Putusan MAHKAMAH AGUNG Nomor 1112 K/Pdt/2014

P U T U S A N

Nomor 1112 K/Pdt/2014

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara perdata dalam tingkat kasasi telah memutuskan sebagai berikut dalam perkara:

1. DARNINGSIH, bertempat tinggal di Apartemen Bellezza, Tower Albergo, lantai 28, unit 18, Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta;

2. JUSTINA PANGKAT, bertempat tinggal di Apartemen Bellezza, Tower Albergo, lantai 19, unit 05, Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta;

3. LIE LIES SUHAETJI, bertempat tinggal di Apartemen Bellezza, Tower Louvre, lantai 9, unit 02, Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta;

4. ADE MUSHAPUTRA, bertempat tinggal di Jalan Apartemen Bellezza, Tower Versailles, lantai 21, unit 02, Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta;

5. CHARLES WIDIASURYA, bertempat tinggal di Apartemen Bellezza Tower Louvre, lantai 11, unit 03, Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta;

6. WILLIAM SURYA, bertempat tinggal di Apartemen Bellezza, Tower Louvre, lantai 16, unit 01, Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta, dalam hal ini kesemuanya memberi kuasa kepada Kores Tambunan, S.H., dan kawan-kawan, Para Advokat, beralamat di Jalan Cikini Raya Nomor 91-E, Jakarta Pusat, berdasarkan Surat Kuasa Khusus masing-masing tanggal 4 Februari 2014;

Para Pemohon Kasasi dahulu Penggugat I, II, III, V, VI, VII/Para Terbanding;

melawan:

PT. SUMBER DAYA NUSAPHALA, diwakili oleh Direktur Ir. Ahmad Taufik Zaenal, berkedudukan di Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta, dalam hal ini memberi kuasa kepada Tony Aries, S.H.,M.H., dan kawan, Para Advokat, beralamat di Jalan Pramuka Raya Kav. 50 Nomor 15 (depan gedung IS Plaza), Jakarta Pusat, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 4 Maret 2014;

Termohon Kasasi dahulu Tergugat/Pembanding;

dan

YVONNE RUSDI, bertempat tinggal di Apartemen Bellezza, Tower Versailles, lantai 12, unit 07, Jalan Letjen Soepeno Nomor 34, Arteri Permata Hijau, Jakarta;

Turut Termohon Kasasi dahulu Penggugat IV/Terbanding IV;

Mahkamah Agung tersebut;

Membaca surat-surat yang bersangkutan;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang Para Pemohon Kasasi dan Turut Termohon Kasasi dahulu sebagai Para Penggugat telah menggugat sekarang Termohon Kasasi dahulu sebagai Tergugat, di muka persidangan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada pokoknya atas dalil-dalil:

I. Tentang hubungan antara Penggugat I dengan Tergugat;

1.1 Bahwa antara Penggugat I dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1). Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 (bukti PI-1), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : 28TH;
Blok : AT;
Unit nomor : 18;
Type : Alexandria;
Luas : 64,6 m² (enam puluh empat koma enam meter persegi);

2). Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008, yang dibuat dihadapan Aliya S. Azhar, SH.,MH.,M.Kn., Notaris di Jakarta. (bukti PI-2);

3). Akta Jual Beli Nomor 234/2011 tertanggal 7 Juli 2011, yang dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta. (bukti PI-3);

1.2 Bahwa Penggugat I telah melunasi harga unit apartemen sebesar Rp679.098.000,00 (enam ratus tujuh puluh sembilan juta sembilan puluh delapan ribu rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Pembayaran ke-1 (pertama) sebesar Rp25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah), dilakukan secara tunai pada tanggal 22 Juli 2008. (bukti PI-4);
Pembayaran ke-2 (kedua) sebesar Rp203.729.400,00 (dua ratus tiga juta tujuh ratus dua puluh sembilan ribu empat ratus rupiah), dilakukan secara tunai pada tanggal 23 Juli 2008. (bukti PI-5);
Pembayaran ke-3 (ketiga) sebesar Rp450.368.600,00 (empat ratus lima puluh juta tiga ratus enam puluh delapan ribu enam ratus rupiah), dilakukan secara tunai pada tanggal 26 September 2008. (bukti PI-6);

1.3 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat I meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan unit apartemen;

a. Bahwa berdasarkan Pasal 5 ayat 1 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008, Tergugat akan menyerahkan unit apartemen pada tanggal 31 Desember 2008;

b. Bahwa terbukti Tergugat baru menyerahkan unit apartemen kepada Penggugat I pada tanggal 21 April 2009. (bukti PI-7). Karenanya, tindakan Tergugat telah bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 2 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008. Dan berdasarkan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008, yang pada intinya berbunyi:

Pasal 6 ayat 3:

“Dalam hal Tergugat karena sebab apapun belum menyerahkan unit apartemen, maka Tergugat dikenakan denda sebesar 1‰ (satu permil) per hari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun…”

Tergugat berkewajiban untuk membayar denda keterlambatan maksimal kepada Penggugat I;

c. Bahwa dikarenakan pada tanggal 31 Desember 2008 Tergugat tidak memiliki itikad baik untuk memberitahukan kepada Penggugat I karena belum dapat menyerahkan unit apartemen serta tidak juga memberikan laporan tentang sisa progres, maka perhitungan denda didasarkan kepada harga unit apartemen dan bukan sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun;

Berdasarkan hal-hal tesebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan unit apartemen kepada Penggugat I;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan sertipikat;

d. Bahwa berdasarkan surat Tergugat tertanggal 8 Juni 2010, perihal: Denda keterlambatan penyerahan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) unit Nomor 28 AT 18, Tergugat berjanji akan menyerahkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2010. Dan apabila Tergugat belum menyerahkan sertifikat pada tanggal tersebut, maka Tergugat sebagai pengembang bersedia membayar denda keterlambatan penyerahan sertifikat sebesar 1‰ (satu permil) x (nilai keterlambatan sertifikat (10%) x nilai jual) x hari keterlambatan. (bukti PI-8);

e. Bahwa terbukti Penggugat I baru menerima Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18, Kelurahan Grogol Utara pada tanggal 20 Oktober 2011. Karenanya, Tergugat telah terlambat menyerahkan sertifikat kepada Penggugat I selama 292 hari (terhitung sejak tanggal 31 Desember 2010-20 Oktober 2011). Sehingga tindakan Tergugat telah bertentangan dengan Surat Tergugat tertanggal 8 Juni 2010. (vide bukti PI-9);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan sertifikat kepada Penggugat I;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas unit apartemen;

f. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 (vide bukti PI-1) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008 (vide bukti PI-2), Penggugat I membeli unit apartemen dengan luas 64.6 m² (enam puluh empat koma enam meter persegi);

g. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008, secara tegas diatur bahwa luas unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

h. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008, maka Penggugat I membeli unit apartemen seluas 64.6 m² (enam puluh empat koma enam meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

i. Bahwa setelah Penggugat I menerima sertifikat unit apartemen, ternyata luas unit apartemen yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 55 m² (lima puluh lima meter persegi). (bukti PI-10);

j. Bahwa Pasal 8 ayat 3 Jo. Pasal 9 ayat 1 & 2 berikut penjelasannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, mengandung maksud bahwa: hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Dan sebagai tanda bukti adanya hak milik atas rumah susun tersebut, diterbitkan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun;

k. Bahwa secara yuridis, luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertipikat tersebut berbeda dengan harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat I sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 (vide bukti PI-1) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008 (vide Bukti PI-2);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat I karena menyerahkan unit dengan luas yang berbeda antara unit yang dibeli sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 (vide bukti PI-1) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008 (vide bukti PI-2), dengan luas unit sebagaimana Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18, Kelurahan Grogol Utara;

1.4 Bahwa Penggugat I telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat I, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

1.5 Bahwa selain somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat I dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat I;

1.6 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat I;

1.7 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUH. Perdata:

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya”;

Kerugian-kerugian Penggugat I;

1.8 Bahwa sebagai akibat dari perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat I, maka Penggugat I mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp239.468.529,00 (dua ratus tiga puluh sembilan juta empat ratus enam puluh delapan ribu lima ratus dua puluh sembilan rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Denda keterlambatan penyerahan unit apartemen sebesar Rp679.098.000 x 5% (angka maksimal) = Rp33.954.900,00 (tiga puluh tiga juta sembilan ratus lima puluh empat ribu sembilan ratus rupiah);
Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18 selama 292 hari (terhitung sejak tanggal 31 Desember 2010-20 Oktober 2011) sebesar Rp19.829.661,00 (sembilan belas juta delapan ratus dua puluh sembilan ribu enam ratus enam puluh satu rupiah);
Kerugian sebagai akibat dari luas unit apartemen yang diterima lebih kecil daripada luas harga unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat I sebesar Rp185.683.968,00 (seratus delapan puluh lima juta enam ratus delapan puluh tiga ribu sembilan ratus enam puluh delapan rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit:

64.6 m² - 55 m² = 9.6 m²

m² x Rp10.512.000,00 (harga/m²) Rp100.915.200,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

26 September 2008 - tanggal 31 Maret 2012

(42 bulan) = 2% x 42 bln x Rp100.915.200,00 Rp 84.768.768,00

- Total Rp185.683.968,00

II. Tentang hubungan antara Penggugat II hukum dengan Tergugat;

2.1 Bahwa antara Penggugat II dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1). Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 November 2009 (bukti PII-11), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : 19;
Blok : Albergo;
Unit nomor : A19-05;
Type : Maxima;
Luas : 145,5 m² (seratus empat puluh lima koma lima

meter persegi);

2). Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment The Bellezza Permata Hijau Nomor 35 tertanggal 26 November 2009, yang dibuat dihadapan Kurnia Ariyani, SH., Notaris di Tangerang. (bukti PII-12);

3). Akta Jual Beli Nomor 272/2011 tertanggal 18 Juli 2011, yang dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta. (bukti PII-13);

2.2 Bahwa Penggugat II telah melunasi harga unit apartemen sebesar Rp1.475.000.000,00 (satu miliar empat ratus tujuh puluh lima juta rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Pembayaran ke-1 (pertama) sebesar Rp25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) sebagai booking fee apartemen, dilakukan secara tunai pada tanggal 25 November 2009. (bukti PII-14);
Pembayaran ke-2 (kedua) sebesar Rp417.500.000,00 (empat ratus tujuh belas juta lima ratus ribu rupiah) sebagai down payment apartemen, dilakukan secara tunai pada tanggal 26 November 2009. (bukti PII-15);
Pembayaran ke-3 (ketiga) sebesar Rp1.032.500.000,00 (satu miliar tiga puluh dua juta lima ratus ribu rupiah), dilakukan secara tunai pada tanggal 12 Desember 2009. (bukti PII-16);

2.3 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat II meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan sertifikat:

a. Bahwa berdasarkan surat Tergugat tertanggal 19 Mei 2010, perihal: Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) Unit Nomor 19 AT 05, Tergugat berjanji akan menyerahkan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2010. Dan apabila Tergugat belum menyerahkan sertifikat pada tanggal tersebut, maka Tergugat sebagai pengembang bersedia membayar denda keterlambatan penyerahan sertipikat sebesar 1‰ (satu permil) x (nilai keterlambatan sertifikat (10%) x nilai jual) x hari keterlambatan. (bukti PII-17);

b. Bahwa terbukti Penggugat II menerima Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4428/ALBERGO/XVII/19.AT-5, Kelurahan Grogol Utara pada tanggal 21 Oktober 2011. Karenanya, Tergugat terlambat menyerahkan sertipikat kepada Penggugat II selama 293 hari (dua ratus sembilan puluh tiga hari) (terhitung sejak tanggal 31 Desember 2010-20 Oktober 2011). Sehingga tindakan Tergugat telah bertentangan dengan Surat Tergugat tertanggal 19 Mei 2010. (vide bukti PII-18);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat II karena terlambat menyerahkan sertifikat;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas apartemen;

c. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 November 2009 (vide bukti PII-11) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment The Bellezza Permata Hijau Nomor 35 tertanggal 26 November 2009 (vide bukti PII-12), Penggugat II membeli unit apartemen dengan luas 145.5 m² (seratus empat puluh lima koma lima meter persegi);

d. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment The Bellezza Permata Hijau Nomor 35 tertanggal 26 November 2009, secara tegas diatur bahwa luas unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

e. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment The Bellezza Permata Hijau Nomor 35 tertanggal 26 November 2009, maka Penggugat II membeli unit apartemen seluas 145.5 m² (seratus empat puluh lima koma lima meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

f. Bahwa setelah Penggugat II menerima sertipikat unit apartemen, ternyata luas unit yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4428/ALBERGO/XVII/19.AT-5, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 122 m² (seratus dua puluh dua meter persegi). (bukti PII-19);

g. Bahwa Pasal 8 ayat 3 Jo. Pasal 9 ayat 1 & 2 berikut penjelasannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, mengandung maksud bahwa: Hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Dan sebagai tanda bukti adanya hak milik atas rumah susun tersebut, diterbitkan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun;

h. Bahwa secara yuridis luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4428/ALBERGO/XVII/19.AT-5, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertifikat tersebut berbeda dengan harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat II sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 November 2009 (vide bukti PII-11) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment The Bellezza Permata Hijau Nomor 35 tertanggal 26 November 2009. (vide bukti PII-12);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat II karena menyerahkan unit dengan luas yang berbeda antara unit yang dibeli sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 November 2009 (vide bukti PII-11) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment The Bellezza Permata Hijau Nomor 35 tertanggal 26 November 2009. (vide bukti PII-12), dengan luas unit sebagaimana Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4428/ALBERGO/XVII/19.AT-5, Kelurahan Grogol Utara;

