PUTUSAN

Nomor 604 K/Pdt/2014

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara perdata dalam tingkat kasasi telah memutuskan sebagai berikut dalam perkara:

PT. KERETA API INDONESIA (PERSERO) Divisi Regional II Sumatera Barat, berkedudukan di Jalan Stasiun Nomor 1 Padang, diwakili oleh Edi Sukmoro, selaku Direktur PT. Kereta Api Indonesia (Persero), dalam hal ini memberi kuasa kepada Zecky Alatas, S.H., M.H., dan Dr. H. Nurwidiatmo, S.H., M.M., M.H., M.Si., Para Advokat, berkantor di Jalan Jenderal Basuki Rahmat Raya Nomor 18 Jakarta Timur, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 14 Oktober 2013;

Pemohon Kasasi dahulu Penggugat/Terbanding;

lawan

PT. BASKO MINANG PLAZA, berkedudukan di Jalan Prof. Dr. Hamka Nomor 2A Kota Padang, diwakili oleh Zico Mardian Utama, selaku Direktur, dalam hal ini memberi kuasa kepada H. Mhd. Haris, S.H., M.H., dan kawan-kawan, Para Advokat, berkantor di Jalan Soekarno Hatta Komplek Perkantoran Anggrek Mas Blok C Nomor 20 Pekanbaru, Riau, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 17 Februari 2012;

Termohon Kasasi dahulu Tergugat/Pembanding;

Mahkamah Agung tersebut;

Membaca surat-surat yang bersangkutan;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang Pemohon Kasasi dahulu sebagai Penggugat/Terbanding telah menggugat sekarang Termohon Kasasi dahulu sebagai Tergugat/Pembanding di muka persidangan Pengadilan Negeri Padang pada pokoknya atas dalil-dalil:

1. Bahwa antara PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Divisi Regional II Sumatera Barat (dahulu Perusahaan Umum Kereta Api/Perumka Eksploitasi Sumatera Barat) yang selanjutnya disebut Penggugat, telah sepakat mengadakan perjanjian sewa tanah dengan PT. Basko Minang Plaza, sebagaimana sesuai dengan Surat Perjanjian Nomor 1762/D.19/IKD.14// 1994 tanggal 1 Juli 1994 tentang persewaan tanah/bangunan tentang persewaan tanah/bangunan milik Perusahaan Milik Umum Kereta Api;

2. Bahwa berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah tersebut Tergugat menyewa dari Penggugat sebidang tanah yang terletak di Kelurahan Air Tawar Timur Kota Padang tepatnya di KM.12+127,83/338,83 sebelah kiri jalan Kereta Api antara Padang/Tabing lintas Teluk Bayur-Sawahlunto seluas 2.223 m² selama 2 (dua) tahun 11 (sebelas) bulan terhitung sejak tanggal 1 Juli 1994 sampai tanggal 31 Mei 1997 dengan harga sewa sebesar Rp9.892.350,00;

3. Bahwa pada tanggal 2 Juli 1997 Tergugat memperpanjang masa sewa tanah tersebut luas 2.161 m² selama 1 (satu) tahun sejak 2 Juni 1997 s/d 1 Juni 1998 dengan harga sewa sebesar Rp3.209.085,00 (tiga juta dua ratus sembilan ribu delapan puluh lima rupiah);

4. Bahwa setelah berakhirnya masa persewaan tanah 1 Juni 1998, kembali Tergugat melanjutkan sewa tanah tersebut yang tertuang dalam addendum perpanjangan sewa tanah dan bangunan milik PT. Kereta Api (Persero) eksploitasi Sumatera Barat Nomor 1762.a/d.19/ikd/2001, yang ditanda tangani pada tanggal 15 Agustus 2001 untuk masa sewa sampai dengan tanggal 30 Mei 2004 dengan harga tarif sewa sebesar Rp3.209.085,00 (tiga juta dua ratus sembilan ribu delapan puluh lima rupiah);

5. Bahwa sejak berakhirnya sewa menyewa tanah tersebut tanggal 30 Mei 2004 hingga sekarang Tergugat tidak pernah mengajukan masa penyewaan tanah tersebut kepada Penggugat dan Tergugat tidak beritikad baik untuk mengambilkan tanah tersebut disewanya kepada Penggugat sebagaimana yang tercantum Surat Perjanjian Nomor 1762/D.19/IKD.14/1994 tanggal 1 Juli 1994 yang telah disepakati oleh bersama;

6. Bahwa Pasal 1338 ayat (1) KUHP Perdata menyatakan “Semua persetujuan yang dibuat secara sah sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”;

7. Bahwa Penggugat sudah berulang kali memberitahukan perihal pemakaian lahan milik PT. Kereta Api (Persero) kepada Tergugat melalui surat-surat antara lain;

1. Surat PT. Kereta Api (Persero) Nomor JB.310/I/08/KASI-TB/2005 tanggal 24 Januari 2005 perihal Pemakaian Lahan Milik PT. Kereta Api (Persero) yang intinya memberitahukan bahwa Tergugat telah menguasai lahan milik Penggugat seluas 3.665 m² yang terdiri dari lahan Prasarana Pokok (jalan Kereta Api) seluas 1.044 m² dan tanah yang semula disewa Tergugat dari Penggugat seluas 2.161 m² dan memerintahkan agar menggeser pagar yang dibangun Tergugat minimal 6 (enam) meter dari rel kereta api, namun tidak ada tanggapan dari Tergugat;

2. Surat PT. Kereta Api (Persero) Nomor JB.310/IV/06/KASI-TB/2005 tanggal 28 April 2005 perihal Pemakaian Lahan Milik PT. Kereta Api (Persero) yang intinya memberitahukan bahwa Tergugat agar membayar sewa lahan/tanah sejak tanggal 1 Juni 2004 s/d tanggal 31 Mei 2005 dan menyerahkan kembali lahan yang telah dipakai dalam keadaan kosong kepada Penggugat, namun tidak ditanggapi oleh Tergugat;

3. Surat PT. Kereta Api (Persero) Nomor JB.310/IV/06/KASI-TB/2005 tanggal 17 November 2005 perihal Pemakaian Lahan Milik PT. Kereta Api (Persero) yang intinya agar Tergugat segera mengembalikan lahan yang telah Tergugat sewa sebelumnya dan pihak Tergugat tidak menanggapi surat Penggugat;

4. Surat PT. Kereta Api (Persero) Nomor JB.310/IV/06/KASI-TB/2005 tanggal 17 November 2007 perihal Pemakaian Lahan Milik PT. Kereta Api (Persero) di Minang Plaza Padang yang intinya meminta waktu kepada Tergugat untuk mengadakan pertemuan membahas Penyelesaian Sewa Tanah PT. Kereta Api (Persero), hal inipun tidak ada tanggapan dari Tergugat;

5. Surat PT. Kereta Api (Persero) Nomor JB 310/III/O7/KASI-TB/2008 tanggal 31 Maret 2008 perihal pembayaran Sewa Tanah PT. Kereta Api (Persero) di Minang Plaza Padang yang intinya mengingatkan kepada Tergugat agar segera membayar tunggakan sewa lahan/tanah milik Penggugat dan surat ini mendapat tanggapan dari pihak Tergugat dengan diadakan pertemuan pada tanggal 25 April 2008 bertempat di Kantor Tergugat dan dilanjutkan dengan pertemuan pada tanggal 28 April 2008;

