P U T U S A N

NOMOR 458/PDT/2015/PT.DKI

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN TINGGI JAKARTA, yang memeriksa dan mengadili perkara perdata dalam peradilan tingkat banding telah menjatuhkan putusan seperti tersebut dibawah ini dalam perkara antara :--------------------------------------

RUDDIN AKBAR LUBIS, S.H., M.H, beralamat di Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, yang dalan hal ini diwakili oleh kuasanya 1. SISWANTO, S.H, 2. SANOV A. RACHMAN, S.H, Advokat dari Kantor Hukum SISWANTO, SH & Rekan, beralamat di Jalan Raya Depok Srengseng Sawah No.14 Jakarta Selatan berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 21 Oktober 2013, selanjutnya disebut sebagai Pembanding semula Penggugat ;-----------

M E L A W A N :

PT. ASURANSI JIWASRAYA (PERSERO), beralamat di Jalan Ir. H. Juanda No. 34, Jakarta Pusat 10120, selanjutnya disebut sebagai Terbanding semula Tergugat ;-----------------------------------------------------

Pengadilan Tinggi tersebut ;-------------------------------------------------------------

Telah membaca berkas perkara dan surat-surat lainnya yang berhubungan dengan perkara ini ;-------------------------------------------------------------

TENTANG DUDUKNYA PERKARA ;

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatannya tanggal 21 Oktober 2013, yang telah terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 21 Oktober 2013, dibawah register Nomor 478/Pdt.G/2013/ PN.Jkt.Pst, telah mengajukan gugatan yang pada pokoknya sebagai berikut:

1. Bahwa Penggugat telah menerima Surat dari Direksi PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) No : 287/Jiwasraya/U.0308, tanggal 25 Maret 2008 yang intinya Pemberitahuan Penetapan Harga Tanah dan Bangunan; ----------------------------------------------------------------------------

2. Bahwa awal mula dari penempatan atas tanah dan rumah yang terletak dan dikenal sebagai Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, adalah dikarenakan Ayah Penggugat yaitu Bp. Hasanoe’ddin Lubis adalah Pegawai PN (Perusahaan Negara) Asuransi Jiwasraya (dahulu Perusahaan Negara Asuransi Eka Sejahtera); ----------------------------------------------------------------------

3. Bahwa sebelum Ayah Penggugat Bp. Hasanoe’ddin Lubis dan Keluarga menempati tanah dan rumah yang terletak dan dikenal di Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat (Desember – 1963), rumah dimaksud ditempati oleh 4 (empat) pihak yaitu Sdr. Yunus dan keluarga (menempati 4/empat ruangan bagian depan dan 1/satu kamar mandi dan dapur “darurat”), Sdr. Mr. Thordassi dan isteri (WN. Hongaria menempati 3/tiga ruangan di bagian tengah), Sdr. A/bujangan (kami sebut A karena Penggugat lupa namanya, menempati ruangan pavilion) dan Sr. B dan Keluarga (kami sebut B karena Penggugat juga lupa namanya menempati garasi dan 2/dua ruangan bagian belakang dan kamar mandi belakang) sementara kamar mandi utama, gudang dan dapur dipakai bersama oleh Sdr. A dan Mr. Thodassi dan istri;------------------

4. Bahwa sebelum Ayah Penggugat Bp. Hasanoe’ddin Lubis dan Keluarga yang pegawai PN (Perusahaan Negara) Asuransi Jiwasraya (dahulu Perusahaan Negara Asuransi Eka Sejahtera) tingal di Jl. SUkabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, Ayah Penggugat dan Keluarga (suami-Isteri dengan 1/satu anak, Harsuyanti) sejak tahun 1958 menempati rumah Pegawai NV. Nillmij 1859 (Badan Hukum PN/Perusahaan Negara Asuransi Eka Sejahtera sebelum dinasionalisasi) yang terletak di Jl. Sumbawa No : 16 A, Kel. Godangdia, Kec. Menteng, Jakarta Pusat;----------------------

5. Bahwa ternyata tanah dan rumah yang terletak dan dikenal di Jl. Sumbawa No : 16 A, Kel. Godangdia, Kec. Menteng, Jakarta Pusat (dekat gedung Sarinah) rawan banjir, dimana air sampai masuk ke dalam rumah dengan ketinggian mencapai 20 Cm sampai dengan 75 Cm setiap tahunnya, atau setidaknya selama musim hujan hal ini membuat penderitaan bagi Ayah dan Ibu Penggugat dan anak-anaknya yang lain;-------------------------------------------------------------------

6. Bahwa sejak tahun 1959 Ayah Penggugat sebagai pegawai mengajukan permohonan kepada perusahaan agar diberikan tanah dan rumah pengganti yang bebas banjir, namun permohonan tersebut tidak bisa dipenuhi, mengingat kondisi perusahaan saat itu walaupun memiliki banyak tanah/rumah ditempat lain, namun umumnya telah dihuni/ditempati oleh pihak partikelir yang mengantongi izin penghunian dari Djawatan Perumahan Djakarta Raja;-------------------------------------------------------------------------------------

