P U T U S A N

Nomor: 215/PDT/2016/PT.DKI

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Jakarta yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata dalam tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara:

0. RONALD SOETRISNO, Warga Negara Indonesia, beralamat di Jl. Gedung Hijau V/48, RT 002, RW 013, Kel. Pondok Pinang, Kec. Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Indonesia , selanjutnya disebut Pembanding I semula Tergugat II;

Dan;

1. JIMMY M. P. JOHANES, Warga Negara Indonesia, beralamat di Jl. KH. Hasyim Ashari No. 125-11/14, RT 017, RW 008, Kel. Cideng, Kec. Gambir, Jakarta Pusat, Indonesia. Sekarang tidak diketahui domisili yang jelas, baik didalam maupun diluar wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tergugat I”);

0. RECKY FRANCKY LIMPELE, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Batu Ceper No. 19 G, Jakarta Pusat, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Turut Tergugat II”);

0. VESTINA RIA KARTIKA, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Prof. Dr. Satrio No. 1, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Turut Tergugat III”);

Dalam hal ketiganya diwakili oleh kuasanya N. Arthur Rumimpunu, SH, dkk, Advokat dan Konsultan Hukum pada NewF1 Arthur & Partners Law Office, beralamat di jalan Danau Toba 104, Jakarta Pusat, selanjutnya disebut Pembanding II semula Tergugat I, Pembanding III semula Turut Tergugat II dan Pembanding IV semula Turut Tergugat III;

Melawan :

1. ICHWAN SUSILO, Warga Negara Indonesia, beralamat di Villa Pamulang Blok CF-4/22, Pondok Benda, Tangerang, Indonesia, yang dalam hal ini memilih domisili hukum di Kantor kuasanya RENIUS ALBERT MARVIN, S.H., dari Kantor Hukum ALBERT MARVIN & CO. yang beralamat di Plaza ASIA (dh. Plaza ABDA), Lantai 9, Jl. Jenderal Sudirman Kav. 59, Jakarta Selatan 12190, Indonesia, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 3 Desember 2013, selanjutnya disebut Terbanding semula Penggugat”;

2. PT. BANK OCBC NISP, TBK., berkedudukan dan berkantor pusat di Jakarta, beralamat di Bank OCBC NISP Tower, Jl. Prof. Dr. Satrio Kav. 25, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Terbanding II semula Tergugat III;

3. BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA cq. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRATIF JAKARTA SELATAN, beralamat di Jl. H. Alwi No. 99, Tanjung Barat, Komplek Perumahan Tanjung Mas Raya, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I;

0. SETIARI UTAMI, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Tebet Timur Dalam VIII O, No. 6, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Turut Terbanding II semula Turut Tergugat IV;

0. LIES HERMININGSIH, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Raya Fatmawati No. 28C, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Turut Terbanding III semula Turut Tergugat V;

Telah membaca :

1. Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta tanggal 11 April 2016 Nomor 215/PEN/PDT/2016/PT.DKI tentang Penunjukan Majelis Hakim untuk memeriksa dan mengadili perkara tersebut ditingkat banding ;

2. Berkas perkara tanggal 11 Juni 2015 Nomor 305/PDT.G/2015/ PN.JKT.SEL dan surat-surat yang bersangkutan dengan perkara tersebut

TENTANG DUDUK PERKARANYA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatannya tertanggal 26 Mei 2014 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 26 Mei 2014 di bawah Register Perkara Perdata Gugatan No.305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel. telah mengemukakan hal-hal yang pada pokoknya sebagai berikut :

LATAR BELAKANG

1. Bahwa Penggugat merupakan pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di Jl. Rambai III No. 3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Indonesia, dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi) dengan batas-batas sebelah utara berbatasan dengan Jl. Rambai; sebelah timur berbatasan dengan tanah dengan sertipikat HGB No. 812; sebelah selatan berbatasan dengan sebagian tanah dengan sertipikat HGB No. 169; dan sebelah barat berbatasan dengan sebagian tanah dengan sertipikat HGB No. 169 (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tanah Bangunan Rambai”), sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, tertanggal 1 Oktober 1998, dengan Salinan Gambar Situasi No. 8/635/1977, tertanggal 4 Juni 1977, dan Nomor Induk Bangunan 09.04.05.05.00109 (untuk selanjutnya disebut sebagai “SHM 823”);

2. Bahwa pada tahun 2010, Tergugat I telah melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat yang menyebabkan Penggugat dengan terpaksa menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 kepada Tergugat I dengan menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01, tertanggal 14 Oktober 2010, (untuk selanjutnya disebut sebagai “PPJB 01/2010”) dan Akta Surat Kuasa No. 02, tertanggal 14 Oktober 2010 (untuk selanjutnya disebut sebagai “Surat Kuasa 02/2010”) dibuat dihadapan Turut Tergugat II;

3. Bahwa kemudian di tahun 2011, Tergugat I dengan secara diam-diam tanpa sepengetahuan Penggugat ternyata telah menjadi pemilik atas Tanah Bangunan Rambai dan mendaftarkan perubahan kepemilikan tersebut dalam buku tanah dan SHM 823 ke Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Jual Beli No. 02/2011, tertanggal 4 Mei 2011, dibuat dihadapan Turut Tergugat III (untuk selanjutnya disebut sebagai “AJB 02/2011”);

4. Bahwa Tergugat I secara melawan hukum kemudian mengalihkan kepemilikan atas Tanah dan Bangunan Rambai kepada Tergugat II. Pengalihan mana telah didaftarkan dalam buku tanah dan SHM 823 oleh Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Jual Beli No. 4/2012, tertanggal 18 April 2012, dibuat dihadapan Turut Tergugat IV (untuk selanjutnya disebut sebagai “AJB 04/2012”);

5. Bahwa Tergugat II pada tahun 2013 meletakkan hak tanggungan peringkat pertama kepada Tergugat III diatas Tanah Bangunan Rambai dan mendaftarkan pembebanan hak tanggungan tersebut dalam buku tanah dan SHM 823 ke Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2013, tertanggal 23 Januari 2013, dibuat dihadapan Turut Tergugat V (untuk selanjutnya disebut sebagai “APHT 08/2013”). Pembebanan hak tanggungan mana dilakukan secara melawan hukum karena kepemilikan Tergugat II atas Tanah Bangunan Rambaidiperoleh tanpa alas hukum yang sah;

6. Bahwa Penggugat sangat kaget dan kecewa ketika mengetahui fakta bahwa Tanah Bangunan Rambai telah sedemikian rupa beralih kepemilikan beberapa kali dan juga dibebankan jaminan kepada Tergugat III. Penggugat yang tidak tinggal diam, mencoba dengan itikad baik mencari Tergugat I, namun fakta yang terjadi adalah Tergugat I selama ini ternyata telah memberikan alamat palsu sehingga tidak diketahui keberadaannya dan nomor ponsel yang selama ini digunakan Tergugat I tidak lagi dapat dihubungi;

7. Bahwa untuk mencari keadilan dimata hukum, Penggugat kemudian memasukkan Gugatan ini ke PN Jakarta Selatan;

GUGATAN DIAJUKAN KE PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN

8. Bahwa untuk menjamin Gugatan ini telah diajukan kepada Pengadilan Negeri yang berwenang memeriksa perkara a quo, maka Penggugat telah mencermati dan mempelajari ketentuan-ketentuan dibawah ini;

9. Bahwa Pasal 118 ayat (1) Herziene Indonesisch Reglement (untuk selanjutnya disebut sebagai “HIR”) menegaskan bahwa yang berwenang mengadili suatu perkara adalah Pengadilan Negeri di wilayah hukum tempat tinggal tergugat. Oleh karena itu, agar suatu gugatan yang diajukan tidak melanggar batas kompetensi relatif, maka gugatan harus diajukan dan dimasukkan kepada Pengadilan Negeri yang berkedudukan di wilayah atau daerah hukum tempat tinggal tergugat. Hal ini merupakan penerapan dari asas Actor Sequitor Forum Rei. Namun ada pilihan bagi Penggugat yang diberikan oleh Pasal 118 ayat (2) HIR yang berbunyi sebagai berikut:

“Jika tergugat lebih dari seorang, sedangkan mereka tidak tinggal di dalam itu, dimajukan kepada ketua pengadilan negeri di tempat salah seorang dari tergugat itu, yang dipilih oleh penggugat.”;

Ketentuan tersebut senada dengan bunyi Pasal 99 ayat (6) R.V. yang berbunyi:

“Dalam hal ada beberapa tergugat, di hadapan hakim di tempat tinggal salah satu tergugat atas pilihan penggugat.”;

Karena Para Tergugat yang ditarik dalam Gugatan ini bertempat tinggal di 2 (dua) wilayah hukum Pengadilan Negeri yang berbeda, hukum acara perdata telah memberi ruang kepada Penggugat untuk mengajukan satu gugatan yang sah untuk diakumulasi kepada Para Tergugat serta kompetensi relatifnya di PN Jakarta Selatan sebagai tempat kedudukan dari Tergugat II dan Tergugat III;

10. Bahwa selain daripada yang telah diuraikan di atas, Gugatan yang diajukan Penggugat juga telah sejalan dengan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 118 ayat (3) HIR yang mengatur bahwa apabila Tergugat tidak diketahui tempat tinggalnya dan yang menjadi objek gugatan adalah benda tidak bergerak, maka gugatan diajukan di Pengadilan Negeri tempat benda yang tidak bergerak terletak. Adapun Tanah Bangunan Rambai berada di wilayah Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;

11. Bahwa dari uraian di atas maka sudah jelas bahwa Gugatan yang diajukan Penggugat kepada PN Jakarta Selatan telah memenuhi syarat formil sehingga dapat diterima untuk diadili oleh Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo di PN Jakarta Selatan;

TERGUGAT I TELAH MELAKUKAN

PERBUATAN MELAWAN HUKUM TERHADAP PENGGUGAT

12. Bahwa pada 11 Oktober 2010, Penggugat yang pada saat itu merupakan salah satu pemegang saham dari PT. BPR Indomitra Mandiri Ciputat (untuk selanjutnya disebut sebagai “BPR Indomitra”), menandatangani surat kuasa khusus dengan No. 688.2/SK/JMPJ/2010, dengan Tergugat I, yang mana Tergugat I mengaku sebagai Advokat pada Kantor Hukum JMPJ Law Firm, yang beralamat di The Plaza, Lantai 23, Jl. MH Thamrin Kav. 28-30, Jakarta 10350, Indonesia. Dalam surat kuasa tersebut, Tergugat I berjanji akan mewakili kepentingan hukum dari Penggugat untuk menyelesaikan perselisihan hukum yang dialami Penggugat di BPR Indomitra;

13. Bahwa Tergugat I selaku seorang Advokat yang menjadi kuasa hukum dari Penggugat justru melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat dengan memanfaatkan kondisi lemah Penggugat yang sedang berada dalam tekanan psikis yang sangat besar karena menghadapi permasalahan hukum yang serius di BPR Indomitra. Mengetahui kondisi Penggugat yang tertekan, Tergugat I justru memberikan kebohongan serta keterangan menyesatkan untuk menakut-nakuti Penggugat bahwa Penggugat akan dipenjarakan dan seluruh harta kekayaannya akan disita untuk menyelesaikan permasalahan hukum Penggugat di BPR Indomitra;

14. Bahwa Penggugat selaku orang awam yang tidak pernah berhadapan dengan masalah hukum menjadi sangat ketakutan dan terbebani oleh tekanan psikis yang sangat besar, sehingga dengan mudah percaya kepada Tergugat I selaku kuasa hukumnya yang diyakini Penggugat memiliki itikad baik untuk membantu Penggugat menyelesaikan permasalahan hukumnya. Oleh karena itu Penggugat yang sangat awam dalam bidang hukum kemudian melakukan tindakan-tindakan yang diinstruksikan oleh Tergugat I;

15. Bahwa Tergugat I kemudian menginstruksikan agar Penggugat mengalihkan harta kekayaannya yang saat itu menjadi tempat kediamannya yang terletak di Jl. Rambai III No. 3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Indonesia (telah didefinisikan diatas sebagai Tanah Bangunan Rambai) kepada Tergugat I dengan dalil agar Tanah Bangunan Rambai tidak disita dan dirampas dari tangan Penggugat. Perintah tersebut juga diikuti dengan janji Tergugat I bahwa apabila permasalahan hukum yang dialami Penggugat di BPR Indomitra telah selesai, maka Tanah Bangunan Rambai akan dikembalikan kepada Penggugat;

16. Bahwa Penggugat yang berada dalam kondisi keterpaksaan psikis pada akhirnya melepaskan Tanah Bangunan Rambai karena mempercayai Tergugat I selaku kuasa hukumnya. Tindakan ini terpaksa Penggugat ambil karena Penggugat berharap permasalahan dengan BPR Indomitra dapat segera terselesaikan dan Penggugat dapat kembali memiliki Tanah Bangunan Rambai, sebagaimana janji yang diberikan Tergugat I kepada Penggugat. Dengan memegang janji yang diutarakan Tergugat I itulah kemudian pada tanggal 14 Oktober 2010 Penggugat dan Tergugat menandatangani PPJB 01/2010 serta Surat Kuasa 02/2010 untuk memenuhi instruksi Tergugat I yang berdalil ingin mengamankan Tanah Bangunan Rambai dari penyitaan;

17. Bahwa ternyata tindakan Tergugat I tidak selesai sampai dengan membuat Penggugat menandatangani PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010. Setelah menandatangani PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010, Tergugat I meminta Penggugat untuk menyerahkan kunci, mengosongkan dan meninggalkan Tanah Bangunan Rambai serta menyerahkan asli dari SHM 823 kepada Tergugat I. Penggugat yang pada saat itu tidak memiliki kecurigaan sama sekali, langsung melaksanakan instruksi Tergugat I. Sejak saat itu, Penggugat tidak lagi dapat masuk kedalam Tanah Bangunan Rambai;

18. Bahwa Penggugat terus memantau perkembangan penanganan perkara antara Penggugat dan BPR Indomitra, hingga akhirnya Tergugat I mendadak hilang dan tidak dapat dihubungi sama sekali. Penggugat mencoba dengan itikad baik mencari Tergugat I, namun fakta yang terjadi adalah Tergugat I selama ini ternyata telah memberikan alamat kediaman palsu, kantor yang telah berpindah dan nomor ponsel yang selama ini digunakan Tergugat I tidak lagi dapat dihubungi, sehingga Penggugat tidak lagi dapat mengetahui keberadaan dari Tergugat I. Ketiga somasi Penggugat kepada Tergugat I dengan No.: SSS12001-004 tertanggal 22 Januari 2014; No.: SSS12001-005 tertanggal 27 Januari 2014; dan No.: SSS12001-006 tertanggal 6 Februari 2014, untuk meminta Tergugat I dengan itikad baik menyelesaikan permasalahan dengan Penggugat pada kenyataannya tidak pernah diterima Tergugat I. Penggugat sangat kaget dan kecewa ketika menemukan fakta bahwa Tanah Bangunan Rambai telah dialihkan secara diam-diam kepada Tergugat I berdasarkan AJB 02/2011, dan kemudian dialihkan oleh Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB 04/2012;

19. Bahwa kemudian terkuak fakta mengecewakan selanjutnya bahwa Tanah Bangunan Rambai telah juga dibebankan jaminan oleh Tergugat II kepada Tergugat III berdasarkan APHT 08/2013;

PMH YANG DILAKUKAN TERGUGAT I BERAKIBAT

PPJB 01/2010 BATAL DEMI HUKUM

20. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I pada tanggal 14 Oktober 2010 mengikatkan diri dalam PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010 di hadapan Turut Tergugat II sebagai pejabat umum yang berwenang sehingga berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1868 KUHPerdata, PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010 merupakan akta otentik;

21. Bahwa walaupun PPJB 01/2010 dikatakan merupakan akta otentik, karena dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh dan/atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat, namun terhadap perjanjian tetap berlaku syarat-syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Menurut ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata, suatu perjanjian adalah sah apabila telah memenuhi 4 (empat) syarat, yaitu:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya

Kata sepakat pada dasarnya adalah kesepakatan bersama antara Para pihak dan kesepakatan bertimbal-balik demikian harus dinyatakan secara lisan atau tertulis. Kesepakatan harus diberikan atas dasar kehendak bebas tanpa kekeliruan, paksaan atau penipuan. Dengan paksaaan tercakup tekanan psikologis maupun intimidasi. Orang yang diintimidasi haruslah takut bahwa sesuatu “kecelakaan” bisa menimpa dirinya pribadi atau keluarganya atau harta kekayaannya, dan karena takut akan ancaman itulah ia bersepakat. Pengadilan Indonesia juga menerapkan doktrin pengaruh tidak seimbang (undue influence). Doktrin ini menyatakan bahwa jika salah satu pihak berkedudukan dominan, maka ia dapat menyalahgunakan kedudukannya itu dan mendorong pihak lain masuk ke dalam kontrak. Dominasi tersebut bisa bersifat psikologis ataupun ekonomis;

