P U T U S A N

Nomor 170 K / Pdt / 2015

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara perdata dalam tingkat kasasi telah mengambil putusan sebagai berikut dalam perkara:

Ny. TIEN MARYATI, bertempat tinggal di Jalan R.A.Kartini Nomor 18, RT.01/RW.06, Kelurahan Sukapura, Kecamatan Kejaksan Kota Cirebon, dalam hal ini diwakili oleh kuasanya AGUS PRAYOGA, SH., dan kawan-kawan, Para Advokad, beralamat di Jalan Kapten Damsur Gang Ketandan, Nomor 27 Cirebon, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 25 Agustus 2014;

Pemohon Kasasi dahulu Penggugat / Pembanding;

l a w a n:

PT.KERETA API INDONESIA (Persero), berkedudukan di Bandung, cq. PT.Kereta Api Indonesia (Persero) Daop 3 Cirebon berkedudukan di Jalan Siliwangi Nomor 82 Kota Cirebon, dalam hal ini diwakili oleh kuasanya HERMANTO, SH. MH., Advokad, beralamat di Cideng Indah Nomor 88, “Lingkungan Baitul Ilmi” Ds. Kertawinangun – Kecamatan Kedawung, Kabupaten Cirebon, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 09 Oktober 2014;

Termohon Kasasi dahulu Tergugat / Terbanding;

Mahkamah Agung tersebut;

Membaca surat-surat yang bersangkutan;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang Pemohon Kasasi dahulu sebagai Penggugat/Pembanding telah menggugat sekarang Termohon Kasasi dahulu sebagai Tergugat / Terbanding di muka persidangan Pengadilan Negeri Cirebon pada pokoknya atas dalil-dalil:

1. Bahwa Penggugat adalah anak dari Bapak PERTIWA (Alm) dahulu sebagai Pegawai Negeri Sipil yang bekerja padaPerusahaan Umum Kereta Api, yang telah berganti nama dari DKA (Djawatan Kereta Api), lalu PERUMKA (Perusahaan umum Kereta Api), kemudian PJKA (Perusahaan Jawatan Kereta Api) dan sekarang PT. KAI (Kereta Api lndonesia) dan sejak tahun 1944 bekerja di Jatinegara, tahun 1957 bekeria di Bandung dan tahun 1961 sampai dengan 1967 bekerja di Cirebon;

2. Bahwa orang tua Penggugat, Bpk PERTIWA (alm) dalam bekerja telah menunjukan prestasi yang baik pada saat itu pernah di tunjuk sebagai anggota DPRD ( Dewan Perwakilan Rakyat Daerah ) Kota Cirebon mewakili PERUMKA dan sejak tahun 1967 diberi fasilitas untuk menempati rumah sewa oleh Tergugat dengan cuma-cuma dan rumah sewa tersebut seluruhnya seluas + 1.000 m² terletak di Jalan R.A Kartini Nomor 18 RT.01, RW. 06 Kelurahan Sukapura Kecamatan, Kejaksan Kota Cirebon yang sekarang ditempati oleh Penggugat;

3. Bahwa dalam perjalanan menempati rumah sewa tersebut orang tua Penggugat Bpk. PERTIWA (alm) 9 tahun kemudian yaitu pada tahun 1976 dimintai uang untuk membayar sewa rumah oleh Tergugat sebesar Rp900,00 (sembilan ratus rupiah) perbulan dan telah dibayar lunas, lalu pada tahun 1997 dinaikkan menjadi Rp150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah) perbulan dan juga telah dibayar lunas oleh Bpk. PERTIWA (alm);

4. Bahwa setelah Bpk. PERTIWA (alm) meninggal dunia pada bulan Agustus tahun 1997, pembayaran uang sewa rumah diteruskan dan dilanjutkan oleh Penggugat selaku anak sahnya sampai dengan tahun 2009 dan telah dibayar lunas, kemudian mulai tahun 2010 dinaikkan lagi oleh Tergugat dari Rp150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah) perbulan menjadi Rp2.600.000,00 (dua juta enam ratus ribu rupiah) perbulan juga telah dibayar lunas oleh Penggugat, oleh karena itu Penggugat adalah penyewa yang beritikad baik;

5. Bahwa pada tahun 2011ternyata Tergugat telah menaikkan lagi uang sewa rumah tersebut secara sepihak tanpa ada musyawarah / mufakat sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah) pertahun atau Rp25.000,000,00 (dua puluh lima juta rupiah) perbulan, sehingga besar kenaikkan mencapai 1000 % (seribu persen) sungguh sangat tidak wajar dan sangat memberatkan hingga pada akhirnya Penggugat tidak sanggup dan tidak mampu untuk membayar sewa rumah tersebut karena harga sewa yang terlalu mahal dan tidak masuk di akal;

6. Bahwa, Penggugat baru menyadari dan berfikir dimana-mana yang namanya rumah sewa untuk ditempati para pegawainya tidak dipungut biaya sewa kecuali bayar listrik, air, dan iuran kampung & karena Penggugat tidak mengetahuinya maka Penggugat membayar saja, hal tersebut bukan tidak mungkin Tergugat mempunyai maksud dan tujuan untuk mengusir Penggugat secara halus dengan menaikkan sewa rumah hingga 1000 % seperti tersebut di atas;

