685/PDT/2016/PT.DKI

P U T U S A N

NOMOR: 685/PDT/2016/PT.DKI

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Jakarta, yang memeriksa dan mengadili perkara- perkara perdata pada peradilan tingkat banding, menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara gugatan antara ; -------------------------------------------------------------------

PT. JAYA REAL PROPERTY, Tbk., beralamat di cbd Emerald Blok CE/A Nomor 01 Bintaro Jaya, Pondok Aren Tangerang Selatan, dengan Surat Kuasa Khusus No. 066/JRP-DIR/HKM-SK/XI/16, didaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 04 November 2015 No. 2783/SK/HKM/XI/2015, memberi kuasa kepada : ---------------------------------------

- . FEBY MARANTA SUKATENDEL, S.H. --------------------------------------------------

- BERTO HERORA HARAHAP, S.H. ------------------------------------------------------

- GOKLAS S. SIHOMBING, S.H., M.H. ----------------------------------------------------

Para advokat yang berkantor di Kantor ADVOKAT & Konsultan Hukum MARANTA & PARTNERS, Beralamat di Graha STR Lantai 3 Room 306, Jalam Ampera Raya No. 11 Jakarta Selatan 12550, baik sendiri-sendiri, maupun bersama-sama untuk dan atas nama Pemberi Kuasa mewakili pemberi kuasa mengajukan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Se3latan tanggal 21 Oktober 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN. Jkt.Se, untuk selanjutnya disebut sebagai PEMBANDING semula TERGUGAT III ; ------------------------------

M e l a w a n

DADANG VICTORY, beralamatdi jalan Kasuari V blok HB Nomor 17 Bintaro Jaya Sektor IX, Rukun Tetangga 004 Rukun Warga 009, Kelurahan Pondok Pucung, Kecamatan Pondok Aren. Tangerang Selatan, dengan surat kuasa khusus tertanggal 15 Februari 2016, didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 14 Maret 2016 No. 687/SK/HKM/III/2016 memberi kuasa kepada : -------------------------------------------------------------------------

- TEMMY TAHER, S.H., LL.M. --------------------------------------------------------------

- MULYANTO, S.H. -----------------------------------------------------------------------------

- ABDUL SALAM, S.H. --------------------------------------------------------------------------

Kesemuanya adalah Advokat yang tergabung dalam Hukum Temmy Taher & Partners yang berdomisili di Jakarta Selatan dan beralamat di jalan Panglima Polim V nomor 1 Jakarta 12160, bertindak baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama untuk d an atas nama pemberi kuasa mewakili pemberi kuasa

sebagai terbanding semula Penggugat.,dalam perkara putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 21 Oktober 2015 No. 148/Pdt.G/ 2015/ PN. Jkt.Sel, dalam hal ini pemberi kuasa memilih domisili hukum pada Kantor kuasanya, untuk selanjutnya disebut sebagai TERBANDING semula PENGGUGAT ; -------------------------------------------------------------------------------------

D A N

1. RIDSON L MAKKARAENG, dahulu beralamat di Jalan Mandar XVII Blok DE 7 No 26 Bintaro Jaya Sektor 3A Rukun Tetangga 03, Rukun Warga 10 Kelurahan Pondok Karya Kecamatan Pondok Aren, Tangerang , sekarang tidak diketahui lagi keberadaannya baik didalam maupun diluar Wilayah Negara Republik Indonesia, selanjutnya disebut TURUT TERBANDING I semula TERGUGAT I ; ----------------------------------------------------------------------

2. C. FELISSA L. MAKKARAENG, dahulu beralamat di Jalan Mandar XVII Blok DE 7 No 26 Bintaro Jaya Sektor 3A Rukun Tetangga 03, Rukun Warga 10 Kelurahan Pondok Karya Kecamatan Pondok Aren, Tangerang , sekarang tidak diketahui lagi keberadaannya baik didalam maupun diluar Wilayah Negara Republik Indonesia, selanjutnya disebut TURUT TERBANDING II semula TERGUGAT II ; ---------------------------------------------

3. PT.BANK ARTHA GRAHA INTERNATIONAL, Tbk, berkedudukan di Gedung Artha Graha, Kawasan Niaga Terpadu Sudirman, Jalan Jend.Sudirman Kaveling 52-53 Jakarta Selatan 12190, untuk selanjutnya disebut sebagai TURUT TERBANDING III semula TURUT TERGUGAT ; ----

Pengadilan Tinggi tersebut ; -----------------------------------------------------------------

Telah membaca berkas perkara dan surat – surat lainnya yang berhubungan dengan perkara ini ; ----------------------------------------------------------------------------------

• Telah membaca putusan sela Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 19 Agustus 2015, No.148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel ; ------------------------------------------

---------------------------------TENTANG DUDUK PERKARANYA : ---------------------

Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat telah mengajukan gugatan tertanggal Jakarta 10 Maret 2015, di daftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, pada tanggal 10 Maret 2015 No. 148/Pdt.G/ 2015/ PN. Jkt.Sel pada pokoknya berisi sebagai berikut : -----------------------------------------------

Gugatan ini diajukan berdasarkan alasan-alasan sebagai berikut : ----------------------

1. Bahwa pada tanggal 21 Mei 1998, telah terjadi jual beli tanah beserta bangunan yang terletak di Desa Pondok Pucung Kecamatan Pondok Aren Kabupaten Tangerang, Jawa Barat, sekarang dikenal dengan Jalan Kasuari V Blok HB Nomor 17 Bintaro Jaya Sektor IX, Rukun Tetangga 004 Rukun Warga 009, Kelurahan Pondok Pucung, Kecamatan Pondok Aren, Tangerang Selatan seluas 185 M² (seratus delapan puluh lima meter persegi), untuk selanjutnya disebut “tanah dan bangunan” antara Penggugat dengan Tergugat I yang disaksikan dan disetujui oleh Tergugat II selaku isteri Tergugat I , dimana pada waktu itu Tergugat I sebagai General Manager pada PT. Cosway Indonesia dan Penggugat adalah bawahan Tergugat I pada perusahaan yang sama ; -----------------------------------------------------------------------------------------------

2. Bahwa jual beli tersebut dilakukan pada harga Rp. 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah) yang dibayar tunai dan lunas oleh Penggugat yang pada waktu itu ditemani istrinya dengan disaksikan oleh Tergugat II selaku istri dari Tergugat I, atas pembayaran aquo Tergugat I memberikan tanda pelunasan atas pembayaran/pembelian tanah dan bangunan milik Tergugat I berupa kuitansi pembayaran tertanggal 21 Mei 1998 kemudian pada akhir bulan Mei 1998 Penggugat beserta istri dan anak-anaknya menempati rumah tersebut hingga sekarang; ---------------------------------------------------------------------------------

3. Bahwa jual beli tanah dan bangunan tersebut dilakukan oleh Tergugat I yang disaksikan oleh Tergugat II, ketika keadaan perpolitikan di Indonesia sedang memanas terjadi kerusuhan massa di Jakarta, sehingga Tergugat I (yang masih dalam keadaan cuti dari tempat bekerja) dan Tergugat II merasa kondisi Jakarta tidak kondusif dan mengancam keselamatan jiwa dan keluarganya harus meninggalkan Jakarta, selanjutnya seminggu kemudian terdapat kabar bahwa Tergugat I telah mengundurkan diri dari tempatnya bekerja sehingga sejak saat itu antara Penggugat dan Tergugat I tidak terdapat komunikasi yang dapat dilakukan oleh keduanya, padahal Pengugat sebagai pembeli yang beritikad baik sekaligus bawahan dari Tergugat I telah berupaya mencari keberadaan Tergugat I dan Tergugat II pada tempat kediamannya di Jalan Mandar XVII DE.7/26 Sel 3A, Pondok Aren, Tangerang, namun tempat kediaman Tergugat I dan Tergugat II pun telah dijual; -----------

4. Bahwa semenjak Penggugat dan keluarganya menempati tanah dan bangunan yang dibeli dari Tergugat I dengan disaksikan Tergugat II, bahkan Penggugat telah merenovasi rumah yang berdiri diatasnya, hingga sekarang selama 17 (tujuh belas tahun) tahun dengan selalu patuh dan taat melakukan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), tidak mendapat permasalahan dalam bentuk gugatan atau bentuk apapun, baik yang datang dari Tergugat I maupun Tergugat II sehubungan dengan pendudukan/penguasaan Penggugat atas tanah dan bangunan yang dibeli dari Tergugat I karena

memang pada faktanya tanah dan bangunan tersebut telah dialihkan/dijual kepada Penggugat¸ namun belakangan diketahui setelah 4 (empat) tahun kemudian pada tahun 2002, Ketua Rukun Tetangga yang juga tetangga Penggugat dan bekerja pada Bank Artha Graha cabang Melawai Raya Jakarta Selatan in casu TurutTergugat I, memberitahukan bahwa rumah yang didiami oleh Penggugat bermasalah sehubungan dengan tunggakan kredit yang belum dibayar; ---------------------------------------------------------------------

5. Bahwa setelah Penggugat mendatangi Turut Tergugat I, diketahui bahwa tanah dan bangunan yang dibeli Penggugat dari Tergugat I merupakan tanah dan bangunan yang diperoleh dari fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diberikan PT. Jaya Bank International sebagaimana Perjanjian Kredit yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Kredit dengan Memakai Jaminan nomor 116 tanggal 28 Juli 1995 dan dan Kuasa Menjual yang dituangkan dalam Akta nomor 118 tanggal 28 Juli 1995 keduanya dibuat dihadapan Rini Soemintapoera, S.H., Notaris di Jakarta, yang dibeli Tergugat I berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual beli di Proyek Perumahan Bintaro Jaya nomor 8990/JRP/BJ/1995 tertanggal 20 Juli 1995 dari Tergugat III; ------------------------

6. Bahwa berdasarkan Akta Perjanjian Kredit dengan memakai Jaminan nomor 116 tanggal 28 Juli 1995 Jo. Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit tertanggal 17 Juli 1995, nomor 248/KPR-JBI-BTRP/BJ/95, fasilitas kredit yang diperoleh Penggugat untuk pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah pada Tergugat III, sebesar Rp. 131.000.000,- (seratus tiga puluh satu juta rupiah), untuk jangka waktu 120 bulan terhitung sejak perjanjian kredit, uang tersebut telah diterima Penggugat sebagaimana Tanda Terima Uang dari Nasabah pada tanggal yang sama dan telah dibayarkan secara lunas kepada Tergugat III; ----------------------------------------------------------------------------------------------------

