P U T U S A N

Nomor 303 K/Pdt/2011

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara perdata dalam tingkat kasasi telah memutuskan sebagai berikut dalam perkara :

Dra. ROOSGINA SUMAIKU, bertempat tinggal di Pondok Karya Agung Nomor RC 6, RT. 68 Kelurahan Gunung Bahagia, Kecamatan Balikpapan Selatan, Kota Balikpapan, dalam hal ini memberikan kuasanya kepada WURI SUMAMPOUW, SH., Advokat yang berkantor di Lembaga Bantuan Hukum “Pusaka Dayak Borneo” di Jalan Jenderal Sudirman Komplek Pantai Mas Permai Blok B Nomor 1 Balikpapan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 2 Desember 2008 ;

Pemohon Kasasi dahulu Penggugat/Terbanding ;

M e l a w a n :

PT. JUMBO POWER INTERNATIONAL, berkedudukan Kantor Pusat di Jakarta Jalan Lautze Nomor 22 K Jakarta Pusat cq. PT. JUMBO POWER INTERNATIONAL CABANG BALIKPAPAN, yang berkedudukan di Jalan Marsma R. Iswahyudi RT. 28 Nomor 6 (Depan SMP Negeri 5 Balikpapan) Kelurahan Sepinggan, Kecamatan Balikpapan Selatan, Kota Balikpapan ;

Termohon Kasasi dahulu Tergugat/Pembanding ;

Mahkamah Agung tersebut ;

Membaca surat-surat yang bersangkutan ;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang Pemohon Kasasi dahulu sebagai Penggugat telah menggugat sekarang Termohon Kasasi dahulu sebagai Tergugat di muka persidangan Pengadilan Negeri Balikpapan pada pokoknya atas dalil-dalil :

1. Bahwa, Penggugat adalah selaku pemilik sebuah bangunan rumah permanen terdiri dari dinding beton, atap genteng dan lantai keramik, berikut fasilitasnya antara lain :

1. Aliran Listrik dari PT. PLN (Persero) ;

2. Aliran Air dari PDAM ;

3. Saluran telepon dari PT. Telkom ;

Terletak di Jalan Jenderal Sudirman Nomor 638 Kelurahan Gunung Bahagia Kecamatan Balikpapan Selatan, Kota Balikpapan, yang terdiri di atas sebidang tanah Sertifikat Hak Milik Nomor 798/Damai, seluas 747 M², lebih lanjut diuraikan dalam Surat Ukur Nomor 2946/1987, tanggal 28 Juli 1987 tertulis atas nama Penggugat (Dra. Roosgina Sumaiku) ;

2. Bahwa, bangunan rumah milik Penggugat tersebut dalam keadaan terpelihara/terawat dengan baik, layak huni dan siap untuk disewakan kepada pihak lain ;

3. Bahwa, pada tanggal 4 Februari 2005 Tergugat selaku Pimpinan Cabang PT. Jumbo Power International di Balikpapan bertindak dalam jabatannya untuk dan atas nama (kuasa) Perseroan Terbatas “PT. Jumbo Power International” berkedudukan di Jakarta telah menyewa rumah milik Penggugat tersebut untuk kantor cabang PT. Jumbo Power International di Balikpapan, Jangka waktu sewa selama 37 bulan terhitung sejak tanggal 4 Februari 2005 dan akan berakhir pada tanggal 4 Maret 2008 dengan nilai sewa Rp.90.000.000,00 (sembilan puluh juta Rupiah);

4. Bahwa setelah perihal sewa menyewa bangunan rumah tersebut telah dituangkan dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 17 tanggal 04 Februari 2005 yang dibuat dihadapan Hangky Ribowo, SH., Notaris di Balikpapan ;

5. Bahwa, dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 17 tanggal 4 Februari 2005, tersebut disebutkan, bahwa Tergugat sebagai pihak kedua dan Penggugat sebagai pihak pertama ;

Bahwa Pasal 9 A kata perjanjian sewa menyewa tersebut berbunyi :

“Pihak Kedua berkewajiban untuk merawat dan memelihara apa yang disewanya menurut akta ini dengan sewajarnya dan atas biayanya sendiri dan menanggung biaya-biaya yang timbul karena pemakaian listrik, air, telepon, iuran keamanan, retribusi sampah, dan biaya-biaya lainnya sedangkan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) menjadi tanggungan pihak pertama” ;

6. Bahwa, pada kenyataannya beberapa bulan sewa menyewa bangunan rumah itu berjalan, Penggugat pernah datang melihat bangunan rumah milik Penggugat yang disewa oleh Tergugat tersebut, alangkah kagetnya Penggugat ternyata bangunan rumah milik Penggugat tersebut telah menjadi rusak berat, dinding, lantai dan atapnya banyak yang rusak dan apabila diperbaiki akan memerlukan biaya sebagai berikut :

1. Perbaikan Pintu 9EA @Rp. 450.000,00 Rp. 4.050.000,00 ;

2. Perbaikan Kosen 1EA @Rp. 300.000,00 Rp. 300.000,00 ;

3. Perbaikan Jendela 4EA @Rp. 300.000,00 Rp. 1.200.000,00 ;

4. Penggantian triplex plafon 45EA @Rp. 45.000,00 Rp. 2.025.000,00 ;

5. Pembelian kayu 5x10=2 M³ @Rp. 1.400.000,00 Rp. 2.800.000,00 ;

6. Pembelian kayu 5x7=2 M³ @Rp. 1.300.000,00 Rp. 3.900.000,00 ;

7. Pembelian kaca jendela 18 lembar @Rp. 300.000,00 Rp. 5.400.000,00 ;

8. Perbaikan listrik/stopkontak 28 titik @Rp. 125.000,00 Rp. 3.500.000,00 ;

9. Pembelian Breaker 5EA @Rp. 125.000,00 Rp. 625.000,00 ;

10. Pembelian karpet plastic 100 M² @Rp. 25.000,00 Rp. 2.500.000,00 ;

11. Pembelian seng 140EA @Rp. 50.000,00 Rp. 7.000.000,00 ;

12. Pembelian talang air 20 meter @Rp. 20.000,00 Rp. 400.000,00 ;

13. Pembelian kayu ulin 10x10=1 M³ Rp. 1.500.000,00 ;

14. Pembelian cat tembok 4 galon @Rp. 250.000,00 Rp. 1.000.000,00 ;

15. Pembelian cat kayu 10 liter @Rp. 15.000,00 Rp. 150.000,00 ;

16. Pembelian pagar besi 10x2=20M² @Rp. 400.000,00 Rp. 8.000.000,00 ;

17. Pembelian semen putih 2 sak @Rp. 70.000,00 Rp. 140.000,00 ;

18. Pembelian lem tembok 20 bungkus @Rp.15.000,00 Rp. 300.000,00 ;

19. Pembelian cat meny 1 galon Rp. 50.000,00 ;

20. Pembelian dempul 2 galon @Rp. 40.000,00 Rp. 80.000,00 ;

21. Pembelian Tiner B 2 galon @Rp. 20.000,00 Rp. 40.000,00 ;

22. Pembelian semen 10 sak @Rp. 60.000,00 Rp. 600.000,00 ;

23. Pembelian batu bata 100 EA @Rp. 5.500,00 Rp. 55.000,00 ;

24. Pembelian pasir 1 rit Rp. 500.000,00 ;

25. Pembelian engsel pintu dan jendela 13 set

@Rp. 50.000,00 Rp. 650.000,00 ;

26. Pembelian kuas rol cat 1 EA Rp. 250.000,00 ;

27. Pembelian tempat cucian piring 1 EA Rp. 150.000,00 ;

28. Pembelian closet duduk 1 EA Rp. 1.000.000,00 ;

29. Pembelian paku, lampu, sikat, cat seng ring dll Rp. 500.000,00 ;

30. Upah tukang waktu kerja selama 1 bulan Rp. 5.000.000,00 ;

31. Biaya tak terduga/kenaikan harga Rp.10.000.000,00 ;

Jumlah ………………………………………………….Rp. 100.165.000,00 ;

(seratus juta seratus enam puluh lima ribu Rupiah) ;