7. Bahwa, terlebih lebih lagi kondisi sekarang rumah sewa tersebut sudah Penggugat mengurug tanah hingga tingginya 1,5 meter seluas + 800 m³ (delapan ratus meter kubik) dan membangun dua bangunan rumah permanen atas biaya Penggugat sendiri dengan menghabiskan biaya sekitar + Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah), hal ini harus diperhitungkan apabila Tergugat bermaksud mengusir Penggugat dari rumah sewa tersebut;

8. Bahwa kalau memang Tergugat berniat untuk mengusir Penggugat dari sewa rumah tersebut maka Penggugat tidak berkeberatan, asalkan Tergugat juga mau memberikan biaya kompensasi pengusiran sebesar Rp1.000.0000.0000,00 (satu milyar rupiah) dengan asumsi luas tanah 1.000 m² x harga tanah Rp1.000.000,00 / m², sedangkan harga pasaran tanah di lokasi tersebut sekarang sudah mencapai Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) per meternya;

9. Bahwa pada tanggal 15 Juli 2013 Tergugat mengeluarkan Surat Nomor UM.I04/Vll/04/DIII/2013 yang isinya Penggugat diminta untuk mengosongkan sewa rumah tersebut secara sepihak tanpa ada musyawarah dan mufakat, dengan ancaman apabila Penggugat tidak mengosongkan sewa rumah tersebut maka Tergugat akan melakukan pemagaran;

10. Bahwa demikian juga pada tanggal 30 Juli 2013 Tergugat mengeluarkan Surat Nomor UM.104/Vll/04/DIII/2013 yang isinya sama dengan surat terdahulu yaitu Penggugat diminta untuk mengosongkan sewa rumah tersebut paling lambat tanggal 31 Juli 2013 juga secara sepihak tanpa ada musyawarah dan mufakat dengan Penggugat dengan ancaman apabila Penggugat tidak mengosongkan sewa rumah tersebut pertanggal 31 Juli 2013 maka Tergugat akan melakukan pemagaran;

11. Bahwa dilain waktu kuasa Penggugat pernah mendatangi dan menanyakan Tergugat tentang keberadaan bukti sertifikat kepemilikan atas sewa rumah milik Tergugat tersebut, ternyata Tergugat tidak bisa menunjukkan dan memperlihatkan bukti sertifikatnya , sehingga secara hukum Tergugat adalah bukan sebagai pemiliknya sehingga Tergugat tidak dapat melakukan pengosongan / pemagaran serta pengusiran, bahkan Penggugat dapat untuk mengajukan permohonan hak kepemilikan (hak guna bangunan) kepada Kantor Pertanahan Kota Cirebon seperti yang telah dilakukan oleh para pensiun PT. Kereta Api DAOP 4 Semarang (vide Bukti P);

12. Bahwa menurut hemat Penggugat tanah dan bangunan sewa rumah yang ditempati Penggugat adalah patut diduga bukan milik Tergugat tetapi milik Negara yang bebas dan Tergugat diduga sampai sekarang belum pernah melakukan Konversi terhadap tanah tanah bekas hak barat dahulu peninggalan Belanda yaitu milik N.V Nederlandsch lndische Spoorwegmaatschappij yang berkedudukan di Negeri Belanda dan diwakili oleh seorang wakil dari Perusahaan tersebut yang berkedudukan di Bandung & yang sekarang sudah di Nasionalisasi berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1959 tentang Nasionalisasi Perusahaan-Perusahaan Kereta Api milik Belanda;

13. Bahwa pada tanggal 1 Agustus 2013 ternyata Tergugat telah melakukan pemagaran dengan seng dan kayu setinggi + 2 meter di atas tanah sewa rumah yang Penggugat tempati, tanpa adanya surat penetapan dari pengadilan sebagai dasar dan acuannya sungguh sangat arogan dan merupakan tindakan main hakim sendiri dan juga merupakan perbuatan metawan hukum oleh (onrechtmatige daad);

14. Bahwa dalam Pasal 2 ayat (1) juga menyebutkan : "Rumah / Tempat pengganti mempunyai perlengkapan penerangan, air, kamar mandi, WC, dan sebagainya yang sepadan dengan perlengkapan rumah / tempat yang akan diganti bahwa demikian juga Pasal 2 ayat (1) bagian b, menyebutkan : "Dengan tidak mengurangi ketentuan tersebut dalam ayat (2) bagian a, maka besarnya luas rumah pengganti paling kecil 75% dari rumah yang diganti;

15. Bahwa, oleh karena Tergugat telah melakukan pemagaran dengan tujuan agar penggugat mengosongkan sewa rumah tanpa memberikan rumah pengganti maka Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad);

16. Bahwa menurut hukum Tergugat yang bukan sebagai pemilik sah atas tanah dan rumah sewa tersebut, kemudian menarik uang sewa dengan seenaknya sendiri tanpa melihat batas kemampuan Penggugat, padahal Penggugat dan orang tua Penggugat bpk.PERTlWA (alm) telah bekerja dan mengabdi pada perusahaan Tergugat berpuluh-puluh tahun lamanya tidak ada perhatian sama sekali atas jasa-jasanya, dan secara semena-mena menaikkan harga sewa sampai 1000 % (seribu persen) adalah merupakan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad). Bahwa demikian iuga sesuai Pasal 147 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan, menyatakan : "penyelesaian sengketa dibidang perumahan tertebih dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mufakat." Hal ini tidak dilakukan oleh Tergugat;

