bahwa apabila kesepakatan dan kecakapa tidak terpenuhi maka perjanjian batal sedangkan apabila hal tertentu dan sebab yang halal tidak terpenuhi maka perjanjian batal demi hukum;

Bahwa, dalam jual beli kewajiban pembeli adalah membayar dan haknya mendapat penyerahan nyata bagi barang bergerak dan tidak bergerak ditentukan perjanjian itu sendiri, sedangkan hak penjual menerima harga dan melakukan penyerahan barang dan jaminan pembeli dari cacat tersembunyi;

Bahwa, ukuran itikad baik ada 2 (dua) yakni kepantasan dan kepatutan;

Bahwa, perlindungan hukum pembeli beritikad baik secara hukum dilindungi secara mutlak bila obyeknya jelas;

Bahwa, perikatan yang lahir darti Undang-undang dilihat dari adanya kesalahan, kelalaian, dan kerugian;

Bahwa, yang dimaksud kuasa mutlak berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 tentang larangan kuasa mutlak adalah surat kuasa yang didalamnya tidak dapat ditarik kembali;

Bahwa, obyek secara melawan hukum harus dibuktikan dulu perbuatan melawan hukum dan hanya kepada pihak yang melawan hukum;

Bahwa, perbuatan melawan hukum maka batal demi hukum;

Bahwa, surat kuas mutlak tidak dapat ditarik kembali sebagai surat biasa;

Bahwa, transaksi tidak berdiri sendiri, balik nama sudah ada peralihan kepada pihak ketiga yang merasa dirugikan kepada pembeli yang beritikad buruk;

Menimbang, bahwa sebagaimana telah dipertimbangkan tersebut diatas bahwa Tergugat I telah terbukti melakukan perbuatan melawan hukum oleh karena peralihan hak dari Penggugat kepada Tergugat I tidak sah dan batal demi hukum karena Tergugat I bukanlah pemilik tanah dan rumah yang sebenarnya karena Tergugat I tidak pernah membuktikan akta jual beli peralihan hak tersebut, maka perbuatan Tergugat I menjual/mengalihkan kepada Tergugat II adalah tidak sah dan batal demi hukum, maka peralihan hak atas tanah oleh Tergugat I kepada Tergugat II adalah tidak sah dan batal demi hukum;

Menimbang, bahwa walaupun bukti-bukti surat dari Tergugat II menunjukan bukti bahwa Tergugat II telah membeli dengan cara itikad baik, namun dibalik itu ada cacat yang tersembunyi yaitu T.2-5 pernyataan Tergugat I yaitu menyatakan bahwa hingga saat ini saya belum pernah menikah secara hukum, sehingga untuk menlakukan penjualan atas sebidang tanah dan bangunan dengan sertifikat hak milik No. 823/Kramat Pela, tidak memerlukan persetujuan dari siapapun juga jika dihubungkan dengan bukti P-22 yaitu bukti foto copy KTP dari Tergugat I/Jimmy MPJ tertulis dalam identitas yaitu status perkawinan:kawin;

Menimbang, bahwa ini salah satu pernyataan yang bertentangan dengan bukti lain, KTP tersebut tanggal 11-1-2010 dan berlaku sampai tanggal 11-5-2015 ini baru salah satu contoh dari bukti tersebut yang diragukan, selain sudah dipertimbangkan bahwa Tergugat I sudah dinyatakan terbukti melakukan perbuatan melawan hukum;

Menimbang, bahwa bukti-bukti Tergugat II tersebut dapat digunakan Tergugat II untuk menuntut Tergugat I;

Menimbang, bahwa memang ada Yurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 15 April 1976 No. 1237 K/SIP/1973 yang menyatakan bahwa “pembeli dengan itikad baik harus mendapat perlindungan hukum”;

Menimbang, bahwa Yurisprudensi ini masih up to date sampai sekarang, maka perlindungan hukum terhadap Tergugat II adalah Tergugat II dapat menuntut Tergugat I atas perbuatan Tergugat I yang melanggar hukum, tidak ada haknya untuk menuntut Penggugat, karena peralihan hak tersebut hanyalah antara Tergugat I dengan Tergugat II;

Menimbang, bahwa Tergugat II sebenarnya tidak dapat membuktikan dalil sangkalannya terhadap Penggugat;

Menimbang, bahwa Tergugat II mengajukan gugatan Rekonpensi terhadap Penggugat Konpensi yaitu untuk menyatakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;

Menimbang, bahwa dalam pokok perkara Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi sebagaimana pertimbangan tersebut diatas tidak dapat membuktikan dalil sangkalannya, karena Tergugat I yang melakukan perbuatan melawan hukum, maka seharusnya Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi dapat menuntut Tergugat I untuk pengembalian harga yang sudah dibelinya dan tuntutan-tuntutan lain berdasarkan hukum;