7. Bahwa Penggugat pernah menyampaikan masalah rusaknya bangunan rumah yang disewa oleh Tergugat yang disebabkan kelalaian Tergugat sendiri dan meminta kepada Tergugat untuk memperbaikinya kembali sebagaimana dimaksud Pasal 9 dalam akta perjanjian sewa menyewa yang telah disepakati, akan tetapi Tergugat tidak mau mengindahkannya ;

8. Bahwa, berdasarkan Pasal 4 akta perjanjian sewa menyewa tersebut dinyatakan, bahwa masalah perbaikan-perbaikan yang disebabkan kelalaian pihak kedua (Tergugat dalam perkara ini) ditanggung oleh pihak kedua (Tergugat) sendiri, sehingga adalah wajar dan adil apabila Penggugat membebankan segala biaya perbaikan bangunan rumah yang rusak tersebut kepada Tergugat ;

9. Bahwa, Perjanjian sewa menyewa tersebut berakhir pada tanggal 4 Maret 2008 (Pasal 1), akan tetapi pada kenyataannya sampai dengan jatuh tempo tanggal 4 Maret 2008 pihak Tergugat tidak juga ada pemberitahuan kepada Penggugat tersebut, sehingga sampai gugatan ini diajukan ke Pengadilan Negeri Balikpapan Tergugat belum juga menyerahkan kembali bangunan rumah beserta kuncinya tersebut kepada Penggugat selaku pemiliknya, tidak membayar listrik, air, telepon ;

10. Bahwa, pada tanggal 18 Maret 2008 Penggugat telah memberikan peringatan (somasi) kepada Tergugat tetapi somasi Penggugat tersebut tidak dihiraukan oleh Tergugat ;

11. Bahwa, dalam Pasal 11 Akta Perjanjian sewa menyewa tersebut berbunyi “Jika perjanjian sewa menyewa ini tidak diperpanjang jangka waktunya, maka pihak kedua harus mengembalikan apa yang disewanya menurut akta ini kepada pihak Pertama dalam keadaan kosong dan terpelihara baik serta telah menyelesaikan semua biaya pemakaian listrik, air, telpon, iuran keamanan, retribusi sampah biaya-biaya lainnya dan apabila pihak kedua terlambat mengembalikan bangunan tersebut kepada pihak pertama, maka pihak kedua dikenakan denda sebesar Rp.100.000,00 (seratus ribu Rupiah) tiap-tiap hari keterlambatan dan harus dibayar sekaligus lunas dan denda tersebut hanya berlaku untuk waktu 30 (tiga puluh) hari saja ;

12. Bahwa, pada kenyataan Tergugat sejak bulan Maret 2008 tidak membayar rekening listrik (PLN), air (PDAM) dan telepon (PT.TELKOM) akibatnya Penggugatlah yang membayar semua rekening tersebut, sehingga dalam gugatan ini adalah wajar dan adil apabila Penggugat menuntut kepada Tergugat untuk membayar rekening listrik (PLN), air (PDAM) dan telepon (PT.TELKOM) sejak bulan Maret 2008 kepada Penggugat dan membayar denda keterlambatan mengembalikan bangunan tersebut sebesar Rp. 100.000,00 (seratus ribu Rupiah) setiap harinya masing-masing sampai dikembalikannya bangunan tersebut kepada Penggugat dalam keadaan baik ;

13. Bahwa, menurut hukum (Pasal 1338 Kitab Undang Undang Hukum Perdata/Burgerlijk Wetboek) yang mengatakan bahwa setiap perjanjian itu mengikat bagaikan undang-undang bagi para pihak yang telah mengadakannya, oleh karena itu Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 17 tanggal 4 Februari 2005 yang dibuat oleh Tergugat dan Penggugat dihadapan Hangky Ribowo, SH., Notaris dibalikpapan adalah sah menurut hukum dan mengikat bagi Tergugat dan Penggugat ;

14. Bahwa, tindakan Tergugat yang membiarkan bangunan rumah yang disewanya menjadi rusak berat karena kelalaiannya dan tidak membayar rekening listrik (PLN), air (PDAM) dan telepon (PT. TELKOM) sejak bulan Maret 2008 serta terlambat menyerahkan kembali bangunan rumah yang disewanya beserta kuncinya kepada Penggugat selaku pemiliknya dikualifisir sebagai perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang membuat kerugian bagi Penggugat ;

15. Bahwa, karena jangka waktu sewa menyewa telah jatuh tempo sejak tanggal 4 Maret 2008, dan ternyata tidak mengembalikan bangunan rumah yang disewanya tersebut kepada Penggugat sehingga mengakibatkan Penggugat mengalami kerugian karena tidak dapat memanfaatkan bangunan rumah tersebut untuk tempat usaha/bisnis sehingga Penggugat terpaksa menyewa/kontrak ditempat lain dan terganggunya usaha bisnis Penggugat, dan dalam hal ini adalah wajar dan adil apabila segala kerugian Penggugat tersebut dibebankan kepada Tergugat sebesar Rp.15.000.000.000,00 (lima belas milyar Rupiah), dengan perincian :

1. Kerugian karena Penggugat tidak dapat memanfaatkan bangunan rumah untuk kegiatan usaha, sehingga Penggugat menyewa/kontrak ditempat lain sebesar Rp.1.000.000.000,00 (satu milyar Rupiah) ;

2. Kerugian Moril dan Materiil karena terganggunya usaha bisnis Penggugat, yang apabila ditaksir sebesar Rp.14.000.000.000,00 (empat belas milyar Rupiah) ;

16. Bahwa, selain itu akibat dari ingkar janji (wanprestasi) Tergugat terurai diatas, maka Penggugat menuntut pula agar kepada Tergugat dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom) kepada Penggugat sebesar Rp. 5.000.000,00 (lima juta Rupiah) setiap hari yang dibayar tunai/seketika apabila Tergugat lalai dalam melaksanakan putusan Pengadilan dalam perkara ini yang dapat ditagih dari hari kehari sampai dipenuhinya putusan dalam perkara ini ;

17. Bahwa, demi untuk menjamin gugatan Penggugat dan dikhawatirkan selama perkara ini dalam proses pemeriksaan nantinya pihak Tergugat menghindar dari tanggung jawabnya, maka dengan ini Penggugat memohon kepada yang terhormat Bapak Ketua/Majelis Hakim Pengadilan Negeri Balikpapan kiranya berkenan terlebih dahulu meletakkan sita jaminan (consevatoir beslag) atas barang bergerak dan barang tidak bergerak milik Tergugat ;

18. Bahwa, oleh karena gugatan/tuntutan hak (hukum) Penggugat ini didasarkan atas surat-surat dan saksi-saksi yang tidak dapat disangkal lagi kebenaran-nya dan berdasarkan hal-hal terurai diatas maka gugatan ini adalah tergolong sebagai putusan yang dapat dijalankan terlebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun pihak Tergugat menyatakan banding maupun kasasi ;

Bahwa, berdasarkan hal-hal tersebut diatas Penggugat memohon kepada Pengadilan Negeri Balikpapan supaya memberikan putusan sebagai berikut :

Primair :

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;

2. Menyatakan sebagai hukum (verklaard voor rechts), bahwa Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 17 tanggal 04 Februari 2005 yang dibuat dihadapan Hangky Ribowo, SH., Notaris di Balikpapan dan surat-surat lainnya yang diajukan oleh Penggugat dalam perkara ini adalah sah menurut hukum dan mengikat bagi Tergugat dan Penggugat ;

3. Menyatakan sebagai hukum (verklaard voor recht), bahwa tindakan Tergugat yang membiarkan bangunan rumah yang disewanya menjadi rusak berat karena kelalaiannya dan terlambat menyerahkan kembali bangunan rumah yang disewanya beserta kuncinya kepada Penggugat selaku pemiliknya dikualifisir sebagai perbuatan ingkar janji (wanprestasi) dengan segala akibat hukum dari padanya ;

4. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar total kerugian kepada Penggugat secara tunai dan seketika biaya perbaikan bangunan rumah karena rusak berat akibat kelalaian Tergugat sebesar Rp.100.165.000,00 (seratus juta seratus enam puluh lima ribu Rupiah) dengan perincian sebagai berikut :

