113/PDT/2017/PT.DKI

P U T U S A N

Nomor : 113/PDT/2017/PT.DKI.

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Jakarta mengadili perkara-perkara perdata dalam tingkat banding telah memberikan putusan sebagai berikut dalam perkara antara : ---------------------------------------------------------------------------------------------

PT. GRAHALINTAS PROPERTI (persero), berkedudukan dan berkantor di Menara Merdeka Lt. 29 Jalan Budi Kemulyaan I No. 2 Kel. Gambir Jakarta Ousat , yang dalam hal ini diwakili oleh VERA LIKIN, selaku Direktur Utama dan oleh karena itu bertindak untuk dan atas nama Perseroandalam hal ini menunjuk Kuasanya bernama TITUS SUHARI,SH dari kantor Kantor Hukum TITUS SUHARI beralamat di Kantor Hukum TITUS SUHARI Jalan Cempaka Putih Timur No.12 Jakarta Pusat ,berdasarkan Surat Kuasa tertanggal 18 Oktober 2016 yang selanjutnya disebut sebagai PEMBANDING semula PENGGUGAT ;--------------------------------------------------------

M e l a w a n :

PT GRAHA MULTI PANGAN, yang beralamat di Jalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Timur, Kec. Kelapa Gading Jakarta Utara 14240, dalam hal ini memilih domicile hukum di kantor kuasanya VERDI J PANGARIBUAN, SH., YONGKY MARTINUS, SH DAN BRYAND ERY, SH., Para Advokat dan Konsultan Hukum pada Law Office Verdi & Associates, beralamat di Jalan Penggilingan Raya No. 5, Kel. Penggilingan, Kec. Cakung Jakarta Timur 13940, berdasarkan surat kuasa khusus tertanggal 28 November 2016, yang selanjutnya disebut sebagai TERBANDING semula TERGUGAT ; ------------------------------------

PENGADILAN TINGGI tersebut ;-----------------------------------------------------------

Telah membaca : -------------------------------------------------------------------------------

• Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi DKI Jakarta tanggal 03 Maret 2017 Nomor 134/PEN/PDT/2017/PT.DKI Jakarta tentang Penunjukkan Majelis Hakim untuk memeriksa dan mengadili perkara tersebut dalam tingkat banding ; -----------------------------------

• Berkas perkara dan surat-surat lain yang berhubungan dengan perkara tersebut ; -----------------------------------------------------------------

TENTANG DUDUKNYA PERKARA :

Menimbang, bahwa Penggugat dengan Surat Gugatannya tertanggal 04 Januari 2016 yang terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 04Januari 2016 dibawah Register No.02/PDT.G/2016/ PN.JKT.PST, mengemukakan sebagai berikut : ----------------------------------------

1. Bahwa Penggugat adalah perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia dimana anggaran dasar perseroan telah disesuaikan dengan Undang-undang Republik Indonesia No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dengan perubahan-perubahan terakhir sebagai berikut:

1. Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Grahalintas Properti No. 103, tanggal 14 Agustus 2008, dibuat dihadapan H. Dana Sasmita, SH, notaris di Jakarta (Bukti P-1), yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-55093.AH.01.02.Tahun 2008, tanggal 25 Agustus 2008 (Bukti P-2);

2. Akta perubahan anggaran dasar terakhir, yaitu Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para Pemegang Saham PT Grahalintas Properti No. 44, tanggal 28 Pebruari 2014, dibuat di hadapan Ilmiawan Dekrit Supatmo, SH., MH., notaris di Jakarta (Bukti P-3), yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-11318.AH.01.02.Tahun 2014, tanggal 14 Maret 2014 (Bukti P-4).

2. Bahwa Penggugat merupakan perusahaan yang bergerak di bidang jasa pengelolaan dan penyewaan gedung, yaitu gedung Menara Merdeka, yang beralamat di Jl. Budi Kemuliaan I No. 2, Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta 10110 (“Gedung”).

3. Bahwa hubungan hukum antara Penggugat dan Tergugat adalah didasarkan pada, Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat (“Perjanjian Sewa - Menyewa”) (Bukti P-5).

4. Bahwa berdasarkan Pasal 2 ayat 2.1 jo. Pasal 3 ayat 3.1 Pasal 4 ayat 4.1 Perjanjian Sewa – Menyewa (Vide Bukti P-5), Tergugat setuju untuk menyewa ruangan-ruangan tertentu, yang digunakan untuk kegiatan usaha dengan merek dagang “Home Made Bakery”, dengan luas areal 65,78 m2 (enam puluh lima koma tujuh puluh delapan meter persegi), semi gross, yang terletak di lantai 2 Ruang Retail 2-01 Gedunag , dengan jangka waktu sewa adalah 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“PASAL 2

PERSETUJUAN SEWA MENYEWA

2.1 Pemilik dengan ini setuju menyewakan kepada Penyewa dan Penyewa dengan ini setuju untuk menyewa dari Pemilik ruangan-ruangan tertentu, termasuk peralatan terpasang, peralatan tambahan dan perlengkapan yang melekat di ruangan-ruangan tersebut di dalam Gedung, ruangan-ruangan dengan luas areal 65,78 m2 (enam puluh lima dan tujuh puluh delapan meter persegi), semi gross, yang terletak di lantai 2 Ruang Retail 2-01 Menara Merdeka sebagaimana diuraikan secara lebih lengkap dalam Lampiran II yang dilekatkan pada Perjanjian ini dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (selanjutnya disebut sebagai “Ruangan Yang Disewakan”), tunduk kepada syarat-syarat dan kondisi yang ditetapkan dalam Perjanjian ini.

PASAL 3

MAKSUD DAN TUJUAN PENYEWAAN

3.1 Penyewa akan memakai Ruangan Yang Disewakan semata-mata untuk kegiatan usaha dengan merek dagang Home Made Bakery, dan Penyewa telah memiliki seluruh perijinan yang diwajibkan untuk melakukan kegiatan usahanya berdasarkan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

PASAL 4

MASA SEWA

4.1 Jangka waktu sewa adalah 60 (enam puluh) bulan dengan masa sewa dimulai sejak berakhirnya masa Fitting Out Ruangan yang Disewakan, yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018 (selanjutnya disebut sebagai “Masa Sewa”).”

(Garis bawah oleh Penggugat)

5. Bahwa berdasarkan Pasal 5 Perjanjian Sewa Menyewa (Vide Bukti P-5) besarnya uang sewa untuk Ruangan Yang Disewakan adalah US$21.00 (dua puluh satu Dollar Amerika Serikat) per-meter persegi per bulan diluar Pajak Pertambahan Nilai, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum masa sewa bulan dimulai, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“PASAL 5

UANG SEWA

5.1 Selama Masa Sewa, Penyewa harus membayar kepada Pemilik Uang Sewa atas Ruangan Yang Disewakan tersebut sebesar seluruhnya US$21.00 (dua puluh satu Dollar Amerika Serikat) per meter persegi per bulan dari Ruangan Yang Disewakan tersebut (“Uang Sewa”) tidak termasuk PPN 10% per bulan.

5.2 Penyewa harus membayar kepada Pemilik Uang Sewa setiap 3 (tiga) bulan yang harus dibayar di muka. Pembayaran tersebut harus dibayar paling sedikit 20 (dua puluh) hari sebelum masa sewa bulan tersebut dimulai, dan Penyewa akan menerima asli tagihan dari Pemilik paling sedikit 14 (empat belas) hari sebelum tanggal jatuh tempo dan pembayaran wajib dibayarkan dalam mata uang Dollar Amerika Serikat.”