6. Dari Hasil pertemuan tanggal 28 April 2008, pihak Tergugat menyampaikan surat kepada PT. Kereta Api (Persero)/Penggugat dengan surat Nomor 144/BMP/GM/ST/1V/2008 tertanggal 29 April 2008 perihal sewa tanah yang intinya bahwa Tergugat menyanggupi untuk membayar sewa lahan sejak 2004 s/d 2008 sebesar Rp3.209.085,00 (tiga juta dua ratus sembilan ribu delapan puluh lima rupiah) untuk setiap tahunnya dan untuk tahun 2009 akan menyanggupi membayar sewa untuk 1 (satu) tahun sebesar Rp6.500.000,00 (enam juta lima ratus ribu rupiah);

7. Surat PT. kereta Api (Persero) Nomor JB 310/X/16/SEKSI/-TB/2008 tanggal 16 Oktober 2008 perihal Tagihan sewa tanah, meminta Tergugat untuk membayar sewa tanah 2004-2008 sebesar Rp130.708.805,00 (seratus tiga puluh juta tujuh ratus delapan ribu delapan ratus lima rupiah) dan karena tidak ditanggapi oleh Tergugat, kemudian PT. Kereta Api (Persero) kembali menyurati dengan surat Nomor JB.310/XI/07/KDV.II-2008 tanggal 28 November 2008 perihal yang sama dan mendapat tanggapan dari pihak Tergugat dengan suratnya Nomor 270/BMP/GM/ TST/XII/2008 yang intinya meminta kompensasi sewa dari Penggugat;

8. Surat PT. Kereta (Persero) Nomor JB.310/1/01/KDV-II/2009 tanggal 28 Januari 2009 perihal Pemakaian Tanah PT. Kereta Api (Persero), mengharapkan dilakukan pembicaraan ulang tentang Pemakaian Tanah Milik PT. Kereta Api (Persero) oleh Tergugat di Kantor PT. Kereta Api (Persero) Jalan Stasiun Nomor I Padang dan pertemuan tidak dipenuhi oleh Tergugat;

9. Surat PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Nomor 96/XII/Mankom/Divre II-2010 tanggal 15 Desember 2010 perihal Tagihan Sewa Tanah yang intinya mengingatkan pihak Tergugat untuk mematuhi apa yang telah disepakati dalam pertemuan sebelumnya serta tunggakan sewa sejak 2004 s/d tanggal 31 Desember 2010 yang belum dipenuhi sebesar Rp245.517.657,00 (dua ratus empat puluh lima juta lima ratus tujuh belas ribu enam ratus lima puluh tujuh rupiah) dan akan bertambah jika Tergugat tidak segera menyelesaikannya;

10. Surat PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Nomor 213/VI/25/DIVRE II-2011 tanggal 9 Juni 2011 perihal penyelesaian pembayaran sewa tanah milik PT. Kereta Api (Persero) yang dimanfaatkan oleh Basko Minang Plaza yang intinya meminta segera Tergugat menyelesaikan pembayaran sewa tanah kepada PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dan diulangi kembali dengan Surat PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Nomor HK.213/IV/28/DIVRE II-2011 tanggal 27 Juni 2011 perihal yang sama dan Surat PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Nomor HK.213/X/35/DIVRE II-2011 tanggal 24 Oktober 2011 perihal yang sama yang intinya menghimbau Tergugat segera menyelesaikan dan apabila 7 (tujuh) hari sejak surat tersebut tidak diindahkan oleh Tergugat, maka PT. Kereta Api Indonesia (Persero) akan melakukan pembongkaran dan pengosongan asset milik PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Divre II Sumbar;

11. Bahwa atas Surat PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Nomor HK.213/X/ 35/DIVRE II-2011 tanggal 24 Oktober 2011, pihak Tergugat menanggapinya dengan surat Nomor 024/K/BGM-HMS/X/2011 tanggal 27 Oktober 2011 perihal yang sama, meminta pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Divre II Sumbar untuk tidak melakukan tindakan hukum memasuki areal PT. Basko Minang Plaza sebelum dapat memperlihatkan surat-surat kepemilikan tanah (sertipikat) dan surat pendukung lainnya;

8. Bahwa walaupun Penggugat telah melakukan teguran dan upaya untuk menyelesaikan tagihan sewa tanah milik PT. Kereta Api Indonesia (Persero) kepada Tergugat, namun Tergugat tidak beriktikad baik dan masih menempati lahan/tanah yang disewa semula dan selalu mengulur-ulur waktu, sehingga pada tanggal 1 November 2011 PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Divre II Sumbar melakukan pemagaran dan pemasangan plang pelarangan masuk tanpa ijin di lokasi tanah yang semula disewakan oleh pihak PT. Kereta Api (Persero) Divre II Sumbar;

9. Bahwa dengan demikian Tergugat telah wanprestasi, karena itu Penggugat menuntut agar Pengadilan menyatakan putus hubungan sewa menyewa antara Penggugat dengan Tergugat atas tanah/lahan sebagaimana tersebut dalam Surat Perjanjian Nomor 1762/D.19/IKD.14/1994 tersebut dan menghukum Tergugat untuk menyerahkan tanah/lahan tersebut kepada Penggugat dalam keadaan kosong;

10. Bahwa akibat wanprestasi tersebut, Penggugat mengalami kerugian materil berupa kehilangan kesempatan untuk menyewakan kembali tanah/lahan tersebut baik kepada Tergugat ataupun kepada orang lain dengan harga sewa yang telah diperhitungkan sejak 30 Mei 2004 s/d 31 Desember 2011 sebesar Rp312. 844.917,00 (tiga ratus dua belas juta delapan ratus empat puluh empat ribu sembilan ratus tujuh belas rupiah), oleh karena itu wajarlah Penggugat menuntut ganti rugi kepada Tergugat sebesar Rp312. 844.917,00 (tiga ratus dua belas juta delapan ratus empat puluh empat ribu sembilan ratus tujuh belas rupiah);

11. Bahwa selain uang sewa, Penggugat juga telah mengalami kerugian dengan biaya-biaya yang telah dikeluarkan oleh Penggugat untuk menagih uang sewa ataupun untuk meminta Tergugat mengosongkan dan mengembalikan tanah yang disewa dari Penggugat yang besarnya adalah Rp33.750.000,00 (tiga puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah);

12. Bahwa selain kerugian materil tersebut di atas, Penggugat juga mengalami kerugian immateril yaitu tersitanya waktu dan pekerjaan lain serta harkat dan martabat sebagai perusahaan/Badan Usaha Milik Negara yang dipercaya untuk mengelola asset perkeretaapian di Indonesia, kerugian mana tidak dapat dinilai dengan uang, akan tetapi patut dan wajar apabila Penggugat menuntut ganti kerugian Immateril sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah);

13. Bahwa untuk menjamin pelaksanaan putusan dikemudian hari tidak menjadi sia-sia (illusioir) maka sangatlah beralasan apabila terhadap harta benda milik Tergugat baik barang yang bergerak maupun yang tidak bergerak, terlebih dahulu diletakkan sita jaminan (conservatoir beslag);

