PUTUSAN

Nomor 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

Daftar Pihak

Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa dan memutus perkara perdata pada tingkat pertama, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara gugatan antara:
PT. Pollux Aditama Kencana, tempat kedudukan Gedung Noble House Lantai 36, Unit 01, Jalan Dr. Ide Anak Agung Gde Agung Kav. E 4.2, Nomor 2, RT.5/RW.2, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan 12950, DKI Jakarta, dalam hal ini diwakilkan oleh JANTO ZEFANIA dalam kedudukan dan jabatannya sebagai Direktur bertindak untuk dan atas nama PT. POLLUX ADITAMA KENCANA memberikan kuasa kepada DANANG HARDIANTO, SH., M.H., dkk, Para Advokat pada PRANEDA & PARTNERS, berkantor di Jakarta, Wisma ArieYani Lantai 2C, Jalan Buaran Raya No. 9A, Duren Sawit, Jakarta Timur, berdasarkan surat kuasa khusus No. No. 191/P&P/AX/2023 tertanggal 04 September 2023, Untuk selanjutnya disebut sebagai Penggugat; Lawan

But Qingjian International (south Pacific) Group Development Co., PTe. Ltd., tempat kedudukan Jalan Pangeran Jayakarta No. 126-129 Blok A/6-A/7 RT 007 RW 007, Kelurahan Mangga Dua Selatan, Kecamatan Sawah Besar, Kota Administrasi Jakarta Pusat, DKI Jakarta, dalam hal ini diwakilkan oleh Zhu Decheng dalam kedudukan dan jabatannya sebagai Penanggung Jawab Badan Usaha bertindak untuk dan atas nama But Qingjian International (South Pacific) Grup Development Co., Pte Ltd., memberikan kuasa kepada Maria Wastu Pinandito, S.H., dan Markus Manumpak Sagala, S.H., dkk, para advokat dan konsultan hukum, berkewarganegaraan Indonesia dan berkantor pada SIHALOHO & Co. Law Firm yang berkedudukan hukum (domisili) di Gedung Menara Hij Hijau, 10th Floor Suite 1000,

Jalan M.T. Haryono Kav. 33 Jakarta Selatan 12770, berdasarkan surat kuasa tertanggal 22 September 2023, untuk selanjutnya disebut sebagai Tergugat I; PT. Nusa Konstruksi Enjiniring, Tbk., tempat kedudukan ITS Tower Nifaro Park Lt. 20-21, Jl. Raya Pasar Minggu, KM. 18, Jakarta Selatan 12510, DKI Jakarta, dalam hal ini diwakilkan oleh Heru Firdausi Syarif dalam kedudukan dan jabatannya sebagai Direktur Utama bertindak untuk dan atas nama PT. Nusa Konstruksi Enjiniring, Tbk, memberikan kuasa kepada Maria Wastu Pinandito, S.H., dan Markus Manumpak Sagala, S.H., dkk, para advokat dan konsultan hukum, berkewarganegaraan Indonesia dan berkantor pada SIHALOHO & Co. Law Firm yang berkedudukan hukum (domisili) di Gedung Menara Hij Hijau, 10th Floor Suite 1000, Jalan M.T. Haryono Kav. 33 Jakarta Selatan 12770, berdasarkan surat kuasa tertanggal 13 Oktober 2023, untuk selanjutnya disebut sebagai Tergugat II; Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang bersangkutan;

Setelah mendengar kedua belah pihak yang berperkara;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 15 September 2023 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 18 September 2023 dalam Register Nomor 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst, telah mengajukan gugatan sebagai berikut:

1. Bahwa Para Tergugat selaku Kontraktor telah sepakat untuk membentuk kerjasama operasional/Join Operation (JO). Selanjutnya Para Tergugat selaku Kontraktor dan Penggugat selaku Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berupa Pembangunan Mall, Ruko, Hotel dan Apartemen Chadstone (untuk selanjutnya disebut “Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang”) berdasarkan Perjanjian-Perjanjian dan Perubahannya (Addendum) sebagai berikut:
   (1)Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-

   (a) Addendum I Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 01 September 2017; (b) Addendum II Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 04 Maret 2019; dan
   (c) Addendum III Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 01 Juli 2019;

2. (untuk selanjutnya disebut “SKK No. 12”);

3. (2)Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE- JE dan perubahan-perubahannya berdasarkan:
   (a) Addendum I Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JE tertanggal 04 April 2019; dan
   (b) Addendum II Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JE tertanggal 01 Juli 2019;

4. (untuk selanjutnya disebut “SKK No. 13”);

2. Bahwa SKK No.12 menentukan Paket Pekerjaan Struktur, Arsitektur, dan Plumbing (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan SAP”) dengan Nilai Kontrak Rp. 955.000.000.000,00 (sembilan ratus lima puluh lima miliar Rupiah) dan SKK No. 13 menentukan Paket Pekerjaan Mekanikal dan Elektrik (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan ME”) dengan Nilai Kontrak Rp 184.240.000.000,00 (seratus delapan puluh empat miliar dua ratus empat puluh juta Rupiah) sehingga Nilai Kontrak Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 1.139.240.000.000,00 (satu triliun seratus tiga puluh sembilan miliar dua ratus empat puluh juta Rupiah);
3. Bahwa dalam masa penyelesaian Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang, perbuatan Para Tergugat bertentangan dengan etika bisnis dengan tidak jujur dalam menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan ME, diantaranya merekayasa Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan yang seolah-olah adalah menjadi Berita Acara Serah Terima sesuai ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara Serah Terima SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang bersifat Final sehingga Paket Pekerjaan SAP dan ME telah selesai 100% (seratus persen) tanpa adanya cacat mutu dan sempurna;
4. Bahwa ketidakmampuan untuk Penyelesaian Paket Pekerjaan SAP dan ME dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang disebabkan salah satu pihak dalam kerjasama operasional/Join Operation (JO) yaitu Tergugat I sebagai Pihak Utama, pada waktu itu telah dinyatakan Dalam Keadaan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang sejak tanggal 23 Juli 2020 hingga dinyatakan Dalam Pailit oleh Majelis Hakim Niaga Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sesuai dengan

5. 161/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN . .Jkt.Pst t, Tanggal 09 November 2020 ;

5. Bahwa itikad buruk (ter slechte trouw) Para Tergugat semakin terlihat jelas dan nyata ketika Para Tergugat selaku Kontraktor mengajukan Permohonan Penyelesaian Sengketa Arbitrase pada BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) terhadap Penggugat selaku Pemilik Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang. Para Tergugat menjadikan dirinya sebagai Pihak Yang Merasa Dirugikan akibat wanprestasi Penggugat. Sejatinya Para Tergugat sendiri adalah pihak yang ingkar janji terhadap Penggugat dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
6. Bahwa Penyelesaian Sengketa Arbitrase BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 antara BUT QINGJIAN INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC) GROUP DEVELOPMENT CO., PTE. LTD. selaku Pemohon I dan PT. NUSA KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK. selaku Pemohon II Melawan PT. POLLUX ADITAMA KENCANA selaku Termohon, BANI memutus bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1243 jo Pasal 1238 KUHPerdata Penggugat selaku Termohon telah melakukan wanprestasi terhadap Para Tergugat selaku Para Pemohon atas kewajibannya sebagaimana diatur dalam Pasal 12.8 SKK No. 12 dan SKK No.13. Selain itu tindakan Penggugat selaku Termohon dinyatakan pula telah melakukan tindakan wanprestasi dengan menunjukkan Kontraktor Lain sebagai Pengganti Para Tergugat berdasarkan Pasal 13.1.2 SKK No. 12 dan SKK No. 13;
7. Bahwa BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 tidak mempertimbangkan dengan mengesampingkan fakta hukum adanya ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat dengan dikenakan Kewajiban Pembayaran Denda Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat kepada Penggugat berdasarkan Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 yaitu: Paket Pekerjaan SAP dan ME sebesar Rp. 47.750.000.000,00 Rp. 9.212.500.000,00 = Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
8. Bahwa BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 TIDAK menerapkan asas/prinsip hukum audi et alteram partem (para pihak harus didengar) sebagaimana mestinya mengingat alat bukti dari Penggugat tidak dipertimbangkan dan dikesampingkan, melainkan hanya alat bukti dari Para Tergugat yang dipertimbangkan dan dinilai sebagai fakta hukum. Penerapan asas/prinsip hukum audi et alteram partem meliputi pengajuan alat bukti di muka sidang yang dihadiri oleh kedua belah pihak (Pasal 132a dan Pasal 121 ayat (2) HIR; Pasal 145 ayat (2) dan Pasal 157 RBg serta Pasal 47 Rv. Para pihak berperkara harus sama- sama diperhatikan, berhak atas perlakuan yang sama dan adil (Henry P. Panggabean, “Skematik Ketentuan Hukum Acara Perdata dalam HIR”, Bandung: Penerbit Alumni, 2015, halaman 55);
9. Bahwa terhadap Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023, Penggugat melakukan upaya hukum Pembatalan Putusan BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 antara PT. POLLUX ADITAMA KENCANA selaku Pemohon melawan BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) selaku Termohon I, BUT QINGJIAN INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC) GROUP DEVELOPMENT CO., PTE. LTD. selaku Termohon II dan PT. NUSA KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK. selaku Termohon III;
10. Bahwa adapun keberatan-keberatan yang diajukan Penggugat untuk Pembatalan Putusan BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 antara lain:
    1. Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Pemberi Kuasa Termohon II (Tergugat I a quo) bukan direksi melainkan Kepala Perwakilan (Chief Representative) yang tidak diperiksa sesuai hukum acara perdata oleh BANI yang seharusnya dipertimbangkan Diskualifikasi (Gemis Hoedanigheid) karena bertentangan dengan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
    2. Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II (Tergugat I a quo) menyembunyikan keadaan sebenarnya dinyatakan dalam keadaan pailit oleh Putusan Pengadilan Niaga dan Termohon II (Tergugat I a quo) seharusnya diwakili oleh Kurator berdasarkan Pasal 1 angka 5 Jo. Pasal 26 ayat (1) UU No. 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan Dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang;
    3. Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan yang seolah-olah adalah Berita Acara Serah Terima sesuai ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara Serah Terima SKK No. 12 dan SKK No. 13, dan Hilangnya Hak Pemohon berupa Uang Retensi berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 48.258.353.750,00 (empat puluh delapan miliar dua ratus lima puluh delapan juta tiga ratus lima puluh tiga ribu tujuh ratus lima puluh Rupiah), yang mana fakta hukum tersebut sesuai dengan Pasal 70 UU No. 30 Tahun 1999 Jo. Pasal 643 RV;
    4. Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II dan Termohon III selaku Kontraktor/Principal (Para Tergugat a quo) telah melakukan tipu muslihat dengan sengaja menghilangkan hak atas uang JAMINAN PELAKSANAAN SAP senilai Rp 52.525.000.000,00 ( lima puluh miliar lima ratus dua puluh lima juta Rupiah) dan JAMINAN PELAKSANAAN ME senilai Rp 10.133.750.000,00 (sepuluh miliar seratus tiga puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah) yang seharusnya Jaminan Pelaksanaan SAP-ME diperpanjang serta dituangkan dalam addendum/perubahan kontrak dimana Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) selaku Kontraktor/Principal menerbitkan kembali Jaminan Pelaksanaan SAP-ME yang diterbitkan oleh Perusahaan Pemberi Jaminan untuk manfaat bagi Pemohon (Penggugat a quo) selaku Pemberi Kerja/Obligee yang telah melanggar telah melanggar ketentuan Pasal 12.6.4. SKK No. 12 dan SKK No. 13, sehingga patut dan beralasan hukum telah memenuhi Pasal 70 UU No. 30 Tahun 1999 Jo. Pasal 643 RV untuk dibatalkan;
    5. Bahwa Putusan BANI mengandung ketentuan-ketentuan yang bertentangan satu dengan yang lain yang dipertimbangkan oleh Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu:
       1. BANI tidak mempertimbangkan pelanggaran/kesalahan yang dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) sebagai wanprestasi mengingat terlambat atau melampaui waktu yang ditentukan berdasarkan SKK No. 12 Dan SKK No. 13 dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 sehingga bertentangan dengan ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata dan Doktrin Hukum Prof. R. Subekti;
       2. BANI tidak mempertimbangkan wanprestasi Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) atas Penyelesaian Pekerjaan SAP dan Pekerjaan ME tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 sehingga menimbulkan Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) yang harus dikeluarkan di luar SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 60,000,802,674,00 (enam puluh empat miliar delapan ratus du ribu enam ratus tujuh puluh empat Rupiah), termasuk tidak terbatas Tambahan Biaya Pemasangan Lift oleh PT. BERCA SCHINDLER LIFTS sebesar Rp 5.059.866.575,00 (lima miliar lima puluh sembilan juta delapan ratus enam puluh enam ribu lima ratus lima puluh tujuh Rupiah).

       3. Akibat hukumnya Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) telah melanggar ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata;

       3. BANI tidak mempertimbangkan Biaya Konsultan Teknis Pengkajian Ulang dengan mengeluarkan biaya sebesar Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) untuk membayar konsultan PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL TBK;
       4. BANI tidak mempertimbangkan terdapat kerugian nyata yang diderita oleh Pemohon yang sama sekali TIDAK menjadi bahan pertimbangan hukum akibat keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan Paket Pekerjaan ME yang menimbulkan Denda Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan Paket Pekerjaan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang harus dibayarkan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) kepada Pemohon (Penggugat a quo) sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu Rupiah);
       5. BANI tidak mempertimbangkan adanya Permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) oleh Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone kepada Pemohon selaku Pengembang (Developer) dan Pembayaran Denda Keterlambatan Serah Terima Unit Apartemen Chadstone oleh Pemohon (Penggugat a quo) selaku Pengembang (Developer) kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone akibat wanprestasi Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) yang terlambat atau melampaui waktu dan penyelesaian pekerjaan tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 dengan memberikan penalti denda 3% (tiga persen) dari Harga Jual Beli Unit Apartemen berdasarkan Pasal 10 ayat (2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen Chadstone yang sampai saat ini telah terjual sejumlah 2326 (dua ribu tiga ratus dua puluh enam) Unit Apartemen Chadstone dengan pembayaran penalti denda keterlambatan keseluruhan sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah);
       6. Sehingga dapat dirinci seluruh beban kerugian nyata yang diderita Pemohon (Penggugat a quo) akibat wanprestasi Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) yang terlambat atau melampaui waktu dan penyelesaian pekerjaan tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang Totalnya sebesar Rp 269.333.859.136,00 (dua ratus enam puluh sembilan miliar tiga ratus tiga puluh tiga juta delapan ratus lima puluh sembilan ribu seratus tiga puluh enam Rupiah);
11. Bahwa dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 bahwa Permohonan Pembatalan Pemohon (Penggugat a quo) dinyatakan ditolak. Adapun pertimbangan hukum dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 yaitu pada waktu pemeriksaan perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 pada BANI, Penggugat d/h Termohon dalam Jawabannya tidak mengajukan rekonpensi atau gugatan balik yang seharusnya menyampaikan kerugian-kerugian yang dialami oleh Penggugat d/h Termohon tersebut yang dapat dipertimbangkan oleh BANI;
12. Bahwa Penggugat selaku orang yang merupakan subyek hukum yang berbentuk perseroan (korporasi) yang didirikan di Indonesia yang menurut hukum sebagai warga negara Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2006 Tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia yang berbunyi: “Setiap orang adalah orang perseorangan, termasuk korporasi”, yang diberikan wadah untuk memperoleh perlindungan hukum dan memperjuangkan haknya yang telah dirugikan akibat perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat. Penggugat memohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat yang membawa kerugian bagi Penggugat dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebagaimana pertimbangan hukum dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 sesuai dengan sesuai ketentuan Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman berbunyi: “Pengadilan dilarang menolak untuk memeriksa, mengadili, dan memutus suatu perkara yang diajukan dengan dalih bahwa hukum tidak ada atau kurang jelas, melainkan wajib untuk memeriksa untuk memeriksa dan mengadilinya”;
13. Bahwa fakta hukum yang terbukti dan tidak terbantahkan, Para Tergugat telah melakukan perbuatan wanprestasi terhadap Penggugat dengan tidak melakukan apa yang disanggupi atau diperjanjikan, melaksanakan apa yang diperjanjikan akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjian dan melakukan apa yang diperjanjikan akan tetapi terlambat/ tidak sesuai dengan waktu yang ditentukan atas Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
14. Bahwa Paket Pekerjaan SAP dan ME belum diselesaikan 100% (seratus persen) masih ada cacat mutu yang harus diselesaikan dan disempurnakan oleh Para Tergugat yang didasarkan pada Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan Berupa Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan Nomor: 036 / BAP3 / CNQC-NKE / X / 2019, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, Soho & Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE Jo. Paket Pekerjaan: Struktur, Arsitektur Dan Plumbing, Tertanggal 25 Oktober 2019 (“Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036”) dan Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan Nomor: 013 / BAP3-ME / CNQC-NKE / V / 2019, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, Soho & Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 09 Mei 2019 (“Berita Acara Pemeriksaan ME Nomor: 013”) yang seolah-olah adalah Berita Acara Serah Terima (BAST) yang bersifat final dengan prestasi pekerjaan 100% (seratus persen);
15. Bahwa kewajiban penyelesaian Paket Pekerjaan SAP selama 1.268 (seribu dua ratus enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau Paket Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen) pada tanggal 27 Desember 2019 TIDAK DAPAT DISANGGUPI / DILAKUKAN / DILAKSANAKAN oleh Para Tergugat berdasarkan hasil penilaian dari Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 dari PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi/MK Proyek Chadstone Cikarang;
16. Bahwa akibat hukumnya berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 12 dan SKK No.13 dikarenakan keterlambatan progres pekerjaan Para Tergugat, maka denda keterlambatan yang direkomendasikan oleh PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi Proyek Chadstone Cikarang adalah senilai maksimal 5% (lima persen) dari nilai kontrak yang disetujui atau dengan nilai sebagai berikut:
    Rp 955.000.000.000,00 x 5% = Rp 47.750.000.000,00 (empat puluh tujuh miliar tujuh ratus lima puluh ribu rupiah)
17. Bahwa namun demikian, FAKTANYA Para Tergugat sampai dengan masa berakhirnya Pekerjaan SAP menyatakan sendiri baru menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP sebesar 87,87 % (delapan puluh tujuh koma delapam puluh tujuh persen) sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036 yang belum ditandatangani dan disepakati oleh Penggugat;
18. Bahwa berpedoman pada Surat Perihal Ulasan Pekerjaan Kontrak Pembangunan Proyek Chadstone Cikarang, Tertanggal 22 Juni 2023 yang diterbitkan oleh PT RAYYA SATU INDONESIA selaku Independen Quantity Surveyor (QS) telah membuat penilaian kembali secara mandiri atas IPC No. 32 dan menghasilkan perhitungan nilai progres pekerjaan sebesar Rp 797.511.764.293,00 (tujuh ratus sembilan puluh tujuh miliar lima ratus sebelas juta tujuh ratus enam puluh empat ribu dua ratus tiga puluh sembilan Rupiah) (belum termasuk PPN). Nilai tersebut setara kurang lebih 84 % (delapan puluh empat persen) dari nilai awal kontrak pembangunan. Hasil penilaian kembali atas IPC No. 32 tersebut memberikan perbedaan nilai sebesar Rp 30.021.558.946,00 (tiga puluh miliar dua puluh satu juta lima ratus lima puluh delapan ribu Sembilan ratus empat puluh enam Rupiah);
19. Bahwa dengan demikian terbukti dan tidak terbantahkan Paket Pekerjaan SAP yang dikerjakan oleh Para Tergugat HANYA 84 % (delapan puluh empat persen) dengan memberikan perbedaan nilai sebesar Rp 30.021.558.946,00 (tiga puluh miliar dua puluh satu juta lima ratus lima puluh delapan ribu Sembilan ratus empat puluh enam Rupiah) sebagai kelebihan progres pembayaran dari perhitungan nilai progres pekerjaan sebesar Rp 797.511.764.293,00 (tujuh ratus sembilan puluh tujuh miliar lima ratus sebelas juta tujuh ratus enam puluh empat ribu dua ratus tiga puluh sembilan Rupiah) (belum termasuk PPN) berdasarkan IPC No. 32 yang telah dibayarkan oleh Penggugat kepada Para Tergugat sesuai dengan Surat Perihal ulasan pekerjaan kontrak pembangunan proyek Chadstone Cikarang, Tertanggal 22 Juni 2023, BUKAN 87,87 % (delapan puluh tujuh koma delapam puluh tujuh persen) sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036 yang telah dibayarkan oleh Penggugat kepada Para Tergugat sebesar Rp 827.533.323.239,00 (delapan ratus dua puluh tujuh miliar lima ratus tiga puluh tiga juta tiga ratus dua puluh tiga ribu dua ratus tiga puluh Sembilan) (belum termasuk PPN) berdasarkan IPC No. 32;

    Paket Pekerjaan SAP
    	Progres Pekerjaan	Perhitungan Nilai Progres Pekerjaan	Perbedaan Nilai
    Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036	87,87 %	827.533.323.239
    Ulasan Pekerjaan Kontrak Pembangunan Proyek Chadstone Cikarang PT RAYYA SATU INDONESIA Tertanggal 22 Juni 2023	84%	797.511.764.293	30.021.558.946

20. Bahwa sementara itu kewajiban Penyelesaian Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September 2017, atau Paket Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus persen) pada tanggal 31 Agustus 2019 TIDAK DAPAT DISANGGUPI / DILAKUKAN / DILAKSANAKAN pula oleh Para Tergugat berdasarkan hasil penilaian dari Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 dari PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi/MK Proyek Chadstone Cikarang;
21. Bahwa namun demikian FAKTANYA Para Tergugat sampai dengan masa berakhirnya Paket Pekerjaan ME menyatakan sendiri baru menyelesaikan Paket Pekerjaan ME sebesar 68,39 % (enam puluh delapan koma tiga puluh sembilan persen) sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan ME Nomor: 013. Setelah dilakukan pengkajian ulang terhadap Paket Pekerjaan ME oleh PT RAYYA SATU INDONESIA selaku Independen Quantity Surveyor (QS) sesuai dengan Surat Evaluasi Atas Penilaian Progres telah membuat penilaian progres Paket Pekerjaan ME HANYA 60% (enam puluh persen) dengan nilai baru dalam Rekomendasi Pembayaran no. 13 adanya perbedaan nilai pogress sebesar Rp 15.388.456.019,00 (lima belas miliar tiga ratus delapan puluh delapan juta empat ratus lima puluh enam ribu sembilan belas Rupiah);
22. Bahwa berdasarkan Fakta Hukum tersebut di atas membuktikan Para Tergugat tidak berprestasi dalam menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
23. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 13 dikarenakan keterlambatan progres pekerjaan Para Tergugat, maka denda keterlambatan yang direkomendasikan oleh PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi Proyek Chadstone Cikarang adalah senilai maksimal 5% (lima persen) dari nilai kontrak yang disetujui atau dengan nilai sebagai berikut:
    Rp 184.250.000.000,00 x 5% = Rp 9.212.500.000,00 (sembilan miliar dua ratus dua belas lima ratus ribu rupiah);
24. Bahwa kewajiban penyelesaian Paket Pekerjaan SAP selama 1.268 (seribu dua ratus enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen) pada tanggal 27 Desember 2019 dan kewajiban penyelesaian Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September 2017, atau Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus persen) pada tanggal 31 Agustus 2019. Para Tergugat selaku Kontraktor melakukan pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan SKK No. 13 dengan gagal memenuhi waktu penjadwalan (time schedule) sesuai rencana kerja sehingga Para Tergugat diwajibkan membayar uang Denda Keterlambatan (Delay Penalty) 5% (lima persen) dari Nilai Pekerjaan kepada Penggugat sesuai dengan Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK / I / 2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 dengan perhitungan sebagai berikut:
    5 % X Rp 1.139.240.000.000,00 (Nilai Pekerjaan) sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
25. Bahwa fakta hukum a quo berupa Pembayaran Denda Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan ME yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat kepada Penggugat sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) telah tidak dipertimbangkan dan dikesampingkan oleh BANI;
26. Bahwa Paket Pekerjaan SAP berdasarkan Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036 sebesar 87,87 % yang belum ditandatangani dan disepakati oleh Penggugat dan Paket Pekerjaan ME berdasarkan Berita Acara Pemeriksaan ME Nomor 013 sebesar 68,39 % yang dilakukan oleh Para Tergugat adalah “Nilai Pekerjaan” sebesar Rp 965.167.075.000,00 (sembilan ratus enam puluh lima miliar seratus enam puluh tujuh juta tujuh puluh lima ribu Rupiah) dari Nilai Kontrak Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 1.139.240.000.000,00 (satu triliun seratus tiga puluh sembilan miliar dua ratus empat puluh juta Rupiah);
27. Bahwa terbukti dan tidak terbantahkan Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036 yang menyatakan Paket Pekerjaan SAP sebesar 87,87 % yang belum ditandatangani dan disepakati oleh Penggugat dan Berita Acara Pemeriksaan ME Nomor 013 yang menyatakan Paket Pekerjaan ME sebesar 68,39 % adalah BERITA ACARA FIKTIF yang tidak sesuai dengan hasil verifikasi berdasarkan Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK / I / 2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 sehingga Perbuatan Para Tergugat tersebut merupakan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) dengan melaksanakan apa yang diperjanjikan, akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjikan dan membawa kerugian bagi Penggugat;
28. Bahwa lebih lanjut, Para Tergugat TIDAK mempunyai Tanggung Jawab dan Kewajiban Moral (Moral Responsibility and Obligation) sebagai Kontraktor dengan meninggalkan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang seharus merupakan KEWAJIBAN Para Tergugat untuk menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP selama 1.268 (seribu dua ratus enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau Paket Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen) pada tanggal 27 Desember 2019 dan Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September 2017, atau Paket Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus persen) pada tanggal 31 Agustus 2019. Patut dan beralasan hukum Perbuatan Para Tergugat tersebut dinyatakan sebagai perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat dengan tidak melakukan apa yang disanggupi atau diperjanjikan, melaksanakan apa yang diperjanjikan akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjian dan melakukan apa yang diperjanjikan akan tetapi terlambat untuk Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
29. Bahwa kegagalan penyelesaian Paket Pekerjaan SAP keterlambatan oleh Para Tergugat selama 1.268 (seribu dua ratus enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau Paket Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen) pada tanggal 27 Desember 2019 dan Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September 2017, atau Paket Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus persen) pada tanggal 31 Agustus 2019 memberikan EFEK DOMINO KERUGIAN yang sangat besar bagi Pengugat selaku Pemilik Proyek atas keberlangsungan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
30. Bahwa lebih dari itu, Para Tergugat melaksanakan apa yang diperjanjikan akan tetapi tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan yang tidak sesuai spefikasi pekerjaan dan melampaui waktu ditentukan berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sehingga menimbulkan beban Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) terhadap Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang dalam skala besar dan secara masif yang pada akhirnya harus menunjuk Kontraktor lain guna menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan Pekerjaan ME yang tentunya sangat merugikan Penggugat dengan Total Biaya Kontrak keseluruhan sebesar Rp 68.295.687.330,00 (enam puluh delapan miliar dua ratus sembilan puluh lima juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh rupiah) yang mana sampai dengan gugatan a quo didaftarkan, Penggugat telah membayarkan dan akan terus bertambah Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) kepada Kontraktor Lain (Sesuai Progres Pekerjaan/Perbaikan berjalan yang telah dibayarkan) sebesar Rp 39.502.761.348,00 (tiga puluh sembilan miliar lima ratus dua juta tujuh ratus enam puluh satu ribu tiga ratus empat puluh delapan Rupiah);

    Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) Kepada Kontraktor Lain
    Total Biaya Perbaikan Kepada Kontraktor Lain	Biaya Perbaikan Berjalan kepada Kontraktor Lain (Sesuai Progres Pekerjaan berjalan yang Terbayarkan)
    68.295.687.330	39.502.761.348

31. Bahwa lebih lanjut Penggugat telah mengeluarkan beban biaya sebesar Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) untuk membayar konsultan PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL, TBK guna mengkaji ulang kerusakan teknis yang diakibatkan oleh struktur serta bangunan yang telah dibiarkan terbengkalai akibat perbuatan Para Tergugat atas penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
32. Bahwa Penggugat sebagai Pengembang (Developer) untuk harus mengambil tindakan sendiri atau tindakan darurat sebagai bentuk tanggung jawab dengan mengeluarkan biaya guna mengerahkan tenaga kerja lapangan dan pembelian material serta gaji staff lapangan (“Total Biaya Lapangan”) untuk perbaikan dengan tujuan segera melakukan serah terima terhadap Penyewa Mall, Ruko, Hotel dan Para Konsumen (Pembeli) Unit Apartemen pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang sebesar Rp 18.892.301.967,00 (delapan belas miliar delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah), dengan rincian yang dapat dibuktikan sebagai berikut:

    1	Tenaga kerja lapangan	Januari 2022- Agustus 2023	7.311.153.197
    2	Bahan Baku (Material Finishing)	Maret 2022- Agustus 2023	2.183.828.000
    3	Gaji Staff Lapangan	Maret 2022- Agustus 2023	9.397.320.770
    Total Biaya Lapangan			18.892.301.96 7

33. Bahwa selanjutnya perbuatan Para Tergugat atas penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang tidak sesuai spesifikasi dan melampaui waktu yang disepakati dan tentukan antara Penggugat dan Para Tergugat membawa akibat hukum (rechtsgevolg) nama baik dan reputasi Penggugat selaku Developer menjadi buruk dikalangan Konsumen yang dapat dibuktikan dengan adanya Permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) oleh Para Konsumen selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone kepada selaku Pengembang (Developer), sebagai berikut:

    No.	Nomor Register Perkara	Pemohon	Termoho n	Amar Putusan
    1.	106/Pdt.Sus- PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt .Pst	BRIGITA BEKTI, S.KOM	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    2.	220/Pdt.Sus-PKPU/2020/ PN.Niaga.Jkt.Pst	LAURENSIA	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    3.	271/Pdt.Sus- PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt .Pst	BRIGITA BEKTI, S.KOM	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN	Tolak Permohon an PKPU
    			A
    4.	10/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	LAURENSIA	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    5.	129/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	SUMIDI	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    6.	130/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	VIENDA SEPTISIA	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    7.	131/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	DEDE RISMAWAN	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    8.	132/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	HADIPURNO MO HALIM	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    9.	184/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	VIENDA SEPTISIA	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    10.	185/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	JAMES THEODORUS HUTAMA	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Perkara dicabut
    11.	244/Pdt.Sus-	- MERIA	PT.	Tolak
    	PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	NA WIDJAJA - VIE MEI	POLLUX ADITAMA KENCAN A	Permohon an PKPU
    12.	308/Pdt.Sus- PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt .Pst	SOETJIJO	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    13.	63/Pdt.Sus- PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt .Pst	- MERIA NA WIDJAJA - VIE MEI	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Perkara dicabut
    14.	87/Pdt.Sus- PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt .Pst	- SISWA NTO SUTANTO - MERIA NA WIDJAJA - SYLVIA WIDJAJA	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Tolak Permohon an PKPU
    15.	376/Pdt.Sus- PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt .Pst	- YUYUM FHAHNI PARYANI, S.E. - NOVIA KUSTEDI	PT. POLLUX ADITAMA KENCAN A	Perkara dicabut

34. Bahwa akibat hukum lain selain dari yang telah diuraikan pada butir 37 Gugatan ini yang harus ditanggung oleh Penggugat atas wanprestasi Para Tergugat dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yaitu keterlambatan serah terima Unit Apartemen Chadstone kepada Para Konsumen selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone yang mana berdasarkan Pasal 10 disepakati oleh Penggugat selaku Pengembang (Developer) dan Para Konsumen selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone, keterlambatan serah terima Unit Apartemen Chadstone dikenakan penalti denda 3% (tiga persen) dari Harga Jual Beli Unit Apartemen Chadstone yang harus ditanggung oleh Penggugat selaku Pengembang (Developer) kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone yang sampai saat ini telah terjual sejumlah 2326 (dua ribu tiga ratus dua puluh enam) Unit Apartemen Chadstone dengan pembayaran penalti denda keterlambatan keseluruhan sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah) yang mana sampai gugatan a quo didaftarkan pembayaran penalti denda keterlambatan yang telah terealisasi / dibayarkan Penggugat kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam miliar delapan ratus empat puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu seratus enam puluh tiga Rupiah), dengan rincian yang dapat dibuktikan sebagai berikut:

    Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan Serah Terima Apartemen 3% Berdasarkan 10 ayat (2) PPJB Kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone
    Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan Serah Terima Apartemen	35.453.452.712
    Realisasi Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan Serah Terima Apartemen	6.847.880.163

35. Bahwa lebih lanjut, selain dari yang diutarakan sebagaimana Butir 37 dan 38 Gugatan ini, Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone melakukan pembatalan dengan meminta Pengembalian (Refund) Pembelian Unit Apartement Chadstone mengingat Unit yang telah dipesan terlambat untuk serah terima akibat Wanprestasi Para Tergugat yang mana sampai dengan gugatan a quo didaftarkan Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit Apartement Chadstone oleh Penggugat kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone yang telah dibayarkan sebesar Rp 10.119.075.260,00 (sepuluh miliar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima ribu dua ratus enam puluh Rupiah), dengan rincian yang dapat dibuktikan sebagai berikut:
    Pengembalian (Refund)

