369/PDT/2016/PT.DKI

P U T U S A N

Nomor 369/PDT/2016/PT.DKI

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Jakarta yang memeriksa, mengadili dan memutus perkara perdata dalam peradilan tingkat banding, menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara gugatan antara :

ALVIANA FARADILLA, bertempat tinggal di Perumahan Royal Residence, Blok C.2, Nomor 10 RT. 017, RW. 004, Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Jakarta Timur, dalam hal ini memberikan kuasa kepada RAJA ARLIUSMAN, S.H., MANGANJU H. SIMANULLANG, S.H., AHMADI, S.H., MUHAMNAD ALI, S.H., dan DENNY FERDIAN, S.H., Advokat dan Pembela Umum pada RAJA & ASSOCIATES, berkantor di Gedung Joang 45, lantai 2, Jalan Menteng Raya Nomor 31 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 11 Desember 2015, selanjutnya disebut sebagai PEMBANDING semula TERGUGAT ;

L A W A N :

PT. HASANA DAMAI PUTRA, berkedudukan dan kantor di Jalan Letjen. R. Soeprapto, Cempaka Putih Permai, Blok A, Nomor 10-11, Jakarta Pusat, dalam hal ini memberikan kuasa kepada FAJAR S. KUSUMAH, SH., S.IP. Advocate dan Legal Consultant pada Law Office “ Fajar S. Kusumah and Partners “ berkanor di Perumahan Grha Nirmala Blok E-2, Tirtonirmolo, Kasihan, Kabupaten Bantul, Provinsi D.I. Yogyakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 13 April 2015, selanjutnya disebut sebagai TERBANDING semula PENGGUGAT ;

Pengadilan Tinggi tersebut ;

Telah membaca :

1. Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta, Nomor 369/PEN/PDT/2016/ PT.DKI, tanggal 17 Juni 2016, tentang Penunjukan Majelis Hakim untuk memeriksa dan mengadili perkara tersebut ditingkat banding ;

2. Berkas perkara Nomor 140/Pdt.G/2015/ PN.JKT.TIM. tanggal 07 Desember 2015, dan surat-surat yang bersagkutan dengan perkara ini ;

TENTANG DUDUK PERKARA

Membaca, surat gugatan Penggugat tanggal 21 April 2015, yang telah didaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur, pada tanggal dan hari itu juga, yang mengajukan gugatan sebagai berikut :

1. Bahwa PENGGUGAT adalah sebuah perusahaan berbadan hukum yang bergerak di bidang developer dan real estate, dan memiliki beberapa lokasi perumahan, salah satunya adalah Perumahan Royal Residence yang terletak di Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta ;

2. Bahwa TERGUGAT adalah perseorangan yang berminat membeli salah satu rumah yang dijual oleh PENGGUGAT di lokasi tersebut di atas, yaitu rumah yang terletak di Perumahan Royal Residence Blok C.5 Nomor Kavling 33, Type/Luas Bangunan 90 ;

3. Bahwa setelah dilakukan negosiasi antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT, tercapai kesepakatan bahwa harga jual beli rumah tersebut di atas adalah sebesar Rp. 510.000.000,00 (lima ratus sepuluh juta rupiah), dan akan dibayar oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT dengan cara mengangsur/mencicil ;

4. Bahwa untuk menindaklanjuti kesepakatan di atas, PENGGUGAT dan TERGUGAT menuangkan kesepakatan tersebut di dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 Tanggal 16 November 2006 yang dibuat di hadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH, notaris di Bekasi, selanjutnya mohon disebut “PERJANJIAN” ;

5. Bahwa objek dari “PERJANJIAN” tersebut di atas adalah sebidang tanah sebagaimana Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 3730/Pulo Gebang seluas 90 m², Gambar Situasi Nomor 196/2004 Tanggal 23 April 2004 atas nama PT.Hasana Damai Putra yang terletak di Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, berikut segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atas bagian tanah tersebut terutama sebuah rumah tinggal di atas tanah tersebut berikut fasilitas dan turutannya berupa aliran lisrik dan saluran air minum dari PDAM, atau setempat dikenal dengan Perumahan Royal Residence Blok C.5 Nomor Kavling 33, Type/Luas Bangunan 90, selanjutnya disebut Objek Sengketa ;

6. Bahwa di dalam “PERJANJIAN” tersebut di atas, disepakati bahwa harga jual beli rumah sebesar Rp. 510.000.000,00 (lima ratus sepuluh juta rupiah) akan dibayar oleh TERGUGAT dengan cara mengangsur/mencicil, yang mana jadwal pembayarannya adalah sebagai berikut :