(Garis bawah oleh Penggugat)

6. Bahwa berdasarkan Pasal 6 Perjanjian Sewa Menyewa (Vide Bukti P-5), selain Uang Sewa, Tergugat juga wajib membayar Biaya Pelayanan untuk pemeliharaan, perbaikan dan majemen gedung termasuk Areal Milik Bersama, sebesar US$9.00 (sembilan Dollar Amerika Serikat)per bulan per meter persegi tidak termasuk PPN 10%, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum periode sewa dimulai, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“PASAL 6

BIAYA PELAYANAN

6.1 Selain dari pada Uang Sewa yang harus dibayar berdasarkan Pasal 5 Perjanjian ini, Penyewa harus membayar kepada Pemilik, biaya pemeliharaan, perbaikan dan manajemen Gedung termasuk Areal Milik Bersama, yang diuraikan secara lebih lengkap dalam Lampiran IV yang dilampirkan pada Perjanjian ini dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (“Biaya Pelayanan”) sebesar US$9.00 (sembilan Dollar Amerika Serikat) per bulan per meter persegi tidak termasuk PPN 10%.

6.2 Penyewa harus membayar kepada Pemilik Biaya Pelayanan setiap 3 (tiga) bulan yang harus dibayar di muka bersamaan dengan pembayaran Uang Sewa. Pembayaran tersebut harus dibayar paling sedikit 20 (dua puluh) hari sebelum periode sewa tersebut dimulai, dan Penyewa akan menerima asli tagihan dari Pemilik paling sedikit 14 (empat belas) hari sebelum tanggal jatuh tempo dan pembayaran wajib dibayarkan dalam mata uang Dollar Amerika Serikat.”

(Garis bawah oleh Penggugat)

7. Bahwa Penggugat telah melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa yaitu dengan menyerahkan unit Ruangan Yang Disewakan beserta seluruh peralatan dan perlengkapan sejak tanggal 18 Februari 2013, sesuai dengan Berita Acara Serah Terima sebagai berikut:

1. Berita Acara Serah Terima Unit No.F:OPS-21, tanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat
   (Bukti P-6);

2. Berita Acara Serah Terima KWH Meter Listrik No. F:TR-20, tanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat (Bukti P-7);

3. Berita Acara Serah Terima Nomor Telephone No. F:OPS-21, tanggal 26 Juni 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat (Bukti P-8);

8. Bahwa Tergugat telah menempati dan menggunakan Ruangan Yang Disewakan terhitung sejak tanggal 10 Mei 2013, sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa, namun Tergugat tidak pernah melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan, meskipun telah ditagih oleh Penggugat melalui invoice-invoice berikut ini:

Invoice untuk Uang Sewa:

1. Invoice No: GLP1305002, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013, sebesar US$4,558.55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-9);

2. Invoice No. GLP1307005, tanggal 9 Juli 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 9 November 2013, sebesar US$4,558.55(empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-10);

3. Invoice No. GLP-RENT/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014, sebesar US$4,558.55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-11);

4. Invoice No. GLP-RENT/2014/01/0005, tanggal 27 Januari 2014untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$4,558.55(empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-12).

Invoice untuk Biaya Pelayanan (Service Charge):

1. Invoice No: GLP1305001, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013, sebesar US$1,953.67 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen) (Bukti P-13);

2. Invoice No. GLP1307006, tanggal 9 Juli 2013, periode terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 9 November 2013, sebesar US$1,953.67 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen) (Bukti P-14);

3. Invoice No. GLP-SC/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014, sebesar US$1,953.66 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh enam sen) (Bukti P-15);

4. Invoice No. GLP-SC/2014/01/0003, tanggal 27 Januari 2014, untuk periode terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$1,953.66 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh enam sen) (Bukti P-16).

9. Bahwa bukannya segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan kepada Penggugat yang telah jatuh tempo, Tergugat melalui surat tanpa tanggal dan surat elektronik tanggal 9 Desember 2013 (Bukti P-17), justru menyampaikan pemberitahuan untuk menutup toko Tergugat dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa;

10. Bahwa Penggugat telah memberitahukan Tergugat bahwa apabila Tergugat bermaksud ingin mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa sebelum Masa Sewa berakhir, maka Tergugat harus memenuhi kewajiban Uang Sewa dan Biaya Pelayanan yang masih terutang, dan melaksanakan ketentuan dalam Perjanjian Sewa Menyewa terkait pemutusan oleh Tergugat sebelum Masa Sewa berakhir, sebagaimana dikutip dalam surat elektronik dari perwakilan Penggugat pada tanggal 9 Desember 2013 (Bukti P-18), yaitu:

“Selamat Siang

Menindaklanjuti pembicaraan kita melalui telp beberapa waktu lalu, maka dengan ini kami informasikan kembali bahwa:

1. Pihak Home Made Bakery akan menutup outletnya yang berada di Gedung Menara Merdeka dikarenakan hasil penjualan setiap bulanannya jauh dari target penjualan.

2. Apabila pihak Home Made Bakery ingin menyelesaikan kontrak sebelum masa kontrak berakhir maka pihak Home Made Bakery berkewajiban menyelesaikan semua biaya yang telah ditagihkan, selain itu juga ada beberapa hal yang perlu mendapat perhatian dalam hal ini adalah perihal pemutusan oleh Penyewa sebagaimana tersebut dalam Pasal 19, antara lain:

PASAL 19

PEMUTUSAN LEBIH AWAL OLEH PENGGUGAT”

19.1 Dalam masa Perjanjian ini sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 4.1 Perjanjian ini, Penyewa dapat memutuskan Perjanjian ini, hanya apabila Penyewa telah melunasi kepada Pemilik seluruh Uang Sewa dan Biaya Pelayanan untuk sampai dengan akhir masa sewa sesuai dengan Pasal 4.1 Perjanjian ini.

....”

(Garis bawah oleh Penggugat)

Sehingga apabila Tergugat bermaksud untuk mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa maka Tergugat harus melaksanakan sebagaimana diatur Pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa.

11. Bahwa Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak berlaku sebagai hukum, sehingga ketentuan Pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa adalah hukum bagi para pihak yang membuat dan menandantanganinya. Oleh karena itu, secara hukum mengikat Tergugat untuk mematuhi dan mentaatinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yang berbunyi sebagai berikut:

“Pasal 1338

Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang yang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”

(Garis bawah oleh Penggugat)

12. Bahwa sudah menjadi hukum, Tergugat telah mengajukan permohonan pemutusan hubungan sewa lebih awal, sebagaimana surat elektronik tanggal 9 Desember 2013. Akibat tindakan Tergugat yang mengundurkan diri sebelum masa sewa berakhir MAKA ketentuan pasal 19.1 Perjanjian berlaku dan harus dilaksanakan oleh Tergugat;

13. Bahwa Penggugat sudah cukup lama menunggu itikad baik Tergugat untuk melaksanakan kewajibannya, akan tetapi dari awal Masa Sewa hingga Gugatan Wanprestasi (Cidera Janji) ini diajukan, Tergugat tidak kunjung melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan, yang harus dipenuhi sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa. Sehingga dengan demikian terbukti telah ada itikad tidak baik Tergugat untuk melaksanakan prestasinya sebagaimana diatur dalam pasal 19.1 Perjanjian, meskipun telah berulang kali ditegur secara sah dan patut oleh Penggugat atau Kuasanya, diantaranya:

1. Surat No. 006/BM-MM/XI/2013, tanggal 05 November 2013, hal pemberitahuan tunggakan pembayaran service charge dan juga rental atas ruang sewa “Homemade Bakery” di Gedung Menara Merdeka (Bukti P-19);

2. Surat No. 038/GLP-DH/II/2014, tanggal 04 Februari 2014, perihal Surat Peringatan Terakhir atas tunggakan pembayaran service charge rental dan juga atas ruang sewa “Home Made Bakery” di Gedung Menara Merdeka (Bukti P-20);

3. Surat No. 111/GLP-VL/IV/2014, tanggal 16 April 2014, hal SOMASI (Bukti P-21);

4. Surat No. 41/TS/VIII/2014, tanggal 07 Agustus 2014, perihal SURAT TEGURAN (SOMASI) (Bukti P-22);

5. Surat No. 21/TS/II/2015, tanggal 10 Februari 2015, Perihal SURAT TEGURAN II (SOMASI) (Bukti P-23);

6. Surat No. 47/TS/V/2015, tanggal 29 Mei 2015, Perihal 29 Mei 2015, Perihal Tanggapan Surat 2 Maret 2015 dan Somasi III terakhir (Bukti P-24);

7. Surat Ref. No. 447/GLP-VL/DIR/XI/2015, tanggal 09 November 2015, Perihal Tanggapan Surat 19 Oktober 2015 (Bukti P-26);

8. Surat Ref. No. 465/GLP-VL/DIR/11/2015, tanggal 17 November 2015, Perihal Tanggapan Surat 4 November 2015 (Bukti P-27).