36. Akibat Pembatalan

37. Pembelian Unit Apartement Chadstone

38. 10.119.075.260

36. Bahwa Penggugat telah memberikan peringatan kepada Para Tergugat untuk segera menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP-ME tepat waktu dan tanpa adanya cacat mutu pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang sebagaimana diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 sesuai dengan bukti-bukti surat sebagai berikut:
    1. Surat Memo Lapangan Nomor 246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12 September 2018, Perihal Chipping Installation Piping Conduit Electrical;
    2. Surat Memo Lapangan Nomor 345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24 Januari 2019, Perihal Kondisi Kolom Lift Service Tower B;
    3. Surat Nomor 389/SK-PAK-PRO/IX/2019 tanggal 6 September 2019, Perihal Penyelesaian Pekerjaan yang sudah di Schedulekan;
    4. Surat Nomor 426/SK-PAK-PRO/X/2019 tanggal 28 Oktober 2019, Perihal Penyelesaian Pekerjaan Unit-Unit Apartement untuk handover;
    5. Surat Nomor 460/SK-PAK-PRO/II/2020 tanggal 03 Febuari 2020, Perihal Penyelesaian Pekerjaan dan Serah Terima Tower C;
37. Bahwa perbuatan Penggugat tersebut di atas dengan mengirimkan Surat Peringatan Penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang kepada Para Tergugat membuktikan adanya pernyataan lalai atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata berbunyi: “Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan” (De schuldenaar wordt in gebreke gesteld, hetzij door een bevel of andere soortgelijke acte, hetzij uit krachte der verbindtenis zelve, wanneer deze medebrengt dat de schuldenaar in gebreke zal zijn, door het enkel verloop van den bepaalden termijn);
38. Bahwa di samping itu, Para Tergugat telah melakukan kegagalan untuk memberikan perpanjangan Jaminan Uang Muka (Down Payment Bond) dan Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond) dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang. Hal mana masa berakhir Jaminan Pelaksanaan SAP pada tanggal 01 Desember 2018 dan masa berakhir Jaminan Pelaksanaan ME pada tanggal 31 Maret 2019;
39. Bahwa faktanya Uang Retensi berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 48.258.353.750,00 (empat puluh delapan miliar dua ratus lima puluh delapan juta tiga ratus lima puluh tiga ribu tujuh ratus lima puluh Rupiah) merupakan Hak Penggugat yang mana Uang Retensi dimaksud dalam penguasaan Para Tergugat yang tidak dibayarkan kepada Penggugat;
40. Bahwa selaku demikian, dalam praktek di dunia kontruksi Uang Retensi adalah sebagai jaminan apabila terdapat cacat mutu dan/atau Kontraktor yang tidak mampu menyelesaikan proyek pembangunan sesuai dengan yang diperjanjikan, dalam hal ini yang telah dilakukan oleh Para Tergugat sebagaimana telah diuraikan diatas, sehingga seharusnya dapat Penggugat menggunakannya sebagai jaminan atas penggantian perbaikan cacat mutu yang ditimbulkan dari pekerjaan SAP dan ME oleh Para Tergugat akan tetapi yang terjadi adalah Penggugat TIDAK DAPAT menggunakan/memanfaatkan Jaminan Uang Muka dan Jaminan Pelaksanaan serta Uang Retensi sehingga pada akhirnya Penggugat mengalami kerugian harus mengeluarkan uang yang sangat besar dalam rangka memperbaiki pekerjaan yang ditinggalkan Para Tergugat;
41. Bahwa fakta hukum adanya pernyataan lalai atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat oleh Penggugat sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata telah diperkuat dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI antara lain:
    • Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No. 186 K/Sip/1959, Tanggal 1 Juli 1959, dengan kaidah hukum: “Apabila dalam perjanjian ditentukan dengan tegas kapan pihak yang bersangkutan harus melaksanakan sesuatu dan setelah lampau belum dapat dikatakan alpa memenuhi kewajiban perjanjian selama hal tersebut belum dinyatakan kepadanya secara tertulis oleh pihak lawan”;
    • Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No. 852 K/Sip/1972, Tanggal 12 September 1973, dengan kaidah hukum: “Bahwa oleh karena somasi dalam perkara ini belum dilakukan, maka pengadilan belum dapat menghukum para tergugat/pembanding telah melakukan wanprestasi; oleh sebab itu gugatan penggugat/terbanding harus dinyatakan tidak dapat diterima”;
42. Bahwa Para Tergugat telah perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata yang berbunyi: “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan” (Vergoeding van kosten, schaden en interessen, voortspruitende uit het niet nakomen eener verbindtenis, is dan eerst verschuldigd, wanneer de schuldenaar, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig blijft om die verbindtenis te vervullen, of indien hetgeen de schuldenaar verpligt was te geven of te doen, slechts kon gegeven of gedaan worden binnen zekeren tijd, welken hij heeft laten voorbij gaan);
43. Bahwa konsepsi wanprestasi dalam Pasal 1243 KUHPerdata dijelaskan oleh Prof. R. Subekti dalam bukunya yang berjudul “Hukum Perjanjian” penerbit (Jakarta,1979, Cetakan ke-II, hlm. 50) menyatakan: “wanprestasi itu adalah kelalaian atau kealpaan yang dapat berupa 4 macam yaitu:
    1. Tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau diperjanjikan;
    2. Melaksanakan apa yang diperjanjikan, tetapi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan;
    3. Melakukan apa yang diperjanjikan, tetapi terlambat;
    4. Melakukan suatu perbuatan yang menurut perjanjian tidak dapat dilakukan”;
44. Bahwa berdasarkan dasar hukum, doktrin hukum dan fakta- fakta hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya tersebut di atas, patut dan beralasan hukum Para Tergugat telah perbuatan ingkar janji (wanprestasi) dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang terhadap Penggugat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1238 KUHPerdata Jo. Pasal 1243 KUHPerdata Jo. Putusan Mahkamah Agung RI No. 186 K/Sip/1959, Tanggal 1 Juli 1959 Jo. Putusan Mahkamah Agung RI No. 852 K/Sip/1972, Tanggal 12 September 1973 antara lain:
    1. Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036 yang menyatakan Paket Pekerjaan SAP sebesar 87,87 % yang belum ditandatangani dan disepakati oleh Penggugat dan Berita Acara Pemeriksaan ME Nomor 013 yang menyatakan Paket Pekerjaan ME sebesar 68,39 % adalah BERITA ACARA FIKTIF yang tidak sesuai dengan hasil verifikasi berdasarkan Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020. Halmana Fakta tersebut telah diperkuat dengan Surat Perihal ulasan pekerjaan kontrak pembangunan proyek Chadstone Cikarang, Tertanggal 22 Juni 2023 yang menyatakan bahwa Paket Pekerjaan SAP yang dikerjakan oleh Para Tergugat HANYA 84% (delapan puluh empat persen), BUKAN 87,87 % (delapan puluh tujuh koma delapam puluh tujuh persen) sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036. Sementara Surat Evaluasi Atas Penilaian Progres oleh PT RAYYA SATU INDONESIA selaku Independen Quantity Surveyor (QS) telah membuat penilaian progres Paket Pekerjaan ME HANYA 60% (enam puluh persen), BUKAN 68,39 % sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan ME Nomor 013. Perbuatan Para Tergugat tersebut merupakan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak melaksanakan apa yang diperjanjikan, akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjikan dan membawa kerugian bagi Penggugat;
    2. Bahwa lebih lanjut, Para Tergugat tidak mempunyai Tanggung Jawab dan Kewajiban Moral (Moral Responsibility and Obligation) sebagai Kontraktor dengan meninggalkan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang seharus merupakan KEWAJIBAN Para Tergugat untuk menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP selama 1.268 (seribu dua ratus enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau Paket Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen) pada tanggal 27 Desember 2019 dan Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September 2017, atau Paket Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus persen) pada tanggal 31 Agustus 2019. Patut dan beralasan hukum Perbuatan Para Tergugat tersebut dinyatakan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat dengan tidak melakukan apa yang disanggupi atau diperjanjikan, melaksanakan apa yang diperjanjikan akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjian dan melakukan apa yang diperjanjikan akan tetapi terlambat / melampaui batas waktu yang ditentukan untuk Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
    3. Bahwa Para Tergugat melaksanakan apa yang diperjanjikan, akan tetapi tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan yang tidak sesuai spefikasi dan melampaui batas waktu yang ditentukan berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yaitu biaya perbaikan yang timbul akibat dari adanya kesalahan pekerjaan yang dilakukan oleh Para Tergugat berupa Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang dengan total keseluruhan yang mana sampai dengan gugatan a quo didaftarkan Penggugat telah membayarkan Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) kepada Kontraktor Lain (Progress Terbayarkan) sebesar Rp 39.502.761.348,00 (tiga puluh sembilan miliar lima ratus dua juta tujuh ratus enam puluh satu ribu tiga ratus empat puluh delapan Rupiah) dari Total Biaya Kontrak Perbaikan secara Keseluruhan sebesar Rp 68.295.687.330,00 (enam puluh delapan miliar dua ratus sembilan puluh lima juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh rupiah);
    4. Bahwa Penggugat harus mengeluarkan beban biaya sebesar Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) untuk membayar konsultan PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL, TBK guna mengkaji ulang kerusakan teknis yang diakibatkan oleh struktur serta bangunan yang telah dibiarkan terbengkalai akibat perbuatan wanprestasi Para Tergugat atas penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
    5. Bahwa Penggugat sebagai Pengembang (Developer) untuk harus mengambil tindakan sendiri atau tindakan darurat sebagai bentuk tanggung jawab dengan mengeluarkan biaya guna mengerahkan tenaga kerja lapangan dan pembelian material serta gaji staff lapangan (“Total Biaya Lapangan”) untuk perbaikan dengan tujuan segera melakukan serah terima terhadap Penyewa Mall, Ruko, Hotel dan Para Konsumen (Pembeli) Unit Apartemen pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang sebesar Rp 18.892.301.967,00 (delapan belas miliar delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah);
    6. Bahwa selanjutnya perbuatan Para Tergugat atas penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang tidak sesuai spefikasi dan melampaui waktu yang disepakati/ditentukan antara Penggugat dan Para Tergugat membawa akibat hukum (rechtsgevolg) yang mmenimbulkan kerugian atas nama baik dan reputasi Penggugat sebagai Developer menjadi buruk dengan adanya Permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan Gugatan Perdata lainnya oleh Para Konsumen selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone kepada selaku Pengembang (Developer);
    7. Bahwa Penggugat selaku Pengembang (Developer) harus mengeluarkan pembayaran penalti denda keterlambatan kepada Para Konsumen selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone berdasarkan Pasal 10 ayat (2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen Chadstone keseluruhan sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah) yang mana sampai gugatan a quo didaftarkan pembayaran penalti denda keterlambatan yang telah terealisasi/dibayarkan Penggugat kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam miliar delapan ratus empat puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu seratus enam puluh tiga Rupiah);
    8. Bahwa Penggugat harus mengeluarkan Biaya Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit Apartement Chadstone oleh Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone yang mana sampai dengan gugatan a quo didaftarkan sebesar Rp 10.119.075.260,00 (sepuluh miliar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima ribu dua ratus enam puluh Rupiah);
    9. Bahwa Para Tergugat selaku Kontraktor melakukan pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan SKK No. 13 dengan gagal memenuhi waktu penjadwalan (time schedule) sesuai rencana kerja sehingga Para Tergugat diwajibkan membayar uang Denda Keterlambatan (Delay Penalty) 5% (lima persen) dari Nilai Pekerjaan kepada Penggugat sesuai dengan Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
    10. Bahwa Para Tergugat mempunyai kewajiban memberikan ganti rugi dari tidak dapatnya Penggugat mencairkan Jaminan Uang Muka Paket Pekerjaan SAP dan ME. Hal mana masa berakhir Jaminan Uang muka SAP pada tanggal 01 Desember 2018 dan masa berakhir Jaminan Uang Muka ME pada tanggal 31 Maret 2019 yaitu sebesar Rp 28.968.500.000 (dua puluh delapan miliar Sembilan ratus enam puluh delapan lima ratus ribu Rupiah) dengan perincian:
        Rumus Perhitungan:
        Jaminan SAP : Rp 105.050.000.000,- X (100%- 84%) Jaminan ME : Rp 34.401.250.000,- X (100%- 60%)

Jamina Uang Muka yang telah Sisa Uang Muka yang

n Uang Muka	dikembalikan Sesuai Progress		Harus Dikembalikan
	Progress Klaim	Nilai	Sisa Progress	Nilai
SAP ME	84.00% 60.00%	88,242,000,000 18,240,750,000	16.00% 40.00%	16,808,000,00 0 12,160,500,00 0
Total	106,482,750,00 0		28,968,500,00 0

Bahwa

11. Bahwa Penggugat menderita kerugian bunga bank yang disebabkan keterlambatan penyelesaian Paket Pekerjaan SAP dan ME dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang oleh Para Tergugat dengan nilai pokok hutang masing-masing di tahun 2019 sebesar Rp 82.208.572.569,00 (delapan puluh dua miliar dua ratus delapan juta lima ratus tujuh puluh dua ribu lima ratus enam puluh Sembilan Rupiah), tahun 2020 sebesar Rp 39.801.122.648,00 (tiga puluh sembilan miliar delapan ratus satu juta seratus dua puluh dua ribu enam ratus empat puluh delapan Rupiah), tahun 2021 sebesar Rp 77.279.169.119,00 (tujuh puluh tujuh miliar dua ratus tujuh puluh sembilan juta seratus enam puluh sembilan ribu seratus sembilan belas Rupiah), tahun 2022 sebesar Rp 87.705.693.856,00 (delapan puluh tujuh miliar tujuh ratus lima juta enam ratus sembilan puluh tiga ribu delapan ratus lima puluh enam Rupiah), dan tahun 2023 sebesar Rp 23.949.512.169,00 (dua puluh tiga miliar sembilan ratus empat puluh sembilan juta lima ratus dua belas ribu seratus enam puluh sembilan Rupiah) sehingga bunga bank dalam kurun waktu kurang lebih 5 (lima) tahun dari tahun 2019 s.d. 2023 dengan total sebesar Rp 310.944.070.361,00 (tiga ratus sepuluh miliar sembilan ratus empat puluh empat juta tujuh puluh ribu tiga ratus enam puluh satu Rupiah);
12. Bahwa perbuatan Penggugat dengan mengirimkan Surat Peringatan Penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berupa Surat Memo Lapangan Nomor 246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12 September 2018, Perihal Chipping Installation Piping Conduit Electrical; Surat Memo Lapangan Nomor 345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24 Januari 2019, Perihal Kondisi Kolom Lift Service Tower B; Surat Nomor 389/SK-PAK-PRO/IX/2019 tanggal 6 September 2019, Perihal Penyelesaian Pekerjaan yang sudah di Schedulekan; Surat Nomor 426/SK-PAK-PRO/X/2019 tanggal 28 Oktober 2019, Perihal Penyelesaian Pekerjaan Unit-Unit Apartement untuk handover; dan Surat Nomor 460/SK-PAK-PRO/II/2020 tanggal 03 Febuari 2020, Perihal Penyelesaian Pekerjaan dan Serah Terima Tower C kepada Para Tergugat membuktikan adanya pernyataan lalai atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata yang telah diperkuat dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No. 186 K/Sip/1959, Tanggal 1 Juli 1959 Jo. Putusan Mahkamah Agung RI No. 852 K/Sip/1972, Tanggal 12 September 1973;

45. Bahwa dengan terbuktinya wanprestasi yang dilakukan Para Tergugat, maka Penggugat berhak mendapatkan penggantian berupa biaya, rugi, dan bunga atas tidak dipenuhinya prestasi Para Tergugat dalam SKK 12 dan SKK 13 sesuai dengan ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata;

46. TUNTUTAN TOTAL KESELURUHAN KERUGIAN MATERIIL BERDASARKAN PASAL 1243 KUHPERDATA.

46. Bahwa seluruh beban kerugian nyata sebagai kerugian materiil yang diderita Penggugat akibat perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang membawa kerugian bagi Penggugat selaku Pengembang (Developer) sebesar Rp 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar tiga puluh juta lima belas ribu delapan puluh satu Rupiah) yang dapat dirinci dan dibuktikan sebagai berikut:
    1. Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) kepada Kontraktor Lain dengan total sebesar Rp 68.295.687.330,00 (enam puluh delapan miliar dua ratus sembilan puluh lima juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh rupiah);
    2. Biaya Konsultan Pengkajian Ulang Teknis PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL sebesar Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah);
    3. Biaya Lapangan (Tenaga Kerja Lapangan, Pembelian Material Dan Gaji Staff Lapangan) sebesar Rp 18.892.301.967,00 (delapan belas miliar delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah);
    4. Denda Keterlambatan (Delay Penalty) sebesar 5% dari Nilai Kontrak Akibat Keterlambatan Penyelesaian Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 12 dan SKK No.13 sebagaimana direkomendasikan oleh PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
    5. Ganti Rugi atas tidak dapatnya Penggugat mencairkan Jaminan Uang Muka Paket Pekerjaan SAP dan ME yaitu sebesar Rp 28.968.500.000 (dua puluh delapan miliar Sembilan ratus enam puluh delapan lima ratus ribu Rupiah);
    6. Pembayaran yang telah direalisasikan atas Penalti Denda Keterlambatan Serah Terima Apartemen 3% Berdasarkan 10 ayat (2) PPJB Kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam miliar delapan ratus empat puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu seratus enam puluh tiga Rupiah);
    7. Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit Apartement Chadstone Kepada Para Konsumen Selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp 10.119.075.260,00 (sepuluh miliar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima ribu dua ratus enam puluh Rupiah);
    8. Pembayaran Bunga Bank Untuk Perpanjangan Fasilitas Perjanjian Kredit Perbankan Dalam Kurun Waktu 5 (Lima) Tahun Dari Tahun 2019 s.d. 2023 Dengan Total Keseluruhan sebesar Rp 310.944.070.361,00 (tiga ratus sepuluh miliar sembilan ratus empat puluh empat juta tujuh puluh ribu tiga ratus enam puluh satu Rupiah); TUNTUTAN KERUGIAN MATERIIL ATAS BEBAN KERUGIAN YANG AKAN TERJADI.
47. Bahwa mengingat segala perbuatan Para Tergugat dalam menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang telah terbukti melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian materiil bagi Penggugat yang mana penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang tidak sesuai spefikasi dan melampaui waktu dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang disepakati antara Penggugat dan Para Tergugat sejak penandatanganan Kontrak SKK No. 12 dan SKK No. 13 ditandatangani membawa akibat bangunan yang dibiarkan terbengkalai oleh Para Tergugat sehingga Penggugat harus melakukan pemberesan dan perbaikan atas Bangunan Gedung Chadstone Cikarang dalam kurun waktu 5 (lima) tahun dari 2019 s.d. 2023 sehingga Penggugat mempunyai beban untuk membayar Sisa Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan Yang Belum Dibayarkan Kepada Para Konsumen Selaku Pembeli Apartemen Chadstone Berdasarkan 10 ayat (2) PPJB yaitu berupa: Sisa Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan yang belum dibayarkan kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp 28.605.572.549,00 (dua puluh delapan puluh miliar enam ratus lima juta lima ratus tujuh puluh dua ribu lima ratus empat puluh sembilan Rupiah) dari Keseluruhan Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone dari total sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah);

48. TUNTUTAN BUNGA BERDASARKAN PASAL 1243 KUHPERDATA.

48. Bahwa selaku demikian selain kerugian materiil dan immateriil yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat kepada Penggugat, patut dan beralasan hukum dengan terbuktinya wanprestasi terhadap SKK No. 12 dan SKK No. 13, maka Para Tergugat dikenakan bunga sebagai keuntungan yang diharapkan oleh Penggugat yang seyogianya diperoleh;
49. Bahwa berpedoman Pasal 1239 KUHPerdata berbunyi: “Tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, diselesaikan dengan memberikan penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila debitur tidak memenuhi kewajibannya” (Alle verbindtenissen om iets te doen, of niet te doen, worden opgelost in vergoeding van kosten, schaden en interessen, in geval de schuldenaar niet aan zijne verpligting voldoet). Pasal a quo mengatur pemberian penggantian biaya (kosten), kerugian (schade) dan bunga (interessen) oleh pihak yang melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Lawannya;
50. Bahwa menurut Doktrin Hukum sebagaimana dipaparkan oleh J. Satrio, S.H. (Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya, Bandung: Alumni, 1993) terdapat 3 (tiga) jenis bunga, sebagai berikut:
    1. Bunga Moratoir, yaitu bunga yang terhutang karena Debitur terlambat memenuhi kewajiban membayar sejumlah uang;
    2. Bunga Konventional, yaitu bunga yang disepakati para pihak; dan
    3. Bunga Kompensatoir, yaitu semua bunga, di luar bunga yang diperjanjikan;
51. Bahwa merujuk doktrin hukum di atas, dalam hal bunga tidak diatur dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 telah diatur dalam undang- undang dengan dikenakan bunga moratoir;
52. Bahwa bunga moratoir secara implisit diatur dalam Pasal 1250 KUHPerdata, sebagai berikut:
    “Dalam perikatan yang hanya berhubungan dengan pembayaran sejumlah uang, penggantian biaya, kerugian dan bunga yang timbul karena keterlambatan pelaksanaannya, hanya terdiri atas bunga yang ditentukan oleh undang-undang tanpa mengurangi berlakunya peraturan undang-undang khusus. Penggantian biaya, kerugian dan bunga itu wajib dibayar, tanpa perlu dibuktikan adanya suatu kerugian oleh kreditur. Penggantian biaya, kerugian dan bunga itu baru wajib dibayar sejak diminta di muka Pengadilan, kecuali bila undang-undang menetapkan bahwa hal itu berlaku demi hukum.” (In verbindtenissen die alleen betrekkelijk zijn tot de betaling van eene interessen, uit vertraging in de uitvoering voortkomende, alleenlijk in de bij de wet bepaalde interessen, behoudens bijzondere wettelijke voortschriften. Die vergoeding van kosten, schaden en interessen is verchuldigd, zonder dat de schuldeischer eenig verlies behoeve te bewijzen. Zij alleenlijk verschuldigd van den dag dat dezelve in regten gevorderd is, uitgezonderd de gevallen waarin de wet die van regtsweg doet loopen);
53. Bahwa besaran Bunga Moratoir adalah 6% (enam persen) pertahun mengacu pada ketentuan Staatblad tahun 1848 No. 22. Berdasarkan Pasal 1250 KUHPerdata, Bunga Moratoir dapat dikenakan tanpa perlu dibuktikan adanya suatu kerugian oleh kreditur. Namun, Bunga Moratoir harus dibayar terhitung mulai dari diminta di muka pengadilan. (Riduan Syahrani, S.H., Seluk-Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung: Alumni, 2000, halaman 236);
54. Bahwa dalam praktek peradilan, bunga moratoir telah diterapkan dalam berapa-berapa putusan hingga menjadi yurisprudensi tetap Mahkamah Agung RI yaitu Putusan tanggal 04-12-1975 No. 804 K /Sip/1973 dan tanggal 10-02-1976 No. 1931 K/Sip/1973. Mahkamah Agung telah membenarkan pertimbangan Pengadilan Tinggi yang mengabulkan tuntutan Penggugat mengenai pembayaran sejumlah uang pinjaman pokok ditambah bunga 6% sebulan terhitung mulai Tergugat lalai sampai lunas membayar hutang pokok (Riduan Syahrani, S.H., Seluk- Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung: Alumni, 2000, halaman
55. ;
56. Bahwa dalam perkembangannya salah satu Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor 2031 K/Pdt/2019 tanggal 14 Agustus 2019 yang mengabulkan Petitum Penggugat mengenai pengenaan bunga moratoir kepada Tergugat sebesar 6% (enam persen) pertahun terhitung sejak Tergugat lalai (terlambat menyerahkan unit apartemen). Dalam pertimbangannya, Majelis Hakim menyatakan sebagai berikut:
    “Ketidakseimbangan kedudukan antara Pembeli dan Penjual terlihat jelas karena apabila Pembeli terlambat membayar angsuran pembelian apartemen maka Pembeli akan dikenakan denda satu per mil (1%) setiap harinya tanpa batas apapun. Sehingga demi keadilan dan keseimbangan sudah seharusnya permintaan bunga moratoir oleh Pembeli patut dikabulkan”;
57. Bahwa berpedoman pada Pasal 1239 KUHPerdata, Pasal 1250 KUHPerdata, Yurisprudensi di atas, maka patut dan beralasan hukum Para Tergugat dikenakan bunga adalah sebesar 6% (enam persen) dari Kerugian Materiil yang diderita oleh Penggugat selaku Pengembang (Developer) Rp 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar tiga puluh juta lima belas ribu delapan puluh satu Rupiah), dengan perhitungan sebagai berikut:
    6 % X Rp 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar tiga puluh juta lima belas ribu delapan puluh satu Rupiah) (Kerugian Materiil) sebesar Rp 30.421.800.904,86 (tiga puluh milliar empat ratus dua puluh satu juta delapan ratus Sembilan empat Rupiah koma delapan puluh enam sen);

58. TUNTUTAN KERUGIAN IMMATERIIL.

57. Kerugian Imateriil akibat penderitaan yang diderita oleh Penggugat mengingat segala perbuatan Para Tergugat telah wanprestasi sehingga menyebabkan nama baik dan reputasi Penggugat sebagai pengembang (developer) menjadi buruk sehingga menyebabkan waktu, tenaga dan pikiran bagi Penggugat untuk menghadapi seluruh tuntutan dan gugatan dari Para Konsumen (Customer)/Para Pembeli Apartemen Chadstone Cikarang sehingga Penggugat berkewajiban untuk berjuang guna memperbaiki nama baik Penggugat sebagai Perusahaan pengembang adapun kerugian imateriil tersebut tidak dapat dihitung dengan nilai mata uang seperti kerugian materiil, akan tetapi untuk mempermudah dan terdapat kepastian nilai untuk penggantiannya maka sudah selayaknya ditetapkan kerugian immaterial kepada Penggugat sebesar Rp 500.000.000.000,00 (lima ratus milliar Rupiah);

58. PERIHAL UANG PAKSA (DWANGSOM) GUGATAN A QUO.

58. Bahwa Penggugat menuntut uang paksa (dwangsom). Dasar pemberlakuan uang paksa dalam praktik peradilan di Indonesia adalah mengacu pada Pasal 606 a dan pasal 606 b Rv.3 Pasal 606 a. Rv;
59. Bahwa uang paksa bersifat “accessoir”, artinya uang paksa harus selalu mengikuti hukuman pokok, dengan artian tidak ada uang paksa tanpa adanya hukuman pokok. Jadi suatu uang paksa tidak mungkin ada apabila dalam suatu putusan tidak ada hukuman pokok. (Harifin A.Tumpa, Memahami Eksistensi Uang Paksa (Dwangsom) dan Implementasinya di Indonesia, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2010, halaman 34);
60. Bahwa gugatan a quo didasarkan pada fakta-fakta hukum dan dasar-dasar hukum yang terbantahkan yang patut dan beralasan hukum Para Tergugat dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)/hari sejak putusan perkara a quo berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde/res judicata);

61. PUTUSAN SERTA MERTA GUGATAN A QUO.

61. Bahwa oleh karena gugatan a quo didasarkan fakta-fakta hukum dan dasar-dasar hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya, berpedoman pada berdasarkan Surat Edaran Nomor: 3 Tahun 2000 Tentang Putusan Serta Merta (Uitvoerbaar bij Voorraad) dan Provisionil Jo. Mahkamah Agung juga mengelurkan SURAT EDARAN Nomor: 4 Tahun 2001 Tentang Permasalahan Serta Merta (Uitvoerbaar bij Voorraad) dan Provisionil, untuk itu mohon Penggugat untuk mengabulkan Putusan Serta Merta (Uitvoerbaar bij Voorraad) meskipun ada upaya hukum banding maupun kasasi;

62. SITA JAMINAN TERHADAP BENDA TETAP PARA TERGUGAT.

62. Bahwa hal demikian gugatan a quo berdasarkan fakta-fakta hukum dan dasar-dasar hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya, agar gugatan Penggugat tidak sia-sia (ilusioner) dan dikhawatirkan Para Tergugat mengalihkan barang-barangnya untuk menghindari gugatan Penggugat, untuk itu mohon diletakan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) terhadap Benda Tetap Para Tergugat antara lain:
    • Tanah dan Bangunan milik Tergugat I yang terletak di Jl. Pangeran Jayakarta No. 126-129 Blok A/6 – A/7, RT 007, RW 007, Kelurahan Mangga Dua Selatan, Kecamatan Sawah Besar, Jakarta Pusat;
    • Tanah dan Bangunan milik Tergugat II yang terletak di ITS Tower Nifaro Park, Lantai 20-21, Jalan Raya Pasar Minggu Km 18, Jakarta Selatan 12510;

    EKSEPSI PARA TERGUGAT TERHADAP GUGATAN A QUO.

63. Bahwa telah tepat dan beralasan gugatan a quo diajukan oleh Penggugat kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat mengingat kedudukan salah pihak yaitu Tergugat I berada di Wilayah Hukum Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal tinggal di dalam itu dimajukan kepada ketua pengadilan negeri di tempat tinggal salah seorang dari tergugat itu, yang dipilih oleh penggugat sehingga apabila terdapat eksepsi kompetensi relatif yang diajukan oleh Para Tergugat tidak beralasan hukum dan harus ditolak;
64. Bahwa selaku demikian terhadap alasan kompentensi absolut juga harus ditolak mengingat sungguhpun adanya perjanjian untuk menyelesaikan sengketa secara arbitrase di BANI, dalam menjalankan peradilan harus berdasarkan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhahan Yang Maha Esa” sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang No. 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman (“UU No. 48 Tahun 2009”) termasuk tidak terbatas melakukan penemuan hukum (rechtsvinding) sebagaimana ketentuan Pasal 10 ayat (1) UU No. 48 Tahun 2009 berbunyi: “Pengadilan dilarang menolak untuk memeriksa, mengadili, dan memutus suatu perkara yang diajukan dengan dalih bahwa hukum tidak ada atau kurang jelas, melainkan wajib untuk memeriksa untuk memeriksa dan mengadilinya”. Dengan melakukan penemuan hukum, Badan Peradilan harus menerapkan pendekatan aktivitas peradilan (judicial activism) dengan berpedoman pada perkembangan baru atau dinamika yang berkembang di masyarakat. Hal ini berarti hakim tidak hanya corong undang-undang, apa bunyi undang-undang itu yang diterapkan oleh hakim (de rechter past de wet toe en doet dat naar de letter). Hal demikian mendapatkan kritikan dari Montesquieu yang

“ “le e judge est t la bouche de la loi ” ( (de e rechter is s de spreekbuis van de wet) ) artinya hakim adalah corong undang-undang .

Oleh karena itu eksepsi kompetensi absolut yang diajukan oleh Para Tergugat tidak beralasan hukum dan harus ditolak;

Bahwa berdasarkan fakta – fakta dan dalil-dalil hukum yang tidak dapat disangkal lagi kebenarannya sebagaimana tersebut diatas, Penggugat mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo untuk berkenan kiranya memeriksa, mengadili serta memutus gugatan a quo, sebagai berikut:

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan menurut hukum Para Tergugat telah melakukan wanprestasi yang merugikan Penggugat dalam Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
3. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Materiil sebesar Rp 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar tiga puluh juta lima belas ribu delapan puluh satu Rupiah) secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde);
4. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Bunga Morotoir sebesar 6% (enam persen) dari Kerugian Materiil Penggugat yaitu sebesar Rp 30.421.800.904,86 (tiga puluh milliar empat ratus dua puluh satu juta delapan ratus Sembilan empat Rupiah koma delapan puluh enam sen) secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde);
5. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Materiil Atas Beban Kerugian Yang Akan Terjadi Keseluruhan Pembayaran Denda Keterlambatan Para Konsumen Pembeli Apartemen Chadstone Berdasarkan PPJB sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah) secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde);
6. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Imateriil sebesar Rp 500.000.000.000,00 (lima ratus milliar Rupiah) kepada Penggugat secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde);
7. Menghukum Para Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)/hari sejak putusan perkara a quo berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde/res judicata);
8. Menyatakan putusan gugatan a quo dapat dijalankan terlebih dahulu (Uitvoerbaar bij Voorraad) meskipun ada upaya hukum banding dan kasasi;
9. Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) terhadap Benda Tetap Para Tergugat antara lain:
   • Tanah dan Bangunan milik Tergugat I yang terletak di Jl. Pangeran Jayakarta No. 126-129 Blok A/6 – A/7, RT 007, RW 007, Kelurahan Mangga Dua Selatan, Kecamatan Sawah Besar, Jakarta Pusat;
   • Tanah dan Bangunan milik Tergugat II yang terletak di ITS Tower Nifaro Park, Lantai 20-21, Jalan Raya Pasar Minggu Km 18, Jakarta Selatan 12510;
10. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya yang timbul baik dalam perkara a quo.

Atau
Apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berpendapat lain, maka mohon keadilan yang seadil-adilnya (Ex Aquo et Bono/naar goede justitie rechtdoen). Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan, untuk Penggugat hadir didampingi oleh Kuasa Hukumnya tersebut dan Tergugat I hadir didampingi oleh Kuasa Hukumnya serta Tergugat II hadir didampingi oleh Kuasa Hukumnya;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengupayakan perdamaian diantara para pihak melalui mediasi sebagaimana diatur dalam Perma Nomor 1 Tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan dengan menunjuk Betsji Siske Manoe, S.H., M.H., Hakim pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, sebagai Mediator;

Menimbang, bahwa berdasarkan laporan Mediator tanggal 9 November 2023, upaya perdamaian tersebut tidak berhasil;

Menimbang, bahwa oleh karena itu pemeriksaan perkara dilanjutkan dengan pembacaan surat gugatan yang isinya tetap dipertahankan oleh Penggugat;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut Tergugat I dan Tergugat II telah mengajukan jawaban secara online tertanggal 15 September 2023 yang pada pokoknya sebagai berikut:
I.DALAM EKSEPSI.

A. EKSEPSI MENGENAI KOMPETENSI ABSOLUT.

PENGADILAN NEGERI JAKARTA PUSAT TIDAK BERWENANG MENGADILI PERKARA A QUO.

1. Bahwa Pasal 1 ayat (1) dan (3) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 Tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa (“Selanjutnya disebut UU AAPS”) telah mengatur sebagai berikut: Pasal 1 ayat (1)

“Arbitrase adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa.”