7. Bahwa setelah Tergugat I mendapatkan Fasilitas Kredit dari PT. Jaya Bank International sebagai fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) yang kemudian dibayarkan guna pelunasan pembelian tanah dan bangunan kepada Tergugat III, Tergugat III belum melaksanakan/menuangkan jual beli tersebut dalam Akta Jual Beli sebagaimana ketentuan yang berlaku dengan alasan atas sertiifkat tanah sedang dilakukan pemecahan sebagaimana surat nomor 1365/RE/JRP/VII/1995 tertanggal 26 Juli 1995, namun penyerahan atas tanah dan bangunan telah dilakukan dengan ditempatinya tanah dan bangunan oleh Tergugat I dan Tergugat II; belakangan diketahui atas tanah dan bangunan tersebut telah terbit Sertifikat Hak Guna Bangunan nomor 03063 atas nama PT. Jaya Real Property Tbk., in casu Tergugat III, yang diterbitkan oleh Kepala kantor pertanahan Kabupaten Tangerang, Jawa Barat tertanggal 09

Desember 1999 menjadi seluas 180 M² (seratus delapan puluh meter persegi);

8. Bahwa berdasarkan Akta nomor 116, Tergugat I memperoleh Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah sebesar Rp. 131.000.000,- (seratus tiga puluh satu juta rupiah) dengan angsuran tiap-tiap bulannya sebesar Rp. 2.619.105 (dua juta enam ratus sembilan belas juta seratus lima rupiah) dengan tingkat suku bunga 21% (dua puluh satu persen) efektif pertahunnya dengan jangka waktu 120 (seratus dua puluh) bulan terhitung sejak Perjanjian Kredit dan Pengikatan Jaminan ditandatangani, sehingga berdasarkan informasi nasabah tanggal 6 Oktober 2001, Tergugat I memiliki tunggakan per tanggal 6 Oktober 2001 sebesar Rp. 216.819.965,- (dua ratus enam belas juta delapan ratus sembilan belas ribu sembilan ratus enam puluh lima rupiah) dengan perincian, sebagai berikut: ----------------------------------------------------------------------------------------------

Saldo Pinjaman Rp. 114.553.695,- -------------------------------------------------

Bunga Terutang Rp. 61.365.290,- -------------------------------------------------

Denda Terutang Rp. 40.900.980,- -------------------------------------------------

Total Rp. 216.819.965,- ------------------------------------------------

Dengan demikian berdasarkan jumlah tunggakkan cicilan kredit, Tergugat I baru melakukan pembayaran sebanyak 33 (tiga puluh tiga) bulan dari total jangka waktu pembayaran yakni 120 (seratus dua puluh) bulan dihitung sejak penandatanganan fasilitas kredit tanggal 28 Juli 1995 sebelum akhirnya dialihkan/dijual kepada Penggugat sebesar Rp. 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah) atau apabila di perhitungkan dengan jumlah cicilan perbulan dengan angsuran pokok per bulan sebesar Rp. 2.619.105 dikalikan 33 (tiga puluh tiga) bulan cicilan (28 Mei 1995- 18 Mei 1998) sehingga menjadi Rp.84.430.465 (delapan puluh empat juta empat ratus tiga puluh empat ratus enam puluh lima rupiah), sehingga kurang lebih setara dengan apa yang dibayar oleh Penggugat, hal ini membuktikan bahwa Penggugat adalah Pembeli yang beritikad baik, dimana harga tersebut adalah harga yang patut dan layak, meskipun pada awalnya Penggugat tidak mengetahui tanah dan bangunan yang dibeli dengan fasilitas kredit yang diberikan kepada Tergugat I sehingga terdapat tunggakan cicilan kredit. -----------------------------------------------

9. Bahwa tagihan Turut Tergugat I kepada Tergugat I adalah tagihan yang diperoleh berdasarkan pembelian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN), dimana PT. Jaya Bank International masuk dalam Bank Take Over (BTO) yang pengoperasian dan pengendalian diambil alih oleh BPPN yang tagihan kredit macet diantaranya ada pada Tergugat I; ---------------------------------------------------------------------------

10. Bahwa mengetahui dan mendapatkan informasi dari Turut Tergugat I jika

tanah dan bangunan yang Penggugat beli dari Tergugat I merupakan tanah dan bangunan yang dibeli dengan menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah dan meninggalkan tunggakan yang sangat besar Penggugat berusaha untuk menyelesaikan permasalahan tunggakan tersebut dengan mengajukan permohonan kepada Turut Tergugat I perihal Permohonan restrukturisasi dan/atau meneruskan angsuran fasilitas KPR dari Tergugat I dan atas surat aquo, Turut Tergugat I memberikan tanggapan melalui surat nomor JKT/MLW/MKT/437/2003 tertanggal 7 April 2003 Perihal Surat Penawaran Fasilitas Kredit, dimana Turut Tergugat I menyetujui untuk merestrukturisasi dan/atau meneruskan angsuran fasilitas KPR dengan memberikan fasilitas yang baru kepada Penggugat dengan syarat dan kondisi yang telah diperbaharui oleh Turut Tergugat I yang pada pokoknya memberikan fasilitas kredit dengan plafond yang baru yakni sebesar Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah) dengan jangka waktu 120 (seratus dua puluh) bulan dengan suku bunga BLR-KPR eks BPPN sebesar 18% p.a. (efektif rate);--------

11. Bahwa atas persetujuan permohonan restrukturisasi dan/atau meneruskan angsuran fasilitas KPR yang baru dari Turut Tergugat I, Penggugat melakukan pembayaran cicilan atas rumah yang dibelinya dari Tergugat I yang dibayarkan oleh Penggugat setiap tanggal 14 tiap bulannya kepada Turut Tergugat I sejak persetujuan meneruskan angsuran fasilitas KPR sampai dengan 29 Januari 2009 selama 70 (tujuh puluh) bulan dengan total angsuran sebesar Rp.169,873,197.00,- (seratus enam puluh sembilan juta delapan ratus tujuh puluh tiga ribu seratus sembilan puluh tujuh rupiah); ---------

12 Bahwa disetujuinya restrukturisasi dan/atau meneruskan angsuran fasilitas KPR dengan memberikan fasilitas yang baru dan dengan diterimanya pembayaran cicilan Kredit oleh Turut Tergugat I, Penggugat telah secara sah dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku menggantikan kedudukan Tergugat I (novasi), sebagaimana diatur dalam Pasal 1413 (2), Pasal 1415 dan Pasal 1416, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang berbunyi:

Pasal 1413 ayat (2), berbunyi:-----------------------------------------------------------------

“ ada tiga macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan utang:-----------------

(2). Apabila seorang berutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang berutang lama yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya”----

Pasal 1415, berbunyi:: ------------------------------------------------------------------------

“ tiada pembaharuan utang yang dipersangkakan, kehendak seorang untuk mengadakannya harus dengan tegas ternyata dari perbuatannya”.---------------

Pasal 1416, berbunyi:: ------------------------------------------------------------------------

“ pembaharuan utang dengan penunjukkan seorang berutang baru untuk menggantikan yang lama dapat dijalankan tanpa bantuan orang yang pertama”.------------------------------------------------------------------------------------------

13. Bahwa setelah persetujuan restrukturisasi dan/atau meneruskan angsuran fasilitas KPR disetujui, Penggugat tetap terus mencari keberadaan Tergugat I dan Tergugat II guna menyelesaikan permasalahan jual beli tanah dan bangunan dengan melakukan pengumuman media massa melalui harian pagi “Pedoman Rakyat” selama 3 (tiga) hari berturut-turut yakni tanggal 5 Februari 2005, 6 Februari 2005 dan 7 Februari 2005, namun hal tersebut tidak berhasil mendatangkan Tergugat I dan Tergugat II; ---------------------------------------------

14. Bahwa selanjutnya setelah Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik meneruskan angsuran fasilitas KPR dan melakukan pembayaran cicilan selama 70 (tujuh puluh) bulan dengan total angsuran sebesar Rp.169,873,197.00,- (seratus enam puluh sembilan juta delapan ratus tujuh puluh tiga ribu seratus sembilan puluh tujuh rupiah), sebagaimana pemberian fasilitas kredit yang baru (vide angka 10), Penggugat bermaksud melakukan penyelesaian ataupun pelunasan atas sisa kedit yang harus di bayar dengan mengajukan surat permohonan penyelesaian fasilitas pinjaman KPR, atas hal tersebut Turut Tergugat I menyetujui penyelesaian fasilitas pinjaman KPR Penggugat melalui Surat Penawaran Pelunasan Kredit nomor 006/MKT/MLW/I/2009 tertanggal 21 Januari 2009 dengan nilai pelunasan sebesar Rp. 120,694,534,- (seratus dua puluh juta enam ratus sembilan puluh empat ribu lima ratus tiga puluh empat rupiah), dalam surat Penawaran Pelunasan Kredit sangat jelas disebutkan bahwa Penggugat sebagai debitur yang baru dengan nomor rekeneing 009.1.10889.5, sehingga dengan demikian novasi (meneruskan angsuran kredit) atas hutang Tergugat I telah benar dan tegas diakui oleh Turut Tergugat I ; --------------------------------------------------------

15. Bahwa atas Surat Penawaran Pelunasan Kredit yang ditawarkan oleh Turut Tergugat I tersebut, Penggugat melakukan pelunasan dengan pembayaran bertahap kepada Turut Tergugat I sebagai berikut: ------------------------------------

I. Tanggal 11 Maret 2009 dibayarkan sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah); ------------------------------------------------------------------------------------------

II. Tanggal 27 Maret 2009 dibayarkan sebesar Rp. 13.500.000,- (tiga belas juta lima ratus rupiah) -----------------------------------------------------------------------------

III. Tanggal 8 April 2009 dibayarkan sebesar Rp. 10.000.000,-(sepuluh juta rupiah) -------------------------------------------------------------------------------------------

Sehingga dengan demikian Penggugat telah melakukan pelunasan atas seluruh piutang Turut Tergugat I; -----------------------------------------------------------

16. Bahwa Penyelesaian Fasilitas Kredit (vide angka 14) dilakukan dengan jalan penjualan cessie dituangkan dalam akta Perjanjian Jual Beli Piutang nomor 14 tanggal 16 April 2009 dan Akta Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tagihan nomor 15 tanggal 16 April 2009 yang dibuat dihadapan Aida Amir, S.H. Notaris di Jakarta, Perjanjian mana telah diberitahukan kepada Tergugat I oleh Turut Tergugat I dalam suratnya nomor 071/MKT/MLW/IV/2009 tertanggal 16 April 2009 perihal Pemberitahuan Pengalihan Piutang dan Surat nomor 072/MKT/MLW/IV/2009 tertanggal 16 April 2009 tentang Pemberitahuan Pengalihan Hak Tagih Piutang; ---------------------------------------------------------------