7. Bahwa pada banjir dari tahun 1958 s/d 1963 yang dialami oleh Ayah Penggugat dan keluarganya (4 orang anak) di awal tahun 1963, dimana Ibu Penggugat sudah tidak tahan lagi tinggal di tanah/rumah yang terletak di Jl. Sumbawa No : 16 A, Kel. Godangdia, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, apa lagi saat itu telah lahir Penggugat (1959), Harsuyana (1960),Hafifuddin (1961) dan sedang mengandung Taufiq, maka Ayah dan Ibu Penggugat berunding dengan keluarga besarnya terutama Bp. Sutan Oloan Nasution (Ayah mertua dari Ayah Penggugat yang khusus dating dari Medan) dan Paman Ibu Penggugat Bp. Abdul Haris Nasution (ketika itu Menteri Koordinator/Kepala Staf Angkatan Bersenjata RI) guna mencari sulusi atas masalah banjir tersebut mengingat permohonan Ayah Penggugat kepada Perusahaan untuk mendapatkan rumah pengganti tidak dapat dipenuhi oleh Perusahaan, mengingat konsidisi dan tidak sanggupnya perusahaan ketika itu membayar uang pesangon pindah yang diminta oleh orang-orang yang menghuni/menempati tanah/rumah perusahaan. Hasil dari perundingan keluarga tersebut adalah Ayah Penggugat supaya mengajukan permohonan ke Direksi PN/Perusahaan Negara Eka Sejahtera untuk diberikan izin menempati salah satu tanah/rumah perusahaan dimana untuk biaya dan uang pesangon untuk para penghuniu akan dibantu atau dicarikan pinjaman oleh Ayah mertua dari Ayah Penggugat disamping bantuan moril dari Paman Ibu Penggugat;----------------------------------------------------------------------------

8. Bahwa akhirnya permohonan tersebut dikabulkan oleh Direksi dan karenanya Ayah Penggugat terutama Ibu Penggugat dan Ayah mertua dari Ayah Penggugat sibuk berkeliling mencari tanah/rumah dimaksud, akhirnya ditetapkan pilihan di Jl. Sukabumi No : 25 yang masih dihuni oleh 4 (empat) pihak, setelah melalui perundingan antara Ayah dan Ibu Penggugat dengan Sdr. M. Yunus dan juga secara terpisah antara Ayah dan Ibu Penggugat dengan Sdr. A yang dihadiri juga oleh Ayah Mertua dari Ayah Penggugat serta Ajudan Paman Ibu Penggugat, maka disepakati jumlah uang pesangon atas ruangan-ruangan yang ditempati oleh Sdr. M. Yunus dan keluarga juga atas pavilion yang dihuni Sdr. A;------------------------------------------

9. Bahwa selanjutnya Ayah Penggugat Bp. Hasanoe’ddin Lubis menyampaikan hasil pencarian dan kesepakatan sebagaimana maksud pada butir ke – 7 (tujuh) diatas dan mengurus segala sesuatunya serta kelengkapan Administrasinya, maka sesuai dengan surat surat yang dikeluarkan oleh PN (Perusahaan Negara) Asuransi Eka Sedjahtera No : …., Desember - 1963 diberi hak untuk menempati/memakai/menggunakan atas sebuah bangunan yang terletak dan dikenal sebagai Jl. SUkabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat;----------------------------------------------------

10. Bahwa setelah memperoleh surat dimaksud maka 2 (dua) hari kemudian Ibu Penggugat membayar uang pesangon dan Sdr. M. yunus dan Keluarga serta Adr. A dalam waktu 1 (satu) minggu telah mengosongkan ruangan yang ditempatinya (bagian depan rumah dan pavilion) mengingat Ayah Penggugat dan Keluarga (sudah dengan 5 anak) harus segera pindah, karena sebentar lagi musin hujan dan tentunya akan banjir lagi di tahun 1964;-------------------------

11. Bahwa kira-kira bulan Pebruari 1965 dikarenakan situasi politik yang menurut Sdr. Mr. Thodassi akan tidak menguntungkannya, maka beliau meminta uang pesangon kepada bu Penggugat yang besarnya cukup untuk membeli 2 (dua) tiket pesawat untuk ke Hongaria, setelah dibelikan maka sebagai gantinya beliau meninggalkan ruangan yang ditempatinya dan juga memberikan sejumlah perabot rumah tangga kepada Ibu Penggugat;-----------------

12. Bahwa pada akhir tahun 1965 Sdr. B dan keluarganya setelah menerima uang pesangon dari Ibu Penggugat juga mengosongkan bagian rumah yang ditempatinya dan karenanya sejak itu tanah/rumah dimaksud berhasil dikosongkan oleh Ayah dan Ibu Penggugat yang dibantu keluarga besarnya;---------------------------------