1. Rp. 6.000.000,00 (enam juta rupiah) telah dibayarkan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT sebagai uang muka pada 23 Agustus 2006 ;

2. Rp. 336.000.000,00 (tiga ratus tiga puluh enam juta rupiah) akan dibayar menjadi 24 (dua puluh empat) kali angsuran dimulai tanggal 23 September 2006 sampai dengan tanggal 23 Agustus 2008, masing-masing sebesar Rp.14.000.000,00 (empat belas juta rupiah) setiap angsuran (vide : “PERJANJIAN” pasal 2) ;

3. Sisa harga sebesar Rp. 168.000.000,00 (seratus enam puluh delapan juta rupiah), akan dibayar menjadi 12 (dua belas) kali angsuran dimulai bulan September 2008 sampai lunas seluruh pembayaran paling lambat dilakukan setiap tanggal 23 (dua puluh tiga) bulan yang bersangkutan (vide : “PERJANJIAN” pasal 2) ;

7. Bahwa dikarenakan pembelian Objek Sengketa di atas tidak dilakukan secara tunai atau lunas oleh TERGUGAT, dan antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT belum membuat Akta Jual Beli sehingga belum terjadi peralihan kepemilikan atas objek sengketa, maka secara hukum objek sengketa masih dimiliki oleh PENGGUGAT ;

8. Bahwa “PERJANJIAN” di atas disetujui seluruh isinya oleh Para Pihak, dibuat sebagaimana syarat sahnya sebuah Perjanjian, sehingga beralasan secara hukum agar “PERJANJIAN” di atas dinyatakan sah secara hukum dan mengikat PENGGUGAT dan TERGUGAT ;

9. Bahwa sejak ditandatanganinya “PERJANJIAN” tersebut, TERGUGAT menempati Objek Sengketa tersebut, sehingga secara faktual TERGUGAT sudah menikmati secara penuh Objek Sengketa tersebut di atas ;

10. Bahwa semenjak menempati Objek Sengketa tersebut di atas, ternyata TERGUGAT hanya 1 (satu) kali melakukan pembayaran angsuran secara tepat waktu, yaitu pembayaran yang dilakukan pada tanggal 8 September 2006 sebesar Rp. 14.000.000,00 (empat belas juta rupiah), sedangkan selanjutnya TERGUGAT melakukan pembayaran melebihi tenggat waktu yang disepakati, yaitu :

1. Tanggal 28 Desember 2006 pembayaran sebesar Rp. 14.000.000,00 (empat belas juta rupiah), lalai 2 (dua) kali angsuran ;

2. Tanggal 19 Februari 2007 pembayaran sebesar Rp. 14.000.000,00 (empat belas juta rupiah), total lalai 4 (empat) kali angsuran ;

3. Tanggal 23 Maret 2007 pembayaran sebesar Rp. 14.000.000,00 (empat belas juta rupiah), total lalai 5 (lima) kali angsuran ;

4. Tanggal 24 Maret 2007 pembayaran sebesar Rp. 14.000.000,00 (empat belas juta rupiah), total lalai 5 (lima) kali angsuran ;

5. Tanggal 23 Januari 2008 pembayaran sebesar Rp. 100.000.000,00 (seratus juta rupiah), total lalai 14 (empat belas) kali angsuran ;

6. Tanggal 11 Februari 2008 pembayaran sebesar Rp.14. 000.000,00 (empat belas juta rupiah), total lalai 14 (lima belas) kali angsuran ;

7. Tanggal 13 Maret 2008 pembayaran sebesar Rp. 28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah), total lalai 15 (lima belas) kali angsuran ;

11. Bahwa sejak pembayaran terakhir tanggal 13 Maret 2008 sebesar Rp. 28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah) hingga sekarang saat gugatan ini diajukan, TERGUGAT sama sekali tidak melakukan pembayaran angsuran sebagaimana yang telah disepakati di dalam “PERJANJIAN”, sehingga TERGUGAT telah lalai 99 (sembilan puluh sembilan) kali angsuran ;

12. Bahwa sesuai dengan Pasal 7 “PERJANJIAN”, apabila pihak kedua (dalam hal ini TERGUGAT) lalai dalam melaksanakan kewajibannya membayar angsuran bulanan selama 3 (tiga) kali baik secara berturut-turut maupun tidak dalam 1 (satu) tahun takwin dan telah mendapat surat peringatan dari pihak pertama (dalam hal ini PENGGUGAT), namun pihak kedua (TERGUGAT) tetap tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan batas waktu yang ditentukan oleh pihak pertama (PENGGUGAT), maka secara hukum “PERJANJIAN” antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT menjadi batal ;