Menimbang, bahwa oleh karena Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi tidak dapat membuktikan dalil pokoknya terhadap Penggugat, malah harus menuntut Tergugat I tentu melalui prosedur hukum yang berlaku, maka tuntutan lainnya terhadap Penggugat Konpensi haruslah dinyatakan ditolak seluruhnya;

Menimbang, bahwa oleh Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi tidak dapat membuktikan gugatannya maka biaya perkara dibebankan kepada Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi akan ditetapkan dalam amar putusan ini;

Menimbang, bahwa Tergugat III dalam jawabannya memberikan secara kronologis mengenai kredit/pinjaman Tergugat II kepada Tergugat III dengan perjanjian kredit kepemilikan rumah, dan Tergugat II menyerahkan jaminan sebidang tanah, bangunan dan turutannya Hak Milik No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela, Jalan Rambai III No.3 gambar situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977, Luas 336 m2 atas nama Ronald Soetrisno/Tergugat II (untuk selanjutnya disebut jaminan);

Bahwa, atas jaminan telah dibebankan Hak Tanggungan peringkat I sebagaimana akta pemberian Hak Tanggugan No. 08/2013 tanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan Lies Herminingsih, SH PPAT, Sertifikat Hak Tanggungan No. 1330/2013 tanggal 4 Maret 2013;

Bahwa, tanggal 16 Mei 2014, Tergugat II mengajukan permohonan pelunasan, dan kemudian Tergugat II melakukan pelunasan kredit, kemudian pada tanggal 19 Mei 2014, Tergugat III memberikan surat keterangan lunas dan seluruh dokumen-dokumen yang berkaitan dengan jaminan kredit diserahkan kepada Tergugat II yaitu :

• Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela;

• Sertifikat Hak Tanggungan peringkat pertama No,1330/2013, tanggal 4-3-2013;

• Surat Roya No. 29/m/V/2014;

• Akta Jual Beli No. 4/2012 tanggal 18 April 2012;

Bahwa, dengan telah ditutup/dilunasi fasilitas kredit Tergugat II maka demi hukum antara Tergugat III dan Tergugat II telah berakhir dan segala sesuatu yang berkaitan dengan perjanjian kredit serta jaminan atas fasilitas kredit yang diberikan menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat;

Menimbang, bahwa selain itu Tergugat III untuk membuktikan dalil jawabannya maka telah mengajukan bukti- bukti surat sebagai berikut :

1. Foto copy Surat Persetujuan Kredit (Bukti T III – 1);

2. Foto copy Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (Bukti T III – 2);

3. Foto copy Surat Pernyataan dan Kuasa (Bukti T III – 3);

4. Foto copy Akta Jual Beli (Bukti T III – 4);

5. Foto copy Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela (Bukti T III – 5);

6. Foto copy Setipikat Hak Tanggungan Peringkat I (Bukti T III – 6);

7. Foto copy Akta Pemberian Hak Tanggungan (Bukti T III – 7);

8. Foto copy Consumer Schedule Repayment Form (Bukti T III – 8);

9. Foto copy Surat Keterangan Lunas (Bukti T III – 9);

10. Foto copy Tanda Bukti Pengembalian Surat-Surat Agunan (Bukti T III – 10);

11. Foto copy Surat Permohonan Roya Hak Tanggungan (Bukti T III – 11);

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti-bukti tersebut diatas, bahwa Tergugat II telah melakukan pelunasan kepemilikan rumah tersebut kepada Tergugat III dan Tergugat III telah membuat surat keterangan lunas sebagaimana bukti T III-9 dan semua dokumen sudah diserahkan kepada Tergugat II sesuai bukti T III-10, dan dibenarkan oleh Tergugat II dan Tergugat III sehingga merupakan bukti yang sempurna maka hubungan hukum Tergugat II dan Tergugat III sudah berakhir secara hukum, sedangkan hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat III tidak ada lagi, karena tidak ada lagi kaitannya dalam perkara ini sehingga Majelis Hakim berpendapat bahwa Tergugat III dapat membuktikan jawabannya/bantahannya dan khusus terhadap Tergugat III dibebaskan untuk membayar biaya perkara;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat I membantah dalil gugatan Penggugat dan telah mengajukan jawaban pada pokoknya sebagai berikut :

Menimbang, bahwa Penggugat adalah pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan yang berada diatasnya terletak di Jalan Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan dimana telah terjadi 2 (dua) kali peralihan hak Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat pela, menjadi atas nama Jimmy (Tergugat I) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No. 02/2011 yang kemudian beralih menjadi atas nama Ronald Soetrisno (Tergugat II) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No. 04/2012 sehingga menurut dalil Penggugat akta-akta tersebut harus dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum;

Bahwa, Turut Tergugat I dalam melakukan proses pencatatan/pendaftaran peralihan hak (balik nama) Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela dari atas nama DRS. Ichwan Susilo menjadi atas nama Jimmy (Tergugat I) yang kemudian beralih atas nama Ronald Soetrisno (Tergugat II);

