02/PDT.G/2016/PN.JKT.PST

P U T U S A N

PERKARA NOMOR :02/PDT.G/2016/PN.JKT.PST

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata dalam tingkat pertama telah menjatuhkan putusan sebagaimana terurai dibawah ini dalam perkara antara :

PT. GRAHALINTAS PROPERTI (persero), yang dalam hal ini diwakili oleh VERA LIKIN, selaku Direktur Utama dan oleh karena itu bertindak untuk dan atas nama Perseroandalam hal ini menunjuk Kuasanya bernama TITUS SUHARI,SH dari kantor Kantor Hukum TITUS SUHARI beralamat di Kantor Hukum TITUS SUHARI Jalan Cempaka Putih Timur No.12 Jakarta Pusat ,berdasarkan Surat Kuasa tertanggal 27 Nopember 2015 yang selanjutnya disebut sebagai : ---------------------------------------------------------------------- PENGGUGAT :

M e l a w a n

PT GRAHA MULTI PANGAN, yang beralamat di Jalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Timur, Kec. Kelapa Gading – Jakarta Utara 14240, , yang selanjutnya disebut sebagai : -------------------------------------------------------------TERGUGAT :

Pengadilan Negeri Jakarta Pusat ;

Setelah membaca berkas perkara ;

Setelah mendengar pihak Penggugat dan Tergugat ;

Setelah memeriksa bukti Penggugat dan Tergugat ;

TENTANG DUDUK PERKARANYA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan Surat Gugatannya tertanggal04Januari2016 yang terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 04Januari 2016 dibawah Register No.02/PDT.G/2016/PN.JKT.PST, mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa Penggugat adalah perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia dimana anggaran dasar perseroan telah disesuaikan dengan Undang-undang Republik Indonesia No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dengan perubahan-perubahan terakhir sebagai berikut:

1. Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Grahalintas Properti No. 103, tanggal 14 Agustus 2008, dibuat dihadapan H. Dana Sasmita, SH, notaris di Jakarta (Bukti P-1), yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-55093.AH.01.02.Tahun 2008, tanggal 25 Agustus 2008 (Bukti P-2);

2. Akta perubahan anggaran dasar terakhir, yaitu Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para Pemegang Saham PT Grahalintas Properti No. 44, tanggal 28 Pebruari 2014, dibuat di hadapan Ilmiawan Dekrit Supatmo, SH., MH., notaris di Jakarta (Bukti P-3), yang telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-11318.AH.01.02.Tahun 2014, tanggal 14 Maret 2014 (Bukti P-4).

2. Bahwa Penggugat merupakan perusahaan yang bergerak di bidang jasa pengelolaan dan penyewaan gedung, yaitu gedung Menara Merdeka, yang beralamat di Jl. Budi Kemuliaan I No. 2, Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta 10110 (“Gedung”).

3. Bahwa hubungan hukum antara Penggugat dan Tergugat adalah didasarkan pada, Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat (“Perjanjian Sewa - Menyewa”) (Bukti P-5).

4. Bahwa berdasarkan Pasal 2 ayat 2.1 jo. Pasal 3 ayat 3.1 Pasal 4 ayat 4.1 Perjanjian Sewa – Menyewa (Vide Bukti P-5), Tergugat setuju untuk menyewa ruangan-ruangan tertentu, yang digunakan untuk kegiatan usaha dengan merek dagang “Home Made Bakery”, dengan luas areal 65,78 m2 (enam puluh lima koma tujuh puluh delapan meter persegi), semi gross, yang terletak di lantai 2 Ruang Retail 2-01 Gedunag , dengan jangka waktu sewa adalah 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“PASAL 2

PERSETUJUAN SEWA MENYEWA

2.1 Pemilik dengan ini setuju menyewakan kepada Penyewa dan Penyewa dengan ini setuju untuk menyewa dari Pemilik ruangan-ruangan tertentu, termasuk peralatan terpasang, peralatan tambahan dan perlengkapan yang melekat di ruangan-ruangan tersebut di dalam Gedung, ruangan-ruangan dengan luas areal 65,78 m2 (enam puluh lima dan tujuh puluh delapan meter persegi), semi gross, yang terletak di lantai 2 Ruang Retail 2-01 Menara Merdeka sebagaimana diuraikan secara lebih lengkap dalam Lampiran II yang dilekatkan pada Perjanjian ini dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (selanjutnya disebut sebagai “Ruangan Yang Disewakan”), tunduk kepada syarat-syarat dan kondisi yang ditetapkan dalam Perjanjian ini.

PASAL 3

MAKSUD DAN TUJUAN PENYEWAAN

3.1 Penyewa akan memakai Ruangan Yang Disewakan semata-mata untuk kegiatan usaha dengan merek dagang Home Made Bakery, dan Penyewa telah memiliki seluruh perijinan yang diwajibkan untuk melakukan kegiatan usahanya berdasarkan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

PASAL 4

MASA SEWA

4.1 Jangka waktu sewa adalah 60 (enam puluh) bulan dengan masa sewa dimulai sejak berakhirnya masa Fitting Out Ruangan yang Disewakan, yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018 (selanjutnya disebut sebagai “Masa Sewa”).”

(Garis bawah oleh Penggugat)

5. Bahwa berdasarkan Pasal 5 Perjanjian Sewa Menyewa (Vide Bukti P-5) besarnya uang sewa untuk Ruangan Yang Disewakan adalah US$21.00 (dua puluh satu Dollar Amerika Serikat) per-meter persegi per bulan diluar Pajak Pertambahan Nilai, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum masa sewa bulan dimulai, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“PASAL 5

UANG SEWA

5.1 Selama Masa Sewa, Penyewa harus membayar kepada Pemilik Uang Sewa atas Ruangan Yang Disewakan tersebut sebesar seluruhnya US$21.00 (dua puluh satu Dollar Amerika Serikat) per meter persegi per bulan dari Ruangan Yang Disewakan tersebut (“Uang Sewa”) tidak termasuk PPN 10% per bulan.

5.2 Penyewa harus membayar kepada Pemilik Uang Sewa setiap 3 (tiga) bulan yang harus dibayar di muka. Pembayaran tersebut harus dibayar paling sedikit 20 (dua puluh) hari sebelum masa sewa bulan tersebut dimulai, dan Penyewa akan menerima asli tagihan dari Pemilik paling sedikit 14 (empat belas) hari sebelum tanggal jatuh tempo dan pembayaran wajib dibayarkan dalam mata uang Dollar Amerika Serikat.”

(Garis bawah oleh Penggugat)

6. Bahwa berdasarkan Pasal 6 Perjanjian Sewa Menyewa (Vide Bukti P-5), selain Uang Sewa, Tergugat juga wajib membayar Biaya Pelayanan untuk pemeliharaan, perbaikan dan majemen gedung termasuk Areal Milik Bersama, sebesar US$9.00 (sembilan Dollar Amerika Serikat)per bulan per meter persegi tidak termasuk PPN 10%, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum periode sewa dimulai, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“PASAL 6

BIAYA PELAYANAN

6.1 Selain dari pada Uang Sewa yang harus dibayar berdasarkan Pasal 5 Perjanjian ini, Penyewa harus membayar kepada Pemilik, biaya pemeliharaan, perbaikan dan manajemen Gedung termasuk Areal Milik Bersama, yang diuraikan secara lebih lengkap dalam Lampiran IV yang dilampirkan pada Perjanjian ini dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (“Biaya Pelayanan”) sebesar US$9.00 (sembilan Dollar Amerika Serikat) per bulan per meter persegi tidak termasuk PPN 10%.

6.2 Penyewa harus membayar kepada Pemilik Biaya Pelayanan setiap 3 (tiga) bulan yang harus dibayar di muka bersamaan dengan pembayaran Uang Sewa. Pembayaran tersebut harus dibayar paling sedikit 20 (dua puluh) hari sebelum periode sewa tersebut dimulai, dan Penyewa akan menerima asli tagihan dari Pemilik paling sedikit 14 (empat belas) hari sebelum tanggal jatuh tempo dan pembayaran wajib dibayarkan dalam mata uang Dollar Amerika Serikat.”

(Garis bawah oleh Penggugat)

7. Bahwa Penggugat telah melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa yaitu dengan menyerahkan unit Ruangan Yang Disewakan beserta seluruh peralatan dan perlengkapan sejak tanggal 18 Februari 2013, sesuai dengan Berita Acara Serah Terima sebagai berikut:

1. Berita Acara Serah Terima Unit No.F:OPS-21, tanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat
   (Bukti P-6);

2. Berita Acara Serah Terima KWH Meter Listrik No. F:TR-20, tanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat (Bukti P-7);

3. Berita Acara Serah Terima Nomor Telephone No. F:OPS-21, tanggal 26 Juni 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat (Bukti P-8);

8. Bahwa Tergugat telah menempati dan menggunakan Ruangan Yang Disewakan terhitung sejak tanggal 10 Mei 2013, sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa, namun Tergugat tidak pernah melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan, meskipun telah ditagih oleh Penggugat melalui invoice-invoice berikut ini:

Invoice untuk Uang Sewa:

1. Invoice No: GLP1305002, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013, sebesar US$4,558.55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-9);

2. Invoice No. GLP1307005, tanggal 9 Juli 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 9 November 2013, sebesar US$4,558.55(empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-10);

3. Invoice No. GLP-RENT/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014, sebesar US$4,558.55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-11);

4. Invoice No. GLP-RENT/2014/01/0005, tanggal 27 Januari 2014untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$4,558.55(empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) (Bukti P-12).

Invoice untuk Biaya Pelayanan (Service Charge):

1. Invoice No: GLP1305001, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013, sebesar US$1,953.67 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen) (Bukti P-13);

2. Invoice No. GLP1307006, tanggal 9 Juli 2013, periode terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 9 November 2013, sebesar US$1,953.67 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen) (Bukti P-14);

3. Invoice No. GLP-SC/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014, sebesar US$1,953.66 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh enam sen) (Bukti P-15);

4. Invoice No. GLP-SC/2014/01/0003, tanggal 27 Januari 2014, untuk periode terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$1,953.66 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh enam sen) (Bukti P-16).