Pasal 1 ayat (3)

“Perjanjian arbitrase adalah suatu kesepakatan berupa klausula arbitrase yang tercantum dalam suatu perjanjian tertulis yang dibuat para pihak sebelum timbul sengketa, atau suatu perjanjian arbitrase tersendiri yang dibuat para pihak setelah timbul sengketa.”

2. Bahwa selanjutnya Pasal 3 UU AAPS mengatur dengan tegas sebagai berikut:
   Pasal 3
   “Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili sengketa para pihak yang telah terikat dalam perjanjian arbitrase.”
3. Bahwa yang dipermasalahkan PENGGUGAT sebagaimana yang didalilkan di dalam Surat Gugatannya adalah sebagai berikut:
   1. PARA TERGUGAT selaku Kontraktor dan PENGGUGAT selaku
   2. Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berdasarkan perjanjian- perjanjian dan perubahannya yaitu:
      (1) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JO dan perubahannya;

   3. (2) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JO dan perubahannya;

   3. PENGGUGAT mempermasalahkan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB- BANI/2022;
4. Bahwa sebagaimana telah diakui oleh PENGGUGAT dalam dalil- dalilnya, bahwa antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT telah mencapai suatu kesepakatan pengerjaan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berdasarkan:
   1. Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JO (“selanjutnya disebut SKK-12”) dan perubahannya.
   2. Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JO (“selanjutnya disebut SKK-12”) dan perubahannya;
5. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Bahwa selanjutnya, Pasal 18.2 SKK-12 dan SKK-13, mengatur sebagai berikut:
   “18.2. Arbitrase;

6. 18.2.1. Dalam hal dalam waktu yang ditentukan musyawarah tidak tercapai suatu kesepakatan, maka salah satu Pihak dapat mengajukan perselisihan untuk dilaksanakan arbitrase setelah 28 (dua puluh delapan) Hari Kalender terhitung dari tanggal berakhirnya pelaksanaan musyawarah, dengan ketentuan dan persyaratan sebagai berikut:

1. arbitrase dilaksanakan sesuai dengan peraturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (“BANI”);
2. “
3. arbitrase akan dilaksanakan dengan majelis arbitrase yang terdiri dari tiga orang arbiter, yang salah satu arbiter akan ditunjuk oleh Pemilik Proyek dan seorang arbiter lainnya akan ditunjuk oleh Kontraktor dan seorang lain yang akan bertindak sebagai ketua majelis arbitrase akan ditunjuk oleh Ketua BANI;
6. Bahwa dengan demikian berdasarkan Pasal 1 ayat (1) dan ayat (3), Pasal 3 UU APS Jo. SKK-12 dan SKK-13 maka sudah sangat jelas dan tegas bahwa PENGGUGAT dan TERGUGAT telah sepakat secara tertulis untuk menyelesaikan segala permasalahan mengenai pengerjaan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia, sehingga Pengadilan Negeri (in casu Pengadilan Negeri Jakarta Pusat) tidak berwenang untuk mengadili sengketa a-quo.
7. Bahwa terhadap sengketa a quo Badan Arbitrase Nasional Indonesia telah memeriksa dan mengadili sengketa a quo dan mengeluarkan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041 / V / ARB-BANI / 2022.
8. Bahwa terhadap Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB-BANI/2022, telah dilakukan upaya hukum pembatalan putusan arbitrase pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan. Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah memeriksa dan mengadili sengketa a quo dan mengeluarkan Putusan Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel yang pada pokoknya menolak Permohonan pembatalan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI).
9. Bahwa PENGGUGAT sendiri dengan tegas mengakui dalam Gugatannya mengenai adanya Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB-BANI/2022 dan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor: 450 / Pdt.Sus-Arbt / 2023 / PN.Jkt.Sel.
10. Bahwa berdasarkan seluruh uraian-uraian tersebut di atas, telah terbukti bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak berwenang secara absolut untuk memeriksa dan mengadili perkara a-quo.
11. Bahwa dengan demikian sudah sepatutnya Majelis Hakim yang memeriksa dang mengadili perkara a quo menyatakan bahwa Gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke Verklaard).

12. B. EKSEPSI NEBIS IN IDEM ATAU RES JUDICATA ATAU EXCEPTIE INKRACHT VAN GEWIJSDE ZAAK.

13. PERKARA A QUO TELAH DIPERIKSA DAN DIPUTUS OLEH BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) BERDASARKAN PUTUSAN NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022 JO. PUTUSAN PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN NO. 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.

12. Bahwa yang dipermasalahkan PENGGUGAT sebagaimana yang didalilkan di dalam Surat Gugatannya adalah sebagai berikut:
    1. PARA TERGUGAT selaku Kontraktor dan PENGGUGAT selaku Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berdasarkan perjanjian- perjanjian dan perubahannya yaitu:
       (1) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-CHD / SKK
       / CNQC-NKE-JO dan perubahannya;

    2. (2) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JO dan perubahannya;

    2. PENGGUGAT mempermasalahkan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB- BANI/2022
13. Bahwa sebelumnya telah kami sampaikan terhadap permasalahan a quo antara PENGGUGAT (in casu PT. Pollux Aditama Kencana) dengan PARA TERGUGAT, telah DIPERIKSA dan DIPUTUS oleh Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) sesuai dengan Putusan dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 tertanggal 04 April 2023
14. Bahwa PARA TERGUGAT ingin menegaskan jika PENGGUGAT yang memiliki kewajiban pembayaran kepada PARA TERGUGAT berdasarkan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022, yang amar putusannya memutus sebagai berikut:

MEMUTUSKAN

1. Mengabulkan permohonan Para Pemohon (in casu PARA TERGUGAT) untuk sebagian;
2. Menyatakan sah dan mempunyai kekuatan hukum mengikat:
   • Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC- NKE-JO
   • Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC- NKE-JO
3. Menyatakan Termohon (in casu PENGGUGAT) telah melakukan cidera janji (wanprestasi);
4. “Menghukum Termohon (in casu PENGGUGAT) untuk membayar sis Tagihan atas pekerjaan kepada Para Pemohon (in casu PAR TERGUGAT) sebesar Rp. 126.519.646.398,36, (seratus dua pulu enam miliyar lima ratus sembilan belas juta enam ratus empat pulu enam ribu tiga ratus sembilan puluh delapan Rupiah dan tiga pulu enam sen) belum termasuk PPN, dengan persentase haka ta pembagian sebagai berikut:
   • Untuk Pemohon I (in casu TERGUGAT I) adalah 60% dari Rp 126.519.646.398,36, = Rp. 75.911.787.839,02 (tujuh puluh lim miliyar sembilan ratus sebelas juta tujuh ratus delapan puluh tuju ribu delapan ratus tiga puluh sembilan Rupiah dan dua sen);
   • Untuk Pemohon II (in casu TERGUGAT II) adalah 40% dari Rp 126.519.646.398,36,- = Rp. 50.607.858.559,34 (lima puluh miliya enam ratus tujuh juta delapan ratus lima puluh delapan ribu lim ratus lima puluh sembilan Rupiah dan tiga puluh empat sen),”
5. Membebankan biaya administrasi, biaya pemeriksaan dan biaya arbite kepada Para Pemohon (In Casu PARA TERGUGAT) dan Termoho (in casu PENGGUGAT) masing-masing ½ (seperdua) bagian;
6. Menolak Permohonan Para Pemohon (In Casu PARA TERGUGAT untuk selebihnya;
7. Menyatakan Putusan Arbitrase ini adalah putusan dalam tingka pertama dan terakhir serta mengikat kedua belah pihak;
8. Menghukum dan memerintahkan Termohon (In Cas PENGGUGAT) untuk melaksanakan Putusan Arbitrase in selambat-lambatnya 45 (empat puluh lima) hari kalender terhitun sejak Putusan Arbitrase ini diucapkan;
9. Memerintahkan kepada Sekretaris Majelis Arbitrase untu mendaftarkan turunan resmi Putusan Arbitrase ini di Kepaniteraa Pengadilan Negeri Jakarta Selatan atas biaya Para Pemohon da Termohon dalam tenggang waktu sebagaimana ditetapkan dalam Undang-Undang No. 30 Tahun 1999 Tentang Arbitrase dan Alternat Penyelesaian Sengketa

15. Bahwa Pasal 60 UU APS telah mengatur sebagai berikut: “Putusan arbitrase bersifat final dan mempunyai kekuatan
    hukum tetap dan mengikat para pihak.”
16. Bahwa dengan demikian Putusan Badan Arbitrase Nasional
    Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022
    telah bersifat final dan mempunyai kekuatan hukum mengikat bagi
    PENGGUGAT dan TERGUGAT dalam perkara a quo.
17. Bahwa terhadap Putusan BANI yang sudah bersifat final
    dan mengikat hanya dapat dilakukan pembatalan berdasarkan Pasal
    70 UU APS yang mengatur sebagai berikut:
    “Terhadap putusan arbitrase para pihak dapat mengajukan
    permohonan pembatalan apabila putusan tersebut diduga
    mengandung unsur-unsur sebagai berikut:”
18. Bahwa kemudian, PENGGUGAT (in casu PT. Pollux
    Aditama Kencana) mengajukan Permohonan Pembatalan terhadap
    Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:
    45041/V/ARB-BANI/2022 di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang
    terregister dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel
    dan telah diputus pada tanggal 27 Juli 2023, dimana Putusan dalam
    perkara a quo, menyatakan:

MENGADILI:

Dalam Eksepsi

• Menolak eksepsi Termohon I.

Dalam Pokok Perkara

• Menolak Permohonan Pembatalan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) 45041/V/ARB-BANI/2022 tanggal 04 April 2023 seluruhnya;
• Menghukum Pemohon (in casu PENGGUGAT) untuk membayar biaya perkara yang sampai hari ini ditetapkan sejumlah Rp. 580.000,00 (lima ratus delapan puluh ribu rupiah)

19. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1917 KUH Perdata
    yang pada pokoknya menyatakan:
    1. Suatu putusan hakim yang telah memperoleh kekuatan
       hukum tetap, dengan kekuatan mengikatnya terbatas sekedar
       mengenai substansi putusan perkara itu.
    2. Gugatan (tuntutan) yang diajukan dengan dalil/dasar hukum yang sama serta diajukan oleh dan terhadap pihak yang sama dalam hubungan yang sama pula dengan putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap , maka dalam gugatan tersebut melekat unsur ne bis in idem atau res judicata.
    3. Oleh karenanya gugatan itu harus dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard)

    selaras dengan putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia yang menjadi yurisprudensi yaitu:

• No. 588 K/Sip/1973 tanggal 3 Oktober 1973
• No. 350 K/Sip/1970 tanggal 19 Desember 1970
• No. 619 K/Sip/1984 tanggal 15 Januari 1985

20. Bahwa agar dalam suatu putusan dapat melekat sifat ne bis in idem, putusan yang dijatuhkan terdahulu bersifat positif. Suatu putusan disebut bersifat positif apabila pertimbangan dan dictum putusan telah menentukan dengan pasti status dan hubungan hukum tertentu mengenai hal dan obyek yang disengketakan, diktum putusan mana dalam bentuk:
    1. Menolak gugatan seluruhnya, atau
    2. Mengabulkan gugatan seluruhnya, atau
    3. Mengabulkan gugatan untuk sebagian Menjatuhkan putusan positif atas perkara mengakibatkan apa yang disengketakan sudah bersifat final atau litis finiri opperlet, yaitu masalah yang disengketakan dalam obyek gugatan telah berakhir dengan tuntas. Kedudukan dan status para pihak terhadap obyek sengketa sudah berakhir dan pasti.
21. Bahwa selanjutnya sesuai surat edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 07 Tahun 2012 tentang rumusan Hasil Rapat Pleno Mahkamah Agung sebagai pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan. Hasil Rapat Kamar Perdata Sub Kamar Perdata Umum romawi XVII menyatakan:
    “Tentang Nebis in Idem”

22. “Menyimpangi ketentuan Pasal 1917 KUHPerd Majelis Kasasi dapat menanggapi sebagai Nebis In Idem meskipun pihaknya tidak sama persis dengan perkara terdahulu asalkan:

• Pada prinsipnya pihaknya sama meskipun ada penambahan pihak;

• -Status objek perkara telah ditentukan dalam putusan terdahulu.”

22. Bahwa berdasarkan seluruh landasan hukum sebagaimana diuraikan tersebut di atas, maka atas perkara a quo melekat unsur nebis in idem atau res judicata dengan putusan 45041/V/ARB- BANI/2022 dan dikuatkan oleh Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.
23. Bahwa dengan demikian seharusnya mengenai permasalahan a quo antara PENGGUGAT dan PARA TERGUGAT tidak perlu diperiksa ataupun diadili kembali, mengingat permasalahan a quo telah diselesaikan melalui Putusan Badan Abritrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dan dikuatkan oleh Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, sehingga dalam hal ini PARA TERGUGAT akan tetap mengacu kepada Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 yang bersifat Final dan Mengikat (Putusan Inkracht Van Gewijsde);
24. Bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengeluarkan Surat Nomor W10.U3/17.584/HK.02/IX/2023 tertanggal 25 September 2023 Perihal Surat Keterangan Perkara No.450 / Pdt.Sus-Arbt / 2023 / PN.Jkt.Sel. yang pada pokoknya menyatakan bahwa Putusan tersebut sudah berkekuatan hukum tetap dan mengikat serta Para Pihak tidak mengajukan upaya hukum sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku.
25. Bahwa berdasarkan seluruh uraian tersebut di atas, maka PARA TERGUGAT telah mengajukan Permohonan Eksekusi melalui Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, sehingga kami menghimbau kepada PENGGUGAT (in casu PT. Pollux Aditama Kencana) untuk memenuhi dan melaksanakan isi Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022;
26. Bahwa selanjutnya pada hari Jumat tanggal 17 November 2023 Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengeluarkan Surat Panggilan Tegoran (AANMANING) No. 63 / EKS.ARB / 2023 / PN.JKT.Sel terkait dengan Permohonan Eksekusi Putusan BANI Nomor 45041/V/ARB-BANI/2022 yang diajukan oleh PARA TERGUGAT.
27. Bahwa dengan demikian berdasarkan seluruh uraian-uraian tersebut di atas, maka sudah sepatutnya Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo menyatakan bahwa Gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke Verklaard).

II. DALAM POKOK PERKARA

28. Bahwa seluruh dalil-dalil yang telah dikemukakan PARA TERGUGAT dalam Eksepsi secara mutatis mutandis dianggap dimuat sebagai bagian Dalam Pokok Perkara ini dan merupakan satu kesatuan serta bagian yang tidak terpisahkan.
29. Bahwa PARA TERGUGAT menolak seluruh dalil-dalil yang disampaikan PARA PENGGUGAT dalam Gugatannya kecuali hal-hal yang secara tegas diakui oleh PARA TERGUGAT.

30. A. SELURUH DALIL PENGGUGAT TELAH DIPERIKSA DAN DIPUTUS OLEH BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA DALAM PUTUSAN NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022 DAN PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN DALAM PUTUSAN NOMOR No.450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.

30. Bahwa yang dipermasalahkan PENGGUGAT sebagaimana yang didalilkan di dalam Surat Gugatannya adalah sebagai berikut:
    1. PARA TERGUGAT selaku Kontraktor dan PENGGUGAT selaku Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berdasarkan perjanjian- perjanjian dan perubahannya yaitu:
       (1) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO dan perubahannya;

    2. (2) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD /
       SKK / CNQC-NKE-JO dan perubahannya;

    2. PENGGUGAT mempermasalahkan Putusan Badan
       Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB-
       BANI/2022;
31. Bahwa sebelumnya telah kami sampaikan terhadap
    permasalahan a quo antara PENGGUGAT (in casu PT. Pollux
    Aditama Kencana) dengan PARA TERGUGAT, telah DIPERIKSA
    dan DIPUTUS oleh Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)
    sesuai dengan Putusan dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-
    BANI/2022 tertanggal 04 April 2023;
32. Bahwa PARA TERGUGAT menegaskan jika PENGGUGAT
    yang memiliki kewajiban pembayaran kepada PARA TERGUGAT
    berdasarkan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)
    dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022, yang menyatakan
    pada intinya sebagai berikut:
    “Menghukum Termohon (in casu PENGGUGAT) untuk membayar sis Tagihan atas pekerjaan kepada Para Pemohon (in casu PARA TERGUGAT sebesar Rp. 126.519.646.398,36, (seratus dua puluh enam miliyar lima ratu sembilan belas juta enam ratus empat puluh enam ribu tiga ratus sembila puluh delapan Rupiah dan tiga puluh enam sen) belum termasuk PPN, denga persentase haka tau pembagian sebagai berikut:
    • Untuk Pemohon I (in casu TERGUGAT I) adalah 60% dari R 126.519.646.398,36, = Rp. 75.911.787.839,02 (tujuh puluh lim miliyar sembilan ratus sebelas juta tujuh ratus delapan puluh tuju ribu delapan ratus tiga puluh sembilan Rupiah dan dua sen);
    • Untuk Pemohon II (in casu TERGUGAT II) adalah 40% dari R 126.519.646.398,36,- = Rp. 50.607.858.559,34 (lima puluh miliya enam ratus tujuh juta delapan ratus lima puluh delapan ribu lim ratus lima puluh sembilan Rupiah dan tiga puluh empat sen),”
33. Bahwa kemudian, PENGGUGAT (in casu PT. Pollux
    Aditama Kencana) mengajukan Permohonan Pembatalan terhadap
    Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:
    45041/V/ARB-BANI/2022 di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang
    terregister dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel dan telah diputus pada tanggal 27 Juli 2023, dimana Putusan dalam perkara a quo, menyatakan pada intinya Menolak Permohonan Pembatalan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 yang diajukan oleh PENGGUGAT;
34. Bahwa dengan demikian seharusnya mengenai permasalahan a quo antara PENGGUGAT dan PARA TERGUGAT tidak perlu diperiksa ataupun diadili kembali, mengingat permasalahan a quo telah diselesaikan melalui Putusan Badan Abritrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dan dikuatkan oleh Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor: 450 / Pdt.Sus-Arbt / 2023 / PN.Jkt.Sel, sehingga dalam hal ini PARA TERGUGAT akan tetap mengacu kepada Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 yang bersifat Final dan Mengikat (Putusan Inkracht Van Gewijsde);
35. Bahwa selanjutnya Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengeluarkan Surat Nomor W10.U3/17.584/HK.02/IX/2023 tertanggal 25 September 2023 Perihal Surat Keterangan Perkara No.450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel. yang pada pokoknya menyatakan bahwa Putusan tersebut sudah berkekuatan hukum tetap dan mengikat serta Para Pihak tidak mengajukan upaya hukum sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku.
36. Bahwa selanjutnya pada tanggal 24 Agustus 2023 PARA TERGUGAT telah mengajukan PERMOHONAN EKSEKUSI Putusan BANI Nomor 45041/V/ARB-BANI/2022 Jo. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor No.450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel. yang teregister dengan Nomor 63/EKS.ARB/2023/PN.JKT.Sel.
37. Bahwa selanjutnya pada hari Jumat tanggal 17 November 2023 Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengeluarkan Surat Panggilan Tegoran (AANMANING) No. 63 / EKS.ARB / 2023 / PN.JKT.Sel terkait dengan Permohonan Eksekusi Putusan BANI Nomor 45041/V/ARB-BANI/2022 yang diajukan oleh PARA TERGUGAT.
38. Bahwa berdasarkan seluruh uraian tersebut di atas, maka sudah sepatutnya Majelis Hakim pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa dan mengadili perkara a quo harus dan wajib secara hukum untuk menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya.

III. PETITUM

Berdasarkan dalil-dalil tersebut di atas, dengan ini Tergugat Konvensi / Penggugat Rekonvensi mohon kepada Majelis Hakim pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat agar dapat memutus sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI

1. Menerima dan Mengabulkan Eksepsi PARA TERGUGAT untuk seluruhnya;
2. Menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak
   berwenang memeriksa dan mengadili perkara a quo;
3. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard).

DALAM POKOK PERKARA

1. Menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya;
2. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar seluruh biaya yang berkaitan dengan penyelesaian perkara ini.

Atau,
Apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa atas jawaban dari Tergugat tersebut, Penggugat telah mengajukan replik secara online tertanggal 30 November 2023 dan atas replik tersebut, Tergugat telah mengajukan duplik secara online tertanggal 07 Desember 2023;

Menimbang, bahwa terhadap “Eksepsi Tentang Kewenangan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat” yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II, Majelis Hakim telah menjatuhkan putusan sela No.617/Pdt.G/2023/PN.Jkt.Pst tanggal 04 Januari 2024, yang amarnya sebagai berikut:

MENGADILI:

Menolak eksepsi dari menyangkut komptensi obsolut;

Menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berwenang memeriksa dan mengadili perkara perdata No. 617/Pdt.G/2023/PN.Jkt Pst.;

Memerintahkan kedua belah pihak untuk melanjutkan pemeriksaan perkara Nomor: 617/Pdt.G/2023/PN.Jkt Pst. Menangguhkan biaya perkara hingga putusan akhir;

Menimbang, bahwa Penggugat untuk menguatkan dalilnya telah mengajukan bukti berupa bukti P-1 sampai dengan P-102. Bukti surat tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

1. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023, selanjutnya diberi tanda P-1;
2. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Kutipan Pasal 5 ayat (1) dan Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 46 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman diundangkan pada tanggal 19 Oktober 2009, selanjutnya diberi tanda P-2;
3. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Kutipan Prof. Dr. Achmad Ali, S.H., M.H dalam bukunya berjudul “Menguak Realitas Hukum Rampai Kolom & Artikel Pilihan Dalam Bidang Hukum” edisi Pertama, Cetakan Ke- 2, Jakarta: Kencana, tahun 2010, selanjutnya diberi tanda P-3;
4. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017, selanjutnya diberi tanda P-4;
5. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum I Surat Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 1 September 2017., selanjutnya diberi tanda P-5;
6. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum II Surat Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/ SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 4 Maret 2019., selanjutnya diberi tanda P-6;
7. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum III Surat Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/ SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 01 Juli 2019., selanjutnya diberi tanda P-7;
8. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017., selanjutnya diberi tanda P-8;
9. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum I Surat Kesepakatan Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK-CHD /SKK/CNQC-NKE- JO. tanggal 04 April 2019., selanjutnya diberi tanda P-9;
10. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum II Surat Kesepakatan Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK-CHD /SKK/CNQC-NKE- JO tanggal 01 Juli 2019., selanjutnya diberi tanda P-10;
11. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Putusan Perkara Nomor 161/Pdt.Sus/PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 23 Juli 2020, selanjutnya diberi tanda P-11;
12. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Putusan Perkara Nomor 580 K/Pdt.Sus-Pailit/2021 tanggal 30 Juni 2021, selanjutnya diberi tanda P-12;
13. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Putusan Perkara 597 K/Pdt.Sus-Pailit/2021, tanggal 30 Juni 2021, selanjutnya diberi tanda P-13;
14. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN SAP Nomor: 036/BAP3/ CNQC- NKE/X/2019, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 25 Oktober 2019, selanjutnya diberi tanda P-14;
15. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 013/BAP3-ME/ CNQC- NKE/V/2019, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 09 Mei 2019, selanjutnya diberi tanda P- 15;
16. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020., selanjutnya diberi tanda P-16;
17. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK / I / 2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020, selanjutnya diberi tanda P-17;
18. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat 19/TP/CHD/XI/20, Perihal: PEMBANGUNAN CHADSTONE CIKARANG STRUKTUR ARSITEKTUR PLUMBING & MEKANIKAL ELEKTRONIKAL REKOMENDASI PEMBAYARAN AKHIR (PV. NO. 37), Tanggal 20 November 2020 dari PT. NUANSA TRIUTAMA JAYA selaku Quantity Surveyor kepada Pemohon., selanjutnya diberi tanda P-18;
19. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC- NKE / IX / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Struktur, Arsitektur, dan Plumbing Tertanggal 14 November 2018, selanjutnya diberi tanda P-19;
20. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC- NKE / IX / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Struktur, Arsitektur, dan Plumbing, Tertanggal 14 November 2018, selanjutnya diberi tanda P-20;
21. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 008 / BAP3-ME/ CNQC- NKE / XI / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 14 November 2018, selanjutnya diberi tanda P-21;
22. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari JAMINAN PELAKSANAAN SAP Bond No. = 32.01.16-027262 Reg.No = 167262/APB/BD Tanggal 01 Juni 2016, selanjutnya diberi tanda P-22;
23. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari JAMINAN PELAKSANAAN ME Bond No. = 101140217110000425 Reg.No = 0114021711000041 Tanggal 01 Juni 2016, selanjutnya diberi tanda P-23;
24. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No.: BSL/NI-let/2020- IV-005I/Lifts/CHAD, Perihal: Tambahan Biaya Pemasangan Lift, Asuransi & Retensi Akibat Perpanjangan Waktu Penyelesaian Proyek Pekerjaan Chadstone Cikarang, Tertanggal 09 April 2020 dari PT. BERCA SCHINDLER LIFTS kepada Pemohon, selanjutnya diberi tanda P-24;
25. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari LIST BIAYA PERBAIKAN CACAT MUTU (BACK CHARGE DEFECT), selanjutnya diberi tanda P-25;
26. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Laporan Pekerjaan Cacat Mutu (Report Works NKE) Tergugat I dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-26;
27. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Payment Bar chard, selanjutnya diberi tanda P-27;
28. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Peringatan Nomor 002/SP/PAK/XIII/2016 tanggal 05 Desember 2016 perihal Pembongkaran Bekisting dan Plat Lantai dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-28;
29. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Peringatan Nomor 003/SP/PAK/I/2017 tanggal 05 Januari 2017 Perihal Deviasi Pengecoran Beton (SP 1) dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., selanjutnya diberi tanda P-29;
30. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Peringatan Nomor 004/SP/PAK/II/2017 tanggal 24 Februari 2017 Perihal Pembongkaran Bekisting Lantai (SP 1) dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., selanjutnya diberi tanda P-30;
31. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Memo Lapangan Nomor 074/MO/PAK/V/2017 tanggal 26 Mei 2017 Perihal Repair Kolom Balok dan Plat Lantai LG dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., selanjutnya diberi tanda P-31;
32. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Memo Lapangan Nomor 088/MO/PAK/VII/2017 tanggal 24 Juli 2017 Perihal repair Kolom Balok dan Plat dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., selanjutnya diberi tanda P-32;
33. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Memo Lapangan Nomor 246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12 September 2018 Perihal Chipping Installation Piping Conduit Electrical dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., selanjutnya diberi tanda P-33;
34. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Memo Lapangan Nomor 345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24 Januari 2019 Perihal Kondisi Kolom Lift Service Tower B dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., selanjutnya diberi tanda P-34;
35. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Nomor 389/SK-PAK- PRO/IX/2019 tanggal 6 September 2019 Perihal Penyelesaian Pekerjaan yang sudah di Schedulekan dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-35;
36. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 426/SK-PAK- PRO/X/2019 tanggal 28 Oktober 2019 Perihal Penyelesaian Pekerjaan Unit-Unit Apartement untuk handover dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-36;
37. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 460/SK-PAK- PRO/II/2020 tanggal 03 Febuari 2020 Perihal Penyelesaian Pekerjaan dan Serah Terima Tower C dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-37;
38. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Nomor 369/SK-PAK- PRO/VIII/2019 tanggal 19 Agustus 2019 Perihal Re:Surat Pemberitahuan Keterlambatan Pembayaran dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-38;
39. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat PT RAYYA SATU INDONESIA tertanggal 22 Juni 2023. Perihal ulasan pekerjaan kontrak pembangunan proyek Chadstone Cikarang., selanjutnya diberi tanda P-39;
40. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 001/PAK.INT/XII/2022 oleh PT POLLUX ADITAMA KENCANA tanggal 20 Desember 2022 Perihal Laporan Rekapitulasi Denda Keterlambatan Konsumen Apartemen Chadstone Cikarang, Lampiran Daftar Denda Keterlambatan Konsumen Apartemen Chadstone Cikarang., selanjutnya diberi tanda P-40;
41. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 22/TP/CHD/VII/21 perihal: PEMBANGUNAN CHADSTONE CIKARANG STRUKTUR ARSITEKTUR PLUMBING DAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL NUANSA TRIUTAMA JAYA selaku Quantity Surveyor kepada Pemohon., selanjutnya diberi tanda P-41;
42. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 106/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst, Tertanggal 04 Juni 2020, selanjutnya diberi tanda P-42;
43. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 220/Pdt.SUS-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst, Tertanggal 03 September 2020., selanjutnya diberi tanda P-43;
44. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 271/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 01 Oktober 2020, selanjutnya diberi tanda P-44;
45. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 130/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 20 Mei 2021., selanjutnya diberi tanda P-45;
46. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 131/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 20 April 2021, selanjutnya diberi tanda P-46;
47. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 244/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 28 Juli 2021, selanjutnya diberi tanda P-47;
48. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 308/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 05 Oktober 2021, selanjutnya diberi tanda P-48;
49. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU Nomor: 87/Pdt.Sus-PKPU/2022/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 31 mei 2022, selanjutnya diberi tanda P-49;
50. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020272 /FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembayaran Konsultan Pengkajian Teknis, selanjutnya diberi tanda P-50;
51. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020276/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Gaji Staff dan Tim Lapangan., selanjutnya diberi tanda P-51;
52. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020271/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembelian Material, selanjutnya diberi tanda P-52;
53. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020277/FIN- PAK/VIII/2023. tanggal 30 Agustus 2023 Perihal: Pemberitahuan Kerugian Gagal Cair Jaminan Pelaksana., selanjutnya diberi tanda P-53;
54. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020275 /FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Biaya Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Unit Apartemen Chadstone Cikarang Oleh Para Konsumen, selanjutnya diberi tanda P-54;
55. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020273 /FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembayaran Bunga Bank., selanjutnya diberi tanda P-55;
56. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020274 /FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Denda Keterlambatan Serah Terima Apartement Chadstone Cikarang., selanjutnya diberi tanda P-56;
57. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Peta Identifikasi Kolom dan Balok yang mengalami kerusakan, selanjutnya diberi tanda P-57;
58. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Beton Kepala Kolom Tower A, selanjutnya diberi tanda P-58;
59. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower A, selanjutnya diberi tanda P-59;
60. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok, selanjutnya diberi tanda P-60;
61. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower A, selanjutnya diberi tanda P-61;
62. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower A, selanjutnya diberi tanda P-62;
63. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower A, selanjutnya diberi tanda P-63;
64. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok (Selimut Beton) Tower A, selanjutnya diberi tanda P-64;
65. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower B, selanjutnya diberi tanda P-65;
66. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower B, selanjutnya diberi tanda P-66;
67. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower B, selanjutnya diberi tanda P-67;
68. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower B, selanjutnya diberi tanda P-68;
69. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower C, selanjutnya diberi tanda P-69;
70. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower C, selanjutnya diberi tanda P-70;
71. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower C, selanjutnya diberi tanda P-71;
72. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok Tower C, selanjutnya diberi tanda P-72;
73. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok dan Dinding STP, selanjutnya diberi tanda P-73;
74. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Dinding Lower Ground, selanjutnya diberi tanda P-74;
75. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Plat Lantai 3, selanjutnya diberi tanda P-75;
76. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Roof Top Tower A, selanjutnya diberi tanda P-76;
77. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Roof Top Tower A, selanjutnya diberi tanda P-77;
78. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Beton Ramp dan Plat Lantai Lower Ground (LG), selanjutnya diberi tanda P-78;
79. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan Struktur Pit Lift Passanger Mall, selanjutnya diberi tanda P-79;
80. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Pit Lift Passanger Mall, selanjutnya diberi tanda P-80;
81. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift dan genangan air pada dasar Pit Lift Passanger Mall, selanjutnya diberi tanda P-81;
82. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Passanger Mall, selanjutnya diberi tanda P-82;
83. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Mall, selanjutnya diberi tanda P-83;
84. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Panel Mesin Lift Passanger Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-84;
85. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Panel Mesin Lift Passanger Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-85;
86. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Passanger Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-86;
87. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Passanger Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-87;
88. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Passanger Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-88;
89. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-89;
90. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-90;
91. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-91;
92. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-92;
93. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-93;
94. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Passanger Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-94;
95. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Lift Passanger Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-95;
96. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja dan Panel Lift Service Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-96;
97. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-97;
98. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Hook Ruang Mesin Lift Passanger Tower A, selanjutnya diberi tanda P-98;
99. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada dinding ruang Mesin dan Panel Lift Passanger Tower A, selanjutnya diberi tanda P-99;
100. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada dinding ruang Mesin dan Panel Lift Passanger Tower A, selanjutnya diberi tanda P-100;
101. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada dinding ruang Mesin dan Panel Lift Passanger Tower A, selanjutnya diberi tanda P-101;
102. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Sekeliling Hook Ruang Mesin dan Dinding Pit Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda P-102;
103. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Dinding Pit Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda P-103;
104. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja dan Genangan Air dalam Pit Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda P-104;
105. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda P-105;
106. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja dan Genangan Air dalam Pit Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda P-106;
107. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran dalam Pit Lift Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P-107;
108. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kebocoran sekeliling Hook Ruang Mesin Lift Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P- 108;
109. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Pit Lift Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P-109;
110. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Mesin Lift Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P-110;
111. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Pit Lift dan kerusakan Sangkar Lift Service Tower B, selanjutnya diberi tanda P-111;
112. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Pit Lift dan Kelalaian dalam Pemasangan Struktur Baja Lift Service Tower B (lantai 11) yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-112;
113. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift dan Kebocoran sekeliling Hook Lift Service Tower B, selanjutnya diberi tanda P-113;
114. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Tower B, selanjutnya diberi tanda P-114;
115. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Genangan Air pada Dasar Pit Lift Service Tower B, selanjutnya diberi tanda P-115;
116. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja Lift Service Tower B, selanjutnya diberi tanda P-116;
117. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Panel, dan Struktur Baja Lift Service Tower C, selanjutnya diberi tanda P-117;
118. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Genangan Air pada dasar Pit Lift dan Kerusakan Panel, serta Struktur Baja Lift Service Tower C, selanjutnya diberi tanda P-118;
119. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Genangan Air pada dasar Pit Lift dan Kerusakan Panel, serta Struktur Baja Lift Service Tower C, selanjutnya diberi tanda P-119;
120. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Genangan Air pada dasar Pit Lift dan Kerusakan Panel, serta Struktur Baja Lift Service Tower C, selanjutnya diberi tanda P-120;
121. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran pada Lift Passanger Hotel, selanjutnya diberi tanda P-121;
122. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan Dinding dan Mesin Lift Passanger Hotel, selanjutnya diberi tanda P-122;
123. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Dinding Lift Passanger Hotel, selanjutnya diberi tanda P-123;
124. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Soho Barat yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-124;
125. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Soho Barat yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-125;
126. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Soho Barat yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-126;
127. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Rangka dan Partisi Dinding Fasad Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P- 127;
128. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Rangka dan Partisi Dinding Fasad Soho Barat dan Pemasangan ACP yang tidak sesuai SOP., selanjutnya diberi tanda P-128;
129. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Rangka dan Partisi Dinding Fasad Soho Barat dan Pemasangan ACP yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-129;
130. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Rangka dan Partisi Dinding Fasad Soho Barat dan Pemasangan ACP yang tidak sesuai SOP., selanjutnya diberi tanda P-130;
131. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Rangka dan Partisi Dinding Fasad Soho Barat dan Pemasangan ACP yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-131;
132. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Shaft Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-132;
133. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Shaft Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-133;
134. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-134;
135. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-135;
136. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-136;
137. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-137;
138. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-138;
139. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-139;
140. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-140;
141. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-141;
142. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-142;
143. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-143;
144. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-144;
145. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-145;
146. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-146;
147. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-147;
148. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-148;
149. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-149;
150. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower A yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-150;
151. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower A yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-151;
152. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Akibat Pekerjaan Fasad Tower A yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P- 152;
153. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Akibat Pekerjaan Fasad Tower A yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P- 153;
154. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Akibat Pekerjaan Fasad Tower A yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P- 154;
155. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Akibat Pekerjaan Fasad Tower A yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P- 155;
156. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-156;
157. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-157;
158. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-158;
159. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-159;
160. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-160;
161. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-161;
162. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-162;
163. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-163;
164. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-164;
165. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-165;
166. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-166;
167. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-167;
168. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-168;
169. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower C yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-169;
170. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower C yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-170;
171. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower C yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-171;
172. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower C yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-172;
173. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower C yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-173;
174. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit akibat Pekerjaan Fasad Tower C yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-174;
175. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Plumbing Tower A akibat pekerjaan tidak dilakukan sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-175;
176. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Plumbing Tower A akibat pekerjaan tidak dilakukan sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-176;
177. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-177;
178. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-178;
179. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-179;
180. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-180;
181. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit- Unit Tower C akibat kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-181;
182. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Plafond Koridor Unit Tower C akibat kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-182;
183. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-183;
184. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan kerusakan / cacat kostruksi (pekerjaan tidak sesuai SOP) Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-184;
185. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-185;
186. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower D yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-186;
187. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower D yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-187;
188. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Pada Plafond Tower D akibat kerusakan / cacat pekerjaan kostruksi Plumbing Unit Tower D, selanjutnya diberi tanda P-188;
189. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-189;
190. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower A, selanjutnya diberi tanda P-190;
191. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower A, selanjutnya diberi tanda P-191;
192. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower B, selanjutnya diberi tanda P-192;
193. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower B, selanjutnya diberi tanda P-193;
194. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower C, selanjutnya diberi tanda P-194;
195. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower C, selanjutnya diberi tanda P-195;
196. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower C, selanjutnya diberi tanda P-196;
197. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower C, selanjutnya diberi tanda P-197;
198. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower D, selanjutnya diberi tanda P-198;
199. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower D, selanjutnya diberi tanda P-199;
200. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower D, selanjutnya diberi tanda P-200;
201. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi dalam pemasangan Crown ACP Tower D, selanjutnya diberi tanda P-201;