Tergugat I telah memanfaatkan kedudukannya yang katanya adalah seorang advokat untuk menakut-nakuti Penggugat akan permasalahan hukum yang pada waktu itu sedang dialami oleh Penggugat. Penggugat sebagai pribadi yang sangat awam dalam bidang hukum menjadi sosok yang sangat mudah diperdaya oleh Tergugat I. Tergugat I menggunakan kedekatannya secara pribadi dengan Penggugat untuk mengetahui aset-aset yang dimiliki oleh Penggugat. Tergugat I memanfaatkan kepercayaan yang diberikan Penggugat kepadanya untuk menakut-nakuti Penggugat agar bersedia mengalihkan aset yang dimiliki Penggugat kepada Tergugat I. Hal inilah yang disebut sebagai penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat sehingga meniadakan unsur “sepakat” dari Penggugat pada saat menandatangani PPJB 01/2010. Penyalahgunaan keadaan ini pun pada akhirnya menimbulkan cacat kehendak dan menghilangkan unsur “sepakat” yang menjadi dasar sahnya suatu perjanjian;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan

Sebagai aturan umum sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1330 KUHPerdata, semua orang dianggap cakap untuk membuat perjanjian terkecuali anak belum dewasa dan orang-orang yang ditempatkan di bawah pengampuan. Pada saat PPJB 01/2010 ditandatangani, baik Penggugat maupun Tergugat adalah orang yang cakap untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu

Suatu perjanjian harus mengenai sesuatu yang spesifik. Objek yang dimaksudkan dalam perjanjian harus jelas, setidaknya sudah ditentukan apa jenisnya, demikian ditentukan oleh Pasal 1333 KUHPerdata. Objek dalam PPJB 01/2010 adalah mengenai kepemilikan atas SHM 823;

4. Suatu sebab yang halal

Isi dari suatu perjanjian tidak boleh mengenai sesuatu yang terlarang. Jika substansi kontrak adalah sesuatu yang melawan hukum atau bertentangan dengan kesusilaan yang baik atau ketertiban umum, kontrak akan dinyatakan batal demi hukum. PPJB 01/2010 berisikan perjanjian untuk melakukan jual beli atas SHM 823 milik Penggugat. Nyatanya, isi dari PPJB 01/2010 telah melawan hukum dengan mencantumkan kuasa mutlak sebagai syarat dibuatnya PPJB 01/2010. Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah (untuk selanjutnya disebut sebagai “Instruksi Mendagri No. 14/1982”) menyatakan:

“Melarang Camat dan Kepala Desa atau Pejabat yang setingkat dengan itu, untuk membuat/menguatkan pembuatan Surat Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah”;

Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Instruksi Mendagri No. 14/1982 adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa. Kuasa mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya. Penggunaan kuasa mutlak sebagai dasar pengalihan status kepemilikan hak atas tanah secara tegas dilarang oleh peraturan perundang-undangan. Namun ternyata hal ini diselundupkan oleh Tergugat I ke dalam Pasal 5 dari PPJB 01/2010 yang mengatur mengenai pemberian kuasa dari Penggugat ke Tergugat I sehingga berbunyi sebagai berikut:

“… Kuasa-kuasa diatas tidak dapat dicabut kembali serta tak dapat berakhir karena sebab-sebab kuasa berakhir menurut hukum;

Karena kuasa-kuasa itu merupakan bagian yang tak terpisahkan dengan akta ini, yang tidak akan dibuat jika tidak disertai kuasa-kuasa diatas.”;

Dengan dicantumkannya klausul ini dalam PPJB 01/2010, PPJB 01/2010 telah melanggar causa halal sebagai syarat sahnya perjanjian. Dengan tidak terpenuhinya causa halal maka PPJB 01/2010 menjadi tidak sah dan berakibat batal demi hukum;

22. Bahwa sebuah kontrak yang bertentangan dengan ketertiban umum, dalam hal isi atau dalam hal akibatnya, tidak mempunyai kekuatan hukum atau tidak sah. Dengan tidak sah nya PPJB 01/2010 maka surat kuasa yang mengikutinya pun yaitu Surat Kuasa 02/2010 menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum dan tidak sah;

TERGUGAT I PMH MELAKUKAN PENYALAHGUNAAN KEADAAN

23. Bahwa penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) adalah alasan pembatalan keempat dari suatu perjanjian disamping paksaan, kesesatan atau kekhilafan dan penipuan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1321 KUHPerdata. Untuk dapat dibuktikan adanya penyalahgunaan keadaan maka disyaratkan adanya ketidakseimbangan kedudukan, pengetahuan antara pihak-pihak yang dalam hal ini harus dibandingkan kedudukan pengetahuan dan kemampuan antara Penggugat dan Tergugat I;

24. Bahwa Penggugat adalah seorang yang sangat awam dalam bidang hukum. Ketika menghadapi permasalahan hukum dalam hidupnya, perkenalan dengan seseorang yang mengaku sebagai praktisi hukum menjadi suatu kejadian yang sangat berharga. Penggugat menaruh kepercayaan yang besar kepada Tergugat I karena Tergugat I menunjukkan seolah-olah dirinya begitu perduli dan prihatin kepada Penggugat. Tergugat I dengan cepat memanfaatkan keadaan Penggugat yang begitu buta terhadap hukum sehingga Tergugat I membangun kedudukannya dalam kehidupan Penggugat sebagai orang yang dapat menyelamatkan Penggugat dari permasalahan hukum yang menimpa diri Penggugat;

25. Bahwa akibat adanya penyalahgunaan keadaan dari Tergugat I yang berada dalam posisi yang kuat dan keadaan yang menguntungkan sehingga merugikan Penggugat yang berada dalam posisi lemah dan terjepit, maka hal tersebut merupakan perbuatan yang tidak patut dan tercela, sehingga berdasarkan Pasal 28 ayat 1 Undang-undang No. 4 Tahun 2004 Tentang Kekuasaan Kehakiman, Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo wajib memulihkan keseimbangan dan rasa keadilan masyarakat;

26. Bahwa untuk menentukan adanya kedudukan yang tidak seimbang, patut dilihat ciri-ciri sebagai berikut:

1. Penentuan syarat perjanjian oleh satu pihak

Penyusunan PPJB 01/2010 tidak pernah melibatkan pihak Penggugat. Penggugat hanya berperan dalam membubuhkan tanda tangan di PPJB 01/2010 dimana tanda tangan itu dibubuhkan Penggugat karenaTergugat I memberikan janji akan membantu Penggugat keluar dari permasalahan hukum yang tengah dihadapi Penggugat;

2. Syarat perjanjian menyampingkan tanggung jawab

Klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB 01/2010 dengan tidak seimbang hanya menguraikan kewajiban-kewajiban yang harus dilakukan Penggugat. Dalam PPJB 01/2010 tidak ada keseimbangan kewajiban yang harus dipenuhi oleh Tergugat I, apalagi sanksi yang dapat dituntut apabila Tergugat I tidak melaksanakan kewajibannya. Lebih Parahnya, PPJB 01/2010 mencantumkan kuasa mutlak sebagai syarat dibuatnya perjanjian;

3. Nilai prestasi dan kontra prestasi sangat tidak seimbang

Sebagian besar prestasi yang terdapat dalam PPJB 01/2010 merupakan prestasi yang harus dipenuhi oleh Penggugat. Hal mana tidak membingungkan karena pembuatannya pun tidak melibatkan Penggugat;

4. Debitur tidak punya pilihan lain (relatif)

Pada saat Tergugat I menyuruh Penggugat menandatangani PPJB 10/2010, Penggugat sebagai orang yang awam dalam bidang hukum sama sekali tidak mengetahui jalan apa yang harus ditempuh untuk menyelesaikan permasalahan hukum yang dihadapi Penggugat. Tergugat I sebagai pihak yang menyatakan dirinya sebagai Advokat memberikan solusi yang pada akhirnya dengan sangat mudah diterima oleh Penggugat;

5. Salah satu pihak dalam posisi psikologis yang lebih kuat

Tergugat I sebagai kuasa hukum dari Penggugat telah menyalahgunakan ketergantungan relatif yang terjadi di antara Penggugat dan Tergugat I. Tergugat I telah menyalahgunakan hubungan kepercayaan istimewa antara Advokat dan klien nya sehingga Tergugat I dapat dengan mudah menyuruh Penggugat untuk melakukan hal-hal yang tidak sesuai dengan kewajiban Tergugat I sebagai Advokat dan menyuruh Penggugat melakukan hal-hal yang dapat menguntungkan Tergugat I sebagai pribadi;

Kelima poin diatas dengan jelas dan gamblang tertera dalam PPJB 01/2010 yang Tergugat I berikan kepada Penggugat untuk ditandatangani oleh Penggugat. Penggugat tidak pernah diajak untuk mendiskusikan isi dari PPJB 01/2010. Penggugat berada dalam posisi psikologis yang lemah dan terdesak karena sangat membutuhkan solusi hukum dari Tergugat I yang telah meyakinkan Penggugat bahwa Tergugat I dapat menolong Penggugat;

27. Bahwa Tergugat I telah memanfaatkan kedudukannya yang katanya adalah seorang Advokat untuk menakut-nakuti Penggugat akan permasalahan hukum yang pada waktu itu sedang dialami oleh Penggugat. Penggugat sebagai pribadi yang sangat awam dalam bidang hukum menjadi sosok yang sangat mudah diperdaya oleh Tergugat I. Tergugat I menggunakan kedekatannya secara pribadi dengan Penggugat untuk mengetahui aset-aset yang dimiliki oleh Penggugat. Tergugat I memanfaatkan kepercayaan yang diberikan Penggugat kepadanya untuk menakut-nakuti Penggugat agar bersedia mengalihkan aset yang dimiliki Penggugat kepada Tergugat I. Hal inilah yang disebut sebagai penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat;

TERGUGAT I TELAH MENGALIHKAN HAK TANPA ALAS HUKUM YANG SAH

28. Perlu pula dicermati bahwa berkenaan dengan pengalihan alas hak (titel atas kebendaan tertentu), ketentuan Pasal 584 KUHPerdata merujuk pada asas nemo plus iuris dan sistem kausal. Untuk dapat mengalihkan, maka pertama alas hak atas kebendaan harus sah dan kedua pihak yang mengalihkan harus orang yang berwenang atas kebendaan tersebut. Ini berbeda dengan sistem KUHPerdata Prancis yang mengadopsi sistem abstrak yang menyatakan pengalihan dianggap sah terlepas dari keabsahan alas hak maupun kewenangan penjual untuk mengalihkan. Sistem hukum di Indonesia mengatur jika pengalihan dilakukan tanpa alas hak yang sah atau dilakukan oleh orang yang tidak wenang untuk itu, maka pengalihan tersebut harus dinyatakan batal demi hukum;

29. Bahwa untuk melakukan hak-hak atas tanah dengan titel jual beli, harus diperhatikan pula tentang peralihan hak atas tanah menurut Undang-undang Pokok Agraria yang diatur dalam Pasal 19 dari Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:

“Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan hak atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.”;

Pemindahan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, suatu hal yang belum pernah dibuat oleh Penggugat dan Tergugat I. Dengan membujuk Penggugat menandatangani PPJB 01/2010 yang mencantumkan kuasa mutlak di dalamnya, dan kemudian melakukan balik nama serta memindahtangankan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat II, jelas terlihat bahwa Tergugat I telah melakukan penipuan dalam pemindahtanganan (fraudulent conveyance);

30. Bahwa Mahkamah Agung Republik Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Mahkamah Agung”) melalui Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Yurisprudensi MARI”) No. 1400 K/Pdt/2001, tanggal 2 Januari 2003, menyatakan pengalihan hak atas tanah berdasarkan surat kuasa mutlak batal demi hukum. Secara tegas Yurisprudensi MARI No. 1991 K/Pdt/1994, tanggal 30 Mei 1996 menyatakan, karena jual-beli antara debitur dengan kreditur – pemegang surat/akta pengikatan jual-beli dan surat/akta pemberian kuasa mutlak – batal demi hukum, dengan sendirinya jual-beli yang terjadi antara kreditur dengan pihak ketiga, juga batal demi hukum;

31. Bahwa Tergugat I telah mengalihkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 kepada dirinya sendiri berdasarkan PPJB 01/2010 dan AJB 02/2011. Hal mana dilakukan secara melawan hukum oleh Tergugat I terhadap Penggugat. Oleh karena itu, menjadi hal yang wajar apabila PPJB 01/2010 dan AJB 02/2011 dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum;

32. Bahwa sebagai sebab akibat dari dimilikinya Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 secara melawan hukum, maka pengalihan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 dari Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB 04/2012 juga menjadi tidak sah dan batal demi hukum;

33. Bahwa begitu juga selanjutnya, tindakan Tergugat II yang menjadikan Tanah Bangunan Rambai sebagai jaminan hak tanggungan peringkat pertama kepada Tergugat III dan menyerahkan SHM 823 ke Tergugat III APHT 08/2013 adalah tidak sah dan batal demi hukum, karena Tergugat II bukanlah pemilik yang sesungguhnya dari Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823;

34. Bahwa dikarenakan PPJB 01/2010, AJB 02/2011, AJB 04/2012 dan APHT 08/2013 adalah tidak sah dan batal demi hukum sebagai akibat dari perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat, maka sudah sepatutnya keadaan dikembalikan kedalam keadaan seolah-olah tidak pernah terjadinya perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat I kepada Penggugat, sehingga Tergugat II yang saat ini menguasai Tanah Bangunan Rambai wajib untuk menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat. Begitu juga dengan Tergugat III untuk menyerahkan SHM 823 kepada Penggugat;

TERGUGAT I TERBUKTI SECARA SAH DAN MEYAKINKAN

MELAKUKAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM

35. Bahwa tindakan Tergugat I kepada Penggugat sebagaimana telah diuraikan dalam dalil-dalil pada Gugatan ini merupakan suatu perbuatan melawan hukum karena telah memenuhi unsur-unsur dalam Pasal 1365 KUHPerdata sebagai berikut:

“Tiap perbuatan melawan hukum yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”;

1. Perbuatan

Bahwa perbuatan Tergugat I kepada Penggugat yang melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) dengan memanfaatkan kondisi lemah Penggugat yang sedang dalam tekanan psikis yang sangat besar dalam menghadapi masalah hukum yang serius dengan BPR Indomitra dengan memberikan kebohongan dan keterangan menyesatkan untuk menakut-nakuti Penggugat yang akan dipenjarakan dan seluruh harta kekayaannya akan disita untuk menyelesaikan permasalahan hukum Penggugat dengan BPR Indomitra, yang ditindaklanjuti dengan penandatanganan PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010; pengalihan Tanah Bangunan Rambai dari Penggugat kepada Terggugat 1 berdasarkan AJB 02/2011, kemudian dari Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB 04/2012, merupakan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata;

2. Perbuatan tersebut melawan hukum

Perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat dikatakan melawan hukum apabila bertentangan dengan salah satu dari ketentuan sebagai berikut:

1. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain

Hak subjektif merupakan wewenang khusus yang diberikan oleh hukum kepada seseorang yang memperolehnya demi kepentingannya, termasuk didalam hak subjektif adalah hak kebendaan yang absolut yaitu hak milik. Dalam perkara a quo, perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat telah bertentangan dengan hak subjektif Penggugat selaku pemilik Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823;

Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 sebagai hak kebendaan yang absolut yang dimiliki oleh Penggugat telah dicederai oleh tindakan Tergugat I yang secara melawan hukum telah merampasnya dari tangan Penggugat;

2. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku

Bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat amatlah bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat I selaku Advokat yang menjadi kuasa hukum dari Penggugat dalam menyelesaikan perselisihan hukum antara BPR Indomitra dengan Penggugat;

Tergugat I sebagai Advokat, yang merupakan profesi yang telah diakui oleh Undang-undang No. 18 Tahun 2003 Tentang Advokat (untuk selanjutnya disebut sebagai “UU Advokat”) sebagai profesi mulia (officium nobile) dan penegak hukum, justru melakukan perbuatan tidak terpuji yang bertentangan dengan kewajibannya untuk menjaga hak dan kepentingan hukum dari Penggugat;

Bahwa pada kenyataannya Tergugat I telah menelantarkan kepentingan Penggugat dan bahkan memberikan keterangan yang menyesatkan kepada Penggugat mengenai perkara yang melibatkan Penggugat dengan BPR Indomitra, untuk mendapatkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823;

Bahwa kewajiban hukum yang bertentangan dengan perbuatan Tergugat I, antara lain:

Pasal 6 dari UU Advokat:

“Advokat dapat dikenai tindakan dengan alasan:

1. mengabaikan atau menelantarkan kepentingan kliennya;

...”;

Pasal 4 dari Kode Etik Advokat Indonesia:

“...