2.4 Bahwa Penggugat II telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat II, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

2.5 Bahwa selain somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat II dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat II;

2.6 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat II;

2.7 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat II memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUH Perdata:

Kerugian-kerugian Penggugat II;

2.8 Bahwa sebagai akibat perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat II, maka Penggugat II mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp410.092.069,00 (empat ratus sepuluh juta sembilan puluh dua ribu enam puluh sembilan rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Denda keterlambatan penyerahan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4428/ALBERGO/XVII/19.AT-5 selama 293 hari (terhitung sejak tanggal 31 Desember 2010-21 Oktober 2011) sebesar Rp43.217.500,00 (empat puluh tiga juta dua ratus tujuh belas ribu lima ratus rupiah);
Kerugian sebagai akibat dari luas unit apartemen yang diterima lebih kecil daripada luas harga unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat II sebesar Rp366.874.569,00 (tiga ratus enam puluh enam juta delapan ratus tujuh puluh empat ribu lima ratus enam puluh sembilan rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit: 145.5 m² - 122 m² = 23.5 m²

m² x Rp10.137.457,00 Rp238.230.240,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

12 Desember 2009 - tanggal 31 Maret 2012

(27 bulan) = 2% x 27 bln x Rp238.230.240,00 Rp128.644.329,00

- Total Rp366.874.569,00

III. Tentang hubungan antara Penggugat III hukum dengan Tergugat;

Unit office;

3.1 Bahwa antara Penggugat III dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1). Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 (bukti PIII-20), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : OF8;
Blok : 8 OF;
Unit nomor : 7;
Type : Office Tower;
Luas : 107.42 m² (seratus tujuh koma empat puluh dua

meter persegi);

2). Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006, yang dibuat dihadapan Imas Fatimah, SH., Notaris di Jakarta. (bukti PIII-21);

3). Akta Jual Beli Nomor 269/2011 tertanggal 18 Juli 2011, yang dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta. (bukti PIII-22);

3.2 Bahwa pada tanggal 16 Mei 2008, Penggugat III telah melunasi harga unit Office Tower sebesar Rp1.056.196.000,00 (satu miliar lima puluh enam juta seratus sembilan puluh enam ribu rupiah). (bukti PIII-23);

3.3 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat III meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan unit office;

a. Bahwa berdasarkan Pasal 5 ayat 1 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006, Tergugat akan menyerahkan unit office pada tanggal 30 September 2006, berdasarkan berita acara serah terima dengan syarat bahwa Penggugat telah membayar lunas harga unit apartemen;

b. Bahwa terbukti Tergugat baru menyerahkan unit office kepada Penggugat III pada tanggal 16 Mei 2008. Karenanya, tindakan Tergugat yang terlambat menyerahkan unit office, senyata-nyata telah bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 2 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006. Dan berdasarkan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006, yang pada intinya berbunyi:

Pasal 6 ayat 3:

“Dalam hal Tergugat karena sebab apapun belum menyerahkan unit, maka Tergugat dikenakan denda sebesar 1‰ (satu permil) per hari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun…”

Tergugat berkewajiban untuk membayar denda keterlambatan maksimal kepada Penggugat III;

c. Bahwa dikarenakan pada tanggal 30 September 2006 Tergugat tidak memiliki itikad baik untuk memberitahukan kepada Penggugat III karena belum dapat menyerahkan unit office serta tidak juga memberikan laporan tentang sisa progres, maka perhitungan denda didasarkan kepada harga unit office dan bukan sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan unit office kepada Penggugat III;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan sertifikat;

d. Bahwa berdasarkan Surat Tergugat tertanggal 12 Mei 2010, perihal: Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) Unit Nomor 8 OF 7 dan Unit nomor 9 LV 2, Tergugat berjanji akan menyerahkan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2010. Dan apabila Tergugat belum menyerahkan sertifikat pada tanggal tersebut, maka Tergugat sebagai pengembang bersedia membayar denda keterlambatan penyerahan sertifikat sebesar 1‰ (satu permil) x (nilai keterlambatan sertifikat (10%) x nilai jual) x hari keterlambatan. (bukti PIII-24);

e. Bahwa terbukti Penggugat III baru menerima Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4674/OFFICE/VIII/8.OF-7, Kelurahan Grogol Utara pada tanggal 4 Oktober 2011. Karenanya, Tergugat terlambat menyerahkan sertifikat selama selama 277 hari (dua ratus tujuh puluh tujuh hari), sehingga tindakan Tergugat telah bertentangan dengan Surat Tergugat tertanggal 12 Mei 2010;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan sertifikat kepada Penggugat III;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas apartemen;

f. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 (vide bukti PIII-20) Jo. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006 (vide bukti PIII-21), Penggugat III membeli unit office Bellezza dengan luas 107.42 m² (seratus tujuh koma empat puluh dua meter persegi);

g. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 9 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006, secara tegas diatur bahwa luas setiap unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

h. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 9 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006, maka Penggugat III membeli unit office seluas 107.42 m² (seratus tujuh koma empat puluh dua meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

i. Bahwa setelah Penggugat III menerima sertifikat unit office, ternyata luas unit office yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4674/OFFICE/VIII/8.OF-7, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 97 m² (sembilan puluh tujuh meter persegi). (bukti PIII-25);

j. Bahwa Pasal 8 ayat 3 Jo. Pasal 9 ayat 1 & 2 berikut penjelasannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, mengandung maksud bahwa: Hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Dan sebagai tanda bukti adanya hak milik atas rumah susun tersebut, diterbitkan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun;

k. Bahwa secara yuridis, luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4674/OFFICE/VIII/8.OF-7, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertipikat tersebut berbeda dengan harga luas unit office yang dibeli oleh Penggugat III sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 (vide bukti PIII-20) Jo. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006 (vide bukti PIII-21);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat III karena menyerahkan unit dengan luas yang berbeda antara unit yang dibeli sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 (vide bukti PIII-20) Jo. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006 (vide bukti PIII-21), dengan luas unit sebagaimana Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4674/OFFICE/VIII/8.OF-7, Kelurahan Grogol Utara;

3.4 Bahwa Penggugat III telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat III, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

3.5 Bahwa somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat III dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat III;

3.6 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat III;

3.7 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat III memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUH. Perdata:

Kerugian-kerugian Penggugat III;

3.8 Bahwa sebagai akibat dari perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat III, maka Penggugat III mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp278.777.275,00 (dua ratus tujuh puluh delapan juta tujuh ratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus tujuh puluh lima rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Denda keterlambatan penyerahan unit office sebesar Rp1.056.196.000 x 5% (angka maksimal) = Rp52.809.800,00 (lima puluh dua juta delapan ratus sembilan ribu delapan ratus rupiah);
Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4674/OFFICE/VIII/8.OF-7 sebesar 1‰ x (10% x Rp1.056.196.000) x 277 hari = Rp29.256.629,00 (dua puluh sembilan juta dua ratus lima puluh enam ribu enam ratus dua puluh sembilan rupiah);
Kerugian sebagai akibat dari luas unit office yang diterima lebih kecil daripada luas harga unit office yang dibayarkan oleh klien kami sebesar Rp196.710.846,00 (seratus sembilan puluh enam juta tujuh ratus sepuluh ribu delapan ratus empat puluh enam rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit: 107.42 m² - 97 m² = 10.42 m²

10.42 m² x Rp9.832.396,00 (harga/m²) Rp102.453.566,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

16 Mei 2008 - tanggal 31 Maret 2012

(46 bulan) = 2% x 46 bln x Rp102.453.566,00 Rp 94.257.280,00

Total Rp196.710.846,00

Unit apartemen;

3.9 Bahwa antara Penggugat III dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1). Surat Pesanan Nomor COL.S00375 tertanggal 5 Oktober 2005 (bukti PIII-26), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : LV9;
Blok : Louvre;
Unit nomor : 2;
Type : Vesta;
Luas : 122.5 m² (seratus dua puluh dua koma lima

meter persegi);

Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006, yang dibuat dihadapan Imas Fatimah, SH., Notaris di Jakarta. (bukti PIII-27);
Akta Jual Beli Nomor 174/2011 tertanggal 20 Mei 2011, yang dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta. (bukti PIII-28);

3.10 Bahwa pada tanggal 29 Juni 2007, Penggugat III telah melunasi harga unit apartemen sebesar Rp1.317.600.000,00 (satu miliar tiga ratus tujuh belas juta enam ratus ribu rupiah). (bukti PIII-29);

3.11 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat III meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan unit apartemen;

a. Bahwa berdasarkan Pasal 5 ayat 1 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006, Tergugat akan menyerahkan unit apartemen pada tanggal 30 Juni 2006, berdasarkan berita acara serah terima dengan syarat bahwa Penggugat telah membayar lunas harga unit apartemen;

b. Bahwa terbukti Tergugat baru menyerahkan unit apartemen kepada Penggugat III pada tanggal 29 Juni 2007. (bukti PIII-30), karenanya telah bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 2 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006. Dan tindakan Tergugat telah bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006, yang pada intinya berbunyi:

Pasal 6 ayat 3:

Tergugat berkewajiban untuk membayar denda keterlambatan maksimal kepada Penggugat III;

c. Bahwa dikarenakan pada tanggal 30 Juni 2006 Tergugat tidak memiliki itikad baik untuk memberitahukan kepada Penggugat III karena belum dapat menyerahkan unit apartemen serta tidak juga memberikan laporan tentang sisa progres, maka perhitungan denda didasarkan kepada harga unit apartemen dan bukan sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan unit apartemen kepada Penggugat III;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan sertifikat;

d. Bahwa berdasarkan surat Tergugat tertanggal 12 Mei 2010, perihal: Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) Unit Nomor 8 OF 7 dan Unit Nomor 9 LV 2, Tergugat berjanji akan menyerahkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2010. Dan apabila Tergugat belum menyerahkan sertifikat pada tanggal tersebut, maka Tergugat sebagai pengembang bersedia membayar denda keterlambatan penyerahan sertifikat sebesar 1‰ (satu permil) x (nilai keterlambatan sertipikat (10%) x nilai jual) x hari keterlambatan. (bukti PIII-31);

e. Bahwa terbukti Penggugat III baru menerima Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4110/LOUVRE/IX/9.OF-2, Kelurahan Grogol Utara pada tanggal 22 Agustus 2011. Karenanya Tergugat terlambat untuk menyerahkan sertipikat selama 234 hari (dua ratus tiga puluh empat hari), sehingga tindakan Tergugat telah bertentangan dengan Surat Tergugat tertanggal 12 Mei 2010;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan sertifikat kepada Penggugat III;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas apartemen:

f. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00375 tertanggal 5 Oktober 2005 (vide bukti PIII-26) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006 (vide bukti PIII-27), Penggugat III membeli unit apartemen Bellezza dengan luas 122.5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi);

g. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 9 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006, secara tegas diatur bahwa luas unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

h. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 9 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006, maka Penggugat III membeli unit apartemen seluas 122.5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

i. Bahwa setelah Penggugat III menerima sertifikat unit apartemen, ternyata luas unit apartemen yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4110/LOUVRE/IX/9.LV-2, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 101 m² (seratus satu meter persegi). (bukti PIII-33);

k. Bahwa secara yuridis, luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4110/LOUVRE/IX/9.LV-2, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertifikat tersebut berbeda dengan harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat III sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00375 tertanggal 5 Oktober 2005 (vide bukti PIII-26) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006. (vide bukti PIII-27);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat III karena menyerahkan unit dengan luas yang berbeda antara unit yang dibeli sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00375 tertanggal 5 Oktober 2005 (vide bukti PIII-26) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006. (vide bukti PIII-27), dengan luas unit sebagaimana Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4110/LOUVRE/IX/9.LV-2, Kelurahan Grogol Utara;

3.12 Bahwa Penggugat III telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat III, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

3.13 Bahwa somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat III dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat III;

3.14 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat III;

3.15 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat III memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUHPerdata:

Kerugian-kerugian Penggugat III;

3.16 Bahwa sebagai akibat dari perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat III, maka Penggugat III mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp591.591.627,00 (lima ratus sembilan puluh satu juta lima ratus sembilan puluh satu ribu enam ratus dua puluh tujuh rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Denda keterlambatan penyerahan unit apartemen sebesar Rp1.317.600.000 x 5% (angka maksimal) = Rp65.880.000,00 (enam puluh lima juta delapan ratus delapan puluh ribu rupiah);
Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4110/LOUVRE/IX/9.LV-2, Kelurahan Grogol Utara, sebesar 1‰ x (10% x Rp1.317.600.000) x 234 hari = Rp30.831.840,00 (tiga puluh juta delapan ratus tiga puluh satu ribu delapan ratus empat puluh rupiah);
Kerugian sebagai akibat dari luas unit apartemen yang diterima lebih kecil daripada luas harga unit apartemen yang dibayarkan oleh Penggugat III sebesar Rp494.879.787,00 (empat ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tujuh puluh sembilan ribu tujuh ratus delapan puluh tujuh rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit: 122.5 m² - 101 m² = 21.5 m²;