Menimbang, bahwa terhadap bukti P-1 sampai dengan P-201 tersebut telah sesuai dengan aslinya dan telah dibubuhi materai yang cukup sehingga dapat dipergunakan dalam pembuktian;

Daftar Saksi Penggugat

Menimbang, bahwa Penggugat selain mengajukan bukti surat-surat tersebut di atas, juga telah mengajukan saksi 4 (empat) orang di persidangan yang telah menerangkan di bawah sumpah, keterangan saksi-saksi tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

1. F E N N Y

1. Saksi F E N N Y yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa Saksi bekerja pada PT Pollux Aditama Kencana selaku Project Proyek Manager sejak tahun 2020;
   • Bahwa Saksi jelaskan mengenai jobdesk Saksi selaku Project proyek Manager melingkupi merencanakan budget dengan waktu perencanaan dalam penyelesaian proyek dalam satu proyek;
   • Bahwa Saksi memiliki atasan bernama Sdr Tan Beng Sen dan secara garis besar Saksi dalam melakukan pekerjaannya di bawah Sdr. Tan Beng Sen;
   • Bahwa Saksi benar ditugaskan pada proyek pembangunan Chadstone Cikarang sejak pertengahan tahun 2020;
   • Bahwa Saksi sebelumnya tidak langsung bekerja pada proyek Chadstone Cikarang melainkan terlebih dahulu bekerja pada proyek PT Pollux Aditama Kencana yang lain;
   • Bahwa Saksi mengetahui kontraktor proyek Chadstone Cikarang namun pada saat Saksi mulai bekerja pada Proyek Chadstone Cikarang Kontraktor tersebut sudah tidak lagi memegang proyek Chadstone Cikarang;
   • Bahwa secara garis besar Saksi mengetahui terkait hubungan hukum antara PT Pollux Aditama Kencana dengan PT NKE selaku Tergugat dalam perkara ini berdasarkan data-data dan dokumen perusahaan yang Saksi miliki;
   • Bahwa Saksi jelaskan data dan dokumen yang dimaksud adalah berupa Kontrak Kerja dan Addendum perpanjangan waktu kerja tentang pekerjaan SAP dan ME;
   • Bahwa Saksi Pekerjaan SAP meliputi pekerjaan struktur, arsitektur, dan plumbing. Kemudian Pekerjaan ME meliputi pekerjaan Mechanical electrical;
   • Bahwa Saksi kembali berdasarkan data dan dokumen yang Saksi ketahui terkait kontrak pekerjaan SAP bernilai Rp. 900.000.000.000 (sembilan ratus milyar rupiah) dengan jangka waktu pekerjaan selama 2 tahun 5 bulan dan untuk kontrak pekerjaan ME bernilai Rp.180.000.000.000 (seratus delapan puluh milyar rupiah) dengan jangka waktu pekerjaan selama kurang lebih 8 bulan;
   • Bahwa perihal progress pekerjaan SAP proyek Chadstone Cikarang yang Saksi ketahui berdasarkan data dan dokumen yang Saksi miliki adalah baru sebesar 87,87% dan untuk pekerjaan ME adalah sebesar 64%;
   • Bahwa Saksi pihak Kontraktor dalam melakukan pekerjaan SAP dan ME belum menyelesaikan 100% pekerjaan pada saat meninggalkan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
   • Bahwa menurut saksi perihal penilaian progress pekerjaan SAP tersebut sebelumnya belum final karena belum memiliki persetujuan dari pihak pemberi tugas sebagaimana data dan pekerjaan ME telah mencapai final karena telah memiliki persetujuan dari pihak pemberi tugas proyek Chadstone Cikarang yaitu PT Pollux Aditama Kencana;
   • Bahwa Saksi dalam waktu pekerjaan SAP dan ME sebagaimana dalam kontrak telah dilakukan peranjangan waktu pekerjaan namun sampai pada saat jangka waktu pekerjaan yang telah ditetapkan tersebut pekerjaan proyek Chadstone Cikarang belum juga di selesaikan 100% oleh kontraktor;
   • Bahwa Saksi terkait keterlambatan pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor PT NKE – CNQC berdasarkan surat rekomendasi Management Konstruksi PT Aesler pada pokoknya menerangkan perihal denda keterlambatan yang dikenakan untuk masing-masing pekerjaan adalah 5% apabila kontraktor tidak bisa menyelesaikan pekerjaan sebagaimana waktu yang di perjanjikan;
   • Bahwa Saksi juga benar tertera dalam kontrak pekerjaan SAP dan ME antara PT Pollux Aditama Kencana dengan PT NKE – CNQC menyebutkan apabila kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan tepat waktu sesuai dengan spesifikasinya akan mendapatkan pinalti;
   • Bahwa Saksi Management Konstruksi adalah bidang yang bertanggung jawab untuk mengawasi progres pembangunan proyek selama pembangunan proyek berlangsung hingga dengan selesai;
   • Bahwa Management Konstruksi adalah pihak yang di tunjuk oleh Pemilik Proyek untuk melakukan pengawasan;
   • Bahwa saksi jelaskan dalam hal penilaian progres pekerjaan proyek PT Pollux Aditama Kencana telah menunjuk QS independent (quantity surveyor) untuk melakukan pengecekan progres terhadap kedua pekerjaan tersebut;
   • Bahwa adapun tugas QS (quantity surveyor) adalah untuk mencocokan laporan pekerjaan yang diajukan oleh kontraktor dengan progres asli pekerjaan di lapangan;
   • Bahwa menurut saksi senyatanya kedudukan QS (quantity surveyor) masih dalam cakupan management konstruksi namun dalam hal ini PT Pollux Aditama Kencana menunjuk sendiri QS management pemilik proyek untuk melakukan pengecekan terhadap progres pekerjaan yang telah diajukan kontraktor dengan progres asli di lapangan tanpa intervensi dari pihak manapun;
   • Bahwa dapat Saksi jelaskan QS independent (quantity surveyor) yang di tunjuk oleh PT Pollux Aditama Kencana dalam proyek Chadstone Cikarang ini adalah PT Rayya Satu;
   • Bahwa Saksi berdasarkan penilaian progress pekerjaan dari QS independent (quantity surveyor) PT Rayya Satu terkait pekerjaan SAP adalah 84% dan terkait pekerjaan ME adalah 60%;
   • Bahwa Saksi mengetahui adanya perbaikan-perbaikan pekerjaan proyek (defect work) yang dilakukan PT Pollux Aditama Kencana dikarenakan Saksi sendirilah yang menandatangani purchase order guna penunjukkan kontraktor lain untuk melakukan perbaikan pekerjaan proyek Chadstone Cikarang tersebut;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi adapun nilai kerugian yang didetrita PT Pollux Aditama Kencana dalam hal perbaikan Deffect Work adalah senilai kurang lebih Rp.68.000.000.000 (enam puluh delapan milyar rupiah);
   • Bahwa Saksi nilai kerugian Deffect Work tersebut adalah Saksi sendiri yang menghitungnya karena Saksi selaku Project Proyek Manager dan Saksi sendirilah yang mengeluarkan purchase order perihal perbaikan-perbaikan Deffect Work tersebut;
   • Bahwa Saksi nilai Deffect Work tersebut sudah mencakup area lain, seperti bangunan Gedung, lift, kelistrikan dan sebagainya;
   • Bahwa Saksi mengenai Singular sempat mengkalim biaya karena pada saat mereka melakukan pekerjaan untuk lift saat itu tidak ada ketersediaan listrik yang memadai dan beban biaya kemudian dibebankan kepada kontraktor;
   • Bahwa menurut Saksi mengenai perbaikan-perbaikan pekerjaan Saksi mengetahui dari pihak lapangan;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui perihal gugatan ataupun tuntutan PKPU yang diajukan kepada PT Pollux Aditama Kencana akibat keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan Chadstone Cikarang;
   • Bahwa Saksi jelaskan pada umumnya apabila terdapat kontrak pekerjaan proyek yang seperti Chandstone Cikarang ini maka dari pihak Kontraktor akan memberikan jaminan uang muka dan jaminan pelaksanaan, kemudian pada umumnya jaminan uang muka tersebut akan disampaikan sama dengan persentase yang kita bayarkan ke kontraktor. Sehingga apabila pada saat cut off progress belum mencapai persentase 100% secara tidak langsung uang muka yang pihak Saksi berikan itu masih dipegang pihak kontraktor dimana uang muka yang diberikan kepada Kontraktor serupa dengan modal awal yang mana nanti uang muka tersebut akan dipotong berdasarkan progres yang diajukan oleh kontraktor. Oleh karenanya apabila progress pekerjaan belum mencapai 100% otomatis jaminan uang muka tersebut masih ada pada pihak kontraktor;
   • Bahwa Saksi pada saat berhentinya proyek konstruksi tersebuy pada umumnya telah ada Planing berkaitan jangka waktu penyelesaian dengan jangka waktu tertentu dengan biaya tertentu dan hal tersebut kemudian akan diampaikan kepada pimpinan Saksi yang mana setelahnya akan dikeluarkan biaya-biaya seperti biaya pembelian material, biaya untuk staff lapangan dan sebagainya;
   • Bahwa Saksi untuk pinjaman dari pihak lain sepengetahuan Saksi ada dari pihak bank namun untuk detailnya Saksi tidak mengetahui;
   • Bahwa Saksi juga pernah datang mendampingi Sdr Tan Beng Sen sebagai Saksi pada Persidangan Arbitrase;
   • Bahwa terkait keterangan Saksi pada persidangan hari ini mengenai progress pekerjaan dan sebagainya juga telah disampaikan Sdr Tan Beng Sen sebelumnya pada Persidangan Arbitrase;
   • Bahwa Saksi tidak pernah melihat maupun mendampingi Sdr. Tan Beng Sen untuk bersaksi dalam perkara Pembatalan Putusan BANI di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
   • Bahwa terkait Putusan BANI Saksi hanya membaca secara sekilas mengenai isi putusan terkait nilai Rp. 125.000.000.000 (seratus dua puluh lima milyar rupiah);
   • Bahwa terkait dokumen penilaian progress kerja SAP dan ME sepengetahuan Saksi telah diajukan dalam perkara Arbitrase namun Saksi tidak mengingat apakah hal tersebut juga diterangkan dalam Putusan BANI;
   • Bahwa mengenai Alat Bukti Dokumen dari PT Aesler sepengetahuan Saksi juga sudah pernah diajukan dalam perkara Arbitrase sebelumnya;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi pemilik dari pada PT Aesler dalah Jang Rony dan juga telah diperiksa dalam Persidangan Arbitrase sebelumnya;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui bahwa Jang Ronny telah mengklarifikasi terkait dokumen tersebut yang menerangkan bahwa ”yang melakukan kesalahan adalah kontraktor” pada saat Persidangan Arbitrase namun Saksi tidak mengetahui apakah terkait hal tersebut juga dimuat dalam Putusan BANI;
   • Bahwa menurut saksi terkait nilai progress pekerjaan yang dilakukan oleh PT NKE – CNQC yang saksi jelaskan sebelumnya, Saksi mengetahui ada invoice yang masih belum dibayarkan pihak PT Pollux Aditama Kencana dan seingat Saksi hal ini juga sudah ditanyakan pihak Kuasa Hukum Tergugat pada persidangan Arbittrase sebelumnya kepada Sdr Tan Ben Seng;
   • Bahwa Saksi jelaskan dalam persidangan pada hari ini sebelumnya juga sudah pernah dibahas dalam Persidangan Arbitrase;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui mengenai progres pekerjaan yang dilakukan PT NKE – CNQC tidak mencapai 90% karena tidak dibayar oleh PT Pollux Aditama Kencana sudah ditanyakan atau belum pada Persidangan Arbitrase sebelumnya;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait Putusan BANI sudah dalam proses eksekusi dalam Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;

2. TENY SITI FEBRYANI

2. Saksi TENY SITI FEBRYANI yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa jabatan Saksi di PT Pollux Aditama Kencana adalah Side Project Manager;
   • Bahwa tugas Saksi adalah mengotrol progress pekerjaan di lapangan dan mengontrol budget pekerjaan di lapangan dimana dalam perkejaan tersebut ada target yang harus dipenuhi sesuai dengan yang telah ditentukan;
   • Bahwa Saksi aktif bergabung dalam proyek pekerjaan Chadstone Cikarang sejak Februari 2022;
   • Bahwa pimpinan Saksi sama dengan Saksi Fenny yaitu Sdr Ten Beng Seng;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui secara detail kontrak-kontrak pekerjaan antara PT Pollux Aditama Kencana dan PT NKE – CNQC selain dari pada dokumen-dokumen yang ada pada kantor;
   • Bahwa menurut saksi terkait paket kontrak kerja antara PT Pollux Aditama Kencana dan PT NKE - CNQC adalah berupa kontrak pekerjaan untuk SAP (struktur, arsitektur, dan plumbing) dan ME (Mechanical electrical);
   • Bahwa Saksi mengenai jangka waktu kontrak pekerjaan tersebut Saksi tidak mengetahui karena Saksi tidak mempelajari secara detai kontrak kerja yang ada pada PT Pollux Aditama Kencana dengan PT NKE – CNQC;
   • Bahwa Saksi setelah kontraktor PT NKE – CNQC meninggalkan pekerjaan pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan apa yang Saksi temui dilapangan memang benar terdapat banyak perbaikan- perbaikan yang kemudian dikerjakan ulang oleh pihak PT Pollux Aditama Kencana yang mana pada kaitannya hal tersebut seharusnya masih menjadi tugas dan tanggung jawab kontraktor PT NKE – CNQC;
   • Bahwa adapun perbaikan yang dilakukan oleh PT Pollux Aditama Kencana tersebut seperti ada retak pada struktur balok dan kolom area basement dimana basement adalah 13-27. Karena gedung kita terdapat 48 lantai struktur;
   • Bahwa Saksi juga masalah yang ditemukan oleh para penghuni saat ini adalah bocor fasad dimana posisi fasad adalah pada luar gedung yang mana area luar gedung itu terlihat belum siap kemudian sambungan antara breakcast tidak di kerjakan dengan baik sehingga menimbulkan kebocoran;
   • Bahwa Saksi jelaskan terhadap perbaikan-perbaikan tersebut dibuatkan suatu laporan;
   • Bahwa Saksi menjelaskan mengenai bukti P-26 terkait Deffect Work, terdapat 4 tower yang mana satu tower terdapat 912 kamar untuk tower c, tower b, dan tower d. Kemudian untuk tower a terdapat 714 kamar. Total keseluruhanya terdapat 403.000 unit. Dari keseluruhan unit tersebut yang telah dilakukan perbaikan sampai dengan hari ini adalah sekitar kurang lebih 1500 unit;
   • Bahwa Saksi kembali pada saat kontraktor PT NKE – CNQC meninggalkan proyek konstruksi persentase pembangunan belum mencapai 100% sepenuhnya dan untuk itu pihak PT Pollux Aditama Kencana harus melakukan perbaikan-perbaikan dan melanjutkan penyelesaiaan pembangunan termasuk juga mekakukan finishing ulang akibat adanya kerusakan-kerusakan yang sebelumnya Saksi jelaskan;
   • Bahwa Saksi menjelaskan akibat dari pada keterlambatan penyelesaian pekerjaan oleh pihak Kontraktor PT NKE – CNQC tersebut berdampak pula pada keterlambatan serah terima unit kepada konsumen yang kemudian membuat beberapa konsumen menuntut pengembalian uang muka/dana atas pembelian unit apartemen Chadstone Cikarang tersebut;
   • Bahwa menurut saksi dalam melakukan perbaikan-perbaikan tersebut sepengetahuan Saksi PT Pollux Aditama Kencana sejak 2020 telah menunjuk kontraktor lain untuk melanjutkan konstruksi dan perbaikan-perbaikan terhadap proyek pekerjaan Apartemen Chadstone Cikarang tersebut;
   • Bahwa Saksi berdasarkan apa yang Saksi tangani di lapangan terhadap perbaikan-perbaikan proyek yang dilakukan disiapkan sendiri oleh PT Pollux Aditama Kencana mulai dari staf dan lain sebagainya termasuk biaya pengeluaran material, gaji staff lapangan, upah tenaga dan sebagainya dimana laporan keuangan terkait hal tersebut Saksi sendiri yang membuatnya dan untuk kemudian di lapokan kepada pimpinan Saksi yakni Sdr Tan Beng Sen;
   • Bahwa Saksi menjelaskan berdasarkan rekapan keuangan yang Saksi buat selama Saksi menjabat adapun biaya pengeluaran terkait tenaga kerja lapangan sekitar kurang lebih Rp. 2.000.000.000 (dua milyar rupiah) dan untuk biaya pembelian material kurang lebih juga Rp.2.000.000.000 (dua milyar rupiah). Perhitungan tersebut diluar rekapan gaji staff karena Saksi tidak bertanggung jawab terkait hal tersebut;
   • Bahwa benar pada persidangan di Arbitrase Saksi juga menjadi Saksi dalam persidangan Arbitrase dan keterangan yang Saksi sampaikan dalam persidangan ini sebelumnya telah juga Saksi sampaikan dalam persidangan Arbitrase namun tidak secara keseluruhan;
   • Bahwa keterangan Saksi dalam persidangan ini terkait klaim kerusakan adalah benar telah Saksi sampaikan dan terangkan juga pada persidangan Arbitrase sebelumnya;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait telah adanya putusan Arbitrase dan Saksi hanya datang sebagai Saksi pada persidangan Arbitrase sebelumnya;
   • Bahwa Saksi juga pernah menjadi Saksi dalam perakra Pembatalan Putusan BANI yang diajukan oleh PT Pollux Aditama Kencana di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
   • Bahwa apa yang Saksi sampaikan pada persidangan hari ini beserta bukti yang dimaksud juga telah Saksi sampaikan pada Persidangan di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
   • Bahwa berdasarkan kontrak pekerjaan antara PT Pollux Aditama Kencana dan PT NKE – CNQC tertera bahwa penyelesaian perselisihan pada badan Arbitrase;
   • Bahwa Saksi tidak mengerti terkait untuk detail perselisihan seperti apa yang dimaksudkan dalam kontrak tersebut;
   • Bahwa mengenai keterangan penyelesaian perselisihan pada Arbitrase dalam kontrak pekerjaan tersebut tidak ditanyakan pada saat Saksi menjadi Saksi di persidangan Arbitrase;
   • Bahwa benar ada kerugian kerugian yang di derita PT Pollux Aditama Kencana setelah penghentian pekerjaan yang dilakukan oleh PT NKE – CNQC sepanjang sepengetahuan Saksi setelah Saksi menjabat dan Saksi tidak mengetahui detail apakah hal ini juga telah di selesaikan pada Persidangan Arbitrase sebelumnya;

3. INTAN RAHMANI

3. Saksi INTAN RAHMANI yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa Saksi bekerja di PT Pollux Aditama Kencana sebagai Side Supervisor bertugas sebagai pengawas lapangan atas pekerjaan teknik sipil yang ada di lapangan;
   • Bahwa Saksi bekerja pada proyek pembangunan Chadstone Cikarang sejak bulan Maret Tahun 2022;
   • Bahwa pada awal Saksi dan Saksi Herwanto masuk dan bekerja pada proyek pebangunan Chandstone Cikarang sepengetahuan Saksi sudah tidak ada Kontraktor di lapangan namun berdasarkan dokumen yang ada di kantor maupun lapangan diketahui Kontraktor Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang adalah Perusahaan NKE
   • CNQC;
   • Bahwa berdasarkan dokumen yang ada di kantor maupun di lapangan yang Saksi ketahui adapun ruang lingkup pekerjaan dari Kontraktor Pembangunan Chadstone Cikarang yakni Perusahaan NKE – CNQC adalah meliputi Struktur, Arsitektur, Plumbing, dan Mechanical Elektrical;
   • Bahwa pekerjaan Struktur yang dimaksud adalah meliputi pekerjaan struktur bangunan berupa kolom, balok, Plat, serta dinding bangunan;
   • Bahwa Saksi adalah orang yang bekerja dan terjun langsunug kelapangan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
   • Bahwa ruang lingkup dan detail tugas Saksi di lapangan pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang adalah sama dengan Saksi Herwanto;
   • Bahwa sepengetahuan saksi Gedung Soho pada awalnya difungsikan untuk kantor namun sekarang berubah menjadi Service Apartment;
   • Bahwa terhadap Bukti P-58 terlihat jarak antara coran lama dan coran baru dimana pada saat ditemukan kondisi kolom tersebut sudah diplester dan diaci yang pada awalnya yang terlihat hanyalah berupa retak rambut kemudian ketika dilakukan pemeriksaan dengan cara dikupas plester dan acian kolom didapati gap atau jarak terhadap coran tersebut;
   • Bahwa kerusakan pada Bukti P-58 tersebut ditemukan pada tahun 2022, dan kerusakan ini adalah akibat daripada kesalahan dalam melakukan pengecoran;
   • Bahwa terkait dengan Bukti P-62 yakni kerusakan pada struktur balok Tower A 07 Foto menunjukkan bahwa balok dengan kondisi kopong dimana betonnya tidak padat yang pada saat dilakukan pembongkaran beton tersebut berongga / bolong;
   • Bahwa menurut saksi terkait dengan Bukti P-62 yakni kerusakan pada struktur balok Tower A 23 Foto menunjukkan bahwa akibat pengecoran balok yang tidak sesuai standar menyebabkan besi balok terekspose dan menjadi berkarat dimana seharusnya pada Beton besi tersebut tidak boleh sampai berkarat karena korosi sebab akan mengurangi kekuatan struktur. Hal yang sama juga terjadi pada Balok Tower A 24, Balok Tower A 25 pada Bukti Foto P-63. Dan Balok Tower A 26 serta Balok Tower A 27 pada Bukti Foto P-64;
   • Bahwa terkait Bukti Foto P-65 sampai dengan P-66, serupa dengan Bukti P-62 dan P-63 dimana Foto menunjukkan bahwa akibat pengecoran balok yang tidak sesuai standar menyebabkan keropos dan besi balok kemudian menjadi terekspose hingga menjadi berkarat karena korosi hal tersebut beresiko mengurangi kekuatan pada struktur;
   • Bahwa untuk Bukti Foto P-69 sampai dengan P-73 adalah ada pada Tower C dengan permasalahan serupa sebagaimana yang sebelumnya Saksi telah jelaskan;
   • Bahwa pada Bukti Foto kerdua pada P-73, STP yang dimaksud adalah Sawage Treatment Plant difungsikan untuk pengolahan air kotor yang dikenal dengan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL). Dimana seharusnya dinding tersebut kedap air seperti halnya sebuah kolam renang namun nyatanya pada dinding STP tersebut terjadi kebocoran higga menyebabkan rembesan air keluar dari dinding tersebut;
   • Bahwa pada Bukti Foto P-74 terdapat di bagian Lower Ground yang seharusnya juga dinding tersebut kedap air karena posisinya yang berada di bassement dimana dalam ruangan tersebut terdapat instalasi listrik yang terus menerus terkena air rembesan pada dinding tersebut;
   • Bahwa Saksi jelaskan terhadap bukti P-75 tersebut ada pada struktur plat area mall lantai 3 parkiran;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-76, ada pada lantai 58 Tower A terdapat dak Roof Top dimana kasusnya serupa dimana terdapat rembesan pada plat;
   • Bahwa Bukti Foto P-77 memiliki kasus serupa yaitu terdapat rembesan air namun posisinya ada pada koridor lantai 58 Tower A dan di bawahnya terdapat instalasi listrik yang apabila terus menerus terkena rembesan air akan beresiko konsleting;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto-78, Foto menunjukkan keretakan pada struktur beton ramp yang mengalami cacat struktur dikarenakan semen beton yang tidak memenuhi persyaratan sehingga tulangan besi tidak dicover beton dengan sempurna sehingga besi terekspos dan apabila terkena udara/air akan menjadi berkarat dan mengurangi kekuatan struktur dalam menahan beban bangunan. Terlebih posisi kerusakan tersebut berada di ruang terbuka dimana tempat kendaraan umum berlalu lintas;
   • Bahwa terhadap Bukti P-79 sampai dengan Bukti P-83 adalah kerusakan pada Lift Service Passanger Mall mulai dari lantai Bassement hingga Lantai 5 diamana terdapat kebocoran pada area Roof Top Lift di Lantai 6 sehingga mengakibatkan kabel-kabel lift terkena air serta struktur baja pada lift menjadi berkarat, kemudian juga terdapat genangan air pada dasar Lift tersebut;
   • Bahwa terhadap Bukti P-84 Foto terletak pada Lift Passanger Soho Barat. Foto tersebut menunjukkan gambar panel lift yang berada pada sangkar lift dimana akibat dari kebocoran dari Dak Roof Top Lift mengakibatkan korsleting listrik hingga menyebabkan satu lift keseluruhan tidak dapat berfungsi dan harus diganti secara keseluruhan;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-85 menunjukkan kondisi struktur baja Lift Passanger Soho Barat yang sudah dilakukan perbaikan dan pengecatan ulang sebagaimana pada Bukti P-87. Dimana sebelumnya struktur baja tersebut mengalami kerusakan berupa karat pada struktur baja lift tersebut;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-88, foto tersebut menunjukkan Counter Weight Lift Passanger Soho Barat yang mana juga mengalami kerusakan berupa karat;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-89 sampai dengan Bukti Foto P-93 ada pada Lift Service Soho Barat dengan permasalahan yang serupa sebagaimana telah Saksi jelaskan terhadap Bukti Foto P-79 sampai dengan P-88;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-93 menunjukkan sumber kebocoran yakni dak Roof Top Lift yang ada pada lantai 6;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-94 dan Bukti Foto P-95 yakni kerusakan pada Lift Passanger Soho Timur memiliki permasalahan serupa sebagaimana sebelumnya telah Saksi jelaskan, nampak juga pada Bukti Foto P-95 terjadi kebocoran yang cukup parah dimana air akan mengalir seperti air terjun;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-96 dan Bukti Foto P-97 menunjukkan dasar Lift Service Soho Timur yang sebelumnya tergenang air akibat kebocoran yang serupa sebagaimana telah Saksi jelaskan sebelumnya;
   • Bahwa terhadap Bukti foto P-96 menunjukkan dasar Lift Serciver dari Soho Timur dimana sebelumnya dasar lift tersebut tergenang air akibat kebocoran;
   • Bahwa terhadap bukti foto P-98 sampai dengan P-101 menunjukkan adanya kebocoran pada sekeliling Hook dimana posisi Hook tersebut berada di atas Ruang Mesin Lift Tower;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui pasti nilai kerugian yang ditimbulkan akibat cacat mutu bangunan tersebut namun selama Saksi berada di lapangan dan melakukan proses perbaikan ada banyak sekali unit yang menjadi terlambat untuk dilakukan serah terima kepada customer karena kerusakan kerusakan tersebut;
   • Bahwa atas keterlambatan dilakukannya Serah Terima tersebut berdampak pada adanya denda keterlambatan yang harus dibayarkan kepada customer oleh pihak pemilik proyek Apartemen Chadstone, permintaan pengembalian refund oleh customer atas pembatalan pembelian unit, dan beberapa somasi yang dilayangkan akibat unit yang tidak bisa diserahkan karena kerusakan dan atau cacat mutu bangunan tersebut;
   • Bahwa Saksi mengetahui permasalahan tersebut berdasarkan informasi dari Tenant Relation (TR) dimana Saksi dan TR saling berkomunikasi terkait permasalahan keluhan-keluhan customer terhadap kerusakan unit. TR akan menampung keluhan customer baik laporan atau protes para tenant terhadap unit yang lambat dilakukan serah terima kepada divisi Side Proyek baik masalah unit belum bisa diserah terima, lift tidak dapat berfungsi dan saebagainya;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui kapan waktu terakhir pastinya Kontraktor CNQC-NKE berada di lapangan proyek pembangunan Chadstone Cikarang;
   • Bahwa Saksi tidak pernah diberitahukan terkait Kontraktor CNQC- NKE sudah berhenti mengerjakan proyek pembangunan sejak bulan Maret Tahun 2021;
   • Bahwa pada saat Saksi mulai bekerja pada Proyek Chadstone Cikarang posisi Proyek Mananger bukan lagi dipegang oleh Saudara Ngatiman melaikan dipegang oleh Ibu Teny;
   • Bahwa Sakti tidak pernah membaca kontrak pekerjaan terkait CNQC-NKE;
   • Bahwa atas bukti foto yang sebelumnya ditunjukkan kepada Majelis Hakim adalah foto yang diambil dan dibuat secara bersama sama dengan Saksi Herwanto;
   • Bahwa foto-foto kerusakan tersebut diambil ketika Saksi mulai bekerja pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang dan memang demikianlah keadaannya sebagaimana di bukti foto;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait ada atau tidaknya kontraktor lain yang melanjutkan pekerjaan pembangunan setelah CNQC-NKE berheti pada proyek pembangunan tersebut;
   • Bahwa menurut saksi ada beberapa bagian kerusakan yang seharusnya memang dilakukan atau dikerjakan pada awal proses pembangunan oleh karena hal tersebut Saksi yakin pembangunan tersebut dilakukan oleh pihak CNQC-NKE;
   • Bahwa Saksi tidak pernah membaca terkait kontrak kerja antara PT Pollux Aditama Kencana dengan CNQC-NKE maupun terkait hal masa pemeliharaan dalam kontrak kerja tersebut;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait dokumen apapun sehubungan dengan pemberitahuan atas kerusakan unit atau bangunan maupun permintaan perbaikan perbaikan atas kerusakan yang terjadi ditujukan kepada kontraktor CNQC-NKE oleh PT Pollux Aditama Kencana;
   • Bahwa Saksi tidak pernah mengetahui atau membaca terkait apabila terdapat perbaikan cacat mutu pekerjaan makan akan diselesaikan di Arbitrase;
   • Bahwa terhadap suatu progres pekerjaan yang telah dilakukan akan ada yang namanya berita acara pemeriksaan pekerjaan;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait pekerjaan kramik, pemasangan lift dan lain sebagainya telah dilakukan pemerksaan dan dibuatkan berita acara pemeriksaan oleh Quantitiy Surveyor yang ditandatangani oleh PM Kontraktor maupun PM Owner dikarenakan ketika Saksi belum mulai bekerja pada proyek pembangunan Chadstone pada saat Kontraktor CNQC-NKE masih ada;
   • Bahwa Saksi sekilas membaca beberapa dan melihat Shop Drawing pembangunan Chadstone Cikarang dan memang sesuai dengan apa yang dikerjakan;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait permasalahan Sub Contractor dan Supplier yang belum dibayar atas pekerjaan yang dilakukan oleh Main Contractor karena PT Pollux Aditama Kencana belum membayar atas pekerjaan yang telah dilakukan kepada Main Contractor yakni CNQC-NKE;
   • Bahwa Saksi hanya melihat beberapa dokumen Shop Drawing dan Saksi hanya memegang dokumen berupa Forcon;
   • Bahwa Saksi membaca beberapa dokumen terkait Forcon karena berhubungan dnegan pekerjaan yang Saksi lakukan;
   • Bahwa adapun konsultan yang dipanggil terkait permasalahan perbaikan kerusakan struktur bangunan proyek Chadstone Cikarang adalah Konsultan Arkonin guna mencari solusi dalam penyelesaian permasalahan kerusakan-kerusakan tersebut;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi selama Saksi bekerja adapun konsultan yang digunakan adalah Konsultan Arkonin;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait apapun perihal Konsultan PT Arbeton yang digunakan untuk menilai kerusakan pembangunan Chandstone Cikarang;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi dalam proses penilaian kerusakan- kerusakan yang dilakukan oleh Kontraktor Arkonin tidak pernah dilakukan pemanggilan terhadap sub kontraktor-sub kontraktor yang terkait dalam pembangunan Chadstone Cikarang tersebut;
   • Bahwa Saksi tidak pernah mengetahui terkait hal apakah pernah dilakukan pemanggilan terhadap sub kontraktor-sub kontraktor tersebut oleh Owner atas kerusakan yang terjadi karena hal tersebut adalah ranah management dan bukan ranah pekerjaan Saksi;
   • Bahwa Saksi hanya bertugas mendampingi Konsultan Arkonin dalam melakukan isnpeksi untuk melihat kerusakan-kerusakan yang ada;
   • Bahwa Saksi mengetahui tentang apa itu Bill of Quantities;
   • Bahwa dalam melakukan perbaikan atas kerusakan sebagaimana pada Foto Bukti yang sebelumnya di tunjukkan pada Majelis Hakim, dilakukan dengan cara bekerjasama dengan beberapa vendor untuk pekerjaan-pekerjaan yang spesifik contohnya suntik injeksi pada kerusakan struktur. Pihak Saksi tidak dapat mengerjakan sendiri karena pekerjaan tersebut harus dilakukan oleh spesialis tertentu oleh karenanya pihak Saksi akan memanggil vendor tertentu spesialis injeksi untuk melakukan perbaikan tersebut namun untuk pekerjaan finishing masih dapat dilakukan oleh Pihak Saksi sendiri;
   • Bahwa menurut saksi ada beberapa vendor yang dimaksud adalah menara 16, BNB Marble, dan sebagainya;
   • Bahwa untuk perbaikan yang dilakukan sendiri oleh pihak Saksi dilakukan sesuai dengan Bill of Quantities;
   • Bahwa Saksi mengetahui terkait adanya PT Arsimekon Tata Graha pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi PT Arsimekon Tata Graha mengerjakan proyek Electrical Mechanikal pada Chadstone Cikarang;
   • Bahwa selama Saksi bekerja pada Proyek Chadstone Saksi memang bertemu beberapa Pihak dari PT Arsimekon Tata Graha namun mereka hanya ’stay’ di lokasi dan tidak sedang dalam melakukan pekerjaan apapun pada proyek;
   • Bahwa menurut saksi kerusakan paling banyak terjadi pada bagian Struktur dan Arsitektur, Saksi tidak mengetahui pasrti pembangunan tersebut dilakukan pada progres keberapa namun ada beberapa item pekerjaan yang seharusnya memang dilakukan atau dikerjakan pada awal proses pembangunan seperti Struktur dan Arsitektur tersebut oleh karena itu Saksi yakin pembangunan tersebut dilakukan oleh pihak CNQC-NKE;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait kontraktor lain dalam proyek pembangunan Chadstone Cikarang namun yang Saksi kegtahui adalah Main Contraktor pada proyek ini adalah NKE dan CNQC;