9. Bahwa bukannya segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan kepada Penggugat yang telah jatuh tempo, Tergugat melalui surat tanpa tanggal dan surat elektronik tanggal 9 Desember 2013 (Bukti P-17), justru menyampaikan pemberitahuan untuk menutup toko Tergugat dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa;

10. Bahwa Penggugat telah memberitahukan Tergugat bahwa apabila Tergugat bermaksud ingin mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa sebelum Masa Sewa berakhir, maka Tergugat harus memenuhi kewajiban Uang Sewa dan Biaya Pelayanan yang masih terutang, dan melaksanakan ketentuan dalam Perjanjian Sewa Menyewa terkait pemutusan oleh Tergugat sebelum Masa Sewa berakhir, sebagaimana dikutip dalam surat elektronik dari perwakilan Penggugat pada tanggal 9 Desember 2013 (Bukti P-18), yaitu:

“Selamat Siang

Menindaklanjuti pembicaraan kita melalui telp beberapa waktu lalu, maka dengan ini kami informasikan kembali bahwa:

1. Pihak Home Made Bakery akan menutup outletnya yang berada di Gedung Menara Merdeka dikarenakan hasil penjualan setiap bulanannya jauh dari target penjualan.

2. Apabila pihak Home Made Bakery ingin menyelesaikan kontrak sebelum masa kontrak berakhir maka pihak Home Made Bakery berkewajiban menyelesaikan semua biaya yang telah ditagihkan, selain itu juga ada beberapa hal yang perlu mendapat perhatian dalam hal ini adalah perihal pemutusan oleh Penyewa sebagaimana tersebut dalam Pasal 19, antara lain:

PASAL 19

PEMUTUSAN LEBIH AWAL OLEH PENGGUGAT”

19.1 Dalam masa Perjanjian ini sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 4.1 Perjanjian ini, Penyewa dapat memutuskan Perjanjian ini, hanya apabila Penyewa telah melunasi kepada Pemilik seluruh Uang Sewa dan Biaya Pelayanan untuk sampai dengan akhir masa sewa sesuai dengan Pasal 4.1 Perjanjian ini.

....”

(Garis bawah oleh Penggugat)

Sehingga apabila Tergugat bermaksud untuk mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa maka Tergugat harus melaksanakan sebagaimana diatur Pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa.

11. Bahwa Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak berlaku sebagai hukum, sehingga ketentuan Pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa adalah hukum bagi para pihak yang membuat dan menandantanganinya. Oleh karena itu, secara hukum mengikat Tergugat untuk mematuhi dan mentaatinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yang berbunyi sebagai berikut:

“Pasal 1338

Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang yang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”

(Garis bawah oleh Penggugat)

12. Bahwa sudah menjadi hukum, Tergugat telah mengajukan permohonan pemutusan hubungan sewa lebih awal, sebagaimana surat elektronik tanggal 9 Desember 2013. Akibat tindakan Tergugat yang mengundurkan diri sebelum masa sewa berakhir MAKA ketentuan pasal 19.1 Perjanjian berlaku dan harus dilaksanakan oleh Tergugat;

13. Bahwa Penggugat sudah cukup lama menunggu itikad baik Tergugat untuk melaksanakan kewajibannya, akan tetapi dari awal Masa Sewa hingga Gugatan Wanprestasi (Cidera Janji) ini diajukan, Tergugat tidak kunjung melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan, yang harus dipenuhi sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa. Sehingga dengan demikian terbukti telah ada itikad tidak baik Tergugat untuk melaksanakan prestasinya sebagaimana diatur dalam pasal 19.1 Perjanjian, meskipun telah berulang kali ditegur secara sah dan patut oleh Penggugat atau Kuasanya, diantaranya:

1. Surat No. 006/BM-MM/XI/2013, tanggal 05 November 2013, hal pemberitahuan tunggakan pembayaran service charge dan juga rental atas ruang sewa “Homemade Bakery” di Gedung Menara Merdeka (Bukti P-19);

2. Surat No. 038/GLP-DH/II/2014, tanggal 04 Februari 2014, perihal Surat Peringatan Terakhir atas tunggakan pembayaran service charge rental dan juga atas ruang sewa “Home Made Bakery” di Gedung Menara Merdeka (Bukti P-20);

3. Surat No. 111/GLP-VL/IV/2014, tanggal 16 April 2014, hal SOMASI (Bukti P-21);

4. Surat No. 41/TS/VIII/2014, tanggal 07 Agustus 2014, perihal SURAT TEGURAN (SOMASI) (Bukti P-22);

5. Surat No. 21/TS/II/2015, tanggal 10 Februari 2015, Perihal SURAT TEGURAN II (SOMASI) (Bukti P-23);

6. Surat No. 47/TS/V/2015, tanggal 29 Mei 2015, Perihal 29 Mei 2015, Perihal Tanggapan Surat 2 Maret 2015 dan Somasi III terakhir (Bukti P-24);

7. Surat Ref. No. 447/GLP-VL/DIR/XI/2015, tanggal 09 November 2015, Perihal Tanggapan Surat 19 Oktober 2015 (Bukti P-26);

8. Surat Ref. No. 465/GLP-VL/DIR/11/2015, tanggal 17 November 2015, Perihal Tanggapan Surat 4 November 2015 (Bukti P-27).

14. Dengan demikian sudah sepatutnya Tergugat di nyatakan melakukan perbuatan ingkar janji (wansprestasi), sesuai dengan ketentuan Pasal 20 Perjanjian Sewa Menyewa, yang berbunyi sebagai berikut:

“20.1 PERISTIWA KEGAGALAN/WANPRESTASI

Setiap peristiwa dan kejadian di bawah ini merupakan “Peristiwa Kegagalan/Wanprestasi” berdasarkan Perjanjian ini:

(a) KEGAGALAN PEMBAYARAN

Apabila Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau suatu jumlah tertentu yang jatuh tempo dan harus dibayar berdasarkan Perjanjian ini, tertunda dan tidak dibayarkan selama 14 (empat belas) hari kalender setelah Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau jumlah tertentu tersebut terlampaui batas waktu pembayarannya, baik diminta secara resmi atau tidak.”

15. Bahwa karena tindakan Tergugat yang tidak kunjung melaksanakan kewajibannya dan melakukan perbuatan ingkar janji (wansprestasi) terhadap Perjanjian Sewa Menyewa, maka sudah sepatutnya apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menghukum Tergugat untuk membayar Uang Sewa, Biaya Pelayanan (Service Charge ) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN), sesuai dengan ketentuan Pasal 19.1 Perjanjian, yaitu sebagai berikut :

1. Uang Sewa untuk Masa Sewa selama 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak Tergugat menempati Ruangan Yang Disewakan yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018, dengan perhitungan sebagai berikut:

Uang Sewa = Masa Sewa X Luas Areal Sewa (m2) X Uang Sewa (US$/m2)

sehingga Uang Sewa adalah 60 X 65,78 X US$21 =US$82,882.80(delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen)

2. Biaya Pelayanan (Service Charge) untuk Masa Sewa selama 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak Tergugat menempati Ruangan Yang Disewakan yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018, dengan perhitungan sebagai berikut:

Biaya Pelayanan = Masa Sewa X Luas Areal Sewa (m2) X Biaya Pelayanan (US$/m2)

sehingga Biaya Pelayanan adalah 60 X 65.78 m2 X US$ 9 = US$35,521.20(tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen).

3. Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa US$ 82,882.80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua US dolar delapan puluh sen) yaitu US$8,288.28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen) yaitu sebesar US$3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen).

16. Bahwa sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 20.2 huruf (a) tentang konsekuensi Kegagalan/Wanprestasi, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“20.2 KONSEKUENSI KEGAGALAN/WANPRESTASI

Apabila suatu Peristiwa Kegagalan/Wanprestasi terjadi berdasarkan Perjanjian ini, Penyewa dengan ini menyetujui bahwa Pemilik berhak atas kebijakannya dan pilihannya sendiri, mengambil salah satu atau lebih tindakan berikut ini:

(a) Meminta agar Penyewa membayar dan Penyewa setuju dan menjamin bahwa Penyewa akan membayar kepada Pemilik, bunga denda atas jumlah yang terlambat dibayar sebesar 1 ‰ (satu permil) setiap hari keterlambatan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau bagian-bagian dari itu dan Biaya Utilitas dan Pelayanan sebagaimana diatur dalam Pasal 8 Perjanjian ini, yang akan diperhitungkan dari tanggal jatuh tempo dari masing-masing pembayaran sampai tanggal pembayaran tersebut telah dilakukan. Apabila dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kerja sesudah keterlambatan pembayaran tersebut Penyewa tetap tidak dapat melaksanakan kewajibannya, maka Penyewa dengan ini sepakat dan setuju untuk memberikan hak kepada Pemilik untuk menyita barang-barang Penyewa dan memotong Uang Sewa dan Biaya Pelayanan serta biaya-biaya lainnya dari Uang Jaminan tanpa perlu adanya putusan pengadilan;”

Dengan demikian patut kiranya Tergugat juga dihukum untuk membayar bunga keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu permil) dari Uang Sewa dan Biaya Pelayanan, terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat.

17. Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 20.2 huruf (a), dalam hal terjadi wansprestasi, maka Penggugat berhak untuk menyita barang-barang Tergugat yang berada dalam Ruangan Yang Disewakan, maka sudah sepatutnya Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menyatakan tindakan Penggugat untuk menyita barang-barang Tergugat yang ada dalam Ruangan Yang Disewakan adalah sah dan sesuai dengan hukum;

18. Bahwa akibat wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat membuat Penggugat juga mengalami kerugian, yaitu loss opportunity profit dalam hal Ruangan Yang Disewakan tersebut digunakan untuk disewa kepada pihak lain. Untuk itu sudah sepatutnya apabila Tergugat dihukum untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat berupa hilangnya keuntungan (loss opportunity profit) sebesar US$82,882.80(delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

19. Bahwa agar gugatan Penggugat ini tidak sia-sia (illusoir) dan terbukti pula Tergugat telah melakukan wansprestasi yang merugikan Penggugat, maka sudah sepatutnya apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat meletakan sita jaminan atas barang tidak bergerak milik Tergugat berupa tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Timur, Kec. Kelapa Gading – Jakarta Utara 14240 dan menyatakan sita jaminan tersebut sah dan berharga;

20. Bahwa mengingat gugatan ini didasari oleh bukti-bukti tertulis yang sangat kuat dalam mendukung dalil-dalil Penggugat, maka sudah cukup dasar bagi Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk menjatuhkan Putusan serta merta (uit voerbaar bij voorraad) meskipun terhadap Putusan ini diajukan Perlawanan (verzet), Banding dan Kasasi ;

Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa dan memutus Perkara Perdata ini untuk memberi Putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wansprestasi terhadap Perjanjian Sewa Menyewa;

3. Menghukum Tergugat untuk membayar Uang Sewa kepada Penggugat sebesar US$82,882.80(delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

4. Menghukum Tergugat untuk membayar Biaya Pelayanan (Service Charge) sebesar US$35,521.20(tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen);

5. Menghukum Tergugat untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa yaitu sebesar US$8,288.28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) yaitu sebesar US$3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen);

6. Menghukum Tergugat untuk membayar denda/bunga keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa sebesar US$82,882.80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen) dan Biaya Pelayanan sebesar US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen) terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat;

7. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi berupa kehilangan keuntungan (loss opportunity profit), yaitu sebesar US$82,882.80 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan puluh sen);

8. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan terhadap barang-barang tidak bergerak milik Tergugat;

9. Menyatakan Putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding dan Kasasi (uitvoerbaar bij voorraad);

10. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang timbul ;

ATAU : apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa pada hari sidang yang telah ditentukan Penggugat hadir Kuasanya bernama TITUS SUHARI,SH berdasarkan Surat kuasa khusus tertanggal 27 Nopember 2016 , sedangkan pihak Tergugat PT Graha Multi Pangan diwakili oleh DARWIN SOFJAN jabatan Direktur , menunjuk kuasanya bernama YONGKI MARTINUS S,SH dari kantor DI Verdi & Associates beralamat di Jalan Penggilingan Raya No.5 Kelurahan Peninggilingan Kecamatan Cakung Jakarta Timur berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 07Februari 2016, ;

Menimbang, bahwa para pihak telah diupayakan agar pihak Penggugat dan Tergugat menempuh upaya damai, baik yang diupayakan Majelis Hakim di persidangan maupun yang dipandu Mediator dengan menunjuk ASWIJON,SH.MH sebagai Mediator akan tetapi berdasarkan laporan Mediator tertanggal 26 April 2016 mediasi tidak berhasil sehingga dimulailah pemeriksaan persidangan ini dengan membacakan surat gugatan Penggugat yang isinya ada perubahan gugatan oleh Penggugat ;

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, Tergugat mengajukan Jawabannya tertanggal 27 Mei 2016 sebagai berikut :

1. DALAM EKSEPSI

1. EKSEPSI GUGATAN PREMATUR

1. Mohon perhatian Yang Mulia Majelis Hakim, bahwa Gugatan PENGGUGAT pada pokoknya merupakan keberatan terkait penutupan toko yang akan dilakukan oleh TERGUGAT sebagaimana diungkapkan dalam Poin 9, Halaman 6, Gugatan a quo berikut ini:

“Bahwa bukannya segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan kepada PENGGUGAT yang telah jatuh tempo, TERGUGAT melalui surat tanpa tanggal dan surat elektronik tanggal 9 Desember 2013 (Bukti P-17), justru menyampaikan pemberitahuan untuk menutup toko TERGUGAT dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa”

2. Bahwa berdasarkan uraian dalil PENGGUGAT di atas, maka menjadi JELAS DAN TERANG BENDERANG, bahwa yang menjadi pokok persoalan adalah mengenai keberatan atas penutupan toko TERGUGAT yang berada di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, yang beralamat di Jl. Budi Kemulian I No. 2 Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta 10110;

3. Bahwa di dalam perjanjian sewa menyewa antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT yang didasarkan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, berdasarkan Pasal 29 Ayat 2 yang telah ditandatangani PENGGUGAT dengan TERGUGAT, terdapat langkah Hukum yang mengatur dan penyelesaian sengketa, sebagai berikut :

PASAL 29

HUKUM YANG MENGATUR DAN PENYELESAIAN SENGKETA

29.2Apabila terdapat perselisihan yang timbul antara Pihak dalam Perjanjian ini (“Sengketa”), sesuatu hal, masalah atau keadaan yang tidak diatur dalam Perjanjian ini atau keraguan, karena atau sehubungan dengan perjanjian ini, perselisihan tersebut diputuskan ditentukan atau diselesaikan dengan atau melalui musyawarah bersama antara Para Pihak

4. Bahwa sebagaimana telah dijelaskan di atas maka mekanisme yang harus ditempuh terlebih dahulu untuk menyelesaikan seluruh permasalahan atau perselisihan terhadap Perjanjian Sewa Menyewa antara PENGGUGAT dan TERGUGAT adalah melalui musyawarah bersama.

5. Bahwa faktanya PENGGUGAT tidak pernah menawarkan ataupun memberikan kesempatan bagi TERGUGAT untuk menyelesaikan perselisihan dengan cara duduk bersama untuk berunding demi tercapainya musyawarah mufakat, sedangkan TERGUGAT melalui surat tanggapan tertanggal 11 Juli 2015 telah beritikad baik mengundang PENGGUGAT untuk menyelesaikan permasalahan tersebut namun PENGGUGAT tidak mengindahkan undangan pertemuan dari TERGUGAT;

6. Bahwa dengan tidak adanya proses penyelesaian secara musyawarah mufakat yang dimaksud mengakibatkan Gugatan a quo prematur, karena terlalu dini diajukan ke Pengadilan Negeri tanpa terlebih dahulu mengupayakan atau mengutarakan proses penyelesaian secara musyawarah mufakat;

Berdasarkan hal tersebut di atas maka sudah sepatutnya menurut hukum GUGATAN PENGGUGAT HARUSLAH DITOLAK ATAU DINYATAKAN TIDAK DAPAT DITERIMA (NIET ONTVANKELIJK VERKLAARD).

2. EKSEPSI GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (EXCEPTIO OBSCUUR LIBEL)

7. Mohon perhatian Yang Mulia Majelis Hakim, bahwa dalam Posita atau Fundamentum Petendi pada Gugatan a quo dari Point 1-20 tidak satupun ditemukan mengenai dasar hukum (rechts grond) yang mendasari gugatan;

8. Bahwa atas dalil-dalil dari PENGGUGAT tersebut patutlah dipertanyakan karena apabila Gugatan tersebut merupakan wanprestasi namun PENGGUGAT tidak memberikan landasan yuridis atas Gugatan tersebut sudah sepatutnya Gugatan a quo tidaklah dapat berdiri sendiri tanpa dilandasi dasar hukum yang tepat.

9. Bahwa dalil Gugatan yang tidak menjelaskan dasar hukum Gugatan, berdasarkan hukum acara perdata tidaklah memenuhi syarat formil dalam mengajukan suatu gugatan di pengadilan. Sebab, gugatan dianggap tidak jelas dan tidak tertentu (een dudelijke en bepaalde conclusie);

10. Bahwa sekalipun Gugatan a quo dalam tuntutan-nya (petitum) meminta agar TERGUGAT dinyatakan melakukan perbuatan Wanprestasi. Akan tetapi PENGGUGAT TIDAK MENJELASKAN DASAR DAN LANDASAN HUKUM DAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG DIMAKSUD SEHUBUNGAN DENGAN PERBUATAN WANPRESTASI YANG DITUDUHKAN OLEH PENGGUGAT TERSEBUT;

11. Bahwa dengan tidak jelasnya dasar hukum Gugatan a quo, mengakibatkan GUGATAN TIDAK MEMENUHI SYARAT FORMIL DALAM MENGAJUKAN GUGATAN DI PENGADILAN, SEHINGGA GUGATAN PENGGUGAT TERBUKTI KABUR/TIDAK JELAS (OBSCUUR LIBEL);

Berdasarkan hal tersebut di atas maka sudah sepatutnya GUGATAN PENGGUGAT HARUSLAH DITOLAK ATAU DINYATAKAN TIDAK DAPAT DITERIMA (NIET ONTVANKELIJK VERKLAARD).

DALAM POKOK PERKARA

Bahwa segala sesuatu yang telah diuraikan pada bagian DALAM EKSEPSI tersebut di atas, secara mutatis mutandis, merupakan satu kesatuan dengan uraian pada bagian DALAM POKOK PERKARA sebagaimana diuraikan di bawah ini:

12. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas seluruh dalil – dalil yang dikemukakan oleh PENGGUGAT, kecuali terhadap hal – hal yang diakui secara tegas kebenarannya oleh TERGUGAT;

Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil PENGGUGAT dalam Poin 8 hal. 5, yang intinya menyatakan bahwa TERGUGAT tidak pernah melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan;

13. Bahwa pada faktanya belum ada kesepakatan antara PENGGUGAT dan TERGUGAT mengenai keringanan yang diajukan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT karena TERGUGAT telah mengalami kerugian yang besar atas penjualan yang tidak memenuhi target sebagaimana telah dijelaskan melalui email tertanggal 9 Desember 2013 dan atas email tersebut PENGGUGAT memberikan tanggapan yang pada intinya adalah masih menunggu jawaban dari pihak Direksi dan akan menginformasikan kepada pihak TERGUGAT apabila sudah mendapatkan keputusan tersebut;

14. Bahwa PENGGUGAT telah melakukan ingkar janji kepada TERGUGAT mengenai jawaban atas keringanan tersebut karena secara mengejutkan melayangkan Surat Somasi tertanggal 7 Agustus 2014 melalui kuasa hukumnya Kantor Advokat Togar Parulian Sinaga, S.H. & Rekan kepada TERGUGAT yang mana sebelumnya TERGUGAT telah menunggu tanggapan dari PENGGUGAT mengenai permasalahan tersebut karena TERGUGAT beritikad baik untuk menyelesaikan permasalahan dan kewajibannya;

15. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 9 hal. 6, poin 10 hal. 6 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa bukan segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan Penggugat yang telah jatuh tempo, Tergugat melalui surat tanpa tanggal dan surat elektronik tanggal 9 Desember 2013, justru menyampaikan pemberitahuan untuk menutup toko Tergugat dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa.”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 10 hlm. 6, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“Bahwa Penggugat telah memberitahukan Tergugat bahwa apabila Tergugat bermaksud ingin mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa sebelum Masa Sewa berakhir, maka Tergugat harus memenuhi kewajiban Uang Sewa dan Biaya Pelayanan yang masih terutang, dan melaksanakan ketentuan dalam Perjanjian Sewa Menyewa terkait pemutusan oleh Tergugat sebelum Masa Sewa berakhir, sebagaimana dikutip dalam surat elektronik dari perwakilan Penggugat pada tanggal 9 Desember 2013, yaitu:

“Selamat Siang

Menindaklanjuti pembecaraan kita melalui telp beberapa waktu lalu, maka dengan ini kami informasikan bahwa:

1. Pihak Home Made Bakery akan menutup outletnya yang berada di Gedung Menara Merdeka dikarenakan hasil penjualan setiap bulannya jauh dari target penjualan.