13. Bahwa pada tahun 1967 Ayah Penggugat Bp. Hasanoe’ddin Lubis diangkat sebagai anggota Direksi PN (Perusahaan Negara) Asuransi Djiwasraja oleh Presiden RI dan kemudian pada tahun 1972 diangkat kembali oleh Presiden RI;---------------------------------------------------------

14. Bahwa pada tahun 1973 tanpa alasan yang jelas dan tanpa adanya SK pemberhentian dari Presiden RI, nama Ayah Penggugat hilang sebagai anggota Direksi saat PN (Perusahaan Negara) Asuransi Jiwasraya dilikuiditas (dibubarkan) dan dibentuknya Badan Hukum baru yaitu PT. Asuransi Jiwasraya (Persero). Namun dari informasi yang diperoleh hilangnya nama yah Penggugat tersebut dikarenakan Ayah Penggugat dianggap terlalu terbuka kepada Pers dalam memberikan keterangan seputar ketidak transparasi yang terjadi di PN (Perusahaan Negara) Asuransi Jiwasraya, yang dilansir oleh beberapa media cetak terutama secara terus menerus di Harian Indonesia Raya;

Catatan : Ayah Penggugat (Pegawai Perusahaan Negara/PN. Asuransi Eka Sedjahtera) , dan keluarga menghuni rumah yang terletak di Jl. Sukabumi No : 25 dimaksud adalah demi hukum menggantikan kedudukan hukum para penghuni sebelumnya;

Sejak itu dan sampai Ayah Penggugat meninggal dunia 25 September 1983 serta Ibu Penggugat meninggal pada 3 Juni 1998 tidak pernah menerima uang ataupun bonus berupa uang kehormatan dan sebagainya termasuk uang pensiun sebagai pegawai negeri di BUMN;

4. Bahwa Ayah, Ibu dan Penggugat sebagai penghuni yang beritikad baik selama menempati tanah/rumah tersebut selalu merawat, memperbaiki dan membiayai keperluan lainnya serta sebagai warga Negara yang baik selalu membayar kewajiban pajak tahunannya, sementara pihak PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) sejak tahun 1973 tidak pernah lagi memberikan anggaran untuk membiayai perawatan, perbaikan dan juga tidak membayar pajak tahunannya atas rumah tersebut;--------------------------------------------------------------------------------

5. Bahwa pada tanggal 25 September 1983 Ayah Penggugat Bp. Hasanoe’ddin Lubis meninggal dunia, dimana beberapa hari sebelumnya secara khusus mengajak Penggugat membicarakan berbagai hal, antara lain mengamanahkan agar Penggugat kelak dapat membeli rumah tersebut, mengingat sudah bergelar Sarjana Muda Hukum (SmHk) dan disamping bekerja juga sebagai Asisten Dosen di Kampus Penggugat, naumn dengan satu syarat syarat Penggugat tidak boleh memberikan uang pelican dalam proses pengurusan pembelian tanah/rumah dimaksud, Ayah Penggugat meninggal dengan meninggalkan seorang Isteri yang bernama Hj. Yusrah Oloan Nasution (Ny. Hj. Yusrah Hasanoe’ddin Lubis) dan 5 (lima) orang anak-anaknya;-------------------------------------------------------

6. Bahwa pada masa 6 (enam) tahun setelah Bp. Hasanoe’ddin Lubis meninggal dunia, maka tanah/rumah tersebut pernah Penggugat coba menanyakan prosedur pembeliannya, namun niat tersebut tidak Penggugat teruskan karena adanya oknum tertentu di Instansi pemerintah yang meminta dana khusus guna lancar dan cepatnya pengurusan dimaksud, mengingat akan peran dan hak-hak keperdataan dari Isteri Almarhum (Ny. Hj. Yusrah Hasanoe’ddin Lubis) maka keluarga Alm. Bp. Hasanoe’ddin Lubis bersama anak-anaknya tetap menempati tanah/rumah tersebut;---------------------------

7. Bahwa pada tahun 2004 Tergugat melalui surat dan juga pengacaranya menawarkan sejumlah uang sebagai ganti rugi atau uang pesangon kepada pihak Penggugat agar mengosongkan tanah/rumah yang terletak di Jl. Sukabumi No : 25 dimaksud yang sudah dihuni Penggugat selama 41 tahun (sekarang 50 tahun) melalui Dinas Perumahan DKI Jakarta, namun setelah mendengar penjelasan dari para pihak serta mempelajari akan duduk permasalahannya, maka dalam rapat dengan para pihak Dinas Perumahan DKI Jakarta menganjurkan agar supaya selesainya permasalahan ini, jalan yang terbaik adalah Penggugat membeli tanah/rumah dimaksud, setelah Pengacara Tergugat melaporkan semua aspek dan kondisi hukum serta semua hal yang terkait atas riwayat tanah/rumah dimaksud kepada Tergugat, maka disampaikan kepada Penggugat agar secara pribadi mengajukan Permohonan Pembelian tanah/rumah tersebut kepada Tergugat, selanjutnya Tergugat akan memprosesnya ke Kementerian Negara BUMN, Departemen Keuangan dan Instansi terkait, jika disetujui maka Penggugat akan dapat memiliki tanah/rumah dimaksud sebagaimana yang diamanahkan Alm. Ayah Penggugat ke Penggugat;----------------