17. Bahwa atas perbuatan Tergugat tersebut di atas, Penggugat telah dirugikan baik secara materiil maupun immateriil, yaitu Penggugat tidak bisa menikmati dengan leluasa sewa rumah, pemandangan jadi terbatas dan bagaikan hidup dalam penjara karena sekeliling rumah telah di pagar serta Penggugat merasa matu dengan tetangga sekitarnya dan Penggugat mengalami stres berat dan apabila dinilai dengan uang sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);

18. Bahwa untuk menjamin Tergugat tidak semena-mena melakukan pengosongan dan pemagaran serta pengusiran yang nanti diduga akan memindahkan haknya kepada orang lain, maka Penggugat mengajukan sita jaminan (conservatoir beslag) terhadap tanah dan sewa rumah yang ditempati Penggugat tersebut yang terletak di Jalan R.A Kartini Nomor 18 RT.01/ RW.06, Kelurahan Sukapura Kecamatan Kejaksan Kota Cirebon;

19. Bahwa Penggugat juga mengajukan tuntutan uang paksa (dwangsom) sebesar Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) setiap hari keterlambatan Tergugat menjalankan isi putusan pengadilan ini;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Penggugat mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Cirebon cq. Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk memanggil pihak-pihak ke persidangan, selanjutnya berkenan memutuskan:

DALAM PROVISI:

• Menyatakan Tergugat untuk mencabut kembali pemagaran dengan pagar kayu seng setinggi 12 meter yang telah dilakukannya diatas tanah sewa rumah yang ditempati Penggugat sampai dengan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

DALAM POKOK PERKARA:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat;

2. Menyatakan Penggugat adalah penyewa yang beritikad baik;

3. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) yang telah diletakkan;

4. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad);

5. Menyatakan kedua surat masing-masing:

1. Surat Nomor UM.104/VII/01/2013 tanggal 15 Juli 2013 perihal pengosongan rumah sewa;

2. Surat Nomor UM.l04/Vll/04/DIII/2013 tanggal 30 Juli 2013 perihal pengo-songan rumah sewa adalah batal demi hukum dengan segala akibat hukumnya;

6. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian pengurugan tanah dan dua buah bangunan rumah oleh Penggugat sebesar Rp500.000.000 (lima ratus juta rupiah);

7. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya pengusiran kepada Penggugat sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah);

8. Menghukum Tergugat untuk memberikan rumah pengganti yang sepadan kepada Penggugat apabila Tergugat hendak mengusir Penggugat dari sewa rumah yang ditempati Penggugat;

9. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian Materiil dan lmmateriil kepada Penggugat sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);

10. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan menjalankan isi putusan ini;

11. Menghukum Tergugat untuk mencabut kembali pemagaran berupa pagar kayu seng setinggi + 2 meter yang telah dilakukannya diatas tanah sewa rumah yang ditempati Penggugat sampai dengan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

12. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara ini;

ATAU:

- Apabila Pengadilan berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya berdasarkan hukum dan hati nurani (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa Penggugat telah merubah gugatannya menjadi sebagai berikut:

• Dalam dalil gugatan Penggugat pada angka 1 pada baris terakhir tertulis ....., tahun 1957 bekerja di Bandung dan tahun 1961 sampai dengan 1967 bekerja di Cirebon, diralat menjadi ......, tahun 1957 bekerja di Bandung dan tahun 1961 sampai dengan 1976 bekerja di Cirebon;

• Dalam dalil gugatan Penggugat pada angka 2 pada kalimat baris ke 3 (tiga) dari atas tertulis .....mewakili PERUMKA dan sejak tahun 1967 diberi fasilitas untuk....... diralat menjadi .....mewakili PERUMKA dan sejak tahun 1961 diberi fasilitas untuk................;

• Dalam dalil gugatan Penggugat pada angka 7 pada kalimat baris ketiga dari atas tertulis ........membangun dua bangunan rumah permanen atas biaya Penggugat. diralat menjadi .........membangun dua bangunan rumah permanen termasuk bangunan KOPITIAN ukuran 516 m² atas biaya Penggugat;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut, Tergugat telah mengajukan gugatan rekonvensi yang pada pokoknya adalah sebagai berikut:

Dalam Provisi:

1. Bahwa penguasaan objek sengketa oleh Tergugat Rekonvensi dengan tanpa alasan dan alas hak yang dibenarkan menurut hukum adalah tindakan yang sangat merugikan terhadap Penggugat Rekonvensi;

2. Bahwa agar tindakan Tergugat Rekonvensi tidak merugikan Penggugat Rekonvensi secara berkelanjutan sangat diperlukan tindakan terlebih dahulu untuk melakukan pengosongan atas obyek sengketa;

3. Bahwa tindakan pengosongan dimaksud, Penggugat Rekonvensi mohonkan dapat diputus dalam Putusan Provisi;

Dalam Pokok Perkara Rekonvensi:

1. Bahwa Tergugat Konvensi dalam kedudukannya sekarang sebagai Penggugat Rekonvensi akan mengajukan gugatan balasan terhadap Penggugat Konvensi dalam kedudukannya sekarang sebagai Tergugat Rekonvensi;

2. Bahwa seluruh dalil yang dikemukakan dalam bagian konvensi, mohon dipandang, dikemukakan dan termasuk dalam dalil gugatan rekonvensi ini;

3. Bahwa antara Penggugat Rekonvensi dengan Tergugat Rekonvensi sudah tidak lagi terikat hubungan sewa menyewa objek sengketa sejak Januari 2011;