2. Apabila pihak Home Made Bakery ingin menyelesaikan kontrak sebelum masa kontrak berakhir maka pihak Home Made Bakery berkewajiban menyelesaikan semua biaya yang telah ditagihkan, selain itu juga ada beberapa hal yang perlu mendapat perhatian dalam hal ini adalah perihal pemutusan oleh Penyewa sebagaimana tersebut dalam pasal 19.”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

16. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan maksud yang sama yaitu penutupan toko yang akan dilakukan oleh TERGUGAT karena hasil penjualan TERGUGAT setiap bulannya jauh dari target penjualan, maka TERGUGAT akan menanggapi dalil a quo secara sekaligus dan bersamaan, sebagaimana tanggapan a quo di bawah ini;

17. Bahwa perlu TERGUGAT sampaikan terlebih dahulu agar tidak terjadi kesalahpahaman, bahwa sebelum TERGUGAT menyewa tempat untuk kegiatan usaha di lokasi Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, PENGGUGAT selalu menyatakan secara berkali-kali bahwa lokasi gedung di Menara Merdeka sudah terisi 80% (delapan puluh persen), sehingga TERGUGAT setuju untuk menyewa 1 unit lokasi di Gedung Menara Merdeka milik Penggugat;

18. Bahwa setelah PENGGUGAT menempati dan menjalankan kegiatan usahanya di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, TERGUGAT malah harus mengalami kenyataan buruk, bukan hasil yang baik yang diterima oleh TERGUGAT melainkan gedung tersebut belum terisi 80% seperti yang telah dijanjikan oleh PENGGUGAT, sehingga penjualan TERGUGAT jauh dari yang diharapkan oleh TERGUGAT.

19. Bahwa perlu TERGUGAT tegaskan kembali asal muasal Sewa Menyewa Menara Merdeka adalah karena adanya janji dari PENGGUGAT yang menyatakan bahwa Gedung Menara Merdeka (yang menjadi Objek Sewa Menyewa) telah terisi 80% (delapan puluh persen), sehingga TERGUGAT melakukan perikantan hubungan hukum dengan Penggugat yang tertuang dalam perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka;

20. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 11 hal. 7, poin 12 hlm. 7 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak berlaku sebagai hukum, sehingga ketentuan Pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa adalah hukum bagi para pihak yang membuat dan menandatanganinya. Oleh karena itu, secara hukum mengikat Tergugat untuk mematuhi dan mentaatinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 1338 Kitab Undang-undanga Hukum Perdata, yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 1338

Semua persetujuan yang dibuat dengan alasan-alasan yang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 12 hlm. 7, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“Bahwa sudah menjadi hukum, Tergugat telah mengajukan permohonan pemutusan hubungan sewa lebih awal, sebagaimana surat elektronik tanggal 9 Desember 2013. Akibat tindakan Tergugat yang mengundurkan diri sebelum masa sewa berakhir, MAKA ketentuan pasal 19.1 Perjanjian berlaku dan harus dilaksanakan oleh Tergugat.”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

21. Bahwa bila dilihat seluruh isi dari Perjanjian Sewa Menyewa No.08/GLP-VL/II/2013, seluruh poin-poin yang terdapat dalam perjanjian tersebut berpihak/menguntukan kepada Pemilik/PENGGUGAT, dengan kata lain bahwa perjanjian tersebut berat sebelah dan Perjanjian Sewa Menyewa WAJIB UNTUK DIBATALKAN karena Perjanjian Sewa Menyewa tersebut tidak memasukan asas Beritikad Baik sebagaimana syarat umum dalam membuat perjanjian;

22. Lebih lanjut asas itikad baik wajib dipergunakan atau dimasukan kedalam kontrak perjanjian apapun sebagimana yang terkandung di dalam pasal 1338 ayat 3, seperti berikut :

“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”

23. Maka sangat disayangkan bila PENGGUGAT membuat Perjanjian Sewa Menyewa tanpa memperhatikan asas Beritikad Baik, karena Perjanjian tersebut dapat dibatalkan;

24. Bahwa PENGGUGAT dari awal permasalahan hingga gugatan a quo dimajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, tidak pernah menunjukan Itikad Baik di dalam penyelesaian permasalahan yang terjadi, melainkan PENGGUGAT hanya meminta uang kepada TERGUGAT tanpa memberikan kesempatan kepada TERGUGAT untuk menyelesaikan permasalahan yang ada dengan cara kekeluargaan;

25. Bahwa dengan tidak adanya itikad baik dari PENGGUGAT dalam hal menyelesaikan permasalahnya dapat dilihat dengan tidak hadirnya PENGGUGAT pada saat mediasi yang di sarankan oleh Hakim Mediator berlangsung, sebagaimana sesuai dengan ketentuan PERMA No. 01 Tahun 2016;

26. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 13 hlm. 7 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut :

“Bahwa Penggugat sudah cukup lama menunggu itikad baik Tergugat untuk melaksanakan kewajibannya, akan tetapi dari awal Masa Sewa hingga Gugatan Wanprestasi (Cidera Janji) ini diajukan, Tergugat tidak Kunjung melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya pelayanan, yang harus dipenuhi sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa. Sehingga dengan demikian terbukti telah ada itikad tidak baik Tergugat untuk melaksanakan prestasinya sebagaimana diatur dalam pasal 19.1 Perjanjian, meskipun telah berulang kali ditegur secara sah dan patut oleh Penggugat atau kuasanya”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

27. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGAT a quo, bahwa sangat terlihat dalam dalil a quo PENGGUGAT membuat kesan seolah-olah TERGUGAT melakukan perbuatan yang tidak beritikad baik dengan tidak menanggapi teguran yang telah dilakukan secara sah dan patut oleh PENGGUGAT;

28. Bahwa dalil PENGGUGAT a quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan bahkan terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya TERGUGAT telah merespon dan/atau menanggapi setiap surat dari PENGGUGAT, tetapi PENGGUGAT lah yang tidak pernah menunjukan adanya itikad baik untuk menyelesaikan permasalahan yang ada dengan cara duduk bersama;

29. Bahwa TERGUGAT sudah menggunakan berbagai macam cara untuk dapat bertemu dengan PENGGUGAT, namun hasilnya nihil karena PENGGUGAT lah yang tidak mau bertemu dengan TERGUGAT. Hal ini dapat dibuktikan dengan seluruh surat yang di kirimkan oleh PENGGUGAT selalu dibalas oleh TERGUGAT dan dalam setiap balasan surat TERGUGAT berupaya meminta agar dapat diketemukan oleh PENGGUGAT, namun TERGUGAT selalu bertemu dengan staf atau kuasa hukum dari PENGGUGAT dan meminta TERGUGAT untuk membayarkan outstanding yang belum pernah TERGUGAT pergunakan;

30. Bahwa selanjutnya TERGUGAT masih terus mengundang PENGGUGAT untuk melakukan pertemuan guna menyelesaikan masalah ini, bahkan sampai pada saat menanggapi Surat Somasi III terakhir pun TERGUGAT masih tetap mengundang PENGGUGAT untuk melakukan pertemuan tetapi undangan TERGUGAT tidak diindahkan oleh PENGGUGAT;

31. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 14 hlm. 8 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut :

“Dengan demikian sudah sepatutnya Tergugat di nyatakan melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi), sesuai dengan ketentuan Pasal 20 Perjanjian Sewa Menyewa, yang berbunyi sebagai berikut:

20.1 PERISTIWA KEGAGALAN/WANPRESTASI

Setiap Peristiwa dan kejadian di bawah ini merupakan “Peristiwa Kegagalan/Wanprestasi” berdasarkan perjanjian ini:

(a) KEGAGALAN PEMBAYARAN

Apabila Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau suatu jumlah tertentu yang jatuh tempo dan harus dibayarkan berdasarkan Perjanjian ini, tertunda dan tidak dibayarkan selama 14 (empat belas) hari kalender setelah Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau jumlah tertentu tersebut terlampaui batas waktu pembayarannya, baik diminta secara resmi atau tidak.”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

32. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGATa quo, bahwa sangat terlihat dalam dalil a quoPENGGUGAT membuat kesan seolah-olah TERGUGAT melakukan perbuatan wanprestasi dengan tidak membayarkan seluruh prestasi/kewajiaban yang harus dilakukan oleh TERGUGAT tanpa adanya dasar yang jelas dan beralasan hukum.