4. HERWANTO

4. Saksi HERWANTO yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa Saksi bekerja di PT Pollux Aditama Kencana sebagai Side Manager bertugas sebagai manager lapangan dan Saksi bekerja pada PT Pollux Aditama Kencana sejak bulan Juni Tahun 2022;
   • Bahwa benar Saksi bekerja pada proyek pembangunan Chadstone Cikarang sejak bulan Juni Tahun 2022;
   • Bahwa Saksi ditugaskan PT Pollux Aditama Kencana untuk meng- cover tenant yang masuk, dimana pada unit-unit yang disewa/dibeli ditemukan banyak yang kurang sempurna;
   • Bahwa menurut saksi yang dimaksud dengan temuan kekurangan kondisi unit pada saat tenant akan melakukan serah terima adalah pada saat unit dilakukan pemeriksaan oleh Saksi dan tenant ternyata tidak sesuai yang diharapkan oleh tenant dimana kondisi unit ada kebocoran pada sisi luar, pada area kamar mandi, dan dari pipa aliran air dan Saksi adalah orang yang bertugas untuk melakukan perbaikan atas hal tersebut agar kemudian tenant dapat memasuki unit apartemen tersebut pada saat dilakukan serah terima;
   • Bahwa Saksi tidak hanya bertugas dalam hal perbaikan pada unit apartemen namun juga pada keseluruhan area bangunan proyek Chadstone Cikarang dimana saat adanya terjadi kebocoran- kebocoran pada titik tertentu, misalnya pada area Roof Top dan Pit Lift;
   • Bahwa untuk saat ini Saksi menangani masalah perbaikan pada pembangunan ApartemenTower C, Tower D, dan Tower A;
   • Bahwa atas kerusakan-kerusakan yang didapati tersebut Saksi tidak melakukan maping akan tetapi pada saat didapati temuan- temuan atas kerusakan bangunan pada saat itu juga dilakukan pendataan dan dilakukan progres perbaikan;
   • Bahwa dalam hal kerusakan terjadi pada Struktur bangunan maka Saksi akan berkonsultasi dengan pihak konsultan terkait langkah perbaikan yang harus dilakukan dan menentukan bahan material perbaikan apa yang harus digunakan;
   • Bahwa apabila untuk suatu pekerjaan-pekerjaan kecil semisalnya Arsitektur, contoh keramik unit ada yang pecah dan atau terjadi kebocoran pada kamar mandi unit maka akan Saksi lakukan perbaikan secara in house;
   • Bahwa pada awalnya tidak dilakukan maping terhadap kerusakan bangunan yang mana kemudian dikarenakan terdapat banyak titik kerusakan yang terjadi kemudian Saksi memutuskan untuk dilakukan pemetaan terhadap titik-titik kerusakan tersebut dengan didampingi konsultan dimana beberapa titik kerusakan yang cukup parah membuat konsultan merasa kaget dan gemetar. Atas beberapa titik kerusakan yang dianggap cukup parah kemudian dilakukan perbaikan dengan cara injeksi atas saran dari konsultan;
   • Bahwa pada saat Saksi memanggil konsultan untuk melakukan pemeriksaan, Konsultan menemukan ada beberapa kolom bangunan yang metode pengecorannya dilakukan dengan cara yang salah (tidak sesuai standar pembangunan) kemudian terdapat balok bangunan yang crack (patah) cukup besar dimana pada saat menemukan patahan balok yang cukup besar tersebut Konsultan tersebut merasa kaget dan berpendapat bahwa hal tersebut cukup berbahaya;
   • Bahwa butuh waktu satu minggu untuk menentukan material yang cocok guna dilakukan perbaikan kerusakan tersebut juga menentukan metode kerja perbaikan yang harus dilakukan kemudian barulah dilakukan pemanggilan terhadap vendor dan dilakukan perbaikan;
   • Bahwa kerusakan-kerusakan Kolom dan Balok tersebut Saksi temukan Sekitar bulan Agustus Tahun 2022;
   • Bahwa berdasarkan dokumen-dokumen kontrak yang Saksi ketahui dan temukan sekilas di kantor dan lapangan benar tertera perusahaan CNQC-NKE adalah selaku Main Contractor Proyek Pembangunan Chadstone;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui kapan terakhir kontraktor CNQC- NKE berada di lapangan Proyek Pembangunan Chadstone dikarenakan Saksi tidak bertugas untuk membaca dokumen. Saksi hanya bertugas untuk melakukan perbaikan atas kerusakan- kerusakan;
   • Bahwa menurut saksi perbaikan Kolom dan Balok bangunan dilakukan sesuai dengan Fasad konstruksi, dengan metode, dan material yang sesuai dengan sesuai dengan standar yang ditentukan oleh kekuatan konstruksi;
   • Bahwa menurut saksi crack atau patahan kolom yang paling parah Saksi temukan adalah ada dibawah Tower A dikarenakan ada kesalahan dalam metode pengecorannya sebab kepala kolom memiliki jarak yang terlalu jauh dengan balok dimana hal ini sangat tidak disarankan dan diperbolehkan. Adapun jarak antara kepala kolom dengan balok adalah minimal 10 centimeter sedangkan yang saksi temukan adalah jarak kepala kolom dengan balok tersebut sekitar 60 centimeter;
   • Bahwa Saksi juga menemukan jarak antara pengecoran beton kolom lama dengan yang baru memiliki (space) jarak dikarenakan adanya tumpukan sampah gergaji. Maksudnya di sini adalah dalam hal dilakukan pengecoran beton lama kemudian pengecoran beton baru (tambahan), coran beton tersebut tidak menyatu karena ada tumpukan sampah gergaji plain board sekitar kurang lebih 2 centimeter. Dimana posisi beton ini adalah ada pada lantai 8 dimana beton tersebut harus menampung beban antara Tower dan podium, dimana podium terdiri dari 6 lantai kebawah (total 8 lantai ditambah lantai lower ground dan ground) kemudian beban 44 lantai ke atas. Dan terhadap permasalahan gedung yang seperti ini maka dibutuhkan pemahaman Ahli namun sejauh ini demikianlah yang Saksi temukan. Bahwa saksi jelaskan juga terhadap permasalahan atau kasus seperti ini Saksi temukan kurang lebih pada 10 kolom;
   • Bahwa terhadap permasalahan kerusakan crack pada balok. Saksi jelaskan crack yang ditemukan adalah tidak pada umumnya dimana Crack atau patahannya tidak berbetuk vertikal melaikan berbentuk diagonal dimana kerusakan ini ditemukan pada sekeliling gedung / Tower dimana antar gedung dan podium terdapat balok penyangga. Dan pada balok penyangga inilah crack atau patahan tersebut semua berbentuk diagonal;
   • Bahwa Saksi menunjukkan letak kerusakan-kerusakan pada balok dan kolom yang telah dijelaskan sebelumnya terhadap Bukti P-57 kepada Majelis Hakim dan Para Pihak. Saksi menunjukkan posisi Tower B, kemudian pada sisi depan nya terdapat Tower c, kemudian sisi kanannya terdapat Tower D. Kemudian terlihat titik tebal pada peta identifikasi Bukti P-57 tersebut merupakan posisi kolom yang ditandai dengan identifikasi kerusakan berupa jarak pengecoran antara kepala kolom dan balok sekitar 60 centimeter, dan juga kerusakan berupa terdapat jarak pengecoran antara beton lama dan beton baru yang tidak menyatu. Saksi jelaskan terhadap kebenaran peta identifikasi tersebut dapat dilakukan pengecekan di lapangan secara langsung;
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-59 posisinya ada disamping tower A dekat lift Tower A (SLA);
   • Bahwa terhadap Bukti Foto P-60 menunjukkan kerusakan berupa retak struktur balok Tower A 03 dengan bentuk diagonal;
   • Bahwa Saksi menjelaskan kepada Majelis Hakim pada peta identifikasi kerusakan Bukti P-57 yang ditandai dengan adanya garis- garis merah merupakan bagian balok-balok bangunan yang mengalami kerusakan berupa retakan-retakan (crack) yang tidak pada umumnya berbentuk diagonal sebagaimana Saksi sebelumnya jelaskan;
   • Bahwa Bukti-Bukti Foto tersebut diambil oleh Saksi sendiri sebagai dokumentasi kerusakan dan perbaikan yang dilakukan;
   • Bahwa dalam melakukan pekerjaan perbaikan tersebut dalam hal ini Saksi memiliki seorang atasan dengan jabatan Proyek Manager dimana ketika ada kerusakan Saksi akan melaporkan terhadap atasan Saksi yang kemudian atasan Saksi akan melakukan perhitungan-perhitungan, memanggil konsultan-konsultan, untuk membahas permasalahan kerusakan yang terjadi seperti halnya apabila terjadi kerusakan berupa kebocoran maka akan dilakukan pemanggilan terhadap tenaga ahli untuk melakukan injeksi dan sebagainya. Dalam hal ini akan ada biaya tambahan yang keluar untuk melakukan perbaikan dikarenakan perbaikan tidak dapat Pihak Saksi lakukan sendiri terhadap kerusakan-kerusakan yang bersifat krusial;
   • Bahwa sebagian besar kerusakan-kerusakan yang ditemukan dan diperbaiki diketahui pada saat akan dilakukan proses serah terima unit kepada tenant, dan adanya protes dari tenant terhadap kerusakan tersebut hingga penting untuk segera dilakukan perbaikan terlebih dahulu dikarenakan penolakan dari tenant untuk dilakukan serah terima apabila kondisi unit tidak layak untuk dilakukan serah terima tersebut;
   • Bahwa tenant tidak akan mau melakukan serah terima apabila keadaan unit maupun fasilitas tower tidak memadai contohnya terhadap Lift Tower A yang terjadi kerusakan sebagaimana sebelumnya dijelaskan, Lift akan sangat dibutuhkan untuk penghuni yang akan memasuki unit-unit apartemen tersebut dan apabila Lift tidak berfungsi dengan selayaknya tenant tidak akan mau melakukan serah terima unit yang mereka pesan;
   • Bahwa perihal kerugian untuk area struktur dengan metode perbaikan yang digunakan oleh konsultan berupa injeksi strength dan VRV (Variable Refrigerent Volume) menelan biaya cukup mahal dengan titik kerusakan yang begitu banyak, kemudian untuk kerusakan-kerusakan unit yang terjadi adapun estimasi biaya perbaikan yang harus dikeluarkan per unit sekitar kurang lebih Rp.25.000.000 sampai dengan Rp.35.000.000 dimana dalam satu Tower terdapat 2600 unit, dan untuk lift 44 lantai diperkirakan biaya satu unit lift sekitar Rp. 1.000.000.000,- lebih sedangkan untuk lift 6 lantai diperkirakan seharga kurang lebih Rp.400.000.00. Berdasakan data yang ada ini maka dapat dilakukan kalkulasikan nilai kerugian yang dialami oleh Pihak Pengembang;
   • Bahwa sejak awal Bulan Juni Saksi mulai mengerjakan pekerjaan perbaikan pada Proyek Apatemen Chadstone tidak ada korban jiwa ataupun korban luka baik dari pihak pekerja maupun customer akiibat kerusakan-kerusakan tersebut namun resiko fatality atas hal tersebut tetap ada;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui kapan waktu pastinya Kontraktor CNQC-NKE berada di lapangan proyek pembangunan Chadstone Cikarang;
   • Bahwa Saksi tidak pernah diberitahukan terkait Kontraktor CNQC- NKE sudah berhenti mengerjakan proyek pembangunan sejak bulan Maret Tahun 2021;
   • Bahwa selain bukti foro yang ditunjukkan pada Majelis Hakim tersebut Saksi hanya membaca sekilas dokumen-dokumen pembangunan untuk daerah atau titik lokasi yang bermasalah dan sebagian besar data tidak ditemukan Saksi;
   • Bahwa Saksi tegaskan kembali Saksi bekerja pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang sebagai Side Manager dengan kata lain sebagai Manager Lapangan;
   • Bahwa Proyek Manager lebih condong kedalam permasalahan administrasi sedangkan Saksi lebih banyak terjun ke lapangan;
   • Bahwa dalam pekerjaan Saksi memiliki atasan yakni Proyek Manager;
   • Bahwa penanggung jawab akhir proyek di lapangan adalah Proyek Mananger;
   • Bahwa Saksi tidak mengenal saudara Ngatiman selaku Proyek Mananger;
   • Bahwa Saksi tidak pernah membaca kontrak pekerjaan terkait CNQC-NKE;
   • Bahwa Saksi mengetahui dalam artian secara teknis bahwa Kontraktor bekerja berdasarkan gambar konstruksi yang dibuat oleh konsultan perencana yang diserahkan oleh Owner kepada kontraktor;
   • Bahwa pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor CNQC-NKE tidak salah namun metode pekerjaannya lah yang salah;
   • Bahwa Saksi jelaskan Metode pekerjaan yang dimaksud adalah ada pada standar desain pekerjaan yakni gambar Forcon dan juga Shop Drawing;
   • Bahwa Saksi tidak membaca sub drawing pekerjaan kontraktor dan telah membandingkan dan menyesuaikan pekerjaan yang dilakukan dengan sub drawing tersebut, namun Saksi tegaskan kembali kesalahan pembangunan adalah ada pada metode pekerjaan yang dilakukan oleh pihak Kontraktor;
   • Bahwa Kontaktor tidak dapat membangun suatu pembangunan yang berbeda dengan apa yang tertera dalam Shop Drwaing atau Forcon yang telah di berikan oleh Owner atau pemilik proyek;
   • Bahwa Saksi tegaskan kembali Saksi tidak pernah membaca dan tidak mengetahui isi Kontrak terkait Pekerjaan antara PT Pollux Aditama Kencana dan CNQC-NKE;
   • Bahwa Saksi mengetahui perihal masa pemeliharaan terhadap pekerjaan konstruksi yang dilakukan berdasarkan kontrak pekerjaan yang Saksi jalani;
   • Bahwa berdasarkan pengalaman Saksi terkait masa pemeliharaan untuk kontrak jangka pendek adalah selama 165 hari tergantung pada jenis pekerjaan yang dilakukan;
   • Bahwa menurut Saksi untuk skala pekerjaan seperti Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang, seharusnya memiliki jangka waktu masa pemeliharaan sekitar kurang lebih 3 tahun lamanya namun tidak menutup kemungkinan kurang dari 3 tahun tersebut sesuai dengan kontrak kesepakatan;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait dokumen apapun sehubungan dengan pemberitahuan atas kerusakan unit atau bangunan maupun permintaan perbaikan perbaikan atas kerusakan yang terjadi ditujukan kepada kontraktor CNQC-NKE oleh PT Pollux Aditama Kencana;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait pembangunan Chadstone Cikarang tidak dilakukan 100% dikerjakan oleh CNQC-NKE. Pada saat Saksi masuk ke dalam proyek pembangunan tersebut pada mulanya Saksi mengira bahwa pembangunan Proyek tersebut telah selesai dalam artian berfungsi dengan baik;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait siapa kontraktor-kontraktor lain yang melanjutkan pekerjaan proyek pembangunan Chadstone Cikarang setelah Kontraktor CNQC-NKE keluar;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi pada proyek pembangunan Chadstone Cikarang PT Pollux Aditama Kencana hanya memiliki dua Main Contractor yaitu NKE dan CNQC;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait kontraktor lain dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang namun yang Saksi kegtahui adalah Main Contraktor pada proyek ini adalah NKE dan CNQC;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui detail permasalahan putus nya kontrak pekerjaan antara CNQC-NKE dengan PT Pollux Aditama Kencana;
   • Bahwa pada tanggal 22 Juni 2022 Saksi mengenal Ibu Teny sebagau Proyek Manager dan Tuan Tan Beng Sen sebagai Direktur Proyek;
   • Bahwa atas bukti foto kerusakan-kerusakan sebagaimana di tunjukkan kepada Majelis Hakim sebelumnya sudah Saksi laporkan dan beritahukan kepada Ibu Teny selaku Proyek Manager dan Bapak Tan Beng Sen selaku Direktur Proyek;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui perihal apakah Ibu Teny dan Bapak Tan Beng Sen pernah menjadi Saksi pada Badan Arbitrase Nasional;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui perihal sebelumnya telah ada penyelesaian perselisihan antara PT Pollux Aditama Kencana dengan CNQC-NKE di Badan Arbitrase Nasional;
   • Bahwa terhadap pekerjaan struktur sampai saat ini masih dalam proses on going dan atau berjalan, dan untuk permasalahan kerusakan-kerusakan yang bersifat cukup parah telah dilakukan perbaikan keseluruhan oleh sub kontraktor, dan untuk pekerjaan kerusakan Lift sudah ada beberapa yang dilakukan perbaikan dan dilakukan serah terima contohnya pada Lift Soho Timur dan Soho Barat dan selebihnya masih dalam progres pekerjeaan perbaikan;
   • Bahwa ada 8 lift yang diperbaiki yakni 6 lift pada Soho dan 2 lift pada Tower, dan sejauh ini yang telah diperbaiki dan berfungsi ada 5 lift dan masih tersisa 3 lift yang sedang dalam proses perbaikan;
   • Bahwa menurut saksi 3 lift yang masih rusak tersebut adalah pada bagian mechanical electrical dan juga struktur dengan kerusakan berupa karat menyebabkan lift tidak dapat berfungsi sampai saat ini;
   • Bahwa terhadap Tower-Tower secara persial sudah dapat dilakukan serah terima, dimana dalam melakukan perbaikan Saksi membutuhkan waktu rata-rata sekitar 1 minggu;
   • Bahwa berdasarkan pengalaman kerja Saksi terhadap proyek- proyek lain yang pernah Saksi pegang, setiap satu item pekerjaan terdapat dua dokumen yang pertama BAPP (Berita Acara Pemeriksaan Pekerjaan) terhadap semua hasil progres dan mutu pekerjaan yang dilakukan dan apabila telah di terima oleh semua pihak baik pemilik maupun kontraktor maka selanjutnya ada yang namanya BAST (Berita Acara Serah Terima);
   • Bahwa untuk BAST adalah untuk item pekerjaan ada pada item pekerjaan namun apabila diantara Main Contractor dan Owner maka BAST diperuntukkan untuk hasil pekerjaan secara keseluruhan tergantung kesepakatan yang tertuang dalam kontrak;

   Menimbang, bahwa selain saksi yang diajukanmPenggugat juga telah mengajukan ahli 2 (dua) orang di persidangan yang telah menerangkan di bawah sumpah, keterangan ahli tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

Daftar Saksi Ahli

1. Ahli Prof. Dr. Suparji, S.H., M.H., Dosen dan Ketua Senat Akdemik Universitas Al Azhar Indonesia, yang

1. Ahli Prof. Dr. Suparji, S.H., M.H., Dosen dan Ketua Senat Akdemik Universitas Al Azhar Indonesia, yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa dalam persidangan ini Ahli akan memberikan penjelasan terkait Hukum Kontrak dalam Perdata;
   • Bahwa sesuai dengan Pasal 1338 KUHPerdata pada dasarnya sebuah perjanjian harus dilaksanakan dengan Itikad baik oleh para pihak yang mana dikenal sebagai Asas pacta sunt servanda. Bahwa apa yang tertuang dalam perjanjian dan tertuang dalam kontrak harus dilaksanakan sebagaimana mestinya;
   • Bahwa menurut ahli pada dasarnya sebuah kerjasama dan atau sebuah kontrak tidak boleh saling merugikan dan apabila ada pihak yang merasa dirugikan karenanya maka ada upaya hukum yang dapat dilakukan yakni melalui mekanisme keperdataan, berupa pemulihan kerugian dan atau pengembalian kerugian yang diderita akibat dari pihak lain yang melakukan perbuatan-perbuatan melawan hukum atau wanprestasi;
   • Bahwa didalam Undang-Undang BANI terdapat ketentuan yang tertuang dengan tegas dan jelas, Pengadilan tidak memiliki kompetensi apabila sebelumnya sudah dituangkan dalam sebuah perjanjian mengenai penyelesesaian penyelisihan adalah melalui BANI;
   • Bahwa pada dasarnya proses hukum berifat sangat dinamis, progresif dan yang terpenting adalah sesuai dengan nilai hukum itu sendiri yaitu adalah keadilan. Dengan demikian apabila terdapat bukti-bukti nyata yang menunjukan adanya kerugian yang diderita oleh salah satu pihak tersebut maka secara derivatif tidaklah dibatasi oleh mekanisme BANI yang sudah dilalui kemudian tidak membuahkan hasil. Dengan kata lain, ada ruang untuk tetap mengajukan upaya hukum pemulihan hak dan pemulihan kerugian sebagai sebuah terobosan hukum yang pada intinya adalah dimungkinkan salah satu pihak dalam rangka mengembalikan kerugian yang dialaminya tersebut dengan melalui gugatan misalnya Gugatan Wanprestasi apabila sekiranya upaya-upaya hukum yang sebelumnya sudah ditempuh tidak bisa menunjukkan adanya sebuah keadilan;
   • Bahwa menurut pandangan Ahli jangan hanya terpaku pada konteks prosedur ataupun pada suatu konteks kewenangan semata tetapi juga harus merujuk pada aspek substansi yang sangat penting;
   • Bahwa Aspek Substansi yang dimaksud disini adalah Aspek Keadilan, sekiranya apabila suatu perusahaan tersebut secara nyata mengalami suatu kerugian materiil, tentunya tidak mungkin untuk membiarkan begitu saja menerima kerugian tersebut meskipun mekanisme secara formal sebelumnya telah dilakukan. Mungkin saja hal tersebut akan bertentangan dengan asas kepastian hukum sebagaimana ketentuan yang sudah ada, namun sekali lagi hukum tidak hanya berbicara tentang aspek kepastian semata melainkan juga aspek keadilan dan kemanfaatan yang harus menjadi pertimbangan. Dengan demikian Ahli berpendapat selama dapat dibuktikan adanya perbuatan-perbuatan yang merugikan dari pihak lain meskipun sebelumnya telah dilakukan upaya hukum dengan cara mekanisme formal lain pihak yang merasa dirugikan tersebut tetap dapat menempuh upaya hukum lainnya dengan adanya unsur pembuktian;
   • Bahwa pada dasarnya Hakim haruslah mampu melakukan penemuan hukum tidak hanya sekedar melaksanakan suatu Undang- Undang yang berlaku, Hakim harus mampu mencermati tentang problematika yang diajukan oleh para pihak yang kemudian dari sana Hakim akan berusaha menemukan hukum dan keadilan yang pada pokoknya adalah untuk memberikan keadilan bagi para pihak. Dengan tidak mengabaikan aspek ketentuan hukum yang berlaku juga tetap memperhatikan aspek keadilan dan kemanfaatan;
   • Bahwa pada dasarnya Hakim dalam melakukan penemuan hukum dalam rangka menegakkan suatu keadilan sangat bergantung pada proses pembuktian, contohnya ketika adanya suatu gugatan wanprestasi maka harus dilihat apakah pihak tersebut dapat membuktikan ada atau tidaknya cidera janji, ingkar janji, keterlambatan, dilaksanakan atau tidaknya yang diperjanjikan dan lain sebagainya. Sehingga bentuk suatu penemuan hukum oleh Majelis Hakim nantinya akan berdasarkan pada suatu fakta yang ada di dalam persidangan dimana dalam persidangan tersebut akan sangat bergantung kepada pembuktian diantara para pihak;
   • Bahwa sepengetahuan Ahli Putusan BANI adalah Putusan terakhir dan mengikat untuk kemudian dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya;
   • Bahwa penemuan hukum yang Ahli maksud adalah rechtsvinding namun Ahli pertegas pada dasarnya penemuan hukum dilakukan oleh Majelis Hakim ketika ada permasalahan hukum di dalam persidangan dan ada kebutuhan secara formil untuk kemudian Hakim dapat memberikan keadilan;
   • Bahwa dalam hal ini Ahli hanya berpendapat bahwa Hakim dapat memberikan suatu keputusan ketika adanya suatu persoalan hukum;
   • Bahwa di sini Ahli tidak berbicara secara konteks teori tentang rechtsvinding theory namun lebih kepada konteks bagaimana Hakim memutuskan suatu persoalan ketika salah satu pihak mendalilkan sudah memiliki suatu kepastian hukum berdasarkan suatu Putusan BANI akan tetapi pada sisi lain terdapat salah satu pihak lain yang masih merasa dirugikan maka kemudian pihak yang merasa dirugikan tersebut dapat mengajukan upaya hukum lainnya contohnya sebuah gugatan, disanalah Hakim memberikan sebuah keadilan dan keadilan tersebut adalah sebuah penemuan hukum yang diberikan atas sengketa diantara para pihak tersebut;
   • Bahwa sebagai pengingat dalam persidangan pada hari ini mengenai pertanyaan-pertanyaan dalam hal ini adalah bukan sekedar mengetahui atau tidak mengetahui akan tetapi adalah bagaimana menyelesaikan persoalan-persoalan yang masih menjadi masalah;
   • Bahwa sepanjang sepengetahuan Ahli apabila terdapat keberatan terhadap keputusan BANI maka dapat dilakukan Pembatalan Putusan apabila terdapat suatu tipu muslihat, bukti yang disembunyikan, dan lain sebagainya, dengan kata lain terdapat ruang untuk dilakukannya Pembatalan terhadap Putusan BANI tersebut;
   • Bahwa suatu gugatan memiliki suatu batasan seperti diantaranya nebis in idem, kompetensi, dan lain sebagainya yang mana hal tersebut merupakan ruang-ruang formil yang menjadi batasan, kemudian sebelumnya Ahli telah menjelaskan bahwa tidak harus terjebak pada aspek formil apabilanya sekiranya terdapat aspek substansi mengenai keadilan, misalnya Perusahaan A tersebut secara nyata menderita sebuah kerugian yang secara faktual dalam Putusan BANI tersebut kerugiannya tidak dipertimbangkan maka upaya hukum yang dapat dilakukan oleh Perusahaan A adalah mengajukan gugatan misalnya Gugatan Wanprestasi dan kemudian nantinya Hakim yang akan memberikan sebuah keputusan, dan hal tersebut tidaklah bertentangan dengan suatu Kepastian Hukum karena pada dasarnya Hakim tidak akan mengubah keputusan BANI tetapi akan mendalilkan atau membuktikan apakah gugatan wanprestasinya terpenuhi atau tidak dimana ini adalah kewenangan yang dimiliki oleh Majelis Hakim;
   • Bahwa menurut ahli bukti yang tidak dikabulkan adalah apabila bukti tersebut tidak terbukti, contohnya sebuah gugatan tidak memiliki bukti yang mendukung maka kemudian gugatan tersebut tidak dikabulkan. Bahwa mengenai bukti yang tidak dipertimbangkan berdasar pada pertimbangan-pertimbangan hukum yang masuk menjadi bagian dalam Posita kemudian tidak masuk petittum dimana hal ini mempengaruhi pada suatu keputusan atau petitum dari suatu Putusan;
   • Bahwa pada dasarnya Putusan adalah mengikat bagi para pihak yang terkait dalam sebuah Keputusan tersebut namun demikian tidak menutup ruang untuk menuntut keadilan melalui mekanisme lain, kemudian apakah hal tersebut dianggap bertentangan dengan kepastian hukum, dalam hal ini Ahli jelaskan tidak, sebab pada dasarnya Putusan terhadap Upaya Hukum lain tersebut tidak membatalkan Putusan BANI karena yang akan dikabulkan adalah suatu Gugatan Wanpestasinya, dengan kata lain Ahli berpendapat bahwa hal tersebut merupakan kewenangan masing-masing lembaga, kewenangan Pengadilan BANI telah diatur secara derivatif namun pada dasarnya ruang untuk mencari keadilan tidak terbatas pada batasan-batasan aspek formil, bukan berarti tidak menghormati aspek formil tersebut akan tetapi yang terpenting adalah bagaimana nantinya gugatan tersebut bisa terbukti atau tidak;