8. Bahwa kemudian pada aklhir tahun 2004 sampai dengan awal tahun 2005 Tergugat melalui Pengacaranya mengajukan permohonan pengosongan atas rumah yang Penggugat huni dimaksud ke Dinas Perumahan DKI Jakarta dengan mendalilkan rumah tersebut adalah rumah dinas/jabatan Direksi dari Almarhum Ayanh Penggugat, kemudian setelah mengetahui duduk permasalahannya maka secara garis besar disampaikan hal-hal sebagari berikut :

1. Rumah tersebut sudah dihuni sebelum Ayah Penggugat diangkat menjadi Direksi.

2. Yang membayar biaya pengosongan kepada para penghuni rumah VB tersebut adalah pihak orang tua Penggugat.

3. Penggugat telah menempati/menghuni sampai sekarang selama 50 tahun dan karenanya jika dikosongkan, maka Penggugat berhak mendapatkan bagian minimal 40 % dan maksimal 60 % dari harga tanah dan rumah tersebut.

4. Disarankan kepada Pengacara Tergugat untuk menyampaikan kondisi ini kepada Tergugat supaya dicari jalan penyelesaian terbaik atas permasalahan ini.

4. Bahwa selanjutnya Pengacara Tergugat menyampaikan kepada Penggugat (anak dari Alm. Bp. Hasanoe’ddin Lubis), bahwa Tergugat terhadap permasalahan tanah/rumah Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, disampaikan bahwa pada prinsipnya Penggugat sebagai pribadi dan juga sebagai salah satu penghuni diberikan kesempatan oleh Tergugat untuk membeli tanah/rumah tersebut dengan harga saat itu sebesar Rp. 4.100.000.000,- (empat milyar seratus juta rupiah), dimana dianjurkan untuk mengurusnya “secara serius” agar dalam waktu cepat (antara 3 sampai 4 bulan) proses persetujuan pembelian dan taksasi atas tanah dan rumah dimaksud telah selesai dan tentunya tidak ada kenaikan harga, dikatakan pula bahwa Dinas Perumahan DKI Jakarta juga akan ikut dalam Tim Taksasi yang nantinya memberikan penilaian atas besarnya biaya/uang pesangon yang menjadi hak penghuni;-------------------------------------------------------------

5. Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut diatas dan didorong amanah Ayah Penggugat serta demi selesainya masalah tanah/rumah dimaksud yang telah dihuni selama 42 taun (kini 50 tahun) maka dengan serius mengikuti koredor hukum dan saran Pengacara Penggugat, Penggugat yang sudah mendapat persetujuan dari Pihak Tergugat maka pada tanggal 18 Pebruari 2005 telah melakukan pembayaran taksasi sebesar Rp. 123.000.000,- (seratus dua puluh tiga juta rupiah) melalui Rekeni ng Bank Mandiri Cab. Jakarta Juanda No. Rek. 119.008.5000.204 atas nama PT. Asuransi Jiwasraya (Persero). Penetapan pembayaran taksasi yang dilakukan Penggugat adalah sesuai Penetapan Tergugat yaitu sebesar 3 % (tiga persen) dari harga tanah dan rumah sebesar Rp. 4.100.000.000,- (empat milyar seratus juta rupiah);------------------------

6. Bahwa walaupun pada Pebruari 2005 Penggugat sudah membayar uang taksasi, namun baru pada tanggal 2 April 2007 (setelah 2 tahun) Penggugat menerima surat dari Tergugat, dimana dalam poin ke – 1 (satu) surat Tergugat tersebut berisi : intinya “ pada prinsipnya menyetujui Permohonan Penggugat untuk membeli tanah dan bangunan Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat dan pada tanggal 11 Mei 2007 Penggugat telah menjawab surat Tergugat yang intinya berisi “ ucapan terima kasih dan kesanggupan menindak lanjuti pembelian tanah dan bangunan dimaksud; -----------------------------------------------------------------------------

7. Bahkan pada waktu Penggugat menyampaikan kepada pihak Tergugat akan melakukan perbaikan secara menyeluruh atas bangunan rumah tersebut, pihak Tergugat menyatakan tidak keberatan karena memang kondisi rumah sudah kurang layak, mengingat sejak tahun 1973 Penggugatlah yang merawat dan memperbaiki bagian-bagian rumah ya ng penting. Walaupun dikatakan saat pembicaraan di Dinas Perumahan DKI Jakarta tentang penilaian harga tanah dan bangunan dimaksud yang akan melibatkan beberapa pihak dalam bentuk tim taksasi (termasuk Penggugat), namun Tergugat tidak pernah memberikan informasi mengenai tindak lanjut atau adanya tim taaksasi yang akan menilai harga dari pembelian tanah dan bangunan, bahkan Penggugat tidak pernah kedatangan pihak/tim atau setidaknya orang yang melakukan taksasi atas tanah/rumah dimaksud. Bahwa Penggugat telah selesai merenovasi rumah tersebut pada akhir Januari 2008 dan telah mengeluarkan biaya sebesar Rp. 380.000.000,- (tiga ratus delapan puluh juta rupiah);---------------------------------------------------------------------