17. Bahwa setelah melakukan pelunasan atas fasilitas kredit KPR, Penggugat mendatangi Tergugat III untuk meminta diserahkannya sertifikat tanah dan bangunan sebagai objek jual beli, sertifikat hak guna bangunan nomor 03063 atas nama Tergugat III dan melakukan penandatanganan perjanjian yang dituangkan dalam Akta Jual beli, namun Tergugat III menolak dengan alasan harus ada putusan/penetapan pengadilan terlebih dahulu yang menyatakan sah pengalihan/jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I; --------------------

18. Bahwa Penggugat sebelum mengajukan gugatan ini melalui Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, telah mengajukan gugatan yang sama guna memenuhi permintaan Tergugat III (vide angka 17) terhadap Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan Turut Tergugat I (“Para Tergugat”) melalui pengadilan Negeri Tangerang dibawah nomor Register Perkara No. 6679 (667/Pdt.G/2013/PN.TNG tanggal 2 Desember 2013 Perihal Gugatan Pengesahan Jual Beli, Pengadilan telah melakukan pemanggilan terhadap Tergugat I dan Tergugat II melalui media massa dimana persidangan telah memasuki tahap pembuktian; ----------------------------------------

Bahwa selama proses gugatan tersebut Penggugat sebagai Pembeli yang beritikad baik berkirim surat kepada Tergugat III tanggal 13 Maret 2014 guna mendapatkan kejelasan mengenai sertifikat yang berada pada Tergugat III namun Tergugat III menjawab surat Penggugat melalui surat nomor 020/JRP/PMR-AJB/IV/2014 tertanggal 3 April 2014, sekali lagi sebagai Pembeli yang beritikad baik mengikuti isi surat aquo untuk melakukan gugatan ataupun mendapatkan penetapan/putusan yang berkekuatan hukum tetap melalui Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dengan mencabut gugatan yang diajukan melalui Pengadilan Negeri Tangerang padahal, dalam persidangan telah memasuki acara pembuktian dan tanpa kehadiran Para Tergugat, dimana Pemanggilan telah dilakukan secara patut; -------------------------------------

19. Bahwa sebagaimana telah Penggugat sampaikan diatas, permohonan pengesahan pengalihan / jual beli yang diajukan oleh Penggugat kepada

Majelis Hakim Yang Mulia adalah sangat berdasar guna melindungi hak-hak dan kepastian hukum Penggugat sebagai Pembeli yang beritikad baik yang dilindungi oleh Undang-Undang, sangat terang dan jelas Tergugat I disaksikan oleh Tergugat II selaku isteri Tergugat I telah mengalihkan/menjual tanah dan bangunan kepada Penggugat sebesar Rp. 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah) dengan diberikan tanda terima berupa kuitansi pembayaran, pembayaran yang demikian adalah sah sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia nomor 126.K/Sip/1976 tanggal 4 April 1978, dalam putusannya yang menyatakan bahwa; “Untuk sahnya jual beli atas tanah tidak mutlak harus dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pejabat hanyalah suatu alat bukti. Selain itu jual beli yang tidak dibuat di hadapan PPAT tetap sah jadi hak miliknya berpindah dari si Penjual kepada si Pembeli asal saja jual beli itu memenuhi syarat-syart materiil (baik mengenai penjual, pembeli maupun tanahnya”.------------------------

Disamping sejak Penggugat membeli dan menempati tanah dan bangunan selama 17 (tujuh belas tahun), tidak terdapat tuntutan maupun gugatan dalam bentuk dan dari Pihak manapun, Penggugat sebagai Pembeli yang beritikad baik telah berupaya mencari keberadaan Tergugat I dan Tergugat II namun tidak menemukan hasil. ------------------------------------------------------------------------

Selanjutnya Turut Tergugat I telah menyetujui peralihan/pelimpahan utang dengan jalan meneruskan cicilan dari Tergugat I kepada Penggugat dimana Turut Tergugat I telah menerima pembayaran cicilan Penggugat selama 70 bulan dengan total angsuran sebesar Rp. 169,873,197.00,- (seratus enam puluh sembilan juta delapan ratus tujuh puluh tiga ribu seratus sembilan puluh tujuh rupiah), lebih jauh lagi dalam surat Penawaran Pelunasan Kredit dalam suratnya nomor 006/MKT/MLW/I/2009 tertanggal 21 Januari 2009 disebut dengan jelas bahwa Penggugat merupakan debitur Turut Tergugat I yang menggantikan Tergugat II dengan nomor rekening 009.1.10889.5 dengan jumlah yang harus dibayar sebesar Rp 120.694.534 (seratus dua puluh juta enam ratus sembilan puluh empat ribu lima ratus tiga puluh empat rupiah) dan atas fasilitas kredit perumahan tersebut telah dilunasi oleh seluruhnya oleh Penggugat sebesar 290.567.731,- (dua ratus sembilan puluh juta lima ratus enam puluh tujuh ribu tujuh ratus tiga puluh satu rupiah), sehingga total keseluruhan biaya yang dikeluarkan oleh Penggugat untuk memperoleh tanah dan bangunan tersebut menjadi Rp. 380.567.731,- (tiga ratus delapan puluh juta lima ratus enam puluh tujuh ribu tujuh ratus tiga puluh satu rupiah) dari harga jual Tergugat III sebesar Rp. 131.000.000,- (seratus tiga puluh satu juta rupiah) yang terdiri dari pelunasan Penggugat kepada Turut Tergugat I

Rp. 290.567.731 290.567.731,- (dua ratus sembilan puluh juta lima ratus enam puluh tujuh ribu tujuh ratus tiga puluh satu rupiah) dan pembayaran/pembelian dari Tergugat I dan Tergugat II Rp. 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah);

20 Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut diatas Tergugat III tidak memiliki dasar dan hak untuk tidak melakukan jual beli dan menyerahkan sertifikat kepada Penggugat dimana harga jual atas tanah dan bangunan sebagaimana dimaksud dalam sertifikat hak guna bangunan no.03063 atas nama Tergugat III telah dibayar lunas melalui fasilitas kredit PT. Jaya Bank International pada saat pembelian dan atas fasilitas kredit tersebut telah dilakukan pembayaran secara lunas oleh Penggugat, sehingga adalah sangat berdasar dan beralasan agar Majelis Hakim Yang Mulia berkenan untuk mengabulkan gugatan Penggugat; -----------------------------------------------------------------------------

Berdasarkan hal-hal tersebut diatas Kami mohon kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Selatan untuk memutus sebagai berikut: -------------------

1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya; -----------

2. Menyatakan Penggugat adalah Pembeli yang beritikad baik; --------------------

3. Menyatakan sah pengalihan/jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I dengan disaksikan oleh Tergugat II atas sebidang tanah dan bangunan berdasarkan setipikat hak guna bangunan nomor : 03063 atas nama Tergugat III (PT. Jaya Real Property, Tbk.); -------------------------------------------

4. Menyatakan Penggugat sebagai pemilik yang sah atas sebidang tanah sertipikat hak guna bangunan nomor : 03063 atas nama Tergugat III (PT. Jaya Real Property, Tbk.); -----------------------------------------------------------------

5. Menghukum Tergugat III (PT. Jaya Real Property, Tbk.) untuk melaksanakan jual beli dan menyerahkan sertifikat HGB nomor : 03063 atas nama Tergugat III (PT. Jaya Real Property, Tbk.) kepada Penggugat setelah kepadanya diserahkan putusan ini yang telah berkekuatan hukum pasti; ---------------------------------------------------------------------------------------------

6. Menyatakan memberi Ijin/Kuasa kepada Penggugat yang bertindak untuk dan atas nama Tergugat III (PT.Jaya Real Property, Tbk.) selaku Penjual sekaligus Penggugat bertindak atas namanya sendiri selaku Pembeli untuk menghadap Notaris/PPAT di Tangerang guna menandatangani akta jual beli atas bidang tanah tersebut; ----------------------------------------------------------

7. Menghukum Turut Tergugat I untuk tunduk dan patuh terhadap putusan ini;

8. Menetapkan biaya menurut hukum ------------------------------------------------------

Atau apabila Pengadilan berpendapat lain mohon putusan seadil-adilnya (ex aequo et bono). --------------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut, Pembanding semula Tergugat III telah mengajukan jawaban yang pada pokoknya berisi sebagai berikut:

1. DALAM EKSEPSI : ------------------------------------------------------------------------------

1. EKSEPSI KOMPETENSI RELATIF (Relative Competentie) ; ----------------------

Bahwa Gugatan PENGGUGAT yang diajukan melalui Pengadilan Negeri Jakarta Selatan harus dinyatakan tidak dapat diterima karena Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tidak berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo, dengan alasan-alasan sebagai berikut: --------------------------------

• Kompetensi Relatif Berdasarkan Asas Actor Sequitur Forum Rei ; -------

Bahwa berdasarkan asas Actor Sequitur Forum Rei sebagaimana yang

digariskan dalam Pasal 118 ayat (1) dan (2) HIR, maka Pengadilan Negeri yang berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo adalah Pengadilan Negeri Tangerang, dengan landasan sebagai berikut: -----------

• Merujuk pada Gugatan PENGGUGAT, maka pihak Tergugat yang diketahui domisilinya hanya TERGUGAT III yang beralamat di Tangerang Selatan yang berada dalam wilayah hukum Pengadilan Negeri Tangerang ; --------------------------------------------------------------------

• Merujuk pada Gugatan PENGGUGAT, maka TERGUGAT I dan TERGUGAT II tidak diketahui alamatnya saat ini, namun alamat terakhir Para TERGUGAT tersebut diketahui di Tangerang Selatan yang berada dalam wilayah hukum Pengadilan Negeri Tangerang; ---------

• Bahwa alamat TURUT TERGUGAT I tidak dapat dijadikan dasar untuk menentukan kompetensi relatif berdasarkan asas Actor Sequitur Forum Rei dengan Hak Opsi, karena kompetensi Relatif yang ditentukan dalam Pasal 118 ayat (2) HIR adalah terbatas pada alamat salah satu TERGUGAT, bukan alamat TURUT TERGUGAT. ----------------------------

• Kompetensi Relatif Berdasarkan Asas Forum Rei Sitae ; --------------------

Bahwa Obyek Gugatan PENGGUGAT adalah sengketa kepemilikan atas sebidang tanah Sertifikat HGB No. 03063 yang terletak di wilayah Tangerang Selatan (Vide Posita angka 1 dan Petitum angka 4). ---------------

Bahwa berdasarkan asas Forum Rei Sitae sebagaimana yang digariskan dalam Pasal 118 ayat (3) HIR dan Pasal 142 ayat (5) RBG jo. Pasal 99 ayat (4) dan (5) Rv, maka Pengadilan Negeri yang berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo adalah Pengadilan Negeri Tangerang karena obyek sengketa dalam perkara a quo adalah barang tidak bergerak (barang tetap) yang berada dalam wilayah hukum Pengadilan Negeri Tangerang.