4. Bahwa akan tetapi walaupun Tergugat Rekonvensi sudah tidak lagi sebagai Penyewa objek sengketa, hingga saat ini masih ditempati dan masih dikuasai dengan tanpa ada alasan yang dibenarkan menurut hukum;

5. Bahwa tindakan Tergugat Rekonvensi yang masih menguasai objek sengketa sudah berulangkali Penggugat Rekonvensi ingatkan untuk segera keluar dari objek sengketa, atau apabila Tergugat Rekonvensi masih menginginkan untuk menempati objek sengketa agar membayar sewa kontrak yang sudah disesuaikan saat ini;

6. Bahwa walaupun Tergugat Rekonvensi sudah diingatkan oleh Penggugat Rekonvensi dengan secara lisan maupun tertulis tetap tidak bergeming dan tetap tidak mau keluar serta meninggalkan objek sengketa;

7. Bahwa atas tindakan Tergugat Rekonvensi yang menguasai tanpa hak objek sengketa jelas sangat merugikan bagi PT. Kereta Api Indonesia (Persero) cq. Penggugat Rekonvensi, kerugian mana apabila disewakan kepada pihak lain, dengan kurun waktu perlode 2011 sampai dengan 2013 dengan harga sewa yang sudah disesuaikan adalah sebesar Rp665.061.965.00 (enam ratus enam puluh lima juta enam puluh satu ribu sembilan ratus enam puluh lima rupiah), dengan rincian sebagai berikut:

• Harga sewa tahun 2011 sebesar Rp214.144.490,00 ( dua ratus empat belas juta seratus empat puluh empat ribu empat ratus sembilan puluh rupiah);

• Harga sewa tahun 2012 sebesar Rp221.904.231,00 (dua ratus dua puluh satu juta sembilan ratus empat ribu dua ratus tiga puluh satu rupiah);

• Harga sewa tahun 2013 sebesar Rp229.013.244,00 (dua ratus dua puluh sembilan juta tiga belas ribu dua ratus empat puluh empat rupiah);

8. Bahwa tindakan Tergugat Rekonvensi yang telah menguasai objek sengketa dengan tanpa alas hak yang dibenarkan menurut hukum adalah suatu tindakan yang tidak sah dan merupakan perbuatan melawan hukum;

9. Bahwa karena tindakan Tergugat Rekonvensi yang menguasai objek sengketa dengan tanpa alas hak yang dibenarkan menurut hukum adalah adalah suatu tindakan yang tidak sah dan merupakan perbuatan melawan hukum, maka oleh karenanya kepada Tergugat Rekonvensi diwajibkan untuk segera mengo-songkan objek sengketa dengan tanpa alasan dan syarat apapun, serta kepada Tergugat Rekonvensi dibebankan untuk membayar ganti kerugian atas objek sengketa apabila disewakan kepada pihak lain ataupun kepada Tergugat Rekonvensi dengan nilai kerugian sewa yang sudah disesuaikan sebesar Rp665.061.965,00 (enam ratus enam puluh lima juta enam puluh satu ribu sembilan ratus enam puluh lima rupiah) selama masa sewa 3 tahun, sejak tahun 2011 sampai dengan tahun 2013;

10. Bahwa Penggugat Rekonvensi wajar apabila mempunyai sakwasangka yang tidak baik kepada Tergugat Rekonvensi, yaitu dikhawatirkan atas tindakan Penguasaan objek sengketa Tergugat Rekonvensi tidak mau membayar ganti rugi atas uang sewa yang diderita oleh Penggugat Rekonvensi, serta disamping itu agar gugatan Penggugat tidak sia-sia maka kiranya berkenan apabila Pengadilan Negeri Cirebon, dapat meletakan sita jaminan terhadap harta kekayaan milik Tergugat Rekonvensi baik yang begerak maupun yang tidak bergerak, yang Permohonan atas sita jaminan tersebut akan diajukan secara terpisah;

Berdasarkan uraian dan alasan-alasan tersebut di atas, kiranya Majelis Hakim Pengadilan Negeri Cirebon, berkenan memberikan putusan dalam perkara ini sebagai berikut:

Dalam Provisi:

• Menyatakan tindakan Tergugat Rekonvensi adalah tindakan yang sangat merugikan Penggugat Rekonvensi;

• Menyatakan Tergugat Rekonvensi untuk mengosongkan objek sengketa dengan tanpa syarat dan alasan apapun;

• Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk mengosongkan objek sengketa dengan tanpa syarat dan alasan apapun;

Dalam Pokok Perkara Rekonvensi:

1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi seluruhnya;

2. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah diletakkan oleh Pengadilan Negeri Cirebon;

3. Menyatakan tindakan Tergugat Rekonvensi yang menguasai dan tidak mengosongkan serta tidak menyerahkan objek sengketa kepada Penggugat Rekonvensi adalah tindakan yang tidak sah dan merupakan perbuatan melawan hukum;

4. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk mengosongkan objek sengketa yaitu tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Kartini Nomor 10/18C RT.01 RW.06 Kelurahan Sukapura, Kecamatan Kejaksan, Kota Cirebon, dengan Sertifikat Hak Pakai Nomor 30, Gambar Situasi Nomor 786 Tahun 1987 dan luas tanah adalah seluas 1473,81 m², serta menyerahkannya kepada Penggugat Rekonvensi dengan tanpa beban dan syarat apapun;

5. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar ganti rugi atas uang sewa yang seharusnya diterima sejak putusnya hubungan hukum sewa menyewa antara Penggugat Rekonvensi dengan Tergugat Rekonvensi sebesar Rp665.061.965,00 (enam ratus enam puluh lima juta enam puluh satu ribu sembilan ratus enam puluh lima rupiah), dengan rincian sebagai berikut:

• Harga sewa tahun 2011 sebesar Rp214.144.490,00 (dua ratus empat belas juta seratus empat puluh empat ribu empat ratus sembilan puluh rupiah);

• Harga sewa tahun 2012 sebesar Rp221.904.231,00 (dua ratus dua puluh satu juta sembilan ratus empat ribu dua ratus tiga puluh satu rupiah);

• Harga sewa tahun 2013 sebesar Rp229.013.244,00 (dua ratus dua puluh sembilan juta tiga belas ribu dua ratus empat puluh empat rupiah);

6. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;

ATAU:

Sekiranya Majelis Hakim berpendapat lain, mohon diberikan putusan yang seadil-adilnya;

Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Cirebon telah mengambil putusan Nomor 41/Pdt.G/2013/PN.Cn., tanggal 20 Februari 2014, yang amar selengkapnya berbunyi sebagai berikut:

Dalam Konvensi:

Dalam Provisi:

• Menolak gugatan Provisi Penggugat Konvensi;

Dalam Pokok Perkara:

• Menolak gugatan Penggugat seluruhnya;

Dalam Rekonvensi:

Dalam Provisi:

• Menolak gugatan Provisi Penggugat Rekonvensi;

Dalam Pokok Perkara:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi untuk sebagian;

2. Menyatakan tindakan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi yang menguasai dan tidak mengosongkan serta tidak menyarahkan obyek sengketa kepada Penggugat Rekonvensi adalah merupakan perbuatan melawan hukum;

3. Menghukum Tergugat Rekonvensi /Penggugat Konvensi untuk mengosongkan Obyek sengketa yaitu tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Kartini Nomor 10/18 C RT.01/RW.06, Kelurahan Sukapura, Kecamatan Kejaksan Kota Cirebon, dengan Sertifikat Hak Pakai Nomor 30, Gambar Situasi Nomor 786 Tahun 1987 dan luas tanah adalah seluas 1473, 81 m², serta menyerahkannya kepada Penggugat Rekonvensi/Tergugat konvensi dengan tanpa beban dan syarat apapun;

4. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar ganti rugi atas uang sewa yang seharusnya diterima sejak putusnya hubungan hukum sewa menyewa antara Penggugat Rekonvensi dengan Tergugat Rekonvensi selama 3 tahun (2011, 2012, 2013 ) sebesar 3x Rp43.610.723,00 = Rp130.832.169,00 (seratus tiga puluh juta delapan ratus tiga puluh dua ribu seratus enam puluh sembilan rupiah);

5. Menolak gugatan Penggugat Rekonvensi yang selain dan selebihnya;

Dalam Konvensi dan Rekonvensi:

• Menghukum Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini sebesar Rp441.000,00 (empat ratus empat puluh satu ribu rupiah);

Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat/Pembanding Putusan Pengadilan Negeri Cirebon tersebut telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Bandung dengan putusannya Nomor 196/Pdt/2014/PT.BDG., tanggal 06 Agustus 2014;

Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada Penggugat/Pembanding pada tanggal 26 Agustus 2014 kemudian terhadapnya oleh Penggugat/Pembanding dengan perantaraan kuasanya berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 25 Agustus 2014, diajukan permohonan kasasi secara lisan pada tanggal 08 September 2014 sebagaimana ternyata dari Akte Permohonan Kasasi Nomor 41/Pdt.G/2013/PN.Cn., jo Nomor 196/PDT/2014/PT.BDG., yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Cirebon, permohonan mana kemudian diikuti dengan memori kasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 22 September 2014;

Bahwa memori kasasi dari Penggugat/Pembanding tersebut telah diberitahukan kepada:

1. Tergugat/Terbanding pada tanggal 30 September 2014;

Kemudian Tergugat/Terbanding mengajukan tanggapan memori kasasi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Cirebon pada tanggal 14 Oktober 2014;

Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam Undang-Undang, maka oleh karena itu permohonan kasasi tersebut formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Para Pemohon Kasasi/Para Tergugat I dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya ialah:

Alasan Pertama:

Bahwa Judex Facti, keduanya telah lalai di dalam memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan untuk menerapkan hukum acara dan materil pembuktian secara benar:

1. Bahwa Pengadilan Tinggi Bandung eksplisit pada putusannya point 1 dalam pertimbangan hukumnya halaman 5 menyebutkan:

“Bahwa mengenai pemasangan plang dan pemagaran tanah sengketa oleh Terbanding bukanlah merupakan perbuatan melawan hukum karena tanah sengketa ex asset PERUMKA tersebut adalah milik dari Terbanding, dst…” ;

adalah pertimbangan Judex Facti (Tingkat Banding) yang harus dibatalkan karena tidak memeriksa keseluruhan perkara secara teliti dan cermat, khususnya di dalam menilai pertimbangan Judex Facti (Tingkat Pertama) yang tidak didasarkan pada penerapan hukum acara dan materil pembuktian yang dilakukan dengan cara mengkonstatir terlalu jauh fakta yang tidak dibuktikan di dalam persidangan sebagai terbukti di dalam putusan, yaitu adanya keterangan Saksi EDI JOO PRASTIONO yang diajukan TERMOHON KASASI ke dalam persidangan yang menerangkan Sertifikat Hak Pakai Nomor 30 Tahun 1987 sebagai bukti kepemilikan TERMOHON KASASI terhadap tanah sengketa (vide halaman 29);