13. Bahwa pada saat ini jumlah keseluruhan kewajiban hutang pokok maupun denda keterlambatan yang harus dibayar oleh Tergugat kepada Penggugat adalah sejumlah Rp. 1.173.842.066,- (satu milyar seratus tujuh puluh tiga juta delapan ratus empat puluh dua ribu enam puluh enam rupiah), dengan perincian sebagai berikut :

• Angsuran pokok jatuh tempo = Rp. 228.760.000,-

• Denda (sampai dengan 30 Januari 2015) = Rp. 945.082.066,- (+)

Total = Rp. 1.173.842.066,-

14. Bahwa PENGGUGAT telah memberikan Surat Peringatan sebanyak 3 (tiga) kali, yaitu Surat Peringatan Pertama pada tanggal 11 Februari 2015, Surat Peringatan Kedua tanggal 23 Februari 2015, dan Surat Peringatan Ketiga tanggal 4 Maret 2015 ;

15. Bahwa walaupun TERGUGAT telah diperingatkan sebanyak 3 (tiga) kali, namun TERGUGAT tetap tidak mau melaksanakan kewajibannya sebagaimana telah disepakati ;

16. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, TERGUGAT telah terbukti melakukan wanprestasi (ingkar janji) terhadap kesepakatan yang telah disepakati bersama antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT, dan nyata-nyata tindakan wanprestasi TERGUGAT tersebut sangat merugikan PENGGUGAT karena PENGGUGAT tidak dapat menjual Objek Sengketa tersebut ke pihak lain ;

17. Bahwa selanjutnya berdasarkan syarat batal sebagaimana diatur di dalam Pasal 7 “PERJANJIAN” ini, yaitu :

1. Pihak kedua (TERGUGAT) lalai membayar angsuran sebanyak 3 (tiga) kali baik berturut-turut maupun tidak dalam 1 (satu) takwin tahun. Dalam hal ini, TERGUGAT telah lalai membayar angsuran sebanyak 99 (sembilan puluh sembilan) kali angsuran ;

2. Pihak pertama (PENGGUGAT) telah memberikan surat peringatan kepada pihak kedua. Dalam hal ini PENGGUGAT telah memberi surat peringatan kepada TERGUGAT sebanyak 3 (tiga) kali, dan di dalam surat tersebut TERGUGAT diberi batas waktu pelaksanaan sisa kewajiban pembayaran ;

3. Pihak kedua tetap tidak memenuhi kewajibannya sesuai batas waktu yang ditetapkan pihak pertama. Dalam hal ini TERGUGAT tetap tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan batas waktu yang ditetapkan oleh PENGGUGAT dalam seluruh Surat Peringatannya ;

18. Bahwa dikarenakan PENGGUGAT masih terikat dalam “PERJANJIAN” dengan TERGUGAT, sehingga TERGUGAT tidak dapat menjual kembali rumah tersebut kepada pihak lain yang berminat, sedangkan di sisi lain TERGUGAT telah nyata-nyata melakukan wanprestasi, dan secara hukum telah terpenuhi syarat atas pembatalan “PERJANJIAN” antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT, maka beralasan secara hukum agar “PERJANJIAN” antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT sebagaimana dituangkan di dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 Tanggal 16 November 2006 yang dibuat di hadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH, notaris di Bekasi dinyatakan batal dan tidak mengikat para pihak sejak putusan perkara ini dijatuhkan ;

19. Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 7 “PERJANJIAN”, telah disepakati bahwa apabila “PERJANJIAN” ini batal, maka pihak pertama (PENGGUGAT) tidak diwajibkan untuk mengembalikan pembayaran yang telah dilakukan pihak kedua karena pembayaran tersebut dianggap sebagai sewa tanah dan bangunan Objek Sengketa yang selama ini ditempati dan dinikmati oleh TERGUGAT. Sehingga beralasan secara hukum agar uang yang telah dibayarkan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT sebesar Rp. 218.000.000,00 (dua ratus delapan belas juta rupiah) dinyatakan sebagai uang milik PENGGUGAT ;

20. Bahwa sesuai dengan Pasal 7 “PERJANJIAN”, telah disepakati bahwa apabila “PERJANJIAN” ini batal, maka TERGUGAT harus mengembalikan tanah dan bangunan Objek Sengketa tersebut dalam keadaan kosong. Faktanya hingga saat ini di dalam Objek Sengketa masih terdapat barang-barang milik TERGUGAT. Sehingga beralasan secara hukum agar TERGUGAT dihukum untuk mengembalikan Objek Sengketa dalam keadaan kosong kepada PENGGUGAT paling lambat 14 (empat belas) hari sejak putusan perkara ini memiliki kekuatan hukum yang tetap ;