21.5 m² x Rp10.755.918,00 (harga/m²) Rp231.252.237,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

29 Juni 2007 - tanggal 31 Maret 2012

(57 bulan) = 2% x 57 bln x Rp231.252.237,00 Rp263.627.550,00

- Total Rp494.879,787,00

IV. Tentang hubungan antara Penggugat IV dengan Tergugat;

4.1 Bahwa antara Penggugat IV dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1). Surat Pesanan Nomor COL.S00555 tertanggal 7 Juni 2007 (bukti PIV-34), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : 12;
Blok : VS;
Unit nomor : 7;
Type : Vesta;
Luas : 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima

meter persegi);

2). Akta Perjanjian Pengikatan Exclusive Apartment Nomor 23 tertanggal 24 Februari 2009, yang dibuat dihadapan Kurnia Ariyani, SH., Notaris di Tangerang. (bukti PIV-35);

3) Akta Jual Beli Nomor 305/2011 tertanggal 1 Agustus 2011, yang dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta. (bukti PIV-36);

4.2 Bahwa pada tanggal 6 Oktober 2008, Penggugat IV telah melunasi harga unit apartemen sebesar Rp1.250.000.000,00 (satu miliar dua ratus lima puluh juta rupiah) (bukti PIV-37);

4.3 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat IV meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan sertifikat;

a. Bahwa berdasarkan hasil pertemuan yang diadakan oleh Penggugat IV dengan PT. Perdana Gapuraprima pada tanggal 13 Nopember 2008 dan pertemuan pada tanggal 20 Oktober 2009, Tergugat berjanji akan menyerahkan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2009. Dan apabila Tergugat belum menyerahkan sertipikat pada tanggal tersebut, maka Tergugat sebagai Pengembang bersedia membayar denda keterlambatan penyerahan sertipikat sebesar 1‰ (satu permil) x (nilai keterlambatan sertifikat (10%) x nilai jual) x hari keterlambatan. (bukti PIV-38 & 39);

b. Bahwa terbukti Penggugat IV baru menerima Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3923/Versailles/XI/12.VS-7, Kelurahan Grogol Utara pada tanggal 26 Oktober 2011. Karenanya terbukti Tergugat terlambat menyerahkan sertifikat selama 663 hari (enam ratus enam puluh tiga hari), sehingga tindakan Tergugat telah bertentangan dengan hasil pertemuan tertanggal 13 Nopember 2008 dan pertemuan pada tanggal 20 Oktober 2009. (bukti PIV-40);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan sertifikat kepada Penggugat IV;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas apartemen;

c. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00555 tertanggal 7 Juni 2007 (vide bukti PIV-34) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Exclusive Apartment Nomor 23 tertanggal 24 Februari 2009. (vide bukti PIV-35), Penggugat IV membeli unit apartemen dengan luas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi);

d. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Exclusive Apartment Nomor 23 tertanggal 24 Februari 2009, secara tegas diatur bahwa luas unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

e. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Exclusive Apartment Nomor 23 tertanggal 24 Februari 2009, maka Penggugat IV membeli unit apartemen seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

f. Bahwa setelah Penggugat IV menerima sertipikat unit apartemen, ternyata luas unit apartemen yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3923/Versailles/XI/12.VS-7, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 101 m² (seratus satu meter persegi). (bukti PIV-41);

h. Bahwa secara yuridis, luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3923/Versailles/XI/12.VS-7, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertipikat tersebut berbeda dengan harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat IV sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00555 tertanggal 7 Juni 2007 (vide bukti PIV-34) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Exclusive Apartment Nomor 23 tertanggal 24 Februari 2009. (vide bukti PIV-35);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat IV karena menyerahkan unit dengan luas yang berbeda antara unit yang dibeli sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00555 tertanggal 7 Juni 2007 (vide bukti PIV-34) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Exclusive Apartment Nomor 23 tertanggal 24 Februari 2009. (vide bukti PIV-35), dengan luas unit sebagaimana Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3923/Versailles/XI/12.VS-7, Kelurahan Grogol Utara;

4.4 Bahwa Penggugat IV telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat IV, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

4.5 Bahwa selain somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat IV dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat IV;

4.6 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat IV;

4.7 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat IV memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUH. Perdata:

Kerugian-kerugian Penggugat IV;

4.8 Bahwa sebagai akibat dari perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat IV, maka Penggugat IV mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp486.548.443,00 (empat ratus delapan puluh enam juta lima ratus empat puluh delapan ribu empat ratus empat puluh tiga rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3923/Versailles/XI/12.VS-7, Kelurahan Grogol Utara selama 663 hari sebesar Rp82.875.000,00 (delapan puluh dua juta delapan ratus tujuh puluh lima ribu rupiah);
Kerugian sebagai akibat dari luas unit apartemen yang diterima lebih kecil daripada luas harga unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat IV sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00555 tertanggal 7 Juni 2007 (vide bukti PIV-34) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Exclusive Apartment Nomor 23 tertanggal 24 Februari 2009. (vide bukti PIV-35), sebesar Rp403.673.443,00 (empat ratus tiga juta enam ratus tujuh puluh tiga ribu empat ratus empat puluh tiga rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit: 122.5 m² - 101 m² = 21.5 m²

m² x Rp10.204.081,00 (harga/m²) Rp219.387.741,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

6 Oktober 2008 - tanggal 31 Maret 2012

(42 bulan) = 2% x 42 bln x Rp219.387.741,00 Rp184.285.702,00

Total Rp403.673.443,00

V. Tentang hubungan antara Penggugat V dengan Tergugat;

5.1 Bahwa antara Penggugat V dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1) Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 (bukti PV-42), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : 21;
Blok : VS;
Unit nomor : 2;
Type : Vesta;
Luas : 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter

persegi);

2). Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006, yang dibuat dihadapan Ati Mulyati, SH.,MKn., Notaris di Jakarta. (bukti PV-43);

3). Akta Jual Beli Nomor 266/2011 tertanggal 14 Juli 2011, yang dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta. (bukti PV-44);

5.2 Bahwa pada tanggal 18 Oktober 2006, Penggugat V telah melunasi harga unit apartemen sebesar Rp1.400.000.000,00 (satu miliar empat ratus juta rupiah). (bukti PV-45);

5.3 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat V meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan unit apartemen;

a. Bahwa berdasarkan Pasal 5 ayat 1 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006, Tergugat akan menyerahkan unit apartemen pada tanggal 31 Januari 2007, berdasarkan berita acara serah terima dengan syarat bahwa Penggugat V telah membayar lunas harga unit apartemen;

b. Bahwa terbukti Tergugat baru menyerahkan unit apartemen kepada Penggugat V pada tanggal 21 Januari 2008. (bukti PV-46). Karenanya, tindakan Tergugat telah bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 2 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006. Dan berdasarkan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006, yang pada intinya berbunyi:

Pasal 6 ayat 3:

“Dalam hal Tergugat karena sebab apapun belum menyerahkan unit apartemen, maka Tergugat dikenakan denda sebesar 1‰ (satu permil) perhari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun…”

Tergugat berkewajiban untuk membayar denda keterlambatan maksimal kepada Penggugat V;

c. Bahwa dikarenakan pada tanggal 21 Januari 2008 Tergugat tidak memiliki itikad baik untuk memberitahukan kepada Penggugat V karena belum dapat menyerahkan unit apartemen serta tidak juga memberikan laporan tentang sisa progres, maka perhitungan denda didasarkan kepada harga unit apartemen dan bukan sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena terlambat menyerahkan unit apartemen kepada Penggugat V;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan sertifikat;

d. Bahwa berdasarkan surat Tergugat, perihal: Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), Tergugat berjanji akan menyerahkan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) selambat-lambatnya pada tanggal 31 Desember 2010. Dan apabila Tergugat belum menyerahkan sertifikat pada tanggal tersebut, maka Tergugat sebagai pengembang bersedia membayar denda keterlambatan penyerahan sertipikat sebesar 1‰ (satu permil) x (nilai keterlambatan sertifikat (10%) x nilai jual) x hari keterlambatan;

e. Bahwa terbukti Penggugat V baru menerima Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3975/VERSAILLES/XVIII/21.VS-2, pada tanggal 1 Februari 2012. Karenanya Tergugat terlambat menyerahkan sertifikat selama 396 hari (tiga ratus sembilan puluh enam hari), sehingga tindakan Tergugat telah bertentangan dengan surat Tergugat kepada penghuni;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) karena telah terlambat menyerahkan sertifikat kepada Penggugat V;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas apartemen;

f. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 (vide bukti PV-40) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006 (vide bukti PV-41), Penggugat V membeli unit apartemen Bellezza dengan luas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi);

g. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006, secara tegas diatur bahwa luas unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

h. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006, maka Penggugat V membeli unit apartemen seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

i. Bahwa setelah Penggugat V menerima sertipikat unit apartemen, ternyata luas unit apartemen yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3975/VERSAILLES/XVIII/21.VS-2, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 101 m² (seratus satu meter persegi);

k. Bahwa secara yuridis, luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3975/VERSAILLES/XVIII/21.VS-2, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertifikat tersebut berbeda dengan harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat V sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 (vide bukti PV-40) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006 (vide bukti PV-41);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat V karena menyerahkan unit dengan luas yang berbeda antara unit yang dibeli sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 (vide bukti PV-40) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006 (vide bukti PV-41), dengan luas unit sebagaimana Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3975/VERSAILLES/XVIII/21.VS-2, Kelurahan Grogol Utara;

5.4 Bahwa Penggugat V telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat V, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

5.5 Bahwa selain somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat V dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat V;

5.6 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat V;

5.7 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat V memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUHPerdata:

Kerugian-kerugian Penggugat V;

5.8 Bahwa sebagai akibat dari perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat V, maka Penggugat V mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp690.582.834,00 (enam ratus sembilan puluh juta lima ratus delapan puluh dua ribu delapan ratus tiga puluh empat rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Denda keterlambatan penyerahan unit apartemen sebesar Rp1.400.000.000 x 5 (angka maksimal) = Rp70.000.000,00 (tujuh puluh juta rupiah);
Denda keterlambatan penyerahan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 3975/VERSAILLES/XVIII/21.VS-2, Kelurahan Grogol Utara selama 396 hari (terhitung sejak tanggal 31 Desember 2010-1 Februari 2012) sebesar Rp55.440.000,00 (lima puluh lima juta empat ratus empat puluh ribu rupiah);
Kerugian sebagai akibat dari luas unit apartemen yang diterima lebih kecil daripada harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat V sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 (vide bukti PV-40) Jo. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartment Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006 (vide bukti PV-41) sebesar Rp565.142.834,00 (lima ratus enam puluh lima juta seratus empat puluh dua ribu delapan ratus tiga puluh empat rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit: 122.5 m² - 101 m² = 21.5 m²;

21.5 m² x Rp11.428.571,00 (harga/m²) Rp245.714.276,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

18 Oktober 2006-tanggal 31 Maret 2012

(65 bulan) = 2% x 65 bln x Rp. 245.714.276,00 Rp319.428.558,00

- Total Rp565.142.834,00

VI. Tentang hubungan antara Penggugat VI dengan Tergugat;

6.1 Bahwa antara Penggugat VI dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1) Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 (bukti PVI-48), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : 11;
Blok : LV;
Unit nomor : L.11-3;
Type : Vesta;
Luas : 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima

meter persegi);

2). Akta Pengikatan Jual Beli Apartement The Bellezza Permata Hijau Nomor 16 tanggal 19 Agustus 2011. (bukti PVI-49);

3). Akta Jual Beli yang dibuat oleh Penggugat VI dengan Tergugat. (bukti PVI-50);

6.2 Bahwa pada tanggal 12 Agustus 2011, Penggugat VI telah melunasi harga unit apartemen sebesar Rp1.430.000.000,00 (satu miliar empat ratus tiga puluh ribu rupiah). (bukti PVI-51);

6.3 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat VI meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas apartemen;

a. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 (vide bukti PVI-48) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Apartement The Bellezza Permata Hijau Nomor 16 tanggal 19 Agustus 2011. (bukti PVI-49), Penggugat VI membeli unit apartemen dengan luas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi);

b. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Pengikatan Jual Beli Apartement The Bellezza Permata Hijau Nomor 16 tanggal 19 Agustus 2011, secara tegas diatur bahwa luas unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

c. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Pengikatan Jual Beli Apartement The Bellezza Permata Hijau Nomor 16 tanggal 19 Agustus 2011, maka Penggugat VI membeli unit apartemen seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

d. Bahwa setelah Penggugat VI menerima sertifikat unit apartemen, ternyata luas unit apartemen yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4138/LOUVRE/XII/11 LV-3, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 101 m² (seratus satu meter persegi). (bukti PVI-51);

e. Bahwa Pasal 8 ayat 3 Jo. Pasal 9 ayat 1 & 2 berikut penjelasannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, mengandung maksud bahwa: Hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Dan sebagai tanda bukti adanya hak milik atas rumah susun tersebut, diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun;

f. Bahwa secara yuridis, luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4138/LOUVRE/XII/11 LV-3, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertifikat tersebut berbeda dengan harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat VI sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 (vide bukti PVI-48) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Apartement The Bellezza Permata Hijau Nomor 16 tanggal 19 Agustus 2011. (vide bukti PVI-49);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka secara yuridis Tergugat terbukti telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat VI karena menyerahkan unit dengan luas yang berbeda antara unit yang dibeli sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 (vide bukti PVI-48) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Apartement The Bellezza Permata Hijau Nomor 16 tanggal 19 Agustus 2011, dengan luas unit sebagaimana Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4138/LOUVRE/XII/11 LV-3, Kelurahan Grogol Utara;