8. Bahwa Tergugat tidak pernah memberitahukan kepada Penggugat mengenai tidak lanjut pertemuan di Dinas Perumahan DKI Jakarta pada tahun 2005 dan karenanya Penggugat sangat terkejut begitu menerima surat dari Direksi PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) No : 287/ Jiwasraya/U.0308, tertanggal 25 - Maret - 2008 yang isinya sebagai berikut :

1. Berdasarkan hasil penilaian Apprasial Independen yang dilakukan perusahaan dalam penetapan Harga Penjual untuk tanah dan bangunan Investasi/Real Estate di Jl. Sukabumi No : 25, RT. 003/07, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, ditetapkan sebesar Rp. 7.303.815.000,00 (tujuh milyar tiga ratus tiga juta delapan ratus lima belas ribu rupiah), dengan rincian sebagai berikut :”

-. Nilai harga tanah dan bangunan Rp. 7.210.500.000,00

-. Biaya taksasi yang harus dibayar 3 % Rp. 216.315.000,00 (+)

-. Biaya taksasi yang telah dibayar Rp. 123.000.000,00 (-)

-. Harga jual yang masih harus dibayar Rp. 7.303.815.000,00

2. Biaya pembuatan Akta Jual Beli dihadapan Notaris atas tanah dan bangunan Investasi/Real Estate (RE) tersebut menjadi beban Saudara, dan penetapan harga ini berlaku sampai dengan 30 April 2008, apabila sampai tanggal tersebut pembayaran harga jual yang telah ditetapkan tidak terlaksana, maka penetapan harga jual dan permohonan pembelian menjadi batal.

3. Pelaksanaan Jual Beli akan segera dilakukan setelah Saudara membayar lunas harga tanah dan bangunan dimaksud melalui Kas PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) Jl. Ir. H. Juanda No. 34 Jakarta Pusat atau transfer melalui Bank Mandiri Cab. Jakarta Juanda No. Rek. 119.008.5000.204 atas nama PT. Asuransi Jiwasraya (Persero). Apabila sampai dengan batas waktu yang ditetapkan sesuai dengan butir 2 (dua) surat ini terlampaui, sesuai dengan surat pernyataan Saudara tanggal 15 April 2005 poin b, dimana Saudara akan menyerahkan tanah dan bangunan tersebut kepada perusahaan selaku pemilik.

4. Bahwa ternyata penilaian harga atas tanah dan rumah dimaksud tidak ditentukan oleh suatu tim takasi yag seyogyanya melibatkan Dinas Perumahan DKI Jakarta disamping pihak lainnya, tetapi oleh sebuah Apprasial Independen yang tidak pernah diketahui atau menemui Penggugat apalagi datang melihat objek tanah dan rumah dimaksud, sungguh suatu hal yang membingungkan mengingat uang Penggugatlah yang digunakan untuk membayar biaya taksasi tersebut;----------------------------------------------------------------------------------

5. Bahwa dengan dikeluarkannya surat Pemberitahuan Penetapan Harga Tanah dan Bangunan tersebut dalam poin ke – 23 (dua puluh tiga) tersebut diatas sangat memberatkan dan merugikan bagi Penggugat, karena perbedaan angka yang sudah ditetapkan oleh Tergugat kepada Penggugat tahun 2005 yaitu sebesar Rp. 4.100.000.000,- (empat milyar seratus juta rupiah) dan tahun 2008 menjadi Rp. 7.426.815.000,- (tujuh milyar empat ratus dua puluh enam juta delapan ratus lima belas ribu rupiah), sehingga hal ini diluar kewajaran dan kepatutan hukum serta tidak mempertimbangkan sama sekali rasa keadilan juga hak hukum pihak Penggugat yang membiayai sendiri pengosongan “VB” rumah tersebut. Penggugat tidak terima akan hal ini karena banyak hal yang demi hukum merupakan hak Penggugat dan kewajiban Tergugat diabaikan oleh Tergugat dalam menentukan harga tanah dan rumah tersebut, disamping itu Penggugat semakin bingung jika kini dibebani biaya taksasi sebesar 3 % dari nilai harga tanah dan bangunan yaitu sebesar Rp. 216.315.000,- (dua ratus enam belas juta tiga ratus lima belas ribu rupiah) serta dibebani biaya pembuatan Akta Jual Beli, karena jika sampai dengan tanggal 30 April 2008 pembayaran harga jual yang telah ditetapkan tidak dilaksanakan, maka penetapan harga jual dan permohonan pembelian menjadi batal dan Penggugat harus segera menyerahkan tanah dan bangunan tersebut kepada kepada Tergugat, sedangkan Penggugat adalah penghuni yang selama ini mengidam-idamkan untuk membeli dan memiliki rumah tersebut, karena selama ini Penggugat telah menempati, merawat dan merenovasi serta yang membayar Pajak Bumi dan Bangunan setiap tahunnya, Penggugat merupakan salah satu ahli waris yang seharusnya mendapat pengurangan harga jual, yang tentunya dalam hal ini tidak dapat disamakan dengan calon pembeli yang lain ;----------