2. Ahli Dr. Ir. MICHAEL SOFIAN TANUHENDRATA, M.ProcMngt, M.M., Dosen Magister Teknik Sipil, yang

2. Ahli Dr. Ir. MICHAEL SOFIAN TANUHENDRATA, M.ProcMngt, M.M., Dosen Magister Teknik Sipil, yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa menurut ahli penilaian Cacat Mutu atas kualitas bangunan gedung dilakukan sesuai dengan standar yang telah ditetapkan oleh konsultan desain. Dengan kata lain cacat mutu diartikan bahwa pekerjaan yang diselesaikan atau dibangun tersebut tidak sesuai dengan standar atau mutu yang ditetapkan oleh pihak konsultan;
   • Bahwa mengenai perihal perbaikan cacat mutu harus dilakukan oleh kontraktor sebelum diserah terimakan kepada pemberi tugas dan atau pemilik di mana cacat mutu tersebut haruslah diselesaikan dan diperbaiki oleh kontraktor yang bersangkutan;
   • Bahwa terhadap Bukti P-57 adalah dokumen yang disebut dengan Layout Bangunan;
   • Bahwa terhadap Bukti-Bukti Foto yang ditunjukkan oleh Penasihat Hukum Penggugat berdasarkan apa yang Ahli lihat menurut pendapat Ahli apabila hal ini merupakan kerusakan-kerusakan dari suatu bangunan yang baru dibangun, maka ini adalah sebuah contoh dari kegagalan bangunan. Yang apabila beton tersebut dibangun sesuai dengan spesifikasi yang ditentukan yang mana sudah pasti konsultan dalam perhitungannya sudah memperkirakan semua terkait mutu beton, mutu besi, dan lain sebagainya. Dan jika dilihat sebagaimana pada Bukti-Bukti Foto tersebut terdapat retakan- retakan seperti halnya pada Bukti Foto biasanya terjadi karena kegagalan pada waktu pengerjaan pengecoran;
   • Bahwa mengenai kekuatan bangunan semua sudah dalam perhitungan konsultan selaku ahli dalam pekerjaan yang mana konsultan bertanggung jawab terhadap kekuatan bangunan termasuk untuk memperhitungkan mutu beton, diameter dan atau ukuran besi, dan sebagainya. Sehingga Ahli jelaskan apabila terjadi keretakan- keretakan pada bangunan yang bahkan belum difungsikan atau digunakan maka patut dicurigai ada kegagalan pada waktu pengerjaan proyek bangunan tersebut baik dalam waktu quiet, workmanship, dan atau mutu materialnya yang tidak memenuhi standar yang ditetapkan oleh konsultan terkait;
   • Bahwa terkait adanya temuan pada beton yang kopong dan adanya serpihan serbuk gergaji menurut Ahli hal ini merupakan salah satu bentuk kegagalan daripada workmanship pekerjaan itu sendiri dimana pada waktu pengecoran seharusnya semua dibersihkan (Mold Wood atau cetakan pada beton) harusnya dibersihkan dengan baik sehingga pada waktu pengecoran tidak ada sampah-sampah yang masuk dan bercampur dengan beton. Adapun akibat dari kegagalan ini akan mengurangi mutu daripada beton tersebut;
   • Bahwa apabila kerusakan tersebut sudah bersifat mengurangi mutu beton maka ada impact yang akan muncul pada bangunan tersebut. Untuk hal ini harus dilakukan pengecekan kembali secara langsung oleh ahli tertentu dan dilihat apakah mutu betonnya telah memenuhi standar, dan harus dilakukan scanning jumlah besi yang terdapat dalam plat, balok, dan juga beton tersebut. Cara ini adalah yang sering digunakan untuk melakukan tes pada kekuatan bangunan;
   • Bahwa menurut ahli untuk kerusakan-kerusakan bangunan yang sifatnya parah tidak dapat dilakukan perbaikan hanya dengan melakukan injeksi, ada beberapa teknologi yang dapat digunakan namun dibutuhkan konsultasi secara mendalam kepada para ahli terkait;
   • Bahwa untuk menilai kerugian terhadap suatu kerusakan Ahli tidak dapat menentukan secara pasti dikarenakan nilai tersebut tergantung kepada kerusakan itu sendiri namun yang jelas apabila kerusakan tersebut kategori cukup parah makan biaya perbaikan jelas akan mahal;
   • Bahwa terhadap kerusakan berupa retakan-retakan yang berbentuk diagonal tersebut dapat terjadi dikarenakan beberapa hal misalnya hal ini bisa saja terjadi karena settlement dimana satu sisi turun sehingga bebannya miring dan menimbulkan retakan tersebut, atau bisa juga karena penulangan geser daripada balok tersebut yang mana masuk dalam balok tersebut tidak ditanggung oleh sengkang-sengkangnya sehingga menimbulkan retakan-retakan. Ahli jelaskan, semua yang dijelaskan adalah beberapa hal yang mungkin menjadi penyebab kerusakan berupa retakan-retakan tersebut, termasuk juga mutu beton itu sendiri dan atau jumlah sengkang yang dipasang dalam balok tersebut. Ada banyak hal yang bisa menjadi penyebabnya oleh karena itu perlu dilakukan pengecekan lebih mendetail secara langsung oleh ahli tertentu;
   • Bahwa menurut Ahli untuk ruang Lift maupun Pit Lift harus steril dari air karena terdapat benda-benda bersifat elektronik pada area Lift dimana kerusakan pada sirkuit lift akan membahayakan operasional lift. Tidak hanya steril dari air namun juga harus steril dari debu dan kotoran karena menyangkut safety daripada Operasional lift tersebut. Terlebih apabila melihat Bukti Foto yang ditunjukkan pada area pit lift bawah terdapat air maka akan merusak base support lift itu sendiri hal ini berbahaya dari segi safety karena suatu ketika bisa terjadi kegagalan/fail operasional lift;
   • Bahwa sebagai seorang engineer dalam membangun suatu bangunan jelas akan membangun bangunan dengan tujuan usia bangunan yang panjang (last for long time) misal selama 20 sampai 30 tahun. Dan apabila suatu bangunan yang baru saja dibangun namun terdapat kerusakan-kerusakan misal bocor dan sebagainya maka patut dicurigai terdapat sesuatu kesalahan dalam pengerjaan pembangunannya sehingga terjadi kebocoran-kebocoran tersebut;
   • Bahwa menurut pendapat Ahli ada banyak penyebab kerusakan untuk bangunan yang baru dibangun selama 3 sampai 5 tahun sebagaimana pada Bukti Foto yang sebelumnya ditunjukkan pada Majelis Hakim yakni misalnya Ahli jelaskan apabila beton tersebut diinterupsi dengan cara di bor dan sebagainya sehingga menimbulkan kebocoran, namun apabila suatu bangunan tersebut baru dibangun dan tidak dilakukan apapun terhadap bangunan tidak mengganti SPIKE dan lain sebagainya pada bangunan tersebut maka seharusnya bangunan tersebut bersifat last for long time sebagaimana Ahli jelaskan sebelumnya.
   • Bahwa setiap perencanaan-perencanaan pembangunan disiapkan untuk last for long time maka semua standar mutu beton, maupun besi akan diperhitungkan untuk last for long time. Oleh karenanya apabila bangunan dilakukan pembangunan secara proper sesuai standar yang telah ditentukan untuk kebocoran dan kerusakan yang demikian tersebut dapat dihindari;
   • Bahwa dalam suatu pembangunan proyek secara teknis yang bertanggung jawab untuk semuanya adalah Main Contractor dimana kontrak pertamanya adalah Main Contractor;
   • Bahwa untuk hal tersebut harus kontrak kerja pembangunan haruslah jelas ditunjukkan kepada siapa Main Contractor nya kemudian Main Contractor membawahi beberapa sub contractor namun tetap yang bertanggung jawab semuanya adalah pada Main Contractor kecuali Sub Contractor ditunjuk langsung oleh Owner untuk menjadi kontraktor secara terpisah;
   • Bahwa selain sebagai ahli di bidang teknik sipil juga Ahli dalam bidang Managemen Konstruksi dimana Ahli sendiri selaku dosen yang mengajarkan mata kuliah tersebut pada Universitas di tempat Ahli bekerja;
   • Bahwa apabila melihat pada Bukti-Bukti Foto yang ditunjukkan sebelumnya jelas telah terjadi suatu kerusakan namun untuk mengetahui detail kerusakan tersebut haruslah di sertifikasi oleh Ahli terkait;
   • Bahwa apabila berdasarkan pada teori penyebab, akibat, maka akan terlihat akibat keretakan tersebut bisa karena moment, bisa karena pergeseran dan sebagainya. Berdasarkan Bukti Foto yang ditunjukkan Ahli bisa menduga penyebab terjadi kerusakan tersebut karena adanya setlemen, dan lain sebagainya namun untuk lebih pastinya penyebab kerusakan tersebut haruslah dilakukan penelitian;
   • Bahwa terhadap kerusakan tersebut yang bertanggung jawab adalah orang yang mengerjakan proyek tersebut yang disebut sebagai kontraktor;
   • Bahwa terkait tanggung jawab konsultan perencana adalah tergantung pada tugas apa yang diberikan kepadanya. Misal apabila konsultan perencana tugasnya hanya merancang bangunan dan perhitungan struktur maka tanggung jawabnya adalah perhitungan struktur;
   • Bahwa untuk metode pelaksanaan biasanya apabila ditetapkan dalam suatu kontrak kerja biasanya pada spesifikasi teknis dimana metode pelaksana tersebut ditetapkan oleh konsultan. Dimana konsultan perencana tidak hanya mendesain namun juga menjelaskan mengenai spesifikasi teknis cara pengerjaan, metode pengerjaan, penggunaan material dan lain sebagainya;
   • Bahwa terdapat 3 pihak yang berhubungan dalam proses suatu pembangun yang pertama Owner, kedua kontraktor, dan ketiga konsultan. Dimana konsultan ini bertugas untuk merencanakan, mendesain, dan lain sebagainya diamana hasil perencanaannya (forcon dan Shop Drawing) akan diserahkan pada Owner kemudian Owner akan melakukan tender atau kata lain memberikan kepada kontraktor untuk dikerjakan dengan standar ditentukan oleh konsultan.;
   • Bahwa dalam pengawasan pekerjaan oleh kontraktor apakah sesuai dengan perencanaan pembangunan dan metode pada gambar forcon yang ditentukan oleh konsultan pihak Owner dapat menunjuk kepada konsultan pengawas atau konsultan perencana untuk menjadi bagian dari pengawas tergantung pada kontrak;
   • Bahwa memang ada kasus dimana beberapa konsultan melakukan kesalahan dalam mendesain suatu bangunan;
   • Bahwa menurut Ahli dalam hal terjadi kesalahan gambar atau desain maka yang bertanggungjawab adalah konsultan perencana namun berdasarkan pertanyaan Penasihat Hukum Tergugat Ahli jelaskan apabila dalam pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor tidak sesuai dengan Forcon atau Shop drawing maka yang salah adalah kontraktor meskipun pengawasannya dilakukan oleh konsultan pengawas;
   • Bahwa terkait kasus jalan amblas/lobang di Surabaya yang Penasihat Hukum Tergugat Ahli jelaskan yang salah dalam hal ini adalah Konsultan Perencana dan juga Kontraktor;
   • Bahwa apabila desain bangunan sudah benar baik secara perencanaan dan perhitungan sudah dilakukan dengan tepat kemudian dan terjadi keretakan, kerusakan, dan lain sebagainya atas pekerjaan yang dilakukan kontraktor sebagaimana perencanaan pembangunan dan sebagainya maka yang salah adalah Kontraktor;
   • Bahwa dalam hal pekerjaan di lapangan yang harus memastikan mutu beton memenuhi standar adalah kontraktor dan bukan pengawas. Pengawas akan memastikan bahwa pekerjaan dilakukan dengan benar;
   • Bahwa apabila dalam hak kontraktor sudah melakukan pembangunan dengan benar sesuai perencanaan namun setelahnya terjadi kerusakan-kerusakan yang demikian maka ada kesalahan dalam perhitungannya dan yang salah adalah konsultan perencana;
   • Bahwa menurut Ahli tidak akan mungkin apabila suatu perencanaan sudah dilakukan perhitungan dan perencanaan yang baik dan benar kemudian kontraktor melakukan pembangunan dengan baik dan benar sesuai dengan perencanaan yang di tentukan kemudian hasil pekerjaannya justru terjadi cacat dan kerusakan;
   • Bahwa apabila desain yang dimaksud adalah keramik terkena air dan berakibat karat maka ahli katakan tidak;
   • Bahwa apabila sebuah bangunan menjadi rusak atau produk gagal karena faktor keterlambatan pembangunan memang bisa saja terjadi tergantung pada material dan kerusakan yang dimaksud misal lantai keramik atau beton kena air maka tidak akan menjadi rusak kecuali material besi yang didiamkan terkena air maka memang akan menjadi kerusakan berupa karat-karat;
   • Bahwa terhadap kegagalan pembangunan tidak mungkin dimintakan pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas, karena kontraktor bertanggungjawab menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan SPIKE. Dimana konsultan pengawas dihadirkan untuk mengawasi dan meyakinkan bahwa pekerjaan tersebut dilakukan benar akan tetapi yang bertanggung jawab terhadap mutu daripada pekerjaan tersebut adalah kontraktor;
   • Bahwa ahli berpendapat masa garansi 3 bulan atau masa proteksi 3 bulan berlaku setelah berita acara serah terima pertama ditandatangani kedua belah pihak;
   • Bahwa kemudian di luar 3 bulan tersebut harus ada berita acara serah terima kedua yang menyatakan semuanya telah dilakukan tes dan telah berfungsi dengan baik, dan apabila berita acara serah terima kedua telah ditandatangani kedua belah pihak maka kontraktor tidak bertanggung jawab lagi atas segala kerusakan yang ada;
   • Bahwa menurut Ahli sebagai engineer dalam mendesain sesuatu akan diperuntukan long lasting, namun dalam pekerjaannya karena keadaan tertentu menjadi berhenti belum 100% jadi tetap tujuan utama desain yang di rancang baik ukuran, mutu beton dan sebagainya dipakai untuk long lasting;
   • Bahwa atas penjelasan Penasihat Hukum Tergugat Ahli berpendapat apabila bangunan belum terselesaikan 100% kemudian terjadi kebocoran maka memang akan terjadi kebocoran karena bangunan belum diselesaikan sepenuhnya.

   Menimbang, bahwa untuk meneguhkan sangkalnnya terhadap Gugatan Penggugat tersebut, maka Tergugat I dan Tergugat II telah mengajukan bukti berupa bukti T1 & T2-1 sampai dengan T1 & T2-24, Bukti surat tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

1. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor: Kesepakatan Kerja 012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO., selanjutnya diberi tanda T1 & T2-1;
2. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Kesepakatan Kerja Nomor: 013/ΧΙ/ΡΑΚ- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-2;
3. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB-BANI/2022, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-3;
4. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor W10.U3 / 17.584 / HK.02 / ΙΧ / 202 3 tertanggal 25 September 2023 Perihal Surat Keterangan Perkara No.450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel., selanjutnya diberi tanda T1 & T2-4;
5. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Panggilan Tegoran (Aanmaning) No. 63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel, selanjutnya diberi tanda T1
6. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Panggilan Tegoran (Aanmaning) No. 63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-6;
7. Fotocopy sesuai dengan dari Daftar Bukti Para Pemohon tanggal 1 Maret 2023 terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 tanggal 25 Mei 2022, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-7;
8. Fotocopy sesuai dengan dari Daftar Bukti Termohon tanggal 1 Maret 2023 terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 tanggal 25 Mei 2022, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-8;
9. Fotocopy sesuai dengan dari Pernyataan Saksi Dalam Perkara Arbitrase BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Permadi Soemara hatianto tertanggal 08 Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-9A;
10. Fotocopy sesuai dengan dari Pernyataan Saksi Dalam Perkara Arbitrase BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Tan Beng Sen tertanggal 07 Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1 & T2- 9B;
11. Fotocopy sesuai dengan dari Pernyataan Saksi Dalam Perkara Arbitrase BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Teny Siti Febryani tertanggal 07 Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-9C;
12. Fotocopy sesuai dengan dari Pernyataan Saksi Dalam Perkara Arbitrase BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Jang Rony Yuwono, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-9D;
13. Fotocopy sesuai dengan dari Surat Pernyataan Ahli Termohon Dalam Perkara Arbitrase BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 dengan atas nama Prof. Ir. Krishna Mochtar, ST., MSCE., PhD., IPU tertanggal 08 Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-10;
14. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT KETERANGAN SAKSI HUSEIN WIRACENDANA, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-11;
15. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT KETERANGAN SAKSI ARU PAHRIZAL, selanjutnya diberi tanda T1 & T2- 12;
16. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT KETERANGAN SAKSI MUMU MULYADI, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-13;
17. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT AHLI MANAJEMEN KONSTRUKSI Dr. Ir. Felix Hidayat, S.T., M.T. TERHADAP PERMOHONAN PENYELESAIAN SENGKETA ARBITRASE PERKARA NOMOR 45014/V/ARB-BANI/2022, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-14;
18. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT AHLI HUKUM PERDATA Prof. Dr. Paripurna P Sugarda, S.H., M.Hum., LL.M, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-15;
19. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA VERIFIKASI BUKTI PERKARA NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-16;
20. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR ALAT BUKTI SURAT PEMOHON PERMOHONAN PEMBATALAN PUTUSAN BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) NOMOR: 45041/V/ARB- BANI/2022 TANGGAL 04 APRIL 2023 PADA PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-17;
21. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR ALAT BUKTI SURAT TAMBAHAN PEMOHON PERMOHONAN PEMBATALAN PUTUSAN BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) NOMOR: 45041/V/ARB-BANI/2022 TANGGAL 04 APRIL 2023 PADA PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-18;
22. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR BUKTI TERMOHON II DAN TERMOHON III, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-19;
23. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR BUKTI TAMBAHAN TERMOHON II DAN TERMOHON III, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-20;
24. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Pernyataan Hutang yang ditandatangani oleh Direktur Utama PT. Pollux Aditama Kencana (PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana di pada tanggal 16 Mei 2019 di Cikarang, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-21;
25. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Pernyataan Hutang yang ditandatangani oleh Direktur Utama PT. Pollux Aditama Kencana (PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana pada tanggal 22 Mei 2019 di Cikarang, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-22;
26. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Pernyataan Hutang Nomor 1229/FIN-PAK/VII/2019 yang ditandatangani oleh Direktur Utama PT. Pollux Aditama Kencana (PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana pada tanggal 8 Juli 2019 di Cikarang, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-23;
27. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Pernyataan Hutang yang ditandatangani oleh Direktur Utama PT. Pollux Aditama Kencana (PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana pada tanggal 23 Agustus 2019 di Cikarang, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-24;

Menimbang, bahwa terhadap bukti T1 & T2-1 sampai dengan T1 & T2- 24 yang terdiri dari 27 (dua puluh tujuh) bukti surat tersebut telah disesuai kan dengan aslinya serta fofo copinya dan telah dibubuhi materai yang cukup sehingga dapat dipergunakan dalam pembuktian;

Daftar Saksi Tergugat

Menimbang, bahwa Tergugat I dan Tergugat II selain mengajukan bukti surat-surat tersebut di atas, juga telah mengajukan saksi 1 (satu) orang di persidangan yang telah menerangkan di bawah sumpah, keterangan saksi-saksi tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

1. HUSAIN SANTRANEGARA

1. Saksi HUSAIN SANTRANEGARA yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa Saksi bekerja sebagai Project Manager di Qingjian International (South Pacific) Group Development Co. Pte. Ltd (CNQC);
   • Bahwa Saksi bekerja sebagai divisi Project Manager dalam proyek pembangunan Chadstone Cikarang yang berada di Cikarang dan Saksi jelaskan proyek tersebut adalah proyek pembangunan super blok yang terdiri dari Mall, Apartemen Soho (Small Office Home Office). Proyek ini dimulai pada tahun 2016 dan dikerjakan oleh Qingjian International (South Pacific) Group Development Co. Pte. Ltd (CNQC) Joint Operation bekerjasama dengan PT Nusa Konstruksi Enjiniring (selanjutnya di sebut PT CNQC NKE);
   • Bahwa sebagaimana yang Saksi ketahui adalah bahwa Proyek pembangunan ini dibuat pada tahun 2016 kemudian berjalan dengan normal sebagaimana proyek-proyek lain pada umumnya sampai pembayaran kepada Kontraktor yang mengakibatkan progress dilapangan tidak berjalan sebagaimana mestinya, kemudian total progress di tahun 2019 akhir juga tidak kunjung dibayarkan sehingga pihak kontraktor melakukan perlambatan dan juga sudah memberitahukan kepada pihak pengembang;
   • Bahwa yang dimaksud Saksi Kontraktor yang dimaksud di sini adalah PT CNQC – NKE;
   • Bahwa Saksi kembali, hingga pada tahun 2019 tidak ada realisasi pembayaran yang dilakukan atas pekerjaan yang sudah di lakukan, dimana pembayaran atas pekerjaan yang sudah dilakukan oleh pihak kontraktor tersebut tidak sesuai dengan surat kesepakatan kerja, atas hal tersebut pihak Kontraktor telah mengirimkan surat pemberitahuan atau surat permohonan pembayaran kepada pihak owner / pengembang dalam hal ini adalah PT Pollux Aditama Kencana namun tidak ada tanggapan hingga kemudian di bulan Maret tahun 2020 dengan terpaksa PT CNQC – NKE melakukan penghentian sementara pembangunan proyek tersebut dikarenakan sudah tidak adanya dana untuk melanjutkan proyek akibat progress pekerjaan sebelumnya belum dibayarkan oleh pihak PT Pollux Aditama Kencana;
   • Bahwa Saksi membaca Surat Kesepakatan Kerja antara PT Pollux Aditama Kencana dengan PT CNQC – NKE;
   • Bahwa sesuai dengan Surat Kesepakatan Kerja antara PT Pollux Aditama Kencana dengan PT CNQC – NKE apabila pembayaran tidak dilakukan kepada pihak Kontraktor, maka Kontraktor berhak untuk memberikan pemberitahuan atau peringatan kepada pihak pengembang melalui surat yakni surat peringatan pertama, kedua, dan ketiga. Kemudian apabila tidak ada tanggapan maupun tindak lanjut yang dilakukan pihak pengembang terhadap hal tersebut maka pihak Kontraktor berhak untuk melakukan penghentian sementara terhadap proyek tersebut;
   • Bahwa Adapun paket kontrak pekerjaan antara PT Pollux Aditama Kencana dengan PT CNQC – NKE dalam proyek pembangunan Chadstone Cikarang adalah meliputi SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing) dan ME (Mechanical Electrical)

   • Dimana termasuk juga pembangunan structure, finishing, dan juga kelistrikan;

   • Bahwa proyek pekerjaan tersebut tidak selesai 100% dikarenakan tidak adanya pembayaran dari pihak pengembang terhadap progress pekerjaan yang sudah dilakukan sebelumnya sehingga pihak kontraktor tidak bisa lagi melanjutkan proyek karena adanya keterbatasan dana;
   • Bahwa menurut Saksi progress terakhir yang disepakati pada saat pertemuan pihak Kontraktor dan Pihak Pengembang, untuk progress pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing) disepakati pada persentase 87,7% dan untuk progress pekerjaan ME (Mechanical Electrical) pada persentase 68,39% termasuk pekerjaan-pekerjaan tambahan;
   • Bahwa selain pekerjaan yang disepakati dalam Surat Kesepakatan Kerja juga terdapat pekerjaan-pekerjaan lain diluar pesanan sebagaimana dalam Surat Kesepakatan Kerja tersebut,;
   • Bahwa benar dalam pertemuan tersebut telah terjadi pembicaraan dan pembahasan antara Kontraktor dan Pihak Pengembang;
   • Bahwa pada saat Kontraktor melakukan penghentian sementara pada Maret 2020 pihak kontraktor sangat kesulitan untuk menjangkau ataupun menemui pihak pengembang pada saat tersebut terkait beberapa hal yang ingin ditanyakan untuk kelanjutan Kontrak Kerja lain seperti apa;
   • Bahwa pada pertemuan tersebut selain ada hal-hal yang disepakati kedua belah pihak juga terdapat beberapa hal-hal yang tidak disepakati yang mana adalah beban biaya dengan nilai yang berbeda karena adanya perpanjangan waktu oleh pihak pengembang karena ada pekerjaan tambahan dan lainnya sehingga menimbulkan hutang operasional kepada pihak Kontraktor;
   • Bahwa hal tersebut diajukan oleh Kontraktor kemudian sesuai dengan Surat Kesepakatan Kerja yang ada juga diatur bahwa apabila pihak pengembang terlambat melakukan pembayaran maka ada denda yang harus dibayarkan pihak pengembang;
   • Bahwa pada tahun 2021 ketika dilakukannya date lock final Pemberitahuan akan denda keterlambatan, denda perbaikan, kemudian juga biaya Assessment Quantity Surveyor (QS), dan biaya PT Berca, dimana surat pemberitahuan tersebut diterbitkan pada saat masih dilakukannya proses kesepakatan terkait nilai progress pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing), progress pekerjaan ME (Mechanical Electrical), dan pekerjaan-pekerjaan tambahan lain;
   • Bahwa sepanjang proses pekerjaan hingga mencapai nilai 87,7% tersebut tidak ada Surat Pemberitahuan denda keterlambatan apapun, maupun klaim kerusakan sebagaimana sebelumnya Saksi jelaskan yang dikeluarkan oleh pihak pengembang;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi berdasarkan Surat Kesepakatan Kerja yang telah ditandatangani kedua belah pihak, yang Saksi baca apabila ada pekerjaan perbaikan atau apabila menurut pihak pengembang ada suatu perselisihan maka diselesaikan di Pengadilan Arbitrase;
   • Bahwa Adapun hasil date lock finnal account yang tidak bisa disepakati dalam pertemuan sebagaimana Saksi jelaskan sebelumnya adalah hal yang kemudian dibahas dalam Persidangan Arbitrase;
   • Bahwa terkait permasalahan pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing), dan pekerjaan ME (Mechanical Electrical) sudah tercantum dalam Putusan Arbitrase;
   • Bahwa dalam pengadilan Arbitrase pihak Kontraktor telah memberikan dan mengajukan bukti-bukti yang dimiliki yang mana kemudian pihak Arbitrase memeriksa dan kemudian dalam putusannya terbukti bahwa yang melakukan wanprestasi adalah pihak pengembang karena tidak melakukan pembayaran terlebih dahulu atas apa yang sudah dikerjakan sebelumnya sehingga pihak kontraktor tidak bisa melanjutkan dan menyelesaikan proyek Chadstone Cikarang;
   • Bahwa menurut Saksi mengenai klaim denda keterlambatan maupun kerusakan, sudah dibahas dalam Pengadilan Arbitrase dimana sebelumnya sudah Saksi jelaskan bahwa senyatanya semua sudah diatur dalam Surat Kesepakatan Kerja;
   • Bahwa benar Saksi juga menjadi ‘Saksi’ dalam Persidangan Arbitrase;
   • Bahwa Saksi mengetahui bahwa terhadap Putusan Arbitrase tersebut telah diajukan Pembatalan Putusan Arbitrase pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
   • Bahwa Saksi mengenai ‘Perbaikan cacat Mutu’ sebelumnya juga sudah pernah dibahas dalam Pengadilan Arbitrase dan hal itu juga menjadi date lock dalam proses Final Account;
   • Bahwa Saksi membenarkan mengenai ‘Perbaikan cacat Mutu’ sebelumnya dan konsultan pergantian juga sudah pernah dibahas dalam Pengadilan Arbitrase;
   • Bahwa Saksi jelaskan kembali mengenai denda keterlambatan, maupun serah terima apartemen Chandstone sudah pernah di permasalahkan dalam pengadilan Arbitrase;
   • Bahwa Saksi bekerja pada PT CNQC sejak tahun 2015;
   • Bahwa kontrak pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing) terlebih dahulu dilakukan dan mulai berjalan pada tahun 2016 dan untuk kontrak pekerjaan ME (Mechanical Electrical) mulai berjalan pada tahun 2017;
   • Bahwa sebelumnya mengenai keterlambatan pembayaran yang dilakukan oleh Pihak Pengembang sekira mulai pada tahun 2018 akhir;
   • Bahwa keterlambatan pekerjaan yang dilakukan Kontraktor adalah karena adanya keterlambatan pembayaran dari pihak pengembang;
   • Bahwa menurut Saksi n untuk progress pekerjaan periode bulan Januari 2019 yang diajukan baru dibayar oleh pihak pengembang pada bulan September 2019;
   • Bahwa untuk pembayaran terkait progress Desember 2016 baru diterima oleh Kontraktor pada tanggal 31 Maret 2016 dimana ada keterlambatan pembayaran selama 12 (dua belas) hari;
   • Bahwa untuk progress pekerjaan periode September 2016 baru diterima oleh kontraktor pada November 2016 dimana terjadi keterlambatan pembayaran selama 72 (tujuh puluh dua) hari;
   • Bahwa progress pekerjaan periode Agustus 2016 baru diterima oleh kontraktor pada tanggal 19 Januari 2017 yang mana terjadi keterlambatan pembayaran selama 62 (enam puluh dua) hari;
   • Bahwa untuk progress pekerjaan pada periode bulan Februari 2017 baru diterima oleh Kontraktor pada tanggal 20 Juli 2017 yang mana terjadi keterlambatan pembayaran selama 49 (empat puluh sembilan) hari;
   • Bahwa untuk progress pekerjaan Periode Maret 2017 baru diterima oleh Kontraktor pada tanggal 21 Agustus 2017 yang mana terjadi keterlambatan pembayaran selama 44 (empat puluh empat) hari;
   • Bahwa untuk progress pekerjaan Periode April 2017 baru diterima oleh Kontraktor pada 18 September 2017 demikian;
   • Bahwa menurut saksi mengenai ketidaksesuaian progress pelaksanaan pekerjaan sebagaimana Saksi jelaskan sebelumnya terjadi karena ada keterlambatan pembayaran yang diterima sehingga berdampak kepada Cash Flow perusahaan yang tidak mencukupi biaya pembangunan proyek untuk membayar pekerjaan melingkupi pembayaran tenaga di lapangan, pekerja, Supplier sehingga berdampak pada pengiriman material dan sebagainya;
   • Bahwa Saksi mengetahui adanya ‘uang muka’ yang sudah disetorkan terlebih dahulu berdasarkan data pembayaran;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi terkait uang muka tersebut dilakukan dengan cara dicicil sebanyak 5 (lima) kali yang mana sebenarnya pada saat kontrak pekerjaan dibuat dan ditandatangani haruslah dibayar sekaligus, namun sepengetahuan Saksi pada pelaksanaanya dibayarkan dengan cara dicicil sebanyak 5 kali;
   • Bahwa Saksi mengetahui terkait ‘jaminan pelaksanaan’ dan sepengetahuan Saksi sudah pernah diberikan kepada pihak pengembang;
   • Bahwa Saksi ketahui mengenai ’jaminan uang muka’ adalah dan selama pelaksanaan pekerjaan atau progress pekerjaan tidak pernah ada komplain dari pihak pengembang terkait hal tersebut;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait pembicaraan apapun diantara Direktur dengan Direktur mengenai masalah ’jaminan pelaksanaan’ tersebut;
   • Bahwa sejak awal Saksi mengikuti progres pembangunan proyek Chadstone hingga akhir dihentikannya proyek sepengetahuan Saksi tidak pernah ada masalah mengenai ‘jaminan pelaksanaan’ tersebut;
   • Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait apakah ’jaminan uang muka’ dan ’jaminan pelaksanaan’ dapat di cairkan atau tidak hingga mengakibatkan keterlambatan pembayaran karena posisi Saksi dalam proyek pembangunan Chadstone adalah di lapangan dan selama Saksi di lapangan Saksi tidak pernah ada masalah terkait ‘jaminan pelaksanaan’ tersebut;
   • Bahwa mengenai progress pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing) disepakati pada persentase 87,7% dan untuk progress pekerjaan ME (Mechanical Electrical) pada persentase 68,39% Saksi mengetahui berdasarkan Berita Acara yang ditandatangani oleh pihak Kontraktor, Pengembang, dan Quantity Surveyor (QS);
   • Bahwa perwakilan pihak Kontraktor yang menandatangani Berita Acara Progress SAP dan ME tersebut adalah Sdr. Mumu Mulyadi selaku Project Manager;
   • Bahwa Saksi sendiri juga turut menandatangani progres berita acara pekerjaan;
   • Bahwa menurut Saksi pihak PT Pollux Aditama Kencana selaku pengembang yang menandatangani Berita Acara Progress SAP dan ME tersebut sepengetahuan Saksi adalah Sdr. Ngatiman;
   • Bahwa sepengatahuan Saksi sebenarnya progress pekerjaan yang sudah ditandatangani adalah dengan persentase sebesar 91% namun setelahnya ada Adjustment yang dilakukan oleh Sdr. Ngatiman untuk merujuk kepada progress Berita Acara pekerjaan terakhir;
   • Bahwa terkait berita acara tersebut terdapat lampiran surat lain mengikuti dibelakangnya dan berita acara tersebut telah di bahas dalam persidangan BANI sebelumnya;
   • Bahwa terkait Bukti P-14 Berita Acara Pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing) Saksi tidak mengetahui alasan kenapa Berita Acara tersebut tidak ditandatangani oleh Sdr. Ngatiman Wikrama selaku Project Manager dalam hal ini bertindak dan atas nama dari pihak pengembang yakni PT Pollux Aditama Kencana dan hanya ditandatangani oleh Mumu Mulyadi selaku Project Manager dalam hal ini bertindak dan atas nama Kontraktor Pelaksana (CNQC- NKE Jo.);
   • Bahwa mengenai deffect/kerusakan-kerusakan yang ada Saksi tidak mengetahui terkait hal tersebut karena sepengetahuan Saksi pada saat dihentikannya pekerjaan sementara pada bulan Maret, pihak dari Kontraktor sulit untuk bisa masuk dan mendapat akses ke lapangan oleh karena terdapat pihak lain yang melanjutkan pekerjaan yang sebelumnya kami kerjakan;
   • Bahwa sekitar pada bulan Juni atau Juli tahun 2020 Saksi dan tim lapangan sudah tidak tidak diperbolehkan lagi masuk ke area Lapangan kerja proyek Chadstone Cikarang;
   • Bahwa selama Saksi masih berada di lapangan apabila ada kerusakan maupun komplain dari Pihak Pengembang terhadap pekerjaan yang sedang berlangsung maka akan segera dikerjakan oleh Saksi dan tim, namun selama Saksi masih mengerjakan proyek tersebut tidak ada komplain lanjutan terhadap pekerjaan yang sedang Saksi dan tim di lapangan perbaiki;
   • Bahwa Saksi dan Tim lapangan akan selalu stand by di lapangan selama proses pengerjaan proyek berlangsung dan apabila ada komplain dan masalah terkait pekerjaan akan segera dilakukan perbaikan namun setelahnya sebagaimana Saksi jelaskan sebelumnya pada bulan Maret 2020 terjadinya penghentian pekerjaan sementara kemudian pada Bulan Juni atau Juli Saksi dan tim lapangan sudah tidak diberikan akses untuk masuk ke lapangan, bahkan untuk peralatan-peralatan kerja Saksi dan Tim lapangan tidak diperbolehkan untuk dikeluarkan pada saat itu karena ada pihak lain yang telah melanjutkan pekerjaan proyek;
   • Bahwa terkait laporan cacat mutu baru dikeluarkan dan informasikan kepada Saksi dan tim setelah proses Final Account sebagaimana Saksi jelaskan sebelumnya di tahun 2021 karena sebelumnya pada saat Saksi dan tim masih memegang proyek tidak pernah ada surat menyurat atau pemberitahuan kepada kami yang mana biasanya akan diberitahukan, dan telah diatur juga dalam Kontrak apabila ada perbaikan yang harus dilakukan dari pihak owner wajib untuk memberitahukan sebelum dikerjakan pihak lain;
   • Bahwa terkait bukti P-26 perihal Laporan Cacat Mutu Saksi pernah melihat pada saat di Pengadilan BANI Arbitrase;
   • Bahwa sepengetahuan Saksi pada periode tahun 2019 dimana Saksi dan tim masih mengerjakan proyek di lapangan tidak pernah ada Laporan Cacat Mutu;
   • Bahwa menurut saksi Project Manager bertugas dalam hal mengawasi atas proses pembangunan proyek tersebut;
   • Bahwa Saksi masih mengikuti proses pembangunan proyek Chadstone Cikarang sampai dengan sekira Bulan Desember akhir tahun 2020;
   • Bahwa untuk pemasangan lift memang melakukan Joint Teknisal dengan PT Berca pada pelaksanaannya namun pada saat dilakukannya penghentian pekerjaan sementara pada bulan Maret 2020 tersebut sudah tidak ada komunikasi lebih lanjut dengan PT Berca terkait hal tersebut;
   • Bahwa pada saat pemasangan lift pada saat itu sudah ada ketersediaan listrik pada gedung yang dilakukan pemasangan lift;
   • Bahwa menurut Saksi pada saat awal pengerjaan struktur untuk Shaft Lift sedang dilakukan oleh saksi dan Tim terdapat kendala dimana pihak owner belum memutuskan untuk memakai Lift dari pihak PT A, B, atau c demikian kemudian Saksi dan Tim sudah mengkonfirmasi kepada pihak owner terkait hal itu untuk kejelasan mengenai lift apa yang akan di pakai dan spesifikasi ukuran yang bagaimana kemudian dijawab oleh pihak owner untuk mengikuti gambar struktur yang ada, kemudian setelah di tunjuk Lift PT Berca yang hendak dipasang terdapat perubahan pada lebar pintu Lift sehingga harus dilakukan perbaikan dan perubahan gambar yang mana hal ini termasuk dalam pekerjaan tambahan;
   • Bahwa mengenai masalah ketersediaan listrik adalah Saksi dan tim yang menyediakan dan PT Berca yang menyambung;
   • Bahwa mengenai bukti P-24 Saksi tidak pernah melihatnya;
   • Bahwa menurut Saksi mengenai kualitas pintu yang akan dipasang dalam pembangunan Apartemen Chadstone tersebut akan terlebih dahulu dilakukan pengecekan kualitas oleh pengembang, kontraktor, maupun Quantity Surveyor (QS);