Menimbang, bahwa Turut Tergugat I telah mengajukan bukti surat yaitu :

1. Foto copy buku tanah Hak Milik No. 823/Kramat Pela terakhir tercatat atas nama Ronald Soetrisno (bukti T.T1);

Menimbang, bahwa memang dalam hukum perdata tidak hanya menilai formil tetapi juga materil, dan sebagaimana telah dipertimbangkan diatas bahwa Tergugat I telah dinyatakan melakukan perbuatan melawan hukum, maka peralihan hak atas tanah tidak sah dan batal demi hukum sehingga dalil bantahan Turut Tergugat I haruslah dinyatakan ditolak dan menghukum Turut Tergugat I tunduk dan taat terhadapa putusan ini;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, dalam hal ini juga diwakili oleh kuasa Tergugat I, sehingga dalil Tergugat I sudah dipertimbangkan, dan dinyatakan Tergugat I melakukan perbuatan melawan hukum maka menghukum Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III dihukum untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat IV telah membantah dan mengajukan jawaban yang pada pokoknya sebagai berikut :

Bahwa, sesuai hasil penelitian Tergugat IV melakukukan Akta Jual Beli No. 04/2012, tanggal 18 April 2012, Tergugat II selaku pembeli dan Tergugat I selaku penjual terhadap tanah obyek sengketa, dan Turut Tergugat IV menyatakan sudah menjalankan tugasnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku;

Menimbang, bahwa sebagaimana telah dipertimbangkan diatas, bahwa Tergugat I dinyatakan melakukan perbuatan melawan hukum sehingga dasar peralihan hak atas tanah tidak sah dan batal demi hukum, maka dihukum Turut Tergugat IV untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat V tidak pernah hadir dan tidak menyuruh wakilnya yang sah dan juga tidak mengirimkan jawabannya dalam perkara ini, maka menurut pendapat Majelis Hakim, menghukum Turut Tergugat V untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;

Memperhatikan Undang-undang No. 4 Tahun 2004, Undang-undang No. 2 tahun 1986, Undang-undang No. 8 tahun 2004, KUHPerdata serta Hukum Acara Perdata yang berlaku;

MENGADILI

Dalam Provisi

Menolak permohonan provisi untuk seluruhnya;

Dalam Eksepsi

Menolak Eksepsi untuk seluruhnya;

Dalam Pokok Perkara

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;

2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat;

3. Menyatakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01 tertanggal 14 Oktober 2010, di buat dihadapan Recky Francky Limpele, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

4. Menyatakan Akta Surat Kuasa No. 02 tertanggal 14 Oktober 2010 dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

5. Menyatakan Akta Jual Beli No. 02/2011 tertanggal 4 Mei 2011 di buat dihadapan Vestina Ria Kartika, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

6. Menghukum Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat ganti rugi materil Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) dan immaterial Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) kepada Penggugat sekaligus dan seketika;

7. Menyatakan Akta Jual beli No. 4/2012 tertanggal 18 April 2012 dibuat dihadapan Setiari Utami, SH Notaris di Jakarta tidak sah dan batal demi hukum;

8. Menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada di Jalan Rambai III No. 3 Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi) dan sertifikatnya dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;

9. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa (dwangsom) untuk setiap bulan sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk memenuhi putusan ini;

10. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;

11. Menghukum Para Tergugat I, II untuk membayar biaya perkara ini sebesar Rp. 3.416.000,- (tiga juta empat ratus enam belas ribu rupiah);

12. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;

Dalam Rekonpensi

Menolak gugatan Rekonpensi/Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya;

Dalam Konpensi Dalam Rekonpensi

Menghukum Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi untuk membayar biaya perkara nihil;

Demikian diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim pada hari Senin tanggal 08 Juni 2015 oleh Hakim MARISI SIREGAR, SH.,MH., sebagai Hakim Ketua, dengan PUDJI TRI RAHADI, SH., dan AMAT KHUSAERI, SH.,MHum., masing-masing sebagai Hakim Anggota, Putusan mana diucapkan dalam sidang yang dinyatakan terbuka untuk umum, pada hari Kamis tanggal 11 Juni 2015, oleh Hakim Ketua tersebut, dengan Hakim Anggota tersebut diatas, dengan dibantu oleh HOKKI AMAN SIDABALOK, SH.,MH, Panitera Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, dengan dihadiri oleh Kuasa Penggugat, Kuasa dan Tergugat II, tanpa dihadiri Kuasa Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, Kuasa Tergugat III, Kuasa Turut Tergugat I, Turut Tergugat IV, Turut Tergugat V;

HAKIM ANGGOTA MAJELIS,HAKIM KETUA MAJELIS,

PUDJI TRI RAHADI, SH. MARISI SIREGAR, SH.,MH.

AMAT KHUSAERI, SH.,MHum.

PANITERA PENGGANTI,

HOKKI AMAN SIDABALOK, SH.,MH.