Berdasarkan alasan dan landasan hukum tersebut di atas, maka tidak ada dasar PENGGUGAT untuk mengajukan Gugatan a quo melalui Pengadilan

Negeri Jakarta Selatan, dan oleh karena itu mohon Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tidak berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo;.--------------------------------------------------------------------------------------------------

2. EKSEPSI NE BIS IN IDEM (Exceptio Res Judicata) ; -------------------------------

Berdasarkan PENGAKUAN PENGGUGAT dalam Posita Gugatan angka 18 yang menegaskan bahwa perkara a quo telah pernah diajukan oleh PENGGUGAT di Pengadilan Negeri Tangerang dalam Perkara Perdata No. 667/Pdt.G/2013/PN.TNG., meskipun perkara tersebut dicabut oleh PENGGUGAT pada tahap persidangan pembuktian, namun perkara tersebut

telah memiliki suatu putusan yang berkekuatan hukum tetap, sehingga perkara

a quo tidak dapat diajukan lagi karena mengandung unsur Ne Bis In Idem sesuai dengan ketentuan Pasal 1917 KUHPerdata dan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 588 K/Sip/1973 tanggal 3 Oktober 1973 serta Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 619 K/Pdt/1984 tanggal 15 Januari 1985.; ------------------------------------------------------------------------------------------------

3. EXCEPTIO DOMINII (Obyek Gugatan Bukan Milik PENGGUGAT) --------------

Merujuk pada Posita Gugatan PENGGUGAT angka 5 halaman 3 sebagaimana telah dikoreksi dalam Perbaikan Gugatan yang diajukan oleh PENGGUGAT pada tanggal 24 Juni 2015, PENGGUGAT mendalilkan bahwa tanah dan bangunan Obyek Gugatan dalam perkara a quo adalah tanah dan bangunan yang dibeli oleh TERGUGAT II dari TERGUGAT III dan kemudian dibeli oleh PENGGUGAT dari TERGUGAT I.; ------------------------------------------

Bahwa meskipun PENGGUGAT mendalikan bahwa TERGUGAT I dan TERGUGAT II adalah pasangan suami-istri, namun PENGGUGAT tidak dapat melakukan jual beli secara bawah tangan dengan TERGUGAT I atas tanah dan bangunan milik TERGUGAT II.---------------------------------------------------------

Bahwa antara TERGUGAT I dengan TERGUGAT II adalah Subyek Hukum yang terpisah dan berbeda meskipun seandainya benar TERGUGAT I dan TERGUGAT II adalah pasangan suami istri, serta harus dipastikan pula ada tidaknya Perjanjian Pranikah atau Perjanjian Pemisahan Harta antara TERGUGAT I dengan TERGUGAT II.-------------------------------------------------------

Selain itu, proses jual beli antara TERGUGAT I dengan PENGGUGAT sebagaimana didalilkan oleh PENGGUGAT di dalam Posita Gugatan angka 1 dan 2, menunjukkan bahwa jual beli atas tanah dan bangunan milik TERGUGAT II tersebut tidak memenuhi syarat formil dan materiil, yaitu :

• Bahwa Obyek Jual Beli antara TERGUGAT I dengan PENGGUGAT adalah tanah dan bangunan milik TERGUGAT II ; --------------------------------------------

• Bahwa jual beli antara TERGUGAT I dengan PENGGUGAT dilakukan secara bawah tangan dan tidak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta tanpa adanya Akta Jual Beli, sehingga jual beli tersebut tidak memenuhi asas Terang ; ------------------------------------------------------------------

• Bahwa jual beli antara TERGUGAT I dengan PENGGUGAT tanpa disertai adanya bukti hak kepemilikan atas tanah tersebut berupa Sertifikat Hak atas tanah, dan dilangsungkan tanpa penyerahan Sertifikat Hak atas tanah dari Penjual kepada Pembeli, sehingga jual beli tersebut tidak memenuhi asasKonkrit. -----------------------------------------------------------------------------------------

Berdasarkan seluruh uraian dalam Exceptio Dominii ersebut di atas, maka

PENGGUGAT tidak memiliki kedudukan (legal standing) untuk mengajukan Gugatan Pengesahan Jual Beli atas Obyek Gugatan a quo karena PENGGUGAT bukan pemilik atas tanah dan bangunan Obyek Gugatan a quo, sehingga Gugatan PENGGUGAT patut dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard).; -----------------------------------------------------------------

4. EKSEPSI ERROR IN PERSONA ; ----------------------------------------------------------

D.1.EKSEPSI DISKUALIFIKASI (PENGGUGAT TIDAK MEMILIKI PERSONA STANDI IN JUDICIO) ; --------------------------------------------------

Sebagaimana telah dijelaskan dalam Bagian Eksepsi Dominii di atas, bahwa PENGGUGAT tidak memiliki kedudukan (legal standing) sebagai PENGGUGAT untuk mengajukan Gugatan Pengesahan Jual Beli dalam perkara quo, karena PENGGUGAT bukan pemilik dari Obyek Gugatan a quo. ----------------------------------------------------------------------------

D.2. KELIRU PIHAK YANG DITARIK SEBAGAI TERGUGAT ; -------------------

Merujuk pada dalil-dalil Gugatan PENGGUGAT, maka dasar Gugatan Pengesahan Jual Beli yang diajukan oleh PENGGUGAT dalam perkara a quo adalah jual beli secara bawah tangan antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I atas tanah dan bangunan Obyek Gugatan a quo (Vide Posita Gugatan angka 1 dan 2), serta Perjanjian Jual Beli Piutang Nomor 14 tanggal 16 April 2009 dan Akta Pengalihan Hak Atas Tagihan Nomor 15 tanggal 16 April 2009 antara TURUT TERGUGAT I dengan PENGGUGAT. -----------------------------------------------------------------------------

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka TERGUGAT III bukan merupakan Pihak dalam transaksi jual beli secara bawah tangan antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I maupun dalam Perjanjian Jual Beli Piutang dan Akta Pengalihan Hak Atas Tagihan antara TURUT TERGUGAT I dengan PENGGUGAT, sehingga PENGGUGAT telah keliru menarik TERGUGAT III sebagai pihak TERGUGAT dalam Gugatan a quo dan mengajukan tuntutan terhadap TERGUGAT III sebagaimana dimohonkan PENGGUGAT dalam Petitum Gugatannya. ----------------------

Bahwa oleh karena TERGUGAT III bukan merupakan pihak dan tidak terikat dengan Perjanjian yang menjadi dasar sengketa dalam perkara a quo, maka PENGGUGAT telah salah dan keliru untuk menarik TERGUGAT III sebagai pihak TERGUGAT dalam perkara a quo sesuai ketentuan Pasal 1313 jo. Pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) yang menyatakan:------------------------------------------------

Pasal 1313 KUHPer: ---------------------------------------------------------------

Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau

lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih.---------------

Pasal 1340 KUHPer: ---------------------------------------------------------------

Persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya. Persetujuan tidak dapat merugikan pihak ketiga.----------------------------

Bahwa Pihak dalam suatu perkara/sengketa yang timbul dari Perjanjian adalah terbatas pada diri para pihak yang langsung terikat dalam perjanjian tersebut. Hal tersebut sesuai dengan asas contract party yang ditegaskan dalam Pasal 1340 KUHPer sebagai berikut: “Persetujuan hanya mengikat atau berlaku antara pihak yang membuatnya” ------------------------------------

Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka Gugatan PENGGUGAT salah alamat (error in persona) sehingga sepatutnya untuk dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard); -----------------------------------------------------

5. EKSEPSI OBSCUUR LIBEL (OBSCUUR LIBEL EXCEPTIE). ---------------------

Bahwa suatu Gugatan harus memenuhi syarat formil pengajuan Gugatan. Pengabaian terhadap syarat-syarat formil Gugatan mengakibatkan Gugatan mengandung cacat, artinya gugatan tersebut dianggap tidak memenuhi ketentuan tata tertib beracara yang ditentukan Undang-Undang. Jika dalam suatu Gugatan terabaikan salah satu syarat formil gugatan, mengakibatkan gugatan tidak sah. Gugatan yang seperti itu harus dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard) (M. Yahya Harahap – Varia Peradilan – Majalah Hukum – Tahun IX No. 99 – Desember 1993 – halaman 134); -----------

E.1. Gugatan PENGGUGAT Tidak Memiliki Dasar Hukum yang Jelas Dan Tidak Didasarkan Pada Suatu Sengketa Hukum. -----------------------------

Bahwa di dalam Posita atau fundamentum petendi dari Gugatan PENGGUGAT tidakadadasar hukum (rechts grond) yang mendasari Gugatan PENGGUGAT, bahkan tidak jelas sengketa yang dipermasalahkan oleh PENGGUGAT dalam Gugatannya. ---------------------------------------------------

Bahwa Gugatan Pengesahan Jual Beli yang diajukan oleh PENGGUGAT tidak berdasarkan pada ketentuan hukum yang berlaku dan samasekali tidak memiliki dasar hukum. ------------------------------------------------------------------------

Bahwa Gugatan PENGGUGAT sepatutnya bukan merupakan Gugatan Pengesahan Jual Beli sebagaimana dimaksud dalam Perihal Gugatan PENGGUGAT, akan tetapi seharusnya PENGGUGAT mengajukan Gugatan Wanprestasi terhadap TERGUGAT I berdasarkan Perjanjian Jual Beli Piutang Nomor 14 tanggal 16 April 2009 dan Akta Pengalihan Hak Atas Tagihan Nomor 15 tanggal 16 April 2009 antara TURUT TERGUGAT I dengan PENGGUGAT. ------------------------------------------------------------------------------------

Bahwa Gugatan Pengesahan Jual Beli yang diajukan oleh PENGGUGAT telah mengakibatkan Gugatan PENGGUGAT menjadi tidak jelas/kabur (obscuur libel). ------------------------------------------------------------------------------------------------

Bahwa dalil Gugatan PENGGUGAT yang tidak didasarkan pada suatu sengketa dan tidak mempunyai dasar hukum merupakan Gugatan yang tidak memenuhi syarat materiil Gugatan sebagaimana telah ditegaskan dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 995 K/Sip/1975 tanggal 8 Agustus 1975. ------------------------------------------------------------------------------------

Selanjutnya berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 4 K/ Sip/1958 tanggal 13 Desember 1958 ditegaskan pula bahwa syarat mutlak untuk menuntut seseorang di depan pengadilan mengharuskan adanya perselisihan hukum (sengketa hukum) antara PENGGUGAT dan TERGUGAT.