1. Perbaikan Pintu 9EA @Rp. 450.000,00 Rp. 4.050.000,00 ;

2. Perbaikan Kusen 1EA @Rp. 300.000,00 Rp. 300.000,00 ;

3. Perbaikan Jendela 4EA @Rp. 300.000,00 Rp. 1.200.000,00 ;

4. Penggantian triplex plafon 45EA @Rp. 45.000,00 Rp. 2.025.000,00 ;

5. Pembelian kayu 5x10=2 M³ @Rp. 1.400.000,00 Rp. 2.800.000,00 ;

6. Pembelian kayu 5x7=2 M³ @Rp. 1.300.000,00 Rp. 3.900.000,00 ;

7. Pembelian kaca jendela 18 lembar @Rp. 300.000,00 Rp. 5.400.000,00 ;

8. Perbaikan listrik/stop kontak 28 titik @Rp. 125.000,00 Rp. 3.500.000,00 ;

9. Pembelian Breaker 5EA @Rp. 125.000,00 Rp. 625.000,00 ;

10. Pembelian karpet plastic 100 M² @Rp. 25.000,00 Rp. 2.500.000,00 ;

11. Pembelian seng 140EA @Rp. 50.000,00 ; Rp. 7.000.000,00 ;

12. Pembelian talang air 20 meter @Rp. 20.000,00 Rp. 400.000,00 ;

13. Pembelian kayu ulin 10x10=1 M³ Rp. 1.500.000,00 ;

14. Pembelian cat tembok 4 galon @Rp. 250.000,00 Rp. 1.000.000,00 ;

15. Pembelian cat kayu 10 liter @Rp. 15.000,00 Rp. 150.000,00 ;

16. Pembelian pagar besi 10x2=20M² @Rp. 400.000,00 Rp. 8.000.000,00 ;

17. Pembelian semen putih 2 sak @Rp. 70.000,00 Rp. 140.000,00 ;

18. Pembelian lem tembok 20 bungkus @Rp. 15.000,00 Rp. 300.000,00 ;

19. Pembelian cat meny 1 galon Rp. 50.000,00 ;

20. Pembelian dempul 2 galon @Rp. 40.000,00 Rp. 80.000,00 ;

21. Pembelian Tiner B 2 galon @Rp. 20.000,00 Rp. 40.000,00 ;

22. Pembelian semen 10 sak @Rp. 60.000,00 Rp. 600.000,00 ;

23. Pembelian batu bata 100 EA @Rp. 5.500,00 Rp. 55.000,00 ;

24. Pembelian pasir 1 rit Rp. 500.000,00 ;

25. Pembelian engsel pintu dan jendela 13 set

@Rp. 50.000,00 Rp. 650.000,00 ;

26. Pembelian kuas rol cat 1 EA Rp. 250.000,00 ;

27. Pembelian tempat cucian piring 1 EA Rp. 150.000,00 ;

28. Pembelian closet duduk 1 EA Rp. 1.000.000,00 ;

29. Pembelian paku, lampu, sikat, cat seng ring dll Rp. 500.000,00 ;

30. Upah tukang waktu kerja selama 1 bulan Rp. 5.000.000,00 ;

31. Biaya tak terduga/kenaikan harga Rp.10.000.000,00 ;

Jumlah ………………………………………………….Rp. 100.165.000,00 ;

(seratus juta seratus enam puluh lima ribu Rupiah) ;

5. Menghukum kepada Tergugat atau pihak Ketiga lainnya atau siapa saja yang memperoleh hak atau kuasa dari padanya untuk mengembalikan atau menyerahkan kembali bangunan rumah beserta kuncinya kepada Penggugat selaku pemiliknya yang sah dan bebas tanpa syarat apapun juga apabila perlu dengan bantuan alat Negara atau Kepolisian Republik Indonesia ;

6. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar Listrik (PLN), Air (PDAM), telepon (PT.TELKOM) sejak bulan Maret 2008 dan membayar denda keterlambatan pembayaran sewa rumah tersebut sebesar Rp.100.000,00 (seratus ribu Rupiah) setiap harinya terhitung sejak tanggal 5 Maret 2008 sampai Tergugat mengembalikan bangunan rumah beserta kuncinya kepada Penggugat dalam keadaan baik ;

7. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar total kerugian yang diderita Penggugat sebesar Rp.15.000.000.000,00 (lima belas milyar Rupiah), dengan perincian :

• Kerugian karena Penggugat tidak dapat memanfaatkan bangunan rumah untuk kegiatan usaha, sehingga Penggugat menyewa/kontrak ditempat lain sebesar Rp. 1.000.000.000,00 (satu milyar Rupiah) ;

• Kerugian moril dan materiil karena terganggunya usaha bisnis Penggugat, yang apabila ditaksir sebesar Rp.14.000.000.000,00 (empat belas milyar Rupiah) ;

8. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) kepada Penggugat sebesar Rp.5.000.000,00 (lima juta Rupiah) untuk setiap harinya apabila Tergugat lalai melaksanakan putusan dalam perkara ini terhitung sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap/pasti ;

9. Menyatakan sebagai hukum (verklaard voor recht), bahwa sita jaminan (conservatoir beslag) meskipun Tergugat menyatakan banding maupun Kasasi ;

10. Menghukum Tergugat untuk membayar seluruh biaya perkara ini dalam semua tingkat peradilan ;

Subsidair :

Apabila Ketua/Majelis Hakim berpendapat lain mohon memberikan putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono) ;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat mengajukan eksepsi dan gugatan balik (rekonvensi) pada pokoknya atas dalil-dalil sebagai berikut :

Dalam Eksepsi :

1. Penggugat tidak memiliki Kapasitas untuk Menggugat ;

   1. Bahwa, ternyata tanah dan bangunan yang disewakan oleh Penggugat kepada Tergugat adalah tanah dan bangunan yang sudah berada dalam pengawasan PT. Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk. (untuk selanjutnya mohon disebut “Bank”) hal ini dapat dibuktikan dengan surat dari Bank bernomor : BPC/7/270 tertanggal 4 September 2007 yang diajukan kepada Direktur CV. Pelangi Kasih, yaitu perihal lelang jaminan fasilitas kredit ;

   2. Bahwa, pada waktu Penggugat menyewakan tanah dan bangunan kepada Tergugat, ternyata penyewaan itu juga tidak seijin Bank sehingga pihak Bank keberatan dan memutuskan untuk menjual tanah dan bangunan yang disewa oleh Tergugat tersebut dan pihak Bank telah membuat pengumuman “di jual” pada bangunan tersebut, oleh karenanya menurut Tergugat tanah dan bangunan yang disewakan oleh Penggugat kepada Tergugat ternyata adalah milik Bank sehingga pihak yang berhak untuk menggugat adalah PT. Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk., bukan Penggugat ;

2. Gugatan Penggugat Kurang Pihak ;

   1. Bahwa, sejak bulan September 2007 hingga bulan Februari 2008, Tergugat sudah tidak dapat menikmati tanah dan bangunan yang disewanya dari Penggugat karena pihak Bank selalu berusaha agar Tergugat mengosongkan tanah dan bangunan tersebut akan tetapi karena Tergugat telah memberitahukan kepada Bank, bahwa Tergugat adalah penyewa dan persewaannya baru akan berakhir pada bulan Maret 2008, maka Bank tidak lagi memaksa Tergugat untuk mengosongkan bangunan tersebut, oleh karenanya sejak saat itu Tergugat sudah tidak tenang lagi menempati tanah dan bangunan yang disewanya itu ;

   2. Bahwa, ternyata pihak Bank tetap mengingat kalau sewa menyewa antara Tergugat dengan Penggugat akan berakhir pada bulan Maret 2008, sehingga pada tanggal 27 Februari 2008 pihak Bank meminta agar kunci bangunan diserahkan kepada Tergugat pada tanggal 29 Februari 2008 Tergugat menyerahkan kunci bangunan tersebut kepada Bank sehingga hari itu juga Tergugat harus mengosongkan tanah dan bangunan dan meyerahkan kepada Bank selaku yang menguasainya ;

   3. Bahwa, nyata-nyata pihak Bank telah memegang kunci Bangunan sejak tanggal 29 Februari 2008 artinya bangunan tersebut sejak saat itu telah diserahkan oleh Tergugat kepada Bank selaku yang menguasainya sedangkan Penggugat sendiri menurut Bank sudah tidak berhak lagi dengan tanah dan bangunan karena telah menjadi jaminan hutangnya yang sudah dikategorikan sebagai kredit macet, sehingga oleh karenanya kalaupun Penggugat harus mengajukan gugatan secara perdata maka seharusnya PT. Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk., diikutkan sebagai pihak baik sebagai Tergugat maupun sebagai Penggugat ;