33. Bahwa dalil PENGGUGATa quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan bahkan terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya PENGGUGAT lah yang tidak melakukan prestasi/kewajibannya pada awal Perjanjian Sewa Menyewa dimulai dan TERGUGAT menjadi korban dari itikad tidak baiknya PENGGUGAT;

34. Bahwa pada awalnya PENGGUGAT mengatakan secara lisan kepada TERGUGAT kalau gedung Menara Merdeka sudah terisi 80% (sebagaimana pernyataan ini diperkuat juga dalam pengakuan PENGGUGAT yang tertuang pada setiap surat-surat jawaban dari PENGGUGAT pada saat TERGUGAT menagih janjji PENGGUGAT) kepada TERGUGAT dan mengajak TERGUGAT membuka cabang toko roti di Menara Merdeka;

35. Bahwa setelah 2 bulan TERGUGAT menjalankan usahanya dengan menyewa Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, gedung tersebut tidak juga terisi mencapai 80% seperti apa yang telah dijanjikan oleh PENGGUGAT bahkan hingga saat ini (permasalahan ini masuk ke persidangan pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat), gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT masih terisi dibawah 50%, MAKA seharusnya sebelum PENGGUGAT menagih prestasi kepada TERGUGAT, PENGGUGAT lah yang seharusnya melakukan prestansinya;

36. Bahwa lebih lanjut berdasarkan pada Asas “Exceptio Non Adimpleti Contractus” yang menurut J. Satrio dalam bukunya yang berjudul “Beberapa Segi Hukum Tentang Somasi (Bagian IV)” adalah:

“Exceptio Non Adimpleti Contractus” menurut J. Satrio adalah: Suatu tangkisan, yang menyatakan bahwa kreditor sendiri belum berprestasi dan karenanya kreditor tidak patut menuntut debitor berprestasi”;

37. Bahwa seharusnya pihak yang dinyatakan melakukan perbuatan Ingkar Janji (wanprestasi) adalah PENGGUGAT, bukan TERGUGAT seperti yang dikemukakan oleh PENGGUGAT dalam perkara a quo;

38. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, dalil Gugatan PENGGUGAT yang menyatakan TERGUGAT melakukan Ingkar Janji (Wanprestasi) sudah sepatutnya ditolak karena terbukti PENGGUGAT tidak menjelaskan fakta yang sebenarnya pada Gugatan a quo;

39. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil Gugatan dari PENGGUGAT pada poin 15 huruf a, b dan c hlm. 8 s.d. 9 Gugatan yang pada intinya meminta TERGUGAT membayar uang sewa, biaya pelayanan dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) karena tuntutan tersebut tidak berdasar dan mengada-ada;

40. Bahwa perhitungan tersebut tidak didasarkan fakta yang sebenarnya karena faktanya TERGUGAT menempati tempat sewa tersebut hanya pada bulan Juni 2013 s.d. November 2013 dan untuk selebihnya TERGUGAT tidak menempati tempat sewa tersebut;

41. Bahwa setelah TERGUGAT tidak menempati tempat sewa tersebut, PENGGUGAT melakukan penyitaan terhadap asset/inventaris milik TERGUGAT yang mana atas tindakan tersebut, TERGUGAT sudah sepatutnya dibebaskan dari tuntutan, sebagaimana telah diatur dalam Perjanjian berdasarkan Pasal 19.5 Perjanjian yang tertulis sebagai berikut :

“Penyewa dengan ini melepaskan hak-haknya sehubungan dengan ketentuan Pasal 19.2 dan Pasal 19.4 Perjanjian ini dan Penyewa membebaskan Pemilik, karyawan Pemilik, pemegang saham Pemilik dari tuntutan dalam bentuk apapun sehubungan dengan tindakan Pemilik yang menguasai hak milik Penyewa sehubungan dengan pelaksanaan ketentuan Pasal 19.2 dan 19.4 Perjanjian ini.”

42. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, sudah sepatutnya dalil PENGGUGAT yang menuntut TERGUGAT membayar uang sewa, biaya pelayanan dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) haruslah ditolak karena tidak berdasar dan terlalu melebih-lebihkan;

43. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 18 hlm. 10 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut :

“Bahwa akibat wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat membuat Penggugat juga mengalami kerugian, yaitu lost opportunity profit dalam hal ruangan Ruangan Yang Disewakan tersebut digunakan untuk disewa kepada pihak lain. Untuk itu sudah sepatutnya apabila Tergugat dihukum untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat berupa hilangnya keuntungan (lost opportunity profit) sebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

44. Bahwa tuntutan ganti kerugian atau “Loss Opportunity Profit” yang dialami PENGGUGAT tidak terperinci dengan jelas dan seolah-olah seperti mengada-ada bahkan tuntutan ganti rugi yang dialami PENGGUGAT harus dikesampingkan bahkan terlebih tidak dipertimbangkan;

45. Bahwa tuntutan ganti kerugian atau “Loss Opportunity Profit” yang tidak jelas jelas dan seolah-olah mengada-ada haruslah ditolak sebagaimana yurisprudensi sebagai berikut:

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 598.K/Sip/1971 tanggal 18 Desember 1971 menyatakan:

“… dalam persidangan pengadilan ternyata Penggugat tidak dapat membuktikan secara rinci adanya dan besarnya kerugian yang diderita oleh Penggugat karena tidak berhasil membuktikannya, maka hakim menolak tuntutan pembayaran ganti rugi yang diajukan Penggugat tersebut.”

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 117.K/Sip/1975 tanggal 02 Juni 1971 menyatakan:

“Suatu gugatan baik dalam positanya maupun dalam petitumnya, pihak Penggugat tidak menjelaskan dengan lengkap dan sempurna tentang ganti rugi yang dituntutnya. Dan Penggugat tidak dapat membuktikan mengenai jumlah/besarnya kerugian yang dituntut dan harus dibayarkan kepadanya oleh Tergugat, maka gugatan yang menuntut uang ganti rugi ini, tidak dapat dikabulkan atau ditolak oleh hakim.”

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 556.K/Sip/1980 tanggal 28 Mei 1983 menyatakan bahwa:

“Tuntutan Penggugat mengenai ganti rugi, karena tidak disertai dengan bukti harus ditolak.”

• Putusan Mahkamah Agung Nomor : 19.K/Sip/1983 tanggal 03 September 2003 menyatakan bahwa:

“…karena gugatan ganti rugi tidak diperinci, maka gugatan ganti rugi tersebut harus dinyatakan tidak dapat diterima.”

Bahwa Tergugat membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 17 hlm. 10 dan poin 19 hlm. 10 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 20.2 huruf (a), dalam hal terjadinya wanprestasi, maka Penggugat berhak untuk menyita barang-barang Tergugat yang berada dalam Ruangan Yang Disewakan, maka sudah sepatutnya Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menyatakan tindakan Penggugat untuk menyita barang-barang Tergugat yang ada dalam Ruangan yang Disewakan adalah sah dan sesuai dengan hukum;”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT pada poin 19 hlm. 10, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“Bahwa agar gugatan Penggugat ini tidak sia-sia (illusoir) dan terbukti pula Tergugat telah melakukan wanprestasi yang merugikan Penggugat, maka sudah sepatutnya apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat meletakan sita jaminan atas barang tidak bergerak milik Tergugat berupa tanah dan bangunan yang terletak diJalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Timur, Kec. Kelapa Gading – Jakarta Utara 14240 dan menyatakan sita jaminan tersebut sah dan berharga;

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

46. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan maksud yang sama yaitu Sita Jaminan terhadap barang milik TERGUGAT yang saat ini dikuasai oleh PENGGUGAT dan terhadap tanah beserta bangunan yang dikuasai oleh TERGUGAT, maka TERGUGAT akan menanggapi dalil a quo secara sekaligus dan bersamaan, sebagaimana tanggapan a quo di bawah ini;

47. Bahwa sebagaimana telah diketahui, Sita Jaminan didasarkan pada ketentuan Pasal 227 ayat (1) HIR yang pada pokoknya mensyaratkan ada persangkaan beralasan bahwa yang berhutang sedang berupaya mengalihkan barang-barangnya untuk menghindari tagihan yang berpiutang;

48. Bahwa atas dasar tersebut di atas, telah diketahui faktanya TERGUGAT bukanlah pihak yang berhutang kepada PENGGUGAT, karena alasan penutupan toko yang berada di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT yang dilakukan oleh TERGUGAT;

49. Bahwa lagi pula, PENGGUGAT tidak dapat menunjukkan bukti-bukti maupun fakta-fakta yang memenuhi syarat-syarat sebagai alasan permohonan sita jaminan sebagaimana diatur dalam Pasal 227 ayat (1) HIR, yakni berbunyi sebagai berikut:

“Jika ada dugaan yang beralasan, bahwa seorang debitur, sebelum keputusan hakim yang mengalahkannya dijatuhkan atau boleh dijalankan, mencari akal untuk menggelapkan atau melarikan barangnya, baik yang tak bergerak maupun yang bergerak; dengan maksud untuk menjauhkan barang itu dari kreditur atas surat permintaan orang yang berkepentingan ………………… dst.”

50. Bahwa untuk mempermudah Yang Mulia Majelis Hakim melihat syarat-syarat sebagai alasan permohonan sita jaminan sebagaimana TERGUGAT maksud di atas, maka perkenankan TERGUGAT untuk merumuskan Pasal 227 ayat 1 HIR a quo, sebagai berikut :

1. Ada persangkaan yang beralasan;

2. TERGUGAT akan menggelapkan barang-barangnya;

3. Dengan maksud menjauhkan barang itu dari kepentingan PENGGUGAT;

4. Sebelum putusan berkekuatan hukum tetap.

BAHWA BERDASARKAN FAKTA-FAKTA DAN URAIAN-URAIAN DI ATAS, TUNTUTAN PENGGUGAT SANGAT TIDAK BERALASAN DAN TIDAK BERDASAR, dan oleh karenanya mohon Yang Mulia Majelis Hakim agar menolak dan mengesampingkan dalil permohonan PENGGUGAT a quo.