E.2. Obyek Sengketa Tidak Jelas ---------------------------------------------------------

Bahwa Obyek Sengketa dalam Gugatan Pengesahan Jual Beli yang diajukan oleh PENGGUGAT tidak jelas samasekali, dimana di dalam Gugatannya PENGGUGAT mendalilkan bahwa Obyek perkara a quo adalah Obyek jual beli antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I yang dilakukan secara bawah tangan, namun di dalam Petitum Gugatannya PENGGUGAT menjadikan tanah dan bangunan milik TERGUGAT II sebagai Obyek Sengketa (Vide Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5 dan Petitum Gugatan angka 3, 4, 5, 6).-------------

Bahkan PENGGUGAT juga mendalilkan bahwa Obyek sengketa dalam perkara a quo adalah Obyek Jaminan utang TERGUGAT I yang hak tagih-nya telah dialihkan dari TURUT TERGUGAT I kepada PENGGUGAT berdasarkan Perjanjian Jual Beli Piutang Nomor 14 tanggal 16 April 2009 dan Akta Pengalihan Hak Atas Tagihan Nomor 15 tanggal 16 April 2009 (Vide Posita Gugatan angka 16), sehingga PENGGUGAT seharusnya telah menyadari bahwa Obyek Jaminan Utang tidak dapat dijual tanpa adanya persetujuan dari Kreditur pada saat transaksi jual beli tersebut dilakukan. -----------------------------

E.3. Perihal Gugatan Tidak Jelas ---------------------------------------------------------

Bahwa Perihal Gugatan yang diajukan oleh PENGGUGAT yaitu Gugatan Pengesahan Jual Beli merupakan bentuk Gugatan yang tidak jelas, karena Pengesahan Jual Beli bukanlah suatu sengketa sehingga sepatutnya bukan berbentuk suatu Gugatan melainkan suatu Permohonan.-----------------------------

Bahwa Hukum Acara Perdata tidak mengenal adanya Gugatan Pengesahan Jual Beli, dan oleh karena itu Gugatan Pengesahan Jual Beli yang diajukan oleh PENGGUGAT tidak dilandasi oleh Hukum Acara yang berlaku.---------------

E.4. Posita dan Petitum Gugatan Saling Bertentangan. --------------------------

Bahwa Petitum Gugatan angka 3, 4, 5, dan 6 yang dimohonkan oleh PENGGUGAT sangat tidak jelas dan bertentangan dengan Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5, yaitu : ------------------------------------------------------------

• Dalam Petitum angka 3, PENGGUGAT memohon agar pengalihan/ jual beli antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I atas sebidang tanah dan bangunan berdasarkan Sertifikat HGB No. 03063 atas nama TERGUGAT III dinyatakan sah ; --------------------------------------------------------------------------

• Bahwa dalam Petitum angka 4, PENGGUGAT memohon agar PENGGUGAT dinyatakan sebagai pemilik yang sah atas sebidang tanah dan bangunan berdasarkan Sertifikat HGB No. 03063 atas nama TERGUGAT III ; ------------------------------------------------------------------------------

• Bahwa dalam Petitum angka 5, PENGGUGAT meminta agar TERGUGAT III dihukum untuk melaksanakan jual beli dan menyerahkan Sertifikat HGB No. 03063 atas nama TERGUGAT III kepada PENGGUGAT ; -----------------

• Bahwa dalam Petitum angka 6, PENGGUGAT meminta agar diberi ijin/kuasa bertindak untuk dan atas nama TERGUGAT III selaku Penjual untuk menghadap Notaris/PPAT guna menandatangani Akta Jual Beli atas bidang tanah tersebut dengan PENGGUGAT selaku Pembeli ------------------

Bahwa Petitum Gugatan yang dimohonkan oleh PENGGUGAT tersebut sangat tidak berdasar dan kontradiksi dengan dalil dalam Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5 yang menyatakan bahwa sebidang tanah dan bangunan berdasarkan Sertifikat HGB No. 03063 telah dibeli oleh TERGUGAT II dari TERGUGAT III. -----------------------------------------------------------------------------------

Bahwa apabila tanah dan bangunan berdasarkan Sertifikat HGB No. 03063 tersebut telah dibeli oleh TERGUGAT II dari TERGUGAT III, maka Petitum angka 3 dan 4 bertentangan/kontradiksi dengan Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5 tersebut, karena PENGGUGAT membeli tanah terbut dari TERGUGAT I sedangkan TERGUGAT I tidak pernah menerima pengalihan hak atas tanah tersebut dari TERGUGAT III maupun TERGUGAT II. -------------

Selanjutnya, Petitum Gugatan angka 5 dan 6 juga bertentangan dengan Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5, karena apabila PENGGUGAT meminta agar TERGUGAT III dihukum untuk melaksanakan jual beli selaku Penjual atas tanah dan bangunan berdasarkan Sertifikat HGB No. 03063 kepada PENGGUGAT, maka hal tersebut menunjukkan bahwa PENGGUGAT adalah pemilik atas tanah dan bangunan tersebut, sedangkan dalam Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5 didalilkan oleh PENGGUGAT bahwa tanah dan bangunan tersebut telah dibeli oleh TERGUGAT II dari TERGUGAT III. -----------------------------------------------------------------------------------------------------

E.5. Gugatan PENGGUGAT Kabur Dan Tidak Jelas Tentang Peralihan Utang TERGUGAT I Apakah Peralihan Utang Dari TERGUGAT I Kepada PENGGUGAT Akibat Novasi Atau Peralihan Piutang Dari TURUT TERGUGAT I Kepada PENGGUGAT Akibat Cessie ---------------

Merujuk pada Posita Gugatan angka 12 dan 14, PENGGUGAT mendalilkan bahwa utang TERGUGAT I kepada TURUT TERGUGAT I telah beralih kepada PENGGUGAT berdasarkan Novasi yang dibuat oleh dan antara TURUT TERGUGAT I dengan PENGGUGAT. --------------

Namun merujuk pada Posita Gugatan angka 16, PENGGUGAT mendalilkan bahwa piutang TURUT TERGUGAT I kepada TERGUGAT I telah beralih kepada PENGGUGAT melalui Cessie berdasarkan Akta Perjanjian Jual Beli Piutang dan Akta Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tagihan. -------------------------------------------------------------------------------------

Bahwa Posita Gugatan angka 12 dan 14 tersebut bertentangan dan bertolak belakang dengan Posita Gugatan angka 16, sehingga Gugatan PENGGUGAT menjadi kabur dan tidak jelas (obscuur libel) apakah peralihan hak tagih atas utang TERGUGAT I dari TURUT TERGUGAT I kepada PENGGUGAT timbul akibat Cessie atau Novasi, karena Cessie dan Novasi merupakan 2 produk hukum yang berbeda dan memiliki akibat hukum yang berbeda pula. -------------------------------------------------

E.6. Gugatan PENGGUGAT Kabur dan Tidak Jelas (obscuur libel) dengan mendalilkan bahwa PENGGUGAT sebagai Pembeli atas Obyek Jaminan Utang TERGUGAT I dan sekaligus Pemegang Hak Tagih atas Utang TERGUGAT I -------------------------------------------------------------

Merujuk pada Posita Gugatan angka 1 sampai 8, PENGGUGAT mendalilkan seolah-olah terjadi suatu jual beli antara TERGUGAT I selaku Penjual dengan PENGGUGAT selaku Pembeli atas sebidang tanah Sertifikat HGB No. 03063 yang pada saat itu merupakan Obyek jaminan utang TERGUGAT I kepada PT Jayabank International.--------

Selanjutnya merujuk pada Posita Gugatan angka 9, piutang PT Jayabank Inernational terhadap TERGUGAT I tersebut beralih kepada BPPN yang kemudian dialihkan BPPN kepada TURUT TERGUGAT I. --------------------

Merujuk pada Posita Gugatan angka 16, piutang TURUT TERGUGAT I terhadap TERGUGAT I tersebut telah dialihkan pula kepada PENGGUGAT melalui Cessie berdasarkan Akta Perjanjian Jual Beli Piutang dan Akta Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tagihan.-------------------

Berdasarkan peristiwa-peristiwa hukum yang didalilkan oleh PENGGUGAT dalam Posita Gugatan angka 1 sampai 9 dan angka 16 tersebut, maka terjadi kontradiksi dalam posita Gugatan PENGGUGAT, yaitu : -----------------------------------------------------------------------------------------

• Bahwa apabila benar terdapat suatu jual beli atas sebidang tanah Sertifikat HGB No. 03063 dan Pengalihan Hak Tagihan atas utang TERGUGAT I kepada PENGGUGAT, maka PENGGUGAT mendalilkan seolah-olah PENGGUGAT memiliki hak atas tanah Sertifikat HGB No. 03063 yang dibeli dari TERGUGAT I dan juga memiliki piutang/hak tagih terhadap TERGUGAT I yang timbul dari utang TERGUGAT I kepada PT Jayabank International ; -----------------

• Bahwa Posita Gugatan angka 1 sampai 9 dan 16 tersebut menunjukkan PENGGUGAT ingin memiliki Obyek Jaminan dari Perjanjian Pengalihan Hak Tagihan atas utang TERGUGAT I dan sekaligus juga ingin memiliki hak tagih atas utang TERGUGAT I berdasarkan Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tagihan tersebut. -------

E.7. Gugatan PENGGUGAT Kabur Dan Tidak Jelas Terkait Alamat Dan Keberadaan TERGUGAT I ; ----------------------------------------------------------

Merujuk pada alamat TERGUGAT I dalam halaman 1 Gugatan dan Posita Gugatan angka 3 dan 13 dapat disimpulkan bahwa alamat dan keberadaan TERGUGAT I telah tidak diketahui sejak 1998 sampai dengan saat ini.---------------------------------------------------------------------------

Namun merujuk pada Posita Gugatan angka 16 didalilkan bahwa Perjanjian Jual Beli Piutang dan Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tagihan utang TERGUGAT I dari TURUT TERGUGAT I kepada PENGGUGAT telah diberitahukan kepada TERGUGAT I melalui Surat tertanggal 16 April 2009. ----------------------------------------------------------------------------------

Bahwa dengan demikian, Gugatan PENGGUGAT tidak jelas dan kabur apakah PENGGUGAT mengetahui atau tidak perihal alamat dan keberadaan TERGUGAT I, dan apakah benar surat pemberitahuan perihal pengalihan piutang tersebut elah diberitahukan kepada

TERGUGAT ; ------------------------------------------------------------------------------

2. DALAM POKOK PERKARA : ----------------------------------------------------------------

1. Bahwa TERGUGAT III secara tegas menolak seluruh dalil maupun alasan-alasan yang disampaikan oleh PENGGUGAT dalam Gugatannya, kecuali hal-hal yang secara tegas dinyatakan dan diakui kebenarannya oleh TERGUGAT III; -------------------------------------------------------------------------