2. Advokat tidak dibenarkan memberikan keterangan yang dapat menyesatkan klien mengenai perkara yang sedang diurusnya;

...”;

Pasal 1792 KUHPerdata jo. Pasal 1338 Ayat 3 KUHPerdata yang pada intinya Tergugat I selaku penerima kuasa dari Penggugat seharusnya menjalankan kuasa yang diberikan kepadanya dengan itikad baik untuk kepentingan pemberi kuasa yaitu Penggugat:

“Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”;

“Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.”;

3. Bertentangan dengan kesusilaan

Kaidah kesusilaan diartikan sebagai norma-norma sosial dalam masyarakat, sepanjang norma tersebut diterima oleh anggota masyarakat sebagai/dalam bentuk peraturan-peraturan hukum yang tidak tertulis;

Bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat amatlah bertentangan norma-norma sosial yang hidup dalam masyarakat dan karenanya kondisi pelanggaran tersebut harus diperbaiki melalui putusan dari perkara a quo;

4. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian (patiha)

Dalam pengertian ini manusia harus mempunyai tenggang rasa dengan lingkungannya dan sesama manusia, sehingga tidak hanya mementingkan kepentingan pribadi tetapi juga kepentingan orang lain sehingga dalam bertindak haruslah sesuai dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian yang berlaku dalam masyarakat;

Bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat amatlah bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian (patiha) terhadap kepentingan Penggugat;

3. Ada kesalahan

Unsur kesalahan dalam Pasal 1365 KUHPerdata menegaskan harus adanya unsur kesengajaan pelaku dalam melakukan perbuatan melawan hukum;

Dalam perkara a quo, jelas perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat sangatlah mengandung kesengajaan karena perbuatan Tergugat I telah direncanakan dengan baik dan rapi sebagaimana terbukti dari rangkaian kegiatan yang dilakukan Tergugat I dengan telah disiapkannya perangkat hukum untuk menguasai Tanah Bangunan Rambai milik Penggugat melalui PPJB 01/2010, Surat Kuasa 02/2010 dan AJB 02/2011, dan kemudian mengambil keuntungan dari penjualan Tanah Bangunan Rambai melalui AJB 04/2012 secara diam-diam tanpa sepengetahuan Penggugat sebagai pemilik yang sah atas Tanah Bangunan Rambai;

4. Ada kerugian

Bahwa Penggugat telah kehilangan kepemilikannya atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah). Tidak cukup sampai di situ, Penggugat juga harus terpontang-panting menghadapi keadaan telah kehilangan kepemilikan atas Tanah Bangunan Rambai sehingga hidup dalam depresi dan penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya secara normal yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah);

5. Terdapat hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian

Pada unsur ini kerugian yang diderita oleh korban haruslah benar-benar sebagai akibat dari perbuatan yang dilakukan oleh pelaku bukan oleh akibat perbuatan lain. Menurut teori conditio sine qua non yang dicetuskan oleh Van Buri, tiap-tiap masalah, yang merupakan syarat untuk timbulnya suatu akibat, adalah sebab dari akibat;

Bahwa tidak dapat dipungkiri fakta bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat telah menjadi sebab dari suatu akibat hilangnya kepemilikan Penggugat atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah). Begitu juga dengan kondisi Penggugat yang hidup dalam depresi dan penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya secara normal yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah). Oleh karenanya Tergugat I harus memberikan ganti kerugian kepada Penggugat;

36. Bahwa dengan terpenuhinya unsur-unsur dari Pasal 1365 KUHPerdata oleh Tergugat I, sudah sepatutnya dan sepantasnya apabila Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat;

GANTI KERUGIAN

37. Bahwa tidak dapat dipungkiri fakta bahwa perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat I kepada Penggugat telah menjadi sebab dari suatu akibat hilangnya kepemilikan Penggugat atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah);

38. Bahwa sebagai kelanjutan dari akibat juga berpengaruh kepada kondisi Penggugat yang hidup dalam depresi dan penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya secara normal yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah). Oleh karenanya Tergugat I harus memberikan ganti kerugian kepada Penggugat;

39. Bahwa selain kerugian-kerugian di atas Penggugat juga harus mengeluarkan biaya jasa pengacara pada perkara a quo sebesar Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta Rupiah);

40. Bahwa sudah sepatutnya pula menurut hukum Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo memutuskan bagi Para Tergugat untuk membayar segala biaya perkara yang timbul dari perkara ini;

MAJELIS HAKIM YANG TERHORMAT PERLU MEMPERHATIKAN

PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG REPUBLIK INDONESIA NO. 3641 K/PDT/2001

41. Bahwa putusan Mahkamah Agung di tingkat kasasi dengan No. 3641 K/PDT/2001, tanggal 1 September 2002, telah menjadi Yurisprudensi MARI;

42. Bahwa Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001 memiliki kemiripan permasalahan hukum dengan apa yang dihadapai dalam perkara a quo. Adapun dalam Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001, Made Oka Masagung selaku penggugat asli menggugat tergugat asli ke PN Jakarta Selatan karena tergugat asli telah secara melawan hukum memanfaatkan kondisi penggugat asli yang sedang frustrasi menghadapi permasalahan hukum dan paksaan psikis untuk mengalihkan harta kekayaannya kepada tergugat asli dengan menandatangani akta-akta otentik;

43. Bahwa Mahkamah Agung kemudian mengabulkan permohonan kasasi dari Made Oka Masagung dan menyatakan tergugat asli telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Made Oka Masagung, menyatakan seluruh akta otentik yang dibuat sebagai perwujudan perbuatan melawan hukum untuk mengalihkan harta kekayaan Made Oka Masagung adalah tidak sah dan batal demi hukum, dan oleh karenanya menghukum tergugat asli untuk mengembalikan harta kekayaan yang telah dialihkannya kepada Made Oka Masagung;

44. Bahwa kiranya Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001 dapat menjadi pedoman bagi Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk dapat memberikan keadilan kepada Penggugat;

PERMOHONAN SITA PERSAMAAN (VERGELIJKEND BESLAG)

TERHADAP TANAH BANGUNAN RAMBAI

45. Bahwa agar tuntutan Penggugat tidak menjadi ilusoir kelak karena adanya kekhawatiran yang didasarkan pada sangka yang beralasan bahwa Para Tergugat dengan itikad tidak baik akan memindahkan atau mengasingkan Tanah Bangunan Rambai selama proses pemeriksaan perkara a quo, Penggugat mohon agar Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berkenan untuk meletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag) terhadap Tanah Bangunan Rambai;

46. Bahwa sita persamaan (vergelijkend beslag) terhadap Tanah Bangunan Rambai dimohonkan dalam pemeriksaan perkara a quo karena SHM 823 telah lebih dahulu dibebankan hak tanggungan peringkat pertama oleh Tergugat II kepada Tergugat III berdasarkan APHT 08/2013;

47. Bahwa terhadap benda tidak bergerak yang telah diletakkan sita jaminan (conservatoir berslag) tidak lagi dapat diletakkan sita jaminan (conservatoir berslag), melainkan harus dengan sita persamaan (vergelijkend beslag) yang didasarkan pada Pasal 463 R.V. yang berbunyi sebagai berikut:

“Apabila juru sita akan melakukan penyitaan dan menemukan barang-barang yang akan disita sebelumnya telah disita, maka juru sita tidak dapat melakukan penyitaan lagi, namun juru sita mempunyai kewenangan untuk mempersamakan barang-barang yang disita dengan Berita Acara Penyitaan yang harus diperlihatkan oleh tersita kepadanya. Juru sita kemudian dapat menyita barang-barang tersebut secara bersamaan dalam waktu sebagaimana ditentukan dalam Pasal 466 R.V. Berita Acara sita persamaan ini berlaku sebagai sarana pencegahan hasil lelang kepada penyita pertama”;

48. Bahwa jangkauan sita persamaan (vergelijkend beslag) tidak hanya terbatas pada benda tidak bergerak yang telah diletakkan sita jaminan (conservatoir berslag), tetapi juga meliputi benda tidak bergerak yang telah dijadikan agunan dengan hak prioritas dan titel eksekutorial seperti hak tanggungan. Hal ini ditegaskan dalam Yurisprudensi MARI No. 1829 K/Pdt/1992, tanggal 2 Juni 1994, dan Yurisprudensi MARI No. 394 K/Pdt/1984, tanggal 5 Juni 1985, berdasarkan mana, Mahkamah Agung telah membatalkan tindakan pengadilan yang meletakkan sita jaminan (conservatoir berslag) di atas benda tidak bergerak yang telah dijadikan agunan, karena dalam praktik peradilan telah lama menerapkan sita persamaan (vergelijkend beslag), sehingga haruslah diletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag);

49. Bahwa berdasarkan alasan diatas yang telah didukung dengan dasar hukum yang sah, sudah sepatutnya Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk dapat meletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag) terhadap Tanah Bangunan Rambai;

PEMBAYARAN UANG PAKSA (DWANGSOM)

50. Sebagaimana telah diuraikan dalam Gugatan ini bahwa Tergugat I telah secara melawan hukum mengalihkan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat II, maka sudah sepatutnya salah satu petitum dari Gugatan ini meminta Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk menghukum Tergugat II menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;

51. Bahwa sebagaimana telah menjadi fakta hukum bahwa Tergugat II mengagunkan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat III, maka dapat dipastikan SHM 823 berada dalam penguasaan Tergugat III. Sehingga sudah sepatutnya salah satu petitum dari Gugatan ini juga meminta Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk menghukum Tergugat III menyerahkan SHM 823 kepada Penggugat;

52. Bahwa terhadap petitum dari Gugatan ini yang menghukum Tergugat II untuk melakukan tindakan riil dengan menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan kosong dan tanpa halangan kepada Penggugat, dan menghukum Tergugat III untuk menyerahkan SHM 823, dapat dilekatkan dengan petitum yang menghukum Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap hari untuk keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi putusan dari perkara a quo, sebagai langkah antisipasi apabila Tergugat II dan Tergugat III tidak secara sukarela putusan dari perkara a quo;

53. Bahwa dasar penerapan uang paksa (dwangsom) diatur Pasal 606 a R.V. dan Pasal 606 b R.V. yang bunyinya sebagai berikut:

Pasal 606 a. R.V.:

“Sepanjang suatu putusan hakim mengandung hukuman untuk sesuatu yang lain dari pada membayar sejumlah uang, maka dapat ditentukan bahwa sepanjang atau setiap kali terhukum tidak mematuhi hukuman tersebut, olehnya harus diserahkan sejumlah uang yang besarnya ditetapkan dalam putusan hakim dan uang tersebut dinamakan uang paksa”;

Pasal 606 b Rv :

“Bila putusan tersebut tidak dipenuhi, maka pihak lawan dari terhukum berwenang untuk melaksanakan putusan terhadap sejumlah uang paksa yang telah ditentukan tanpa terlebih dahulu memperoleh alas hak baru menurut hukum”;

54. Bahwa berdasarkan uraian diatas, petitum yang meminta agar Tergugat II dan Tergugat III dihukum secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap hari keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi putusan dari perkara a quo, sebagai langkah antisipasi apabila Tergugat II tidak secara sukarela putusan dari perkara a quo adalah hal yang logis dan patut untuk dikabulkan oleh Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo;

PUTUSAN YANG DAPAT DIJALANKAN LEBIH DAHULU

(UITVOERBAAR BIJ VOORRAAD)

55. Bahwa dikarenakan Gugatan ini diajukan dengan disertai bukti-bukti yang otentik yang tidak terbantahkan, maka sesuai dengan pasal 180 Ayat 1 HIR putusan dari perkara a quo harus menjadi putusan yang langsung dapat dilaksanakan eksekusinya serta merta, meskipun putusan itu belum memperoleh kekuatan hukum tetap karena adanya upaya verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali (uitvoerbaar bij voorraad);

56. Bahwa pasal 180 Ayat 1 HIR berbunyi sebagai berikut:

“Ketua pengadilan negeri dapat memerintahkan supaya keputusan itu dijalankan dahulu biarpun ada perlawanan atau bandingan, jika ada surat yang syah, suatu surat tulisan yang menurut aturan yang berlaku dapat diterima sebagai bukti atau jika ada hukuman lebih dahulu dengan keputusan yang sudah mendapat kekuasaan pasti, demikian juga jika dikabulkan tuntutan dahulu, lagi pula di dalam perselisihan tentang hak kepunyaan”;

57. Bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, kiranya Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo dapat menyatakan bahwa putusan dari perkara a quo dapat dilaksanakan eksekusinya serta merta, meskipun putusan itu belum memperoleh kekuatan hukum tetap karena adanya upaya verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali (uitvoerbaar bij voorraad);

PETITUM

Berdasarkan seluruh uraian fakta-fakta dan dalil-dalil di atas serta dengan penuh kerendahan hati Penggugat memohon dengan hormat kiranya agar Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berkenan untuk memutus sebagai berikut:

PRIMER:

1. Mengabulkan Gugatan dari Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat;

3. Menyatakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01, tertanggal 14 Oktober 2010, dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

4. Menyatakan Akta Surat Kuasa No. 02, tertanggal 14 Oktober 2010, dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

5. Menyatakan Akta Jual Beli No. 02/2011, tertanggal 4 Mei 2011, dibuat dihadapan Vestina Ria Kartika, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

6. Menghukum Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat ganti rugi materiil Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah), imateriil Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah) dan biaya jasa hukum Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta Rupiah) kepada Penggugat secara sekaligus dan seketika;

7. Menyatakan Akta Jual Beli No. 4/2012, tertanggal 18 April 2012, dibuat dihadapan Setiari Utami, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

8. Menyatakan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2013, tertanggal 23 Januari 2013, dibuat dihadapan Lies Herminingsih, S.H., tidak sah dan batal demi hukum;

9. Menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada di Jl. Rambai III No.3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Indonesia, dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi), dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;

10. Menghukum Tergugat III untuk menyerahkan Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela, tertanggal 1 Oktober 1998, dengan Salinan Gambar Situasi No. 8/635/1977, tertanggal 4 Juni 1977, dan Nomor Induk Bangunan 09.04.05.05.00109, kepada Penggugat;

11. Menyatakan sah dan berharga atas sita persamaan yang diletakkan atas SHM 823;

12. Menghukum Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap hari keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi putusan dari perkara ini;

13. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada upaya verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali;

14. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk pada putusan ini;

15. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara;

Atau

SUBSIDER:

Apabila Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa terhadap Gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, Tergugat II, Tergugat III, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat IV telah mengajukan jawaban sebagai berikut :

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III telah memberikan Jawaban tertanggal 23 Desember2014 yang berisi sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI :

GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DIAJUKAN
PENGGUGAT MERUPAKAN GUGATAN YANG CACAT FORMIL A.

1. GUGATAN PENGGUGAT MENGANDUNG CACAT FORMIL KARENA PADA HAKIKATNYA GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM ADALAH SUATU PERBUATAN YANG MENYEBABKAN ORANG LAIN KEHILANGAN HAKNYA.

1. Bahwa terhadap Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diajukan Penggugat tidak disebutkan secara jelas bagaimana bentuk - bentuk pemaksaan dan pengancaman yang dimaksud seperti yang tercantum dalam poin 13, 16, 21 (poin a, Paragraf 2), 23, 27, 35 (poin a);

2. Bahwa Gugatan Perbuatan Melawan Hukum telah melecehkan profesi Tergugat I sebagai Advokat yang memiliki harkat dan martabat untuk selalu membela kepentingan klien di mata hukum, dalam hal ini Gugatan Perbuatan Melawan Hukum tidak dapat diterima karena merusak kaidah norma — norma hukum yang di dalamnya termasuk pembelaan klien atas permasalahan hukum yang dihadapinya seperti pada poin 12,13,16,18,24,27,35 (poin a dan b);

3. Bahwa kehilangan hak atas Tanah Bangunan Rambai bukanlah kesalahan seorang Advokat dalam melaksanakan tugasnya yang mulia di mata hukum dan kebenaran karena pada obyek sengketa yang dimaksud telah terjadi kesepakatan yang baik antara kedua belah pihak, baik Pihak Penggugat sebagai Penjual maupun Pihak Tergugat I sebagai Pembeli yang akan dibuktikan lebih lanjut dalam pembuktian;

4. Bahwa Hak — Hak dari Penggugat telah diberikan dengan sukarela dan tanpa paksaan kepada Tergugat I, sehingga Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini harus ditolak seluruhnya berkenaan dengan dalil — dalilnya yang tidak berdasarkan fakta hukum yang terjadi;

B. GUGATAN PENGGUGAT MENGANDUNG CACAT FORMIL (DISKUALIFIKASI IN PERSON) BILA MENARIK PIHAK TURUT TERGUGAT II, III, IV, V SEBAGAI NOTARIS DALAM PENGAJUAN GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM INI SEHUBUNGAN DENGAN TUNTUTAN UNTUK MEMBATALKANAKTA — AKTA YANG DITERBITKAN ATAS OBYEK TANAH BANGUNAN RAMBAI.