Berdasarkan uraian TERGUGAT di atas, maka jelaslah seluruh dalil-dalil PENGGUGAT telah gagal membangun gugatannya mengenai Gugatan Ingkar Janji (Wanprestasi) dan Tuntutan Ganti Rugi yang PENGGUGAT tuduhkan.Oleh karena itu TERGUGAT memohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa perkara agar memutus perkara a quo, dengan amar putusan sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI:

1. Menerima dan mengabulkan seluruh Eksepsi TERGUGAT untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaard).

DALAM POKOK PERKARA:

1. Menolak seluruh Gugatan PENGGUGAT atau setidaknya menyatakan Gugatan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaard);

2. Menyatakan TERGUGAT tidak melakukan Perbuatan Ingkar Janji (Wanprestasi);

3. Menyatakan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013 antara PENGGUAT dengan TERGUGAT batal demi hukum;

4. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

5. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Biaya Pelayanan (Service Charge) kepada PENGGUGATsebesar US$ 35,521,20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen);

6. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$ 8,288,28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) sebesar US$ 3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen);

7. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Denda/Bunga keterlambatan sebesar 1‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen) dan Pelayanan Sebesar US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen) terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan dibacakan Putusan dalam Perkara a quo;

8. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan pembayaran ganti rugi kepada PENGGUGAT berupa hilangnya keuntungan (lost opportunity profit) sebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

9. Menolak permohonan peletakkan sita jaminan atas harta kekayaan milik TERGUGAT;

10. Menolak permohonan PENGGUGAT agar putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding, dan kasasi (uitvoorbaar bij voorrad);

11. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya perkara secara penuh.

Atau,

Apabila Yang Mulia Majelis Hakim berpendapat lain, maka TERGUGAT mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa atas jawaban Tergugat tersebut, Penggugat mengajukan Repliknya tertanggal 31Mei 2016dan atas Replik tersebut pihak Tergugat mengajukan Dupliknya tertanggal 114 Juni2016 yang pada pokoknya terlampir ;

Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil gugatannya Penggugat mengajukan bukti surat berupa :

1. Foto copy Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT. Grahalintas Properti No.103 tanggal 14 Agustus 2008, dibuat dihadapan Notaris H. Dana Sasmita,SH Notaris di Jakarta , yang diberi tanda : P – 1 ;

2. Foto copy Persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.AHU-55093.AH.01.02 Tahun 2008, tanggal 25 Agustus 2008 ,diberi tanda : P – 2 ;

3. Foto copy Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para pemegang Saham PT. Grahalintas Properti No.44, tanggal 28 Pebruari 2014, dibuat dihadapan Ilmiawan Dekrit Supatmo,SH.MH Notaris di Jakarta, yang diberi tanda : P – 3 ;

4. Foto copy Persetujuan Surat dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.AHU-1138.AH.02.Tahun 2014, tanggal 14 Maret 2014, yang diberi tanda : P – 4 ;

5. Foto copy Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No.086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat (“Perjanjian Sewa-Menyewa”), yang diberi tanda : P – 5 ;

6. Foto copy Berita Acara Serah Terima Unit No.F:OPS-21, tanggal 18 Februari 2013 yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat ,yang diberi tanda : P – 6 ;

7. Foto copy Berita Acara Serah terima KWH Meter Listrik No.F:TR-20, tanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan Perwakilan Tergugat, yang diberi tanda :P – 7

8. Foto copy Berita Acara Serah Terima Nomor Telpon No.F:OPS-21, tanggal 26 Juni 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan Perwakilan Tergugat, yang diberi tanda :P – 8

9. Foto copy Invoice No.GLP1305002, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013, sebesar US$.558,55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen), yang diberi tanda : P – 9 ;

10. Foto copy Invoece No.GLP1307005, tanggal 9 Juli 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 9 November 2013 sebesar US$.558,55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen) , yang diberi tanda : P – 10 ;

11. Foto copy Invoice No.GLP-RENT/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013 untuk periode sewa hitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014 sebesar US$.558,55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen), yang diberi tanda : P – 11 ;

12. Foto copy Invoice No. GLP-RENT/2014/01/0005, tanggal 27 Januari 2014 untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$.558,55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen), yang diberi tanda : P – 12 ;

13. Foto copy Invoice No. GLP1305001, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013 sebesar US$ 1,953.67 (seribu Sembilan ratus lima puluh tiga dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen), yang diberi tanda : P – 13 ;

14. Foto copy Invoice No. GLP1307006, tanggal 9 Juli 2013, periode terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 09 November 2013 sebesar US$ 1,953.67 (seribu Sembilan ratus lima puluh tiga dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen), yang diberi tanda: P – 14 ;

15. Foto copy Invoice No.GLP-SC/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014, sebesar US$, 1,953,66 (seribu Sembilan ratus lima puluh tiga dollar Amerika dan enam, puluh enam sen), yang diberi tanda : P – 15 ;

16. Foto copy Invoice No.GLP-SC/2014/01/003, tanggal 27 Januari 2014, untuk periode terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$, 1,953,66 (seribu Sembilan ratus lima puluh tiga dollar Amerika dan enam, puluh enam sen), yang diberi tanda : P – 16 ;

17. Foto copy Surat tanpa tanggal dan surat elektronik tanggal 09 Desember 2013, yang diberi tanda : P – 17-a dan 17-b ;

18. Foto copy Surat elektonik dari perwakilan Penggugat pada tanggal 09 Desember 2013 , yang diberi tanda : P – 18 ;

19. Foto copy Surat No.006/BM-MM/XI/2013, tanggal 05 November 2013, hal pemberitahuan tunggakan pembayaran service charge dan juga rental atas ruang sewa “ Homemade Bakery “ di gedung Menara Merdeka, yang diberi tanda : P – 19 ;

20. Foto copy Surat No.038/GLP-DH/II/2014, tanggal 04 Februari 2014 perihal Surat Peringatan terakhir atas tunggakan pembayaran service charge rental dan juga atas ruang sewa “ Home Made Bakery “ di gedung Menara Merdeka, yang diberi tanda P – 20

21. Foto copy Surat No.111/GLP-VL/IV2014, tanggal 16 April 2014 hal somasi, yang diberi tanda : P – 21 ;

22. Foto copy Surat No.41/TS/VIII/2014, tanggal 07 Agustus 2014, perihal Surat Teguran (Somasi), yang diberi tanda : P – 22 ;

23. Foto copy Surat No.21/TS/II/2015, tanggal 10 Februari 2015, pertihal Surat Teguran II (Somasi), yang dibei tanda : P – 23 ;

24. Foto copy Surat No.47/TS/V/2015, tanggal 29 Mei 2015, perihal 29 Mei 2015 perihal tanggapan surat 2 Maret 2015 dan Somasi III terakhir, yang diberi tanda : P – 24 ;

25. Foto copy Surat Ref No.447/GLP-VL/DIR/XI/2015, tanggal 09 November 2015 perihal Tanggapan Surat 19 Oktober 2015, yang diberi tanda : P – 25 ;

26. Foto copy surat Ref No.465/GLP-VL/DIR/II/2015, tanggal 17 November 2015 perihal Tanggapan Surat 4 November 2015, yang diberi tanda : P – 26 ;

Bahwa surat bukti tersebut dipersidangan telah diperlihatkan dan disesuaikan dengan surat aslinya kecuali terhadap P- 11, 12,14, 15, 16, 17a, 17b, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, dan 26 berupa copy dari copy dan aslinya tidak diajukan kepersidangan;

Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil jawabannya Tergugat menyerahkan surat-surat buktinya antara lain sebagai berikut :

1. Foto copy Perjanjian sewa menyewa menara No. 086.GLP-VL/II/2013 tertanggal 18 Februari 2013, yang diberi tanda : T – 1 ;

2. Foto copy Rekapan pengeluaran peralatan Kantor dan pengerjaan Desain Kantor, yang diberi tanda : T – 2 ;

3. Foto copy Surat No.41/TS/VIII/2014 tertanggal 7 Agustus 2014 dari Law Office Togar Perulian Sinaga,SH& Rekan yang ditujukan kepada Direktur PT. Graha Multi Pangan Perihal Surat Teguran (Somasi) , yang diberi tanda : T – 3 ;

4. Foto copy Surat dari PT. Graha Multi Pangan tertanggal 26 Agustus 2014 yang ditujukan kepada Bapak Togar Parulian Sinaga, SH dan Bapak Poltak Siagian,SH perihal tanggapan atas Somasi, yang diberi tanda : T – 4 ;

5. Foto copy Surat dari PT. Graha Multi Pangan tertanggal 21 Oktober 2014 yang ditujuakan kepada Bapak Togar Parulian Sinaga,SH dan Bapak Poltak Siagian. SH beserta resi pengiriman melalui JNE tertanggal 22 Oktober 2014, yang diberi tanda : T – 5 ;

6. Foto copy Surat No. 47/TS/V/2015 tertanggal 29 Mei 2015 dari Law Office Togar Parulian Sinaga,SH& Rekan yang ditujukan kepada Direktur PT. Graha Multi Pangan Perihal Tanggapan Surat 2 Maret 2015 dan Samosi III beserta Lampiran, yang diberi tanda : T – 6

7. Foto copy Surat dari PT. Graha Multi Pangan tertanggal 11 Juli 2015 yang ditujukan kepada PT. Graha Lintas Properti melalui Kuasa Hukum pada Kantor Law Office Togar Parulian Sinaga, SH & Rekan Up. Bapak Togar Parulian Sinaga,SH dan Bapak Poltak Siagian,SH Perihal Tanggapan atas Somasi III dan Uandangan beserta resi pengiriman melalui JNE tertanggal 13 Juli 2015 , yang diberi tanda : T – 7 ;

8. Foto copy Kwitansi tanggal 31 Januari 2013 pembayaran security Deposit 2^nd Floor unit 1 retail area, yang diberi tanda : T – 8 ;

9. Foto copy Kwitansi tanggal 31 Januari 2013 pembayaran Deposit Fit Out , yang diberi tanda : T – 9 ;

10. Foto copy Kwitansi tanggal 29 Mei 2013 pembayaran listrik periode 25 Apr s.d 25 Mei 2013 dan Faktur Pajak, yang diberi tanda : T – 10 ;

11. Foto copy Kwitansi tanggal 27 Juni 2013 pembayaran listrik & air Home Bakery periode 26 Mei s.d 25 Juni 2013 dan Faktur Pajak, yang diberi tanda : T – 11 ;