6.4 Bahwa Penggugat VI telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat VI, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

6.5 Bahwa selain somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat VI dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat VI;

6.6 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat VI;

6.7 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat VI memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUH. Perdata:

Kerugian-kerugian Penggugat VI;

6.8 Bahwa sebagai akibat perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat VI, maka Penggugat VI mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp286.116.724,00 (dua ratus delapan puluh enam juta seratus enam belas ribu tujuh ratus dua puluh empat rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Kerugian sebagai akibat dari luas unit apartemen yang diterima lebih kecil daripada luas harga unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat VI sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 (vide bukti PVI-48) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Apartement The Bellezza Permata Hijau Nomor 16 tanggal 19 Agustus 2011. (vide bukti PVI-49), sebesar Rp286.116.724,00 (dua ratus delapan puluh enam juta seratus enam belas ribu tujuh ratus dua puluh empat rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit: 122.5 m² - 101 m² = 21.5 m²

21.5 m² x Rp11.673.469,00 (harga/m²) Rp250.979.583,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

12 Agustus 2011 - tanggal 31 Maret 2012

(7 bulan) = 2% x 7 bln x Rp250.979.583,00 Rp 35.137.141,00

- Total Rp286.116.724,00

VII. Tentang hubungan antara Penggugat VII dengan Tergugat;

7.1 Bahwa antara Penggugat VII dan Tergugat terdapat hubungan hukum sebagaimana hal-hal sebagai berikut:

1). Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 (bukti PVII-52), dengan spesifikasi sebagai berikut:

Lantai : LV 16;
Blok : LV;
Unit nomor : 1;
Type : Athena;
Luas : 152 m² (seratus lima puluh dua meter persegi);

2). Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008, yang dibuat dihadapan Aliya S. Azhar, SH.,MH.,M.Kn., Notaris di Jakarta. (bukti PVII-53);

3). Akta jual beli yang dibuat antara Penggugat VII dengan Tergugat. (bukti PVII-54);

7.2 Bahwa pada tanggal 6 Februari 2006, Penggugat VII telah melunasi harga unit apartemen sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) (bukti PVII-55);

7.3 Bahwa terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat VII meliputi hal-hal sebagai berikut:

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan unit apartemen;

a. Bahwa berdasarkan Pasal 5 ayat 1 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008, yang dibuat dihadapan Aliya S. Azhar, SH.,MH.,M.Kn., Notaris di Jakarta, Tergugat akan menyerahkan unit apartemen pada tanggal 31 Juli 2005, berdasarkan berita acara serah terima dengan syarat bahwa Penggugat VII telah membayar lunas harga unit apartemen;

b. Bahwa terbukti Tergugat baru menyerahkan unit apartemen kepada Penggugat VII pada tanggal 15 Oktober 2008. (bukti PVII-56). Karenanya, tindakan Tergugat telah bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 2 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008. Dan berdasarkan ketentuan dalam Pasal 6 ayat 3 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008, yang pada intinya berbunyi:

Pasal 6 ayat 3:

“Dalam hal Tergugat karena sebab apapun belum menyerahkan unit apartemen, maka Tergugat dikenakan denda sebesar 1‰ (satu permil) perhari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun…”

Tergugat berkewajiban untuk membayar denda keterlambatan maksimal kepada Penggugat VII;

c. Bahwa dikarenakan pada tanggal 15 Oktober 2008 Tergugat tidak memiliki itikad baik untuk memberitahukan kepada Penggugat VII karena belum dapat menyerahkan unit apartemen serta tidak juga memberikan laporan tentang sisa progres, maka perhitungan denda didasarkan kepada harga unit apartemen dan bukan sisa progres pembangunan yang belum selesai dibangun;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat VII karena terlambat menyerahkan unit apartemen;

Ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas apartemen;

d. Bahwa berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 (vide bukti PVII-52) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008 (bukti PVII-53), Penggugat VII membeli unit apartemen dengan luas 152 m² (seratus lima puluh dua meter persegi);

e. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008, secara tegas diatur bahwa luas unit adalah luas yang diperhitungkan berdasarkan perhitungan arsitektur pada saat perencanaan, ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proporsional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross);

f. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008, maka Penggugat VII membeli unit apartemen seluas 152 m² (seratus lima puluh dua meter persegi) adalah termasuk bagian perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;

g. Bahwa setelah Penggugat VII menerima sertifikat unit apartemen, ternyata luas unit apartemen yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4163/LOUVRE/XV/16 LV-1, Kelurahan Grogol Utara hanya seluas 140 m² (seratus empat puluh meter persegi). (bukti PVII-57);

h. Bahwa Pasal 8 ayat 3 Jo. Pasal 9 ayat 1 & 2 berikut penjelasannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, mengandung maksud bahwa: Hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Dan sebagai tanda bukti adanya hak milik atas rumah susun tersebut, diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun;

i. Bahwa secara yuridis, luas unit dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4163/LOUVRE/XV/16 LV-1, Kelurahan Grogol Utara adalah terdiri dari milik perseorangan, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Namun faktanya luas unit dalam sertipikat tersebut berbeda dengan harga luas unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat VII sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 (vide bukti PVII-52) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008 (bukti PVII-53);

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, terbukti Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) terhadap Penggugat VII karena telah memberikan unit apartemen yang lebih kecil dari yang dibeli oleh Penggugat VII sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 (vide bukti PVII-52) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008 (bukti PVII-53), dengan luas unit apartemen sebagaimana Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4163/LOUVRE/XV/16 LV-1, Kelurahan Grogol Utara;

7.4 Bahwa Penggugat VII telah meminta agar Tergugat memenuhi kewajibannya kepada Penggugat VII, namun sampai dengan saat ini tidak pernah mendapat tanggapan yang positif dari Tergugat;

7.5 Bahwa selain somasi (peringatan) di atas, antara Penggugat VII dengan Tergugat juga pernah melakukan pertemuan guna membicarakan upaya penyelesaian kewajiban Tergugat tersebut, ternyata dari upaya pertemuan tersebut Tergugat sama sekali tidak menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan seluruh kewajiban kepada Penggugat VII;

7.6 Bahwa dengan demikian sangatlah beralasan secara yuridis untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat VII;

7.7 Bahwa berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, maka Penggugat VII memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga;

Pasal 1243 KUHPerdata:

Kerugian-kerugian Penggugat VII;

7.8 Bahwa sebagai akibat dari perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat terhadap Penggugat VII, maka Penggugat VII mengalami kerugian yang keseluruhannya sebesar Rp245.789.462,00 (dua ratus empat puluh lima juta tujuh ratus delapan puluh sembilan ribu empat ratus enam puluh dua rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

Denda keterlambatan penyerahan unit apartemen sebesar Rp1.000.000.000,00 x 5% (angka maksimal) = Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah);
Kerugian sebagai akibat dari luas unit apartemen yang diterima lebih kecil daripada luas harga unit apartemen yang dibeli oleh Penggugat VII sebagaimana Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 (vide bukti PVII-52) Jo. Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tertanggal 21 Oktober 2008 (bukti PVII-53), sebesar Rp195.789.462,00 (seratus sembilan puluh lima juta tujuh ratus delapan puluh sembilan ribu empat ratus enam puluh dua rupiah), dengan perincian sebagai berikut:

- Selisih luas unit: 152 m² - 140 m² = 12 m²

12 m² x Rp6.578.947,00 (harga/m²) Rp78.947.364,00

- Bunga 2%/bulan terhitung sejak tanggal

6 Februari 2006 - tanggal 31 Maret 2012

74 bulan) = 2% x 74 bln x Rp78.947.364,00 Rp116.842.098,00

- Total Rp195.789.462,00

Kerugian Immateriil Para Penggugat;

8. Sebagai akibat dari tindakan Tergugat yang terlambat menyerahkan sertifikat dan menyerahkan unit apartemen yang lebih kecil daripada yang dibeli oleh Para Penggugat, maka secara psikologis Para Penggugat merasa tertekan, sehingga menimbulkan ketidaknyamanan dan ketidaktenangan selaku pemilik unit apartemen dan unit office. Karenanya telah menimbulkan kerugian immateril yang sangat luar biasa besar dan kerugian immateriil dimaksud tidak dapat dan/atau sukar untuk dinilai secara materiil. Namun sangatlah wajar dan patut, apabila Pengadilan Negeri Jakarta Selatan menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian secara immateriil kepada Para Penggugat sebesar Rp8.000.000.000,00 (delapan miliar rupiah);

Mohon Sita Jaminan;

9. Bahwa untuk menjamin pemenuhan isi putusan gugatan ini serta untuk mencegah tindakan-tindakan dari Tergugat untuk menghindari kewajiban-kewajiban yang diletakkan oleh putusan dalam perkara ini, yang berakibat gugatan Para Penggugat menjadi sia-sia. Maka Para Penggugat mohon agar Pengadilan Negeri Jakarta Selatan berkenan meletakkan sita jaminan persamaan terhadap harta-harta kekayaan baik benda bergerak maupun tidak bergerak milik Tergugat yang berupa:

Harta-harta kekayaan milik Tergugat baik bergerak maupun tidak bergerak milik Tergugat yang akan Para Penggugat uraikan dan sampaikan kemudian. Karenanya Para Penggugat mereservir haknya untuk mengajukan perincian-perincian atas harta-harta kekayaan milik Tergugat yang akan dimohonkan sita jaminan melalui Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;

10. Bahwa gugatan ini diajukan berdasarkan bukti-bukti otentik yang tidak dapat dibantah kebenarannya oleh Tergugat, maka sesuai dengan ketentuan Pasal 180 HIR, sangatlah beralasan apabila putusan dalam perkara ini dinyatakan dapat dijalankan terlebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada verzet, banding, kasasi, maupun peninjauan kembali;

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan agar memberikan putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat I, Penggugat II, Penggugat III, Penggugat IV, Pengggat V, Penggugat VI dan Penggugat VII;

3. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian baik materiil maupun immateriil kepada Penggugat I, Penggugat II, Penggugat III, Penggugat IV, Penggugat V, Penggugat VI dan Penggugat VII, dengan perincian sebagai berikut:

Kerugian Materil:

3.1 Kepada Penggugat I sebesar Rp239.468.529,00 (dua ratus tiga puluh sembilan juta empat ratus enam puluh delapan ribu lima ratus dua puluh sembilan rupiah);

3.2 Kepada Penggugat II sebesar Rp410.092.069,00 (empat ratus sepuluh juta sembilan puluh dua ribu enam puluh sembilan rupiah);

3.3 Kepada Penggugat III yang terdiri dari:

Unit office:

Sebesar Rp278.777.275,00 (dua ratus tujuh puluh delapan juta tujuh ratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus tujuh puluh lima rupiah);

Unit apartemen:

Sebesar Rp591.591.627,00 (lima ratus sembilan puluh satu juta lima ratus sembilan puluh satu ribu enam ratus dua puluh tujuh rupiah);

3.4 Kepada Penggugat IV sebesar Rp486.548.443,00 (empat ratus delapan puluh enam juta lima ratus empat puluh delapan ribu empat ratus empat puluh tiga rupiah);

3.5 Kepada Penggugat V sebesar Rp690.582.834,00 (enam ratus sembilan puluh juta lima ratus delapan puluh dua ribu delapan ratus tiga puluh empat rupiah);

3.6 Kepada Penggugat VI sebesar Rp286.116.724,00 (dua ratus delapan puluh enam juta seratus enam belas ribu tujuh ratus dua puluh empat rupiah);

3.7 Kepada Penggugat VII sebesar Rp245.789.462,00 (dua ratus empat puluh lima juta tujuh ratus delapan puluh sembilan ribu empat ratus enam puluh dua rupiah);

Secara tunai dan sekaligus selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari sejak putusan perkara ini diucapkan, dengan bunga sebesar 2% (dua persen) perbulan dari keseluruhan jumlah tersebut di atas, terhitung sejak gugatan ini didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;

Kerugian Immateriil;

Sebagai akibat dari tindakan Tergugat yang terlambat menyerahkan sertifikat dan menyerahkan unit apartemen yang lebih kecil daripada yang dibeli oleh Para Penggugat, maka secara psikologis Para Penggugat merasa tertekan, sehingga menimbulkan ketidaknyamanan dan ketidaktenangan selaku pemilik unit apartemen dan unit office. Karenanya telah menimbulkan kerugian immateriil yang sangat luar biasa besar dan kerugian immateriil dimaksud tidak dapat dan/atau sukar untuk dinilai secara materiil. Namun sangatlah wajar dan patut, apabila Pengadilan Negeri Jakarta Selatan menghukum Tergugat untuk membayar ganti kerugian secara immateriil kepada Para Penggugat sebesar Rp8.000.000.000,00 (delapan miliar rupiah);

4. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang diletakkan dalam perkara ini;

5. Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada verzet, banding, kasasi, maupun peninjauan kembali;

6. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara menurut hukum;

Atau, apabila Pengadilan Negeri Jakarta Selatan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat mengajukan eksepsi yang pada pokoknya atas dalil-dalil sebagai berikut:

Gugatan Penggugat tidak jelas dan kabur (obscuur libel);

1. Bahwa dalil-dalil yang diajukan oleh Para Penggugat tidak mempunyai dasar hukum dan alasan yang jelas dan terkesan mengada-ada sehingga gugatan Para Penggugat menjadi tidak jelas;

2. Bahwa Para Penggugat telah mencampuradukkan dua perkara ke dalam satu gugatan yakni antara gugatan wanprestasi dan gugatan perbuatan melawan hukum. Disatu sisi Para Penggugat dalam gugatannya menggugat mengenai ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan perbedaan luas unit apartemen. Padahal secara nyata jika menggugat hal tersebut bukan merupakan perbuatan cidera janji atau ingkar janji (wanprestasi) seharusnya adalah Perbuatan Melawan Hukum (PMH) karena perbuatan yang bermula dari ketidaksesuaian perikatan adalah perbuatan melawan hukum bukan wanprestasi. Sementara dilain sisi, Para Penggugat juga menggugat mengenai ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan unit apartemen dan ingkar janji (wanprestasi) berkaitan dengan penyerahan sertifikat. Untuk kedua hal di atas adalah perbuatan wanprestasi. Antara gugatan wanprestasi dengan gugatan perbuatan melawan hukum tidak ada kaitannya satu sama lain (tidak ada korelasinya) sehingga menyebabkan gugatan Para Penggugat dalam gugatannya menjadi rancu, kabur dan tidak jelas apa maksud yang ingin disampaikan oleh Para Penggugat dalam gugatannya;

Para Penggugat tidak mempunyai kapasitas sebagai Penggugat;

1. Bahwa Para Penggugat sudah tidak dalam kapasitasnya lagi sebagai Penggugat oleh karena telah adanya kompensasi dari Tergugat kepada Para Penggugat terkait dengan denda keterlambatan serah terima unit apartemen (obyek a quo). Hal tersebut telah dilakukan oleh Tergugat dengan itikad baik sesuai dengan perhitungan dan ketentuan denda keterlambatan serah terima unit apartemen yang diatur dalam Pasal 6 ayat 3 PPJB yang telah disepakati bersama antara Tergugat dengan Para Penggugat. Sehingga, telah jelas terlihat bahwa Para Penggugatlah yang memiliki itikad tidak baik dengan mengajukan diri sebagai pihak dalam perkara a quo sementara kompensasi telah diberikan oleh Tergugat kepada Para Penggugat;

Gugatan kurang pihak;

1. Bahwa gugatan yang diajukan oleh Para Penggugat tidak menarik pihak-pihak lainnya sebagai pihak dalam perkara a quo seperti BPN (Badan Pertanahan Nasional), Pemda DKI Jakarta sehingga gugatan Para Penggugat menjadi kurang pihak sedangkan dalam proses penerbitan sertifikat merupakan kewenangan BPN (Badan Pertanahan Nasional) dan Pemda DKI Jakarta;

Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengambil putusan, yaitu Putusan Nomor 286/Pdt.G/2012/Jkt.Sel tanggal 30 Januari 2013 yang amarnya sebagai berikut:

Dalam Eksepsi:

- Menolak Eksepsi Tergugat;

Dalam Pokok Perkara:

1. Mengabulkan gugatan Para Penggugat sebagian;

2. Menyatakan sah perjanjian jual beli unit apartemen antara Para Penggugat dengan Tergugat;

3. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi);

4. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian secara tunai dan sekaligus kepada:

- Penggugat I sebesar Rp229.738.868,00;

- Penggugat II sebesar Rp366.874.569,00;

- Penggugat III sebesar Rp611.279.833,00;

- Penggugat IV sebesar Rp403.672.482,00;

- Penggugat V sebesar Rp355.142.864,00;

- Penggugat VI sebesar Rp286.116.724,00;

- Penggugat VII sebesar Rp245.789.462,00;

5. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang hingga kini dianggar sebesar Rp716.000,00 (tujuh ratus enam belas ribu rupiah);

6. Menolak gugatan Para Penggugat untuk selebihnya;

Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tersebut telah dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Jakarta dengan Putusan Nomor 454/PDT/2013/PT.DKI tanggal 31 Oktober 2013 yang amarnya sebagai berikut:

- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat;

Dalam Eksepsi:

- Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 286/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel, tanggal 30 Januari 2013 yang dimohonkan banding tersebut;

Dalam Pokok Perkara:

- Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 286/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel, tanggal 30 Januari 2013 yang dimohonkan banding tersebut;

Mengadili Sendiri:

- Mengabulkan gugatan Para Penggugat sekarang sebagai Para Terbanding untuk sebagian;

- Menyatakan sah perjanjian jual beli unit apartemen antara Para Penggugat sekarang sebagai Para Terbanding dengan Tergugat sekarang sebagai Pembanding;

- Menolak gugatan Para Penggugat sekarang sebagai Para Terbanding selain dan selebihnya;

- Menghukum Para Penggugat sekarang sebagai Para Terbanding untuk membayar biaya perkara untuk kedua tingkat pengadilan, yang di dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah);

Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada Para Penggugat/Para Terbanding pada tanggal 3 Januari 2014, tanggal 24 Januari 2014, tanggal 28 Januari 2014 kemudian terhadapnya oleh Para Penggugat/Para Terbanding dengan perantaraan kuasanya, berdasarkan Surat Kuasa Khusus masing-masing tanggal 4 Februari 2014 diajukan permohonan kasasi secara lisan pada tanggal 6 Februari 2014 sebagaimana ternyata dari Risalah Pernyataan Pemohonan Kasasi Nomor 286/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, permohonan mana diikuti oleh memori kasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 20 Februari 2014;

Bahwa setelah itu oleh Tergugat/Pembanding yang pada tanggal 3 Maret 2014 telah diberitahu tentang memori kasasi dari Para Penggugat/Para Terbanding diajukan jawaban memori kasasi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 14 Maret 2014;

Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama, diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam Undang-Undang, maka oleh karena itu permohonan kasasi tersebut formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Para Pemohon Kasasi/Para Penggugat dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya ialah:

1. Bahwa Putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta Nomor 454/Pdt.G/2013/PT.DKI Jakarta, tanggal 31 Oktober 2013 dalam perkara a quo karena telah salah menerapkan atau melanggar hukum yang berlaku dan lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 perubahan atas Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung, yang menyatakan:

“Mahkamah Agung dalam tingkat kasasi membatalkan putusan atau penetapan pengadilan-pengadilan dari semua lingkungan peradilan karena:

a. Tidak berwenang atau melampaui batas wewenang;

b. Salah menerapkan atau melanggar hukum yang berlaku;

c. Lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan”;

Sehingga putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta a quo telah memenuhi syarat kebatalan suatu putusan oleh Mahkamah Agung tingkat kasasi;

2. Bahwa Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat menolak keras dan tegas putusan Pengadilan Tinggi Jakarta a quo karena didasarkan pertimbangan-pertimbangan hukum yang tidak benar, keliru dan telah tidak cukup memberikan pertimbangan hukumnya (onvoldoende gemotiveerd);

3. Pengadilan Tinggi Jakarta telah salah dalam menerapkan hukum, berdasarkan hal-hal sebagai berikut:

3.1. Bahwa Para Pemohon Kasasi menolak dengan tegas pertimbangan hukum putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Jakarta, pada halaman 7 dan halaman 8 yang menyatakan:

“Menimbang bahwa setelah Majelis Hakim Tingkat Banding membaca dan mempelajari dengan saksama berkas perkara a quo beserta surat-surat yang terlampir di dalamnya, salinan resmi Putusaan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 286/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel., tanggal 30 Januari 2013 dan telah pula membaca serta memperhatikan memori banding dari Pembanding semula Tergugat, kontra memori banding dari Para Terbanding semula Para Penggugat tingkat banding berpendapat “Para Terbanding semula Para Penggugat mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat masing-masing Terbanding I semula Penggugat I mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat pada tanggal 20 Oktober 2008 dengan Akta Nomor 13, Terbanding II semula Penggugat II mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat pada tanggal 26 Nopember 2009 dengan Akta Nomor 35, Terbanding III semula Penggugat III mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat pada tanggal 17 Mei 2006 dengan Akta Nomor 63, Terbanding IV semula Penggugat IV mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat pada tanggal 24 Februari 2009 dengan Akta Nomor 23, Terbanding V semula Penggugat V mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat pada tanggal 18 Desember 2006 dengan Akta Nomor 12, Terbanding VI semula Penggugat VI mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat pada tanggal 19 Agustus 2011 dengan Akta Nomor 16, Terbanding VII semula Penggugat VII mengadakan perjanjian perikatan jual beli dengan Pembanding semula Tergugat pada tanggal 21 Oktober 2008 dengan Akta Nomor 15, perikatan jual beli tersebut mengenai unit rumah susun/apartemen yang terletak di “The Belleza Permata Hijau”;

Menimbang, bahwa Para Terbanding semula Para Penggugat mengajukan gugatan pada Pembanding semula Tergugat dengan alasan Pembanding semula Tergugat telah ingkar janji (wanprestasi) meliputi luas bangunan tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan serta penyerahan unit melewati waktu yang telah diperjanjikan;

Bahwa penerapan hukum Pengadilan Tinggi dalam perkara aquo salah dan tidak tepat karena alasan pembatalan terhadap pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama Pengadilan Negeri Jakarta Selatan ternyata tidak ada hal-hal yang baru yang dapat melemahkan putusan perkara a quo akan tetapi hanya merupakan pengulangan apa yang telah dikemukakan dalam pertimbangan hukumnya Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, karena terbukti Termohon Kasasi telah melakukan wanprestasi terhadap Para Pemohon Kasasi meliputi luas bangunan tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan serta penyerahan unit melewati waktu yang telah diperjanjikan;

3.2. Bahwa dengan demikian Judex Facti tingkat banding telah salah menerapkan hukum karena kurang cukup pertimbangannya dalam putusan aquo, sehingga putusan Judex Factiaquo harus dibatalkan sebagaimana ditentukan dan diputuskan dalam:

a. Ketentuan Pasal 25 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2004 tentang Kekuasaan Kehakiman: segala putusan pengadilan harus memuat alasan-alasan dan dasar-dasar putusan itu, memuat pula pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili”;

b. Putusan Mahkamah Agung Nomor 492 K/Sip/1970 tanggal 16 Februari 1972: Putusan Pengadilan Tinggi harus dibatalkan karena kurang cukup pertimbangannya (onvoldoende gemotiveerd) yaitu: suatu putusannya itu hanya mempertimbangkan soal mengesampingkan keberatan yang diajukan dalam Memori Banding dan tanpa memeriksa perkara itu kembali baik mengenai fakta-faktanya maupun mengenai hal penerapan hukumnya terus menguatkan putusan Pengadilan Negeri begitu saja;

c. Putusan Mahkamah Agung Nomor 638 K/Sip/1969 tanggal 22 Juli 1970: “Putusan-putusan Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tinggi yang kurang cukup dipertimbangkan (onvoldoende gemotiveerd) harus dibatalkan”;

d. Putusan Mahkamah Agung Nomor 672 K/Sip/1969 tanggal 18 Oktober 1972: “Putusan Pengadilan Tinggi harus dibatalkan karena kurang cukup dipertimbangkan (niet ontvankelijk verklaard) dan terdapat ketidaktertiban dalam beracara”;

e. Putusan Mahkamah Agung tanggal 30 Nopember 1976 Nomor 194 K/Sip/1975: “Dalam peradilan banding, pengadilan tinggi harus memeriksa/mengadili perkara dalam keseluruhannya, termasuk bagian-bagian (Konpensi/Rekonpensi yang telah diputus oleh Pengadilan Negeri”;

f. Putusan Mahkamah Agung Nomor 558 K/Sip/1975 tanggal 13 Juli 1976: Keputusan Pengadilan Tinggi dan Pengadilan Negeri, karena kurang tepat dan tidak terperinci harus dibatalkan: Pengadilan Tinggi sama sekali tidak menguraikan secara jelas dan terperinci alasan-alasan hukum dalam memutuskan perkara aquo, oleh karena itu putusan aquo harus dibatalkan”;

4. Bahwa selanjutnya Pengadilan Tinggi DKI Jakarta telah salah dan keliru dalam menerapkan hukum sebagaimana terdapat pada halaman 8 alinea ke 4 yang pada pokoknya menyatakan: “selanjutnya mengenai “luas unit” adalah luas yang diperhitungkan arsitektur pada saat perencanaan ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proposional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigross), berdasarkan fakta tersebut dimana luas unit bangunan yang diserahkan oleh Pembanding semula Tergugat kepada Para Terbanding semula Para Penggugat sudah bersesuaian dengan ketentuan Pasal 1 Akta Perjanjian Perikatan Jual Beli, yang telah disepakati antara Para Terbanding semula Para Penggugat dengan Pembanding semula Tergugat, maka oleh karena itu gugatan masalah luas adalah tidak beralasan dan tidak mempunyai dasar hukum”. Karena antara Para Pemohon Kasasi/Terbanding semula Para Penggugat dengan Termohon Kasasi/Pembanding semula Tergugat telah disepakati (perjanjian) masing-masing:

1. Terbanding I semula Penggugat I telah membeli apartemen dari Pembanding semula Tergugat dengan spesifikasi: lantai 28 TH, Blok AT, Unit Nomor 18 Type Alexandria seluas 64,6 m² (enam puluh empat koma enam meter persegi) berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008 yang dibuat dihadapan Aliya S Azhar, SH.,MH.,MKn Notaris di Jakarta serta Akta Jual Beli Nomor 234/2011 tertanggal 7 Juli 2011 dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta bukti PI-1, bukti PI-3, bukti PI-7 dan Para Pemohon Kasasi I/Terbanding I/Penggugat telah membayar lunas harga unit apartemen sebesar Rp679.098.000,00 (enam ratus tujuh puluh sembilan juta sembilan puluh delapan ribu rupiah) bukti P I-2a, bukti PI-2b;

2. Terbanding II semula Penggugat II membeli apartemen dari Pembanding semula Tergugat dengan spesifikasi: lantai 19, Blok Albergo, Unit Nomor A19-05, Type Maxima seluas 145,5 m² (seratus empat puluh lima koma lima meter persegi) berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 Nopember 2009 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exclusive Apartement The Balleza Permata Hijau Nomor 35 tertanggal 26 Nopember 2009 yang dibuat dihadapan Kurnia Ariyani, SH, Notaris di Tangerang serta Akta Jual Beli Nomor 272/2011 tertanggal 18 Juli 2011 dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta bukti PII-1, bukti PII-3, bukti PII-6 dan telah membayar lunas harga unit apartemen sebesar Rp1.475.000.000,00 (satu miliar empat ratus tujuh puluh lima juta rupiah), bukti PII-2a, bukti PII-2b;

3. Terbanding III semula Penggugat III membeli unit office dan unit apartemen dari Pembanding semula Tergugat dengan spesifikasi: Lantai OF8, blok 8 OF, Unit Nomor 7, Type Office Tower seluas 107,42 m² (seratus tujuh koma empat puluh dua meter persegi) berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006 serta Akta Jual Beli Nomor 269/2011 tertanggal 18 Juli 2011 bukti PIII-1, bukti PIII-3, bukti PIII-7 dan telah membayar lunas harga unit apartemen sebesar Rp1.056.196.000,00 (satu miliar lima puluh enam juta seratus sembilan puluh enam ribu rupiah), bukti PIII-2, dan juga unit apartemen lantai F 9, blok Louvre, Unit Nomor 2, type Vesta seluas 125 m² berdasarkan Surat Pesanan Nomor Col. S00375, tertanggal 5 Oktober 2005 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Exsclusif Apartemen Nomor 61 tanggal 17 Mei 2006 serta Akta Jual Beli Nomor 174/2011, tertanggal 20 Mei 2011 bukti PIII-9, dan telah membayar lunas harga unit apartemen sebesar Rp1.317.600.000,00 berdasarkan Surat Keterangan dari Tergugat yang menyatakan bahwa Penggugat III telah membayar lunas seluruh harga unit apartemen yang dipesan dari Tergugat, tertanggal 16 Mei 2008 bukti P III-10;

4. Terbanding V semula Penggugat V membeli apartemen dari Pembanding semula Tergugat dengan spesifikasi: Lantai 21, Blok VS, Unit Nomor 2, Type Vesta, seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi) berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Evclusive Apartement Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006 yang dibuat dihadapan Ati Mulyati, SH.,MKn Notaris di Jakarta serta Akta Jual Beli Nomor 266/2011 tertanggal 14 Juli 2011 dibuat dihadapan Nathalia Alvina Jinata, SH., PPAT di Jakarta bukti PV-1, bukti PV-3, bukti PV-7 dan telah membayar lunas harga unit apartemen sebesar Rp1.400.000.000,00 (satu miliar empat ratus juta rupiah) berdasarkan bukti pelunasan bukti PV-2;

5. Terbanding VI semula Penggugat VI membeli apartemen dari Pembanding semula Tergugat dengan spesifikasi: Lantai 11, Blok LV, Unit Nomor L.11-3, Type Vesta seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi) berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 dan Akta Pengikatan Jual Beli Apartemen The Bellezza Permata Hijau Nomor 16, tanggal 19 Agustus 2011 serta Akta Jual Beli Nomor 54/2012 tanggal 3 April 2012 yang dibuat dihadapan Irwin Komara, SH., PPAT di Jakarta bukti PVI-1, bukti PVI-3, bukti PVI-4 dan telah membayar lunas harga unit apartemen sebesar Rp1.430.000.000,00 (satu miliar empat ratus tiga puluh juta rupiah) bukti PVI-2a, bukti PVI-2b;

6. Terbanding VII semula Penggugat VII membeli apartemen dari Pembanding semula Tergugat dengan spesifikasi: Lantai LV 16, Blok LV, Unit Nomor 1, Type Athena seluas 152 m² (seratus lima puluh dua meter persegi) berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 dan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tanggal 21 Oktober 2008 yang dibuat dihadapan Aliya S Azhar, SH.,MH.,MKn Notaris di Jakarta serta Akta Jual Beli Nomor 104/2012 tertanggal 12 Mei 2012 yang dibuat dihadapan Irwin Komara, SH., PPAT di Jakarta bukti PVII-1, bukti PVII-3, bukti PVII-5 dan telah membayar lunas harga unit apartemen sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), bukti PVII-2a, bukti PVII-2b, bukti PVII-2c;

5. Bahwa terbukti sebagaimana bukti-bukti yang diajukan oleh Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat dalam persidangan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dalam perkara a quo bahwa luas unit bangunan yang diterima oleh Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam akta jual beli karena berdasarkan sertipikat hak milik atas rumah susun apartemen yang diterima oleh masing-masing Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat yaitu:

1. Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I menerima Sertipikat Hak Milik Atas Rumah Susun pada tanggal 20 Oktober 2011, Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18 Kelurahan Grogol luas unit tercantum seluas 55 m² (lima puluh lima meter) bukti PI-8, sehingga apabila diperhitungkan dengan luas unit yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008 Akta Jual Beli Nomor 234/2011 tertanggal 7 Juli 2011 tidak sesuai atau terdapat perbedaan yaitu seluas 64,6 m² - 55 m² = 9,6 m² (sembilan koma enam meter persegi);

2. Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II menerima Sertifikat Hak Milik Atas Rumah Susun pada tanggal 21 Oktober 2011, Nomor 4428ALBERGO/XVI/19.AT-5 Kelurahan Grogol luas unit tercantum seluas 122 m² (seratus dua puluh dua meter persegi) bukti PII-7, sehingga apabila diperhitungkan dengan luas unit yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 November 2009 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 35 tertanggal 26 Nopember 2009 serta Akta Jual Beli Nomor 272/2011 tertanggal 18 Juli 2011 seluas 145,5 m² (seratus empat puluh lima koma lima meter persegi) terdapat perbedaan luas unit seluas 145,5 m² - 122 m² = 23,5 m² (dua puluh tiga koma lima meter persegi);

3. Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III menerima Sertipikat Hak Milik Atas Rumah Susun pada tanggal 4 Oktober 2011 Nomor 4674/Office/VIII/8.OF-7 Kelurahan Grogol luas unit tercantum seluas 97 m² (sembilan puluh tujuh meter persegi) bukti P III-8, sehingga apabila diperhitungkan dengan luas unit yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006 serta Akta Jual Beli Nomor 269/2011 tertanggal 18 Juli 2011 bukti PIII-7 seluas 107,42 m², maka terdapat selisih perbedaan seluas seluas 107, 42 m² - 97 m² = 10,42 m² (sepuluh koma empat puluh dua meter persegi), dan juga menerima luas unit apartemen berdasarkan Sertipikat Hak Milik Nomor 4110/Louvre/IX/9.LV-2 seluas 101 m² tidak sesuai dengan yang diperjanjikan seluas 122,5 m² berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00375 tertanggal 5 Oktober 2005 bukti PIII-9 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 61 tertanggal 17 Mei 2006 serta Akta Jual Beli Nomor 174/2011 tertanggal 20 Mei 2011 bukti PIII-15, maka terdapat selisih perbedaan luas unit seluas 122,5 m² - 101 m² = 21,5 m² (sepuluh koma empat puluh dua meter persegi);

4. Pemohon Kasasi V/semula Terbanding V/dahulu Penggugat V menerima Sertipikat Hak Milik Atas Rumah Susun pada tanggal 1 Februari 2012, Nomor 3975/VERSAILLES/XVIII/21.VS-2 Kelurahan Grogol dengan luas unit tercantum seluas 101 m² (seratus satu meter persegi) bukti PV-8, sehingga apabila diperhitungkan dengan luas unit yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Evclusive Apartement Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006 serta Akta Jual Beli Nomor 266/2011 tertanggal 14 Juli 2011 tercantum seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi), maka terdapat selisih perbedaan seluas seluas 122,5 m² - 101 m² = 21,5 m² (dua puluh satu koma lima meter persegi);

5. Pemohon Kasasi VI/semula Terbanding VI/dahulu Penggugat VI menerima Sertipikat Hak Milik Atas Rumah Susun pada tanggal 13 Maret 2012, Nomor 4138/LOUVRE/XII/11-LV-3 Kelurahan Grogol Utara dengan luas unit tercantum seluas 101 m² (seratus satu meter persegi) bukti PVI-5, sehingga apabila diperhitungkan dengan luas unit yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 dan Akta Pengikatan Jual Beli Apartemen The Bellezza Permata Hijau Nomor 16, tanggal 19 Agustus 2011 serta Akta Jual Beli Nomor 54/2012 tanggal 3 April 2012 luas unit tercantum seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi), maka terdapat selisih perbedaan seluas 122,5 m² - 101 m² = 21,5 m² (dua puluh satu koma lima meter persegi);

6. Pemohon Kasasi VII/semula Terbanding VII/dahulu Penggugat VII menerima Sertipikat Hak Milik Atas Rumah Susun pada tanggal 31 Maret 2012, Nomor 4163/LOUVRE/XV/16-LV-1 Kelurahan Grogol Utara dengan luas unit tercantum seluas 140 m² (seratus empat puluh meter persegi) bukti PVII-6, sehingga apabila diperhitungkan dengan luas unit yang diperjanjikan dalam Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 dan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tanggal 21 Oktober 2008 serta Akta Jual Beli Nomor 104/2012 tertanggal 12 Mei 2012, luas unit tercantum seluas 152 m² (seratus lima puluh dua meter persegi), maka terdapat selisih perbedaan seluas 152 m² - 140 m² = 12 m² (dua belas meter persegi);

Berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas sehingga Judex Facti pertimbangan Pengadilan Tinggi Jakarta yang menyatakan gugatan masalah luas adalah tidak beralasan dan tidak mempunyai dasar hukum telah bertentangan dengan perjanjian yang dibuat para pihak antara Para Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi yang berkewajiban untuk menyerahkan unit apartemen tersebut, maka Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat mohon kepada Mahkamah Agung untuk menolak dan membatalkan pertimbangan Judex Facti Pengadilan Tinggi Jakarta dalam perkara a quo;

7. Bahwa Pengadilan Tinggi Jakarta telah salah menerapkan atau melanggar hukum yang berlaku sebagaimana putusannya pada halaman 8 alinea ke 4 yang pada pokoknya menyatakan: “bahwa selanjutnya mengenai “luas unit” adalah luas yang diperhitungkan arsitektur pada saat perencanaan ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proposional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigrooss), berdasarkan fakta tersebut dimana luas unit bangunan yang diserahkan oleh Pembanding semula Tergugat kepada Para Terbanding semula Para Penggugat sudah bersesuaian dengan ketentuan Pasal 1 Akta Perjanjian Perikatan Jual Beli, yang telah disepakati antara Para Terbanding semula Para Penggugat dengan Pembanding semula Tergugat, maka oleh karena itu gugatan masalah luas adalah tidak beralasan dan tidak mempunyai dasar hukum” karena terbukti “luas unit” yang diperjanjikan antara Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat dengan Pembanding semula Tergugat secara jelas dan terang mengenai luas unit masing-masing lantai berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 dan Akta Jual Beli Nomor 234/2011 tertanggal 7 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 November 2009 dan Akta Jual Beli Nomor 272/2011 tertanggal 18 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 dan Akta Jual Beli Nomor 269/2011 tertanggal 18 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 dan Akta Jual Beli Nomor 266/2011 tertanggal 14 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 dan Akta Jual Beli Nomor 16, tanggal 19 Agustus 2011 Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 dan Akta Jual Beli, sehingga penerapan hukum Judex Facti yang menyatakan bahwa “gugatan masalah luas adalah tidak beralasan dan tidak mempunyai dasar hukum” telah melanggar hukum yang berlaku sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata jo. Pasal 1338 KUH Perdata, sehingga Judex Facti pertimbangan hukumnya Pengadilan Tinggi Jakarta tidak bersesuaian sebagaimana dimaksud masing-masing dalam ketentuan Pasal 1 Akta Perjanjian Perikatan Jual Beli Nomor Nomor 234/2011 tertanggal 7 Juli 2011, Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008, Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006, Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Evclusive Apartement Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006, Akta Pengikatan Jual Beli Apartemen The Bellezza Permata Hijau Nomor 16, tanggal 19 Agustus 2011, Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tanggal 21 Oktober 2008 antara Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat dengan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat, maka Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat mohon kepada Mahkamah Agung untuk menolak dan membatalkan Judex Facti pertimbangan hukumnya dan putusan Pengadilan Tinggi Jakarta dalam perkara a quo;