1. Bahwa sehubungan dengan obyek sengketa Tanah Bangunan Rambai yang dimaksud dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini yang menuntut pembatalan atas sejumlah Akta — Akta yang telah diterbitkan untuk menjadi keabsahan dan legalitas status Tanah Bangunan Rambai, tidaklah benar untuk menarik Para Pihak Turut Tergugat II, III, IV, V sebagai suatu pekerjaan kenotariatan karena kewenangan yang dijalankan untuk pekerjaan sebagaimana dimaksud dalam obyek sengketa Tanah Bangunan Rambai merupakan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);

2. Bahwa berkenaan dengan hal tersebut di atas maka Gugatan Penggugat harus ditolak seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA :

Bahwa Tergugat I, Turut Tergugat II, dan Turut Tergugat III menolak semua dalil — dalil gugatan dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diajukan Penggugat selama tidak bertentangan dengan kebenaran dan fakta hukum yang diakui kebenarannya oleh Tergugat I, Turut Tergugat II, dan Turut Tergugat III;

Bahwa berkenaan dengan hal tersebut diatas, maka perkenankanlah kami menyampaikan hal - hal sebagai berikut :

1. Bahwa untuk menghindari terjadinya pengulangan-pengulangan yang tidak perlu, apa yang telah diuraikan oleh TERGUGAT I dan TERGUGAT II pada bagian EKSEPSI dinyatakan sebagai satu kesatuan atau bagian yang tak terpisahkan dengan bagian POKOK PERKARA ini;

2. Bahwa Pengugat telah mengalihkan hak kepemilikannya atas Tanah Bangunan Rambai dengan sukarela dan tanpa paksaan kepada Tergugat I di hadapan Turut Tergugat II dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tertanggal 14 Oktober 2010 (selanjutnya disebut sebagai "PPJB 01/2010") dan Akta Surat Kuasa No.02 tertanggal 14 Oktober 2010 (selanjutnya disebut sebagai "Surat Kuasa 02/2010") dan telah memenuhi ketentuan perundang - undangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata;

3. Bahwa pengalihan kepemilikan Tanah Bangunan Rambai dari Penggugat kepada Tergugat I adalah pengalihan kepemilikan antara Penjual dan Pembeli dengan adanya transaksi jual beli dengan Kwitansi Pembayaran sejumlah uang sebesar Rp 1.032.272.000,- (terbilang satu milyar tiga puluh dua juta dua ratus tujuh puluh dua ribu rupiah) yang telah diterima oleh Penggugat dari Tergugat I dan dibubuhi tanda tangan Penggugat di atas materai Rp 6000,- yangdibayarkan untuk jual beli rumah di JI. Rambai III No.3, Jakarta Selatan tertanggal 14 Oktober 2010;

4. Bahwa sejak tanggal terjadinya jual beli tersebut diatas, maka Tergugat I adalah pemilik yang sah secara hukum dan memiliki Hak Kepemilikan penuh atas Tanah Bangunan Rambai dan telah menerima penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823 atas nama Doktorandus Ichwan Susilo, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang PBB tahun 2010 asli, dan Tanda Terima asli PBB tahun 2010 yang diserahkan oleh Penggugat tertanggal 14 Oktober 2010;

5. Bahwa Penggugat saat diminta Tergugat I untuk menyerahkan SHM 823, kunci rumah serta mengosongkan dan meninggalkan Tanah Bangunan Rambai bisa saja mengelak untuk melakukannya sampai proses hukum selesai, tapi toh Penggugat tidak melakukannya saat itu karena proses hukum yang dihadapi Penggugat telah selesai pada tingkat Kepolisian;

6. Bahwa bila saat itu Penggugat tidak bersedia untuk keluar rumah pun, Tergugat I akan tetap tenang dan bersikap professional;

7. Bahwa saat terjadinya proses jual beli, Penggugat dalam keadaan sadar, tidak ada keanehan kejiwaan, tidak dalam kondisi koma melainkan sehat jasmani dan rohani serta cakap untuk melakukan transaksi dan menandatangani surat - surat/ akta - akta dalam pelepasan hak Tanah Bangunan Rambai;

8. Bahwa dalam PPJB 01/2010 selalu memperhatikan norma - norma hukum yang berlaku tanpa membedakan pihak yang berkepentingan karena itu PPJB 01/2010 tidak dapat dibatalkan demi hukum;

9. Bahwa dengan adanya Hak Kepemilikan penuh atas Tanah Bangunan Rambai, Tergugat I memiliki kebebasan dan kewenangan untuk mengalihkan kepemilikan kepada Pihak Lain sesuai dengan koridor hukum yang berlaku;

10. Bahwa Tergugat I telah menjual kembali Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat II dengan sah secara hukum dan terbuka melalui media massa;

11. Bahwa Tergugat I telah berkarir sebagai Advokat profesional selama bertahun — tahun tanpa keluhan berarti apalagi masalah dari Klien — Klien Kami;

12. Bahwa oleh karena apa yang diuraikan TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II, dan TURUT TERGUGAT III tersebut diatas, telah sesuai dengan ketentuan hukum dan bukti-bukti hukum, maka sudah selayaknya gugatan PENGGUGAT ditolak untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya dinyatakan gugatan PENGGUGAT TIDAK DAPAT DITERIMA (Niet Ontvanklijke Verklaard);

Bahwa berdasarkan alasan-alasan hukum tersebut diatas, dengan ini TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II DAN TURUT TERGUGAT III, mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa perkara ini memutuskan :

DALAM PROVISI :

• Menolak Permohonan Provisi PENGGUGAT untuk seluruhnya;

DALAM EKSEPSI :

• Mengabulkan Eksepsi TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II DAN TURUT TERGUGAT III untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA :

• Menolak gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan PENGGUGAT TIDAK DAPAT DITERIMA (Niet Ontvanklijke Verklaard);

• Membebankan biaya perkara yang timbul menurut hukum;

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Tergugat II telah memberikan Jawaban tertanggal 17Nopember2014 yang berisi sebagai berikut :

DALAM KONPENSI.

DALAM EKSEPSI.

GUGATAN PENGGUGAT CACAT FORMAL (DISKUALIFIKASI IN PERSON), KARENA MENARIK TURUT TERGUGAT III, IV, V DALAM JABATANNYA SELAKU NOTARIS, NAMUN DALAM PERKARA INI MEMPERMASALAHKAN KEDUDUKAN MEREKA SELAKU PPAT.

1. Bahwa Penggugat dalam Gugatannya telah menarik Turut Tergugat III, IV, V, dalam kedudukannya selaku Notaris di Jakarta, mohon periksa Gugatan Penggugat, halaman 2, angka 6, 7 dan 8;

2. Bahwa sementara itu, sesuai dengan Posita Gugatan, alasan Penggugat menarik Turut Tergugat III, IV, V, sebagai pihak/partij dalam perkara ini adalah karena (i). Turut Tergugat III telah membuat Akta Jual Beli No.02/2011 tanggal 4 Mei 2011, (ii). Turut Tergugat IV telah membuat Akta Jual Beli No.4/2012 tanggal 18 April 2012, dan (iii). Turut Tergugat V telah membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, vide Posita Gugatan, halaman 3, angka 3, 4, dan 5, dengan tuntutan agar kedua Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, agar Turut Tergugat III, IV, V, dihukum untuk tunduk pada Putusan dalam perkara ini, vide Petitum Penggugat angka 5, 7, 8, 14;

3. Bahwa sangat jelas Turut Tergugat III dalam membuat Akta Jual Beli No.02/2011 tanggal 4 Mei 2011, (ii). Turut Tergugat IV dalam membuat Akta Jual Beli No.4/2012 tanggal 18 April 2012, dan (iii). Turut Tergugat V dalam membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, kesemuanya adalah dalam kedudukan mereka selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan dalam kedudukan mereka selaku Notaris;

4. Bahwa dari apa yang telah Tergugat II kemukakan di atas, jelaslah bahwa Gugatan Penggugat cacat formil, karena menarik Turut Tergugat III, IV, V, selaku Notaris di Jakarta, padahal perbuatan hukum Turut Tergugat III, IV, V, yang Penggugat permasalahkan adalah perbuatan hukum Turut Tergugat III, IV, V, dalam jabatan mereka sebagai PPAT, sementara itu status seorang PPAT sangat- lah berbeda dengan status seorang Notaris;

5. Bahwa oleh karena itu Gugatan Penggugat yang menuntut agar kedua Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, patut untuk dinyatakan tidak dapat diterima dan sebagai konsekwensinya, tuntutan-tuntutan Penggugat lainnya, sepatutnya juga dinyatakan tidak dapat diterima, karena tuntutan Penggugat merupakan tuntutan konkursus (Penggugat dalam Gugatannya mengajukan beberapa tuntutan yang kesemuanya menuju pada suatu akibat hukum yang sama);

DALAM POKOK PERKARA.

Bahwa pertama-tama Tergugat II menolak dalil-dalil Penggugat seperti yang Penggugat kemukakan dalam Posita Gugatan, terkecuali mengenai hal-hal yang Tergugat II akui secara tegas dan nyata-nyata tidak bertentangan dengan dalil-dalil serta pendirian Tergugat II. Apa yang telah didalilkan oleh Penggugat di dalam Gugatan tidak berdasar sama sekali dan tidak sesuai dengan fakta yang terjadi;

1. LATAR BELAKANG.

6. Pada hari Sabtu, tanggal 7 April tahun 2012 Tergugat II melihat iklan di harian Kompas bagian Iklan Properti Rumah yang dipasang oleh pihak Tergugat I yang menjual tanah dan rumah a quo yang terletak di Jl. Rambai III, No. 3, Jakarta Selatan;

7. Selanjutnya pada hari Rabu, tanggal 11 April 2012, Tergugat II kembali melihat iklan yang dipasang oleh Tergugat I dan/atau property agentnya di harian Kompas bagian Iklan properti Rumah yang mengiklankan rumah yang sama;

8. Atas hal itu dan karena ketertarikan awal atas iklan yang dipasang oleh Tergugat I dan/atau property agentnya kemudian Tergugat II mendatangi dan melihat Rumah dan Tanah a quo yang hendak dijual oleh Tergugat I tersebut;

Sesampainya disana ternyata bukan hanya Tergugat II saja yang melihat-lihat rumah namun juga ada beberapa orang lain yang berminat sebagai calon pembeli. Pada waktu melihat-lihat rumah tersebut Tergugat II bertemu dengan penjaga rumah yang bekerja pada waktu itu;

Tidak ada tanda-tanda bahwa rumah a quo dalam keadaan sengketa sebagaimana di dalilkan oleh Penggugat. Tidak ada papan pengumuman sengketa, tidak ada tanda sita dari Pengadilan, maupun tanda-tanda lainnya yang mengindikasikan bahwa rumah tersebut berstatus sengketa;

9. Tidak hanya satu kali datang melihat rumah a quo, Tergugat II juga sempat datang kembali untuk memastikan kondisi dan keadaan rumah yang hendak dijual oleh Tergugat I tersebut. Sama seperti awal semuanya dalam keadaan baik dan sama sekali tidak ada indikasi atau tanda-tanda sengketa sebagaimana di dalilkan oleh Penggugat;

10. Atas hal ini setelah terjadi tawar menawar dengan Tergugat I, kemudian disepakatilah transaksi jual beli rumah antara Tergugat I dan Tergugat II yang dituangkan dalam akta otentik di PPAT (Turut Tergugat IV);

11. Bahwa sebelum proses jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat II dilangsungkan, pada tanggal 16 April 2012 Turut Tergugat IV telah melakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional/BPN (Turut Tergugat I) tentang status tanah dan rumah yang hendak dijual sebagaimana tertuang dalam Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela (“SHM No. 823”). Hasilnya Turut Tergugat I/BPN menyatakan bahwa SHM No. 823 telah diperiksa dan sesuai sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan;

12. Setelah dilakukan pengecekan tersebut barulah kemudian transaksi jual beli dilaksanakan antara Tergugat I dengan Tergugat II yang tertuang dalam Akta Jual Beli No. 4 Tanggal 18 April 2012 yang dibuat di hadapan Turut Tergugat IV selaku PPAT (“Akta Jual Beli”);

13. Pada sekitar bulan Mei 2012, Tergugat II yang pada waktu itu sedang memerlukan dana mengajukan pinjaman kepada Bank OCBC NISP (Tergugat III) dengan jaminan sertifikat Rumah dan Tanah SHM No. 823. Berdasarkan hal itu kemudian pada tanggal 13 Juli 2012 Turut Tergugat V melakukan pengecekan ke BPN/Turut Tergugat I tentang status SHM No. 823 tersebut. Hasilnya Turut Tergugat I/BPN kembali menyatakan bahwa SHM No. 823 telah diperiksa dan sesuai sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan;

14. Bahwa segala sesuatunya berjalan dengan lancar dan sesuai dengan hukum yang berlaku. Tergugat II selalu menaati segala aturan hukum dan barulah kemudian setelah Penggugat mengajukan Gugatan a quo, Tergugat II sangat terkejut dan permasalahan ini sangatlah mengada-ada;

2. TERGUGAT II ADALAH PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK (GOOD FAITH) DAN JUJUR, DIMANA SEGALA PROSES JUAL-BELI RUMAH DAN TANAH SHM NO. 823 TELAH DILAKUKAN SESUAI DENGAN DAN MEMENUHI KETENTUAN HUKUM YANG BERLAKU.

15. Bahwa berdasar alasan Tergugat II tidak mempunyai hubungan hukum dengan Penggugat, karena Tergugat II tidak pernah membuat perjanjian dalam bentuk apapun dengan Penggugat, bahkan Tergugat II kenalpun tidak dengan Penggugat, maka dalam menjawab Gugatan Penggugat, yang pada intinya Penggugat dasarkan pada alasan-alasan seperti Tergugat II kemukakan pada angka 3 sub a s/d k di atas, pertama-tama yang perlu Tergugat II kemukakan adalah hal-hal yang berkaitan dengan pembelian TANAH, RUMAH, oleh Tergugat II dari Tergugat I, sebagai berikut :

    1. Benar antara Tergugat I selaku Penjual dengan Tergugat II selaku Pembeli telah melaksanakan Jual Beli, tertuang dalam Akta Jual Beli (T.2-2) dengan obyek TANAH, RUMAH;

    2. Sebelum antara Tergugat I dan Tergugat II melaksanakan Jual Beli (T.2-2), fakta membuktikan bahwa :

b.1. Tergugat I membuat iklan pengumuman di harian Kompas bagian Properti pada tanggal 7 dan 11 April 2012 yang mengiklankan Rumah dan Tanah SHM No. 823 untuk dijual;

b.2. Sebelum bersepakat membeli Tergugat II telah melakukan pengecekan lokasi dengan datang 2 (dua) kali ke rumah a quo, dimana pada waktu itu banyak juga calon pembeli lainnya yang melihat-lihat isi Rumah dan Tanah SHM No. 823 tersebut;

b.3. Fisik TANAH, RUMAH, pada waktu itu mutlak dalam penguasaan Tergugat I;

b.4. Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) terdaftar atas nama Tergugat I;

b.5. Sesuai dengan hasil ceking yang dilakukan oleh Turut Tergugat IV selaku PPAT sebelum Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 (T.2-2) dibuat :

• Benar Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) adalah sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Turut Tergugat I;

• Benar dalam Buku Tanah dari Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) yang ada di Kantor Turut Tergugat I, tidak ada catatan tentang pemblokiran dari pihak manapun (termasuk di dalamnya tidak ada pemblokiran dari Penggugat berkaitan dengan penyalahgunaan keadaan yang dilakukan oleh Tergugat I seperti yang Penggugat dalilkan);

1. Segera setelah Tergugat I, 2, menanda-tangani Akta Jual Beli (T.2-2) terse-but, maka :

• Disatu pihak, Tergugat II selaku Pembeli telah membayar lunas harga TANAH, RUMAH, Rp.1.391.994.000,- kepada Tergugat I;

s e d a n g :

• Dilain pihak, Tergugat I selaku Penjual telah menyerahkan fisik TANAH, RUMAH, berikut surat-suratnya, antara lain Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat Pela (T.2-1) kepada Tergugat II;