21. Bahwa sebagai akibat perbuatan ingkar janji / wanprestasi dari TERGUGAT, maka PENGGUGAT juga telah mengalami kerugian-kerugian baik materil maupun immateril, sehingga sudah sewajarnyalah jika TERGUGAT dibebankan kewajiban untuk membayar segala ganti rugi atas kerugian tersebut kepada PENGGUGAT ;

22. Bahwa kerugian-kerugian PENGGUGAT yang harus dibayar oleh TERGUGAT, yaitu berupa kerugian materil maupun immateriil, yang dapat dirinci sebagai berikut :

Kerugian Materil :

PENGGUGAT telah menanggung kerugian, dikarenakan tidak menerima pembayaran dari TERGUGAT sebagaimana diperjanjikan, namun juga tidak dapat menjual atau menyewakan Objek Sengketa tersebut karena masih terikat oleh “PERJANJIAN” dengan TERGUGAT, sehingga PENGGUGAT mengalami kerugian materil berupa Windsorving (keuntungan potensial yang hilang) seandainya Objek Sengketa tersebut apabila disewakan oleh PENGGUGAT kepada pihak lain dengan nilai Rp. 150.000.000,00 (seratus lima puluh juta rupiah)/ tahun.

Kerugian Immateril :

Permasalahan yang ditimbulkan oleh perbuatan ingkar janji / wanprestasi TERGUGAT tersebut telah menimbulkan suatu dampak buruk bagi kelangsungan bisnis PENGGUGAT sebagai perusahaan Developer, sehingga kerugian immateril ini patut dan layaklah jika dinilai dengan sejumlah Rp. 3.000.000.000,- (tiga miliar Rupiah).

23. Bahwa agar supaya putusan ini efektif dan tidak berlarut-larut, maka PENGGUGAT mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berkenan menghukum TERGUGAT untuk membayar uang paksa/dwangsom sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) setiap harinya yang dapat ditagih segera dan sekaligus oleh PENGGUGAT apabila TERGUGAT lalai/terlambat dalam melaksanakan isi putusan perkara ini ;

24. Mengingat gugatan PENGGUGAT didasarkan pada bukti-bukti otentik yang sah dan tidak dapat disangkal kebenarannya sehingga memenuhi ketentuan Pasal

180 HIR, serta sejalan dengan Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia (SEMA RI) Nomor 3 Tahun 2000, maka PENGGUGAT mohon agar Majelis Hakim yang terhormat agar memberikan putusan yang dapat dilaksanakan terlebih dahulu walaupun ada upaya hukum verzet, banding, kasasi ataupun upaya hukum lainnya dari TERGUGAT (Uit Voerbaar Bij Vooraad) ;

25. Bahwa dikarenakan TERGUGAT berada pada pihak yang kalah, maka beralasan secara hukum agar TERGUGAT dihukum untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini ;

Berdasarkan uraian tersebut di atas, kami mohon kepada Yang Terhormat Bapak Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Timur cq Yang Mulia Majelis Hakim Pemeriksa Perkara a quo untuk berkenan menerima, memeriksa, dan mengadili perkara ini dan selanjutnya menjatuhkan putusan dengan amar sebagai berikut :

M E N G A D I L I

PRIMER :

1. Menerima dan mengabulkan Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya ;

2. Menyatakan bahwa PENGGUGAT adalah pemilik yang sah atas Obyek Sengketa berupa sebidang tanah sebagaimana Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 3730/Pulo Gebang seluas 90 m², Gambar Situasi Nomor 196/2004 Tanggal 23 April 2004 atas nama PT. Hasana Damai Putra yang terletak di Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, berikut segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atas bagian tanah tersebut terutama sebuah rumah tinggal di atas tanah tersebut berikut fasilitas dan turutannya berupa aliran lisrik dan saluran air minum dari PDAM, atau setempat dikenal dengan Perumahan Royal Residence Blok C.5 Nomor Kavling 33, Type/Luas Bangunan 90 m² ;

3. Menyatakan “PERJANJIAN” antara PENGGUGAT dan TERGUGAT sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 Tanggal 16 November 2006 yang dibuat di hadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH, notaris di Bekasi sah secara hukum dan mengikat PENGGUGAT dengan TERGUGAT;