2. Bahwa Judex Facti, keduanya telah membenarkan secara sepihak (subjektif) keterangan saksi tersebut dan menarik konklusi darinya sebagai terbukti adanya alas hak (rechtstitel) bagi TERMOHON KASASI terhadap tanah sengketa dan oleh karena itu untuk membuktikan adanya alas hak dimaksud, melalui permohonan kasasi ini, PEMOHON KASASI memohon kepada Majelis Hakim Agung yang memeriksa dan mengadili perkara a quo menggunakan kewenangannya, memerintahkan Judex Facti untuk mengadakan “pemeriksaan tambahan” terkait keberadaan dan keberlakuan Sertifikat Hak Pakai Nomor 30 Tahun 1987 sebagaimana diatur dalam Pasal 73 Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung yang menyebutkan:

“Mahkamah Agung berwenang memerintahkan Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara dalam Tingkat Pertama atau Pengadilan Tingkat Banding mengadakan pemeriksaan tambahan, atau meminta segala keterangan serta pertimbangan dari Pengadilan yang dimaksud”;

3. Bahwa tambahan pula, PEMOHON KASASI semula PEMBANDING di dalam Memori Bandingnya halaman 7 telah membantah dan/ atau menyangkal TERMOHON KASASI semula TERBANDING dapat membuktikan keberadaan Sertifikat Hak Pakai Nomor 30 Tahun 1987 in hoc sensuJudex Facti (Tingkat Banding) seharusnya sudah memeriksa adanya bantahan/sangkalan tersebut atau lebih jauh dapat dengan teliti dan cermat (dalam peradilan ulangan) menilai keterangan Saksi yang diajukan TERMOHON KASASI dimaksud dalam rangka menjalankan fungsi Pengadilan Tinggi sebagai pengadilan tingkat banding yaitu memeriksa ulang perkara secara keseluruhan sebagaimana kaidah hukum dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor: 194 K/Sip/1975 tertanggal 30 Nopember 1926 yang menyebutkan:

“Dalam peradilan banding Pengadilan Tinggi harus memeriksa/ mengadili perkara dalam keseluruhannya, termasuk bagian-bagian(konvensi dan rekonvensi) yang telah diputus oleh Pengadilan Negeri”;

dan yang secara tegas diatur dalam ketentuan Pasal 15 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947 Tentang Pengadilan Peradilan Ulangan yang menyebutkan:

“Pengadilan Tinggi dalam pemeriksaan ulangan memeriksa dan memutuskan dengan tiga Hakim, jika dipandang perlu, dengan mendengar sendiri kedua belah pihak atau saksi”:

4. Bahwa Judex Facti (baik pada Tingkat Banding maupun Tingkat Pertama) di dalam pertimbangan hukumnya telah melakukan kekeliruan secara berulang karena telah menunjuk Sertifikat Hak Pakai Nomor 30 Tahun 1987 berdasarkan keterangan saksi tanpa dibuktikan lebih lanjut dalam persidangan sebagai tanah sengketa yang dikualifisir menjadi “milik” TERMOHON KASASI tanpa mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:

1. Bahwa terdapat hal yang sangat mendasar untuk memahami perbedaan hak atas tanah berupa hak milik atau hak pakai yang pengertiannya dibatasi oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria yaitu :

“Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6” (vide Pasal 20),

sedangkan “Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/ atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah miik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberi-annya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini” (vide Pasal 41),

sehingga apa yang digaris bawahi oleh PEMOHON KASASI dalam pertimbangan Judex Facti di atas telah melahirkan pemahaman yang sesat (legal fallacy) tentang hubungan hukum TERMOHON KASASI terhadap obyek sengketa sebagai pemilik dan bukan sebagai pihak yang penguasaannya dibatasi dengan hak pakai, itu pun apabila hak pakai tersebut masih berlaku;

2. Bahwa oleh karena Judex Facti kemudian keliru di dalam memberikan pemahaman tentang hak TERMOHON KASASI atas obyek sengketa, maka peristiwa hukum adanya pema-sangan plang dan pagar oleh TERMOHON KASASI terhadap obyek sengketa yang oleh Judex Facti dikonstituir terlebih dahulu sebagai bukan Perbuatan Melawan Hukum maka pertimbangan yang demikian membuat Judex Facti di dalam putusannya tidak cukup memberikan alasan dan dasar, selain tidak memuat pasal-pasal tertentu dari peraturan yang bersangkutan terkait hak TERMOHON KASASI untuk melakukan pemasangan plang dan pemagaran terhadap obyek sengketa, apakah berdasar pada “hak milik” atau “hak pakai”;

Berdasarkan pertimbangan Judex Facti tersebut di atas maka patut secara hukum dipandang sebagai suatu kelalaian dalam acara (vormverzuim) yang dapat mengakibatkan batalnya putusan Judex Facti dalam pemeriksaan di tingkat kasasi sesuai ketentuan Pasal 50 ayat 1 Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman yang menyebutkan:

“Putusan pengadilan selain harus memuat alasan dan dasar putusan, juga memuat pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili”,

dan yang harus dipedomani dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 03 Tahun 1974 tertanggal 25 Nopember 1974;

Alasan Kedua:

Bahwa Judex Facti, keduanya tidak cukup memberikan pertimbangan hukumnya (onvoldoende gemotiveerd) dan kurang membe-rikan alasan di dalam memutus (motiveringsplicht):

5. Bahwa selanjutnya mohon perhatian Majelis Hakim Agung Yang Terhormat bahwa Judex Facti (baik pada tingkat pertama maupun pada tingkat banding) di dalam memeriksa perkara a quo telah ternyata tidak mengesampingkan bukti-bukti yang diajukan oleh TERMOHON KASASI mulai dari Bukti T-1 s.d. Bukti T-5, Bukti T-9 s.d Bukti T-23 sebagai bukti-bukti yang tidak dapat ditunjukkan aslinya dan hanya Bukti T-6 s.d Bukti T-8 yang dapat disesuaikan dengan aslinya serta Bukti T-24 s.d Bukti T-29 yang hanya berupa fotokopi dari foto rumah-rumah saja sehingga merupakan suatu kelalaian lain dari Judex Facti di dalam acara pembuktian in casu pencocokan fotokopi (copie collationnee) yang tidak ada surat aslinya adalah bertentangan dengan ketentuan Pasal 1888 KUH Perdata yang secara tegas sudah memberikan pengaturan mengenai salinan/fotocopy dari sebuah surat/dokumen yang menyebutkan:

“Kekuatan pembuktian suatu bukti tulisan adalah pada akta aslinya. Apabila akta yang asli itu ada, maka salinan-salinan serta ikhtisar-ikhtisar hanyalah dapat dipercaya, sekadar salinan-salinan serta ikhtisar-ikhtisar itu sesuai dengan aslinya, yang mana senantiasa dapat diperintahkan mempertunjukkannya”,

dan/atau tidak sejalan dengan kaidah hukum dalam beberapa Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia di bawah ini yang telah menjadi norma dan diikuti secara konstan sebagai yurisprudensi tetap yang seharusnya dijadikan dasar oleh Judex Facti dalam memutus perkara a quo sebagai berikut :

1. Perkara Nomor : 3609 K/Pdt/1985, dengan kaidah hukum-nya menyebutkan, “Surat bukti fotokopi yang tidak pernah diajukan atau tidak pernah ada surat aslinya, harus dikesampingkan sebagai surat bukti”;

2. Perkara Nomor: 112 K/Pdt/1996 tertanggal 17 September 1998, dengan kaidah hukumnya menyebutkan, “Fotocopy surattanpa diserta surat/dokumen aslinya dan tanpa dikuatkan olehKeterangan Saksi dan alat bukti lainnya, tidak dapat digunakan sebagai alat bukti yang sah dalam Persidangan Pengadilan (Perdata)”;

3. Perkara Nomor : 701 K/Sip/1974 tertanggal 1 April 1974, dengan kaidah hukumnya menyebutkan, “Karena Judex Facti mendasarkan putusannya melulu atas surat-surat bukti yang terdiri fotokopi-fotokopi yang tidak secara sah dinyatakan sesuai dengan aslinya, sedang terdapat diantaranya yang penting-penting yang secara substansial masih dipertengkarkan oleh kedua belah pihak, Judex Facti sebenarnya telah memutuskan perkara ini berdasarkan bukti-bukti yang tidak sah”;

Bahwa oleh karena itu, Judex Facti (Tingkat Pertama) tidak cukup pertimbangan hukumnya (onvoldoende gemotiveerd) di dalam mengkonstruksi kesimpulan tentang kepastian keterbuktian fakta adanya perbuatan melawan hukum yang dilakukan PEMOHON KASASI sebagaimana pertimbangannya “Dalam Pokok Perkara Rekonvensi” dalam putusannya pada halaman 41 apabila hanya didasarkan pada bukti-bukti surat yang diajukan oleh TERMOHON KASASI (vide Bukti T-24, T-25 dan T-26) yang hanya berupa bukti fotokopi dari foto-foto rumah yang dihubungkan terhadap bukti keterangan saksi-saksi sehingga Judex Facti (Tingkat Pertama) kurang memberikan alasannya (motiveringsplicht) untuk mengabulkan permohonan TERMOHON KASASI di dalam Rekonpensinya mutatis mutandis terhadap putusan Judex Facti (Tingkat Banding) yang pertimbangan hukumnya hanya mengambil alih dan menjadikan sebagai pertim-bangannya sendiri di dalam memutus;

Alasan Ketiga:

Bahwa Judex Facti, keduanya mengabaikan instruksi Ketua Mahkamah Agung Republik Indonesia untuk mengadakan “pemeriksaan setempat” terhadap tanah sengketa:

6. Bahwa Ketua Mahkamah Agung Republik Indonesia melalui Surat Edaran Nomor 7 Tahun 2011 tentang Pemeriksaan Setempat tertanggal 15 November 2001 secara tegas meminta perhatian Ketua/Majelis Hakim yang memeriksa perkara perdata eo ipso Judex Facti dalam perkara a quo untuk antara lain mengadakan pemeriksaan setempat (descente) atas obyek perkara baik atas inisiatif Hakim karena merasa perlu mendapatkan penjelasan/ keterangan yang lebih rinci atas obyek perkara maupun karena diajukan eksepsi atau atas permintaan salah satu pihak yang berperkara;