1. Jual Beli atas TANAH, RUMAH tersebut dilakukan dengan syarat-syarat seperti diatur dalam Pasal 1 s/d Pasal 8 Akta Jual Beli (T.2-2), dalam mana antara lain Tergugat I selaku Penjual memberikan jaminan kepada Tergugat II selaku Pembeli bahwa TANAH, RUMAH, tersebut tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam Sertifikat dan bebas dari beban-beban lainnya berupa apapun, mohon periksa ketentuan Pasal 2 Akta Jual Beli (T.2-2);

2. Atas permohonan Tergugat II yang Tergugat II dasarkan pada Akta Jual Beli (T.2-2), maka Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) oleh Turut Tergugat I telah dibalik-nama dari atas nama Tergugat I ke atas nama Tergugat II, dengan tanpa adanya hambatan dari pihak manapun, termasuk tanpa adanya hambatan dari Penggugat;

1. Pengecekan data SHM No. 823 di BPN/Turut Tergugat I adalah sesuai dengan ketentuan Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang mengatur sebagai berikut :

“Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah”;

Dengan demikian dan berdasarkan apa yang telah Tergugat II kemukakan pada angka 4 sub a s/d e di atas merupakan bukti bahwa Tergugat II adalah Pemilik Sah atas TANAH, RUMAH tersebut, yang Tergugat II peroleh dengan itikad baik (Good Faith);

17. Bahwa dilihat dari apa yang termuat dalam Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2), sesuai dengan “PENDAFTARAN PERTAMA”, memang benar Penggugat semula adalah Pemilik TANAH, RUMAH, namun dari “PENDAFTARAN PERALIHAN HAK, PEMBEBANAN DAN PENCATATAN LAINNYA”, terlihat dengan jelas bahwa TANAH, RUMAH, kemudian menjadi milik Tergugat I berdasar Akta Jual Beli No.2/2011 tanggal 4 Mei 2011 yang dibuat di hadapan Turut Tergugat III (selaku PPAT) dan sekarang TANAH, RUMAH, sudah menjadi milik Tergugat II berdasar Akta Jual Beli (T.2-1) yang Tergugat I buat dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV (selaku PPAT) dan bahwa saat ini TANAH, RUMAH, sedang dibebani dengan Hak Tanggungan No.1330/2013 Peringkat Pertama atas nama Tergugat III (Akta Pemberian Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, dibuat oleh dan di hadapan Turut Tergugat V selaku PPAT), mohon periksa halaman 4 dari Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat Pela (T.2-2);

18. Bahwa dalil Penggugat yang pada pokoknya menyatakan bahwa Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tanggal 14 Oktober 2010, Akta Surat Kuasa No.02 tanggal 14 Oktober 2010, Akta Jual Beli No.2/2011 tanggal 4 Mei 2011, penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2) oleh Penggugat kepada Tergugat I, penyerahan fisik TANAH, RUMAH, oleh Penggugat kepada Tergugat I, terjadi karena penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat, wajib Penggugat buktikan, cf. ketentuan Pasal 163 HIR;

19. Bahwa seandainyapun Penggugat dapat membuktikan tentang adanya penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat (quod non), penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat tersebut hanya dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut ganti rugi atas nilai TANAH, RUMAH, kepada Tergugat I dan tidaklah dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut hal-hal yang merugikan kepentingan Tergugat II;

3. SEBAGAI PEMBELI BERITIKAD BAIK (GOOD FAITH) DAN JUJUR TERGUGAT II WAJIB MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM.

20. Sebagai pembeli yang beritikad baik sudah sepatutnya Tergugat II mendapatkan perlindungan atau dilindungi oleh hukum dan dinyatakan bahwa jual beli antara. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi MA yang telah diterima dan diikuti oleh praktek peradilan sebagai berikut :

    1. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 26 Desember 1958 No. 251 K/Sip/1958 yang menyatakan :

“Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah”;

2. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 23 September 1975 no. 52 K/Sip/1975 yang menyatakan :

“Jual beli tanah tidak dapat dibatalkan untuk melindungi pembeli yang jujur”;

3. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 15 April 1976 No. 1237 K/Sip/1973 yang menyatakan :

“Pembeli dengan itikad baik harus mendapat perlindungan hukum”;

4. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 29 Maret 1982 No. 1230 K/Sip/1980 yang menyatakan :

“Pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum”;

21. Dengan demikian maka kami mohon kepada Majelis Hakim yang terhormat agar berkenan memberikan perlindungan hukum kepada Tergugat II sebagai pembeli yang beritikad baik dan jujur dengan menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya yang meminta Akta Jual Beli dibatalkan dan mengembalikan Rumah dan Tanah SHM No. 823 dikembalikan kepada Penggugat serta menyatakan Akta Jual Beli sah secara hukum;

4. DALAM HAL APAPUN, SEBALIKNYA PENGGUGATLAH YANG MEMILIKI ITIKAD BURUK KARENA BERUSAHA MELARIKAN HARTA KEKAYAANNYA KETIKA MENGHADAPI PERMASALAHAN HUKUM DENGAN PT. BPR INDOMITRA MANDIRI. HALMANA BERTENTANGAN DENGAN KETENTUAN PASAL 227 HIR

22. Kami menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil Penggugat yang pada intinya menyatakan oleh karena adanya perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I (quod non), sehingga Akta Jual Beli antara Tergugat I dan Tergugat II juga harus dibatalkan;

23. Dalil - dalil Penggugat tersebut keliru dan tidak berdasarkan hukum sama sekali (onrechtmatig of ongegrond). Penggugat sudah barang tentu tahu resiko apa yang ditimbulkan dengan menanda-tangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tanggal 14 Oktober 2010 dengan Tergugat I, yang kemudian Penggugat diikuti dengan pemberian Kuasa kepada Tergugat I, tertuang dalam Akta Surat Kuasa No.02 tanggal 14 Oktober 2010, bahkan Penggugat ikuti lagi dengan penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2) dan fisik TANAH yang bersangkutan berikut RUMAH yang berdiri di atasnya kepada Tergugat I, oleh sebab itu seandainyapun benar (quod non) Penggugat telah dirugikan oleh Tergugat I, hal ini (sekali lagi) tidaklah dapat Penggugat pergunakan mengajukan Gugatan dengan tuntutan-tuntutan yang merugikan kepentingan Tergugat II;

24. Tergugat II sama sekali tidak mengetahui tentang penyalahgunaan keadaan yang dilakukan oleh Tergugat I seperti yang Penggugat dalilkan, karena sampai dengan dilaksanakannya Jual Beli atas TANAH, RUMAH, antara Tergugat I selaku Penjual dan Tergugat II selaku Pembeli, Penggugat tidak pernah berupaya agar khalayak umum (termasuk di dalamnya Tergugat II) mengetahui tentang adanya penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat seperti yang Penggugat dalilkan tersebut, misalnya membuat pengumuman di Mas Media, melakukan pemblokiran dengan cara minta kepada Turut Tergugat I untuk mencatat dalam Buku Tanah dari Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat Pela yang ada pada Turut Tergugat I sehingga dapat dicegah kemungkinan terjadinya peralihan hak atas TANAH, RUMAH;

25. Justru sebaliknya upaya yang dilakukan oleh Penggugat dengan berusaha mengalihkan harta kekayaannya ketika memiliki masalah hukum dengan PT. BPR Indomitra Mandiri merupakan itikad buruk yang bertentangan dengan ketentuan Pasal 227 HIR tentang esensi dari Sita Jaminan. Penggugat telah berusaha melarikan harta kekayaannya agar tidak dapat disita sehubungan dengan permasalahan hukum yang terjadi dengan PT. BPR Indomitra Mandiri. Oleh karena itu maka merupakan sesuatu yang tidak patut dan tidak pantas apabila sekarang Penggugat menggugat Tergugat II dan meminta pengembalian Rumah dan Tanah a quo. Terlebih lagi sebagaimana telah kami uraikan diatas Tergugat II adalah pembeli yang beritikad baik (good faith) dan jujur;

5. TERBUKTI TIDAK ADA PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DILAKUKAN OLEH TERGUGAT II TERHADAP PENGGUGAT BAIK SENDIRI MAUPUN SECARA BERSAMA-SAMA DENGAN PARA TERGUGAT DAN TURUT TERGUGAT. OLEH KARENA ITU MAKA SEGALA TUNTUTAN GANTI KERUGIAN, SITA PERSAMAAN, DWANGSOM, DAN PUTUSAN UVB HARUSLAH DITOLAK KARENA TIDAK SESUAI DENGAN KETENTUAN HUKUM YANG BERLAKU.

26. Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas terbukti bahwa Tergugat II tidak melakukan perbuatan melawan hukum apapun terhadap Penggugat, baik sendirian maupun secara bersama-sama dengan Para Tergugat;

27. Unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata jo. Arrest Hoge Raad 31 Januari 1919 dalam perkara Cohen v. Lindenbaum serta berdasarkan doktrin hukum yang dikemukakan oleh R. Setiawan, S.H. dalam bukunya yang berjudul “Pokok-pokok Hukum Perikatan”, cetakan kelima, penerbit Binacipta Bandung, tahun 1994, halaman 75, yakni sebagai berikut:

    1. adanya suatu perbuatan yang melanggar suatu hak hukum orang lain, atau bertentangan dengan kewajiban hukum si pembuat, atau bertentangan dengan kesusilaan atau kepatutan dalam pergaulan hidup dalam masyarakat perihal memperhatikan kepentingan orang lain;

    2. adanya kesalahan pada diri si pembuat, yang dilakukan dengan sengaja atau tidak sengaja;

    3. adanya kerugian pada diri penggugat; dan

    4. adanya hubungan kausal (sebab akibat) antara perbuatan melanggar hukum dengan kerugian yang timbul;

28. Sedangkan dalam perkara ini Tergugat II sama sekali tidak melakukan perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat II, maupun bertentangan dengan kesusilaan dan kepatutan dalam hidup bermasyarakat. Jual Beli Rumah SHM No. 823 yang tertuang dalam Akta Jual Beli dilakukan berdasarkan ITIKAD BAIK dan KEJUJURAN dari Tergugat II serta sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku dimana harga jual beli juga telah dibayar lunas kepada Tergugat I;

Adanya pengumuman di koran atas penjualan Rumah SHM No. 823, pengecekan fisik lokasi yang dilakukan oleh Tergugat II, dan pengecekan sertifikat ke BPN/Turut Tergugat I yang dilakukan sebelum Akta Jual Beli dibuat merupakan bukti nyata bahwa tidak ada perbuatan melawan hukum apapun yang dilakukan oleh Tergugat II terhadap Penggugat. Sebaliknya malah pengecekan akan status SHM sebelum dilakukannya jual beli antara Tergugat II dengan Tergugat I sesuai dengan hukum, yakni Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

29. Dengan demikian maka tidak ada kerugian dan tidak ada kesalahan Tergugat II dalam hal ini, oleh karena itu maka hubungan sebab akibat (kausalitas) juga menjadi tidak terbukti;

30. Bahwa Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. No.3641 K/Pdt/2001 tanggal 1 September 2002 seperti Penggugat kemukakan dalam Posita Gugatan, halaman 15, 16, jelaslah tidak dapat dipergunakan sebagai pedoman bagi Yth. Majelis Hakim dalam memutuskan perkara aquo, karena :

    1. Sesuai dengan uraian Penggugat sendiri, mulai dari angka 41 s/d 44, sangat jelas Tergugat Asli dalam perkara sebagaimana dimaksud dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. tersebut, belum mengalihkan kepada pihak lain atas harta kekayaan MADE OKA MASAGUNG yang Tergugat Asli peroleh berdasar Akta Otentik sebagai perwujudan perbuatan melawan hukum Tergugat Asli;

    2. Sementara itu, dalam perkara aquo, Tergugat I telah menjual TANAH, RUMAH, kepada Tergugat II dan seandainyapun benar (quod non) Tergugat I dalam memperoleh hak atas TANAH, RUMAH, dengan cara menyalahgunakan keadaan dan secara melawan hukum (seperti yang Penggugat dalilkan), pada saat membeli TANAH, RUMAH dari Tergugat I, Tergugat II sama sekali tidak mengetahuinya, hal ini tidak lain adalah karena keteledoran Penggugat sendiri yang tidak pernah berupaya agar khalayak umum mengetahui masalah penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I;

31. Oleh karena itu maka segala tuntutan ganti kerugian, sita persamaan, dwangsom, dan putusan UBV yang dimintakan Penggugat adalah tidak berdasar dan sudah sepatutnya ditolak oleh Majelis Hakim yang terhormat dalam perkara ini;

DALAM REKONPENSI

6. TERGUGAT REKONPENSI/PENGGUGAT KONPENSI TELAH MELAKUKAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM DENGAN MEMANFAATKAN LEMBAGA RESMI PERADILAN UNTUK MELANGGAR HAK SUBYEKTIF PENGGUGAT REKONPENSI/TERGUGAT II KONPENSI.

32. Majelis Hakim yang terhormat pada dasarnya mengajukan tuntutan hukum adalah hak setiap warga negara yang dilindungi oleh undang-undang dan dijamin dengan kepastian hukum. Namun demikian hak daripada setiap warganegara untuk mengajukan gugatan bukanlah tanpa batasan. Hak tersebut berbatasan dengan hak-hak warganegara lainnya dan tidak boleh melanggar hak subyektif dari warga negara yang lain. Hal ini berarti bahwa dalam mengajukan tuntutan hukum harus ada dasar dan hubungan hukum serta alasan yang cukup untuk menuntut hak daripada si Penggugat. Asas ini tercermin dalam doktrin hukum Prof. Sudikno Mertokusumo dalam bukunya yang berjudul “Hukum Acara Perdata Indonesia”, Edisi ke-4, Penerbit Liberty, Yogyakarta, 1993, halaman 39, yang menyatakan bahwa suatu tuntutan hak harus mempunyai kepentingan hukum yang cukup, merupakan syarat utama untuk dapat diterimanya tuntutan hak itu oleh pengadilan guna diperiksa: point d’interet, point d’action;

33. Mahkamah Agung di dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia tanggal 7 Juli 1971, No. 294 K/Sip/1971 juga menyatakan hal yang sama sebagai berikut:

“suatu surat gugatan harus diajukan oleh orang yang mempunyai hubungan hukum”;

34. Dengan demikian suatu gugatan yang diajukan tanpa adanya dasar dan hubungan hukum serta alasan yang cukup maka gugatan tersebut bukan hanya tidak dapat dikabulkan, melainkan juga sesungguhnya telah melanggar hak subjektif orang lain dan merupakan suatu perbuatan melawan hukum;

35. Di dalam perkara a quo, meskipun Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi mengetahui bahwa dirinya sudah tidak berhak lagi atas Tanah dan Rumah SHM No. 823 karena sudah dialihkan (jual beli) kepada Tergugat I Konpensi namun tetap saja Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi mengajukan gugatan terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi dan meminta agar Akta Jual Beli dibatalkan dan rumah a quo dikembalikan kepada Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi. Pengalihan rumah a quo dari Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi kepada Tergugat I Konpensi dilakukan secara sadar dan dibuat dalam bentuk akta otentik yang kebenaran sah dihadapan hukum;

36. Tindakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi memanfaatkan lembaga peradilan dengan cara menggugat Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi merupakan tindakan yang mengada-ada dan tidak berdasarkan hukum sama sekali serta telah melanggar hak subyektif dari Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi. Oleh karena itu maka Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi merasa sangat dirugikan dengan adanya gugatan yang mengada-ada dalam perkara ini;

37. Bahwa suatu gugatan yang diajukan tanpa dasar dan hanya bertujuan untuk menggangu ketentraman si Tergugat saja merupakan suatu bentuk perbuatan melawan hukum yang melanggar hak subjektif orang lain dengan memanfaatkan lembaga resmi peradilan. Hal ini sebagaimana dipertimbangkan dalam Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No 1228/Pdt.G/2007/PN.Jkt.Sel tanggal 28 Februari 2008 dalam perkara antara Bulog melawan PT. Goro Batara Sakti dan Tommy Soeharto yang telah berkekuatan hukum tetap (in kracht), yang dalam pertimbangannya menyatakan sebagai berikut :

“Menimbang bahwa ternyata dalam perkara ini tergugat rekonpensi/penggugat konpensi walaupun MENYADARI SEPENUHNYA telah menerima pembayaran penyelesaian tanggungjawab perdata terhadap kerugian yang timbul tersebut, tetapi ternyata menuntut lagi pembayaran ganti kerugian tersebut dan mengingkari fakta yang sebenarnya yang mana hal ini menunjukan adanya ITIKAD JAHAT atau ITIKAD TIDAK BAIK dari tergugat rekonpensi/penggugat konpensi dan bertentangan dengan hak subjektif orang lain serta bertentangan dengan asas kepatutan, ketelitian, dan sikap hati-hati yang harus dimiliki seseorang (penggugat konpensi/tergugat rekonpensi) dalam pergaulan hidup bermasyarakat yang merupakan kriteria dari PERBUATAN MELAWAN HUKUM;

Menimbang bahwa hal tersebut tidak dapat ditolerir secara hukum, karena dapat merusak tatanan/sistem hukum nasional dan ditiru orang-orang yang ingin berbuat jahat dan mempunyai itikad buruk dengan memanfaatkan lembaga resmi peradilan untuk melegalkan perbuatan jahat dan tidak baik tersebut”;

38. Menurut J. Satrio, suatu perbuatan merupakan tindakan yang melawan hukum apabila perbuatan tersebut (i) Melanggar hak subyektif orang lain; atau (ii) Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku; atau (iii) Bertentangan dengan kesusilaan; atau (iv) Bertentangan dengan kepatutan dalam memperhatikan kepentingan diri dan harta orang lain dalam pergaulan hidup;

39. Tindakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi yang menggugat Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi padahal sudah diketahuinya tidak berhak jelas merupakan perbuatan yang melanggar hak subyektif, bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi, serta bertentangan dengan kepatutan dalam memperhatikan kepentingan diri dan harta orang lain dalam pergaulan hidup;

40. Atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat Rekonpensi/ Penggugat Konpensi tersebut telah menimbulkan kerugian pada diri Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi sebagai berikut :

• Kerugian Material karena adanya anggapan masyarakat bahwa Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi membeli tanah bermasalah sebesar Rp.1.391.994.000,-; dan

• Kerugian Imateril karena terganggungnya pikiran, habisnya waktu, dan tenaga akibat perkara ini yang apabila dinilai dengan uang sebesar Rp. 10.000.000.000,-;

Total kerugian yang diderita Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi adalah sebesar Rp.11.391.994.000,-;

Berdasar atas segala sesuatu seperti telah kami kemukakan di atas, maka dengan ini mohon ke hadapan Yth. Majelis Hakim kiranya dalam memeriksa serta mengadili perkara ini berkenan menjatuhkan Putusan sebagai berikut :

DALAM KONPENSI

DALAM EKSEPSI.