2. Bahwa dalil-dalil TERGUGAT III dalam Eksepsi secara mutatis mutandis sebagai dalil yang tidak terpisahkan dari JAWABAN dalam pokok perkara yang diajukan oleh TERGUGAT III; ------------------------------------------------------

3. PENGGUGAT Bukan Pembeli yang beritikad baik; ------------------------------

Merujuk pada Posita Gugatan angka 1 sampai 8 dan Petitum Gugatan angka 2, maka PENGGUGAT bukan Pembeli yang beritikad baik dalam jual beli tanah Sertifikat HGB No. 03063 antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I, dengan alasan sebagai berikut : --------------------------------------

• Bahwa Obyek Jual Beli antara TERGUGAT I dengan PENGGUGAT adalah tanah dan bangunan Sertifikat HGB No. 03063 milik TERGUGAT II (Vide Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5) ;--------------------------------

• Bahwa jual beli tanah Sertifikat HGB no. 03063 antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I tidak memenuhi syarat terang, tunai dan konkrit, yaitu: ------------------------------------------------------------------------------

• jual beli tersebut tidak dilakukan secara terang, karena tidak dibuat dengan akta otentik (Akta Jual Beli) yang dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang (PPAT) dan tidak pernah dicatatkan dan didaftarkan pada instansi yang berwenang (kantor pertanahan); -------

• jual beli tersebut tidak dilakukan secara tunai, karena pada saat jual beli tersebut masih terdapat kewajiban yang belum diselesaikan kepada pihak PT Jayabank International selaku pemegang jaminan atas tanah dan bangunan Obyek jual beli tersebut ; ------------------------

• jual beli tersebut tidak dilakukan secara nyata (konkrit), karena jual beli tersebut dilakukan tanpa disertai adanya bukti hak kepemilikan atas tanah tersebut berupa Sertifikat Hak atas tanah, dan dilangsungkan tanpa penyerahan Sertifikat Hak atas tanah dari Penjual kepada Pembeli yang menurut dalil PENGGUGAT masih berada pada TERGUGAT III. -----------------------------------------------------

• Jual beli tanah tersebut tidak dilakukan menurut ketentuan hukum yang berlaku, khususnya PP No. 24 Tahun 1997; --------------------------------------

• Bahwa obyek jual beli antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I adalah Obyek jaminan kredit TERGUGAT I kepad a PT Jayabank

• International yang belum lunas pada saat transaksi jual beli tersebut, namun jual beli tersebut dilakukan tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari PT Jaya bank International. ------------------------------------------------------

Bahwa harga jual beli secara bawah tangan antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I atas tanah dan bangunan milik TERGUGAT II yang dilakukan pada tahun 1998 tersebut bahkan jauh dibawah harga pasar yang ditawarkan oleh TERGUGAT III kepada TERGUGAT II pada tahun 1995, sehingga hal tersebut semakin menunjukkan adanya itikad buruk dari PENGGUGAT dalam melakukan pembelian atas Obyek Jaminan Kredit

TERGUGAT I tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari Kreditur selaku pemegang hak atas jaminan tersebut pada saat transaksi jual beli antara PENGGUGAT dan TERGUGAT I tersebut dilakukan.-------------------------------

4. Pengalihan/Jual Beli antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I atas tanah dan bangunan berdasarkan Sertifikat HGB No. 03063 adalah tidak sah dan batal demi hukum; ------------------------------------------------------

Merujuk pada Posita Gugatan angka 1 sampai 8 dan Petitum Gugatan angka 3, maka pengalihan/ jual beli atas tanah Sertifikat HGB No. 03063 antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I adalah tidak sah dan batal demi hukum, karena :-----------------------------------------------------------------------

• Jual beli atas tanah Sertifikat HGB No. 03063 antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I tidak memenuhi Syarat Terang, karena jual beli tersebut tidak dibuat dengan Akta Otentik (Akta Jual Beli) yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang (PPAT) serta tidak pernah didaftarkan pada instansi yang berwenang (Kantor Pertanahan)

• Jual Beli tersebut tidak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, khususnya PP No. 24 Tahun 1997 ; -------------------------------------

• Bahwa TERGUGAT I tidak cakap dan tidak berwenang sebagai Penjual dalam transaksi jual beli atas tanah Sertifikat HGB No. 03063 dengan PENGGUGAT, karena :-------------------------------------------------------

• TERGUGAT I bukan pemilik atas tanah dan bangunan Sertifikat HGB No. 03063, dan TERGUGAT I tidak pernah menerima pengalihan atas tanah dan bangunan tersebut dari TERGUGAT III ataupun TERGUGAT II, sehingga TERGUGAT I tidak memiliki kapasitas selaku penjual atas tanah dan bangunan Obyek Perkara a quo ; ----------------------------------------------------------------------------------

• pada saat jual beli antara TERGUGAT I dengan PENGGUGAT, TERGUGAT I ataupun TERGUGAT II terikat larangan dan tidak diperkenankan untuk menjual tanah Sertifikat HGB No. 03063

• berdasarkan Akta Perjanjian Kredit Dengan Memakai Jaminan No. 116 yang dibuat oleh dan antara TERGUGAT I dengan PT Jayabank International, karena tanah Sertifikat HGB No. 03063 tersebut adalah obyek jaminan kredit TERGUGAT I kepada PT Jayabank International sebagaimana didalilkan PENGGUGAT dalam Posita Gugatan angka 5, sehingga jual beli tersebut tidak sah dan batal demi hukum. -------------------------------------------------------------------------

• jual beli tersebut dilakukan pada saat TERGUGAT II masih terikat dengan Kuasa Menjual yang telah diberikan oleh TERGUGAT II kepada PT Jayabank International berdasarkan Akta No.118 sebagaimana dalil PENGGUGAT dalam Posita Gugatan angka 5. ----

5. PENGGUGAT Bukan Pemilik yang Sah atas Tanah Sertifikat HGB No. 03063; -------------------------------------------------------------------------------------------

Bahwa oleh karena jual beli atas tanah Sertifikat HGB No. 03063 antara TERGUGAT I dengan PENGGUGAT sebagaimana yang didalilkan oleh PENGGUGAT dalam Gugatannya adalah tidak sah dan batal demi hukum dengan alasan-alasan sebagaimana telah Kami sampaikan dalam Jawaban angka 4 di atas, maka permohonan PENGGUGAT dalam Petitum Gugatan angka 4 untuk dinyatakan sebagai pemilik yang sah atas tanah Sertifikat HGB No. 03063 haruslah ditolak karena tidak berdasar dan tidak beralasan hukum.-------------------------------------------------------------------------------------------

6. Tidak ada ketentuan dan landasan hukum yang mewajibkan TERGUGAT III untuk melaksanakan jual beli dan menyerahkan Sertifikat HGB No. 03063 kepada PENGGUGAT; ---------------------------------

Merujuk pada Posita Gugatan angka 5 dan 20 serta Petitum Gugatan angka 5, maka TERGUGAT III tidak dapat diwajibkan untuk melaksanakan jual beli dengan PENGGUGAT dan menyerahkan Sertifikat HGB No. 03063 kepada PENGGUGAT, berdasarkan alasan-alasan sebagai berikut : ------------------------------------------------------------------------------------------

• Merujuk pada Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5, PENGGUGAT mendalilkan bahwa tanah Sertifikat HGB No. 03063 telah dibeli oleh TERGUGAT II dari TERGUGAT III berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanggal 20 Juli 1995, sehinga tidak mungkin bagi TERGUGAT III untuk menjual tanah tersebut kepada PENGGUGAT dan juga tidak ada dasar serta alasan hukum yang mewajibkan TERGUGAT III untuk menjual tanah tersebut kepada PENGGUGAT ; ----------------------------------

• Bahwa TERGUGAT III tidak pernah menjual tanah Sertifikat HGB No. 03063 kepada PENGGUGAT, sehingga tidak ada kewajiban TERGUGAT III untuk menyerahkan Sertifikat HGB No. 03063 kepada PENGGUGAT ------------------------------------------------------------------------------

• TERGUGAT III tidak memiliki hubungan dan perselisihan hukum dengan PENGGUGAT, sehingga tidak ada dasar bagi PENGGUGAT untuk menuntut suatu penghukuman kepada TERGUGAT III sebagaimana dimaksud dalam Petitum Gugatan angka 5. --------------------

Bahwa tuntutan PENGGUGAT terhadap TERGUGAT III adalah error in persona, dan berdasarkan Putusan MARI No. 4 K/SIP/1958, tanggal 13 Desember 1958 dinyatakan bahwa syarat mutlak untuk menuntut seseorang di depan Pengadilan adalah adanya perselisihan hukum antara kedua pihak.----------------------------------------------------------------------

• Bahwa PENGGUGAT tidak dapat serta merta turut masuk dalam Perjanjian Jual Beli antara TERGUGAT II dengan TERGUGAT III karena PENGGUGAT bukan sebagai pihak dalam perjanjian tersebut sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 1340-1341 KUHPerdata; ---------

7. Novasi Tidak Mengakibatkan beralihnya barang jaminan; -------------------

Bahwa PENGGUGAT juga telah keliru dalam menafsirkan ketentuan hukum yang berlaku tentang hak jaminan akibat Novasi sebagaimana dimaksud dalam Posita Gugatan angka 10 sampai 15; ---------------------------------------

Bahwa seandainya benar terdapat suatu Novasi atas Utang TERGUGAT I yang dibuat oleh dan antara TURUT TERGUGAT I dengan PENGGUGAT, maka hal tersebut tidak mengakibatkan terjadinya peralihan hak jaminan kebandaan milik TERGUGAT II kepada PENGGUGAT; ------------

Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1422 KUHPerdata ditegaskan bahwa pergantian debitur tidak mengakibatkan beralihnya hipotek atas benda milik debitur lama kepada debitur baru; ---------------------------------------------

Apabila pembaruan utang diterbitkan dengan penunjukan debitur baru yang menggantikan debitur lama, maka hak-hak istimewa dan hipotek-hipotek yang dari semula mengikuti piutang, tidak berpindah atas barang-barang debitur baru; ------------------------------------------------------------------------------------

Bahkan akibat adanya Novasi yang dibuat oleh TURUT TERGUGAT I dengan PENGGUGAT atas Utang TERGUGAT I, maka perikatan antara TURUT TERGUGAT I dengan TERGUGAT I ataupun perikatan antara TERGUGAT I dengan PT Jayabank International serta hak jaminan kebendaan atas utang TERGUGAT I tersebut menjadi hapus, sesuai dengan ketentuan hukum sebagai berikut: --------------------------------------------