7. Bahwa sehubungan adanya keterangan saksi yang mengungkap keberadaan Sertifikat Hak Pakai Nomor 30 Tahun 1987 dan tidak dikonstatir oleh Judex Facti terhadap bukti suratnya in casu menggunakan kewenangannya untuk memerintahkan Saksi dan / atau TERMOHON KASASI menunjukkan bukti surat tersebut, seharusnya keterangan tersebut tidak dikonstruksi lebih jauh oleh Judex Facti sebagai tanah sengketa “milik” TERMOHON KASASI atau setidaknya sebelum pada kesimpulan tersebut, Judex Facti telah lebih dulu melaksanakan kewajibannya untuk mengadakan pemeriksaan setempat (descente) terhadap tanah sengketa guna menentukan bukti kepemilikan dan hal-hal yang terkait objectum litis;

Bahwa oleh karena itu Judex Facti (Tingkat Pertama) telah lalai melaksanakan kewajibannya guna menentukan kepastian tentang kebenaran tanah sengketa, kelalaian demikian berdampak pada adanya ketidaksungguhan memeriksa perkara a quo karena sama sekali tidak melaksanakan pemeriksaan sesuai dengan hukum pembuktian, serta melanggar asas audi et alteram partem dan telah memutus berdasarkan alasan-alasan non yuridis (obiter dicta) yang diterangkan Saksi dalam persidangan mutatis mutandis terhadap semua pertimbangan Judex Facti pada Tingkat Banding. Dengan demikian sesuai Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam Perkara Nomor 638 K/Sip/1969, tertanggal 22 Juli 1970 yang menyebutkan,

“Mahkamah Agung menganggap perlu untuk meninjau keputusan Pengadilan Negeri/Pengadilan Tinggi yang kurang cukup dipertim-bangkan (onvoldoende gemotiveerd);

Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan kasasi dari Pemohon Kasasi/Penggugat tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

mengenai alasan ke-1 s/d ke-3 tersebut:

Menimbang, bahwa alasan-alasan kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara saksama memori kasasi tanggal 22 September 2014 dan jawaban memori kasasi tanggal 14 Oktober 2014 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti dalam hal ini putusan Pengadilan Tinggi Bandung yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Cirebon ternyata tidak salah menerapkan hukum, dengan pertimbangan sebagai berikut:

• Bahwa terbukti hubungan sewa-menyewa antara Penggugat/Pemohon Kasasi dengan Tergugat/Termohon Kasasi berakhir demi hukum setelah masa tinggal di rumah dinas periode 2010 berakhir, namun Penggugat/Pemohon Kasasi tahun 2011- 2013 masih menempati rumah dinas milik Tergugat/Termohon Kasasi dan tidak mau membayar sewa rumah, sehingga apa yang dilakukan oleh oleh Penggugat/Pemohon Kasasi merupakan suatu bad faith/perbuatan melawan hukum dan harus mengosongkan objek sengketa;

• Bahwa selain itu alasan kasasi tersebut adalah mengenai penilaian hasil pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan, hal mana tidak dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi, karena pemeriksaan dalam tingkat kasasi hanya berkenaan dengan adanya kesalahan penerapan hukum, adanya pelanggaran hukum yang berkaku, adanya kelalaian dalam memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan atau bila Pengadilan tidak berwenang atau melampaui batas wewenangnya sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 30 ayat 1 Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung sebagaimana telah diubah dan ditambah dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti (Pengadilan Tinggi / Pengadilan Negeri) dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: NY. TIEN MARYATI harus ditolak;

Menimbang, bahwa karena permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi ditolak dan Pemohon Kasasi sebagai pihak yang kalah, maka Pemohon Kasasi dihukum untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini;

Memperhatikan pasal-pasal dari Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman dan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung sebagaimana yang telah diubah dan ditambah dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan dengan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;

M E N G A D I L I:

Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: NY. TIEN MARYATI tersebut;

Menghukum Pemohon Kasasi dahulu Penggugat/Pembanding untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini ditetapkan sebesar Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah);

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Mahkamah Agung pada hari Selasa tanggal 28 April2015 oleh Prof. Dr. Takdir Rahmadi, S.H., LLM., Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua Majelis, Dr. Nurul Elmiyah, S.H., M.H., dan I Gusti Agung Sumanatha, S.H., M.H., Hakim-Hakim Agung sebagai Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis tersebut, dengan dihadiri oleh Hakim-Hakim Anggota tersebut dan Reza Fauzi, S.H., C.N., Panitera Pengganti dengan tidak dihadiri oleh kedua belah pihak.

Anggota-anggota, Ketua Majelis,

ttd./ ttd./

Dr. Nurul Elmiyah, S.H., M.H., Prof. Dr. Takdir Rahmadi, S.H., LLM.,

ttd./

I Gusti Agung Sumanatha, S.H., M.H.,

Biaya - Biaya : Panitera Pengganti,

1. M e t e r a i Rp 6.000,00  

2. R e d a k s i Rp 5.000,00   ttd./

3. Administrasi kasasi Rp489.000,00

Jumlah     Rp500.000,00  Reza Fauzi, S.H., C.N.

UNTUK SALINAN

MAHKAMAH AGUNG RI

a/n. PANITERA

PANITERA MUDA PERDATA

Dr. PRI PAMBUDI TEGUH, SH., MH.

Nip. 196103131988031003