14. Dengan demikian sudah sepatutnya Tergugat di nyatakan melakukan perbuatan ingkar janji (wansprestasi), sesuai dengan ketentuan Pasal 20 Perjanjian Sewa Menyewa, yang berbunyi sebagai berikut:

“20.1 PERISTIWA KEGAGALAN/WANPRESTASI

Setiap peristiwa dan kejadian di bawah ini merupakan “Peristiwa Kegagalan/Wanprestasi” berdasarkan Perjanjian ini:

(a) KEGAGALAN PEMBAYARAN

Apabila Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau suatu jumlah tertentu yang jatuh tempo dan harus dibayar berdasarkan Perjanjian ini, tertunda dan tidak dibayarkan selama 14 (empat belas) hari kalender setelah Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau jumlah tertentu tersebut terlampaui batas waktu pembayarannya, baik diminta secara resmi atau tidak.”

15. Bahwa karena tindakan Tergugat yang tidak kunjung melaksanakan kewajibannya dan melakukan perbuatan ingkar janji (wansprestasi) terhadap Perjanjian Sewa Menyewa, maka sudah sepatutnya apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menghukum Tergugat untuk membayar Uang Sewa, Biaya Pelayanan (Service Charge ) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN), sesuai dengan ketentuan Pasal 19.1 Perjanjian, yaitu sebagai berikut :

1. Uang Sewa untuk Masa Sewa selama 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak Tergugat menempati Ruangan Yang Disewakan yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018, dengan perhitungan sebagai berikut:

Uang Sewa = Masa Sewa X Luas Areal Sewa (m2) X Uang Sewa (US$/m2)

sehingga Uang Sewa adalah 60 X 65,78 X US$21 =US$82,882.80(delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen)

2. Biaya Pelayanan (Service Charge) untuk Masa Sewa selama 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak Tergugat menempati Ruangan Yang Disewakan yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018, dengan perhitungan sebagai berikut:

Biaya Pelayanan = Masa Sewa X Luas Areal Sewa (m2) X Biaya Pelayanan (US$/m2)

sehingga Biaya Pelayanan adalah 60 X 65.78 m2 X US$ 9 = US$35,521.20(tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen).

3. Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa US$ 82,882.80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua US dolar delapan puluh sen) yaitu US$8,288.28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen) yaitu sebesar US$3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen).

16. Bahwa sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 20.2 huruf (a) tentang konsekuensi Kegagalan/Wanprestasi, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“20.2 KONSEKUENSI KEGAGALAN/WANPRESTASI

Apabila suatu Peristiwa Kegagalan/Wanprestasi terjadi berdasarkan Perjanjian ini, Penyewa dengan ini menyetujui bahwa Pemilik berhak atas kebijakannya dan pilihannya sendiri, mengambil salah satu atau lebih tindakan berikut ini:

(a) Meminta agar Penyewa membayar dan Penyewa setuju dan menjamin bahwa Penyewa akan membayar kepada Pemilik, bunga denda atas jumlah yang terlambat dibayar sebesar 1 ‰ (satu permil) setiap hari keterlambatan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau bagian-bagian dari itu dan Biaya Utilitas dan Pelayanan sebagaimana diatur dalam Pasal 8 Perjanjian ini, yang akan diperhitungkan dari tanggal jatuh tempo dari masing-masing pembayaran sampai tanggal pembayaran tersebut telah dilakukan. Apabila dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kerja sesudah keterlambatan pembayaran tersebut Penyewa tetap tidak dapat melaksanakan kewajibannya, maka Penyewa dengan ini sepakat dan setuju untuk memberikan hak kepada Pemilik untuk menyita barang-barang Penyewa dan memotong Uang Sewa dan Biaya Pelayanan serta biaya-biaya lainnya dari Uang Jaminan tanpa perlu adanya putusan pengadilan;”

Dengan demikian patut kiranya Tergugat juga dihukum untuk membayar bunga keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu permil) dari Uang Sewa dan Biaya Pelayanan, terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat.

17. Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 20.2 huruf (a), dalam hal terjadi wansprestasi, maka Penggugat berhak untuk menyita barang-barang Tergugat yang berada dalam Ruangan Yang Disewakan, maka sudah sepatutnya Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menyatakan tindakan Penggugat untuk menyita barang-barang Tergugat yang ada dalam Ruangan Yang Disewakan adalah sah dan sesuai dengan hukum;

18. Bahwa akibat wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat membuat Penggugat juga mengalami kerugian, yaitu loss opportunity profit dalam hal Ruangan Yang Disewakan tersebut digunakan untuk disewa kepada pihak lain. Untuk itu sudah sepatutnya apabila Tergugat dihukum untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat berupa hilangnya keuntungan (loss opportunity profit) sebesar US$82,882.80(delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

19. Bahwa agar gugatan Penggugat ini tidak sia-sia (illusoir) dan terbukti pula Tergugat telah melakukan wansprestasi yang merugikan Penggugat, maka sudah sepatutnya apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat meletakan sita jaminan atas barang tidak bergerak milik Tergugat berupa tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Timur, Kec. Kelapa Gading – Jakarta Utara 14240 dan menyatakan sita jaminan tersebut sah dan berharga;

20. Bahwa mengingat gugatan ini didasari oleh bukti-bukti tertulis yang sangat kuat dalam mendukung dalil-dalil Penggugat, maka sudah cukup dasar bagi Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk menjatuhkan Putusan serta merta (uit voerbaar bij voorraad) meskipun terhadap Putusan ini diajukan Perlawanan (verzet), Banding dan Kasasi ;

Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa dan memutus Perkara Perdata ini untuk memberi Putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wansprestasi terhadap Perjanjian Sewa Menyewa;

3. Menghukum Tergugat untuk membayar Uang Sewa kepada Penggugat sebesar US$82,882.80(delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

4. Menghukum Tergugat untuk membayar Biaya Pelayanan (Service Charge) sebesar US$35,521.20(tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen);

5. Menghukum Tergugat untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa yaitu sebesar US$8,288.28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) yaitu sebesar US$3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen);

6. Menghukum Tergugat untuk membayar denda/bunga keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa sebesar US$82,882.80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen) dan Biaya Pelayanan sebesar US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen) terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat;

7. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi berupa kehilangan keuntungan (loss opportunity profit), yaitu sebesar US$82,882.80 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan puluh sen);

8. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan terhadap barang-barang tidak bergerak milik Tergugat;

9. Menyatakan Putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding dan Kasasi (uitvoerbaar bij voorraad);

10. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang timbul ;

ATAU : apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, Tergugat mengajukan Jawabannya tertanggal 27 Mei 2016 sebagai berikut :

1. DALAM EKSEPSI

1. EKSEPSI GUGATAN PREMATUR

1. Mohon perhatian Yang Mulia Majelis Hakim, bahwa Gugatan PENGGUGAT pada pokoknya merupakan keberatan terkait penutupan toko yang akan dilakukan oleh TERGUGAT sebagaimana diungkapkan dalam Poin 9, Halaman 6, Gugatan a quo berikut ini:

“Bahwa bukannya segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan kepada PENGGUGAT yang telah jatuh tempo, TERGUGAT melalui surat tanpa tanggal dan surat elektronik tanggal 9 Desember 2013 (Bukti P-17), justru menyampaikan pemberitahuan untuk menutup toko TERGUGAT dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa”