• Pasal 1381 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian (lama) berakhir karena dibuatnya perjanjian baru atau novasi; ------------------------------------

• Pasal 18 (1) UUHT menegaskan bahwa Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan itu. -------------------

Jadi, karena perjanjian baru yang mengakhiri perjanjian lama, maka perjanjian pemberian jaminan menjadi berakhir pula; -------------------------------

Selanjutnya merujuk pada dalil-dalil Posita Gugatan, PENGGUGAT mendalilkan bahwa pada dasarnya tanah Serifikat HGB No. 03063 adalah Obyek Jaminan utang TERGUGAT I kepada PT Jayabank International, yang kemudian Hak Tagih atas utang tersebut dialihkan kepada BPPN yang kemudian dialihkan kepada TURUT TERGUGAT I serta terakhir dialihkan

kepada PENGGUGAT. ----------------------------------------------------------------------

Bahwa perjanjian utang-piutang dengan jaminan tanah Sertifikat HGB No. 03063 tersebut tidak dapat menjadi perbuatan hukum jual beli tanah sebagaimana telah ditegaskan dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 3438 K/PDT/1985 tanggal 9 Desember 1987 yang menyatakan bahwa:

“suatu perjanjian utang piutang dengan jaminan sebidang tanah, tidak dapat menjadi perbuatan hukum jual beli tanah, manakala si Debitur tidak melunasi utangnya. Syarat yang dikenal dengan nama milik beding ini sudah lama tidak diperkenankan.” ---------------------------------------

8. Tidak ada ketentuan dan landasan hukum untuk pemberian ijin/kuasa kepada PENGGUGAT untuk bertindak atas nama TERGUGAT III selaku Penjual atas tanah Sertifikat HGB No. 03063 ; ------------------------------------

Sebagaimana telah Kami sampaikan dalam Jawaban angka 6 di atas, bahwa tidak ada dasar dan alasan hukum yang mewajibkan TERGUGAT III untuk menjual tanah Sertifikat HGB No. 03063 kepada PENGGUGAT.

Bahkan PENGGUGAT di dalam Perbaikan atas Posita Gugatan angka 5 telah mendalilkan bahwa tanah Sertifikat HGB No. 03063 telah dibeli oleh TERGUGAT II dari TERGUGAT III berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanggal 20 Juli 1995.-------------------------------------------------------------------

Bahwa oleh karena itu tidak ada dasar dan alasan hukum bagi PENGGUGAT untuk diberikan ijin/kuasa bertindak atas nama TERGUGAT III untuk menjual tanah tersebut kepada PENGGUGAT, sehingga Petitum Gugatan PENGGUGAT angka 6 harus ditolak.--------------------------------------

3. PETITUM/PERMOHONAN : ------------------------------------------------------------------

Berdasarkan uraian fakta-fakta dan alasan-alasan hukum diatas, TERGUGAT III mohon kepada Majelis Hakim yang Mulia yang memeriksa dan mengadili perkara a quo, berkenan menjatuhkan putusan yang amarnya sebagai berikut: ---------------------------------------------------------------------------------------------------

DALAM EKSEPSI : -----------------------------------------------------------------------------------

1. Menerima Eksepsi TERGUGAT III untuk seluruhnya; ----------------------------------

2. Menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tidak berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo ; -------------------------------------------------

3. Menyatakan Gugatan yang diajukan oleh PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet onvankelijke verklaard). ------------------------------------------------------------------

DALAM POKOK PERKARA : --------------------------------------------------------------------

1. Menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya; ------------------------------------

2. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar ongkos perkara yang timbul dalam perkara ini. ------------------------------------------------------------------------------

ATAU;

Apabila Majelis Hakim Yang Memeriksa dan Mengadili perkara a quo berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono). ------------------------------

Menimbang, bahwa untuk Turut Terbanding I semula Tergugat I, Turut Terbanding II semula Tergugat III dan Turut Terbanding III semula Turut Tergugat , berdasarkan berita acara persidangan Pengadian Negeri Jakarta Selatan dalam perkara No 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel tersebut diatas tidak hadir dipersidangan, tanpa memberi tahu secara syah atau menyuruh orang lain untuk mewakilinya, oleh karena itu dinilai telah melepas haknya sebagai Tergugat dan Turut Tergugat dan sidang dilanjutkan; -------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa terhadap jawaban tersebut Terbanding semula Penggugat mengajukan replik tertanggal 29 Juli 2015 dan terhadap replik tersebut Pembanding semula Tergugat III mengajukan duplik tertanggal 12 Agustus 2015, replik dan duplik mana sebagaimana terlampir dalam berkas perkara ini ; ------------

Menimbang, bahwa terhadap perkara No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel tersebut diatas, pada tanggal 21 Oktober 2015 Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah menjatuhkan putusan, yang pada pokoknya amarnya berisi sebagai berikut ;

DALAM EKSEPSI : -----------------------------------------------------------------------------------

• Menolak eksepsi Tergugat III untuk seluruhnya; -----------------------------------------

DALAM POKOK PERKARA : -----------------------------------------------------------------------

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian; -------------------------------------

2. Menyatakan Penggugat adalah Pembeli yang beretikad baik; -----------------------

3. Menyatakan sah jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I yang disaksikan Tergugat II atas sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Desa Pondok Pucung, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang, sekarang dikenal dengan Jalan Kasuari V Blok HB Nomor: 17 Bintaro Jaya Sektor IX, Rukun Tetangga 004, Rukun Warga 009, sebagaimana Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor: 03063 atas nama PT. Bintaro Raya/Tergugat III

(PT.Jaya Real Property.Tbk); -----------------------------------------------------------------

4. Menyatakan Penggugat sebagai pemilik sah atas sebidang tanah dan bangunan Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor: 03063 atas nama PT. Bintaro Raya/Tergugat III (PT.Jaya Real Property.Tbk); -------------------------------

5. Menghukum Tergugat III untuk melaksanakan jual beli dan meyerahkan sertipikat HGB No Nomor: 03063 atas nama PT. Bintaro Raya/Tergugat III (PT.Jaya Real Property.Tbk) kepada Penggugat setelah kepadanya diserahkan putusan ini yang telah berkekuatan hukum pasti; ------------------------

6. Menyatakan memberi Ijin/Kuasa kepada Penggugat bertindak untuk dan atas nama Tergugat I selaku Penjual sekaligus Penggugat bertindak atas namanya sendiri selaku Pembeli untuk menghadap Notaris/PPAT di Tangerang guna menandatangani akta jual beli atas bidang tanah tersebut; ---------------------------

7. Menghukum Turut Tergugat I untuk tunduk dan patuh terhadap putusan ini;

8. Menghukum kepada Tergugat I, tergugat II, Tergugat III dan Turut Tergugat I untuk membayar biaya perkara sejumlah Rp.5.016.000.-(lima juta enam belas ribu rupiah); ----------------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tersebut diatas, Pembanding semula Tergugat III pada tanggal 04 November 2015n, dihadapan Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengajukan permohonan banding, sebagaimana tersebut dalam Risalah Pernyataan Permohonan Banding No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel ; ------------------------------------

Menimbang, bahwa permohonana banding tersebut telah diberitahukan dengan relas pemberitaguan penyataan permohonan banding No. 148/Pdt.G/ 2015/PN.Jkt.Sel, kepada masing-masing pada tanggal sebagai berikut : --------------

1. Terbanding semula Penggugat pada tanggal 22 Desember 2015 ; -----------------

2. Turut Terbanding I semula Tergugat I pada tanggal 04 Januari 2016 ; ------------

3. Turut Terbanding II semula Tergugat II pada tanggal 04 Januari 2016 ;-----------

4. Turut Terbanding III semula Turut Tergugat pada tanggal 04 Januari 2016 ; ---

Menimbang, bahwa sehubungan dengan permohonan banding tersebut Pembanding semula Tergugat III telah mengajukan memori banding tertanggal 02 Februari 2016 dan memori banding tersebut telah diberitahukan dan diserahkan dengan relas pemberitahuan penyerahan memori banding No. 148/Pdt.G/ 2015/ PN.Jkt.Sel, kepada : ----------------------------------------------------------------------------------

1. Terbanding semula Penggugat pada tanggal 10 Februari 2016 ; --------------------

2. Turut Terbanding I semula Tergugat I pada tanggal 23 Februari 2016 ; -----------

3. Turut Terbanding II semula Tergugat II pada tanggal 23 Februari 2016 ;----------

4. Turut Terbanding III semula Turut Tergugat pada tanggal 24 Februari 2016 ; ---

Menimbang, bahwa terhadap memori banding tersebut, Terbanding semula Penggugat mengajukan kontra memori banding tertanggal tertanggal 14 Maret 2016, dan kontra memori banding tersebut telah diberitahukan dan diserahkan dengan relaas pemberitahuan penyerahan kontra memori banding No. 148/Pdt.G/ 2015/ PN. Jkt.Sel kepada Pembanding semula Tergugat III pada tanggal 28 Maret 2016 ; ------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa pihak-pihak yang berperkara telah diberi kesempatan untuk memeriksa berkas perkara sebelum dikirim ke Pengadilan Tinggi dengan relas pemberitahuan memeriksa berkas ( inzage ) banding No. 148/Pdt.G/ 2015/ PN. Jkt.Sel, masing-masing pada tanggal sebagai berikut : -------------------------------

1. Pembanding semula Tergugat III pada tanggal 04 Januari 2016 ; -------------------

2. Terbanding semula Penggugat pada tanggal 22 Desember 2015 ; -----------------

3. Turut Terbanding I semula Tergugat I pada tanggal 04 Januari 2016 ; ------------

4. Turut Terbanding II semula Tergugat II pada tanggal 04 Januari 2016 ; ----------

5. Turut Terbanding III semula Turut Tergugat pada tanggal 04 Januari 2016 ; ----

----------------------------TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA ------------------------

Menimbang, bahwa perkara gugatan tersebut diatas, telah diputus oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 21 Oktober 2015, kemudian pada tanggal 04 November 2015, Pembanding semula Tergugat III telah mengajukan permohonan banding ; -------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa terhadap permohonan banding tersebut, Pengadilan Tinggi menilai bahwa permohonan banding tersebut telah diajukan dalam tenggang waktu, tata cara dan syarat-syarat yang telah ditentukan Undang-undang oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima; ---------

Menimbang, bahwa dalam memori bandingnya Pembanding semula Tergugat III telah mengajukan keberatan dan alasan keberatannya terhadap putusan tersebut, sebagaimana terurai dalam memori bandingnya, yang pada pokoknya berisi sebagai berikut : ------------------------------------------------------------------