12. Foto copy Kwitansi tanggal 26 Juli 2013 pembayaran listrik & air Home Made Bakery R2-01 dan Faktur Pajak, yang diberi tanda : T – 12 ;

13. Foto copy Email tertanggal 11 Februari 2014 dan Email 9 Desember 2013 mengenai pemutusan lebih awal, yang diberi tanda :T – 13 ;

14. Foto copy Email tertanggal 7 Januari 2014 dari Danie Hana (dinie [email protected]) ditujukan kepada Aditya winardhi ([email protected]), yang diberi tanda :T – 14 ;

15. Foto copy Email tertanggal 11 Februari 2014 dan email 19 September 2013 beserta lampiran surat, yang diberi tanda :T – 15 ;

16. Foto copy Email tertanggal 9 Desember 2013 dengan subject pengakhiran Masa Kontrak, yang diberi tanda : T – 16 ;

17. Foto copy Surat dari PT. Graha Multi Pangan tertanggal 29 Januari 2015 yang ditujukan kepada Bapak Togar Parulian Sinaga,SH dan Bapak Poltak Siagian. SH perihal Surat Penawaran yang di CC kan juga kepada Bapak Mochtar Budiharjo dan Ibu Indah Rahmayuni, yang diberi tanda : T – 17 ;

18. Foto copy Surat dari PT. Graha Multi Pangan tertanggal 26 Februari 2015 yang ditujukan kepada Bapak Togar Parulian Sinaga, SH perihal Surat Penawaran , yang diberi tanda : T – 18 ;

19. Foto copy Surat dari PT. Graha Multi Pangan tertanggal 4 November 2015 yang ditujukan kepada Direktur Utama PT. Graha Lintas Properti, Perihal Tanggapan beserta tanda terima surat. Yang diberi tanda : T – 19 ;

20. Foto copy Laporan Pendapatan Home Made Bakery, yang diberi tanda : T – 20 ;

Bahwa surat-surat bukti yang diajukan oleh Tergugat tersebut telah diberi materai cukup dan dipersidangan disesuaikan dengan surat aslinya kecuali terhadap bukti T – 2 , T-5, T- 6 berupa copy dari copy aslinya tidak diajukan kepersidangan;

Menimbnag, bahwa Penggugat dan Tergugat masing-masing tidak mengajukan saksi-saksi ;

Menimbang, bahwa selanjutnya pihak Penggugat danTergugat mengajukan Kesimpulannya masing-masing dan kemudian mohon Putusan ;

Menimbang, bahwa untuk singkatnya Putusan ini, maka hal-hal yang termuat dalam Berita Acara harus dianggap termuat pula dalam Putusan ini ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah sebagaimana tersebut diatas;

DALAM EKSEPSI

1. EKSEPSI GUGATAN PREMATUR

- Bahwa yang menjadi pokok persoalan adalah mengenai keberatan atas penutupan toko TERGUGAT yang berada di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, yang beralamat di Jl. Budi Kemulian I No. 2 Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta 10110;

- Bahwa di dalam perjanjian sewa menyewa antara PENGGUGAT dengan TERGUGATterdapat langkah Hukum yang mengatur dan penyelesaian sengketayaitu melalui musyawarah bersama.

- Bahwa dengan tidak adanya proses penyelesaian secara musyawarah mufakat yang dimaksud mengakibatkan Gugatan a quo prematur,

Berdasarkan hal tersebut di atas maka sudah sepatutnya menurut hukum GUGATAN PENGGUGAT HARUSLAH DITOLAK ATAU DINYATAKAN TIDAK DAPAT DITERIMA (NIET ONTVANKELIJK VERKLAARD).

Menimbang,bahwa atas eksepsi tersebut Penggugat menanggapi pada pokoknya bahwa Penggugat sudah berulangkali melakukan musyawarah diantaranya dengan melakukan surat menyurat baik melalui surat menyurat maupun surat elektronik;

2. EKSEPSI GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (EXCEPTIO OBSCUUR LIBEL)

- Bahwa dalam Posita atau Fundamentum Petendi pada Gugatan a quo dari Point 1-20 tidak satupun ditemukan mengenai dasar hukum (rechts grond) yang mendasari gugatan;

- Bahwa dalil Gugatan yang tidak menjelaskan dasar hukum Gugatan, berdasarkan hukum acara perdata tidaklah memenuhi syarat formil dalam mengajukan suatu gugatan di pengadilan. Sebab, gugatan dianggap tidak jelas dan tidak tertentu (een dudelijke en bepaalde conclusie);

- Bahwa dengan tidak jelasnya dasar hukum Gugatan a quo, mengakibatkan GUGATAN TIDAK MEMENUHI SYARAT FORMIL DALAM MENGAJUKAN GUGATAN DI PENGADILAN, SEHINGGA GUGATAN PENGGUGAT TERBUKTI KABUR/TIDAK JELAS (OBSCUUR LIBEL);

Menmbang, bahwa terhadap eksepsitersebut Penggugat menanngapi bahwa gugatan Penggugat mempunyai dasar hukum yang jelas sebab , Tergugat telah melakukan wanprestasi karena telah tidak membayar uang sewa sehingga tidak melaksanakan perjanjian;

Menimbang, bahwa setelah Majelis hakim mempelajari eksepsi dengan alasan gugatan Premateur dan gugatan obscuur libels tersebut diatas berpendapat bahwa telah eksepsi-eksepsi tersebut telah menyangkut masalah pembuktian yang harus diperiksa dan diputus bersama-sama dengan pokok perkara karenanya terhadap eksepsi-eksepsi tersebut harusah dinyatakan untuk ditolak;

DALAM POKOK PERKARA :

Menimbang, bahwa segala pertimbangan Majelis hakim dalam eksepsi adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan pertimbangan didalam pokok perkara ini ;

Menimbang, bahwa karena gugatan Penggugat disangkal oleh Tergugat maka Penggugat berkewajiban membuktikan dalil-dalil gugatannya ;

Menimbang, bahwa yang menjadi dalil gugatan Penggugat pada pokoknya adalah :

1. Bahwa Tergugat telah melakukan Perbuatan Wanprestasi kepada Penggugat dikarenakan Tergugat telah tidak melaksanakan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat;

2. Bahwa Penggugat adalah perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia merupakan perusahaan yang bergerak di bidang jasa pengelolaan dan penyewaan gedung,;

3. Bahwa berdasarkan Pasal 2 ayat 2.1 jo. Pasal 3 ayat 3.1 Pasal 4 ayat 4.1 Perjanjian Sewa – Menyewa, Tergugat setuju untuk menyewa ruangan-ruangan tertentu, yang digunakan untuk kegiatan usaha dengan merek dagang “Home Made Bakery”, dengan luas areal 65,78 m2 (enam puluh lima koma tujuh puluh delapan meter persegi), semi gross, yang terletak di lantai 2 Ruang Retail 2-01 Gedunag , dengan jangka waktu sewa adalah 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018,;

4. Bahwa berdasarkan dalam Pasal 5 Perjanjian Sewa Menyewa besarnya uang sewa untuk Ruangan Yang Disewakan adalah US$21.00 (dua puluh satu Dollar Amerika Serikat) per-meter persegi per bulan diluar Pajak Pertambahan Nilai, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum masa sewa bulan dimulai,

5. Bahwa berdasarkan Pasal 6 Perjanjian Sewa Menyewa selain Uang Sewa, Tergugat juga wajib membayar Biaya Pelayanan untuk pemeliharaan, perbaikan dan majemen gedung termasuk Areal Milik Bersama, sebesar US$9.00 (sembilan Dollar Amerika Serikat)per bulan per meter persegi tidak termasuk PPN 10%, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum periode sewa dimulai,; Bahwa Penggugat telah melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa yaitu dengan menyerahkan unit Ruangan Yang Disewakan beserta seluruh peralatan dan perlengkapan sejak tanggal 18 Februari 2013, sesuai dengan Berita Acara Serah Terima ;

Menimbang, bahwa atas dalil gugatan Pengugat tersebut Tergigat menyangkal :

1. Bahwa pada faktanya belum ada kesepakatan antara PENGGUGAT dan TERGUGAT mengenai keringanan yang diajukan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT karena TERGUGAT telah mengalami kerugian yang besar atas penjualan yang tidak memenuhi target sebagaimana telah dijelaskan melalui email tertanggal 9 Desember 2013 dan atas email tersebut PENGGUGAT memberikan tanggapan yang pada intinya adalah masih menunggu jawaban dari pihak Direksi dan akan menginformasikan kepada pihak TERGUGAT apabila sudah mendapatkan keputusan tersebut;

2. Bahwa PENGGUGAT telah melakukan ingkar janji kepada TERGUGAT mengenai jawaban atas keringanan tersebut karena secara mengejutkan melayangkan Surat Somasi tertanggal 7 Agustus 2014 melalui kuasa hukumnya Kantor Advokat Togar Parulian Sinaga, S.H. & Rekan kepada TERGUGAT yang mana sebelumnya TERGUGAT telah menunggu tanggapan dari PENGGUGAT mengenai permasalahan tersebut karena TERGUGAT beritikad baik untuk menyelesaikan permasalahan dan kewajibannya;

Menimbang, bahwa dari dalil gugatan Penggugat dihubungkan dengan dalil sangkalan Tergugat dapat disimpulkan bahwa yang harus dibuktikan oleh Penggugat adalah apakah benar Tergugat telah melakukan Perbuatan Wanprestasi kepada Penggugat dikarenakan Tergugat telah tidak melaksanakan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti bertanda P-2,P-3,P-4 diketahui bahwa Penggugat adalah perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia, merupakan perusahaan yang bergerak di bidang jasa pengelolaan dan penyewaan gedung,;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti bertanda P-5 diketahui bahwa antara Penggugat dan Tergugat ada hubungan hukum sebagaimana tertuang dalam Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat;