14. Bahwa untuk menjamin dipatuhinya putusan ini nanti oleh Tergugat, maka Penggugat mohon agar Tergugat dihukum membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) untuk setiap hari dia lalai memenuhi isi putusan;

15. Bahwa karena gugatan ini diajukan dan didukung oleh bukti-bukti otentik yang cukup dan dapat dipertanggungjawabkan keabsahannya, maka Penggugat mohon kepada Mejelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk dapat memberikan putusan yang dapat dijalankan terlebih dahulu, meskipun ada verzet, banding, kasasi, maupun upaya-upaya hukum lainnya (uitvoerbaar bij voorraad);

Bahwa berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Padang agar memberikan putusan sebagai berikut:

Primair:

1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan tindakan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya;

3. Menghukum Tergugat untuk menyerahkan objek gugatan dalam keadaan baik dan kosong kepada Penggugat;

4. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan atas barang-barang milik Tergugat;

5. Menghukum Tergugat untuk membayar uang sewa sebesar Rp312.844.917,00 (tiga ratus dua belas juta delapan ratus empat puluh empat ribu sembilan ratus tujuh belas rupiah);

6. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya-biaya yang telah dikeluarkan oleh Penggugat sebesar Rp33.750.000,00 (tiga puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah);

7. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian immateril sebesar Rp700.000. 000,00 (tujuh ratus juta rupiah);

8. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) bila lalai dalam menjalankan isi putusan ini sebesar Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) perhari kepada Penggugat terhitung sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum tatap;

9. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara;

10. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada verzet, banding maupun kasasi;

Subsidair:

Apabila Pengadilan Negeri Padang berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat mengajukan eksepsi dan gugatan rekonvensi yang pada pokoknya sebagai berikut:

Dalam Eksepsi:

1. Gugatan Penggugat Obscuur Libel:

• Bahwa gugatan Penggugat kabur, tidak jelas tidak lengkap dan tidak tegas (een duidelijke en bepaalde conclusie), dimana Penggugat mencampur adukkan gugatan wanprestasi dengan gugatan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 BW), hal ini terlihat jelas dari gugatan Penggugat yang dalam petitumnya poin 3 menyatakan “Menghukum Tergugat untuk menyerahkan objek gugatan dalam keadaan baik dan kosong kepada Penggugat”, sementara dalam posita yang diuraikan oleh Penggugat menguraikan semua tentang adanya ingkar janji/wanprestasi antara Penggugat dengan Tergugat akibat tidak dilaksanakannya perjanjian sebagaimana Perjanjian Nomor 1762/D.19/IKD.14/1994 tanggal 1 Juli 1994, jelas penggabungan gugatan wanprestasi dengan gugatan perbuatan melawan hukum dalam perkara a quo sudah seharusnya dinyatakan tidak dapat diterima, karena apabila Penggugat merasa mempunyai hak keperdataan terhadap objek sengketa yaitu berupa tanah yang dikuasai oleh Tergugat maka sudah seharusnya Penggugat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum ke Pengadilan Negeri Padang, bukan dengan mencampuradukkan antara gugatan wanprestasi dengan gugatan perbuatan melawan hukum, hal ini sangat bertentangan dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor 879/K/Pdt/1997 “Penggabungan perbuatan melawan hukum dan wanprestasi dalam satu gugatan, melanggar tata tertib beracara, atas alasan keduanya harus diselesaikan tersendiri”;

• Bahwa pencampuradukkan antara gugatan wanprestasi dengan perbuatan melawan hukum dalam gugatan Penggugat dapat dilihat lagi dalam poin 7 A gugatan Penggugat, dimana dalam surat Penggugat “yang intinya memberitahukan bahwa Tergugat telah menguasai lahan milik Penggugat seluas 3.665 m² yang terdiri dari lahan prasarana pokok (jalan kereta api) seluas 1.044 m² dan tanah semula disewa Tergugat dari Penggugat seluas 2,161 m²”, berdasarkan dalil tersebut Penggugat telah menggabungkan gugatan wanprestasi dengan perbuatan melawan hukum/penyerobotan lahan;

• Bahwa gugatan yang Penggugat ajukan mengenai tuntutan sewa yang didalilkan oleh Penggugat yang tidak dibayarkan oleh Tergugat sejak dari 30 Mei 2004 sampai dengan 31 Desember 2011 sebesar Rp312.844.917,00 (tiga ratus dua belas juta delapan ratus empat puluh empat ribu sembilan ratus tujuh belas rupiah) sangatlah kabur dan tidak beralasan hukum, karena Penggugat tidak menjelaskan rincian di dalam gugatan dari manakah tagihan sebesar Rp312.844.917,00 (tiga ratus dua belas juta delapan ratus empat puluh empat ribu sembilan ratus tujuh belas rupiah) berasal, karena Penggugat di dalam point 3 mendalilkan masa sewa selama satu tahun dari tanggal 2 Juni 1997 sampai dengan tanggal 1 Juni 1998 adalah sebesar Rp3.209.085,00 (tiga juta dua ratus sembilan ribu delapan puluh lima rupiah), apabila diperhitungkan sesuai dengan yang didalilkan Penggugat terhadap sewa yang tidak dibayar Tergugat dari tanggal 30 Mei 2004 sampai dengan tanggal 31 Desember 2011 (+ 7 tahun) adalah sebesar Rp3.209.085,00 x 7 tahun = Rp22.463.595,00 (dua puluh dua juta empat ratus enam puluh tiga ribu lima ratus sembilan puluh lima rupiah) bukan sebesar Rp312.844.917,00 (tiga ratus dua belas juta delapan ratus empat puluh empat ribu sembilan ratus tujuh belas rupiah). Berdasarkan hal tersebut jelas gugatan Penggugat sangat kabur tidak jelas tidak tegas dalam memperhitungkan kerugian wanprestasi atas sewa menyewa yang didalilkan, dan tidak ada dasar perhitungan sehingga mencapai kerugian yang dituntut pada Tergugat, Penggugat hanya membuat jumlah kerugian tersebut tanpa ada rinciannya;

• Bahwa begitu juga tentang luas tanah yang disewa, apa bila diikuti dalil gugatan Penggugat yang pada pokoknya didalilkan Tergugat menyewa tanah milik Penggugat poin 2, 3 dan poin 4 gugatan Penggugat tentang luas tanah yang disewa sangatlah tidak tegas, tidak jelas dan kabur, di satu sisi (poin 2 gugatan) Penggugat mendalilkan luas tanah yang disewa 2.223 m², pada poin 3 gugatan Penggugat mendalilkan luas tanah yang disewa 2.161 m², sementara pada poin 4 tidak disebutkan lagi dalam adendumnya berapa luas tanah yang disewa Tergugat, bahkan pada poin 7 gugatan Penggugat, Penggugat mendalilkan Tergugat telah menguasai lahan Penggugat seluas 3.665 m²;

• Berdasarkan hal tersebut gugatan Penggugat haruslah dinyatakan kabur, tidak jelas tidak lengkap dan tidak tegas (een duidelijke en bepaalde conclusie);