   Menimbang, bahwa Tergugat I dan Tergugat II juga telah mengajukan ahli 2 (dua) orang di persidangan yang telah menerangkan di bawah sumpah, keterangan ahli tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

Daftar Saksi Ahli

1. Ahli Prof. Dr. Drs. Paripurna Poerwoko Suganda, S.H., M.Hum, LL.M, Guru Besar Universitas Gajah Mada, yang

1. Ahli Prof. Dr. Drs. Paripurna Poerwoko Suganda, S.H., M.Hum, LL.M, Guru Besar Universitas Gajah Mada, yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa menurut Ahli Arbitrase merupakan cara penyelesaian sengketa Perdata di luar pengadilan umum yang didasarkan pada perjanjian Arbitrase. Pasal 3 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase mengatur bahwa ”Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili sengketa para pihak yang telah terikat dalam perjanjian Arbitrase” kemudian juga disebutkan dalam Pasal 11 ayat (1) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase mengatur ”Adanya suatu perjanjian arbitrase tertulis meniadakan hak para pihak untuk mengajukan penyelesaian sengketa atau beda pendapat yang termuat dalam perjanjiannya ke Pengadilan Negeri;
   • Bahwa Ahli jelaskan Pasal 11 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase mengatur ”Pengadilan Negeri wajib menolak dan tidak akan campur tangan di dalam suatu penyelesaian sengketa yang telah ditetapkan melalui arbitase, kecuali dalam hal- hal tertentu yang ditetapkan dalam Undang-undang ini;
   • Bahwa sebelum Undang-Undang Arbitrase tersebut ada sebelumnya telah diatur dalam Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor 2179/Pdt/1984 yang pada prinsipnya menyatakan bahwa ’Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili perkara atau sengketa yang telah disetujui oleh para pihak akan menyelesaikan sengketa perselisihan pada Badan Arbitrase” bahwa kemudian juga telah diatur dalam Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor 255/SIP/1976 yang pada pokoknya menyatakan bahwa ”dengan adanya klausula Arbitrase meniadakan hak para pihak untuk mengajukan sengketa di Pengadilan Negeri.”;
   • Bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut sebelumnya, apabila ada suatu perjanjian Arbitrase diantara para pihak dan perselisihan tersebut sudah diproses dan diputus dalam Arbitrase maka keputusan Arbitrase tersebut adalah final dan binding sebagaimana diatur dalam Pasal 60 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Abitrase;
   • Bahwa menurut pendapat Ahli Peran Pengadilan Negeri terhadap Putusan Arbitrase diatur dalam Pasal 6 Undang- Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Abitrase terkait dengan pelaksanaan Putusan Arbitrase. Kemudian juga diatur dalam BAB 7 mengenai adanya Permohonan Pembatalan atas adanya Putusan Arbitrase;
   • Bahwa mengenai Pembatalan Putusan Arbitrase hanya bisa dilakukan atau diputuskan apabila memenuhi ketentuan yang tercantum dalam Pasal 70 Undang-Undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase yang menyatakan bahwa ”Terhadap putusan arbitrase para pihak dapat mengajukan permohonan pembatalan apabila putusan tersebut diduga mengandung unsur-unsur sebagai berikut: 1. surat atau dokumen yang diajukan dalam pemeriksaan, setelah putusan dijatuhkan, diakui palsu atau dinyatakan palsu, 2. setelah putusan diambil ditemukan dokumen yang bersifat menentukan, yang disembunyikan oleh pihak lawan atau 3. putusan diambil dari hasil tipu muslihat yang dilakukan oleh salah satu pihak dalam pemeriksaan sengketa;
   • Bahwa mengenai Permohonan Pembatalan Putusan Arbitrase tersebut hanya dapat diajukan kepada Pengadilan Negeri dengan dasar atau Unsur-unsur yang terkandung dalam Pasal 70 Undang- Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase tersebut dan Pengadilan Negeri tidak mengadili dalam hal Substansi Sengketa yang sudah di putus dalam Arbitrase;
   • Bahwa adapun ciri-ciri khusus dalam hal Putusan Arbitrase adalan bersifat Final dan Binding sebagaimana diatur dalam Pasal 60 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 Arbitrase tersebut sehingga tidak terdapat upaya hukum lainnya terhadap Putusan Arbitrase yang telah dijatuhkan kecuali terpenuhinya salah satu dari 3 unsur sebagaimana diatur dalam Pasal 70 Undang-Undang nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase tersebut;
   • Bahwa terhadap isu dalam kontrak yang menjadi permasalahan yang belum di putuskan dalam Arbitrase namun termasuk dalam poin kontrak Arbitrase Ahli berpendapat bahwa sepanjang isu tersebut mengenai sehubungan hukum berdasarkan kontrak yang dibuat oleh para pihak yang memiliki klausula penyelesaian perselisihan pada Badan Arbitrase dalam kontraknya maka semua sengketa yang timbul dalam perjanjian tersebut harus diselesaikan melalui Arbitrase;
   • Bahwa rechtsvinding berasal dari kata belanda yakni ”suatu penemuan hukum” yang merupakan suatu upaya dari Hakim apabila terjadi kekosongan hukum untuk menyelesaikan sengketa para pihak, atau apabila terdapat pertentangan antara satu peraturan dengan peraturan lain, atau bisa juga apabila terjadi kekaburan terhadap suatu aturan;
   • Bahwa dalam hal ini penyelesaian melalui penemuan hukum dilakukan dengan cara melalui interpretasi, analogi, penghalusan hukum, dan juga konkretisasasi;
   • Bahwa Prof Sudikno Mertokusumo dalam Bukunya berjudul Penemuan Hukum juga mengatakan bahwa ”Penemuan Hukum merupakan suatu konkretisasi atau kristalisasi atau individualisasi dari hukum itu sendiri” sehingga kekosongan-kekosongan hukum tersebut kemudian dapat diisi, namun pada intinya Penemuan Hukum adalah suatu proses yang harus dilakukan Hakim pada saat Hakim mengadili suatu perkara yang diajukan kepadanya;
   • Bahwa dalam hal ini pada kasus Arbitrase Hakim Pengadilan Negeri tidak mengadili substansi dari perkara namun hakim hanya mengadili apakah suatu perkara tersebut bisa atau memiliki alasan yang cukup untuk dibatalkan berdasarkan 3 Unsur yang termuat dalam Pasal 70 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase;
   • Bahwa dalam hal perjanjian terkait kekosongan hukum tersebut diisi dengan penafsiran. Apabila melihat pada Pasal 1339 KUHPerdata mengatur bahwa para pihak tidak hanya mengikat dari apa yang tertulis atau diperjanjikan tetapi juga terikat dengan kepatutan, kebiasaan dan undang-undang. Dalam melakukan penafsiran Hakim merujuk kepada 3 hal tesebut;
   • Bahwa dalam Pasal 1340 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1342 KUHPerdata mengatur terkait apabila yang diatur dalam perjanjian tersebut sudah jelas maka Hakim dilarang melakukan penafsiran dan apabila terjadi ketidakjelasan terhadap apa yang datur dalam perjanjian maka penafsiran paling utama dilakukan dengan berdasarkan kehendak para pihak;
   • Bahwa ahli tegaskan kembali mengenai Pasal 60 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase menyatakan bahwa Putusan Arbitrase adalah Final dan mengikat, sehingga mau atau tidak mau, tidak ada upaya hukum lain yang dapat dilakukan terhadap Putusan Arbitrase yang telah diputus tersebut kecuali dilaksanakan berdasarkan prosedur yang diatur di dalam BAB VI mulai dari Pasal 59 Undang-Undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase dan seterusnya;
   • Bahwa ahli jelaskan kembali terkait upaya hukum yang dapat dilakukan terhadap Putusan Arbitrase adalah Permohonan Pembatalan Arbitrase sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 70 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 yakni manakala adanya pemalsuan dokumen, penyembunyian dokumen, dan adanya tipu muslihat, dan tugas daripada Pengadilan Negeri atas Permohonan Pembatalan Putusan Arbitrase tersebut adalah untuk mengecek terkait apakah dipenuhi salah satu daripada 3 Unsur Pasal 70 tersebut dan apabila terbukti maka Pengadilan dapat membatalkan Putusan Arbitrase tersebut;
   • Bahwa Pertama, tentang substansi Putusan dalam proses Arbitrase sebagaimana Putusan Pengadilan tentu tidak bisa memuaskan para pihak dan apabila para pihak telah memilih Arbitrase sebagai forum penyelesaian sengketa maka pilihan tersebut harus dihormati berdasarkan asas kebebasan berkontrak sehingga sekali lagi Ahli tegaskan tentang substansi dari perkara tersebut telah menjadi ranah badan Arbitrase pada saat para pihak telah memilih Abitrase sebagai forum penyelesaian sengketa;
   • Bahwa jika telah diajukan upaya Permohonan Pembatan Arbitrase dengan adanya pemalsuan, pemalsuan dokumen, penyembunyian dokumen, dan adanya tipu muslihat kemudian diajukan kembali maka hal ini menjadi nebis in idem, dimana hal ini berulangkali diajukan maka persoalan ini menjadi tidak terselesaikan;
   • Bahwa apabila ada sesuatu bukti yang tidak dinilai didalam proses penyelesaian sengketa di Abitrase kemudian diajukan dalam Pengadilan negeri Ahli sekali lagi menjelaskan bahwa Permohonan Pembatalan Putusan Arbitrase adalah menyangkut adanya masalah apda dokumen dan apabila berbicara tentang substansi maka tidak diperbolehkan sebagaimana halnya contoh Putusan sengketa antara Kraha Bodas dengan Pertamina dan PLN diamana pada saat itu Pengadilan Negeri membatalkan putusan Arbitrase Swiss dimana hal ini merupakan suatu tindakan yang dianggap tidak patut yang kemudian oleh Mahkamah Agung kemudian putusan Pengadilan Negeri tersebut diambil alih;
   • Bahwa jika berbicara tentang ”keadilan” maka tentu tidak akan bisa memusakan para pihak, dimana adil bagi pihak yang satu belum tentu adil bagi pihak lainnya oleh karenanya ada adagium yang menyebutkan bahwa Putusan Hakim selalu dianggap benar. Dan Ahli berpendapat Putusan Arbitrase adalah sejajar dengan Keputusan Hakim dimana apa yang diputuskan oleh Arbitrase maka itulah yang mengikat para pihak;
   • Bahwa apabila pada saat Permohonan Pembatalan Putusan Arbitrase dilakukan dengan 3 alasan atau unsur yang sebelumnya sudah Ahli jelaskan sudah ditolak oleh pengadilan kemudian ditemukan hal baru maka menurut Ahli tidak tetap tidak ada upaya hukum lain lagi dikarenakan perkara tersebut sudah diajukan sebagaimana ahli jelaskan sebelumnya perihal nebis in idem dengan kata lain tidak bisa diajukan perkara yang sama;
   • Bahwa apabila suatu perkara tersebut diajukan ke pengadilan dan terjadi kekosongan hukum maka hakim tidak boleh beralasan bahwa hukum yang mengatur hal tersebut tidak ada dalam hal ini hakim harus melakukan Penemuan Hukum namun Ahli jelaskan kembali untuk perkara yang sudah diproses dalam BANI dan diputuskan maka hal tersebut bukan ranah dari pengadilan umum lagi untuk mengadili substansi dari perkara tersebut;
   • Bahwa perkara yang telah di putus oleh Badan Arbitrase bersifat Final dan binding dimana ia tidak boleh lagi diuji oleh Pengadilan;

2. Ahli Dr. MARGARITO KAMIS, S.H., M.Hum, Dosen FH. Univ. Khairun Ternate, yang

2. Ahli Dr. MARGARITO KAMIS, S.H., M.Hum, Dosen FH. Univ. Khairun Ternate, yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
   • Bahwa terhadap ilustrasi yang dijelaskan oleh Penasihat Hukum Tergugat diantara Undang-Undang Kekuasaan Kehakiman dan Undang-Undang Arbitrase, Ahli menjelaskan lex specialis dalam hal ini adalah Undang-Undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Undang-Undang Arbitrase tersebut menangguhkan kewenangan Pengadilan untuk menyelesaikan sengketa yang terjadi diantara kedua belah pihak yang sebelumnya telah disepakati terkait penyelesaian sengketa adalah pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia (Selanjutnya disebut BANI);
   • Bahwa dalam Lex Superior hal Equal yang telah diperiksa di BANI tidak dapat di persoalkan di tempat lain termasuk di Pengadilan, dikarenakan hal yang tidak dikabulkan atau hal yang tidak disenangi oleh salah satu pihak tersebut adalah bagian yang tak terpisahkan dari “hal yang diperjanjikan” atau masalah yang timbul dalam “hal yang diperjanjikan” tersebut. Sehingga dengan begitu, maka hukumnya adalah hal yang tidak disenangi tersebut harus dilihat hukumnya sebagai bagian dari hal yang disepakati oleh karenanya ia tunduk pada cara penyelesaian yang telah disepakati bersama oleh kedua belah pihak;
   • Bahwa hal yang tidak disetujui ataupun hal yang tidak disukai dalam penyelesaian tersebut pun tetap harus dilihat sebagai bagian yang tak terpisahkan dari persoalan tersebut dimana persoalan tersebut telah diperiksa dan diselesaikan pada BANI oleh karenanya hukumnya adalah atau konsekuensinya adalah sebagian atau keseluruhan hal yang tidak disetujui atau tidak disukai tersebut tidak dapat diajukan penyelesaian di Pengadilan dan atau di luar dari pada BANI untuk diperiksa kembali apapun alasanya;
   • Bahwa mengenai nilai hukum formil dan hukum materiil Ahli Jelaskan, dalam ilmu hukum hal yang ber-aspek formil atau kata lain Hukum Formil dan Hukum Materiil atau hal yang bersifat formil dan hal yang bersifat materiil adalah sama nilai hukumnya. Dari segi hukum, berdasarkan Ilustrasi yag dijelaskan Penasihat Hukum Tergugat harus diketahui terlebih dahulu dengan yang dimaksud “hal baru” tersebut adalah apa. Namun apabila “hal baru” tersebut masih dalam kerangka “hal yang diperjanjikan” dan “hal hukum yang baru ada” tersebut masih memiliki kaitan logis dengan “hal yang diperjanjikan” maka hukum dari “hal baru yang ditemukan” tersebut adalah diperiksa oleh BANI dan bukan di Pengadilan. Karena, “hal baru” tersebut masih dalam kerangka “hal yang diperjanjikan” dan merupakan bagian dari apa yang diperjanjikan sehingga tunduk pada perjanjian yang telah disepakati bersama termasuk cara penyelesaian yang disepakati dalam perjanjian;
   • Bahwa dengan kata lain persoalan / hal baru tersebut harus diselesaikan pada BANI dan bukan pada lembaga penyelesaian sengketa di luar BANI termasuk Pengadilan;
   • Bahwa apabila “ada bukti baru” yang digunakan dalam kerangka sengketa tersebut sebagaimana Ahli jelaskan sebelumnya, tidak serta merta dengan sendirinya menimbulkan keadaan hukum baru yakni dapat diperiksa pada lembaga peradilan lain diluar BANI kecuali bukti baru tersebut tidak memiliki kaitan hukum secara langsung dengan sengketa atau “hal yang diperjanjikan”. Namun apabila bukti baru tersebut muncul atau timbul dalam kerangka “hal yang diperjanjikan” maka ia merupakan bagian dari apa yang diperjanjikan dan ia tunduk pada cara penyelesaian sengketa sebagaimana perjanjian yang telah disepakati bersama dalam hal ini yakni BANI;
   • Bahwa Ahli mengenai penemuan hukum ahli jelaskan secara ilustrasi. Dimana dalam satu persoalan hukum pada sebuah persidangan terdapat pihak yang bersengketa. Adapun makna dari persidangan tersebut adalah karena belum dijatuhkannya hukum dan pengadilan bertugas untuk menemukan hukum yang patut untuk di putuskan dalam perkara tersebut, ia bersalah atau ia tidak bersalah. Dengan kata lain Hukum konkret dalam suatu kasus yang diputuskan dalam suatu pengadilan adalah apa yang disebut dengan temuan hukum;
   • Bahwa Ahli menjelaskan, apabila berbicara ilmu hukum secara universal sering kali dikatakan temuan hukum itu untuk hal hukum atau hak ihwal/keadaan yang belum ada hukumnya. Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 mengatakan bahwa pengadilan tidak boleh menolak perkara dengan alasan tidak ada hukumnya. Dimana pengadilan berkewajiban untuk menerima, memeriksa, dan memutus perkara tersebut (baik menolak atau tidak) dengan putusan sela atau putusan akhir;
   • Bahwa berbeda dengan negara sistem hukum anglo saxon sebagai contohnya negara Inggris dimana hukum adat atau hukum kebiasaan yang sudah berlaku kemudian di resmikan dan di deklarasikan dimana hukum tersebut hidup dalam masyarakat yang kemudian terlembaga dan terinstitusi yang menjadi cara penyelesaian dalam hukum mereka yang kemudian mereka bawa ke pengadilan untuk kemudian mereka resmikan karena hal itulah ia bersifat deklaratif;
   • Bahwa Ahli selalu ada kekeliruan diantara orang awam bahwa pada sistem hukum common law tidak ada hukum tertulis. Tidak, dalam sistem hukum common law tetap ada namun tidak sekompleks dan sebanyak sistem hukum kita misalnya dalam Hukum Tata Negara yakni Ibis Nomor 34 tahun 1866 didasarkan pada Undang- Undang tentang Kesehatan tahun 1896 sehingga terdapat Undang- Undang di dalam Undang-Undang namun tidak sebanyak seperti di Indonesia. Umumnya mereka menggunakan hukum kebiasaan yang sudah ada lalu diputuskan di pengadilan di Pengadilan dan hal tersebutlah yang menjadi hukum dan hal itulah yang kemudian di tradisikan;
   • Bahwa Penemuan Hukum dalam Ilmu Hukum Teknis adalah dalam suatu permasalahan atau sengketa yang kemudian di periksa dalam pengadilan oleh Majelis Hakim dan diputuskan oleh Majelis Hakim maka dengan kata lain putusan Hakim tersebut adalah yang disebut dengan penemuan hukum;
   • Bahwa dalam melakukan penemuan hukum adapun metode yang digunakan oleh hakim adalah dengan melakukan interpretasi baik itu interpretasi sistematis, interpretasi analogi, dan lain sebagainya;
   • Bahwa Ahli tegaskan kembali dalam hal ini, bahwa Hakim tidak boleh menolak perkara dengan alasan tidak ada hukumnya, dimana Hakim bekewajiban untuk menerima, memeriksa, dan memutus perkara tersebut sebagaimana komptensi yang dimiliki oleh Majelis Hakim yang memeriksa dan memutus perkara. Bahwa suatu lembaga apapun baik itu lembaga peradilan dan lain sebagainya hanya memiliki wewenang yang diberikan dan berasal dari dan apa yang diberikan oleh Undang-Undang;
   • Bahwa dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 menyebutkan bahwa Putusan BANI adalah Final and Binding, dimana terminologi Final itu termasuk mengikat dimana tidak ada upaya hukum banding maupun kasasi dan sebagainya. Dimana Final dalam hal ini sama seperti halnya dalam 24C Ayat (1) Undang- Undang Dasar 1945 yang berbunyi: Mahkamah Konstitusi berwenang mengadili pada tingkat pertama dan terakhir yang putusannya bersifat final untuk menguji undang-undang terhadap Undang- Undang Dasar. Dan tidak ada upaya hukum lain apapun dalam segi hukum yang dapat digunakan untuk memeriksa kembali perkara tersebut baik para pihak menyetujui hasil putusan tersebut maupun tidak menyetujuinya;
   • Bahwa atas ilustrasi yang dijelaskan Penasihat Hukum Tergugat terhadap sengketa yang diajukan dan di putus oleh BANI apakah hal ini berarti BANI telah menemukan hukumnya maka Ahli menjawab benar. Ahli jelaskan senyatanya BANI juga merupakan suatu Pengadilan namun bersifat Semu atau khusus dimana dalam sengketa misalnya A menyatakan bahwa demikianlah hukumnya dan si B menyatakan pula bahwa beginilah hukumnya yang kemudian permasalahan tersebut di periksa dan diputus oleh BANI dan putusan BANI inilah yang disebut penemuan hukum;
   • Bahwa tidaklah bisa suatu hal yang tidak sah hukumnya atau hal yang sudah diperjanjikan dan telah disepakati juga cara penyelesaianya dengan forum penyelesaian yang sudah ditentukan dan disepakati kemudian terhadap isi perjanjian dan kesepakatan tersebut sudah direalisasikan maka permaslahan tersebut telah berakhir di dalam forum penyelesaian yang telah disepakati tersebut, tidak bisa kemudian permasalahan yang sama dan telah diselesaikan tersebut kemudian dibawakan ke forum penyelesaian lain di luar apa yang telah disepakati;
   • Bahwa apabila masalah yang telah diselesaikan dalam forum penyelasaian BANI tersebut kemudian di bawa ke pada forum penyelesaian lain di luar BANI maka persoalan tersebut harus dianggap nebis in idem;
   • Bahwa Ahli jelaskan, pada Pasal 60 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 menyatakan bahwa putusan arbitrase bersifat final dan mengikat para pihak. Oleh karena itu hukumnya persoalan yang telah diputus tersebut tidak dapat diperiksa ditempat lain apapun itu alasannya termasuk di pengadilan baik para pihak atau salah satu pihak menyetujui atau tidak menyetujui hasil putusan BANI tersebut;
   • Bahwa Ahli tegaskan kembali terhadap persoalan yang telah diputus di BANI tersebut tidak dapat diajukan kembali pada forum penyelesaian yang berbeda dengan alasan apapun. Bahwa Ahli juga menegaskan agar berhati-hati dalam memahami dan menerapkan apa yang dimaksud dengan tujuan hukum yakni keadilan, kepastian, dan kemanfaatan hukum. Dimana sesuatu yang pasti adalah adil, sesuatu yang adil adalah pasti, dan sesuatu yang adil adalah bermanfaat hal ini adalah konsep ilmu hukum yang dibuat oleh orang yang tidak memiliki patokan nilai yakni Gustav Radbruch yang mana ia adalah orang Prusia penasihat Hitler. Bahwa “tujuan hukum adalah ada keadilan” pemaknaan ini harus dilakukan dengan hati-hati apabila tidak dilaukan dengan hati-hati maka tidak akan ada nilainya. Dimana pada masa pemerintahan Hitler pada saat itu peradilan dibangun dengan konsep Abusive koordinasi dan bukan prinsip hukum;

   Menimbang, bahwa selanjutnya Penggugat dan Tergugat I dan Tergugat II dan telah mengajukan kesimpulannya masing-masing tanggal 17 April 2024; Menimbang, bahwa selanjutnya segala sesuatu yang termuat dalam berita acara persidangan perkara ini, untuk menyingkat putusan ini dianggap telah termuat dan menjadi bagian yang tak terpisahkan dengan putusan ini;

   Menimbang, bahwa akhirnya para pihak menyatakan tidak ada hal-hal yang diajukan lagi dan mohon putusan;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat yang pada pokoknya adalah sebagai berikut;

1. Bahwa Para Tergugat selaku Kontraktor telah sepakat untuk membentuk kerjasama operasional/Join Operation (JO). Selanjutnya Para Tergugat selaku Kontraktor dan Penggugat selaku Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berupa Pembangunan Mall, Ruko, Hotel dan Apartemen Chadstone (untuk selanjutnya disebut “Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang”) berdasarkan Perjanjian-Perjanjian dan Perubahannya (Addendum) sebagai berikut:
   • Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE- JO dan perubahan-perubahannya berdasarkan:
   • Addendum I Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 01 September 2017;
   • Addendum II Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 04 Maret 2019; dan
   • Addendum III Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JO tertanggal 01 Juli 2019;

   • (untuk selanjutnya disebut “SKK No. 12”);

   • Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE- JE dan perubahan-perubahannya berdasarkan:
   • Addendum I Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JE tertanggal 04 April 2019; dan
   • Addendum II Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD / SKK / CNQC-NKE-JE tertanggal 01 Juli 2019;

   (untuk selanjutnya disebut “SKK No. 13”);

2. Bahwa SKK No.12 menentukan Paket Pekerjaan Struktur, Arsitektur, dan Plumbing (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan SAP”) dengan Nilai Kontrak Rp 955.000.000.000,00 (sembilan ratus lima puluh lima miliar Rupiah) dan SKK No. 13 menentukan Paket Pekerjaan Mekanikal dan Elektrik (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan ME”) dengan Nilai Kontrak Rp 184.240.000.000,00 (seratus delapan puluh empat miliar dua ratus empat puluh juta Rupiah) sehingga Nilai Kontrak Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 1.139.240.000.000,00 (satu triliun seratus tiga puluh sembilan miliar dua ratus empat puluh juta Rupiah);
3. Bahwa dalam masa penyelesaian Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang, perbuatan Para Tergugat bertentangan dengan etika bisnis dengan tidak jujur dalam menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan ME, diantaranya merekayasa Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan yang seolah-olah adalah menjadi Berita Acara Serah Terima sesuai ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara Serah Terima SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang bersifat Final sehingga Paket Pekerjaan SAP dan ME telah selesai 100% (seratus persen) tanpa adanya cacat mutu dan sempurna;
4. Bahwa ketidakmampuan untuk Penyelesaian Paket Pekerjaan SAP dan ME dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang disebabkan salah satu pihak dalam kerjasama operasional/Join Operation (JO) yaitu Tergugat I sebagai Pihak Utama, pada waktu itu telah dinyatakan Dalam Keadaan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang sejak tanggal 23 Juli 2020 hingga dinyatakan Dalam Pailit oleh Majelis Hakim Niaga Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sesuai dengan Putusan No.

5. 161/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN . .Jkt.Pst t, Tanggal 09 November 2020 ;

5. Bahwa itikad buruk (ter slechte trouw) Para Tergugat semakin terlihat jelas dan nyata ketika Para Tergugat selaku Kontraktor mengajukan Permohonan Penyelesaian Sengketa Arbitrase pada BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) terhadap Penggugat selaku Pemilik Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang. Para Tergugat menjadikan dirinya sebagai Pihak Yang Merasa Dirugikan akibat wanprestasi Penggugat. Sejatinya Para Tergugat sendiri adalah pihak yang ingkar janji terhadap Penggugat dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
6. Bahwa Penyelesaian Sengketa Arbitrase BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 antara BUT QINGJIAN INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC) GROUP DEVELOPMENT CO., PTE. LTD. selaku Pemohon I dan PT. NUSA KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK. selaku Pemohon II Melawan PT. POLLUX ADITAMA KENCANA selaku Termohon, BANI memutus bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1243 jo Pasal 1238 KUHPerdata Penggugat selaku Termohon telah melakukan wanprestasi terhadap Para Tergugat selaku Para Pemohon atas kewajibannya sebagaimana diatur dalam Pasal 12.8 SKK No. 12 dan SKK No.13. Selain itu tindakan Penggugat selaku Termohon dinyatakan pula telah melakukan tindakan wanprestasi dengan menunjukkan Kontraktor Lain sebagai Pengganti Para Tergugat berdasarkan Pasal 13.1.2 SKK No. 12 dan SKK No. 13;
7. Bahwa BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 tidak mempertimbangkan dengan mengesampingkan fakta hukum adanya ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat dengan dikenakan Kewajiban Pembayaran Denda Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat kepada Penggugat berdasarkan Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK / I / 2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 yaitu: Paket Pekerjaan SAP dan ME sebesar Rp. 47.750.000.000,00 Rp. 9.212.500.000,00 = Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
8. Bahwa BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 TIDAK menerapkan asas/prinsip hukum audi et alteram partem (para pihak harus didengar) sebagaimana mestinya mengingat alat bukti dari Penggugat tidak dipertimbangkan dan dikesampingkan, melainkan hanya alat bukti dari Para Tergugat yang dipertimbangkan dan dinilai sebagai fakta hukum. Penerapan asas/prinsip hukum audi et alteram partem meliputi pengajuan alat bukti di muka sidang yang dihadiri oleh kedua belah pihak (Pasal 132a dan Pasal 121 ayat (2) HIR; Pasal 145 ayat (2) dan Pasal 157 RBg serta Pasal 47 Rv. Para pihak berperkara harus sama-sama diperhatikan, berhak atas perlakuan yang sama dan adil (Henry P. Panggabean, “Skematik Ketentuan Hukum Acara Perdata dalam HIR”, Bandung: Penerbit Alumni, 2015, halaman 55);
9. Bahwa terhadap Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023, Penggugat melakukan upaya hukum Pembatalan Putusan BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 antara PT. POLLUX ADITAMA KENCANA selaku Pemohon melawan BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) selaku Termohon I, BUT QINGJIAN INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC) GROUP DEVELOPMENT CO., PTE. LTD. selaku Termohon II dan PT. NUSA KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK. selaku Termohon III;
10. Bahwa adapun keberatan-keberatan yang diajukan Penggugat untuk Pembatalan Putusan BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 antara lain:
    • Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Pemberi Kuasa Termohon II (Tergugat I a quo) bukan direksi melainkan Kepala Perwakilan (Chief Representative) yang tidak diperiksa sesuai hukum acara perdata oleh BANI yang seharusnya dipertimbangkan Diskualifikasi (Gemis Hoedanigheid) karena bertentangan dengan Undang-Undang Perseroan Terbatas;
    • Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II (Tergugat I a quo) menyembunyikan keadaan sebenarnya dinyatakan dalam keadaan pailit oleh Putusan Pengadilan Niaga dan Termohon II (Tergugat I a quo) seharusnya diwakili oleh Kurator berdasarkan Pasal 1 angka 5 Jo. Pasal 26 ayat (1) UU No. 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan Dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang;
    • Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan yang seolah-olah adalah Berita Acara Serah Terima sesuai ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara Serah Terima SKK No. 12 dan SKK No. 13, dan Hilangnya Hak Pemohon berupa Uang Retensi berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 48.258.353.750,00 (empat puluh delapan miliar dua ratus lima puluh delapan juta tiga ratus lima puluh tiga ribu tujuh ratus lima puluh Rupiah), yang mana fakta hukum tersebut sesuai dengan Pasal 70 UU No. 30 Tahun 1999 Jo. Pasal 643 RV;
    • Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II dan Termohon III selaku Kontraktor/Principal (Para Tergugat a quo) telah melakukan tipu muslihat dengan sengaja menghilangkan hak atas uang JAMINAN PELAKSANAAN SAP senilai Rp 52.525.000.000,00 ( lima puluh miliar lima ratus dua puluh lima juta Rupiah) dan JAMINAN PELAKSANAAN ME senilai Rp 10.133.750.000,00 (sepuluh miliar seratus tiga puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah) yang seharusnya Jaminan Pelaksanaan SAP-ME diperpanjang serta dituangkan dalam addendum/perubahan kontrak dimana Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) selaku Kontraktor/Principal menerbitkan kembali Jaminan Pelaksanaan SAP-ME yang diterbitkan oleh Perusahaan Pemberi Jaminan untuk manfaat bagi Pemohon (Penggugat a quo) selaku Pemberi Kerja/Obligee yang telah melanggar telah melanggar ketentuan Pasal 12.6.4. SKK No. 12 dan SKK No. 13, sehingga patut dan beralasan hukum telah memenuhi Pasal 70 UU No. 30 Tahun 1999 Jo. Pasal 643 RV untuk dibatalkan;
11. Bahwa Putusan BANI mengandung ketentuan-ketentuan yang bertentangan satu dengan yang lain yang dipertimbangkan oleh Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu:
    1. BANI tidak mempertimbangkan pelanggaran/kesalahan yang dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) sebagai wanprestasi mengingat terlambat atau melampaui waktu yang ditentukan berdasarkan SKK No. 12 Dan SKK No. 13 dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 sehingga bertentangan dengan ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata dan Doktrin Hukum Prof. R. Subekti;
    2. BANI tidak mempertimbangkan wanprestasi Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) atas Penyelesaian Pekerjaan SAP dan Pekerjaan ME tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 sehingga menimbulkan Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) yang harus dikeluarkan di luar SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 60,000,802,674,00 (enam puluh empat miliar delapan ratus du ribu enam ratus tujuh puluh empat Rupiah), termasuk tidak terbatas Tambahan Biaya Pemasangan Lift oleh PT. BERCA SCHINDLER LIFTS sebesar Rp 5.059.866.575,00 (lima miliar lima puluh sembilan juta delapan ratus enam puluh enam ribu lima ratus lima puluh tujuh Rupiah). Akibat hukumnya Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) telah melanggar ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata;
    3. BANI tidak mempertimbangkan Biaya Konsultan Teknis Pengkajian Ulang dengan mengeluarkan biaya sebesar Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) untuk membayar konsultan PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL TBK
    4. BANI tidak mempertimbangkan terdapat kerugian nyata yang diderita oleh Pemohon yang sama sekali TIDAK menjadi bahan pertimbangan hukum akibat keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan Paket Pekerjaan ME yang menimbulkan Denda Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan Paket Pekerjaan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang harus dibayarkan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) kepada Pemohon (Penggugat a quo) sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu Rupiah);
    5. BANI tidak mempertimbangkan adanya Permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) oleh Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone kepada Pemohon selaku Pengembang (Developer) dan Pembayaran Denda Keterlambatan Serah Terima Unit Apartemen Chadstone oleh Pemohon (Penggugat a quo) selaku Pengembang (Developer) kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone akibat wanprestasi Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) yang terlambat atau melampaui waktu dan penyelesaian pekerjaan tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 dengan memberikan penalti denda 3% (tiga persen) dari Harga Jual Beli Unit Apartemen berdasarkan Pasal 10 ayat (2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen Chadstone yang sampai saat ini telah terjual sejumlah 2326 (dua ribu tiga ratus dua puluh enam) Unit Apartemen Chadstone dengan pembayaran penalti denda keterlambatan keseluruhan sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah);
    6. Sehingga dapat dirinci seluruh beban kerugian nyata yang diderita Pemohon (Penggugat a quo) akibat wanprestasi Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) yang terlambat atau melampaui waktu dan penyelesaian pekerjaan tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang Totalnya sebesar Rp 269.333.859.136,00 (dua ratus enam puluh sembilan miliar tiga ratus tiga puluh tiga juta delapan ratus lima puluh sembilan ribu seratus tiga puluh enam Rupiah);
12. Bahwa dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 bahwa Permohonan Pembatalan Pemohon (Penggugat a quo) dinyatakan ditolak. Adapun pertimbangan hukum dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 yaitu pada waktu pemeriksaan perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 pada BANI, Penggugat d/h Termohon dalam Jawabannya tidak mengajukan rekonpensi atau gugatan balik yang seharusnya menyampaikan kerugian-kerugian yang dialami oleh Penggugat d/h Termohon tersebut yang dapat dipertimbangkan oleh BANI;