6. Bahwa Penggugat menolak dengan tegas nilai taksasi dari Tergugat yang besarnya mencapai Rp. 7.303.815.000,00 (tujuh milyar tiga ratus tiga juta delapan ratus lima belas ribu rupiah) yang dalam tempo 3 (tiga) tahun mengalami kenaikan sebesar kurang lebih 78,2 %, kalaupun ada perubahan/kenaikan harga jual tanah dan rumah dimaksud dar bulan April 2005 sampai dengan bulan Maret 2008 menurut azas kepatutan hukum dan keadilan, seyogyanya kenaikan tersebut berpedoman pada nilai inflasi sebesar kurang lebih 5 % (lima persen) pertahun dari harga tahun 2005;----------------------------------------

7. Bahwa sehubungan dengan adanya surat seperti dalam poin ke - 23 (dua puluh tiga) tersebut diatas, maka Tergugat telah melakukan perbuatan Ingkar Janji/Wanprestasi karena Penggugat merasa tidak pernah dilibatkan dalam Tim Taksasi seperti apa yang pernah Tergugat Janjikan, sedangkan biaya taksasi telah dibebankan kepada Penggugat dan Penggigat telah dirugikan dengan adanya surat tersebut, dan pada tanggal 25 April 2008 Penggugat juga mengirimkan surat “tanggapan dan mohon peninjauan harga atas pembelian rumah di Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat, namun sampai dengan sekarang Tergugat tidak merespon;------------------------------------------------------------------------

8. Bahwa dalam penentuan harga selain dari Apprasial seharusnya dibentuk tim kusus dari PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) sesuai dengan janji Tergugat dalam surat No : 383/Jiwasraya/ K.0407 tertanggal 2 April 2007 poin ke – 2 (dua) dan tentunya dari pihak Penggugat juga dilibatkan karena Penggugat selain sudah menyetor uang takasi sebesar Rp. 123.500.000,- (seratus dua puluh tiga juta lima ratus ribu rupiah) juga sebagai penghuni yang yang selama ini sudah merawat dan telah merenovasi rumah dengan biaya yang tidak sedikit serta selalu membayar pajak bumi dan bangunan setiap tahunnya;--------------------------------------------------------------------------------

9. Bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas terbukti surat keputusan yang diterbitkan oleh Tergugat/Direksi PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) No : 287/ Jiwasraya/U.0308, tertanggal 25 - Maret - 2008 jelas telah melakukan Ingkar Janji/Wanprestasi sehingga sangat merugikan Penggugat, sehingga sudah sepatutnya surat tersebut supaya ditunda pelaksanaannya dan cukup pantas kalau baiaya perkara dibebankan kepada Tergugat;-------------------------------------------

Maka berdasarkan uraian serta dalil - dalil posita PENGGUGAT diatas, demi hukum patutlah PENGGUGAT memohon kiranya Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini, berkenan memberikan putusan sebagai berikut :-----------------------------------------------------------------------------------------------

1. DALAM PROVISI:

• Mohon penundaan pelaksanaan surat keputusan yang diterbitkan oleh Tergugat/PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) No : 287/Jiwasraya/U.0308, tanggal 25 - Maret – 2008.

2. DALAM POKOK PERKARA:

1. Menerima dan mengabulkan GUGATAN PENGGUGAT untuk keseluruhannya;

1. Menyatakan bahwa PT. Asuransi Jiwasraya (Persero) telah melakukan Ingkar Janji/Wanprestasi dengan mengeluarkan Surat No: 287/Jiwasraya/ U.0308, tanggal 25 - Maret - 2008 yang ditandatangani oleh Direksi, intinya Pemberitahuan Penetapan Harga Tanah dan Bangunan Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat;

2. Menetapkan kesepakatan harga tanah dan rumah Jl. Sukabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Menteng, Jakarta Pusat tetap seperti pada tahun 2005 sebesar Rp. 4.100.000.000,- (empat milyar seratus juta rupiah);

3. Menetapkan Penggugat untuk dilibatkan dalam Tim Taksasi dalam menentukan harga tanah dan bangunan Jl. SUkabumi No : 25, Kel. Menteng, Kec. Mentemng, Jakarta Pusat; --

4. Menetapkan Penggugat merupakan salah satu ahli waris yang seharusnya mendapat pengurangan harga jual, yang tentunya dalam hal ini tidak dapat disamakan dengan calon pembeli yang lain ;

5. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya - biaya yang timbul dalam perkara ini;