4. Menyatakan TERGUGAT telah melakukan wanprestasi (cedera janji) dan merugikan PENGGUGAT ;

5. Menyatakan “PERJANJIAN” antara PENGGUGAT dan TERGUGAT sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 Tanggal 16 November 2006 yang dibuat di hadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH, notaris di Bekasi batal dan tidak mengikat PENGGUGAT dengan TERGUGAT terhitung sejak putusan perkara ini dijatuhkan ;

6. Menyatakan uang angsuran yang telah dibayarkan TERGUGAT kepada PENGGUGAT sebesar Rp. 218.000.000,00 (dua ratus delapan belas juta rupiah) adalah milik PENGGUGAT ;

7. Menghukum TERGUGAT untuk mengembalikan Objek Sengketa kepada PENGGUGAT dalam keadaan kosong paling lambat 14 (empat belas) hari setelah putusan perkara ini mendapatkan kekuatan hukum tetap, dan apabila TERGUGAT tidak melaksanakannya maka PENGGUGAT dapat mengosongkan sendiri rumah tersebut ;

8. Menghukum TERGUGAT untuk membayar ganti kerugian materil kepada PENGGUGAT, sebesar Rp. 150.000.000,00 (seratus lima puluh juta rupiah)/ tahun, terhitung sejak TERGUGAT mulai terlambat membayar angsuran yaitu bulan Januari 2007 hingga putusan perkara ini dilaksanakan oleh TERGUGAT, dan kerugian immateril sebesar Rp. 3.000.000.000,00 (tiga milyar rupiah) ;

9. Menghukum TERGUGAT untuk membayar uang paksa (dwangsom) kepada PENGGUGAT sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap harinya dalam hal jika TERGUGAT lalai melaksanakan isi putusan ini, yang dapat ditagih secara langsung dan sekaligus oleh PENGGUGAT;

10. Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu walaupun ada upaya hukum Verzet, Banding, Kasasi ataupun upaya hukum lainnya dari TERGUGAT (uitvoerbaar bij voorraad) ;

11. Menghukum TERGUGAT untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini;

SUBSIDER :

Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya menurut hukum dan kebenaran (ex a quo et bono).

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Pengadilan Negeri Jakarta Timur, telah menjatuhkan putusan Nomor 140/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Tim., tanggal 07 Desember 2015, yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI :

- Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya.

DALAM POKOK PERKARA :

- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian.

- Menyatakan bahwa Penggugat adalah pemilik yang sah atas objek sengketa berupa sebidang tanah sebagaimana Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 3730/Pulo Gebang seluas 90m², Gambar situasi Nomor 196/2004 tanggal 23 April 2004 atas nama pemegang hak PT. HASANA DAMAI PUTRA, yang terletak di Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, berikut segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atas bagian tanah tersebut terutama sebuah rumah tinggal di atas tanah tersebut berikut fasilitas dan turutannya berupa aliran listrik dan saluran air minum dari PDAM, atau setempat dikenal dengan Perumahan Royal Residence Blok C.5 Nomor Kavling 33, Type/Luas Bangunan 90 m².

- Menyatakan perjanjian antara Penggugat dan Tergugat sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 tanggal 16 November 2006 yang dibuat dihadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH., Notaris Kota Bekasi, sah secara hukum dan mengikat Penggugat dan Tergugat.

- Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi).

- Menyatakan perjanjian antara Penggugat dan Tergugat sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 tanggal 16 November 2006 yang dibuat dihadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH., Notaris Kota Bekasi, batal dan tidak mengikat Penggugat dan Tergugat terhitung sejak putusan ini dijatuhkan.

- Menyatakan uang angsuran yang telah dibayarkan oleh Tergugat kepada Penggugat sebesar Rp. 293.000.000,- (dua ratus sembilan puluh tiga juta rupiah) adalah milik Penggugat.

- Menghukum Tergugat untuk mengembalikan objek sengketa kepada Penggugat dalam keadaan kosong paling lambat 14 (empat belas) hari setelah putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap, dan apabila Tergugat tidak melaksanakannya maka Penggugat dapat mengosongkan sendiri rumah tersebut.

- Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara sebesar Rp 822.000,-(delapan ratus dua puluh dua ribu rupiah) ;

- Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.