3. Gugatan Penggugat Kabur (Obscuur Libel) ;

   1. Bahwa, dengan memperhatikan dalil-dalil gugatan Penggugat tersebut ternyata tidak jelas apa dan siapa yang seharusnya dituntut oleh Penggugat, karenanya secara fakta masa sewa dengan Tergugat adalah tanggal 4 Maret 2008, sedangkan kunci bangunan telah diserahkan oleh Tergugat kepada PT. Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk. Pada tanggal 29 Februari 2008 karena ternyata menurut Bank tanah dan bangunan tersebut adalah dalam penguasaan Bank sehingga Bank meminta agar Tergugat menyerahkan kuncinya ;

   2. Bahwa, demikian juga tuntutan-tuntutan yang diajukan oleh Penggugat terhadap Tergugat semuanya tidak jelas alias kabur, harga sewa tanah dan bangunan Penggugat saja hanya Rp.90.000.000,00 untuk 3 tahun, apalagi dibandingkan dengan harga bangunan Penggugat yang hanya berbentuk semi permanen tidak akan lebih dari Rp.90.000.000,00 kalaupun Tergugat mau menyewa tanah dan bangunan dengan harga tersebut hal itu semata-mata karena yang dibutuhkan oleh Tergugat adalah tanah yang luas untuk penumpukan oli bukan jenis bangunan, sehingga sangat tidak masuk akal jika kemudian Penggugat menuntut Tergugat untuk membayar kerugian Penggugat sebesar Rp. 15.000.000.000,00 ;

   3. Bahwa, Penggugat tidak menjelaskan kapan terjadinya kerusakan terhadap bangunan tersebut, apakah setelah Tergugat meninggalkan bangunan itu atau setelah bangunan tersebut diserahkan kepada Bank, atau apakah kerusakan itu akibat pencurian atau Penggugat sendiri merusaknya agar ada alasan untuk menggugat apalagi bangunan tersebut sudah dalam penguasaan Bank. Bahwa, adalah fakta hukum bahwa bangunan tambahan yang dibuat sendiri oleh Tergugat atas biaya Tergugat saja tidak dibongkar, sehingga tidak ada alasan lagi Penggugat untuk menuduh Tergugat telah merusak bangunan Penggugat dan mengambil bahan-bahan bangunannya berupa pintu, kosen, jendela, plafon, atap, kabel listrik, stop kontak dan lain-lain ;

Dalam Rekonvensi :

1. Bahwa, terlebih dahulu Tergugat Konvensi menyatakan mengajukan gugatan rekonvensi terhadap Penggugat Konvensi dalam perkara ini sehingga kedudukan Tergugat Konvensi menjadi Penggugat rekonvensi dan sebaliknya Penggugat Konvensi menjadi Tergugat Rekonvensi dalam perkara ini ;

2. Bahwa, segala apa yang telah Tergugat Konvensi/Penggugat Rekonvensi kemukakan di dalam konvensi mohon dianggap tertuang kembali secara mutatis mutandis dalam rekonvensi sekarang ini ;

3. Bahwa, adalah fakta hukum Tergugat Rekonvensi telah mengajukan gugatan terhadap Penggugat Rekonvensi seeara tidak hati-hati hanya dengan dalil bahwa Penggugat Rekovensi tidak menyerahkan kunci bangunan kepada Tergugat rekonvensi walaupun Tergugat Rekonvensi telah mengetahui bahwa kunci bangunan sudah ada ditangan PT. Bank Negara Indonesia (Pesero) Tbk., selaku pihak yang menguasai bangunan tersebut ;

4. Bahwa, tuduhan Tergugat Rekonvensi sangat tidak masuk akal bagaimana
   mungkin hanya karena Penggugat Rekonvensi tidak mengembalikan kunci kepada Tergugat Rekonvensi telah menyebabkan pintu, jendela, atap, plapon, kosen serta peralatan listrik bangunan menjadi tidak ada alias hilang, karena begitu banyak bangunan yang kosong di Kota Balikpapan tidak mengalami hal seperti itu, sehingga Tergugat patut menduga bahwa semua kejadian itu dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi sendiri ;

5. Bahwa, ketidak hati-hatian Tergugat Rekonvensi mendudukkan Penggugat Rekonvensi dalam perkara ini telah menimbulkan pengeluaran biaya yang cukup besar tennasuk biaya-biaya administarsi perkara terlebih lagi biaya pengacara yang seluruhnya kurang lebih sebesar US$ 150,000.00 (seratus lima puluh ribu Dollar Amerika), sehingga wajar jika Penggugat Rekonvensi menuntut Tergugat Rekonvensi untuk membayamya seeara tunai karena hal itu adalah diakibatkan ketidak hati-hatiannya bertindak dalam hukum ;

6. Bahwa, adalah fakta hukum Tergugat Rekonvensi telah menyewakan kepada Tergugat tanah dan bangunan yang sudah berada dalam penguasaan Bank sehingga selama masa sewa menyewa pihak Bank telah mengajukan keberatan terhadap Tergugat selaku penghuni bangunan serta Bank menuntut agar Tergugat mengosongkan bangunan tersebut, sehingaga dari kenyatakan tersebut nyata-nyata Tergugat Rekonvensi tidak menjarnin kebebasan Penggugat Rekonvensi untuk menikmati keuntungan atas sewa menyewa dengan Tergugat Rekonvensi, sehingga selama persewaan setidak-tidaknya sejak tanggal 4 September 2007, Penggugat Rekonvensi selalu gelisah dan tidak tenang menempati bangunan itu, maka sebagai perusahaan yang berskala intemasional, Penggugat Rekonvensi telah sangat dirugikan seeara immateril sehingga Penggugat Rekonvensi wajar menuntut Tergugat Rekonmsi untuk membayar kerugian immateril Penggugat Rekonvensi sebesar US$ 2,000.000.00 (dua juta Dollar Amerika), walaupun sebenarnya jumlah itu terlalu kecil dan tidak sepadan dengan kebesaran nama Penggugat Rekonvensi sebagai perusahaan yang berskala internasional ;

7. Bahwa, untuk menjamin agar Tergugat Rekonvesni memenuhi kewajibannya
   setelah kemenangan Penggugat Rekonvensi dalam perkara ini, maka Penggugat Rekonvensi memohon kepada Majelis Hakim yang mengadili perkara ini berkenan untuk meletakkan sita jaminan (conservatoir beslag) terhadap harta-harta benda milik Tergugat Rekonvensi baik berupa benda bergerak maupun tidak bergerak yang tidak terkeeuali tanah yang menjadi obyek sengketa ini yaitu tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Jenderal Sudirman Nomor 638 Balikpapan, seluas 747 M² sesuai SHM Nomor 798/Kel. Damai tertulis atas nama Drs. Rossgina Sumaiku serta harta-harta lain yang akan Penggugat Rekovensi uraikan seeara tersendiri didalam permohonan sita jaminan ;

8. Bahwa, untuk menjamin Tergugat Rekonvensi memenuhi kewajibannya dalam perkara ini dengan tepat waktu, maka wajar kiranya jika Penggugat Rekonvensi menuntut agar Tergugat Rekonvensi dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.5.000.000,00 (lima juta Rupiah) setiap hari Ia lalai menjalankan kewajibannya sebagaimana putusan perkara ini nantinya ;

Bahwa, berdasarkan hal-hal tersebut diatas Penggugat dalam Rekonvensi memohon kepada Pengadilan Negeri Balikpapan supaya memberikan putusan sebagai berikut :

1. Mengabulkan gugatan rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat konvensi untuk seluruhnya ;

2. Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar kerugian materil kepada Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi sebesar US$ 150,000.00 (seratus lima puluh ribu Dollar Amerika) secara tunai dan serta merta ;

3. Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar kerugian immaterial Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi seluruhnya sebesar US$ 2,000.000.00 (dua juta Dollar Amerika) secara tunai dan serta merta ;

4. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.5.000.000,00 (lima juta Rupiah) setiap hari ia lalai memenuhi isi putusan perkara ini ;