6. Apabila Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berpendapat lain, mohon putusan yang seadil - adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah menjatuhkan putusan tanggal 5 Mei 2014; Nomor 478/Pdt.G/2013/PN.Jkt.Pst, yang amarnya berbunyi sebagai berikut :--------------

DALAM PROVISI:

-. Menolak gugatan Penggugat dalam Provisi;

DALAM EKSEPSI:

-.Menolak seluruh eksepsi yang diajukan oleh Tergugat;

DALAM POKOK PERKARA :

1). Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2). Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara yang hingga kini

ditaksir sebesar Rp. 516.000,- (lima ratus enam belas ribu rupiah) ;

Membaca berturut-turut :

1. Akta Pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh SUPARNO, S.H, Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, Penggugat melalui Kuasa Hukumnya menerangkan bahwa pada tanggal 12 Mei 2014, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 66/SRT.PDT/BDG/2014/PN.Jkt.Pst. jo Nomor 478/PDT.G/2013/PN.Jkt.Pst, tanggal 5 Mei 2014 ;----------------------------------

2. Relaas pemberitahuan banding Nomor 66/SRT.PDT/BDG/2014/PN.Jkt.Pst jo Nomor 478/PDT.G/2013/PN.Jkt.Pst, yang dibuat oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, menerangkan bahwa pada tanggal 12 Juni 2014 kepada Terbanding semula Tergugat ;------------------------------------

3. Akta penerimaan memori banding tertanggal 13 Agustus 2014 yang diajukan oleh SISWANTO, S.H, diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 13 Agustus 2014, dan telah diserahkan salinan resminya kepada Terbanding semula Tergugat pada tanggal 22 Agustus 2014 ;--------------------------------------------------------------------------------------------

4. Akta penerima Kontra memori banding Nomor 478/PDT.G/2013/PN.Jkt.Pst yang diajukan oleh JUSWO HUDOWO, S.H, diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 21 Januari 2015, dan telah diberitahukan penyerahan kontra memori banding kepada Ruddin Akbar Lubis, S.H, tanggal 22 Januari 2015 ;---------------------------------------------------

5. Surat pemberitahuan memeriksa berkas banding (INZAGE) No. 66/SRT.Pdt.Bdg/2014 jo. No. 478/Pdt.G/2013/PN.Jkt.Pst, oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, yang menerangkan bahwa masing-masing pada tanggal 11 September 2014 oleh tanggal 12 Juni 2014, telah diberi kesempatan untuk mempelajari berkas perkara dalam tenggang waktu selama 14(empat belas)hari dihitung sejak hari berikut dari pemberitahuan ;-------------------------------------------------------------------------------

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA

Menimbang, putusan Pengadilan Jakarta Pusat Nomor 478/Pdt.G/2013/PN.Jkt.Pst, tanggal 5 Mei 2014 dan Penggugat sekarang Pembanding telah mengajukan permohonan banding pada tanggal 12 Mei 2014, maka permohonan banding dari Penggugat sekarang Pembanding telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi persyaratan yang telah ditentukan Undang-Undang maka permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa Pembanding/Penggugat dalam memori bandingnya pada pokonya menyatakan :

• Bahwa Pembanding dahulu Penggugat sangat berkeberatan apabila dalam penentuan harga objek sengketa tanah dan bangunan di Jalan Sukabumi nomor 25 Jakarta Pusat berdasarkan hasil penilaian Apprasial Independen, karena menurut janji Terbanding/Tergugat kepada Pembanding/Penggugat dalam penentuhan harga tanah dan bangunan Jalan Sukabumi No.25 Jakarta Pusat yang akan ditentukan oleh Tim yang dibentuk oleh Terbanding/Tergugat, namun hal tersebut tidak dilakukan ;-----------------------

• Bahwa menurut janji Terbanding dahulu Tergugat dalam pertemuan dengan Pembanding dahulu Penggugat akan memberitahukan kepada Pembanding dahulu Penggugat dalam pembentukan Tim Taksasi untuk menentukan harga, karena biaya Taksasi oleh Terbanding/Tergugat dibebankan ke Pembanding/Penggugat yang pada tahun 2005 oleh Tergugat ditetapkan sebesar Rp.123.500.000,00 (seratus dua puluh tiga juta lima ratus ribu rupiah) yaitu 3% (tiga persen) dari harga yang Terbanding/Tergugat tawarkan sebesar Rp.4.100.000.000,00 dengan demikian sudah merupakan suatu keharusan kalau Pembanding/Penggugat masuk dalam Tim tersebut sesuai dengan janji Terbanding/Tergugat dalam pertemuan dan apabila pada waktu itu langsung dibentuk tim tersebut, maka persoalan ini sudah selesai serta Pembanding/Penggugat tidak dirugikan ;----------------

Menimbang, bahwa Terbanding/Tergugat telah mengajukan kontra memori bandingnya tanggal 21 Januari 2015 yang pada pokoknya sebagai berikut :-----------------------------------------------------------------------------------------------

• Bahwa Majelis Hakim Tingkat Pertama telah tepat dalam memberikan pertimbangannya pada halaman ke-36 (tiga puluh enam) sebagaimana dikutip berikut :

“ Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-8, khususnya angka 3(tiga) menyebutkan : “Selanjutnya guna menindaklanjuti hal tersebut, kami mohon petunjuk lebih lanjut dari Bapak, tentang hal-hal apa saja yang perlu kami lakukan sehubungan dengan kelanjutan pembelaan atas tanah dan bangunan dimaksud.”