8. Bahwa Pengadilan Tinggi Jakarta telah lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan sebagaimana putusan pada halaman 8 alinea ke 4 yang menyatakan: “Menimbang bahwa selanjutnya mengenai “luas unit” adalah luas yang diperhitungkan arsitektur pada saat perencanaan ditambah dengan koridor, lift, ruangan service, tangga darurat yang diperhitungkan secara proposional untuk masing-masing unit tersebut pada lantai yang bersangkutan (semigrooss), berdasarkan fakta tersebut dimana luas unit bangunan yang diserahkan oleh Pembanding semula Tergugat kepada Para Terbanding semula Para Penggugat sudah bersesuaian dengan ketentuan Pasal 1 Akta Perjanjian Perikatan Jual Beli, yang telah disepakati antara Para Terbanding semula Para Penggugat dengan Pembanding semula Tergugat, maka oleh karena itu gugatan masalah luas adalah tidak beralasan dan tidak mempunyai dasar hukum”, oleh karena Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat tidak memenuhi kewajibannya untuk menyerahkan luas unit yang diperjanjikan kepada Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat berdasarkan Surat Pesanan Nomor COL.S00143 tertanggal 22 Juli 2008 dan Akta Jual Beli Nomor 234/2011 tertanggal 7 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.AS00246 tertanggal 25 November 2009 dan Akta Jual Beli Nomor 272/2011 tertanggal 18 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.S00345 tertanggal 5 Oktober 2005 dan Akta Jual Beli Nomor 269/2011 tertanggal 18 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.S00246 tertanggal 19 Oktober 2004 dan Akta Jual Beli Nomor 266/2011 tertanggal 14 Juli 2011, Surat Pesanan Nomor COL.LS00679 tertanggal 12 Agustus 2011 dan Akta Jual Beli Nomor 16, tanggal 19 Agustus 2011, Surat Pesanan Nomor COL.S00134 tertanggal 20 Desember 2003 dan Akta Jual Beli Nomor 15 tanggal 21 Oktober 2008 dan Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat telah melakukan pembayaran lunas harga unit apartemen kepada Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat sesuai dengan vide bukti PI-2a, bukti PI-2b, bukti PII-2a, bukti PII-2b, bukti PIII-2, bukti PV-2, bukti PVI-2a, bukti PVI-2b, bukti PVII-2a, bukti PVII-2b, bukti PVII-2c, sehingga penerapan hukum Judex Facti Pengadilan Tinggi Jakarta yang menyatakan bahwa gugatan masalah luas adalah tidak beralasan dan tidak mempunyai dasar hukum telah lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1457 KUH Perdata berbunyi: “Jual Beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan“, maka Para Pemohon Kasasi / Terbanding / Penggugat mohon kepada Mahkamah Agung untuk menolak dan membatalkan Judex Facti pertimbangan hukumnya dalam putusan Pengadilan Tinggi Jakarta dalam perkara aquo karena sangat tidak beralasan dan tidak berdasar hukum;

9. Bahwa Pengadilan Tinggi Jakarta telah salah menerapkan atau melanggar hukum yang berlaku sebagaimana putusan pada halaman 9 alinea 1 yang menyatakan : “Menimbang, bahwa gugatan keterlambatan penyerahan unit di dalam perjanjian perikatan jual beli antara Para Terbanding semula Para Penggugat dengan Pembanding semula Tergugat telah pula disepakati oleh Para Terbanding semula Para Penggugat dengan Pembanding semula Tergugat khususnya dalam Pasal 6 sebagai berikut: “Pihak pertama oleh karena sebab apapun juga belum menyerahkan unit tersebut kepada pihak kedua, maka pihak pertama dikenakan denda 1% (satu persen) perhari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progress pembangunan yang belum selesai, oleh karena Para Terbanding semula Para Penggugat tidak membuktikan sisa progress pembangunan unit apartemen sesuai dengan waktu yang telah disepakati, dan Para Terbanding semula Para Penggugat juga tidak membuktikan kendala penyerahan unit apa sehingga dapat diperhitungkan dengan ketentuan Pasal 6 tersebut, maka oleh karena itu gugatan mengenai keterlambatan penyerahan unit adalah tidak beralasan dan tidak mempunyai dasar hukum” dengan alasan bahwa dalam ketentuan Pasal 6 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat dengan Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat yaitu: berdasarkan Akta Perjanjian Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008, dimana Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat akan menyerahkan unit apartemen kepada Pemohon Kasasi I/Terbanding I/Penggugat I pada tanggal 31 Desember 2008 akan tetapi terbukti Termohon Kasasi/Pembanding/ Tergugat baru menyerahkan unit apartemen kepada Pemohon Kasasi I/Terbanding I/Penggugat I pada tanggal 21 April 2009 vide bukti PI-7 seluas 55 m² (lima puluh lima meter) bukti PI-8 dari pembangunan unit seluas 64,6 m² (enam puluh empat koma enam meter persegi), sehingga sehingga sisa progrees yang belum dibangun dan diserahkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi I/Terbanding I/Penggugat I adalah seluas 9,6 m² (sembilan koma enam meter persegi), berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 35 tertanggal 26 November 2009 luas unit dalam Akta Jual Beli Nomor 272/2011 tertanggal 18 Juli 2011 luas unit yang diperjanjikan seluas 145,5 m² (seratus empat puluh lima koma lima meter persegi) akan tetapi fakta hukumnya Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat menyerahkan luas unit kepada Pemohon Kasasi II/Terbanding II/Penggugat II adalah seluas 122 m² (seratus dua puluh dua meter persegi) bukti PII-7 sehingga progrees yang belum dibangun dan diserahkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi II/Terbanding II/Penggugat II adalah seluas 23,5 m² (dua puluh tiga koma lima meter persegi), berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Office Tower Nomor 63 tertanggal 17 Mei 2006 luas unit yang diperjanjikan dalam Akta Jual Beli Nomor 269/2011 tertanggal 18 Juli 2011 seluas 107,42 m² bukti PIII-7 akan tetapi fakta hukumnya Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat menyerahkan luas unit kepada Pemohon Kasasi III/Terbanding III/Penggugat III adalah seluas 97 m² (sembilan puluh tujuh meter persegi) bukti PIII-8 sehingga progrees yang belum dibangun dan diserahkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi III/Terbanding III/Penggugat III adalah seluas 10,42 m² (sepuluh koma empat puluh dua meter persegi), berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Evclusive Apartement Nomor 12 tertanggal 18 Desember 2006 luas unit dalam Akta Jual Beli Nomor 266/2011 tertanggal 14 Juli 2011 tercantum seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi), akan tetapi fakta hukumnya Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat menyerahkan luas unit kepada Pemohon Kasasi V/Terbanding V/Penggugat V adalah seluas 101 m² sehingga sisa progress yang belum dibangun dan diserahkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi V/Terbanding V/Penggugat V adalah seluas 122,5 m² - 101 m² = 21,5 m² (dua puluh satu koma lima meter persegi), berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Apartemen The Bellezza Permata Hijau Nomor 16, tanggal 19 Agustus 2011 luas unit dalam Akta Jual Beli Nomor 54/2012 tanggal 3 April 2012 luas unit tercantum seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi) akan tetapi terbukti Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat menyerahkan luas unit kepada Pemohon Kasasi VI/Terbanding VI/Penggugat VI adalah seluas 101 m² = 21,5 m² (dua puluh satu koma lima meter persegi) sehingga sisa progress yang belum dibangun dan diserahkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi VI/Terbanding VI/Penggugat VI adalah seluas 122,5 m² - 101 m² = 21,5 m² (dua puluh satu koma lima meter persegi), berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 15 tanggal 21 Oktober 2008 luas unit dalam Akta Jual Beli Nomor 54/2012 tanggal 3 April 2012 luas unit tercantum seluas 152 m² (seratus lima puluh dua meter persegi), sehingga sisa progress yang belum dibangun dan diserahkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi VII/Terbanding VII/Penggugat VII adalah seluas 152 m² - 140 m² = 12 m² (dua belas meter persegi);

Bahwa dengan demikian dalam perkara a quo terbukti sisa progress pembangunan unit apartemen belum dibangun dan diserahkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat dan tidak sesuai dengan waktu yang telah disepakati, sehingga Judex Facti pertimbangan hukumnya Pengadilan Tinggi Jakarta dalam perkara a quo telah salah menerapkan ketentuan Pasal 6 tersebut, oleh karena itu gugatan mengenai keterlambatan penyerahan unit adalah sangat beralasan dan berdasar hukum, maka Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat mohon kepada Mahkamah Agung untuk menolak dan membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Jakarta dalam perkara aquo karena sangat tidak beralasan dan tidak berdasar hukum;

10. Bahwa selanjutnya Pengadilan Tinggi Jakarta telah salah menerapkan Pasal 6 berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang menyatakan: “bahwa Para Terbanding semula Para Penggugat juga tidak membuktikan kendala penyerahan unit apa” karena Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat tidak pernah memberitahukan kendala penyerahan unit apartemen kepada Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat sehingga kendala penyerahan unit tersebut adalah merupakan tanggung jawab Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat, dalam hal ini terbukti Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan untuk menyerahkan unit apartemen oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat sehingga gugatan mengenai keterlambatan penyerahan unit adalah sangat beralasan dan berdasar hukum oleh karena itu putusan Judex Facti pertimbangan hukum Pengadilan Tinggi dalam perkara a quo harus ditolak dan dibatalkan;

11. Bahwa oleh karena Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat tidak memenuhi kewajibannya sesuai yang diperjanjikan kepada Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat oleh karena itu perbuatan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang menimbulkan kerugian terhadap Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat, sehingga Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat memiliki hak untuk mengajukan gugatan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) serta menuntut penggantian biaya dan bunga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1243 KUH Perdata yang berbunyi:

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikan, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya”;

12. Bahwa tuntutan ganti rugi yang diajukan oleh Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat terhadap Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat yaitu tuntutan ganti kerugian materil terhadap keterlambatan penyerahan unit dan denda sesuai dengan yang diperjanjikan antara Para Pemohon Kasasi/Terbanding/Penggugat dan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat adalah sebesar 1% (satu persen) perhari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progress pembangunan yang belum selesai masing-masing terhadap:

1. Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I berdasarkan Akta Jual Beli Nomor Nomor 234/2011 tertanggal 7 Juli 2011 bukti PI-3 menunjukkan bahwa telah terjadi jual beli unit apartemen antara Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I dengan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat dan Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I telah membayar lunas atas pembelian unit apartemen tersebut bukti PI-2a, bukti PI-2b dan kemudian Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat terlambat menyerahkan unit apartemen kepada Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 13 tertanggal 20 Oktober 2008 dalam Pasal 5 ayat 1 disepakati bahwa unit apartemen akan diserahkan pada tanggal 31 Desember 2008 sementara penyerahan unit apartemen dari Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I diserahkan pada tanggal 21 April 2009 bukti P1-7;

Bahwa Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I telah diperjanjikan luas apartemen yang dibeli oleh Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I adalah seluas 64,6 m² akan tetapi yang diserah terimakan oleh Termohon Kasasi/ Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I luas unit apartemen ternyata luasnya hanya 55 m² (lima puluh lima meter persegi) seperti yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18 Kelurahan Grogol Utara bukti PI-10, sehingga penyerahan unit apartemen tersebut Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah melakukan wanprestasi karena penyerahan unit apartemen dari Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan;

Bahwa adapun Judex Facti pertimbangan pengadilan negeri terhadap perhitungan keterlambatan penyerahan unit apartemen yang belum selesai dan diserahkan adalah: Rp679.098.000,00 x 5% = Rp33.954.900,00 sedangkan kekurangan luas unit yaitu terjadi kekurangan luas sebanyak 9,6 m² x Rp10.512.000,00 = Rp100.915.200,00 sementara bunga sebesar 2% per bulan x 42 bulan x Rp100.915.200,00 = Rp84.768.768,00 dihitung sejak September 2008 sampai dengan Maret 2012 (bukti PI-6);

Bahwa adapun jumlah kerugian materil yang diderita oleh Pemohon Kasasi I/semula Terbanding I/dahulu Penggugat I dalam jumlah pertimbangan Judex Facti adalah sebesar Rp33.954.900,00 + Rp100.915.200,00 + Rp84.768.768,00 = Rp229.738.868,00 (dua ratus dua puluh sembilan belas juta enam ratus tiga puluh delapan ribu delapan ratus enam puluh delapan rupiah);

2. Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II telah diperjanjikan luas apartemen yang dibeli 145.5 m² (seratus empat puluh lima koma lima meter persegi) namun yang diserahterimakan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II luas unit apartemen ternyata luasnya hanya 122 m² (seratus dua puluh dua meter persegi) seperti yang tercantum dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4428/ALBERGO/XVII/19.AT-5 (bukti PII-5), sehingga Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah melakukan wanprestasi karena penyerahan unit apartemen dari Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II tidak sesuai dengan yang diperjanjikan;