Membaca berturut-turut :

1. Akte Permohonan Banding Nomor 118/Tim/XII/2015-AP. jo Nomor 140/PDT.G/2015/PN.Jkt.Tim. yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur, yang menerangkan bahwa Tergugat melalui kuasanya pada tanggal 14 Desember 2015 telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 07 Desember 2015, Nomor 140/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Tim. tersebut ;

2. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Juru Sita Pengganti Pengadilan Negeri Bantul, tanggal 20 Januari 2016, Nomor 140/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Tim.;

3. Risalah pemberitahuan memeriksa berkas perkara masing-masing tanggal 13 Januari 2016 dan tanggal 20 Januari 2016 yang dibuat oleh Jurusita/Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Timur, yang menerangkan bahwa masing-masing pihak telah diberi kesempatan untuk mempelajari berkas perkara tersebut ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA :

Menimbang, bahwa putusan yang diajukan banding tersebut diputus pada tanggal 07 Desember 2015, dihadiri kuasa Penggugat dan kuasa Tergugat dan permohonan banding diajukan oleh Tergugat pada tanggal 14 Desember 2015, dengan demikian permohonan banding Penggugat telah diajukan dalam tenggang waktu 14 hari, telah sesuai dengan ketentuan Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947, dan telah dilakukan dengan cara serta syarat lainnya yang ditentukan oleh undang - undang, maka permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;

Menimbang, bahwa Pembanding/Tergugat dan Terbanding/Penggugat tidak mengajukan memori banding dan kontra memori banding ;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding setelah memeriksa dan mempelajari berkas perkara Nomor 140/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Tim., surat-surat dan berita acara persidangan, dalil-dalil Penggugat dan Tergugat, beserta alat-alat bukti yang diajukan ke depan persidangan dihubungkan pula dengan putusan dan pertimbangan hukum dari Majelis Hakim Tingkat Pertama, selanjutnya Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat sebagai berikut :

Menimbang, bahwa putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur yang diajukan banding adalah sebagaimana tersebut di atas;

DALAM EKSEPSI

Menimbang, bahwa Tergugat dalam jawabannya telah mengajukan eksepsi yang pada pokoknya sebagai berikut :

1. Alamat Pengadilan Negeri Jakarta Timur tidak tercantum dengan lengkap;

2. Identitas Penggugat sebagai subjek hukum sebuah Perseroan Terbatas tidak jelas dan tidak lengkap;

3. Gugatan Penggugat tidak menggunakan materai;

4. Judul gugatan Penggugat banyak, abstrak, membingungkan, tidak jelas/kabur;

5. Gugatan Penggugat cacat hukum karena kurang pihak;

6. Tentang putusan uit voerbaar bij voorraad;

Menimbang, bahwa atas eksepsi tersebut, Majelis Hakim Tingkat pertama telah memutuskan menyatakan eksepsi-eksepsi Tergugat tidak beralasan dan menolak eksepsi Tergugat seluruhnya;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding sependapat dengan putusan dan pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama karena eksepsi Tergugat mengenai identitas subjek hukum harus mengacu kepada Pasal 118 HIR, sebagaimana Pasal 118 tidak mensaratkan gugatan harus memakai alamat Pengadilan Negeri yang dituju dalam hal ini Pengadilan Jakarta Timur, demikian juga mengenai identitas badan hukum sebagai subjek hukum cukup tempat badan hukum berkedudukan dan alamat kantor badan hukum yang dicantumkan, dan tidak ada kewajiban surat gugatan memakai materai, dalam 118 HIR maupun Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Bea Materai;

Menimbang, bahwa mengenai eksepsi gugatan kabur dan kurang pihak, Majelis Hakim Tingkat Pertama telah mempertimbangkannya dengan benar bahwa ternyata gugatan Penggugat saling terkait satu dengan yang lain, dan antara posita dan petitum gugatan saling mendukung sehingga dapat dijadikan satu gugatan;

Menimbang, bahwa berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas eksepsi Tergugat tidak beralasan dan karenanya eksepsi tidak dapat diterima;

DALAM POKOK PERKARA

Menimbang, bahwa berdasarkan surat-surat bukti, keterangan saksi-saksi Tergugat terbukti fakta hukum bahwa hubungan hukum Penggugat dan Tergugat adalah hubungan penjual dan pembeli berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 53, tanggal 16 Nopember 2006 bukti P-1, Penggugat telah sepakat menjual dan Tergugat sepakat membeli dari Penggugat yaitu rumah dan tanah milik Penggugat yang terletak di Perumahan Royal Residence, Blok C.5, Nomor Kaveling 33, Type/Luas Bangunan 90m, SHGB 3730/Pulo Gebang, dengan harga Rp.510.000.000,- (lima ratus sepuluh juta rupiah), dan tanggal 23 Agustus 2006 Tergugat telah membayar uang muka sebesar Rp.6.000.000,- (enam juta rupiah), sisanya dibayar dengan cara mengangsur/mencicil;