5. Menyatakan sita jaminan dalam perkara ini adalah sah dan berharga ;

Dalam Konvensi dan Rekonvensi :

• Menghukum Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara ini ;

Atau :

Bila Pengadilan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya ;

Bahwa, terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Balikpapan telah mengambil putusan, yaitu putusannya Nomor 62/Pdt.G/2008/PN.Bpp., tanggal 20 Januari 2009 yang amarnya sebagai berikut :

Dalam Konvensi :

Dalam Eksepsi :

• Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;

Dalam Pokok Perkara :

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;

2. Menyatakan sebagai Hukum (verklaard voor recht) bahwa Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 17, tanggal 4 Februari 2005 yang dibuat dihadapan Hangky Ribowo, SH., Notaris di Balikpapan dan surat-surat lain yang diajukan oleh Penggugat dalam perkara ini adalah sah menurut hukum dan mengikat bagi Tergugat dan Penggugat ;

3. Menyatakan sebagai hukum (verklaard voor recht), bahwa tindakan Tergugat yang membiarkan bangunan rumah yang disewanya menjadi rusak berat karena kelalaiannya dan terlambat menyerahkan kembali bangunan rumah yang disewanya beserta kuncinya kepada Penggugat selaku pemiliknya dikwalifisir sebagai perbuatan ingkar janji (wanprestasi) dengan segala akibat hukum dari padanya ;

4. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar total kerugian kepada Penggugat secara tunai dan seketika biaya perbaikan bangunan rumah karena rusak berat akibat kelalaian Tergugat sebesar Rp.100.165.000,00 (seratus juta seratus enam puluh lima ribu Rupiah) dengan perincian sebagai berikut :

1. Perbaikan Pintu 9EA @Rp. 450.000,00 Rp. 4.050.000,00 ;

2. Perbaikan Kusen 1EA @Rp. 300.000,00 Rp. 300.000,00 ;

3. Perbaikan Jendela 4EA @Rp. 300.000,00 Rp. 1.200.000,00 ;

4. Penggantian triplex plafon 45EA @Rp. 45.000,00 Rp. 2.025.000,00 ;

5. Pembelian kayu 5x10=2 M³ @Rp. 1.400.000,00 Rp. 2.800.000,00 ;

6. Pembelian kayu 5x7=2 M³ @Rp. 1.300.000,00 Rp. 3.900.000,00 ;

7. Pembelian kaca jendela 18 lembar @Rp. 300.000,00 Rp. 5.400.000,00 ;

8. Perbaikan listrik/stopkontak 28 titik @Rp. 125.000,00 Rp. 3.500.000,00 ;

9. Pembelian Breaker 5EA @Rp. 125.000,00 Rp. 625.000,00 ;

10. Pembelian karpet plastic 100 M² @Rp. 25.000,00 Rp. 2.500.000,00 ;

11. Pembelian seng 140EA @Rp. 50.000,00 Rp. 7.000.000,00 ;

12. Pembelian talang air 20 meter @Rp. 20.000,00 Rp. 400.000,00 ;

13. Pembelian kayu ulin 10x10=1 M³ Rp. 1.500.000,00 ;

14. Pembelian cat tembok 4 galon @Rp. 250.000,00 Rp. 1.000.000,00 ;

15. Pembelian cat kayu 10 liter @Rp. 15.000,00 Rp. 150.000,00 ;

16. Pembelian pagar besi 10x2=20M² @Rp. 400.000,00 Rp. 8.000.000,00 ;

17. Pembelian semen putih 2 sak @Rp. 70.000,00 Rp. 140.000,00 ;

18. Pembelian lem tembok 20 bungkus @Rp. 15.000,00 Rp. 300.000,00 ;

19. Pembelian cat meny 1 galon Rp. 50.000,00 ;

20. Pembelian dempul 2 galon @Rp. 40.000,00 Rp. 80.000,00 ;

21. Pembelian Tiner B 2 galon @Rp. 20.000,00 Rp. 40.000,00 ;

22. Pembelian semen 10 sak @Rp. 60.000,00 Rp. 600.000,00 ;

23. Pembelian batu bata 100 EA @Rp. 5.500,00 Rp. 55.000,00 ;

24. Pembelian pasir 1 rit Rp. 500.000,00 ;

25. Pembelian engsel pintu dan jendela 13 set

@Rp. 50.000,00 Rp. 650.000,00 ;

26. Pembelian kuas rol cat 1 EA Rp. 250.000,00 ;

27. Pembelian tempat cucian piring 1 EA Rp. 150.000,00 ;

28. Pembelian closet duduk 1 EA Rp. 1.000.000,00 ;

29. Pembelian paku, lampu, sikat, cat seng ring dll Rp. 500.000,00 ;

30. Upah tukang waktu kerja selama 1 bulan Rp. 5.000.000,00 ;

31. Biaya tak terduga/kenaikan harga Rp.10.000.000,00 ;

Jumlah ....... Rp.100.165.000,00 ;

(seratus juta seratus enam puluh lima ribu Rupiah) ;

5. Menghukum kepada Tergugat atau pihak Ketiga lainnya atau siapa saja yang memperoleh hak atau kuasa dari padanya untuk mengembalikan atau menyerahkan kembali bangunan rumah beserta kuncinya kepada Penggugat selaku pemiliknya yang sah dan bebas tanpa syarat apapun juga, apabila perlu dengan bantuan alat Negara atau Kepolisian Republik Indonesia ;

6. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar Listrik (PLN), Air (PDAM), telepon (PT.TELKOM) sejak bulan Maret 2008 dan membayar denda keterlambatan pembayaran sewa rumah tersebut sebesar Rp.100.000,00 (seratus ribu Rupiah) setiap harinya terhitung sejak tanggal 5 Maret 2008 sampai Tergugat mengembalikan bangunan rumah beserta kuncinya kepada Penggugat dalam keadaan baik ;

7. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar kerugian karena Penggugat tidak dapat memanfaatkan bangunan rumah untuk kegiatan usaha, sehingga Penggugat menyewa/kontrak ditempat lain sebesar Rp.30.000.000,00 (tiga puluh juta Rupiah) ;

8. Menolak gugatan selain dan selebihnya ;

9. Menghukum Tergugat untuk membayar ongkos perkara ;

Dalam Rekonvensi :

• Menolak gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi untuk seluruhnya ;

Dalam Konvensi Dan Rekonpensi :

• Menghukum Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi untuk membayar biaya perkara sebesar Rp.204.000,00 (dua ratus empat ribu Rupiah) ;

Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan Pembanding/ Tergugat putusan Pengadilan Negeri Balikpapan Nomor 62/Pdt.G/2008/PN. Bpp., tanggal 20 Januari 2009 tersebut telah dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Samarinda dengan putusannya Nomor 69/PDT/2009/PT.KT.SMDA tanggal 3 Agustus 2009 yang amarnya sebagai berikut :

• Menerima permohonan banding dari Tergugat/Pembanding;

• Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Balikpapan tanggal 20 Januari 2009 Nomor 62/Pdt.G/2008/PN.Bpp ;

Mengadili Sendiri :

Dalam Konvensi :

Dalam Eksepsi :

• Menyatakan eksepsi Tergugat/Pembanding dapat diterima ;

Dalam Pokok Perkara :

• Menyatakan gugatan Penggugat Konvensi tidak dapat diterima ;

Dalam Rekonvensi :

• Menyatakan gugatan Penggugat Rekonvensi tidak dapat diterima ;

Dalam Konvensi Dan Rekonvensi :

• Menghukum Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi membayar biaya perkara untuk kedua tingkat peradilan yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp.175.000,00 (seratus tujuh puluh lima ribu Rupiah) ;

Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada Penggugat/Terbanding pada tanggal 18 November 2009 kemudian terhadapnya oleh Penggugat/Terbanding dengan perantaraan kuasanya, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 2 Desember 2008 diajukan permohonan kasasi secara lisan pada tanggal 30 November 2009 sebagaimana ternyata dari Akte Pernyataan Permohonan Kasasi Nomor 62/Pdt.G/2008/PN.Bpp., yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Balikpapan, permohonan tersebut diikuti oleh memori kasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 11 Desember 2009 ;

Bahwa, setelah itu oleh Termohon Kasasi/Tergugat yang pada tanggal 21 Mei 2010 telah diberitahu tentang memori kasasi dari Pemohon Kasasi/ Penggugat diajukan jawaban memori kasasi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Balikpapan pada tanggal 2 Juni 2010 ;

Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama, diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam undang-undang, maka oleh karena itu permohonan kasasi tersebut formal dapat diterima ;

Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/Penggugat dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya, ialah :

1. Bahwa, keberatan Pemohon Kasasi atas pertimbangan hukum tentang dalil eksepsi Pembanding/Tergugat yang dipertimbangkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Samarinda pada halaman 10 (sepuluh) alinea pertama yang antara lain menyatakan :

“Menimbang, bahwa berdasarkan fakta tersebut, ternyata PT. Bank Negara Indonesia Tbk., sebagai pemegang hak tanggungan dan pengawas kredit macet mempunyai hak dan kepentingan terhadap obyek sewa menyewa (rumah) antara Penggugat/Terbanding, oleh karena itu menurut hukum kehadiran PT. Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk., harus ikut sebagai pihak…” ;

Dan keberatan Pemohon Kasasi atas pertimbangan hukum tentang dalil eksepsi Pembanding/Tergugat yang dipertimbangkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Samarinda pada halaman 10 (sepuluh) alinea kedua yang antara lain menyatakan :

“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut eksepsi Tergugat/ Pembanding tentang gugatan Penggugat kurang pihak terbukti kebenarannya dan sudah beralasan hukum eksepsi tersebut dikabulkan….” ;

Bahwa, keberatan Pemohon Kasasi atas pertimbangan hukum tersebut di atas adalah sebagai berikut :

1. Bahwa, berdasarkan Kesepakatan/Perjanjian antara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi, yang dibuat dihadapan Notaris Hangky Ribowo, SH., melalui Akta Notaris Nomor 17 tanggal 4 Februari 2005 (bukti P1), dinyatakan sebagai hukum secara tegas, bahwa perjanjian ini mengikat hanya diantara kedua belah pihak yaitu, Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi, sehingga jelaslah tidak ada pihak lainnya termasuk pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk yang dapat mencampuri isi dari perjanjian tersebut. Maka dengan demikian jelas bahwa tidak tepat ketika justru harus dipaksakan PT. Bank Negara Indonesia, Tbk menjadi salah pihak yang diikut sertakan dalam gugatan, karena sejatinya hubungan hukum diantara Pemohon Kasasi dengan PT. Bank Negara Indonesia, Tbk adalah hubungan yang terpisah secara hukum, yaitu hubungan dimana salah satu pihak bertindak sebagai kreditur sedangkan pihak lainnya sebagai debitur dalam suatu perjanjian lainnya yang sama sekali terpisah, tidak berhubungan atau tidak saling berkaitan dengan perjanjian sewa menyewa yang disepakati diantara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi; Dengan kata lain ada dua perjanjian yang berbeda antara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi dan antara Pemohon Kasasi dengan PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, sehingga dalam hubungan yang demikian bagaimana mungkin kemudian PT. Bank Negara Indonesia, Tbk harus dipaksakan ditarik menjadi salah satu pihak dalam gugatan sedangkan diantara keduanya tidak memperjanjikan suatu prestasi atas terjadinya perjanjian antara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi ;

2. Bahwa, kalaulah andaikata “harus dipaksakan” pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk menjadi salah satu pihak dalam gugatan dengan dalil “yang telah menjadi memiliki hak karena rumah dan bangunan berada dalam status jaminan kredit di Bank tersebut”, seperti yang didalilkan, maka hal ini tetap saja tidak dapat diterima secara hukum, malah justru menyalahi salah satu persyaratan dalam asas/ketentuan untuk beralihnya suatu hak secara perdata, khususnya terhadap barang yang dijadikan jaminan. Karena menurut hukum, harus ada tahapan yang wajib dilewati dahulu oleh PT. Bank Negara Indonesia, Tbk sebelum kemudian dinyatakan sebagai pemilik dan atau mengajukan lelang atas jaminan kredit yang bahkan bermasalah/macet, yang dalam hal ini dimaksudkan adalah atas tanah dan bangunan tersebut, bahwa fakta hukum membuktikan proses atau tahapan hukum untuk berpindahnya alas hak atas tanah dan bangunan dimaksud tidak pernah ada dan atau tidak dijalankan oleh PT. Bank Negara Indonesia, Tbk dan sampai dengan saat ini rumah dan tanah dimaksud masih menjadi milik Pemohon Kasasi dan tidak pernah dilakukan penjualan dengan cara dilelang oleh PT. Bank Negara Indonesia, Tbk dengan demikian sangat tidak beralasan hukum apabila kemudian PT. Bank Negara Indonesia, Tbk harus ditarik sebagai pihak dalam gugatan ;

3. Bahwa, kalaulah andaikata benar pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, menyatakan keberatan atas status sewa yang diberikan oleh Pemohon Kasasi kepada Termohon Kasasi, maka sudah sewajarnya dan seharusnya pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk mengajukan teguran/ peringatan dan atau keberatan kepada Pemohon Kasasi, ketika Pemohon Kasasi menyewakan bangunan dan lahannya kepada Termohon Kasasi, akan tetapi kenyataannya teguran/peringatan dan atau keberatan dimaksud dari PT. Bank Negara Indonesia, Tbk tidak pernah ada dan bahkan ketika pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk mengetahui adanya gugatan hukum tentang persoalan ini, pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk tidak juga melakukan gugat intervensi, bahkan kepada Pemohon Kasasi pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk menyatakan tidak mau ikut campur terhadap persoalan ini; sehingga berdasarkan uraian tersebut diatas dan fakta yang terungkap dipersidangan, tidak ada satupun dalil dan bukti hukum yang mendukung pertimbangan hukum terhadap putusan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Samarinda tanggal 3 Agustus 2009, Nomor 69/PDT/2009/PT.KT SMDA, dengan demikian maka sudah sepatutnyalah pertimbangan hukum seperti ini harusnya dikesampingkan ;

1. Bahwa, Pemohon Kasasi sangat sependapat dengan pertimbangan hukum yang dinyatakan oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Balikpapan melalui putusan Pengadilan Negeri Balikpapan tanggal 20 Januari 2009 Nomor 62/Pdt.G/2008/PN.Bpp, pada halaman 30 (tiga puluh) alinea kedua, yang menyatakan :

“Menimbang, bahwa mempertimbangkan alasan-alasan Tergugat tersebut menurut Majelis Hakim tidak beralasan hukum karena untuk berakhirnya suatu hak milik tidaklah dengan sendirinya beralih kepada Bank BNI karena kredit macet melainkan adanya suatu proses hukum sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku” ;

Bahwa, fakta hukum membuktikan “proses” hukum itu tidak berjalan atau tidak dilakukan oleh pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, sehingga secara legal formal, maka tidaklah perlu menarik pihak PT. Bank Negara Indonesia, Tbk selaku pihak dalam gugatan. Dengan demikian karena pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Negeri Balikpapan terhadap putusan a quo sudah tepat dan sesuai dengan ketentuan hukum, maka sudah sepantasnyalah apabila keputusan tersebut dikuatkan oleh putusan Kasasi ;

3. Bahwa, dengan demikian berdasarkan uraian hukum dan fakta hukum tersebut di atas, keberatan Pemohon Kasasi atas pertimbangan hukum tersebut di atas telah terbukti kebenarannya, sehingga pertimbangan hukum terhadap putusan Pengadilan Tinggi a quo yang antara lain menyatakan tentang “gugatan penggugat kurang pihak”, tidak dapat lagi dipertahankan sebagai hukum dan harus dibatalkan ;

4. Bahwa, keberatan Pemohon Kasasi atas pertimbangan hukum tentang dalil eksepsi Pembanding/Tergugat yang dipertimbangkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Samarinda pada halaman 10 (sepuluh) alinea pertama yang antara lain menyatakan :

“Menimbang……untuk dapat mempertahankan hak dan kepentingannya didalam persidangan pengadilan ini, karena yang dipermasalahkan dalam gugatan ini bukanlah masalah prestasi sewa menyewa akan tetapi mempermasalahkan tanggung jawab atas kerusakan rumah, yang menurut Penggugat/Terbanding” ;

Bahwa, keberatan Pemohon Kasasi atas pertimbangan hukum tersebut diatas adalah :