Bahwa terhadap tuntutan ganti rugi Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II terhadap Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat yaitu tuntutan kerugian materil terhadap keterlambatan penyerahan unit dan denda sesuai yang diperjanjikan antara Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II dan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat adalah sebesar 1% (satu persen) perhari atau maksimal 5 % (lima persen) dari sisa progress pembangunan yang belum selesai (bukti PII-3);

Bahwa adapun Judex Facti pertimbangan pengadilan negeri dalam perkara a quo sudah tepat dan benar terhadap perhitungan kekurangan luas unit yaitu terjadi kekurangan luas sebanyak 23,5 m² x Rp10.137.457,00 = Rp238.230.240,00, sementara bunga sebesar 2% perbulan x 27 bulan x Rp238.230.240,00 = Rp128.644.329,00 (seratus dua puluh delapan juta enam ratus empat puluh empat ribu tiga ratus dua puluh sembilan rupiah) dihitung sejak Desember 2009 sampai dengan Maret 2012 (bukti PII-1b), sehingga jumlah kerugian materill yang diderita oleh Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II seluruhnya adalah sebesar Rp238.230.240,00 + Rp128.644.329,00 = Rp366.874.569,00 (tiga ratus enam puluh enam juta delapan ratus tujuh puluh empat ribu lima ratus enam puluh sembilan rupiah) yang harus dibayarkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi II/semula Terbanding II/dahulu Penggugat II;

3. Bahwa untuk Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III membeli dua unit yaitu:

1. Dalam Judex Facti pertimbangan pengadilan negeri Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III telah menerima perjanjian jual beli unit office yang luasnya tercantum 107,42 m² (seratus tujuh koma empat puluh dua meter persegi), namun kenyataan yang diserahterimakan hanya seluas 97 m² (sembilan puluh tujuh meter persegi) sehingga terjadi kekurangan luas sebanyak 10,42 m² seperti tercantum dalam Sertifikat Hak Milik Rumah Susun Nomor 4674/Office/VIII/8.OF-7 Kelurahan Grogol bukti PIII-8, sehingga tuntutan ganti rugi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III terhadap Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat yaitu tuntutan kerugian materil terhadap keterlambatan penyerahan unit dan denda sesuai yang diperjanjikan antara Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III dan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat adalah sebesar 1% (satu persen) perhari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progress pembangunan yang belum selesai (bukti PIII-3), adapun perhitungan keterlambatan penyerahan unit adalah sebesar Rp1.056.196.000,00 x 5% = Rp52.809.000,00, sedangkan kekurangan luas unit terjadi kekurangan luas sebanyak 10,42 m² x Rp9.832.396,00 (harga/m²) = Rp102.453.566,00, sementara bunga sebesar 25 x 46 bulan x Rp102.453.566,00 = Rp94.257.280,00 dihitung sejak Mei 2008 sampai dengan Maret 2012 (bukti PIII-2);

Bahwa adapun jumlah kerugian materil yang diderita oleh Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III akibat wanprestasi jual beli unit office yang dalam putusan pengadilan negeri tertulis sebesar Rp52.809.000,00 + Rp102.453.566,00 + Rp94.257.280,00 = Rp249.619.846,00, yang dalam perhitungan sebenarnya Rp52.809.000,00 + Rp102.453.566,00 + Rp94.257.280,00 adalah sebesar Rp249.519.846,00 (dua ratus empat puluh sembilan juta lima ratus sembilan belas ribu delapan ratus empat puluh enam rupiah);

2. Bahwa selanjutnya Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III telah mengajukan tuntutan wanprestasi terhadap Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat berkaitan dengan perbedaan luas unit apartemen yang dibeli oleh Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III adalah seluas 64,6 m² (enam puluh empat koma enam meter persegi) namun yang diserahterimakan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat luas unit apartemen ternyata luasnya hanya 55 m² (lima puluh lima meter persegi) sebagaimana dalam Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor 4674/OFFICE/VIII/8.OF-7 (bukti PIII-8), yang sebenarnya adalah 4110/LOUVRE/IX/9.LV-2;

Bahwa terbukti Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah melakukan wanprestasi karena penyerahan unit apartemen kepada Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III tidak sesuai dengan yang diperjanjikan, sehingga Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III mengajukan tuntutan kerugian materil dalam putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tertulis keterlambatan penyerahan unit apartemen Rp1.317.600.000,00 x 5% = Rp65.880.000,00, sedangkan kekurangan luas unit yaitu terjadi kekurangan luas sebanyak 21,5 m² x Rp10.755.918,00 = Rp231.252.237,00, sementara bunga sebesar 2% perbulan x 57 x Rp231.252.237,00 = Rp150.519.846,00 dihitung sejak Juni 2007 sampai dengan Maret 2012 (bukti PIII-10), seharusnya yang benar 2% perbulan x 57 x Rp231.252.237,00 = Rp263.267.550,00 jadi perhitungan atas jumlah kerugian materill dalam perhitungan yang sebenarnya : Rp65.880.000,00 + Rp231.252.237,00 + Rp263.267.550,00 = Rp560.759.788,00, sehingga jumlah kerugian yang harus dibayarkan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III adalah sebesar Rp560.759.787,00, sehingga total kerugian Pemohon Kasasi III/semula Terbanding III/dahulu Penggugat III atas pembelian unit office dan pembelian unit apartemen sebesar Rp249.519.846,00 + Rp560.759.787,00 = Rp810.576.633,00 (delapan ratus sepuluh juta lima ratus tujuh puluh enam ribu enam ratus tiga puluh tiga rupiah);

4. Pemohon Kasasi V/semula Terbanding V/dahulu Penggugat V berdasarkan Akta Jual Beli Nomor 3975/VERSAILLES/XVIII/21.VS-2 Kelurahan Grogol telah terjadi jual beli apartemen antara Pemohon Kasasi V/semula Terbanding V/dahulu Penggugat V dengan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat seluas 122,5 m² (seratus dua puluh dua koma lima meter persegi), namun yang diserahterimakan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat ternyata seluas 101 m² (seratus satu meter persegi) bukti PV-8, sehingga Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah melakukan wanprestasi karena penyerahan unit apartemen kepada Pemohon Kasasi V/semula Terbanding V/dahulu Penggugat V tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan dan sesuai yang telah diperjanjikan antara Pemohon Kasasi V/semula Terbanding V/dahulu Penggugat V dengan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat adalah sebesar 1% (satu persen) perhari atau maksimal 5 (lima persen) dari sisa progress pembangunan yang belum selesai (bukti PV-3), sehingga perhitungan keterlambatan penyerahan unit adalah Rp1.400.000.000,00 x 5% = Rp70.000.000,00, sedangkan kekurangan luas unit yaitu terjadi kekurangan luas sebanyak 21,5 m² x Rp11.428.571,00 = Rp245.714.276,00, sementara bunga sebesar 2% perbulan x 65 bulan x Rp245.714.276,00 = Rp319.428.558,00 dihitung sejak Desember 2006 sampai dengan Maret 2012 (bukti PV-2);

Bahwa dalam pertimbangan jumlah kerugian materil yang diderita oleh Penggugat V adalah Rp70.000.000,00 + Rp245.714.276,00 + Rp39.428.558,00 = Rp355.142.834,00, bahwa perhitungan tersebut salah dan yang benar adalah jumlah kerugian materil yang diderita oleh Pemohon Kasasi V/semula Terbanding V/dahulu Penggugat V adalah sebesar Rp70.000.000,00 + Rp245.714.276,00 + Rp319.428.558,00 = Rp635.142.834,00;

5. Pemohon Kasasi VI/semula Terbanding VI/dahulu Penggugat VI berdasarkan Akta Nomor 4138/LOUVRE/XII/11-LV-3 Kelurahan Grogol Utara telah terjadi jual beli apartemen antara Pemohon Kasasi VI/semula Terbanding VI/dahulu Penggugat VI dengan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat seluas 145,5 m² (seratus empat puluh lima koma lima meter persegi) namun yang diserahterimakan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat ternyata seluas 122 m² (seratus dua puluh dua meter persegi) bukti PVI-5, sehingga Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah melakukan wanprestasi karena penyerahan unit apartemen tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan dan terhadap tuntutan ganti rugi yang diajukan Pemohon Kasasi VI/semula Terbanding VI/dahulu Penggugat VI terhadap Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat adalah sebesar 1% (satu persen) perhari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progress pembangunan yang belum selesai (bukti PV-3), sehingga kekurangan luas unit sebanyak 21,5 m² x Rp11.673.469,00 = Rp250.979.583,00 bunga sebesar 2% perbulan x 7 bulan x Rp250.979.583,00 = Rp35.137.141,00 dihitung sejak Agustus 2011 sampai dengan Maret 2012 (bukti PVI-2b), sehingga jumlah kerugian yang harus dibayarkan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi VI/semula Terbanding VI/dahulu Penggugat VI adalah sebesar Rp286.116.724,00;

6. Pemohon Kasasi VII/semula Terbanding VII/dahulu Penggugat VII berdasarkan Akta Nomor 4535/ALBERGO/XXIV/28.AT-18 telah terjadi jual beli apartemen antara Pemohon Kasasi VII/semula Terbanding VII/dahulu Penggugat VII dengan Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat seluas 64,6 m² (enam puluh empat koma enam meter persegi) bukti PVII-6 namun yang diserahterimakan oleh Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat kepada Pemohon Kasasi VII/semula Terbanding VII/dahulu Penggugat VII adalah seluas 55 m² (lima puluh lima meter persegi) sehingga Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah melakukan wanprestasi karena menyerahkan unit apartemen tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan dan terhadap tuntutan ganti rugi yang diajukan Pemohon Kasasi VII/semula Terbanding VII/dahulu Penggugat VII terhadap Termohon Kasasi/Pembanding/Tergugat adalah sebesar 1% (satu persen) perhari atau maksimal 5% (lima persen) dari sisa progress pembangunan yang belum selesai (bukti PVII-3) sehingga perhitungan keterlambatan penyerahan unit adalah Rp1.000.000.000,00 x 5% = Rp50.000.000,00 sedangkan kekurangan luas unit yaitu terjadi kekurangan luas sebanyak 12 m² x Rp6.578.947,00 = Rp78.947.364,00, sementara bunga sebesar 2% perbulan x 74 bulan x Rp78.947.364,00 = Rp116.842.098,00 dihitung sejak Februari 2006 sampai dengan Maret 2012 (bukti PVII-2c);

Bahwa jumlah kerugian materil yang diderita oleh Pemohon Kasasi VII/semula Terbanding VII/dahulu Penggugat VII adalah Rp50.000.000,00 = Rp78.947.364,00 + Rp116.842.098,00 = Rp245.789.462,00;

PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

Bahwa alasan-alasan kasasi tidak dapat dibenarkan, Judex Facti (Pengadilan Tinggi Jakarta) tidak salah dalam menerapkan hukum, karena luas bangunan yang diserahkan oleh Tergugat/Termohon Kasasi kepada Para Penggugat/Para Pemohon Kasasi telah sesuai dengan akta perjanjian;

Para Pemohon Kasasi tidak dapat membuktikan keterlambatan penyerahan objek sengketa sehingga Termohon Kasasi tidak dapat dikenakan denda berdasarkan Pasal 6 Akta Perjanjian;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Para Pemohon Kasasi : DARNINGSIH, dan kawan-kawan, tersebut harus ditolak;

Menimbang, bahwa oleh karena permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi ditolak, maka Para Pemohon Kasasi dihukum untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini;

Memperhatikan pasal-pasal dari Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;

M E N G A D I L I :

Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi/Penggugat I, II, III, V, VI, VII : 1. DARNINGSIH, 2. JUSTINA PANGKAT, 3. LIE LIES SUHAETJI, 4. ADE MUSHAPUTRA, 5. CHARLES WIDIASURYA, 6. WILLIAM SURYA, tersebut;

Menghukum Para Pemohon Kasasi/Penggugat I, II, III, V, VI, VII untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini sebesar Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah);

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Mahkamah Agung pada hari Rabu, tanggal 29Oktober 2014, oleh Dr. H. Ahmad Kamil, SH.,M.Hum. Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua Majelis. Prof. Dr. Takdir Rahmadi, S.H.,LL.M dan I Gusti Agung Sumanatha, S.H.,M.H. Hakim-Hakim Agung sebagai Anggota, dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis beserta Hakim-Hakim Anggota tersebut dan Victor Togi Rumahorbo, S.H.,M.H. Panitera Pengganti dengan tidak dihadiri oleh para pihak.

Hakim-Hakim Anggota : Ketua :

ttd/. Prof. Dr. Takdir Rahmadi, S.H.,LL.M ttd/. Dr. H. Ahmad Kamil, S.H.,M.Hum

ttd/. I Gusti Agung Sumanatha, S.H.,M.H

Biaya Kasasi :Panitera Pengganti :

1. Meterai Rp 6.000,00 ttd/. Victor Togi Rumahorbo, S.H.,M.H

2. Redaksi Rp. 5.000,00

3. Administrasi kasasi Rp489.000,00

Jumlah Rp500.000,00

Untuk Salinan

Mahkamah Agung R.I

a.n. Panitera

Panitera Muda Perdata

Dr. PRI PAMBUDI TEGUH, S.H.,M.H

Nip. 19610313 198803 1 003

1112 K/Pdt/2014

Plaintiffs / Applicants (1)

Applicant (1)

Defendants / Respondents (1)

Respondent (1)