2. Bahwa berdasarkan uraian dalil PENGGUGAT di atas, maka menjadi JELAS DAN TERANG BENDERANG, bahwa yang menjadi pokok persoalan adalah mengenai keberatan atas penutupan toko TERGUGAT yang berada di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, yang beralamat di Jl. Budi Kemulian I No. 2 Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta 10110;

3. Bahwa di dalam perjanjian sewa menyewa antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT yang didasarkan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, berdasarkan Pasal 29 Ayat 2 yang telah ditandatangani PENGGUGAT dengan TERGUGAT, terdapat langkah Hukum yang mengatur dan penyelesaian sengketa, sebagai berikut :

PASAL 29

HUKUM YANG MENGATUR DAN PENYELESAIAN SENGKETA

29.2Apabila terdapat perselisihan yang timbul antara Pihak dalam Perjanjian ini (“Sengketa”), sesuatu hal, masalah atau keadaan yang tidak diatur dalam Perjanjian ini atau keraguan, karena atau sehubungan dengan perjanjian ini, perselisihan tersebut diputuskan ditentukan atau diselesaikan dengan atau melalui musyawarah bersama antara Para Pihak

4. Bahwa sebagaimana telah dijelaskan di atas maka mekanisme yang harus ditempuh terlebih dahulu untuk menyelesaikan seluruh permasalahan atau perselisihan terhadap Perjanjian Sewa Menyewa antara PENGGUGAT dan TERGUGAT adalah melalui musyawarah bersama.

5. Bahwa faktanya PENGGUGAT tidak pernah menawarkan ataupun memberikan kesempatan bagi TERGUGAT untuk menyelesaikan perselisihan dengan cara duduk bersama untuk berunding demi tercapainya musyawarah mufakat, sedangkan TERGUGAT melalui surat tanggapan tertanggal 11 Juli 2015 telah beritikad baik mengundang PENGGUGAT untuk menyelesaikan permasalahan tersebut namun PENGGUGAT tidak mengindahkan undangan pertemuan dari TERGUGAT;

6. Bahwa dengan tidak adanya proses penyelesaian secara musyawarah mufakat yang dimaksud mengakibatkan Gugatan a quo prematur, karena terlalu dini diajukan ke Pengadilan Negeri tanpa terlebih dahulu mengupayakan atau mengutarakan proses penyelesaian secara musyawarah mufakat;

Berdasarkan hal tersebut di atas maka sudah sepatutnya menurut hukum GUGATAN PENGGUGAT HARUSLAH DITOLAK ATAU DINYATAKAN TIDAK DAPAT DITERIMA (NIET ONTVANKELIJK VERKLAARD).

2. EKSEPSI GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (EXCEPTIO OBSCUUR LIBEL)

7. Mohon perhatian Yang Mulia Majelis Hakim, bahwa dalam Posita atau Fundamentum Petendi pada Gugatan a quo dari Point 1-20 tidak satupun ditemukan mengenai dasar hukum (rechts grond) yang mendasari gugatan;

8. Bahwa atas dalil-dalil dari PENGGUGAT tersebut patutlah dipertanyakan karena apabila Gugatan tersebut merupakan wanprestasi namun PENGGUGAT tidak memberikan landasan yuridis atas Gugatan tersebut sudah sepatutnya Gugatan a quo tidaklah dapat berdiri sendiri tanpa dilandasi dasar hukum yang tepat.

9. Bahwa dalil Gugatan yang tidak menjelaskan dasar hukum Gugatan, berdasarkan hukum acara perdata tidaklah memenuhi syarat formil dalam mengajukan suatu gugatan di pengadilan. Sebab, gugatan dianggap tidak jelas dan tidak tertentu (een dudelijke en bepaalde conclusie);

10. Bahwa sekalipun Gugatan a quo dalam tuntutan-nya (petitum) meminta agar TERGUGAT dinyatakan melakukan perbuatan Wanprestasi. Akan tetapi PENGGUGAT TIDAK MENJELASKAN DASAR DAN LANDASAN HUKUM DAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG DIMAKSUD SEHUBUNGAN DENGAN PERBUATAN WANPRESTASI YANG DITUDUHKAN OLEH PENGGUGAT TERSEBUT;

11. Bahwa dengan tidak jelasnya dasar hukum Gugatan a quo, mengakibatkan GUGATAN TIDAK MEMENUHI SYARAT FORMIL DALAM MENGAJUKAN GUGATAN DI PENGADILAN, SEHINGGA GUGATAN PENGGUGAT TERBUKTI KABUR/TIDAK JELAS (OBSCUUR LIBEL);

Berdasarkan hal tersebut di atas maka sudah sepatutnya GUGATAN PENGGUGAT HARUSLAH DITOLAK ATAU DINYATAKAN TIDAK DAPAT DITERIMA (NIET ONTVANKELIJK VERKLAARD).

DALAM POKOK PERKARA

Bahwa segala sesuatu yang telah diuraikan pada bagian DALAM EKSEPSI tersebut di atas, secara mutatis mutandis, merupakan satu kesatuan dengan uraian pada bagian DALAM POKOK PERKARA sebagaimana diuraikan di bawah ini:

12. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas seluruh dalil – dalil yang dikemukakan oleh PENGGUGAT, kecuali terhadap hal – hal yang diakui secara tegas kebenarannya oleh TERGUGAT;

Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil PENGGUGAT dalam Poin 8 hal. 5, yang intinya menyatakan bahwa TERGUGAT tidak pernah melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan;

13. Bahwa pada faktanya belum ada kesepakatan antara PENGGUGAT dan TERGUGAT mengenai keringanan yang diajukan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT karena TERGUGAT telah mengalami kerugian yang besar atas penjualan yang tidak memenuhi target sebagaimana telah dijelaskan melalui email tertanggal 9 Desember 2013 dan atas email tersebut PENGGUGAT memberikan tanggapan yang pada intinya adalah masih menunggu jawaban dari pihak Direksi dan akan menginformasikan kepada pihak TERGUGAT apabila sudah mendapatkan keputusan tersebut;

14. Bahwa PENGGUGAT telah melakukan ingkar janji kepada TERGUGAT mengenai jawaban atas keringanan tersebut karena secara mengejutkan melayangkan Surat Somasi tertanggal 7 Agustus 2014 melalui kuasa hukumnya Kantor Advokat Togar Parulian Sinaga, S.H. & Rekan kepada TERGUGAT yang mana sebelumnya TERGUGAT telah menunggu tanggapan dari PENGGUGAT mengenai permasalahan tersebut karena TERGUGAT beritikad baik untuk menyelesaikan permasalahan dan kewajibannya;

15. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 9 hal. 6, poin 10 hal. 6 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa bukan segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan Penggugat yang telah jatuh tempo, Tergugat melalui surat tanpa tanggal dan surat elektronik tanggal 9 Desember 2013, justru menyampaikan pemberitahuan untuk menutup toko Tergugat dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa.”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 10 hlm. 6, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“Bahwa Penggugat telah memberitahukan Tergugat bahwa apabila Tergugat bermaksud ingin mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa sebelum Masa Sewa berakhir, maka Tergugat harus memenuhi kewajiban Uang Sewa dan Biaya Pelayanan yang masih terutang, dan melaksanakan ketentuan dalam Perjanjian Sewa Menyewa terkait pemutusan oleh Tergugat sebelum Masa Sewa berakhir, sebagaimana dikutip dalam surat elektronik dari perwakilan Penggugat pada tanggal 9 Desember 2013, yaitu:

“Selamat Siang

Menindaklanjuti pembecaraan kita melalui telp beberapa waktu lalu, maka dengan ini kami informasikan bahwa:

1. Pihak Home Made Bakery akan menutup outletnya yang berada di Gedung Menara Merdeka dikarenakan hasil penjualan setiap bulannya jauh dari target penjualan.