Menimbang, bahwa jumlah pembayaran Tergugat kepada Penggugat sebesar Rp.293.000.000,- (dua ratus Sembilan puluh tiga juta rupiah), Tergugat membayar cicilannya sampai tanggal 13 Maret 2008, sesuai dengan bukti P-2, selanjutnya Tergugat tidak dapat melanjutkan cicilannya, dan Penggugat telah memberikan peringatan kepada Tergugat dengan Surat Peringatan sebanyak 3 (tiga) kali bukti P-3, P-4, P-5, masing-masing tanggal 11 Februari 2015, tanggal 23 Februari 2015 dan tanggal 4 Maret 2015, namun Tergugat tetap tidak melakukan pembayaran, Tergugat telah melakukan wanprestasi/ingkar janji karenanya Penggugat telah dirugikan oleh Tergugat;

Menimbang, bahwa dengan memperhatikan fakta-fakta hukum tersebut di atas Majelis Hakim Tingkat Banding sependapat dengan putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama yang menyatakan gugatan Penggugat dikabulkan sebagian namun akan memperbaiki mengenai amar point enam yang menyatakan uang angsuran yang telah dibayarkan oleh Tergugat kepada Penggugat sebesar Rp.293.000.000,- (dua ratus sembilan puluh tiga juta rupiah) adalah milik Penggugat;

Menimbang, bahwa Perjanjian Penggugat dan Tergugat adalah mengenai jual beli tanah dan bangunan dengan pembayaran angsuran/cicilan, yang diikat berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 53, tanggal 16 Nopember 2006, dibuat dihadapan Notaris Hj.Tuti Alawiyah, dengan demikian perjanjian tersebut dibuat dengan akta otentik dan mengikat kedua belah pihak;

Menimbang, bahwa dalil Penggugat yang menyatakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 53, tanggal 16 Nopember 2006 Pasal 7 yang mengatur “apabila perjanjian batal maka Pihak I/Penggugat tidak diwajibkan untuk mengembalikan pembayaran yang telah dilakukan pihak kedua karena pembayaran tersebut dianggap sebagai sewa tanah dan bangunan yang ditempati dan dinikmati oleh Tergugat karenanya beralasan dinyatakan sebagai uang milik Penggugat, selanjutnya dalam Pasal 7 disepakati bahwa apabila perjanjian batal Tergugat harus mengembalikan tanah dan bangunan objek sengketa dalam keadaan kosong;

Menimbang, bahwa perjanjian tersebut di atas tidak dapat dibenarkan walaupun telah disepakati kedua belah pihak, karena bertentangan dengan rasa keadilan dan mengenai perjanjian pengikatan jual beli tanah dan bangunan telah diatur dalam Surat Keputusan Menteri Perumahan Rakyat mengenai Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah Nomor 09/KPTS/M/1995, Bagian IX tentang Ketentuan Pembatalan Pengikatan, angka 2 huruf g “…. dalam hal pembayaran harga tanah dan bangunan rumah yang dilakukan pihak pembeli melebihi 10 %, maka pihak Penjual berhak memotong 10% dari jumlah total harga tanah dan bangunan, dan sisanya wajib dikembalikan kepada pihak Pembeli”;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas Penggugat hanya dapat mengambil/memotong 10% dari harga tanah dan bangunan, atas uang yang telah dibayarkan oleh Tergugat, dan sisanya wajib dikembalikan kepada Tergugat, dalam arti potongan 10% sudah termasuk denda, apalagi denda yang didalilkan Penggugat sejak tahun pembayaran terakhir tanggal 13 Maret 2008, baru disomasi mulai tanggal 11 Februari 2015 s/d 13 Maret 2015 sebagai somasi/peringatan ketiga dari Penggugat, sudah memakan waktu yang terlalu lama ( + 7 tahun ) namun dalam hal ini Tergugat wajib mengembalikan tanah dan bangunan objek sengketa setelah menerima pengembalian uang cicilan;

Menimbang, bahwa selain itu Majelis Hakim Tingkat Banding mempertimbangkan objek sengketa dalam hal ini adalah berupa tanah dan bangunan, berupa benda tidak bergerak, yang nilai harganya akan meningkat terus sehingga pihak pertama tidak akan dirugikan, karena barang objek sengketa akan dikembalikan kepada Penggugat sebagai pemilik karena perjanjian tersebut tidak dapat disamakan dengan perjanjian sewa beli atau leasing dalam jual beli kendaran atau barang-barang bergerak lainnya , yang nilainya semakin lama semakin menurun;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas, maka putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur, Nomor 140/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Tim, tanggal 07 Desember 2015, harus diperbaiki sekedar mengenai pengembalian uang pembayaran dari Tergugat, yang lengkapnya sebagaimana dalam amar putusan di bawah ini;