2. Gugatan Penggugat Error In Persona:

Bahwa gugatan yang Penggugat ajukan dalam perkara a quo adalah error in persona atau dikualifikasikan orang yang ditarik sebagai Tergugat tidak lengkap plurium litis consortium, hal ini disebabkan Penggugat tidak memasukkan Basrizal Koto sebagai Pihak Tergugat dalam perkara a quo sementara objek tanah yang diperjanjikan quod non ada dalam Perjanjian yang dibuat antara PT. Kereta Api Indonesia (PT. KAI) dengan PT. Basko Minang Plaza adalah milik Basrizal Koto berdasarkan:

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 200 tanggal 27 Juli 2010 seluas 1.968 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 201 tanggal 30 Juli 2010 seluas 951 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 203 tanggal 18 Agustus 2010 seluas 1.719 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 204 tanggal 18 Agustus 2010 seluas 175 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 205 tanggal 27 Agustus 2010 seluas 1.013 m² tanggal 18 Agustus 2010 atas nama Basrizal Koto;

Berdasarkan hal tersebut tanah yang didalilkan oleh Penggugat dalam perjanjian bukanlah milik PT. KAI, sementara dalam petitum Penggugat pada point 3 mendalilkan “Menghukum Tergugat untuk menyerahkan objek gugatan dalam keadaan baik dan kosong kepada Penggugat” jelas kepemilikan secara hukum objek yang diperjanjikan adalah hak guna bangunan atas nama Basrizal Koto, berdasarkan hal tersebut sudah seharusnya Tergugat mengikutkan Basrizal Koto sebagai pihak dalam perkara a quo;

Berdasarkan dalil-dalil yang Tergugat ajukan di dalam eksepsi di atas maka mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard);

Dalam Rekonvensi:

1. Bahwa Tergugat dalam Konvensi mohon agar dalil dalam konvensi di atas dianggap dimasukkan dan tertuang kembali dalam rekonvensi ini secara keseluruhan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan;

2. Bahwa Tergugat Konvensi selanjutnya hendak mengajukan gugatan balik (rekonvensi) kepada Penggugat Konvensi maka untuk itu mohon selanjutnya:

• Tergugat Konvensi disebut sebagai Penggugat Rekonvensi;

• Penggugat Konvensi di sebut sebagai Tergugat Rekonvensi;

3. Bahwa Penggugat Rekonvensi adalah sebuah badan hukum Perseroan Terbatas yang berkedudukan di Padang yang bernama PT. Basko Minang Plaza yang didirikan berdasarkan Akta Pendirian PT. Basko Minang Plaza Nomor 49 tanggal 30 November 1993 yang dibuat di hadapan Notaris Hendri Final Notaris di Padang disahkan Menteri Kehakiman tanggal 6 Mei 1994 Nomor C2.7321.HI.01.01.TH 94 yang kepengurusan atau susunan direksi dan komisaris pertama kali diangkat sebagai berikut:

   • Komisaris Utama : Basrizal Koto;

   • Komisaris : Kent Djaja Putra;

   • Direktur Utama : Sjarif Luddin, S.H.

   • Direktur Gani : Taufik;

4. Bahwa setelah akta pendirian di atas, PT. Basko Minang Plaza telah beberapa kali mengalami perubahan kepengurusan susunan direksi dan komisaris yang telah dimuat dalam beberapa Akta Notaris, adapun perubahannya sebagai berikut:

1. Akta Nomor 52 tanggal 22 Agustus 1994 yang dibuat di hadapan Notaris Hendri Final Notaris di Padang disahkan Menteri Kehakiman tanggal 8 November 1994 Nomor C2-16733.HT.01.04.TH 94 telah dirubah sebagaimana susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris diangkat sebagai berikut:

• Komisaris Utama : Basrizal Koto;

• Komisaris : Muhammad Harijanto;

• Komisaris : Muchniaty;

• Direktur Utama : Ir Oktosa Harahap;

• Direktur : Gani Taufik;

2. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT. Basko Minang Plaza Nomor 12 tanggal 19 Februari 2003 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Indrayani Ibrahim, S.H., Notaris di Jakarta Selatan disahkan Menteri Kehakiman tanggal 12 Agustus 2003 Nomor C-18955 HT.01.04.TH. 2003 yang pada pokoknya ada perubahan susunan Direksi dan Komisaris PT. Basko Minang Plaza menjadi:

• Komisaris Utama : Basrizal Koto;

• Komisaris : Hj. Muchniarti;

• Komisaris : Elita Basrizal Koto;.

• Direktur Utama : Lidya Aprinawati;

• Direktur : Zico Mardian Utama;

3. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT. Basko Minang Plaza Nomor 01 tanggal 15 Desember 2008 di hadapan Notaris Risa Lisdayanti Devi, S.H., Notaris di Cinere Kota Depok disahkan Menteri Kehakiman tanggal 6 Mei 2009 Nomor HU-18491 HT.01.02 TH 2009, untuk menyesuaikan dengan Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 yang pada pokoknya susunan Direksi dan Komisaris PT. Basko Minang Plaza menjadi:

• Komisaris Utama : Basrizal Koto;

• Komisaris : Elita Basrizal Koto;

• Komisaris : Hj. Muchniarty;

• Direktur Utama : Lidya Aprinawati;

• Direktur : Zico Mardian Utama;

Akta mana sampai saat ini tidak berubah lagi;

5. Bahwa Penggugat Rekonvensi mempunyai sebuah Mall/Pusat Perbelanjaan dahulu disebut Basko Minang Plaza dan pada saat ini bernama Basko Grand Mall dan hotel bintang 5 (Basko Hotel) yang terletak dikenal umum Jalan Prof. Dr. Hamka Nomor 2 Padang, Kelurahan Air Tawar Timur, Kecamatan Padang Utara, Kota Padang - Provinsi Sumatera Barat;

6. Bahwa bangunan mall dan hotel tersebut berdiri di atas tanah sesuai dengan bukti kepemilikan berdasarkan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 141 tanggal 10 Agustus 1996 seluas 8.585 atas nama PT. Basko Minang Plaza berkedudukan di Padang, sedangkan fasilitas mall dan hotel seperti lahan parkir dan bangunan penunjang mall dan hotel berdiri di atas tanah sebagai berikut:

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 200 tanggal 27 Juli 2010 seluas 1.968 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 201 tanggal 30 Juli 2010 seluas 951 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 203 tanggal 18 Agustus 2010 seluas 1.719 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 204 tanggal 18 Agustus 2010 seluas 175 m² atas nama Basrizal Koto;

• Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 205 tanggal 27 Agustus 2010 seluas 1.013 m² tanggal 18 Agustus 2010 atas nama Basrizal Koto;

7. Bahwa PT. Basko Minang Plaza pertama kali membebaskan lahan dari PT. Pembangunan Padang pada tahun 1992, dimana PT. Pembangunan Padang telah memiliki Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 4 Tahun 1984 yang berasal dari tanah Negara Eigendom Verponding 1650 seluas 11.750 m², yang telah berakhir haknya pada tanggal 18 September 1993;

8. Bahwa tanah yang dibebaskan tersebut di atas kemudian setelah dikeluarkan jalan dan tanah sebelah Barat jalan kemudian menjadi Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor 160 dan kemudian berubah menjadi Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 141 Tahun 1996 atas nama PT. Basko Minang Plaza seluas 8.585 m²;