2. Apabila pihak Home Made Bakery ingin menyelesaikan kontrak sebelum masa kontrak berakhir maka pihak Home Made Bakery berkewajiban menyelesaikan semua biaya yang telah ditagihkan, selain itu juga ada beberapa hal yang perlu mendapat perhatian dalam hal ini adalah perihal pemutusan oleh Penyewa sebagaimana tersebut dalam pasal 19.”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

16. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan maksud yang sama yaitu penutupan toko yang akan dilakukan oleh TERGUGAT karena hasil penjualan TERGUGAT setiap bulannya jauh dari target penjualan, maka TERGUGAT akan menanggapi dalil a quo secara sekaligus dan bersamaan, sebagaimana tanggapan a quo di bawah ini;

17. Bahwa perlu TERGUGAT sampaikan terlebih dahulu agar tidak terjadi kesalahpahaman, bahwa sebelum TERGUGAT menyewa tempat untuk kegiatan usaha di lokasi Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, PENGGUGAT selalu menyatakan secara berkali-kali bahwa lokasi gedung di Menara Merdeka sudah terisi 80% (delapan puluh persen), sehingga TERGUGAT setuju untuk menyewa 1 unit lokasi di Gedung Menara Merdeka milik Penggugat;

18. Bahwa setelah PENGGUGAT menempati dan menjalankan kegiatan usahanya di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, TERGUGAT malah harus mengalami kenyataan buruk, bukan hasil yang baik yang diterima oleh TERGUGAT melainkan gedung tersebut belum terisi 80% seperti yang telah dijanjikan oleh PENGGUGAT, sehingga penjualan TERGUGAT jauh dari yang diharapkan oleh TERGUGAT.

19. Bahwa perlu TERGUGAT tegaskan kembali asal muasal Sewa Menyewa Menara Merdeka adalah karena adanya janji dari PENGGUGAT yang menyatakan bahwa Gedung Menara Merdeka (yang menjadi Objek Sewa Menyewa) telah terisi 80% (delapan puluh persen), sehingga TERGUGAT melakukan perikantan hubungan hukum dengan Penggugat yang tertuang dalam perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka;

20. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 11 hal. 7, poin 12 hlm. 7 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak berlaku sebagai hukum, sehingga ketentuan Pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa adalah hukum bagi para pihak yang membuat dan menandatanganinya. Oleh karena itu, secara hukum mengikat Tergugat untuk mematuhi dan mentaatinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 1338 Kitab Undang-undanga Hukum Perdata, yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 1338

Semua persetujuan yang dibuat dengan alasan-alasan yang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 12 hlm. 7, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“Bahwa sudah menjadi hukum, Tergugat telah mengajukan permohonan pemutusan hubungan sewa lebih awal, sebagaimana surat elektronik tanggal 9 Desember 2013. Akibat tindakan Tergugat yang mengundurkan diri sebelum masa sewa berakhir, MAKA ketentuan pasal 19.1 Perjanjian berlaku dan harus dilaksanakan oleh Tergugat.”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

21. Bahwa bila dilihat seluruh isi dari Perjanjian Sewa Menyewa No.08/GLP-VL/II/2013, seluruh poin-poin yang terdapat dalam perjanjian tersebut berpihak/menguntukan kepada Pemilik/PENGGUGAT, dengan kata lain bahwa perjanjian tersebut berat sebelah dan Perjanjian Sewa Menyewa WAJIB UNTUK DIBATALKAN karena Perjanjian Sewa Menyewa tersebut tidak memasukan asas Beritikad Baik sebagaimana syarat umum dalam membuat perjanjian;

22. Lebih lanjut asas itikad baik wajib dipergunakan atau dimasukan kedalam kontrak perjanjian apapun sebagimana yang terkandung di dalam pasal 1338 ayat 3, seperti berikut :

“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”

23. Maka sangat disayangkan bila PENGGUGAT membuat Perjanjian Sewa Menyewa tanpa memperhatikan asas Beritikad Baik, karena Perjanjian tersebut dapat dibatalkan;

24. Bahwa PENGGUGAT dari awal permasalahan hingga gugatan a quo dimajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, tidak pernah menunjukan Itikad Baik di dalam penyelesaian permasalahan yang terjadi, melainkan PENGGUGAT hanya meminta uang kepada TERGUGAT tanpa memberikan kesempatan kepada TERGUGAT untuk menyelesaikan permasalahan yang ada dengan cara kekeluargaan;

25. Bahwa dengan tidak adanya itikad baik dari PENGGUGAT dalam hal menyelesaikan permasalahnya dapat dilihat dengan tidak hadirnya PENGGUGAT pada saat mediasi yang di sarankan oleh Hakim Mediator berlangsung, sebagaimana sesuai dengan ketentuan PERMA No. 01 Tahun 2016;

26. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 13 hlm. 7 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut :

“Bahwa Penggugat sudah cukup lama menunggu itikad baik Tergugat untuk melaksanakan kewajibannya, akan tetapi dari awal Masa Sewa hingga Gugatan Wanprestasi (Cidera Janji) ini diajukan, Tergugat tidak Kunjung melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya pelayanan, yang harus dipenuhi sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa. Sehingga dengan demikian terbukti telah ada itikad tidak baik Tergugat untuk melaksanakan prestasinya sebagaimana diatur dalam pasal 19.1 Perjanjian, meskipun telah berulang kali ditegur secara sah dan patut oleh Penggugat atau kuasanya”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

27. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGAT a quo, bahwa sangat terlihat dalam dalil a quo PENGGUGAT membuat kesan seolah-olah TERGUGAT melakukan perbuatan yang tidak beritikad baik dengan tidak menanggapi teguran yang telah dilakukan secara sah dan patut oleh PENGGUGAT;

28. Bahwa dalil PENGGUGAT a quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan bahkan terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya TERGUGAT telah merespon dan/atau menanggapi setiap surat dari PENGGUGAT, tetapi PENGGUGAT lah yang tidak pernah menunjukan adanya itikad baik untuk menyelesaikan permasalahan yang ada dengan cara duduk bersama;

29. Bahwa TERGUGAT sudah menggunakan berbagai macam cara untuk dapat bertemu dengan PENGGUGAT, namun hasilnya nihil karena PENGGUGAT lah yang tidak mau bertemu dengan TERGUGAT. Hal ini dapat dibuktikan dengan seluruh surat yang di kirimkan oleh PENGGUGAT selalu dibalas oleh TERGUGAT dan dalam setiap balasan surat TERGUGAT berupaya meminta agar dapat diketemukan oleh PENGGUGAT, namun TERGUGAT selalu bertemu dengan staf atau kuasa hukum dari PENGGUGAT dan meminta TERGUGAT untuk membayarkan outstanding yang belum pernah TERGUGAT pergunakan;

30. Bahwa selanjutnya TERGUGAT masih terus mengundang PENGGUGAT untuk melakukan pertemuan guna menyelesaikan masalah ini, bahkan sampai pada saat menanggapi Surat Somasi III terakhir pun TERGUGAT masih tetap mengundang PENGGUGAT untuk melakukan pertemuan tetapi undangan TERGUGAT tidak diindahkan oleh PENGGUGAT;

31. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 14 hlm. 8 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut :

“Dengan demikian sudah sepatutnya Tergugat di nyatakan melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi), sesuai dengan ketentuan Pasal 20 Perjanjian Sewa Menyewa, yang berbunyi sebagai berikut:

20.1 PERISTIWA KEGAGALAN/WANPRESTASI

Setiap Peristiwa dan kejadian di bawah ini merupakan “Peristiwa Kegagalan/Wanprestasi” berdasarkan perjanjian ini:

(a) KEGAGALAN PEMBAYARAN

Apabila Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau suatu jumlah tertentu yang jatuh tempo dan harus dibayarkan berdasarkan Perjanjian ini, tertunda dan tidak dibayarkan selama 14 (empat belas) hari kalender setelah Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau jumlah tertentu tersebut terlampaui batas waktu pembayarannya, baik diminta secara resmi atau tidak.”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

32. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGATa quo, bahwa sangat terlihat dalam dalil a quoPENGGUGAT membuat kesan seolah-olah TERGUGAT melakukan perbuatan wanprestasi dengan tidak membayarkan seluruh prestasi/kewajiaban yang harus dilakukan oleh TERGUGAT tanpa adanya dasar yang jelas dan beralasan hukum.