1. Menerima Eksepsi Tergugat II;

2. Menyatakan tidak dapat diterima Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA.

1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menghukum Penggugat membayar seluruh biaya perkara yang timbul;

DALAM REKONPENSI

1. Menerima Gugatan Rekonpensi Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Rekonpensi untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;

3. Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk membayar ganti kerugian terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Rekonpensi, yang terdiri dari Kerugian Material sebesar Rp.1.391.994.000,- dan kerugian Imateril sebesar Rp. 10.000.000.000,-, sehingga total ganti kerugian sebesar Rp.11.391.994.000,-;

4. Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk membayar seluruh biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;

Atau

Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Tergugat III telah memberikan Jawaban tertanggal 18 Nopember 2014 yang berisi sebagai berikut:

DALAM POKOK PERKARA

Bahwa Tergugat III dalam perkara ini pada dasarnya sudah tidak mempunyai
kepentingan hukum secara langsung dan tidak mengetahui permasalahan antara
Penggugat dan Para Tergugat lainnya. Oleh karenanya pada kesempatan ini Tergugat III hanya akan nnemberikan kronologis mengenai kredit/pinjaman Tergugat II kepada Tergugat III sampai dimana fasilitas kredit aquo ditutup/dilunasi oleh Tergugat II pada tanggal 19 Mei 2014 yang berkaitan dengan objek sengketa yang pernah menjadi Objek Jaminan pada Tergugat III yaitu:

"SHM No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela, Jalan Rambai III No. 3, Gambar Situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977 Luas 336 M2, atas nama Ronald Soetrisno";

Bahwa selanjutnya Tergugat III menolak seluruh dalil-dalil Penggugat dalam gugatannya kecuali yang diakui secara tegas oleh Tergugat III. Bahwa dalil-dalil Penggugat dalam gugatannya adalah tidak berdasarkan hukum dan oleh karenanya harus ditolak dengan alasan sebagai berikut:

1. Bahwa Tergugat III telah memberikan Fasilitas Kredit kepada Tergugat II sebagaimana dibuktikan dengan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Nomor 104/SMG/YG/CREDOC/V/2012 tertanggal 14 Mei 2012, (untuk selanjutnya disebut "Perjanjian Kredit") dengan resume fasilitas kredit dan jaminan sebagai berikut, antara lain:

• Jenis : Kredit Pemilikan Rumah (KPR);

• Plafon Kredit : Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah);

• Jangka Waktu : 120 (seratus dua puluh bulan);

2. Bahwa untuk menjamin Pelunasan Pembayaran Kredit kepada Tergugat III, Tergugat II menyerahkan jaminan Sebidang Tanah, Bangunan dan Turutannya Hak Milik No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela, Jalan Rambai III No. 3, Gambar Situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977 Luas 336 M2, atas nama Ronald Soetrisno (untuk selanjutnya disebut "Jaminan");

3. Bahwa atas Jaminan di atas telah dibebankan Hak Tanggungan Peringkat I, sebagaimana dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan No. 08/2013 tanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan Lies Heminingsih, Sarjana Hukum, Pejabat Pembuat Akta Tanah Kotamadya Jakarta Selatan Jo. Sertipikat Hak Tanggungan No. 1330/2013, tanggal 04 Maret 2013;

4. Bahwa dalam proses pengikatan objek jaminan, Tergugat III telah melakukan seluruh rangkaian prosedur dan persyaratan dengan menerapkan prinsip kehati­hatian (Prudential Banking) termasuk namun tidak terbatas pada dilakukannya pengecekan terhadap Objek Jaminan oleh Turut Tergugat V selaku notaris rekanan Tergugat III kepada Turut Tergugat I sehingga dapat diterbitkannya Sertipikat Hak Tanggungan No. 1330/2013, tanggal 04 Maret 2013;

5. Bahwa dengan telah diikatnya perjanjian kredit antara Tergugat II dan Tergugat III, serta adanya jaminan/Objek Sengketa yang telah dibebankan Hak Tanggungan, maka menurut hukum telah sah dan telah mengikat dengan sempurna atas segala hak dan kewajiban Para pihak yang diatur dalam Perjanjian Kredit;

6. Bahwa pada tanggal 16 Mei 2014, berdasarkan Consumer Schedule Repayment Form Tergugat II mengajukan permohonan untuk pelunasan seluruh outstanding fasilitas KPR-nya sebesar Rp. 1.751.848.030 (satu milyar tujuh ratus lima puluh satu juta delapan ratus empat puluh delapan ribu tiga puluh rupiah) kepada Tergugat III;

7. Bahwa sehubungan dengan permohonan aquo, maka Tergugat II telah melakukan pelunasan fasilitas kreditnya sebagaimana Surat Keterangan Lunas yang diterbitkan Tergugat III tertanggal 19 Mei 2014, dan seluruh dokumen-dokumen yang berkaitan dengan jaminan telah diserahkan kepada Tergugat II berdasarkan Tanda Bukti Pengembalian Surat-Surat Agunan Asli An. Tn. Ronald Soetrisno tertanggal 19 Mei 2014, antara lain:

• Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela;

• Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama No. 1330/2013, tanggal 04.03.2013;

• Surat Roya No. 29/M/V/2014;

• Akta Jual Beli No. 04/2012, tanggal 18.04.2012;

Bahwa dengan telah ditutup/dilunasinya Fasilitas Kredit Tergugat II a quo, maka demi hukum hubungan antara Tergugat III dan Tergugat II telah berakhir, dan segala sesuatu yang berkaitan dengan Perjanjian Kredit serta Jaminan atas fasilitas kredit yang diberikan menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat;

Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, Tergugat III memohon agar kiranya Majelis Hakim pemeriksa perkara pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan berkenan untuk memutuskan perkara a quo, dengan amar putusan sebagai berikut:

DALAM POKOK PERKARA

1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menghukum Peggugat untuk membayar biaya perkara;

Atau apabila Majelis Hakim pada Pengadilan Jakarta Selatan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Turut Tergugat I telah memberikan Jawaban tertanggal 04 Nopember 2014 yang berisi sebagai berikut :

1. DALAM EKSEPSI

• PENGGUGAT TIDAK BERKUALITAS SEBAGAI PENGGUGAT

1. Bahwa Penggugat dalam posita gugatannya mendalilkan Penggugat merupakan pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di JI. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela;

2. Bahwa berdasarkan data yang ada pada TURUT TERGUGAT I (Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan), bidang tanah aquo telah terjadi pencatatan peralihan hak dan pembebanan hak tanggungan yaitu sebagai berikut :

1. Bahwa Hak Milik No.823/Kramat Pela semula tercatat atas nama Doktorandus ICHWAN SUSILO, seluas 336 M2, sebagaimana diuraikan dalam salinan Gambar Situasi tanggal 4 Juni 1977 No.8/635/1977, terletak di JI. Rambai III Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Kotamadya Jakarta Selatan, terbit tanggal 01 Oktober 1998;

2. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No.2/2011 yang dibuat dihadapan PPAT VESTINA RIA KARTIKA, SH, MH, Hak Milik No.823/Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus ICHWAN SUSILO menjadi atas nama JIMMY, terdaftar tanggal 23 Juni 2011;

3. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No.04/2012 yang dibuat dihadapan PPAT SETIARI UTAMI, Hak Milik No.823/Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus JIMMY menjadi atas nama RONALD SOETRISNO, terdaftar tanggal 12 Juni 2012;

4. Bahwa berdasarkan Akta Hak Tanggungan Peringkat Pertama No.1330/2013 yang dibuat dihadapan PPAT LIES HERMANINGSIH, SH tanggal 23 Januari 2013 No.08/2013, terbit tercatat atas nama Perseroan Terbatas PT. OCBC NISP Tbk, berkedudukan di Jakarta Selatan, terdaftar tanggal 04 Maret 2013;

5. Bahwa berdasarkan Roya Nomor 29/M/V/2014 dari PT. BANK OCBC NISP Tbk, Hak Tanggungan Nomor 1330/2013 hapus, terdaftar tanggal 12 Juni 2014;

Dengan demikian Penggugat tidak mempunyai hak terhadap bidang tanah aquo. Oleh sebab itu sudah seharusnya Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta selatan yang memeriksa perkara a quo menolak gugatan Penggugat karena Penggugat Tidak Berkualitas Sebagai Penggugat atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

2. DALAM POKOK PERKARA :

• Bahwa TURUT TERGUGAT I menolak seluruh dalil-dalil gugatan Penggugat, kecuali terhadap hal-hal yang secara tegas diakui oleh TURUT TERGUGAT I;

• Bahwa TURUT TERGUGAT I mohon agar segala sesuatu yang diuraikan dalam eksepsi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan jawaban yang diuraikan dalam pokok perkara;

• Bahwa yang dapat disimpulkan dari gugatan Penggugat adalah Penggugat pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di JI. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, dimana telah terjadi dua kali peralihan hak Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No.2/2011, yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No.04/2012, sehingga menurut dalil Penggugat akta-akta tersebut harus dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum;

• Bahwa dalil tersebut tidak benar dan tidak berdasar hukum, karena proses peralihan hak atas bidang tanah Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela telah sesuai dengan peraturan yang berlaku. Perlu TURUT TERGUGAT I tegaskan bahwa didalam suatu proses apapun, TURUT TERGUGAT I terlebih dahulu melakukan penelitian secara cermat terhadap setiap dokumen pendukung permohonan dimaksud,namun demikian TURUT TERGUGAT I tidak mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap dokumen dimaksud. Adapun terhadap akta yang dipermasalahkan oleh Penggugat telah memenuhi persyaratan formil dalam melakukan transaksi jual beli sehingga sah menurut hukum. Terlebih lagi dibuat oleh Para pihak yang berkepentingan, dihadapan Pejabat yang mempunyai fungsi dan wewenang yang diberikan oleh Undang-Undang;

Dengan adanya Akta Jual Beli tersebut di atas, maka menjadi dasar hukum untukmengajukan permohonan peralihan hak (balik nama) terhadap sertipikat a quo;

Oleh karena itu, tindakan TURUT TERGUGAT I dalam melakukan proses pencatatan/pendaftaran peralihan hak (Balik Nama) Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela dari atas nama Doktorandus ICHWAN SUSILO menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), telah sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang ada (Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997) serta dilakukan berdasarkan kewenangan yang ada pada Kantor Pertanahan Jakarta Selatan. Bahkan apa yang dilakukan oleh TURUT TERGUGAT I dilakukan berdasarkan AKTA-AKTA OTENTIK yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II;

Bahwa terkait dengan pencatatan pembebanan hak tanggungan, perlu ditegaskan didalam suatu proses apapun, TURUT TERGUGAT I terlebih dahulu melakukan penelitian secara cermat terhadap setiap dokumen pendukung permohonan dimaksud, namun demikian TURUT TERGUGAT I tidak mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap dokumen dimaksud. Adapun terhadap pencatatan pembebanan hak tanggungan berdasarkan Akta Hak Tanggungan Peringkat Pertama No.1330/2013 yang dibuat dihadapan PPAT LIES HERMANINGSIH, SH telah' dihapus berdasarkan Roya Nomor 29/M/V/2014 dari PT. BANK OCBC NISP Tbk;

Dengan demikian keberadaan sertipikat a quo adalah sah menurut hukum karena : Sertipikat merupakan tanda bukti hak sebagai ketentuan pasal 19 Undang­Undang No. 5 Tahun 1960 Jo. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, sehingga tidak ada alasan apapun untuk menyatakan bahwa Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela tersebut batal demi hukum;

Bahwa sesuai dengan sanggahan TURUT TERGUGAT I diatas, ternyata tidak terbukti sedikitpun bahwa tindakan TURUT TERGUGAT I dalam menerbitkan sertipikat a quo menimbulkan kerugian bagi Penggugat, sehingga tidak ada alasan tuntutan untuk membatalkan peralihan Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), sama sekali tidak berdasar hukum untuk dipertimbangkan dan karenanya harus ditolak;

Dengan tidak adanya suatu kerugian apapun karena tidak adanya perbuatan yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang dilakukan TURUT TERGUGAT I, maka tuntutan pembatalan terhadap peralihan Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), tidak ada alasan dan dasar hukumnya sedikitpun untuk dikabulkan;

Berkenaan dengan hal-hal tersebut di atas maka cukup menjadi pertimbangan hukum bagi Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara aquo untuk mengabulkan permohonan TURUT TERGUGAT I agar Majelis Hakim Yang Terhormat memberikan putusan yang amarnya berbunyi sebagai-berikut :

DALAM EKSEPSI :

• Menyatakan menerima seluruh Eksepsi TURUT TERGUGAT I; DALAM POKOK PERKARA :

• Menolak gugatan Penggugat seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

• Membebankan biaya yang timbul dari perkara ini kepada Penggugat;

• Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon Putusan yang seadil-adilnya ( Ex Aequo Et Bono );

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Turut Tergugat IV telah memberikan Jawaban tertanggal 16 Desember 2014 yang berisi sebagai berikut:

1. Bahwa Penggugat dalam Gugatannya mempermasalahkan Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yang dibuat antara Tergugat I dengan Tergugat II dan untuk itu Penggugat menarik Turut Tergugat IV dengan tuntutan agar Turut Tergugat IV tunduk pada Putusan dalam perkara ini, karena Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 tersebut dibuat di hadapan Turut Tergugat IV;

2. Bahwa Turut Tergugat IV dalam membuat Akta Jual Beli No.0472012 tanggal 18 April 2012 bukan dalam kedudukannya selaku Notaris, akan tetapi adalah dalam kedudukannya selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dengan daerah kerja Kodya Jakarta Selatan, berdasar Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanggal 18 Desember 2006 No.858-XV11- 2006;

3. Bahwa dengan demikian, Penggugat telah melakukan kekeliruan yang fatal, karena menarik Turut Tergugat IV selaku Notaris, padahal yang Penggugat permasalahkan dalam Gugatannya adalah Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yangdibuat antara Tergugat I dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV dalam jabatannya selaku PPAT;

4. Bahwa berdasar alasan tersebut, maka sudah sepatutnya Gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (N.0);

5. Bahwa apabila Majelis Hakim berpendapat lain, di bawah ini Turut Tergugat IV sampaikan Jawaban lebih lanjut atas Gugatan Penggugat;

6. Bahwa benar atas permintaan Tergugat I selaku Penjual dan Tergugat II selaku Pembeli, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah membuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012;

7. Bahwa obyek Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 tersebut adalah tanah seluas 336 M2, yakni tanah sebagaimana dimaksud dalam Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela, Garnbar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977, berikut bangunan rumah tinggal bertingkat yang berdiri di atas tanah tersebut, Listrik dari PLN, Air dari PAM, 2 (dua) line telepon, terletak dan setempat dikenal dengan alamat Jl. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan (selanjutnya Turut Tergugat IV sebut juga tanah, rumah);