Menimbang, bahwa oleh karena dalil-dalil gugatan Penggugat telah dibantah (disangkal) oleh Tergugat I dan Tergugat II, maka berdasarkan ketentuan Pasal 1865 BW Indonesia dan Pasal 163 HIR yang berbunyi: “setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai sesuatu hak atau guna meneguhkan haknya sendiri maupun membantah suatu hak orang lain, menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa tersebut, kewajiban pertama Penggugat untuk membuktikan kebenaran akan dalil-dalilnya tersebut,
Menimbang, bahwa berdasarkan ketentuan tersebut, maka menurut Majelis Hakim kewajiban pertama Penggugat untuk membuktikan kebenaran akan dalil-dalilnya tersebut, akan tetapi dengan tidak mengenyampingkan kewajiban Tergugat I dan Tergugat II pula untuk membuktikan kebenaran akan dalil-dalil bantahannya, hal ini dilakukan agar beban pembuktian menjadi merata bagi para pihak sehingga tercipta suatu pembuktian yang sinergis dan tidak berat sebelah, hal ini sesuai pula dengan asas Hukum yang berlaku universal yang menyatakan:”Audi Et Alteram Partem atau Audiatur Et Altera Pars” (para pihak harus didengar);

Menimbang, bahwa merujuk pada pokok permasalahan sebagaimana dimaksud diatas, maka dihubungkan dengan proses jawab-menjawab dan selanjutnya akan mempertimbangkan segala bukti dari para Pihak yang relavan dengan Perkara In casu
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil gugatannya tersebut penggugat mengajukan bukti yang diberi tanda bukti P-1 sampai dengan P-201, selain itu Penggugat juga mengajukan 4 (empat) orang saksi yang masing- masing bernama: Fenny, Teny Siti Pebryanti, Intan Rahmani dan Hermanto; Menimbang, bahwa bukti surat dan saksi-saksi, Penggugat juga mengajukan 2 (dua) orang ahli yang masing-masing bernama: Prof. Dr.Suparji, SH. MH dan Dr. Ir. Michail Sofian Tanuhendrata, MP. Roc Mng. MM;

Menimbang, bahwa demikian pula Tergugat I dan tergugat II juga mengajukan bukti surat yang diberi tanda T.I & T.II-1 sampai dengan bukti T.I & T.II-24 dan juga mengajuka 1 (satu) orang saksi yang bernama Husian Santranegara;

Menimbang, bahwa bukti surat dan saksi-saksi, Tergugat I dan Tergugat II, juga mengajukan 2 (dua) orang ahli yang masing-masing bernama: Prof. Dr. Drs. Paripurna Porwoko Suganda, SH. Mhum. LLM dan Dr. Margarito Kamis, SH. MH;

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Tergugat I dan Tergugat II, mengajukan sangkalannya dan juga mengajukan keberatan (eksepsi), sehingga Majelis Hakim akan mempertimbangkan terlebih dahullu mengenai eksepsi tersebut sebagai berikut:
DALAM EKSEPSI.

Menimbang, bahwa dalam jawaban dari Tergugat I dan Tergugat II tersebut, selain menjawab pokok perkaranya juga mengajukan eksepsi yang mengemukakan hal-hal yang pada pokoknya sebagai berikut;

A. EKSEPSI MENGENAI KOMPETENSI ABSOLUT.

PENGADILAN NEGERI JAKARTA PUSAT TIDAK BERWENANG MENGADILI PERKARA A QUO.

Menimbang, bahwa untuk eksepsi mengenai komptensi obsolut, yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II, telah diputus dengan putusan sela oleh Pengadilan Negeri Jakarta pusat pada tanggal 04 Januari 2024 dengan Nomor: 617/Pdt.G/2023/PN Jkt. Pst, yang pada pokoknya menyatakan bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berwenang memeriksa dan mengadili perkara No.617/Pdt.G/2023/PN.Jkt Pst.

B. EKSEPSI NEBIS IN IDEM ATAU RES JUDICATA ATAU EXCEPTIE INKRACHT VAN GEWIJSDE ZAAK.

PERKARA A QUO TELAH DIPERIKSA DAN DIPUTUS OLEH BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) BERDASARKAN PUTUSAN NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022 JO. PUTUSAN PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN NO. 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.

Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan mengenai eksepsi nebis in idem atau res judicata atau exceptie inkracht van gewijsde zaak, sebagai berikut”

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim mempelajari dan mencermati, eksepsi dari Tergugat I dan Tergugat II, mengenai Nebis in Idem, tersebut berpendapat, bahwa untuk membuktikan hal-hal tersebut Majelis Hakim harus menilai seluruh bukti dan saksi baik yang diajukan oleh Penggugat maupun Tergugat I dan Tergugat II (Para Tergugat), oleh karena hal-hal tersebut telah menyentuh pokok perkara dari gugatan ini;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum tersebut diatas, Majelis Hakim berpendapat bahwa eksepsi mengenai Nebis in Idem yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II, akan dipertimbangkan bersama-sama dengan pokok perkara, dengan demikian maka beralasan Hukum untuk menyatakan pada bagian eksepsi dari Tergugat I dan Tergugat II (Para Tergugat) beralasan hukum tidak dapat diterima;

DALAM POKOK PERKARA:

Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan mengenai pokok perkara sebagai berikut:
Meniumbang, bahwa sebelumnhya Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah antara Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II mempunyai hubungan hukum keperdataan, sehingga Penggugat berhak mengajukan gugatan terhadap Tergugat I dan Tergugat II, dipertimbangkan Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-4 sama dengan bukti T.I dan T.II-1 berupa Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE- JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017, bukti P-5 berupa Adendum I Surat Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 1 September 2017, bukti P-6, berupa Adendum II Surat Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/ SKK/CNQC- NKE-JO tanggal 4 Maret 2019, bukti P-7 berupa Adendum III Surat Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/ SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 01 Juli 2019, diperoleh fakta bahwa antara Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II telah mempunyai hubungan kerjasama dalam bentuk kesepakatan kerja;

Menimbang, bahwa selanjunya berdasarkan bukti P-8 sama dengan bukti T.I dan T.II-2 berupa Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017, bukti P-9 berupa Adendum I Surat Kesepakatan Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK- CHD /SKK/CNQC-NKE-JO. tanggal 04 April 2019, dan bukti P-10 Adendum II Surat Kesepakatan Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK-CHD /SKK/CNQC-NKE- JO tanggal 01 Juli 2019. diperoleh fakta bahwa antara Penggugat dengan Para Tergugat membuat 2 (dua) perjanjian kerjasama, yang dalam perjalanannya kedua Perjanjian kerjasama tersebut telah di addendum beberapa kali;

Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah dalam perjanjian tersebut terjadi permasalahan antara Penggugat dengan Para Tergugat
Menimbang, bahwa bahwa berdasarkan bukti T1 & T.2-3 berupa: Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB- BANI/2022, diperoleh fakta bahwa dalam penyelesaian sengketa antara Penggugat dengan Para Tergugat dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017, telah terjadi sengketa penyelesaian perkara antara Penggugat dengan Para Tergugat melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI); Menimbang, bahwa berdasarkan bukti T1 & T2-7 berupa Daftar Bukti Para Pemohon tanggal 1 Maret 2023 terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 tanggal 25 Mei 2022, dan bukti T1 & T2-8 berupa Daftar Bukti Termohon tanggal 1 Maret 2023 terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB-

BANI/2022 tanggal 25 Mei 2022, diperoleh fakta bahwa antara Penggugat dengan Para Tergugat telah saling membuktikan dalilnya pada Persidangan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI);

Menimbang, bahwa berdasarkan P-1 sama dengan T1 & T2-4 berupa Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023, diperoleh fakta bahwa Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB-BANI/2022, telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap,hal tersebut dikuatkan dengan keterangan saksi yang diajukan oleh Para Tergugat yang bernama Husian Sastranegara;

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim mencermati permohonan Pemohon Arbitrase dalam Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB-BANI/2022, diperoleh fakta Para Tergugat mengajukan penyelesaian sengketa pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI), oleh karena dalam perjanjian Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/ SKK/ CNQC-NKE-JO yang dibuat antara Penggugat dengan Para Tergugat telah sepakat dan dituangkan dalam perjanjian tersebut;

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim mencermati isi permohonan dihubungkan dengan jawaban dari Penggugat saat itu adalah termohon, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat mengajukan penyesaian sengketa dengan menuntut sisa pembayaran yang tidak diselesaikan oleh Penggugat sebagaimana dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/ SKK/ CNQC-NKE-JO, serta berbagai perubahannya;

Menimbang, bahwa alasan Pengugat tidak membayar karena menganggap Tergugat I dan Tergugat II tidak menyelesaikan pembangunan sesuai dengan yang tercantum dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO, meskipun dalam bukti T1 & T2-21 sampai dengan bukti T1 &T2-24 berupa Pengakuan Hutang Pengggat kepada Para Tergugat;

Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah Pengugat masih mempunyai kesempatan atau hak untuk mengajukan gugatan walaupun sengketa dalam 012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/

SKK/ CNQC-NKE-JO, telah diselesaikan melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI), Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut;

Menimbang, bahwa dengan adanya fakta dan keadaan tersebut Majelis Hakim berpendapat bahwa Penggugat dalam hal ini dapat saja menuntut kerugian yang ditimbulkan dalam pekerjaan Para Tergugat dalam melaksanakan Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO, tersebut sepanjang hal-hal yang dikemukakan dalam posita gugatannya tersebut, tidak diajukan dan tidak dipertimbangkan dalam putusan Arbitrase, dan keaadaan tersebut didapatkan setelah adanya putusan Arbitrase dan juga sepanjang Penggugat dapat membuktikan hal-hal yang didalilkan mengenai kerugian yang didalilkan, hal tersebut Majelis Hakim sependapat dengan ahli. Prof. Dr. Suparji, SH. MH., yang menyatakan bahwa dapat saja seseorang menutut hak-haknya meskipun telah diputus Arbitrase sepanjang hak-hak tersebut dapat dibuktikan dan tidak menjadi hal-hal yang yang telah dipertimbangkan dalam Putusan Arbitrase selain itu dalam Pasal 5 ayat (1) dan Pasal 10 ayat (1) Undang- Undang Nomor 46 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman menegaskan bahwa Hakim Wajib menggali mengikuti dan memahami nilai-nilai hukum dan rasa keadilan yang hidup dalam masyarakat, serta melarang Pengadilan menolak memeriksa dan mengadili suatu perkara yang diajukan dengan dalil hukumnya tidak ada atau kurang jelas, melainkan wajib memeriksa dan mengadilinya;

Menimbang, bahwa meskipun Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara No. 45041/V/ARB-BANI/2022, bersifat final dan mengikat, Penggugat sebagai pihak yang dirugikan dapat saja untuk menuntut hak-haknya tersebut, Majeis Hakim bukanlah berarti memberikan penilaian terhadap Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB-BANI/2022, yang telah mempunyai kekuatan hukum yang mengikat, hal tersebut dikuatkan dengan bukti T1 & T2-4 berupa Surat Nomor W10.U3/17.584/HK.02/ ΙΧ/202 3 tertanggal 25 September 2023 Perihal Surat Keterangan Perkara No.450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, bukti T1 & T2-5 berupa Surat Panggilan Tegoran (Aanmaning) No. 63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel, dan bukti T1 & T2-6 berupa Surat Panggilan Tegoran (Aanmaning) No. 63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel;

Menimbang, bahwa dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023, berupa Putusan Pembatalan

Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB- BANI/2022, dalam pertimbangan hukumnya memberikan ruang pada Penggugat In casu, bahwa dengan menyatakan bahwa seharusnya Penggugat mengajukan gugatan Rekonpensi pada jawabannya pada Arbitrase, agar kerugiannya dapat dipertimbangkan pada Putusan Arbitrase tersebut;

Menimbang, bahwa satu hal yang perlu dicermati dan ditelaah hukum oleh Majelis Hakim adalah terdapat suatu keadaan atau posisi hukum dimana Terguga I ketika gugatan artbitarse diajukan pada badan arbitrase Nasional Indonesia (BANI), Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut:
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-11 berupa Putusan Perkara Nomor 161/Pdt.Sus/PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 23 Juli 2020, bukti P-12 berupa Putusan Mahkamah Agung RI Perkara Nomor 580 K/Pdt.Sus-Pailit/2021 tanggal 30 Juni 2021, dan bukti P-13 berupa Putusan Perkara 597 K/Pdt.Sus- Pailit/2021, tanggal 30 Juni 2021, diperoleh fakta bahwa Tergugat I ketika mengajukan gugatan pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) sebagaimana dalam Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara No. 45041/V/ARB-BANI/2022;

Menimbang, bahwa apabila dihubungkan dengan tanggal Putusan Perkara Nomor 161/Pdt.Sus/PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 23 Juli 2020, bukti P-12 berupa Putusan Mahkamah Agung RI Perkara Nomor 580 K/Pdt.Sus- Pailit/2021 tanggal 30 Juni 2021, dan bukti P-13 berupa Putusan Perkara 597 K/Pdt.Sus-Pailit/2021, tanggal 30 Juni 2021, maka diperoleh fakta bahwa Pengajuan Gugatan kepada badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) pada waktu Tergugat dalam keadaan Pailit;

Menimbang, bahwa berdasarkan pasal 24 ayat (1) Undang-undang No.37 tahu 2004 Tentang Kepailitan Dan Penudaan kewajiban pembayan utang (PKPU), yang menegaskan bahwa Debitur demi Hukum kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit sejak tanggal putusan pailit diucapkan;

Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah terdapat kerugian akibat dari Pekerjaan yang dilakukan oleh Para Tergugat dalam melaksanakan kesepakatan sebagaimana dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan

Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017 sebagai berikut:
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-14 Berupa Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan Sap Nomor: 036/BAP3/ CNQC-NKE/X/2019, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 25 Oktober 2019, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat baru menyelesaikan pekerjaan sebesar 87 % (delapan puluh tujuh persen) sampai dengan tanggakl 12 September 2019, dan harus selesai 100 % (seratus persen), pada tanggal 27 Desember 2019;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-15 berupa BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 013/BAP3-ME/CNQC- NKE/V/2019, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 09 Mei 2019, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat melakukan pekerjaan besaran 68 % (enam puluh delapan Persen) dari 100 % persen yang disepakati;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-19 berupa BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC-NKE / IX / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Struktur, Arsitektur, dan Plumbing Tertanggal 14 November 2018, bukti P-20 berupa BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC- NKE / IX / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Struktur, Arsitektur, dan Plumbing, Tertanggal 14 November 2018, dan bukti P-21 berupa BERITA ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 008 / BAP3-ME/ CNQC-NKE / XI / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 14 November 2018, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat tidak dapat menyelesaikan pekerjaannya sampai dengan 100 % (seratus persen) hingga waktu yang telah disepakati antara Penggugat dengan para Tergugat;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-16 berupa Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020., dan bukti P-17 berupa

Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat mengakui bahwa tidak dapat mengerjakan 100 % (seratus persen) pekerjaan sebagaimana dalam Perjanjian kerja No.170901/015/PAK/CHD/PRO/SPK/CNQCN/NKE/JO tanggal 1 September 2017 sebagai addendum dari Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017, hal ini berarti Para Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanrestasi) terhadap dari Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC- NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017,
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-28 berupa Surat Peringatan Nomor 002/SP/PAK/XIII/2016 tanggal 05 Desember 2016 perihal Pembongkaran Begisting dan Plat Lantai dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, dan bukti P-29 berupa Surat Peringatan Nomor 003/SP/PAK/I/2017 tanggal 05 Januari 2017 Perihal Deviasi Pengecoran Beton (SP 1) dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, serta bukti P-30 berupa Surat Peringatan Nomor 004/SP/PAK/II/2017 tanggal 24 Februari 2017 Perihal Pembongkaran Begisting Lantai (SP 1) dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II. diperoleh fakta bahwa Penggugat telah melakukan usaha untuk memperingatkan kepada Para Tergugat untuk melaksanakan pekerjaannya dengan baik dan benar, akan tetapi Para Tergugat tidak juga melasanakannya Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum tersebut diatas, Majelis Hakim berpendapat bahwa Penggugat dapat membuktikan bahwa Para Tergugat telah melakukan perbuatan Wanprestasi (ingkar janji) terhadap Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO, dengan demikian maka Petitum Gugatan Penggugat pada angka ke-2 dapat dikabulkan; Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah dalam perbuatan ingkar janji (wanprstasi) yang dilakukan oleh Para Tergugat terdapat kerugian kepada Penggugat sebagai berikut:

Menimbang, bahwa dalam posita gugatan Penggugat telah mengemukakan kerugian-kerugian, yang dipertimbangkan sebagai berikut: Menimbang, bahwa kerugian Perbaikan cacat mutu (Back Charge Defect), yang dipindahkan kepada kontraktor lain sebesar Rp. 68. 295. 687. 330.00 (Enam puluh delapan milyar dua ratus Sembilan puluh lima juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh ribu rupiah) Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-25 berupa List Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect), diperoleh fakta bahwa Penggugat telah mengeluarkan biaya perbaikan pekerjaan yang tidak diselesaikan secara benar oleh Para Tergugat berdasarkan Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017, hal tersebut dikuatkan dengan keterangan ahli dibawah sumpah, yang bernama Dr. Ir. Michail Sofian Tanuhendra, MP. Roc. Mng. MM; Menimbang, bahwa berdasakan bukti P-26 berupa Laporan Pekerjaan Cacat Mutu (Report Works NKE) Tergugat I dan Tergugat II, diperoleh fakta bahwa secara visual telah diajukan dipersidangan berupa gambar adanya cacat mutu, hal tersebut dikuatkan dengan P-58 sampai bukti P-201 berupa foto asli dari keadaan bangunan yang mengawali kerusakan akibat pekerjaan dari Para Tergugat yang tidak melaksanakan pekerjaanya sebagaiman yang disepakti dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-31 berupa Surat Memo Lapangan Nomor 074/MO/PAK/V/2017 tanggal 26 Mei 2017 Perihal Repair Kolom Balok dan Plat Lantai LG dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., bukti P-32 berupa Surat Memo Lapangan Nomor 088/MO/PAK/VII/2017 tanggal 24 Juli 2017 Perihal repair Kolom Balok dan Plat dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., bukti P-33 berupa Surat Memo Lapangan Nomor 246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12 September 2018 Perihal Chipping Installation Piping Conduit Electrical dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., bukti P-34 Surat Memo Lapangan Nomor 345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24 Januari 2019 Perihal Kondisi Kolom Lift Service Tower B dari Penggugat kepada

Tergugat I dan Tergugat II., dan bukti P-35 berupa Surat Nomor 389/SK-PAK- PRO/IX/2019 tanggal 6 September 2019 Perihal Penyelesaian Pekerjaan yang sudah di Schedulekan dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat telah mengetahui adanya cacat mutu tersebut, hal ini dikuatkan dengan keterangan saksi Fenny, saksi Teny Siti Perbyani, saksi Intan Rahmani dan saksi Herwanto yang memberikan keterangan dibawa sumpah;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum yang terurai diatas, Majelis Hakim berpandapat bahwa Kerugian Pekerjaan Cacat Mutu (Report Works NKE) Cacat mutu yang dikemukakan oleh Penggugat sebesar Rp.68.295.687.330.00 (Enam puluh delapan milyar dua ratus Sembilan puluh lima juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh ribu rupiah), baralasan hukum untuk dikabulkan;

Menimbang, bahwa terhadap biaya Biaya Konsultan Pengkajian Ulang Teknis PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL sebesar Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-50 berupa Surat No. 020272 /FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembayaran Konsultan Pengkajian Teknis, diperoleh fakta bahwa Penggugat untuk melanjutkan pembangunan Apartmen Chadstone Cikarang yang telah ditinggalkan oleh Para Tergugat telah, mengeluarkan biaya Konsultan kepada PT. Aesler Group Internasinal Tbk sebesar Rp.6.000.000.000 (enam milyar rupiah), dengan demikian maka kerugian tersebut dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa menenai kerugian Biaya Lapangan (Tenaga Kerja Lapangan, Pembelian Material Dan Gaji Staff Lapangan) sebesar Rp 18.892.301.967,00 (delapan belas milyar delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah), Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut:
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-51 berupa Surat No. 020276/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Gaji Staff dan Tim Lapangan dan bukti P-52 berupa Surat No. 020271/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembelian Material, diperoleh bukti bahwa Pengguggat telah melakukan pembelian material dalam rangka penyelesaian proyek pembangunan Apartmen Chadstone Cikarang yang tidak dilanjutkan oleh Para Tergugat, dengan demikian maka kerugian sebesar Rp.

18.892.301.967,00 (delapan belas milyar delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah) dapat dikabulkan; Menimbang, bahwa terhadap Denda Keterlambatan (Delay Penalty) sebesar 5% dari Nilai Kontrak Akibat Keterlambatan Penyelesaian Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 12 dan SKK No.13 sebagaimana direkomendasikan oleh PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam milyar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah), dan Ganti Rugi atas tidak dapatnya Penggugat mencairkan Jaminan Uang Muka Paket Pekerjaan SAP dan ME yaitu sebesar Rp. 28.968.500.000 (dua puluh delapan milyar Sembilan ratus enam puluh delapan lima ratus ribu Rupiah), menurut hemat Majelis Hakim tidak dapat dikabulkan karena tidak berhubungan langsung dengan penyelesaian pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang tidak diselesaikan oleh Para Tergugat;

Menimbang, bahwa kerugian Penggugat terhadap Pembayaran yang telah direalisasikan atas Penalti Denda Keterlambatan Serah Terima Apartemen 3% Berdasarkan 10 ayat (2) PPJB Kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam milyar delapan ratus empat puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu seratus enam puluh tiga Rupiah), menurut Majelis Hakim tidak dapat dikabulkan oleh karena Penggugat tidak dapat membuktikan dipersidangan, oleh karena Penggugat hanya mengajukan bukti P-56, akan tetapi tidak mengajukan BPJB yang dimaksudkan;

Menimbang, bahwa kerugian Penggugat terhadap Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit Apartement Chadstone Kepada Para Konsumen Selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp 10.119.075.260,00 (sepuluh milyar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima ribu dua ratus enam puluh Rupiah), Majelis Hakim mempertimbangka sebagai berikut;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-54 berupa Surat No. 020275 /FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Biaya Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Unit Apartemen Chadstone Cikarang Oleh Para Konsumen, diperoleh fakta bahwa Penggugat telah melakukan pembayaran kepada konsumen berupa pengembalian biaya pembatalan unit Apartmen Chadstone Cikarang, sebesar Rp.

10.119.075.260,00 (sepuluh milyar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima ribu dua ratus enam puluh Rupiah), dengan demikian menurut Majelis Hakim kerugian tersebut dapat dibuktikan oleh Penggugat, dengan maka kerugian Penggugat tersebut beralasan hukum untuk dikabulkan
Menimbang, bahwa kerugian terhadap Pembayaran Bunga Bank Untuk Perpanjangan Fasilitas Perjanjian Kredit Perbankan Dalam Kurun Waktu 5 (Lima) Tahun Dari Tahun 2019 s.d. 2023 Dengan Total Keseluruhan sebesar Rp 310.944.070.361,00 (tiga ratus sepuluh milyar sembilan ratus empat puluh empat juta tujuh puluh ribu tiga ratus enam puluh satu Rupiah); juga tidak dapat dikabulkan oleh karena tidak juga berhubungan langsung dengan Penyelasian Pembangunan Apartmen Chadstone Cikarang yang tidak diselesaikan oleh Para Tergugat;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum mengenai kerugian Penggugat yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat tersebut yang didalilkan oleh Penggugat sebesar Rp. 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh milyar tiga puluh juta lima belas ribu delapan puluh satu rupiah) secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde), menurut Majelis Hakim bahwa Penggugat hanya dapat membuktikan kerugian tersebut sebesar Rp. 103.307.064.557,00 (seratus tiga milyar tiga ratus tujuh juta enam puluh empat ribu lima ratus lima puluh tujuh rupiah), dengan demikian maka Petitum ke-3 dari gugatan penggugat dapat dikabulkan sebagian;

Menimbang, bahwa terhadap petitum ke-4 dari gugatan Penggugat Majelis Hakim berpendapat dapat dikabulkan dengan pertimbangan bahwa besaran Bunga Moratoir adalah 6% (enam persen) pertahun, dalam praktek peradilan, bunga moratoir telah diterapkan dalam berapa-berapa putusan hingga menjadi yurisprudensi tetap Mahkamah Agung RI yaitu Putusan tanggal 04-12-1975 No. 804 K /Sip/1973 dan tanggal 10-02-1976 No. 1931 K/Sip/1973. Yang kaidah hukumnya telah membenarkan pertimbangan Pengadilan Tinggi yang mengabulkan tuntutan Penggugat mengenai pembayaran sejumlah uang pinjaman pokok ditambah bunga 6 % sebulan terhitung mulai Tergugat lalai sampai lunas membayar hutang pokok, dengan demikian maka bunga morotoir yang harus dibayarkan oleh Para tergugat adalah 6 % dari Rp. 103.307.064.557,00 (seratus tiga milyar tiga ratus tujuh juta enam puluh empat ribu lima ratus lima puluh tujuh rupiah), adalah sebesar Rp. 6.198.423.873,42 (enam miyar seratus sembilan puluh delapan juta empat ratus dua puluh tiga ribu delapan ratus tujuh puluh tiga koma empat dua sen) setiap tahun secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap;

Menimbang, bahwa terhadap petitum ke-5 dari gugatan Penggugat tidak dapat dikabulkan oleh karena Penggugat tidak dapat membuktikan secara detail akan kerugian tersebut;

Menimbang, bahwa terhadap petitum ke-6 dari gugatan Penggugat berupa kerugian Immateril juga tidak dapat dikabulkan karena Penggugat tidak dapat membuktikan perbuatan Para Tergugat yang merugikan Penggugat dalam bentuk In Materil;

Menimbang, bahwa terhadap petitum ke-7 dari gugatan Penggugat berupa penghukuman uang paksa (Dwamsong) juga tidak dapat dikabulkan karena dalam putusan ini terdapat pembayaran sejumlah uang, yang menurut ketentuan Hukum acara perdata berupa Yurisprudensi Mahkamah Agung RI., No. 793 tahun 1973 yang kaidah hukumnya “Uang Paksa tidak berlaku terhadap tindakan untuk membayar uang”;

Menimbang, bahwa mengenai petitum ke-8 dari gugatan Penggugat Majelis Hakim berpendapat tidak dapat dikabulkan oleh karena belum memenuhi ketentuan dan persyaratan sebagai putusan yang dapat dijalankan terlebih dahulu (Uitvoerbaar bij Vorraad) sebagaimana dalam pasal 180 ayat (1) HIR serta ketentuan dalam SEMA No.3 tahun 2000 dan SEMA No.4 tahun 2001 tentang Putusan serta Merta (Uitvoebar Bij Voerraad);

Menimbang, bahwa mengenai Petitum gugatan Penggugat pada angka ke-9 berupa permohonan sita Jaminan, Majelis Hakim berpedapat bahwa tidak dapat dikabulkan oleh karena sejak semula dalam perkara ini Majelis Hakim tidak melakukan penyitaan terhadap harta benda para Tergugat;

Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat sebagian dikabulkan sebagian, maka secara hukum Para Tergugat, berada pada pihak yang kalah sehingga berdasarkan pasal 182 HIR jo. Pasal 183 HIR, haruslah dihukum untuk membayar biaya perkara yang jumlahnya sebagaimana yang akan ditentukan dalam amar putusan ini;

Memperhatikan pasal 1865 BW Indonesia dan Pasal 163 HIR 182 HIR jo. Pasal 183 pasal 180 ayat (1) HIR serta ketentuan dalam SEMA No.3 tahun 2000 dan SEMA No.4 tahun 2001 tentang Putusan serta Merta (Uitvoebar Bij Voerraad), Yurisprudensi Mahkamah Agung RI, Undang-undang Republik

Indonesia Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, Undang- undang Republik Indonesia Nomor 49 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum serta segala pasal-pasal dari undang-undang yang bersangkutan;

MENGADILI:

DALAM EKSEPSI:

• Menyatakan eksepsi Para Tergugat tidak dapat diterima

DALAM POKOK PERKARA

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebagian
2. Menyatakan menurut hukum Para Tergugat telah melakukan wanprestasi yang merugikan Penggugat dalam Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/CNQC-NKE-JO;
3. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Materiil kepada Penggugat sebesar Rp. 103.307.064.557,00 (seratus tiga milyar tiga ratus tujuh juta enam puluh empat ribu lima ratus lima puluh tujuh rupiah secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum
4. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Bunga Morotoir sebesar 6% (enam persen) dari Kerugian Materiil Penggugat yaitu sebesar Rp. 6.198.423.873,42 (enam miyar seratus sembailan puluh delapan juta empat ratus dua puluh tiga ribu delapan ratus tujuh puluh tiga koma empat dua sen) setiap tahun secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap;
5. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya yang timbul sebesar Rp. 476.000,- (empat ratus tujuh puluh enam ribu rupiah) ;
6. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;

Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, pada hari Selasa, tanggal 30 April 2024, oleh kami, Dr. Zulkifli Atjo, S.H., M.H., sebagai Hakim Ketua, Dennie Arsan Fatrika, S.H., M.H. dan Heneng Pujadi, S.H., M.H. masing-masing sebagai Hakim Anggota, yang ditunjuk berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst tanggal 12 Desember 2023, putusan tersebut pada hari, SELASA, tanggal 07 MEI 2024 diucapkan dalam persidangan terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota tersebut, Agustiawan, S.H., M.H., Panitera Pengganti dan telah dikirim secara elektronik melalui Sistem Informasi Pengadilan pada hari itu juga; Hakim Anggota, Hakim Ketua,

Dennie Arsan Fatrika, S.H., M.H. Dr. Zulkifli Atjo, S.H., M.H.

Panitera Pengganti,
Heneng Pujadi,SH.MH.,
Agustiawan, S.H., M.H.

Biaya – biaya: Biaya Pendaftaran…..... Rp. 30.000,-
Proses perkara Rp. 300.000,-
Panggilan Rp. 96.000,-
Redaksi Rp. 10.000,-
Meterai Rp. 10.000,-
PNBP Panggilan. Rp. 20.000,-
PNBP Surat Kuasa. Rp. 10.000,-
Jumlah Rp. 476.000,-