33. Bahwa dalil PENGGUGATa quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan bahkan terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya PENGGUGAT lah yang tidak melakukan prestasi/kewajibannya pada awal Perjanjian Sewa Menyewa dimulai dan TERGUGAT menjadi korban dari itikad tidak baiknya PENGGUGAT;

34. Bahwa pada awalnya PENGGUGAT mengatakan secara lisan kepada TERGUGAT kalau gedung Menara Merdeka sudah terisi 80% (sebagaimana pernyataan ini diperkuat juga dalam pengakuan PENGGUGAT yang tertuang pada setiap surat-surat jawaban dari PENGGUGAT pada saat TERGUGAT menagih janjji PENGGUGAT) kepada TERGUGAT dan mengajak TERGUGAT membuka cabang toko roti di Menara Merdeka;

35. Bahwa setelah 2 bulan TERGUGAT menjalankan usahanya dengan menyewa Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, gedung tersebut tidak juga terisi mencapai 80% seperti apa yang telah dijanjikan oleh PENGGUGAT bahkan hingga saat ini (permasalahan ini masuk ke persidangan pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat), gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT masih terisi dibawah 50%, MAKA seharusnya sebelum PENGGUGAT menagih prestasi kepada TERGUGAT, PENGGUGAT lah yang seharusnya melakukan prestansinya;

36. Bahwa lebih lanjut berdasarkan pada Asas “Exceptio Non Adimpleti Contractus” yang menurut J. Satrio dalam bukunya yang berjudul “Beberapa Segi Hukum Tentang Somasi (Bagian IV)” adalah:

“Exceptio Non Adimpleti Contractus” menurut J. Satrio adalah: Suatu tangkisan, yang menyatakan bahwa kreditor sendiri belum berprestasi dan karenanya kreditor tidak patut menuntut debitor berprestasi”;

37. Bahwa seharusnya pihak yang dinyatakan melakukan perbuatan Ingkar Janji (wanprestasi) adalah PENGGUGAT, bukan TERGUGAT seperti yang dikemukakan oleh PENGGUGAT dalam perkara a quo;

38. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, dalil Gugatan PENGGUGAT yang menyatakan TERGUGAT melakukan Ingkar Janji (Wanprestasi) sudah sepatutnya ditolak karena terbukti PENGGUGAT tidak menjelaskan fakta yang sebenarnya pada Gugatan a quo;

39. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil Gugatan dari PENGGUGAT pada poin 15 huruf a, b dan c hlm. 8 s.d. 9 Gugatan yang pada intinya meminta TERGUGAT membayar uang sewa, biaya pelayanan dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) karena tuntutan tersebut tidak berdasar dan mengada-ada;

40. Bahwa perhitungan tersebut tidak didasarkan fakta yang sebenarnya karena faktanya TERGUGAT menempati tempat sewa tersebut hanya pada bulan Juni 2013 s.d. November 2013 dan untuk selebihnya TERGUGAT tidak menempati tempat sewa tersebut;

41. Bahwa setelah TERGUGAT tidak menempati tempat sewa tersebut, PENGGUGAT melakukan penyitaan terhadap asset/inventaris milik TERGUGAT yang mana atas tindakan tersebut, TERGUGAT sudah sepatutnya dibebaskan dari tuntutan, sebagaimana telah diatur dalam Perjanjian berdasarkan Pasal 19.5 Perjanjian yang tertulis sebagai berikut :

“Penyewa dengan ini melepaskan hak-haknya sehubungan dengan ketentuan Pasal 19.2 dan Pasal 19.4 Perjanjian ini dan Penyewa membebaskan Pemilik, karyawan Pemilik, pemegang saham Pemilik dari tuntutan dalam bentuk apapun sehubungan dengan tindakan Pemilik yang menguasai hak milik Penyewa sehubungan dengan pelaksanaan ketentuan Pasal 19.2 dan 19.4 Perjanjian ini.”

42. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, sudah sepatutnya dalil PENGGUGAT yang menuntut TERGUGAT membayar uang sewa, biaya pelayanan dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) haruslah ditolak karena tidak berdasar dan terlalu melebih-lebihkan;

43. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 18 hlm. 10 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut :

“Bahwa akibat wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat membuat Penggugat juga mengalami kerugian, yaitu lost opportunity profit dalam hal ruangan Ruangan Yang Disewakan tersebut digunakan untuk disewa kepada pihak lain. Untuk itu sudah sepatutnya apabila Tergugat dihukum untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat berupa hilangnya keuntungan (lost opportunity profit) sebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

44. Bahwa tuntutan ganti kerugian atau “Loss Opportunity Profit” yang dialami PENGGUGAT tidak terperinci dengan jelas dan seolah-olah seperti mengada-ada bahkan tuntutan ganti rugi yang dialami PENGGUGAT harus dikesampingkan bahkan terlebih tidak dipertimbangkan;

45. Bahwa tuntutan ganti kerugian atau “Loss Opportunity Profit” yang tidak jelas jelas dan seolah-olah mengada-ada haruslah ditolak sebagaimana yurisprudensi sebagai berikut:

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 598.K/Sip/1971 tanggal 18 Desember 1971 menyatakan:

“… dalam persidangan pengadilan ternyata Penggugat tidak dapat membuktikan secara rinci adanya dan besarnya kerugian yang diderita oleh Penggugat karena tidak berhasil membuktikannya, maka hakim menolak tuntutan pembayaran ganti rugi yang diajukan Penggugat tersebut.”

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 117.K/Sip/1975 tanggal 02 Juni 1971 menyatakan:

“Suatu gugatan baik dalam positanya maupun dalam petitumnya, pihak Penggugat tidak menjelaskan dengan lengkap dan sempurna tentang ganti rugi yang dituntutnya. Dan Penggugat tidak dapat membuktikan mengenai jumlah/besarnya kerugian yang dituntut dan harus dibayarkan kepadanya oleh Tergugat, maka gugatan yang menuntut uang ganti rugi ini, tidak dapat dikabulkan atau ditolak oleh hakim.”

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 556.K/Sip/1980 tanggal 28 Mei 1983 menyatakan bahwa:

“Tuntutan Penggugat mengenai ganti rugi, karena tidak disertai dengan bukti harus ditolak.”

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 19.K/Sip/1983 tanggal 03 September 2003 menyatakan bahwa:

“…karena gugatan ganti rugi tidak diperinci, maka gugatan ganti rugi tersebut harus dinyatakan tidak dapat diterima.”

Bahwa Tergugat membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 17 hlm. 10 dan poin 19 hlm. 10 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 20.2 huruf (a), dalam hal terjadinya wanprestasi, maka Penggugat berhak untuk menyita barang-barang Tergugat yang berada dalam Ruangan Yang Disewakan, maka sudah sepatutnya Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menyatakan tindakan Penggugat untuk menyita barang-barang Tergugat yang ada dalam Ruangan yang Disewakan adalah sah dan sesuai dengan hukum;”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 19 hlm. 10, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“Bahwa agar gugatan Penggugat ini tidak sia-sia (illusoir) dan terbukti pula Tergugat telah melakukan wanprestasi yang merugikan Penggugat, maka sudah sepatutnya apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat meletakan sita jaminan atas barang tidak bergerak milik Tergugat berupa tanah dan bangunan yang terletak diJalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Timur, Kec. Kelapa Gading – Jakarta Utara 14240 dan menyatakan sita jaminan tersebut sah dan berharga;

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

46. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan maksud yang sama yaitu Sita Jaminan terhadap barang milik TERGUGAT yang saat ini dikuasai oleh PENGGUGAT dan terhadap tanah beserta bangunan yang dikuasai oleh TERGUGAT, maka TERGUGAT akan menanggapi dalil a quo secara sekaligus dan bersamaan, sebagaimana tanggapan a quo di bawah ini;