8. Bahwa sebelum membuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 sesuai dengan permintaan Tergugat I dan Tergugat II tersebut, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah terlebih dahulu melakukan penelitian dan sesuai dengan hasil penelitian yang Turut Tergugat IV lakukan, ternyata :

   1. Tanah, rumah yang akan dipeijual-belikan pada waktu itu mutlak dalam penguasaan Tergugat I; Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977, terdaftar atas nama Tergugat I;

   2. Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977 tersebut, sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Turut Tergugat I;

   3. Dalam. Buku Tanah dari Sertifikat Hak Mi1ik -No.823/Kramat Pe1a, Garnbar Situasi No.8/635/1.977 tanggal 4 Juni 1977 yan.g ada di Kantor Turut Tergugat I, tidak ada catatan tentang pemblokiran dari pihak manapun;

9. Bahwa berhubung sesuai dengan hasil penelitian yang Turut Tergugat IV lakukan, ternyata tidak ada hal-hal yang melarang Turut Tergugat IV selaku PPAT membuat Akta Juai Beli seperti yang dikehendaki oleh Tergugat I dan Tergugat II, dengan diawali pembayaran Pajak Penghasilan oleh Tergugat I dan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan oleh Tergugat II, kemudian Turut Tergugat IV selaku PPAT mernpersiapkan Akta Jual Beli yang bersangkutan, selanjutnya setelah isi Akta Jual BeliTurut Tergugat IV bacakan serta jelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Tergugat I dan Tergugat II, kemudian Akta Jual Beli ditanda-tangani/dicap Ibu Jari oleh Tergugat I, Tergugat II, Para Saksi dan Turut Tergugat IV selaku PPAT sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di Kantor Turut Tergugat IV selaku PPAT, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Turut Tergugat I untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat Jual Beli tersebut;

10. Bahwa sesuai dengan isi Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 Apri1 2012 tersebut, Tergugat II selaku Pembeli telah membayar lunas harga tanah, rumah, Rp.1.391.994.000,- kepada Tergugat I dan sebaliknya Tergugat I selaku Penjual telah menyerahkan tanah, rumah, berikut surat-suratnya, antara lain Sertifikat Hak. Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977, kepada Tergugat II;

11. Bahwa dengan demikian, dalam mernbuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah menjalankan tugasnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku, hal ini didukung pula oleh kenyataan bahwa atas permohonan Tergegat 2 yang Tergugat II dasarkan pada Akta Jual Beli tersebut, Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) oleh Turut Tergugat I telah dihalik­nama dari atas nama Tergugat I ke atas nama Tergugat II, dengan tanpa adanya hambatan dari pihak manapun;

12. Bahwa penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat seperti yang Penggugat dalilkan, seandainya hal itu dapat Penggugat buktikan, tidak dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut (khususnya) agar Akta Jual Be1i No.04/2012 tanggal 18 April 2012 dinyatakan tidak sah dan batal demt hukum dan agar Turut Tergugat IV dihukum untuk tunduk pada Putusan dalam perkara ini, karena pada saat Turut Tergugat IV selaku PPAT membuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 sesuai dengan yang dikehendaki oleh Tergugat I dan Tergugat II, Turut Tergugat IV selaku PPAT tidak dapat mengetahui tentang penyalahgunaan keadaan yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat seperti yang Penggugat dalilkan tersebut, karena itu kalaupun benar Tergugat I telah menyalahgunakan keadaan terhadap Penggugat yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat, seyogyanya Penggugat menuntut ganti rugi hanya kepada Tergugat I, sesuai dengan ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata dan bahwa Penggugat tidak dapat mengajukan tuntutan­tuntutan yang merugikan pihak ketiga, dalam hal ini Tergugat II dan Tergugat III, termasuk Turut Tergugat IV (sekalipun hanya dituntut untuk tunduk pada Putusan dalam perkara ini), karena selaku PPAT, secara profesional Turut Tergugat IV wajib mempertahankan keabsyahan Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012;

Berdasar alasan-alasan tersebut, maka Turut Tergugat IV mohon ke hadapan Majelis Hakim kiranya dalam memeriksa serta mengadili perkara ini, menolak Gugatan Penggugat yang menuntut agar Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yang Tergugat I buat dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV selaku PPAT dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

Memperhatikan dan mengutip hal-hal yang tercantum dalam salinan resmi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 11 Juni 2015 Nomor : 305/PDT.G/2015/PN.Jkt.Sel. yang amarnya sebagai berikut:

Dalam Provisi

Menolak permohonan provisi untuk seluruhnya;

Dalam Eksepsi

Menolak Eksepsi untuk seluruhnya;

Dalam Pokok Perkara

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;

2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat;

3. Menyatakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01 tertanggal 14 Oktober 2010, di buat dihadapan Recky Francky Limpele, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

4. Menyatakan Akta Surat Kuasa No. 02 tertanggal 14 Oktober 2010 dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

5. Menyatakan Akta Jual Beli No. 02/2011 tertanggal 4 Mei 2011 di buat dihadapan Vestina Ria Kartika, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi hukum;

6. Menghukum Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat ganti rugi materil Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) dan immaterial Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) kepada Penggugat sekaligus dan seketika;

7. Menyatakan Akta Jual beli No. 4/2012 tertanggal 18 April 2012 dibuat dihadapan Setiari Utami, SH Notaris di Jakarta tidak sah dan batal demi hukum;

8. Menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada di Jalan Rambai III No. 3 Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi) dan sertifikatnya dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;

9. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa (dwangsom) untuk setiap bulan sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk memenuhi putusan ini;

10. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;

11. Menghukum Para Tergugat I, II untuk membayar biaya perkara ini sebesar Rp. 3.416.000,- (tiga juta empat ratus enam belas ribu rupiah);

12. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;

Dalam Rekonpensi

Menolak gugatan Rekonpensi/Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya;

Dalam Konpensi Dalam Rekonpensi

Menghukum Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi untuk membayar biaya perkara nihil;

Membaca berturut-turut :

1. Risalah pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa Pembanding I semula Tergugat II pada tanggal 11 Juni 2015, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan , tanggal 11 Juni 2015 Nomor 305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel, tersebut.

2. Risalah pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III pada tanggal 9 Juli 2015, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan , tanggal 11 Juni 2015 Nomor 305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel, tersebut.

3. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 9 Oktober 2015, kepada Terbanding I semula Penggugat telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;

4. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 9 Oktober 2015, kepada Terbanding I semula Penggugat telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;

5. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 17 September 2015, kepada Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;

6. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 16 September 2015, kepada Pembanding I semula Tergugat II telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;

7. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 21 Oktober 2015, kepada Terbanding II semula Tergugat III telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;

8. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 21 Oktober 2015, kepada Terbanding II semula Tergugat III telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;

9. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 29 September 2015, kepada Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;

10. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 19 Oktober 2015, kepada Turut Terbanding II semula Turut Tergugat IV telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;

11. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 19 Oktober 2015, kepada Turut Terbanding II semula Tergugat IV telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;

12. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 29 September 2015, kepada Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;

13. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 16 Desember 2015, kepada Turut Terbanding III semula Turut Tergugat V telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;

14. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa pada tanggal 16 Desember 2015, kepada Turut Terbanding III semula Turut Tergugat V telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;

15. Memori banding tertanggal 10 September 2015 yang diajukan oleh Pembanding I semula Tergugat II, diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan , tanggal 10 Septembeer 2015, telah diserahkan salinan resminya kepada pihak Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 17 September 2015 dan kepada Terbanding I semula Penggugat tanggal 9 Oktober 2015, Terbanding II semula Tergugat III tanggal 21 Oktober 2015, Turut Terbanding I semula Terugat I tanggal 29 September 2015, Turut Terbanding II semula Turut Tergugat IV tanggal 19 Oktober 2015 dan Turut Terbanding III semula Turut Tergugat V tanggal 16 Desember 2015;

16. Kontra memori banding tertanggal 2 Nopember 2015 yang diajukan oleh Terbanding semula Penggugat, diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 3 Nopember 2015 dan diberitahukan secara resmi kepada Terbanding I semula Penggugat tanggal 13 Nopember 2015;

17. Kontra memori banding tertanggal 12 Oktober 2015 yang diajukan oleh Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I, diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 12 Oktober 2015 dan diberitahukan secara resmi kepada Terbanding I semula Penggugat tanggal 30 Oktober 2015;

18. Risalah pemberitahuan memeriksa berkas perkara yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan , yang menerangkan bahwa masing-masing kepada Terbanding I semula Penggugat tanggal 9 Oktober 2015, Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 17 September 2015, Pembanding I semula Tergugat II tanggal 16 September 2015, Terbanding II semula Tergugat III tanggal 21 Oktober 2015, Turut Terbanding II semula Turut Tergugat IV tanggal 19 Oktober 2015, Turut Terbanding III semula Turut Tergugat V tanggal 16 Desember 2015 dan Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I tanggal 29 September 2015 , telah diberi kesempatan untuk mempelajari berkas perkara tersebut ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA ;

Menimbang, bahwa putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan diucapkan pada tanggal 11 Juni 2015 dihadiri oleh Kuasa Penggugat , Kuasa dan Tergugat II, tanpa dihadiri Kuasa Tergugat I , Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, Kuasa Tergugat III, Kuasa Turut Tergugat I, Turut Tergugat IV, Turut Tergugat V,untuk itu Pembanding semula Tergugat II menyatakan banding pada tanggal 11 JUNI 2015, selanjutnya isi putusan diberitahukan kepada Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III pada tanggal 6 Juli 2015 kemudian Pembanding semula Tergugat I Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III menyatakan banding tanggal 9 Juli 2015 ,dengan demikian permohonan banding tersebut telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut cara serta syarat-syarat sebagaimana ditentukan menurut undang-undang , maka dengan demikian permohonan banding tersebut secara formil dapat diterima.

Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat II didalam Memori bandingnya tanggal 10 September 2015 ,menyatakan keberatan atau dengan kata lain tidak menerima putusan yang telah dijatuhkan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang pada intinya mengemukakan alasan-alasan antara lain sebagai berikut :

1. Bahwa pada tanggal 7 April 2012 Pembanding semula Tergugat II melihat iklan di harian Kompas yang dipasang oleh Turut Terbanding I yang akan menjual rumahnya yang terletak di jl Rambai III, No 3 Jakarta Selatan, karena tertarik Pembanding mendatangi untuk melihat rumah a quo dan terjadi tawar menawar dengan Turut Terbanding I dan kemudian disepakati transaksi jual beli rumah yang dituangkan dalam Akta Outentik di PPAT.

2. Bahwa sebelum proses jual beli antara Pembanding dengan Turut Terbanding I dilangsungkan , pada tanggal 16 April 2012 Turut Terbanding VI telah melakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional/BPN tentang status rumah yang hendak dijual sebagaimana tertuang dalam Sertifikat Hak Milik No 823/Kramat Pela.Hasilnya Turut Terbanding III/BPN menyatakan bahwa SHM No 823 telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan. Hal ini membuktikan bahwa tanah SHM 823 dalam keadaan bersih dan dapat diperjual belikan.

3. Setelah dilakukan pengecekan barulah kemudian transaksi jual beli dilaksanakan yang tertuang dalam Akte Jual beli No 4 tanggal 18 April 2012 yang dibuat dihadapan Terbanding VI selaku PPAT.Sekitar Mei 2012 Pembanding mengajukan pinjaman kepada Bank OCBC ( Turut Terbanding II ) dengan jaminan sertifikat rumah dan tanah SHM No 823 untuk itu pada tanggal 13 Juli 2012 Turut Tergugat V melakukan pengecekan ke BPN tentang status SHM No 823 tersebut dan hasilnya Turut Tergugat III/BPN kembali menyatakan bahwa SHM No 823 telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan, sehingga pada waktu itu dapat dipasangkan hak Tanggungan sebagai jaminan kredit yang diajukan oleh Pembanding.

4. Setelah kredit selesai dilunasi oleh Pembanding semula Tergugat II, kemudian pada tanggal 12 Juni 2014 ada gugatan atas SHM No 823 Aquo ,gugatan ini diajukan setelah jangka waktu 3 ( tiga ) tahun sejak peralihan tanah SHM No 823 dari Terbanding ( pemilik awal ) kepada Turut Terbanding I ( penjual ), dimana sebelumnya tidak pernah ada blokir ke BPN dan tidak pernah ada tanda-tanda sengketa atas tanah SHM 823 ketika dibeli oleh Pembanding ( pembeli terakhir ).

5. Bahwa Judex Factie telah mengakui bahwa Pembanding semula Tergugat II ( pembeli terakhir ) merupakan pembeli beritikad baik dalam perkara a quo ( vide putusan PN.Jakarta Selatan hal 77 alinea ke-3 dan ke-4.Meski demikian yang keliru dari putusan PN Jakarta Selatan adalah Judex Factie menyatakan bahwa sekalipun Pembanding adalah pembeli yang beritikad baik ,namun oleh karena peralihan tanah SHM No 823 dari Terbanding ( pemilik awal ) kepada Turut Terbanding I ( penjual ) batal, maka jual beli dari Terbanding I ( penjual ) kepada Pembanding ( pembeli terakhir ) beritikat baik juga harus dinyatakan batal demi hukum ( vide putusan hal 72 alinea ke-3 dan ke-4 ).

6. Judex Factie tingkat pertama keliru dan harus dibatalkan karena bertentangan dengan ketentuan hukum pembuktian yang berlaku.

7. Judex Factie tingkat pertama telah mengakui sebagai fakta hukum dalam persidangan bahwa Pembanding semula Tergugat II merupakan pembeli beritikad baik dan jujur harus mendapatkan perlindungan hukum.

8. Bahwa Pembanding semula Tergugat II mengajukan bukti surat tambahan yang terlampir dalam memori bandingnya yang diberi tanda T2 – 27 s/d T2 – 31.

9. Berdasarkan hal-hal tersebut diatas mohon agar Majelis Tingkat Banding Menerima Permohonan Banding seluruhnya, Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL tanggal 11 Juni 2015, Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya dan Menyatakan Pembanding sebagai Pembeli yang beritikad baik dan menyatakan Akta Jual beli No 04/2012 tanggal 18 April 2012 sah dan tidak dapat dibatalkan serta mengabulkan gugatan rekonpensi semula Tergugat II untuk seluruhnya.

Menimbang, bahwa atas memori banding yang diajukan Pembanding semula Tergugat II tersebut diatas pihak Terbanding semula Penggugat juga mengajukan kontra memori banding tertanggal 2 November 2015 yang pada pokoknya mendukung putusan Pengadilan Tingkat pertama yang antara lain sebagai berikut :

1. Bahwa Majelis Hakim Tinggi harus menolak permohonan pemeriksaan tambahan dari Pembanding.

2. Bahwa Turut Terbanding I terbukti secara sah dan meyakinkan melakukan perbuatan melawan hukum, kedudukannya sebagai kuasa hukum dari Terbanding telah menjadi fakta hukum ( prima facie ) yang tidak terbantahkan dalam pemeriksaan perkara No 305 kalau Turut Terbanding I menyalah gunakan keadaan dengan menakut-nakuti Terbanding akan permasalahan hukum yang pada waktu itu sedang dialami oleh BPR Indomitra, kenyataannya tidak ada permasalahan hukum pada BPR Indomitra yang menuntut pertanggung jawaban pribadi Terbanding.Perbuatan Turut Terbanding I telah menimbulkan kerugian secara langsung bagi Terbanding dimana Terbanding harus kehilangan kepemilikannya atas tanah bangunan Rambai dan Terbanding juga tidak dapat lagi menjalani aktifitasnya secara normal karena tidak memiliki rumah kediaman.

3. Bahwa Terbanding tidak pernah menjual tanah dan bangunan rambai kepada Terbanding I atau dengan siapapun, Terbanding dan Turut Terbanding I tidak pernah menandatangani akte jual beli untuk mengalihkan hak kepemilikan tanah bangunan rambai dari Terbanding kepada Turut Terbanding I.

4. Bahwa Pembanding terbukti secara sah dan meyakinkan adalah pembeli beritikad buruk dan merupakan bagian dari konspirasi terstuktur yang mengakibatkan terwujutnya rangkaian perbuatan melawan hukum untuk merampas hak kepemilikan tanah bangunan rambai dari Terbanding.

5. Bahwa gugatan Rekonpensi tidak berdasar hukum dan Majelis Hakim Tinggi harus menolaknya.

6. Berdasarkan alasan-alasan tersebut diatas mohon Majelis Hakim Tinggi pada Pengadilan Tinggi Jakarta Menolak permohonan banding yang diajukan Pembanding semula Tergugat II, Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL tanggal 11 Juni 2015 dan Menghukum Pembanding semula Tergugat II untuk membayar biaya perkara.