1. DALAM PUTUSAN SELA : --------------------------------------------------------------------

• Bahwa seharusnya yang berwenang mengadili perkara a quo, adalah Pengadilan Negeri tangerang, karena objek perkara berupa benda tetap yaitu tanah terletak di Tangerang, dan yang berdiam di wilayah Jakarta Selatan hanya Turut Tergugat, bukan Tergugat ; ------------------------------------

2. DALAM PUTUSAN AKHIR : ---------------------------------------------------------------

DALAM EXEPSI : -----------------------------------------------------------------------------

1. Bahwa alasan Pembanding semula Tergugat III sebagaimana tersebut dalam keberatan terhadap putusan sela, dimana yang seharusnya berwenang mengadili perkara a quo, adalah Pengadilan Negeri Tangerang ; -------------------------------------------------------------------------------

2. Bahwa objek perkara bukan milik Terbanding semula Penggugat, karena jual beli atas objek sengketa dibawah tangan bukan di PPAT; ----

3. Exepsi eror in persona ; ---------------------------------------------------------------

4. Bahwa exepsi mengenai abscuur libel tidak dipertimbangkan oleh Hakim tingkat pertama ; ---------------------------------------------------------------

DALAM POKOK PERKARA; ---------------------------------------------------------------

1. Bahwa putusan hakim tingkat pertama tidak selaras dan saling bertentangan antara pertimbangan hukum dengan bukti persidangan ;----

2. Bahwa dalam putusan tersebut telah disebutkan bahwa objek sengketa

adalah milik suami-isteri yaitu Terbanding I semula Tergugat I dan Terbanding II semula Tergugat II sedangkan dalam persidangan tidak ditemukan bukti bahwa Terbanding I semula Tergugat I dan Terbanding II semula Tergugat II adalah suami – isteri ; --------------------------------------

3. Bahwa pembeli tanah objek sengketa bukan Terbandig I semula Tergugat I dan Terbanding II semula Tergugat II ; ------------------------------

4. Bahwa tidak dipertimbangkan oleh hakim tingkat pertama bahwa Pembanding semula Tergugat III telah menerima pembayaran atas objek sengketa secara penuh, padahal dalam fakta tidak ada bukti Pembanding semula Tergugat III telah menerima pembayaran tersebut ;

5. Bahwa objek sengketa bersertifikat Hak Guna Bangunan ( HGB ) No. 03063 atas nama pihak lain, merupakan pertimbangan yangsalah karena berdasarkan bukti yang tidak syah ; -------------------------------------------------

6. Bahwa putusan hakim tingkat pertama yang menghukum Pembanding semula Tergugat III untuk melaksanakan jual-beli dan menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan ( HGB ) No. 03063 kepada Terbanding I semula tergugat I adalah tidak berdasar dan melanggar pasal 1471 KUHPerdata ; -----------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa terhadap memori banding tersebut, Terbanding semula Penggugat mengajukan kontra memori banding yang pada pokoknya berisi sebagai berikut : ---------------------------------------------------------------------------------------

DALAM PUTUSAN SELA ; -------------------------------------------------------------------------

• Bahwa putusan sela hakim tingkat pertama dalam putusan sela tersebut telah tepat dan benar, karena dalam HIR tidak ada larangan untuk mengajukan gugatan tersebut di tempat Turut Terbanding III semula Turut Tergugat ; --------

DALAM PUTUSAN AKHIR ; ------------------------------------------------------------------------- Bahwa Terbanding semula Penggugat sependapat dengan pertimbangan hukum hakim tingkat pertama, bahwa pertimbangan hukum tersebut telah tepat dan benar oleh karena memohon untuk dikuatkan ; --------

Menimbang, bahwa untuk mempersingkat uraian dalam putusan ini, maka apa yang terurai dalam memori banding maupun kontra memori banding dianggap telah termuat dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan putusan ini ; -

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi mempelajari memori banding , kontra memori banding, berkas perkara dan putusan sela tanggal 1 Agustusn 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Selturunan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 21 Oktoberbn2015m No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel, mempertimbangkan sebagai berikut : ------------------------------------------------------------

DALAM EKSEPSI ; -----------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan dari eksepsi Pembanding semula Tergugat III sebagaimana tersebut diatas ; -----------------------------------------------------

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi mempelajari eksepsi dari Pembanding semula Tergugat III dapat menyimpulkan bahwa eksepsi tersebut dapat di kelompokkan menjadi : -------------------------------------------------------------------

• Eksepsi mengenai kewenangan relatif, dimana menurut Pembanding semula Tergugat III , Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tidak berwenang untuk mengadili, dan mengenai eksepsi ini telah diputus dalam putusan sela oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sebagaimana tersebut diatas ; ----------------

• Eksepsi mengenai hal lainnya sebagaimana telah diputus, oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tersebut diatas ; ---------------------------------------------------

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi mempelajari putusan sela tanggal 19 Agustus 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel dan putusan akhir akhir tanggal 21 Oktober 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel dalam eksepsi tersebut diatas, Pengadilan Tinggi dapat menyetujui dan membenarkan pertimbangan hukum hakim tingkat pertama dalam putusan sela maupun putusan akhir No. 148/Pdt,G/2015/PN.Jkt.Sel dalam eksepsi tersebut diatas, yang dapat disimpulkan bahwa Pengadilan Negeri jakarta Selatan berwenang untuk mengadili perkara ini, karena eksepsi – eksepsi yang lain tersebut disamping telah memasuki pokok perkara juga tidak berdasar maka harus di tolak ; --------------------------------------------

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka Pengadilan Tinggi tidak sependapat dengan memori banding dari Pembanding semula Tergugat III oleh karena itu harus di kesampingkan; ------------------------------

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan – pertimbangan tersebut, maka seluruh putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tersebut diatas terhadap eksepsi dari Pembanding semula Tergugat III dapat dikuatkan ; -------------------------

DALAM POKOK PERKARA ; --------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan dari terbanding semula Penggugat adalah sebagaimana tersebut diatas ; --------------------------------------------

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi mempelajari memori banding, kontra memori banding, berkas perkara dan turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 21 Oktober 2015 No. 148/Pdt.G/2015/P)N.Jkt.Sel tersebutb diatas, mempertimbangkan sebagai berikut :

Menimbang, bahwa setelah pengadilan Tinggi mempelajari pertimbangan hukum hakim tingkat pertama dalam pokok perkara pada putusan tersebut diatas, Pengadilan Tinggi dapat menyetujui dan membenarkan pertimbangan-pertimbangan hukum Hakim tingkat pertama tersebut, bahwa Terbanding semula

Penggugat dari buti-buti yang diberi tanda P1 sampai dengan P21 dan saksi yaitu saksi Sobar S Djajusman dan saksi Suwansi dibawah sumpah . Terbanding semula Penggugat dapat membuktikan dalil gugatannya bahwa tanah dan bangunan objek sengketa telah dibelib oleh Terbanding semula Penggugat dari Turut Terbanding I semula Tergugat I, yang diketahui dan disetujui Terbanding II semula Tergugat II sehingga objek sengketa tersebut syah sebagai milik Terbanding semula Penggugat oleh karena itu lebih lanjut objek sengketa tersebut harus dibalik nama siapaun pemegang haknya kepada Terbanding semula Penggugat ; ---------------------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa selanjutnya Pengadilan Tinggi sependapat dan dapat membenarkan pertimbangan hukum dari Hakim tingkat pertama bahwa Pembanding semula Tergugat III dari bukti-bukti yang diajukan tidak dapat membuktikan dalil sangkalannya ; ----------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut Pengadilan Tinggi tidak sependapat dengan memori banding dari Pembanding semula Tergugat III dan Pengadilan Tinggi sependapat sependapat dengan kontra memori banding dari Terbanding semula Penggugat ; -------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan – pertimbangan tersebut diatas, oleh karena pertimbangan Hakim tingkat pertama telah disetujui dan di benarkan oleh Pengadilan Tinggi, maka pertimbangan hukum tersebut diambil alih oleh Pengadilan Tinggi sebagai pertimbangansendiri dalam memutus perkara ini, oleh karena itu putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 21 Oktoberb 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel dalam pokok perkara dapat dikuatkan ; --------

Menimbang, bahwa oleh karena dalam peradilan tingkat banding ini Pembanding semula Tergugat III tetap berada pada pihak yang kalah, maka harus dihukum untuk membayar biaya perkara pada dua tingkat peradilan, yang besarnya biaya perkarapada tingkat banding tersebut akan ditentukan dalam amar

putusan ini ; ---------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------------------- M E N G A D I L I --------------------------------------------

• Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat III ; -----

• Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 21 Oktober 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel, yang amarnya sebagai berikut : ------------------------------------------------------------------------------------------

DALAM EKSEPSI : --------------------------------------------------------------------------

• Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 21 Oktober 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel; ------------------------------------

DALAM POKOK PERKARA : ------------------------------------------------------------

• Menguatkan putusan Pengadilan Negeri jakarta Selatan tanggal 21 Oktober 2015 No. 148/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel ; -----------------------------------

• Menghukum Pembanding semula Tergugat III untuk membayar biaya perkara padea tingkat peradilan, yang ditingkat banding besarnya biaya tersebut di tetapkan sebesar Rp. 150.000,- ( seratus lima puluh ribu rupiah ) ; -------------------------------------------------------------------------------------

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Tinggi Jakarta pada hari : RABUtanggal 22 FEBRUARI 2017 oleh PURNOMO RIJADI, SH Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Jakarta selaku Hakim Ketua Majelis, HUMUNTAL PANE, SH.MH dan M. ZUBAIDI,RAHMAT, SH, Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Jakarta masing-masing sebagai Hakim Anggota, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 685/Pen/Pdt/2016/PT.DKI. tanggal 14 Nopember 2016, telah ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili serta memutus perkara ini dalam pengadilan tingkat banding dan putusan mana diucapkan oleh Hakim Ketua Majelis pada hari SENIN tanggal 27 FEBRUARI 2017, dalam sidang terbuka untuk umum, dengan didampingi oleh Hakim Anggota tersebut serta Ny.Hj.YETTI OYONG, SH. MH Panitera Pengganti Pengadilan Tinggi Jakarta tersebut berdasarkan penetapan Panitera Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 685/Pen/Pdt/2016/PT.DKI. tanggal 14 Nopember 2016, akan tetapi tanpa dihadiri para pihak yang berperkara.;

HAKIM ANGGOTA HAKIM KETUA MAJELIS,

HUMUNTAL PANE, SH.MH PURNOMO RIJADI, SH

M. ZUBAIDI RAHMAT, SH

PANITERA PENGGANTI,

Ny. Hj. YETTI OYONG, SH.MH.

Rincian biaya perkara :

1. Meterai--------------------Rp. 6.000,-

2. Redaksi-------------------Rp. 5.000,-

3. Pemberkasan-----------Rp. 139.000.-

___________________+

Jumlah------------Rp. 150.000,-