47. Bahwa sebagaimana telah diketahui, Sita Jaminan didasarkan pada ketentuan Pasal 227 ayat (1) HIR yang pada pokoknya mensyaratkan ada persangkaan beralasan bahwa yang berhutang sedang berupaya mengalihkan barang-barangnya untuk menghindari tagihan yang berpiutang;

48. Bahwa atas dasar tersebut di atas, telah diketahui faktanya TERGUGAT bukanlah pihak yang berhutang kepada PENGGUGAT, karena alasan penutupan toko yang berada di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT yang dilakukan oleh TERGUGAT;

49. Bahwa lagi pula, PENGGUGAT tidak dapat menunjukkan bukti-bukti maupun fakta-fakta yang memenuhi syarat-syarat sebagai alasan permohonan sita jaminan sebagaimana diatur dalam Pasal 227 ayat (1) HIR, yakni berbunyi sebagai berikut:

“Jika ada dugaan yang beralasan, bahwa seorang debitur, sebelum keputusan hakim yang mengalahkannya dijatuhkan atau boleh dijalankan, mencari akal untuk menggelapkan atau melarikan barangnya, baik yang tak bergerak maupun yang bergerak; dengan maksud untuk menjauhkan barang itu dari kreditur atas surat permintaan orang yang berkepentingan ………………… dst.”

50. Bahwa untuk mempermudah Yang Mulia Majelis Hakim melihat syarat-syarat sebagai alasan permohonan sita jaminan sebagaimana TERGUGAT maksud di atas, maka perkenankan TERGUGAT untuk merumuskan Pasal 227 ayat 1 HIR a quo, sebagai berikut :

1. Ada persangkaan yang beralasan;

2. TERGUGAT akan menggelapkan barang-barangnya;

3. Dengan maksud menjauhkan barang itu dari kepentingan PENGGUGAT;

4. Sebelum putusan berkekuatan hukum tetap.

BAHWA BERDASARKAN FAKTA-FAKTA DAN URAIAN-URAIAN DI ATAS, TUNTUTAN PENGGUGAT SANGAT TIDAK BERALASAN DAN TIDAK BERDASAR, dan oleh karenanya mohon Yang Mulia Majelis Hakim agar menolak dan mengesampingkan dalil permohonan PENGGUGAT a quo.

Berdasarkan uraian TERGUGAT di atas, maka jelaslah seluruh dalil-dalil PENGGUGAT telah gagal membangun gugatannya mengenai Gugatan Ingkar Janji (Wanprestasi) dan Tuntutan Ganti Rugi yang PENGGUGAT tuduhkan.Oleh karena itu TERGUGAT memohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa perkara agar memutus perkara a quo, dengan amar putusan sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI:

1. Menerima dan mengabulkan seluruh Eksepsi TERGUGAT untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaard).

DALAM POKOK PERKARA:

1. Menolak seluruh Gugatan PENGGUGAT atau setidaknya menyatakan Gugatan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaard);

2. Menyatakan TERGUGAT tidak melakukan Perbuatan Ingkar Janji (Wanprestasi);

3. Menyatakan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013 antara PENGGUAT dengan TERGUGAT batal demi hukum;

4. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

5. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Biaya Pelayanan (Service Charge) kepada PENGGUGATsebesar US$ 35,521,20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen);

6. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$ 8,288,28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) sebesar US$ 3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen);

7. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Denda/Bunga keterlambatan sebesar 1‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen) dan Pelayanan Sebesar US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen) terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan dibacakan Putusan dalam Perkara a quo;

8. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan pembayaran ganti rugi kepada PENGGUGAT berupa hilangnya keuntungan (lost opportunity profit) sebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

9. Menolak permohonan peletakkan sita jaminan atas harta kekayaan milik TERGUGAT;

10. Menolak permohonan PENGGUGAT agar putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding, dan kasasi (uitvoorbaar bij voorrad);

11. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya perkara secara penuh.

Atau,

Apabila Yang Mulia Majelis Hakim berpendapat lain, maka TERGUGAT mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa atas gugatan Pembanding semula Penggugat tersebut diatas, Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah menjatuhkan putusan pada tanggal 10 Oktober 2016 Nomor 02/Pdt.G /2016/PN.Jkt.Pst. dalam perkara antara kedua belah pihak yang amarnya berbunyi sebagai berikut : -----

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wansprestasi terhadap Perjanjian Sewa Menyewa;

3. Menghukum Tergugat untuk membayar Uang Sewa kepada Penggugat sebesar US$ 16.576,56 (enam belas ribu lima ratus tujuh puluh enam Dollar Amerika Serikat dan lima pulih enam sen);

4. Menghukum Tergugat untuk membayar Biaya Pelayanan (Service Charge) sebesarUS$ 7.104,24 (tujuh ribu seratus empat Dollar Amerika Serikat dan dua puluh empat sen);

5. Menghukum Tergugat untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa yaitu sebesar US$ 1.657,65 (seribu enam ratus lima puluh tujuh Dollar Amerika Serikat dan enam puluh lima sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) yaitu sebesar US$ 710,42(tujuh ratus sepuluh Dollar Amerika Serikat dan empat puluh dua sen)

6. Menghukum Tergugat untuk membayar denda/bunga keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa sebesar US$ 165,76 (seratus enam puluh lima Dollar Amerika Serikat dan tujuh puluh enam sen) dan Biaya Pelayanan sebesar US$ 71,04 (tujuh puluh satu Dollar Amerika Serikat dan empat sen) terhitung sejak tanggal putusan mempunyai kekuatan hukum tetap sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat;

7. Memerintahkan Tergugat melakukan pembayaran kewajibannya kepada Penggugat sebagaimana petitum No. 3,4,5,6 dalam bentuk mata uang Rupiah Republik Indonesia sesuai dengan nilai Kurs yang berlaku pada saat putusan dilaksanakan;

8. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang timbul sebesar RP. 416.000,- (Empat ratus enam belas ribu rupiah)

9. Menolak tuntutan selain dan selebihnya ;-------------------------------------------

Menimbang, bahwa berdasarkan Akta Pernyataan Permohonan Banding Nomor 204/SRT.PDT.BDG/2016/PN.JKT.PST Jo. Nomor 02/PDT.G /2016 / PN.JKT.PST., tanggal 19 OKTOBER 2016 yang dibuat oleh BUKAERI, SH.MM, Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, menerangkan bahwa Pembanding semula Penggugat telah menyatakan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 10 Oktober 2016 Nomor 02/Pdt.G /2016/PN.Jkt.Pst dan permohonan banding tersebut telah diberitahukan kepada Terbanding semula Tergugat pada tanggal 02 Desember 2016 ;-------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat telah menyerahkan Memori Banding tertanggal 15 November 2016 dan diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 15 November 2016 dan Memori Banding tersebut telah diserahkan kepada Terbanding semula Tergugat pada tanggal 02 Desember 2016;--------------------------------

Menimbang, bahwa Terbanding semula Tergugat telah menyerahkan Kontra Memori Banding tertanggal 14 Desember 2016 dan diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 14 Desember 2016 dan Kontra Memori Banding tersebut telah diserahkan kepada Pembanding semula Penggugat pada tanggal 19 Desember 2016 ;--------------

Menimbang, bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 28 November 2016 dan pada tanggal 02 Desember 2016 masing-masing untuk mempelajari berkas perkara dalam tenggang waktu selama 14 (empat belas) hari dihitung sejak hari berikut dari tanggal pemberitahuan ;--------------------------

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM :

Menimbang, bahwa perkara Nomor 02/Pdt.G /2016/PN.Jkt.Pst., yang diajukan banding diputus pada tanggal 10 Oktober 2016, sedangkan permohonan banding diajukan oleh Pembanding semula Penggugat pada hari :Rabu , tanggal 19 Oktober 2016 dengan demikian permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta telah memenuhi syarat yang ditentukan undang-undang oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;----