1. Bahwa, sungguh bertentangan dengan fakta hukum dan sangat tidak berdasar atas hukum ketika pertimbangan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi menyatakan, bahwa :

“…bukanlah masalah prestasi sewa menyewa akan tetapi mempermasalahkan tanggung jawab atas kerusakan rumah ….”, Pemohon Kasasi sangat keberatan atas pertimbangan ini, karena yang digugat sejak awal dan terungkap dalam peradilan Judex Facti adalah bahwa sejatinya yang menjadi esensi persoalan hukum diantara Pemohon Kasasi/dahulu Terbanding/semula Penggugat dengan Termohon Kasasi/dahulu Pembanding/semula Tergugat, adalah karena, Termohon Kasasi telah lalai menjalankan prestasi atau Termohon Kasasi telah melakukan wanprestasi karena secara sengaja atau setidak-tidaknya telah lalai tidak menyerahkan kembali rumah dan tanah yang disewanya kepada Pemohon Kasasi ;

Bahwa, sesuai dengan akta notaris yang dibuat dihadapan Notaris Hangky Ribowo Nomor 17 tanggal 4 Februari 2005 (bukti P1), pada Pasal 11 dinyatakan secara tegas sebagai hukum yang mengikat Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi, antara lain menyatakan :

“Jika perjanjian sewa menyewa ini tidak diperpanjang jangka waktunya, maka pihak kedua harus mengembalikan apa yang disewanya menurut akta ini kepada Pihak Pertama dalam keadaan kosong dan terpelihara baik serta .... ” ;

Bahwa, kenyataannya fakta hukum yang terungkap selama persidangan, Termohon Kasasi telah secara sengaja atau setidak-tidaknya telah lalai tidak menyerahkan kembali rumah dan bangunan yang disewanya dari Pemohon Kasasi dikembalikan lagi kepada Pemohon Kasasi selaku pemilik, tetapi justru menyerahkannya kepada pihak lain yang sama sekali tidak memiliki kapasitas dan atau bukan sebagai pemilik bangunan dan lahan. Dengan demikian semakin jelas dan terbukti bahwa Termohon Kasasi telah melakukan wanprestasi ;

2. Bahwa, sebagai akibat dari kesengajaan atau setidak-tidak disebut kelalaian Termohon Kasasi untuk mewujudkan prestasi dengan mengembalikan rumah dan tanah yang disewanya kepada pemilik, yaitu Pemohon Kasasi, setelah selesai masa sewa yaitu tanggal 4 Maret 2008 (bukti P1 Pasal 1), maka berdasarkan hukum yang mengikat Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi (bukti P1 Pasal 11) Termohon Kasasi adalah pihak yang memang secara hukum harus bertanggung jawab terhadap kerusakan, perbaikan dan pemeliharaan rumah dan tanah yang disewanya ;

3. Bahwa, dengan uraian dan fakta hukum tersebut di atas, nyata bahwa persoalan hukum yang timbul justru adalah karena Termohon Kasasi telah melakukan wanprestasi terlebih dahulu, baru kemudian sebagai konsekwensi dari wanprestasi terlebih dahulu, baru kemudian sebagai konsekwensi dari wanprestasi dimaksud terjadilah kerusakan atas bangunan yang disewa oleh Termohon Kasasi (bukti P3), dan selanjutnya terhadap kerusakan tersebut karena tidak dapat diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat baru kemudian muncul tuntutan ganti rugi atas perbaikan kerusakan rumah. Dengan demikian berdasarkan uraian hukum dan fakta hukum yang terungkap maka, pertimbangan hukum yang menyatakan putusan Pengadilan Tinggi a quo yang antara lain menyatakan bahwa “persoalan hukum diantara Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi bukanlah masalah prestasi sewa menyewa akan tetapi mempermasalahkan tanggung jawab atas kerusakan rumah…”, tidak dapat lagi dipertahankan sebagai hukum dan harus dibatalkan ;

4. Bahwa, Termohon Kasasi sebenarnya sudah mengakui secara tegas bahwa Termohon Kasasi adalah pihak yang akan bertanggung jawab terhadap akibat dari wanprestasi tersebut, yaitu munculnya biaya perbaikan atas kerusakan bangunan milik Pemohon Kasasi. Termohon Kasasi menyatakan demikian karena berdasarkan fakta yang terungkap dipersidangan melalui Judex Facti di Pengadilan Negeri Balikpapan, ketika agenda sidang mendengar dan memeriksa keterangan saksi yang dihadirkan sendiri oleh semula Tergugat/dahulu Pembanding/ sekarang Termohon Kasasi (putusan Pengadilan Negeri Balikpapan tanggal 20 Januari 2009 Nomor 62/PDT.G/2008/PN.Bpp, pada halaman 29 garis datar ke empat), yaitu terhadap kesaksian dibawah sumpah yang dinyatakan oleh Saksi Didi Saptadi, yang antara lain menyatakan :

“Bahwa, Tergugat mengajukan Rp.40.000.000,00 (empat puluh juta Rupiah), namun Penggugat minta Rp.100.000.000,00 (seratus juta Rupiah)” ;

Bahwa, sangat jelas dari kesaksian saksi yang dihadirkan Tergugat sendiri telah menyatakan bahwa sebelum gugatan didaftarkan, telah terjadi negosiasi diantara tergugat dan penggugat saat itu, yaitu untuk membahas biaya ganti rugi tetapi kemudian tidak mencapai kata sepakat, ketidaksepakatan dimaksud hanya pada persoalan menentukan jumlah besarnya biaya ganti rugi itu, tetapi dengan negosiasi ini maka jelas terbukti secara hukum bahwa Termohon Kasasi menyadari dan mengakui kesalahannya, karena apabila bukan karena Termohon Kasasi menyadari kesalahannya tersebut, maka seharusnya dan pasti sejak awal Termohon Kasai sudah menolak untuk melakukan negosiasi, tetapi kenyataannya justru negosiasi terus berlanjut dan tidak terwujud tetapi karena alasan tidak dicapainya kesepakatan untuk menentukan berapa besar jumlah ganti rugi dimaksud; sehingga terbukti bahwa Termohon Kasasi mengakui bahwa ia adalah pihak yang harus bertanggung jawab atas kerugian dimaksud ;

5. Bahwa, Pemohon Kasasi sangat sependapat dengan pertimbangan hukum dan putusan hukum yang dinyatakan oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Balikpapan melalui putusan Pengadilan Negeri Balikpapan tanggal 20 Januari 2009 Nomor 62/PDT.G/2008/PN.Bpp, karena terbukti sudah secara benar menerapkan hukum secara proporsional dan prosedural, maka dengan demikian terhadap putusan a quo sudah tepat dan sesuai dengan ketentuan hukum, maka sudah sepantasnyalah apabila keputusan tersebut dikuatkan oleh putusan Kasasi ;

Menimbang, bahwa terlepas dari alasan-alasan yang diajukan Pemohon Kasasi tersebut di atas, menurut pendapat Mahkamah Agung Judex Facti/ Pengadilan Tinggi telah salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut :

• bahwa, gugatan Penggugat dengan Tergugat berkenaan dengan hubungan sewa-menyewa rumah sengketa yaitu Tergugat selaku penyewa dan Penggugat yang menyewakan rumah a quo;

• bahwa, perjanjian sewa-menyewa tersebut, hanya mengikat Penggugat dan Tergugat saja ;

• bahwa, Bank BNI 1946 sebagai pemegang Hak Tanggungan atas tanah berikut rumah sengketa, tidak menjadi pihak dalam perjanjian sewa tersebut;

• bahwa, oleh karena itu PT. Bank BNI 1946 tidak perlu ikut digugat ;

• bahwa, pertimbangan Judex Facti/Pengadilan Negeri telah tepat dan benar, karena itu pertimbangan tersebut akan diambil-alih Mahkamah Agung sebagai pertimbangannya sendiri ;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, menurut pendapat Mahkamah Agung terdapat cukup alasan untuk mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi Dra. ROOSGINA SUMAIKU dan membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Samarinda Nomor 69/PDT/2009/PT.KT.SMDA., tanggal 3 Agustus 2009 yang membatalkan putusan Pengadilan Negeri Balikpapan Nomor 62/Pdt.G/2008/PN.Bpp., tanggal 20 Januari 2009 serta Mahkamah Agung mengadili sendiri perkara ini dengan amar putusan sebagaimana yang akan disebutkan dibawah ini ;