9. Bahwa pada tahun 1993 didirikanlah PT. Basko Minang Plaza dengan Akta Notaris Nomor 49 tanggal 30 November 1993 dan sekaligus didirikan gedung Basko Minang Plaza yang pada saat ini bernama Basko Grand Mall;

10. Bahwa pada saat pendirian Basko Minang Plaza pada tahun 1994 di atas lahan bekas Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 4 Tahun 1984 atas nama PT. Pembangunan Padang, H. Basrizal Koto membebaskan lahan di sebelah Timur sisa EigendomVerponding 1650 yang pada saat itu ditempati oleh masyarakat sebanyak 7 unit rumah yang diganti rugi oleh H. Basrizal Koto melalui Pemerintah Daerah kota Padang, Camat Padang Utara dan Lurah Air Tawar Timur, semenjak tahun 1994 lahan tersebut telah dikuasai, ditimbun dan dipagar sebagai jalan dan parkir Basko Minang Plaza;

11. Bahwa lahan yang dibebaskan tersebut kemudian oleh H. Basrizal Koto telah disertipikatkan menjadi Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 200 seluas 1.986 m², Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 201 seluas 951, Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 203 seluas 1.714 m², Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 204 seluas 175 m² dan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 205 seluas 1.013 m²;

12. Bahwa selama Penggugat Rekonvensi mengelola mall sejak tahun 1994 dan mengelola hotel sejak tahun 2009 tidak ada gangguan, keberatan, sanggahan dari pihak manapun yang menyatakan atau merasa bahwasanya tanah yang tempat sekarang mall dan hotel berdiri serta fasilitas mall dan hotel seperti lahan parkir dan bangunan penunjang mall dan hotel adalah milik pihak lain;

13. Bahwa pada hari Selasa tanggal 1 November 2011 sekitar Jam 09.00 WIB datang ratusan orang pegawai Tergugat Rekonvensi memasuki areal parkiran Grand Mall Minang Plaza dan Hotel Basko dengan melawan hukum, telah melakukan pemagaran dengan pemancangan tiang besi dan memasang plang nama di areal tanah dan di areal parkir Grand Mall dan Basko Hotel dengan dalih Tergugat Rekonvensi adalah pemilik areal di belakang Grand Mall dan Basko Hotel berdasarkan perjanjian antara Tergugat Rekonvensi dengan PT. Basko Minang Plaza tanpa ada bukti kepemilikan yang dinyatakan sah menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria ataupun bukti-bukti pendaftaran tanah lainnya sebagaimana Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

14. Bahwa Penggugat Rekonvensi selama ini tidaklah ada membuat perjanjian sewa atas tanah tempat berdirinya Hotel Basko dan Grand Mall Basko maupun fasilitas mall dan hotel seperti lahan parkir dan bangunan penunjang mall dan hotel karena tanah tersebut sudah dikuasai oleh Basrizal Koto sejak dari tahun 1994 dengan jalan mengganti rugi pada masyarakat yang menempati lahan/tanah Negara bekas EigendomVerponding Nomor 1650/Seb dan atas tanah tersebut oleh Basrizal Koto juga telah diajukan permohonan haknya di Badan Pertananan Nasional (BPN) Kota Padang sehingga telah diterbitkan haknya oleh BPN Kota Padang sebagaimana Sertipikat-Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 200, 201, 203, 204 dan 205;

15. Bahwa dari dahulunya Penggugat Rekonvensi (PT. Basko Minang Plaza) yang diwakili oleh Direksinya bertindak untuk dan atas nama PT. Basko Minang Plaza tidak ada satupun direksi yang telah membuat ataupun menandatangani perjanjian sewa ataupun surat menyurat dengan Tergugat Rekonvensi (PT. KAI) maupun memberikan kuasa bertindak untuk dan atas nama PT. Basko Minang Plaza dan tindakan Tergugat Rekonvensi yang melakukan pemagaran dengan memancang tiang besi dan papan nama di areal Hotel dan Mall milik Penggugat Rekonvensi yang telah menghalangi pengunjung mall dan tamu hotel jelas sangat merugikan Penggugat Rekonvensi dan merupakan perbuatan melawan hukum;

16. Bahwa tindakan Tergugat Rekonvensi yang membawa ratusan pegawainya ke areal Grand Mall Basko dan Hotel Basko membuat kegaduhan pengunjung Grand Mall Basko serta para tamu hotel, dimana pada hari itu juga Tergugat Rekonvensi telah menutup jalan keluar kendaraan mobil dan sepeda motor pengunjung Grand Mall Basko dan tamu hotel sehingga mengakibatkan orang-orang tidak bisa keluar dari areal mall dan hotel;

17. Bahwa atas perbuatan melawan hukum dengan melakukan pemagaran dengan pemancangan tiang besi dan pembuatan plang nama di areal mall dan hotel milik Penggugat Rekonvensi oleh Tergugat Rekonvensi maka Penggugat Rekonvensi melalui karyawan Penggugat Rekonvensi telah melaporkan Tergugat Rekonvensi ke Kepolisian Negara Republik Indonesia Daerah Sumatera Barat Resor Kota Padang sebagaimana Surat Tanda Bukti Penerimaan Laporan Polisi Nomor LP/1797/XI/2011-Resta tanggal 1 November 2011;

18. Bahwa terhadap perbuatan Tergugat Rekonvensi yang melakukan pemagaran dengan pemancangan besi di mall dan areal hotel milik Penggugat Rekonvensi menimbulkan dampak terhadap pengunjung mall dan daya huni hotel dan serta hilangnya kepercayaan orang-orang terhadap kenyamanan mall dan hotel milik Penggugat Rekonvensi, karena merasa khawatir akan terjadi kerusuhan serta merasa tidak aman, atas perbuatan Tergugat Rekonvensi tersebut sudah menjadi pusat perhatian publik di Indonesia, khususnya di Sumatera Barat yang diliput oleh media cetak maupun elektronik sehingga para pihak-pihak penyewa toko-toko di mall yang memperpendek masa kontraknya atau tidak akan memperpanjang lagi masa kontraknya serta pelanggan hotel yang telah memboking tempat untuk event/acara di hotel membatalkan (lost event) akibat ketakutan dan merasa tidak nyaman akan terjadi lagi tindakan Tergugat Rekonvensi, yang melawan hukum;

19. Bahwa tindakan Tergugat Rekonvensi yang membawa ratusan pegawainya dalam rangka pemagaran dengan pemancangan tiang besi di lokasi mall dan mengakibatkan kerugian pada Basko Grand Mall milik Penggugat Rekonvensi, akibat perbuatan tersebut para penyewa toko-toko yang ada di dalam mall banyak yang memperpendek sewa kotrak, adapun kerugiaan yang dialami oleh mall milik Penggugat Rekonvensi adalah sebagai berikut:

PT. BASKO MINANG PLAZA
REKAP SEWA & SERVICE CHARGE TENANT
No.	Nama Tenant	Masa Kontrak				Lama Masa	Pendapatan/bulan			Total
		Mulai		Berakhir		Kontrak (Bulan)	Sewa	Service charge	Total	Pendapatan Sewa
1	PT. Global Fortuna	1-Nov-11		31-Oct-15		60	15,620,000	4,260,000	19,880,000	1,192,800,000
2	PT. Point Break Indonesia	5-Jun-10		4-Jun-13		60	19,800,000	6,600,000	26,400,000	1,584,000,000
3	PT. Fajar Utama Nuansa	1-Aug-09		31 Juli 2012		60	50,000,000	25,000,000	75,000,000	4,500,000,000
	PT. Fajar Utama Nuansa (extd)	21 Juni 2011		31 Juli 2012		60	35,440,000	22,150,000	57,590,000	3,455,400,000
4	CV. Nusa Prima Pangan	1-Sep-10		31-Aug-15		60	49,920,000	23,040,000	72,960,000	4,377,600,000
5	Stroberi	4-Sep-10		3-Sep-13		60	20,460,000	11,160,000	31,620,000	1,897,200,000
6	PT. Sari Melati Kencana	22-Aug-09		21-Aug-14		60	37,440,000	14,400,000	51,840,000	3,110,400,000
7	PT. Nusantara Sehat	10-Sep-09		9-Sep-12		60	9,562,000	2,868,600	12,430,600	745,836,000
8	PT. Perfect Graha Utama	10-Sep-09		9-Sep-12		60	8,600,000	2,580,000	11,180,000	670,800,000
9	PT. Yorisi Harmoni	1 Juni 2010		31 Mei 2015		60	7,150,000	4,290,000	11,440,000	686,400,000
10	PT. Giordano Indonesia	20 Mei 2010		19 Mei 2015		60	13,750,000	6,600,000	20,350,000	1,221,000,000
11	PT. Sepatu Bata	01 Maret 2010		28-Feb-15		60	30,268,800	12,107,520	42,376,320	2,542,579,200
12	PT. Cipta Multi Usaha Perkasa	01 Mei 2010		30-Apr-12		60	8,430,000	1,686,000	10,116,000	606,960,000
13	PT. Fastfood Indonesia	22-Nov-07		21-Nov-12		60	19,200,000	11,520,000	30,720,000	1,843,200,000
14	PT. Fastfood Indonesia (ext)	22 Mei 2010		21-Nov-12		60	6,772,200	4,063,320	10,835,520	650,131,200
15	PT. Pioneerindo Gourtment Int, Tbk	22-Nov-07		21-Nov-12		60	33,200,000	9,960,000	43,160,000	2,589,600,000
16	PT. Jco Donuts & Coffe	01 Juli 2010		30 Juni 2015		60	20,383,000	10,191,500	30,574,500	1,834,470,000
17	PT. Talkindo Selaksa Anugrah	1-Aug-10		31 Juli 2015		60	11,287,000	5,643,500	16,930,500	1,015,830,000
18	PT. Hero Supermarket, Tbk	16-Oct-10		14-Oct-15		60	11,929,600	3,728,000	15,657,600	939,456,000
19	PT. Mitra Adi Perkasa (Sport Station)	16-Nov-10		15-Nov-15		60	15,200,000	7,600,000	22,800,000	1,368,000,000
20	PT. Matahari Department Store	20 Mei 2010		19 Mei 2015		60	252,136,200	147,079,450	399,215,650	23,952,939,000
21	PT. Matahari Putra Prima	01 Mei 2010		30-Apr-15		60	163,805,400	95,553,150	259,358,550	15,561,513,000
22	Zoom Group	1-Aug-10		31 Juli 2015		60	11,095,200	2,894,400	13,989,600	839,376,000
23	PT. Multi Megah Mandiri	1-Apr-11		31 Maret 2014		60	8,720,000	2,616,000	11,336,000	680,160,000
24	PT. Mitra Adi Perkasa (Kidz Station)	23-Dec-11		22-Dec-16		60	45,240,000	22,620,000	67,860,000	4,071,600,000
Sub Total							905,409,400	460,211,440	1,365,620,840	81,937,250,400
REKAP PAMERAN & PARKIR
	Pameran					60	150,000,000			9,000,000,000
	Parkir					60	60,000,000			3,600,000,000
Sub Total										12,600,000,000
TOTAL										94,537,250,400

Bahwa kerugian yang dialami akibat perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi diperkirakan adalah 10% dari total keseluruhan Rp94.537.250.400,00 (sembilan puluh empat miliar lima ratus tiga puluh tujuh juta dua ratus lima puluh ribu empat ratus rupiah) yaitu Rp9.453.725.040,00 (sembilan miliar empat ratus lima puluh tiga juta tujuh ratus dua puluh lima ribu empat puluh rupiah) yang rata-rata penyewa dari toko-toko yang ada di mall milik Penggugat Rekonvensi yang kontraknya selama 5 (lima) tahun dan pembayaran oleh penyewa setiap tahun memperpendek kontraknya akibat takut ada sengketa di mall milik Penggugat Rekonvensi dan merasa kuatir akan terjadinya kerusuhan lagi sehingga penyewa telah melaporkan kepada Penggugat Rekonvensi akan memperpendek masa kontraknya;

20. Bahwa disamping itu kerugian yang dialami oleh Penggugat Rekonvensi terhadap hotel akibat perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi Lost Event dan berkurangnya daya huni hotel adalah sebesar Rp3.282.690.000,00 (tiga miliar dua ratus delapan puluh dua juta enam ratus sembilan puluh ribu rupiah) dengan rincian sebagai berikut:

1. Lost Event November 2011

2. Lost Event Desember 2011

3. Lost Event Januari 2012

21. Bahwa Kerugian moril yang dialami Penggugat Rekonvensi akibat perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi dengan membawa ratusan pegawainya untuk melakukan pemagaran dengan pemancangan tiang besi di lokasi mall dan hotel dengan melawan hukum, yang mengakibatkan hilangnya kepercayaan masyarakat untuk berbelanja serta menginap di hotel milik Penggugat Rekonvensi karena merasa tidak aman, disamping itu adanya image tidak baik terhadap Penggugat Rekonvensi dan tercemarnya nama baik Penggugat Rekonvensi atas tindakan pemagaran yang dilakukan Tergugat Rekonvensi, apabila diperhitungkan dengan uang sebesar Rp50.000.000.000,00 (lima puluh miliar rupiah);

22. Bahwa untuk menjamin gugatan Penggugat tidak sia-sia (illisoir) dan agar jangan dipindahtangankan harta-harta milik Tergugat, maka mohon ke hadapan Ketua Pengadilan Negeri Padang dan atau Majelis Hakim yang ditunjuk untuk memeriksa perkara a quo meletakkan sita jaminan (conservatoir beslag) terhadap harta-harta Tergugat Rekonvensi tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Stasiun Nomor 1 Padang dan atau harta-harta lainnya yang akan diajukan dalam permohonan tersendiri;

12. Bahwa oleh karena gugatan rekonvensi tersebut di atas adalah layak dan patut menurut hukum, maka haruslah dikabulkan dan mohon kepada Majelis Hakim untuk menghukum Tergugat Rekonvensi dan untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) perhari dari setiap hari keterlambatan Tergugat Rekonvensi mematuhi putusan Hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

13. Bahwa oleh karena gugatan Penggugat ini didukung bukti-bukti kuat dan autentik, maka patut dan pantas untuk dikabulkan gugatan a quo, mohon putusan ini diputuskan secara serta merta (uitvoerbaar bij voorraad) walaupun ada verzet, banding maupun kasasi;

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Penggugat Rekonvensi mohon kepada Pengadilan Negeri Padang untuk memberikan putusan sebagai berikut:

1. Menerima dan mengabulkan gugatan rekonvensi seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad);

3. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar kerugian materiil Penggugat Rekonvensi/PT. Basko Minang Plaza/Grand Mall Basko sebesar 10% x Rp94.537.250.400,00 = Rp9.453.725.040,00 (sembilan miliar empat ratus lima puluh tiga juta tujuh ratus dua puluh lima ribu empat puluh rupiah);

4. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar total kerugian materiil hotel akibat lost event sebesar Rp3.282.690.000,00 (tiga miliar dua ratus delapan puluh dua juta enam ratus sembilan puluh ribu rupiah) pada Penggugat Rekonvensi;

5. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayarkan ganti rugi moril sebesar Rp50.000.000.000,00 (lima puluh miliar rupiah) pada Penggugat Rekonvensi;

6. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar uang paksa (dwangsom) Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) setiap hari keterlambatan dalam menjalankan putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

7. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) yang telah diletakkan;

8. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar seluruh biaya perkara yang timbul pada setiap tingkat Pengadilan;

9. Kalau Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Padang telah memberikan Putusan Nomor 12/Pdt.G/2012/PN.PDG .,tanggal 1 November 2012 yang amarnya sebagai berikut:

Dalam Konvensi:

1. Dalam Eksepsi:

Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;

2. Dalam Pokok Perkara:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

2. Menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan tindakan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya;

3. Menghukum Tergugat untuk menyerahkan objek gugatan dalam keadaan baik dan kosong kepada Penggugat;

4. Menghukum Tergugat untuk membayar uang sewa sebesar Rp25.672.680,00 (dua puluh lima juta enam ratus tujuh puluh dua ribu enam ratus delapan puluh rupiah);

5. Menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya;

Dalam Rekonvensi:

Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi untuk seluruhnya;

Dalam Konvensi/Rekonvensi:

Menghukum Tergugat Konvensi/Penggugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara sebesar Rp1.101.000,00 (satu juta seratus satu ribu rupiah);

Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat, Putusan Pengadilan Negeri tersebut telah dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Padang dengan Putusan Nomor 44/PDT/2013/PT.PDG., tanggal 26 Juli 2013 yang amarnya sebagai berikut:

• Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat tersebut;

• Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Padang, tanggal 1 November 2012 Nomor 12/Pdt.G/2012/PN.PDG., yang dimohonkan banding tersebut;

MENGADILI SENDIRI

DALAM KONVENSI:

1. Dalam Eksepsi:

- Menerima eksepsi Pembanding semula Tergugat;

- Menyatakan gugatan Terbanding semula Penggugat tidak sempurna atau kabur;

2. Dalam pokok perkara:

• Menyatakan gugatan Terbanding semula Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard);

DALAM REKONVENSI:

• Menyatakan gugatan rekonvensi tidak dapat diterima;

DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI:

• Menghukum Terbanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini di kedua tingkat peradilan, yang untuk peradilan tingkat banding sebesar Rp150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah);

Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada Penggugat/Terbanding pada tanggal 3 Oktober 2013, kemudian terhadapnya oleh Penggugat/Terbanding dengan perantaraan kuasanya, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 14 Oktober 2013, diajukan permohonan kasasi pada tanggal 16 Oktober 2013, sebagaimana ternyata dari Akta Permohonan Kasasi Nomor 12/Pdt.G/2012.PN.Pdg., jo. Nomor 28/2013/Pdg., yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Padang, permohonan tersebut diikuti dengan memori kasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 28 Oktober 2013;

Bahwa memori kasasi dari Pemohon Kasasi/Penggugat/Terbanding tersebut telah diberitahukan kepada Tergugat/Pembanding pada tanggal 25 November 2013, kemudian Termohon Kasasi/Tergugat/Pembanding mengajukan kontra memori kasasi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Padang pada tanggal 6 Desember 2013;

Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama, diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam undang-undang, oleh karena itu permohonan kasasi tersebut secara formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/ Penggugat/Terbanding dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

1. Bahwa pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Banding Nomor 44/PDT/2013/PT.PDG., tanggal 26 Juli 2013 pada halaman 4 sampai dengan halaman 8 yang pada pokoknya menyatakan gugatan Penggugat (Terbanding/sekarang Pemohon Kasasi) tidak sempurna atau kabur adalah merupakan pertimbangan hukum yang salah atau keliru, karena:

1. Seluruh dalil-dalil Tergugat Konvensi/Pembanding/sekarang Termohon Kasasi dalam eksepsinya telah membahas mengenai substansi atau materi pokok perkara yang memerlukan pembuktian lebih lanjut;

2. Bahwa mengenai bentuk atau kualifikasi gugatan Penggugat Konvensi/ Terbanding/sekarang Pemohon Kasasi sudah sangat jelas dan tegas, yaitu mengenai gugatan “wanprestasi”, yang mana Tergugat Konvensi/ Pemohon Banding/sekarang Termohon Kasasi telah melakukan wanprestasi/ingkar janji terhadap Penggugat Konvensi/Terbanding/ sekarang Pemohon Kasasi karena Tergugat Konvensi/Pemohon Banding/sekarang Termohon Kasasi tidak memenuhi kewajibannya dalam membayar uang sewa dan tidak mengembalikan bidang tanah objek sewa-menyewa kepada Penggugat Konvensi/Terbanding/ sekarang Pemohon Kasasi sebagaimana isi Surat Perjanjian (vide: Surat Perjanjian Nomor 1762/D.19/IKD.14/1994 tanggal 1 Juli 1994 yang kemudian sewa-menyewa tersebut diperpanjang sejak tahun 1997 s/d Juni 1998 dan diperpanjang lagi berdasarkan Addendum Perpanjangan Sewa Nomor 1762.A/D.19/Ikd/2001 tanggal 15 Agustus 2001);

Juga bahwa dalam petitum surat gugatan Penggugat Konvensi/ Terbanding/sekarang Pemohon Kasasi tidak satupun menyebutkan/ meminta mengenai perbuatan melawan hukum;

Dengan demikian tampak jelas tidak ada kumulasi gugatan dalam surat gugatan Penggugat Konvensi a quo;

3. Bahwa objek sewa menyewa sudah jelas bidang tanah milik Penggugat Konvensi/Terbanding/sekarang Pemohon Kasasi sebagaimana tertuang dalam Surat Perjanjian dimaksud;

4. Bahwa kendatipun dalam surat gugatan tidak disebutkan batas-batas tanah yang menjadi objek sewa menyewa dimaksud, tidaklah menjadikan gugatan kabur (obscuur libel), karena jelas fisik tanah dimaksud ada dan diketahui persis letak dan lokasinya; Dan apabila Pengadilan ragu mengenai batas-batas tanah tersebut, maka Pengadilan dapat melakukan persidangan Pemeriksaan Setempat (on the spot) terhadap lokasi tanah yang menjadi objek perjanjian tersebut;

Berdasarkan dalil-dalil/alasan-alasan keberatan tersebut di atas, maka pertimbangan hukum Judex Facti (Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Padang yang memeriksa dan mengadili perkara a quo) yang mengabulkan eksepsi Tergugat Konvensi/Pembanding/sekarang Termohon Kasasi adalah merupakan pertimbangan hukum yang salah atau setidak-tidaknya merupakan pertimbangan hukum yang keliru dan tidak berdasarkan hukum;