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim Pengadilan Tinggi mebaca dan mempelajari secara cermat dan seksama berkas perkara serta turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 10 Oktober 2016 Nomor 02/Pdt.G /2016/PN.Jkt.Pst, dan Memori Banding dari Pembanding semula Penggugat melalui kuasanya tertanggal 15 November 2016, Kontra Memori Banding dari Terbanding semula Tergugat melalui kuasanya tertanggal 14 Desember 2016, Majelis Hakim berpendapat dengan pertimbangan sebagai berikut : --------------------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa alasan keberatan keberatan Pembanding semula Penggugat dalam Memori Bandingnya pada pokoknya berbunyi sebagai berikut : --------------------------------------------------------------------------------------------

• Bahwa Pembanding semula Penggugat tidak sependapat dengan pertimbangan hukum dan amar putusan yang hanya menghukum Terbanding semula Tergugat untuk membayar uang sewa dan biaya pelayan yang besarnya hanya 12 ( dua belas ) bulan yakni sebesar 12x 65,78x US$ 21, 00 =US$ 16.576,56 (enam belas ribu lima ratus tujuh puluh enam Dollar Amerika Serikat dan lima pulih enam sen) dikabulkan sebagian dan biaya pelayanan adalah sebesar US$ 9,00 x 65,78x12 =US$ 7.104,24(tujuh ribu seratus empat Dollar Amerika Serikat dan dua puluh empat sen ) ;------------

• Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie tingkat pertama bertentangan dengan ketentuan pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa yang telah disepakati dan bertentangan dengan ketentuan dalam pasal 1338 KUHPerdata jo. Pasal 1560 Huruf 2 c KUHPerdata jo. Pasal 1570 KUHPerdata ; --------------------------------

• Bahwa dalam perjanjian sebagaimana telah ditetapkan dalam pasal 4.1 Perjanjian ini, Penyewa dapat memutuskan Perjanjian ini hanya apabila Penyewa telah melunasi kepada Pemilik/Pembanding semula Penggugat seluruh uang sewa dan biaya pelayanan untuk sampai dengan akhir masa sewa ; -----------------------------------------

• Bahwa sesuai ketentuan pasal 19.1 Penyewa adalah melunasi uang sewa dan biaya pelayanan selama 60 bulan sesuai dengan perjanjian sewa menyewa yang dibuat tertanggal 18 Februari 2013 dan masa sewanya dimulai tanggal 10 Mei 2012 ; ----------------------

Menimbang, bahwa Terbanding semula Tergugat mengajukan keberatan-keberatan yang pada pokoknya sebagai berikut : ------------------------

• Bahwa judex factie tingkat pertama salah dalam menerapkan hukum mengenai eksepsi Premature dan eksepsi Obscuurlibel ;----

• Bahwa dengan tidak adanya proses penyelesaian secara musyawarah mufakat yang dimaksud mengakibatkan gugatan a quo prematur, karena terlalu dini diajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanpa terlebih dahulu diupayakan upaya penyelesaian secara musyawarah mufakat ; ----------------------------

• Bahwa dengan tidak dijelaskannya dasar hukum gugatan a quo mengakibatkan gugatan tidak memenuhi syarat formal dalam mengajukan gugatan ke Pengadilan, sehingga gugatan Pembanding semula Penggugat terbukti kabur ( obscuurlibel) ; -----

• Bahwa dalam pokok perkara Terbanding semula Tergugattetap menolak semua keberatan-keberatan yang diajukan oleh Pembanding semula Penggugat dalam memori bandingnya karena semuanya telah dipertimbangkan dengan tepat dan benar oleh judex factie karena telah didasarkan pertimbangan azas kepatutan dan keadilan ; ---------------------------------------------------------------------

• Bahwa dengan demikian Terbanding semula Tergugat mohon agar majelis hakim Pengadilan Tinggi, Dalam Eksepsi menerima eksepsi dari Terbanding semula Tergugat dan Dalam Pokok Perkara menolak permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat dan menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 10 Oktober 2016 Nomor 02/Pdt.G /2016/PN.Jkt.Pst ; ------------------

Menimbang, bahwa Majelis Hakim Peradilan Tingkat Pertama dalam pertimbangan hukumnya telah berpendapat dan berkesimpulan telah menolak eksepsi eksepsi Terbanding semula Tergugat dengan alasan karena eksepsi tersebut telah menyangkut masalah pembuktian yang harus diperiksa dan diputus bersama sama dengan pokok perkara, karenanya terhadap eksepsi eksepsi tersebut harus dinyatakan ditolak dan Majelis Hakim Tingkat Banding sependapat dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama karena sudah tepat dan benar ; -------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa mengenai Pokok Perkara, Majelis Hakim Tingkat Banding juga telah sependapat dengan pertimbangan Majelis Hakim tingkat pertama dalam putsannya yang telah berpendapat dan berkesimpulan bahwa gugatan Pembanding semula Penggugat telah dikabulkan sebagian karena sudah tepat dan benar dan telah dipertimbangkan berdasarkan fakta fakta dan bukti yang diajukan di persidangan dan telah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang yang berlaku ; -------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa mengenai memori banding dan kontra memori banding dari kedua belah pihak, setelah diteliti dan dipelajari secara cermat ternyata keberatan keberatan tersebut tidak ditemukan hal-hal yang baru yang dapat mengubah isi putusan peradilan Tingkat Pertama dan semuanya telah turut dipertimbangkan dalam putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam putusannya dan dengan demikian baik memori banding dan kontra memori banding kedua belah pihak tidak perlu dipertimbangkan lagi dan dikesampingkan ; -------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahwa dari pertimbangan pertimbangan tersebut diatas maka putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 10 Oktober 2016 Nomor 02/Pdt.G /2016/PN.Jkt.Pst, tetap dipertahankan dan dikuatkan ; --------

Menimbang, bahwa oleh karena dalam tingkat banding permohonan Pembanding semula Penggugat maka Pembanding semula Penggugat dihukum untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam Tingkat banding yang besarnya akan tetapkan sebagaimana dalam amar putusan ini ; ------------

Mengingat ketentuan per- Undang-Undangan

1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947 Tentang Peradilan Ulang di Jawa dan Madura ;

2. Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman ;

3. Undang-Undang Nomor 49 Tahun 2009 Tentang Peradilan Umum

4. Ketentuan per Undang-Undangan lain yang berhubungan ;

M E N G A D I L I :

• Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat;---

• Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor : 02/Pdt.G /2016/PN.Jkt.Pst, tanggal 10 Oktober 2016 yang dimohonkan banding tersebut;--------------------------------------------------------------------------

• Menghukum Pembanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara pada dua tingkat peradilan , yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) ;---------

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Jakarta pada hari : JUM’AT tanggal 28 APRIL 2017 oleh kami Hi. A. SANWARI.HA.,SH.MH. selaku Hakim Ketua Majelis, Hj. ELNAWISAH, SH.MH. dan I NYOMAN SUTAMA , SH.MH., para Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Jakarta masing-masing sebagai Hakim Anggota, dan putusan mana diucapkan oleh Hakim Ketua Majelis pada hari : SENEN, tanggal 08 MEI 2017 dalam sidang terbuka untuk umum dengan didampingi oleh Hakim Anggota tersebut serta dibantu oleh SUHARTONO, SH.MH., Panitera Pengganti Pengadilan Tinggi Jakarta tersebut akan tetapi tanpa dihadiri para pihak yang berperkara.---------------------------------------------------------------------------

HAKIM ANGGOTA, HAKIM KETUA MAJELIS,

Hj. ELNAWISAH, SH.MH Hi. A. SANWARI.HA.,SH.MH.

I NYOMAN SUTAMA , SH.MH.,

PANITERA PENGGANTI,

SUHARTONO, SH,MH.

Perincian biaya banding :

1. Materai   : Rp. 6.000,-

2. Redaksi   : Rp. 5.000,-

3. Pemberkasan   : Rp. 139.000,-

Jumlah   : Rp. 150.000,-