Menimbang, bahwa oleh karena Termohon Kasasi berada di pihak yang kalah, maka harus dihukum untuk membayar ongkos perkara dalam semua tingkat peradilan, yang dalam tingkat kasasi besarnya sebagaimana yang disebutkan dalam amar putusan ;

Memperhatikan pasal-pasal dari Undang Undang Nomor 48 Tahun 2009, Undang Undang Nomor 14 Tahun 1985 sebagaimana yang telah diubah dan ditambah dengan Undang Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang Undang Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan ;

M E N G A D I L I :

Mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi Dra. ROOSGINA SUMAIKU tersebut ;

Membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Samarinda Nomor 69/PDT/ 2009/PT.KT.SMDA., tanggal 3 Agustus 2009 yang membatalkan putusan Pengadilan Negeri Balikpapan Nomor 62/Pdt.G/2008/PN.Bpp., tanggal 20 Januari 2009 ;

MENGADILI SENDIRI :

Dalam Konvensi :

Dalam Eksepsi :

• Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya ;

Dalam Pokok Perkara :

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;

2. Menyatakan sebagai Hukum (verklaard voor recht) bahwa Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 17 tanggal 4 Februari 2005 yang dibuat dihadapan Hangky Ribowo,SH. Notaris di Balikpapan dan surat-surat lain yang diajukan oleh Penggugat dalam perkara ini adalah sah menurut hukum dan mengikat bagi Tergugat dan Penggugat ;

3. Menyatakan sebagai hukum (verklaard voor recht), bahwa tindakan Tergugat yang membiarkan bangunan rumah yang disewanya menjadi rusak berat karena kelalaiannya dan terlambat menyerahkan kembali bangunan rumah yang disewanya beserta kuncinya kepada Penggugat selaku pemiliknya dikwalifisir sebagai perbuatan ingkar janji (wanprestasi) dengan segala akibat hukum dari padanya ;

4. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar total kerugian kepada Penggugat secara tunai dan seketika biaya perbaikan bangunan rumah karena rusak berat akibat kelalaian Tergugat sebesar Rp.100.165.000,00 (seratus juta seratus enam puluh lima ribu Rupiah) dengan perincian sebagai berikut :

1. Perbaikan Pintu 9EA @Rp. 450.000,00 Rp. 4.050.000,00 ;

2. Perbaikan Kusen 1EA @Rp. 300.000,00 Rp. 300.000,00 ;

3. Perbaikan Jendela 4EA @Rp. 300.000,00 Rp. 1.200.000,00 ;

4. Penggantian triplex plafon 45EA @Rp. 45.000,00 Rp. 2.025.000,00 ;

5. Pembelian kayu 5x10=2 M³ @Rp. 1.400.000,00 Rp. 2.800.000,00 ;

6. Pembelian kayu 5x7=2 M³ @Rp. 1.300.000,00 Rp. 3.900.000,00 ;

7. Pembelian kaca jendela 18 lembar @Rp. 300.000,00 Rp. 5.400.000,00 ;

8. Perbaikan listrik/stopkontak 28 titik @Rp. 125.000,00 Rp. 3.500.000,00 ;

9. Pembelian Breaker 5EA @Rp. 125.000,00 Rp. 625.000,00 ;

10. Pembelian karpet plastic 100 M² @Rp. 25.000,00 Rp. 2.500.000,00 ;

11. Pembelian seng 140EA @Rp. 50.000,00 Rp. 7.000.000,00 ;

12. Pembelian talang air 20 meter @Rp. 20.000,00 Rp. 400.000,00 ;

13. Pembelian kayu ulin 10x10=1 M³ Rp. 1.500.000,00 ;

14. Pembelian cat tembok 4 galon @Rp. 250.000,00 Rp. 1.000.000,00 ;

15. Pembelian cat kayu 10 liter @Rp. 15.000,00 Rp. 150.000,00 ;

16. Pembelian pagar besi 10x2=20M² @Rp. 400.000,00 Rp. 8.000.000,00 ;

17. Pembelian semen putih 2 sak @Rp. 70.000,00 Rp. 140.000,00 ;

18. Pembelian lem tembok 20 bungkus @Rp. 15.000,00 Rp. 300.000,00 ;

19. Pembelian cat meny 1 galon Rp. 50.000,00 ;

20. Pembelian dempul 2 galon @Rp. 40.000,00 Rp. 80.000,00 ;

21. Pembelian Tiner B 2 galon @Rp. 20.000,00 Rp. 40.000,00 ;

22. Pembelian semen 10 sak @Rp. 60.000,00 Rp. 600.000,00 ;

23. Pembelian batu bata 100 EA @Rp. 5.500,00 Rp. 55.000,00 ;

24. Pembelian pasir 1 rit Rp. 500.000,00 ;

25. Pembelian engsel pintu dan jendela 13 set

@Rp. 50.000,00 Rp. 650.000,00 ;

26. Pembelian kuas rol cat 1 EA Rp. 250.000,00 ;

27. Pembelian tempat cucian piring 1 EA Rp. 150.000,00 ;

28. Pembelian closet duduk 1 EA Rp. 1.000.000,00 ;

29. Pembelian paku, lampu, sikat, cat seng ring dll Rp. 500.000,00 ;

30. Upah tukang waktu kerja selama 1 bulan Rp. 5.000.000,00 ;

31. Biaya tak terduga/kenaikan harga Rp.10.000.000,00 ;

Jumlah ...... Rp.100.165.000,00

(seratus juta seratus enam puluh lima ribu Rupiah);

5. Menghukum kepada Tergugat atau pihak ketiga lainnya atau siapa saja yang memperoleh hak atau kuasa dari padanya untuk mengembalikan atau menyerahkan kembali bangunan rumah beserta kuncinya kepada Penggugat selaku pemiliknya yang sah dan bebas tanpa syarat apapun juga, apabila perlu dengan bantuan alat Negara atau Kepolisian Republik Indonesia ;

6. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar Listrik (PLN), Air (PDAM), telepon (PT.TELKOM) sejak bulan Maret 2008 dan membayar denda keterlambatan pembayaran sewa rumah tersebut sebesar Rp.100.000,00 (seratus ribu Rupiah) setiap harinya terhitung sejak tanggal 5 Maret 2008 sampai Tergugat mengembalikan bangunan rumah beserta kuncinya kepada Penggugat dalam keadaan baik ;

7. Menghukum kepada Tergugat untuk membayar kerugian karena Penggugat tidak dapat memanfaatkan bangunan rumah untuk kegiatan usaha, sehingga Penggugat menyewa/kontrak ditempat lain sebesar Rp.30.000.000,00 (tiga puluh juta Rupiah) ;

8. Menolak gugatan selain dan selebihnya;

Menghukum Termohon Kasasi/Tergugat untuk membayar ongkos perkara dalam semua tingkat peradilan yang dalam tingkat kasasi ini ditetapkan sebesar Rp 500.000,00 (lima ratus ribu Rupiah) ;

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Mahkamah Agung pada hari Jum’at, tanggal 20 Mei 2011 oleh H. ATJA SONDJAJA, SH., MH., Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua Majelis, SOLTONI MOHDALLY, SH., MH., dan I MADE TARA, SH., MH.. Hakim-Hakim Agung sebagai Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis beserta Hakim-Hakim Anggota tersebut dan dibantu oleh EDY PRAMONO, SH., MH., Panitera Pengganti dengan tidak dihadiri oleh para pihak.

Hakim-Hakim Anggota : Ketua Majelis,

ttd/ SOLTONI MOHDALLY, SH.,MH., ttd/H. ATJA SONDJAJA,SH.,MH

ttd/ I MADE TARA, SH., MH

Ongkos Kasasi : Panitera Pengganti,

1. Meterai……................. Rp. 6.000,00 ttd/ EDY PRAMONO, SH., MH

2. Redaksi……................ Rp. 5.000,00

3. Administrasi Kasasi…. Rp. 489.000,00

Jumlah......................... Rp. 500.000,00

Untuk Salinan :

Mahkamah Agung RI.

Atas nama Panitera,

Panitera Muda Perdata,

PRI PAMBUDI TEGUH,SH.,MH.

NIP : 196103131988031003