Menimbang, bahwa berdasarkan P-8 angka 3(tiga) tersebut ternyata belum terjadi suatu perjanjian jual beli tanah/bangunan di Jalan Sukabumi Nomor 25 Jakarta Pusat antara Penggugat dengan Tergugat;”

• Bahwa Majelis Hakim Tingkat Pertama juga tepat dalam memberikan pertimbangannya pada halaman ke-37(tiga puluh tujuh) sebagaimana dikuti berikut :

“Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-10, khususnya pada angka 3(tiga) dan angka (4) serta angka 7(tujuh) Tergugat mengakui belum mengadakan perjanjian jual beli obyek sengeketa... juga Penggugat mohon dilibatkan untuk menentukan taksasi,... tidak mungkin Penggugat yang ingin membeli akan tetapi minta ikut menentukan harga jualnya.”

Menimbang, bahwa Pengadilan Tinggi setelah memeriksa dan meneliti seksama berkas perkara beserta turunan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 478/Pdt.G/2013/PN.Jkt.Pst, tanggal 5 Mei 2014, dan telah pula membaca serta memperhatikan dengan seksama surat memori banding yang diajukan oleh Pembanding/Penggugat serta kontra memori banding yang diajukan oleh Terbanding/Tergugat berpendapat sebagai berikut :-------------------

Menimbang, bahwa memori banding yang diajukan Pembanding semula Penggugat maupun kontra memori banding yang diajukan oleh Terbanding semula Tergugat dalam perkara a quo, pada dasarnya hanyalah sekedar pengulangan-pengulangan pada apa yang telah disampaikan pada Pengadilan Tingkat Pertama ;----------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa oleh karena memori banding yang diajukan oleh Pembanding/Penggugat demikian juga kontra memori banding yang diajukan oleh Terbanding/Tergugat adalah bersifat pengulangan saja, maka Pengadilan Tinggi berpendirian tidak perlu dipertimbangkan lagi ;-----------------------------------

Menimbang, bahwa Majelis Hakim tingkat banding sependapat dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim tingkat pertama, sehingga pertimbangan tersebut dapat disetujui dan dijadikan dasar pertimbangan hukum sendiri oleh Majelis Hakim tingkat banding dalam memutus perkara ini di tingkat banding oleh karena putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 478/Pdt.G/2013/ PN.Jkt.Pst, tanggal 5 Mei 2014, dapat dipertahankan, sehingga harus dikuatkan;--------------------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa karena Pembanding/Penggugat sebagai yang kalah, maka harus dihukum untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan ;--------------------------------------------------------------------------------------------

Memperhatikan Pasal-Pasal dalam Undang-Undang Perda dan Pasal-Pasal lainnya dari Peraturan Perundang-Undangan yang berhubung dengan perkara ini ;------------------------------------------------------------------------------------------

M E N G A D I L I :

• Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat ;-----------------------------------------------------------------

• Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 478/Pdt.G/2013/PN.Jkt.Pst, tanggal 5 Mei 2014, yang dimohonkan banding tersebut ;------------------------------------------

• Menghukum Pembanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp.150.000,00(seratus lima puluh ribu rupiah) ;----------------------------------------------------------

Demikian diputus dalam sidang musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Jakarta pada hari Senin tanggal 2 November 2015, oleh kami SUTARTO. KS, S.H., M.H, Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Jakarta, selaku Hakim Ketua Majelis, Ny. SRI ANGGARWATI, S.H., M.Hum, dan HUMUNTAL PANE, S.H., M.H, para Hakim Anggota yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 458/PEN.PDT/2015/PT.DKI, tanggal 14 September 2015, dan putusan tersebut diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari Kamis dan tanggal 5 November 2015 juga oleh Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri oleh Hakim-Hakim Anggota, serta ANITJE SAMPE, S.H, Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi Jakarta tanpa dihadiri oleh para pihak yang berperkara maupun kuasanya.

HAKIM ANGGOTA,   HAKIM KETUA MAJELIS,

1. Ny. SRI ANGGARWATI, S.H., M.Hum.- SUTARTO. KS, S.H., M.H.-

2. HUMUNTAL PANE, S.H., M.H.-

PANITERA PENGGANTI,

ANITJE SAMPE, S.H.-

Biaya-biaya perkara :

1. Materai Rp. 6.000,-

2. Redaksi Rp. 5.000,-

3. Pemberkasan Rp. 139.000,-

Jumlah Rp. 150.000,-