Oleh karena itu Pemohon Kasasi mohon kepada Judex Juris (Majelis Hakim Agung yang mulia) untuk membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Padang Nomor 44/PDT/2013/PT.PDG., tanggal 26 Juli 2013 tersebut;

2. Bahwa Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama (Majelis Hakim Pengadilan Negeri Padang) sudah tepat dan benar dalam memberikan pertimbangan hukum dan menjatuhkan putusan atas perkara aquo, dengan alasan:

1. Bahwa alasan-alasan eksepsi Tergugat Konvensi/Penggugat Rekonvensi/Pembanding/sekarang Termohon Kasasi telah membahas/ memasuki substansi atau materi pokok perkara, sehingga harus dibuktikan kebenarannya;

2. Bahwa tidak ada kumulasi gugatan dalam surat gugatan Penggugat Konvensi/Pemohon Kasasi, karena dalam petitum surat gugatan tidak pernah ada disebutkan mengenai ‘perbuatan melawan hukum’ yang dilakukan oleh Tergugat Konvensi/Termohon Kasasi;

3. Bahwa Majelis Hakim Tingkat Pertama (Majelis Hakim Pengadilan Negeri Padang) telah memeriksa gugatan Penggugat Konvensi/Pemohon Kasasi maupun Jawaban Tergugat Konvensi/Termohon Kasasi dengan cermat;

4. Bahwa Majelis Hakim Tingkat Pertama (Majelis Hakim Pengadilan Negeri Padang) telah memeriksa dan menilai bukti-bukti surat dan saksi yang diajukan oleh kedua belah pihak (Penggugat Konvensi dan Tergugat Konvensi), sehingga telah diperoleh fakta hukum bahwa Tergugat Konvensi/Termohon Kasasi telah melakukan ‘wanprestasi’ terhadap Penggugat Konvensi/Pemohon Kasasi;

Bahwa karena Majelis Hakim Tingkat Pertama (Majelis Hakim Pengadilan Negeri Padang) telah tepat dan benar dalam memeriksa dan mengadili perkara a quo, maka Putusan Pengadilan Negeri Padang Nomor 12/Pdt.G/2 012/PN.PDG., tanggal 1 November 2012 adalah layak untuk ‘dipertahankan atau dikuatkan;

Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

Bahwa alasan kasasi dapat dibenarkan, Judex Facti/Pengadilan Tinggi Padang yang membatalkan putusan Pengadilan Negeri Padang salah dalam menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:

• Bahwa sesuai dengan hasil Pemeriksaan Setempat kedua belah pihak baik Penggugat maupun Tergugat membenarkan batas-batas tanah dan bangunan objek sengketa, karena itu tidak disebutkannya batas-batas tanah objek sengketa tidak menyebabkan kaburnya gugatan a quo;

• Bahwa hasil pemeriksaan di Pengadilan Negeri Padang menunjukkan bahwa Penggugat telah berhasil membuktikan dalilnya untuk sebagian yaitu bahwa tanah beserta bangunan di atasnya/objek sengketa adalah milik Penggugat, tanpa alasan sah Tergugat tidak membayar uang sewa selama 8 (delapan) tahun, dan terbukti berdasarkan isi perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah pihak dalam Surat Perjanjian Nomor 1762/D.19/IKD.14/1994 tanggal 1 Juli 1994 dan diperpanjang dengan Addendum Perpanjangan Sewa Nomor 1762.A/D.19/Ikd/2001 tanggal 15 Agustus 2001 sesuai dengan addendum perpanjangan perjanjian sewa menyewa tanggal 15 Agustus 2001, pihak Tergugat sekarang Termohon Kasasi tidak memenuhi kewajibannya membayar uang sewa dan tidak pula mengembalikan/menyerahkan kembali tanah perkara yang menjadi objek sewa menyewa dimaksud kepada Penggugat, sehingga telah benar Tergugat telah ingkar janji;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, Mahkamah Agung berpendapat bahwa terdapat cukup alasan untuk mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Divisi Regional II Sumatera Bara dan membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Padang Nomor 44/PDT/2013/PT.PDG., tanggal 26 Juli 2013 yang membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Padang Nomor 12/Pdt.G/2012/PN.PDG., tanggal 1 November 2012 serta Mahkamah Agung mengadili sendiri perkara ini dengan amar putusan sebagaimana yang akan disebutkan di bawah ini;

Menimbang, bahwa oleh karena Termohon Kasasi/Tergugat/Pembanding berada di pihak yang kalah, maka dihukum untuk membayar biaya perkara dalam semua tingkat peradilan;

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung sebagaimana telah diubah dan ditambah dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundangan lain yang bersangkutan;

MENGADILI:

Mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi PT. KERETA API INDONESIA (PERSERO) Divisi Regional II Sumatera Bara, tersebut;

Membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Padang Nomor 44/PDT/2013/ PT.PDG., tanggal 26 Juli 2013 yang membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Padang Nomor 12/Pdt.G/2012/PN.PDG., tanggal 1 November 2012;

MENGADILI SENDIRI:

DALAM KONVENSI:

Dalam Eksepsi:

• Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;

Dalam Pokok Perkara:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

2. Menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan tindakan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya;

3. Menghukum Tergugat untuk menyerahkan objek gugatan dalam keadaan baik dan kosong kepada Penggugat;

4. Menghukum Tergugat untuk membayar uang sewa sebesar Rp25.672.680,00 (dua puluh lima juta enam ratus tujuh puluh dua ribu enam ratus delapan puluh rupiah);

5. Menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya;

DALAM REKONVENSI:

• Menolak gugatan Penggugat Rekonvensi untuk seluruhnya;

DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI:

Menghukum Termohon Kasasi/Tergugat Konvensi/Penggugat Rekonvensi/Pembanding untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini sejumlah Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah);

Demikianlah diputuskan dalam rapat musyawarah Mahkamah Agung pada hari Rabu tanggal 12 November 2014 oleh Prof. Dr. Takdir Rahmadi, S.H., LL.M., Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua Majelis, H. Mahdi Soroinda Nasution, S.H., M.Hum., dan Syamsul Ma’arif, S.H., LL.M., Ph.D., Hakim-Hakim Agung sebagai anggota, dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis dengan dihadiri para anggota tersebut dan Rita Elsy, S.H., M.H., Panitera Pengganti dan tidak dihadiri oleh para pihak.

Anggota-Anggota: Ketua Majelis,

ttd./H. Mahdi Soroinda Nasution, S.H., M.Hum. ttd./Prof.Dr.Takdir Rahmadi, S.H.,LL.M.

ttd./Syamsul Ma’arif, SH., LL.M., Ph.D.

Panitera Pengganti,

Biaya Kasasi: ttd./Rita Elsy, S.H., M.H.

1. Meterai ……………… Rp 6.000,00

2. Redaksi ……………… Rp 5.000,00

3. Administrasi Kasasi … Rp489.000,00

J u m l a h … Rp500.000,00

UNTUK SALINAN

MAHKAMAH AGUNG RI.

a.n Panitera

Panitera Muda Perdata,

Dr. PRI PAMBUDI TEGUH, SH., MH.

NIP. 19610313 198803 1 003