Menimbang, bahwa karena gugatan Penggugat dikabulkan sebagian maka Pembanding/Tergugat berada pada pihak yang kalah maka Pembanding/Tergugat tetap dihukum untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan;

Memperhatikan pasal Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, pasal-pasal dari Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947 tentang Peraturan Peradilan Ulangan di Jawa dan Madura, dan pasal-pasal Kitab Hukum Acara Perdata/HIR, serta ketentuan-ketentuan lain yang berhubungan dengan perkara ini;

M E N G A D I L I :

1. Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat tersebut;

2. Memperbaiki putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur, Nomor 140/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Tim., tanggal 07 Desember 2015, yang dimohonkan banding, sekedar mengenai uang angsuran yang dibayarkan Tergugat kepada Penggugat, sehingga amar lengkapnya sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI

1. Menyatakan eksepsi Tergugat tidak dapat diterima ( niet ontvankelijk verklaard);

DALAM POKOK PERKARA :

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian.

2. Menyatakan bahwa Penggugat adalah pemilik yang sah atas objek sengketa berupa sebidang tanah, Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 3730/Pulo Gebang, luas 90 m², Gambar Situasi Nomor 196/2004 tanggal 23 April 2004 atas nama pemegang hak PT. HASANA DAMAI PUTRA, yang terletak di Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, berikut segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atas bagian tanah tersebut terutama sebuah rumah tinggal di atas tanah tersebut berikut fasilitas dan turutannya berupa aliran listrik dan saluran air minum dari PDAM, atau setempat dikenal dengan Perumahan Royal Residence Blok C.5 Nomor Kavling 33, Type/Luas Bangunan 90 m².

3. Menyatakan perjanjian antara Penggugat dan Tergugat sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 tanggal 16 November 2006 yang dibuat dihadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH., Notaris Kota Bekasi, sah secara hukum dan mengikat Penggugat dan Tergugat.

4. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi).

5. Menyatakan perjanjian antara Penggugat dan Tergugat sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 53 tanggal 16 November 2006 yang dibuat dihadapan Hj. Tuti Alawiyah, SH., Notaris Kota Bekasi, batal dan tidak mengikat Penggugat dan Tergugat terhitung sejak putusan ini dijatuhkan.

6. Menyatakan uang angsuran yang telah dibayarkan oleh Tergugat kepada Penggugat sebesar Rp.293.000.000,- (dua ratus sembilan puluh tiga juta rupiah) dikembalikan kepada Tergugat setelah dikurangi 10% (sepuluh persen) dari harga rumah yang menjadi milik Penggugat;

7. Menghukum Tergugat untuk mengembalikan objek sengketa kepada Penggugat dalam keadaan kosong paling lambat 14 (empat belas) hari setelah putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap, dan apabila Tergugat tidak melaksanakannya maka Penggugat dapat mengosongkan sendiri rumah tersebut.

8. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.

9. Menghukum Pembanding semula Tergugat untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp.150.000,-. (seratus lima puluh ribu rupiah) ;

Demikian diputuskan dalam sidang musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Jakarta pada hari Jum’at tanggal 09 September 2016 oleh kami : IMAM SUNGUDI, S.H. sebagai Ketua Majelis, Hj. ELNAWISAH, S.H.,M.H. dan HUMUNTAL PANE, S.H.,M.H. masing-masing sebagai Hakim Anggota, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta tanggal 17 Juni 2016 Nomor 369/PEN/PDT/2016/PT.DKI. yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini ditingkat banding. Putusan tersebut pada hari Selasa, tanggal 20 September 2016 diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis dengan didampingi oleh Hakim-Hakim Anggota tersebut, dibantu oleh SYAFIUDDIN SENE, SH. Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi tersebut, tanpa dihadiri oleh pihak-pihak yang berperkara.

HAKIM ANGGOTA,    HAKIM KETUA,

Hj. ELNAWISAH, S.H.,M.H.     IMAM SUNGUDI, S.H. 

HUMUNTAL PANE, S.H.,M.H.

PANITERA PENGGANTI,

SYAFIUDDIN SENE, S.H.,M.H.

Rincian biaya perkara :

Meterai ………………… Rp. 6.000,00

Redaksi………………… Rp. 5.000,00

Pemberkasan……….... Rp. 139.000,00+

Jumlah…………………. Rp. 150.000,00