Menimbang, bahwa Turut Terbanding semula Turut Tergugat I mengajukan Kontra Memori Banding tanggal 12 Oktober 2015 yang pada intinya antara lain sebagai berikut :

1. Bahwa Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I menerima seluruh dalil-dalil Pembanding semula Tergugat II karena dasar dan alasan-alasan keberatan yang diajukan dalam memori banding tersebut telah tepat dan berdasarkan hukum yang benar, karena apa yang telah dipertimbangkan dan diputus oleh Majelis Hakim dalam perkara No 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL tanggal 11 Juni 2014 tersebut telah keliru dan tidak cermat serta tidak memenuhi syarat-syarat formal sehingga beralasan hukum untuk diterima permohonan banding dari pemohon banding.

2. Bahwa proses peralihan hak atas bidang tanah SHM No 823/Kramat Pela telah sesuai dengan peraturan yang berlaku, perlu ditegaskan bahwa didalam suatu proses apapun Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I terlebih dahulu melakukan penelitian secara cermat terhadap setiap dokumen pendukung permohonan dimaksud, namun demikian Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I tidak mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap dokumen dimaksud. Adapun terhadap akta yang dipermasalahkan oleh Penggugat telah memenuhi persyaratan formil dalam melakukan transaksi jual beli sehingga sah menurut hukum.Terlebih lagi dibuat oleh para pihak yang berkepentingan, dihadapan pejabat yang mempunyai fungsi dan wewenang yang diberikan Undang-Undang.

3. Bahwa dengan adanya Akta Jual Beli tersebut diatas, maka menjadi dasar hukum untuk mengajukan permohonan peralihan hak ( balik nama ) terhadap sertifikat a quo. Oleh karena itu tindakan Turut Terbanding III/semula Turut Tergugat I melakukan proses pencatatan/pendaftaran peralihan hak ( balik nama ) sertifikat milik No 823/Kramat Pela dari atas nama Doktorandus Ichwan Susilo menjadi atas nama Jimmy ( Tergugat I ), yang kemudian beralih atas nama Ronald Sutrisna ( Tergugat II ) telah sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang ada ( Peraturan Pemerintah No 24 tahun 1997 Jo Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 tahun 1997 ) serta dilakukan berdasarkan kewenangan yang ada pada Kantor Pertanahan Jakarta Selatan. Bahkan apa yang dilakukan oleh Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I dilakukan berdasarkan Akta-Akta otentik yang diajukan olh Tergugat I dan Tergugat II.

4. Bahwa dengan demikian keberadaan sertifikat a quo adalah sah menurut hukum karena sertifikat merupakan tanda bukti hak sebagaimana ketentuan pasal 19 Undang-Undang No 5 tahun 1960 Jo pasal 32 ayat ( 1 ) Peraturan Pemerintah No 24 tahun 1997, sehingga tidak ada alasan apapun untuk menyatakan bahwa Sertifikat Hak Milik No 1168/Pejaten Barat tersebut batal demi hukum.

5. Berdasarkan alasan-alasan tersebut diatas mohon Pengadilan Tinggi DKI Jakarta berkenan memutus Menerima Permohonan Banding Pembanding Semula Tergugat, Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No 305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel. tanggal 11 Juni 2015 Dan Mengadili Sendiri Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.

Menimbang, bahwa Pengadilan Tinggi setelah mempelajari dengan teliti dan seksama berita acara Persidangan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, pembuktian dari pihak-pihak yang bersengketa, salinan resmi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 11 Juni 2015 No 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL yang dimohonkan banding, Memori banding yang diajukan Pembanding semula Tergugat II serta Kontra memori banding dari Terbanding semula Pernggugat, Kontra Memori Banding dari Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I, Pengadilan Tinggi akan mempertimbangkan sebagai berikut :

DALAM KONPENSI

Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat mengajukan gugatan tertanggal 26 Mei 2014, didalam gugatan tersebut Terbanding semula Penggugat tidak ada mengajukan Tuntutan Provisi, dan didalam pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama juga tidak ada pertimbangan tentang Tuntutan Provisi, namun pada amar putusan Pengadilan Tingkat Pertama ada tercantum Dalam Provisi , Menolak permohonan Provisi untuk seluruhnya.

Menimbang, bahwa oleh karena Terbanding semula Penggugat tidak pernah mengajukan Tuntutan Provisi didalam gugatannya maka amar putusan Pengadilan Tingkat Pertama yang menyangkut Tuntutan Provisi tidak beralasan untuk dicantumkan.

DALAM EKSEPSI

Menimbang bahwa terhadap eksepsi Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tersebut telah ditolak oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama sebagaimana tertuang dalam putusannya yang didasari pertimbangan antara lain:

• Bahwa Eksepsi yang diajukan bukanlah menyangkut tentang kompetensi masalah kewenangan mengadili maka sepanjang eksepsi tersebut yang telah memasuki materi pokok perkara yang memerlukan pembuktian, maka selanjutnya akan dipertimbangkan dalam pokok perkara.

• Bahwa berdasarkan Yurisprudensi MARI tanggal 7 Juli 1971 No 294/K/Sip/1971, dalam menentukan siapa-siapa saja yang ingin ditarik oleh Penggugat dalam suatu gugatan , ini merupakan hak dan kewenangan mutlak dari Penggugat sehingga eksepsi yang menyatakan Penggugat tidak berkwalitas sebagai Penggugat harus ditolak.

Menimbang, bahwa alasan-alasan dan pertimbangan hukum Pengadilan Tingkat Pertama dalam Eksepsi dapat dibenarkan, karena telah didasarkan pada pertimbangan yang cukup dan diambil alih menjadi pertimbangannya sendiri oleh Pengadilan Tingkat Banding, oleh karena inti putusan dalam Eksepsi dapat dipertahankan dan dikuatkan.

DALAM KONPENSI

Menimbang, bahwa terdadap gugatan konpensi Terbanding semula Penggugat tersebut telah dikabulkan oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama sebagaimana tertuang dalam putusannya yang didasari pertimbangan antara lain :

• Bahwa Penggugat pernah memberikan kuasa kepada Tergugat I untuk kuasa menjual dan kuasa khusus mewakili Penggugat sebagai pemegang saham di PT BPR Indomitra Mandiri Ciputat.

• Bahwa Tergugaat I tidak dapat membuktikan adanya jual beli melalui akte jual beli, karena peralihan hak baik tanah maupun rumah harus melalui akta jual beli melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ), tetapi Tergugat I tidak pernah menunjukkan adanya akte jual beli, hanya memberikan bukti T-1 yaitu kwitansi jual beli tanah dan rumah.Bukti P-13 merupakan percakapan atau sms elektronik antara Penggugat dengan Tergugat I yang membuktikan bahwa jual beli rumah sampai tahun 2012 atau tepatnya tanggal 25 Januari 2012 Penggugat minta untuk memberikan panjar dulu, tetapi tidak ada balasan untuk itu sehingga cara yang dilakukan oleh Tergugat I mengalihkan hak kepemilikan atas tanah dan bangunan rambai kepada Tergugat I dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No 01 tanggal 14 Oktober 2010 adalah bertentangan dan melawan hukum.

• Bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No 01 tanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Recky Francky Limpele SH Notaris adalah bertentangan dan melawan hukum maka tuntutan agar Akte tersebut adalah tidak sah dan batal demi hukum dapat dikabulkan.Demikian juga halnya yang berkaitan dengan bukti P-5 yaitu Surat Kuasa Mutlak yang termasuk dilarang dan bertentangan dengan Surat Menteri Dalam Negeri No 14/1982 tanggal 6 Maret 1982 dan Surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri No 594/493 AGR tanggal 31 Maret 1982 makaSurat Kuasa No 2 tanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Recky Francky Limpele SH Notaris adalah tidak sah dan batal demi hukum.

• Bahwa oleh karena Akta Pengikatan jual beli No 1 tanggal 14 Oktober 2010 adalah bertentangan dan melawan hukum ,maka akte peralihan yang lainnya adalah tidak sah dan batal demi hukum dan oleh karena Tergugat II saat ini yang menguasai tanah objeck sengketa maka Tergugat II dihukum untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang menjadi objeck sengketa dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat serta menghukum Tergugat I membayar ganti rugi materiil dan inmateril kepada Pengguggat.

Menimbang, bahwa terhadap pertimbangan dan putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama tersebut diatas Majelis Tingkat Banding akan mempertimbangkan dan berpendapat sebagai berikut :

Menimbang, bahwa gugatan Terbanding semula Penggugat pada pokoknya adalah sebagai berikut :

• Bahwa Penggugat adalah pemilik yang sah atas sebidang tanah beserta bangunan yang terletak di jalan Rambai III No 3 Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan , Sertifikat Hak Milik No 823/Kramat Pela.

• Bahwa Tergugat I telah menyalahgunakan keadaan dan melakukan Perbuatan Melawan Hukum yang menyebabkan Penggugat terpaksa menyerahkan Tanah dan Bangunan a quo kepada Tergugat I dengan menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan jual beli No 01 tanggal 14 Oktober 2010 untuk selanjutnya disebut PPJB 01/2010 dan Akta Surat Kuasa No 2 tanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Notaris ( Turut Tergugat III ).

• Bahwa ditahun 2011 Tergugat I secara diam-diam tanpa sepengetahuan Penggugat telah menjadi pemilik atas tanah dan bangunan a quo dan mendaftarkan perubahan kepemilikan tersebut ke Turut Tergugat I berdasarkan Akte jual beli No 2/2011 tanggal 4 Mei 2011 dibuat dihadapan Turut Tergugat III disebut AJB 02/2011.

• Bahwa Tergugat I mengalihkan kepemilikan tanah dan bangunan a quo kepada Tergugat II berdasarkan Akte Jual Beli No 4/2012, dibuat dihadapan Notaris ( Turut Tergugat IV ), selanjutnya tahun 2013 Tergugat II meletakkan Hak Tanggungan peringkat pertama kepada Tergugat III diatas tanah dan bangunan a quo dan mendaftarkan pembebanan Hak Tanggungan berdasarkan pembebanan hak Tanggungan No 08/2013 tanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan Notaris ( Turut Tergugat V ).oleh karena itu Akta peralihan dari Penggugat kepada Tergugat I dan akta peralihan dari Tergugat kepada Tergugat II serta akta pembebanan hak Tanggungan dinyakan tidak sah dan batal demi hukum.

Menimbang, bahwa Majelis Tingkat Banding sependapat dengan pertimbangan dan Putusan Majelis Tingkat Pertama yang menyatakan Pembanding semula Tergugat I telah melakukan perbuatan Melawan Hukum terhadap Terbanding semula Penggugat dan Menghukum Pembanding semula Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat sekarang Terbanding yaitu ganti rugi materiil Rp.2.000.000.000.- ( dua milyar rupiah ) dan immatril Rp 1.000.000.000.- ( satu milyar rupiah ) kepada Terbanding semula Penggugat sekaligus dan seketika.

Menimbang, bahwa menyangkut pertimbangan Majelis Hakim dan putusan yang menyatakan seluruh akta yang berkaitan dengan peralihan tanah dan bangunan a quo dan akta pemberian hak Tanggungan tidak sah dan batal demi hukum serta penyerahan tanah dan bangunan a quo dalam keadaan kosong, Majelis Tingkat Banding tidak sependapat dengan alasan pertimbangan sebagai berikut :

Menimbang, bahwa peralihan hak atas Tanah dan bangunan a quo dari Terbanding semula Penggugat kepada Pembanding semula Tergugat I bertentangan dengan hukum sebagaimana dipertimbangkan Majelis Hakim Tingkat Pertama adalah menjadi Tanggung jawab penuh dari Pembanding semula Tergugat I sedangkan proses balik nama yang didasarkan Akta jual beli hingga tanah dan bangunan a quo terakhir menjadi milik Pembanding semula Tergugat II dan pembebanan hak Tanggungan tidak dapat dibatalkan karena terbitnya Akta-Akta dimaksud sudah sesuai prosedur hukum yang berlaku disamping itu Pembanding semula Tergugat II adalah pembeli yang beritikad baik yang membeli tanah dan bangunan a quo dari iklan media yang sah dan sudah diperiksa keabsahannya pada Badan Pertanahan Nasional Jakarta Selatan ( Terbanding semula Turut Tergugat ) sehingga Pembanding semula Tergugat II sebagai Pembeli yang beritikad baik harus dilindungi hukum, dengan demikian Akta –Akta yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah dan bangunan a quo adalah sah sehingga tuntutan Terbanding semula Penggugat agar Akte-Akte tersebut dibatalkan haruslah ditolak.

Menimbang, bahwa tuntutan Terbanding semula Penggugat yang menyangkut pembayaran uang paksa ( dwangsom ), oleh karena Pembanding semula Tergugat I dihukum membayar sejumlah uang maka tuntutan uang paksa (dwangsom) harus ditolak;

Menimbang, oleh karena Pembanding semula Tergugat II adalah pembeli yang beritikad baik dah harus dilindungi oleh hukum maka petitum agar Pembanding semula Tergugat II dihukum menyerahkan tanah bangunan a quo serta sertifikat dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun harus pula dinyatakan ditolak.

DALAM REKONPENSI :

Menimbang, bahwa alasan-alasan dan pertimbangan hukum Hakim Tingkat Pertama dalam Rekonpensi yang pada pokoknya menolak gugatan Rekonpensi untuk seluruhnya sudah tepat dan benar, oleh karena itu putusan dalam Rekonpensi dapatdipertahankan dan dikuatkan.

Menimbang, bahwa berdasarkan alasan-alasan pertimbangan tersebut diatas Majelis Tingkat Banding berpendapat bahwa Putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama No 305Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel tanggal 11 JUNI 2014 harus diperbaiki yang amar selengkapnya akan disebutkan dibawah ini.

Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding semula Tergugat I berada dipihak yang kalah maka dihukum membayar biaya perkara dikedua tingkat Peradilan.

Mengingat pasal-pasal dalam HIR, Undang-Undang No 48 tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, Undang-Undang No 49 tahun 2009 tentang Peradilan Umum maupun ketentuan-ketentuan lain yang bersangkutan.

M E N G A D I L I

1. Menerima Permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III.

2. Memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel tanggal 11 Juni 2015 yang dimohonkan banding tersebut ,yang amar selengkapnya akan disebutkan dibawah ini :

Dalam Konpensi :

Dalam Eksepsi :

• Menolak Eksepsi untuk seluruhnya.

Dalam Pokok Perkara

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebahagian.

2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat.

3. Menghukum Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat ganti rugi materil Rp 2.000.000.000.- ( Dua milyar rupiah ) dan immateril Rp 1.000.000.000.- ( Satu milyar rupiah ) kepada Penggugat sekaligus dan seketika.

4. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini.

5. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya.

Dalam Rekonpensi

• Menolak gugatan Rekonpensi /Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya.

Dalam Konpensi dan Rekonpensi

• Menghukum Pembanding semula Tergugat I untuk membayar biaya perkara dikedua tingkat peradilan yang untuk tingkat Banding sebesar Rp 150.000.- ( Seratus lima puluh ribu rupiah ).

Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim Pangadilan Tinggi Jakarta pada hari JUM’AT tanggal 17 JUNI 2016, oleh kami : NY. ESTER SIREGAR, SH.MH Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Jakarta sebagai Hakim Ketua Majelis, MOH. EKA KARTIKA EM, SH.,M.Hum dan DR. SISWANDRIYONO, SH.,M.Hum masing-masing sebagai Hakim Anggota Majelis, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta tanggal 11 April 2016 Nomor : 215/PEN/PDT/2016/PT.DKI yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini, putusan mana diucapkan dalam persidangan yang terbuka untuk umum pada hari SELASA tanggal 21 JUNI 2016 oleh Hakim Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri oleh Hakirn-Hakim Anggota Majelis di atas serta : NY. NURUSSABIHA, SH,MH Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi Jakarta, tanpa dihadiri oleh para pihak dalam perkara.

HAKIM-HAKIM ANGGOTA	KETUA MAJELIS HAKIM
MOH. EKA KARTIKA EM, SH.,M.Hum	NY. ESTER SIREGAR, SH.MH
DR. SISWANDRIYONO, SH.,M.Hum
	PANITERA PENGGANTI NY. NURUSSABIHA, SH.,MH

Rincian Biaya Banding :

1. Biaya Meterai :Rp6000,00

2. Biaya Redaksi :Rp5000,00

3. Biaya Pemberkasan :Rp139.000,00

----------------------------

Jumlah Rp150.000,00

==============

(seratus lima puluh ribu rupiah)