Menimbang, bahwa berdasarkan Pasal 2 ayat 2.1 jo. Pasal 3 ayat 3.1 Pasal 4 ayat 4.1 Perjanjian Sewa – Menyewa (Vide Bukti P-5), Tergugat setuju untuk menyewa ruangan-ruangan tertentu, yang digunakan untuk kegiatan usaha dengan merek dagang “Home Made Bakery”, dengan luas areal 65,78 m2 (enam puluh lima koma tujuh puluh delapan meter persegi), semi gross, yang terletak di lantai 2 Ruang Retail 2-01 Gedung , dengan jangka waktu sewa adalah 60 (enam puluh) bulan terhitung sejak tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Mei 2018,;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-5 dalam Pasal 5 Perjanjian Sewa Menyewa ditentukan bahwa besarnya uang sewa untuk Ruangan Yang Disewakan adalah US$21.00 (dua puluh satu Dollar Amerika Serikat) per-meter persegi per bulan diluar Pajak Pertambahan Nilai, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum masa sewa bulan dimulai,

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-5 pula Pasal 6 Perjanjian Sewa Menyewa , selain Uang Sewa, Tergugat juga wajib membayar Biaya Pelayanan untuk pemeliharaan, perbaikan dan majemen gedung termasuk Areal Milik Bersama, sebesar US$9.00 (sembilan Dollar Amerika Serikat)per bulan per meter persegi tidak termasuk PPN 10%, yang harus dibayar oleh Tergugat setiap 3 (tiga) bulan, paling lambat 20 (dua puluh) hari sebelum periode sewa dimulai,;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-6, P-7,P-8 terbukti bahwa Penggugat telah melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa yaitu dengan menyerahkan unit Ruangan Yang Disewakan beserta seluruh peralatan dan perlengkapan sejak tanggal 18 Februari 2013, sesuai dengan Berita Acara Serah Terima sebagai berikut:

1. Berita Acara Serah Terima Unit No.F:OPS-21, tanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilanTergugat:

2. Berita Acara Serah Terima KWH Meter Listrik No. F:TR-20, tanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat ;

3. Berita Acara Serah Terima Nomor Telephone No. F:OPS-21, tanggal 26 Juni 2013, yang ditandatangani oleh perwakilan Penggugat dan perwakilan Tergugat ;

Menimbang, bahwa berdasarkan dalil gugatan Penggugat yang tidak disangkal oleh Tergugat, Tergugat telah menempati dan menggunakan Ruangan Yang Disewakan terhitung sejak tanggal 10 Mei 2013, sesuai dengan Perjanjian Sewa Menyewa;

Menimbang, bahwa dari dalil gugatan Penggugat yang tidak disangkal pula oleh Tergugat serta bukti P-9,P-10,P-11 ,P-12,P-13,P-14,P-15 diketahui bahwa Tergugat tidak pernah melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan, meskipun telah ditagih oleh Penggugat melalui invoice-invoice Invoice untuk Uang Sewa:

5. Invoice No: GLP1305002, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013, sebesar US$4,558.55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen);

6. Invoice No. GLP1307005, tanggal 9 Juli 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 9 November 2013, sebesar US$4,558.55(empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen);

7. Invoice No. GLP-RENT/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013, untuk periode sewa terhitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014, sebesar US$4,558.55 (empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen);

8. Invoice No. GLP-RENT/2014/01/0005, tanggal 27 Januari 2014untuk periode sewa terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$4,558.55(empat ribu lima ratus lima puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan lima puluh lima sen).

Invoice untuk Biaya Pelayanan (Service Charge):

5. Invoice No: GLP1305001, tanggal 1 Mei 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 Mei 2013 sampai dengan 9 Agustus 2013, sebesar US$1,953.67 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen) ;

6. Invoice No. GLP1307006, tanggal 9 Juli 2013, periode terhitung tanggal 10 Agustus 2013 sampai dengan 9 November 2013, sebesar US$1,953.67 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh tujuh sen);

7. Invoice No. GLP-SC/2013/10/0005, tanggal 28 Oktober 2013, untuk periode terhitung tanggal 10 November 2013 sampai dengan 09 Februari 2014, sebesar US$1,953.66 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh enam sen);

8. Invoice No. GLP-SC/2014/01/0003, tanggal 27 Januari 2014, untuk periode terhitung tanggal 10 Februari 2014 sampai dengan 09 Mei 2014, sebesar US$1,953.66 (seribu sembilan ratus lima puluh tiga Dollar Amerika Serikat dan enam puluh enam sen);.

Menimbang, bahwa terhadap hal tersebut Tergugat menyatakan dalam jawabannya pada pokoknya bahwa Tergugat masih menunggu kesepakatan antara PENGGUGAT dan TERGUGAT mengenai keringanan yang diajukan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT karena TERGUGAT telah mengalami kerugian yang besar atas penjualan yang tidak memenuhi target;

Menimbang, bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas akan dipertimbangkan apakah benar Tergugat telah melakukan wanprestasi kepada Penggugat ;

Menimbang, bahwa dari beberapa pengertia wanprestasi Majelis berpendapat bahwa secara hukum Tergugat dapat dinyatakan wanprestasi apabila :

1. tidak memenuhi prestasi;

2. terlambat memenuhi prestasi;

3. memenuhi prestasi secara tidak baik;

4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya;

Menimbang, bahwa bertitik tolak dari pengertian tersebut dihubungkan dengan uraian tersebut diatas Majelis hakim berpendapat bahwa karena Tergugat tidak melakukan pembayaran uang sewa beserta biaya lainnya yang diperjanjikan sesuai dengan perjanjian sewa menyewa yang dibuat antara Penggugat dengan Tergugat maka beralasan untuk menyatakan bahwa Tergugat telah tidak memenuhi atau melaksanakan isi Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, yang ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat; dan karenanya pernyataan Tergugat yang menyatakan masih menunggu adanya kesepakatan antara Penggugat dengan Tergugat mengenai keringanan pembayaran akibat kerugian penjualan yang tidak memenuhi Target , karena alasan tersebut tidak diperjanjikan maka maka menurut Majelis alasan tersebut harus dikesampingkan ;

Menimbang,bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas karena Tergugat telah tidak melaksanakan isi Perjanjian yang dibuatnya Majelis Hakim berpendapat Tergugat telah melakukan Wanprestasi kepada Penggugat dengan demikian petitum ke 2 beralasan dikabulkan;

Menimbang, didalam petitum ketiga Penggugat mohon agar Majelis Hakim Menghukum Tergugat untuk membayar Uang Sewa kepada Penggugat sebesar US$82,882.80(delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);

Menimbang, bahwa sebagaimana telah diuraikan dalam pertimbangan sebelumnya bahwa Penyewa atau Tergugat telah tidak membayar uang sewa dan uang lainnya yang diperjanjikan atau telah melakukan wanprestasi kepada Penggugat karenanya menurut Majelis dengan mendasarkan pada Pasal 2 ayat 2.1 jo. Pasal 3 ayat 3.1 Pasal 4 ayat 4.1 , Pasal 5 Perjanjian Sewa – Menyewa (Vide Bukti P-5), tentang besarnya uang sewa berikut cara pembayarannya serta bukti P-9,P-10,P-11 dan P-12 maka uang sewa yang patut dan adil dibebankan kepada Tergugat menurut Majelisadalah sebesar 12x 65,78x US$ 21, 00 =US$ 16.576,56 (enam belas ribu lima ratus tujuh puluh enam Dollar Amerika Serikat dan lima pulih enam sen); dengan demikian petitum tersebut dapat dikabulkan sebagian;

Menimbang, bahwa didalam petitum ke 4 Penggugat mohon agar Majelis Hakim Menghukum Tergugat untuk membayar Biaya Pelayanan (Service Charge) sebesar US$35,521.20(tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen);

Menimbang, bahwa dengan mendasarkan pada ketentuan pasal 6 Perjanjina Sewa – Menyewa (Vide Bukti P-5) berikut bukti bertanda P-13, P-14,P-15,P-16 maka biaya pelayanan yang patut dan adil dibebankan kepada Tergugat adalah sebesar US$ 9,00 x 65,78x12 =US$ 7.104,24(tujuh ribu seratus empat Dollar Amerika Serikat dan dua puluh empat sen); dengan demikian petitium tersebut dapat dikabulkan sebagian;

Menimbang bahwa didalam petitum ke 5 Penggugat mohon agar Majelis HakimMenghukum Tergugat untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa yaitu sebesar US$8,288.28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) yaitu sebesar US$3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen);

Menimbang, bahwa dengan mengacu pada ketentuan pasal 18, 19 Perjanjian Sewa – Menyewa (Vide Bukti P-5)serta pertimbangan sebelumnya maka patut dan adil Tergugat dibebani membayar Pjak Pertambahan nilai sebesar 10 % dari uang sewa sebesar US$ 16.576,56 (enam belas ribu lima ratus tujuh puluh enam Dollar Amerika Serikat dan lima pulih enam sen) yaitu sebesar US$ 1.657,65(seribu enam ratus lima puluh tujuh Dollar Amerika Serikat dan enam puluh lima sen) demikian pula Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) yaitu sebesar US$ 7.104,24 (tujuh ribu seratus empat Dollar Amerika Serikat dan dua puluh empat sen); yaitu sebesar US$ 710,42 (tujuh ratus sepuluh Dollar Amerika Serikat dan empat puluh dua sen) dengan demikain petitum tersebut dapat dikabulkan sebagian

Menimbang, bahwa didalam petitum ke 6 Penggugat mohon agar Majelis hakim Menghukum Tergugat untuk membayar denda/bunga keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa sebesar US$82,882.80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen) dan Biaya Pelayanan sebesar US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen) terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat;

Menimbang, bahwa dengan mengacu ketentuan pasal 20.2 Perjanjian Sewa – Menyewa (Vide Bukti P-5) serta mengambil alih pertimbangan petitum sebelumnya Majelis Hakim berpendapat bahwa patut dan adil denda /bunga yang pantas dibebankan keada Tergugat adalah sebesar 1 ‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa sebesar US$16.576,56 (enam belas ribu lima ratus tujuh puluh enam Dollar Amerika Serikat dan lima pulih enam sen) adalah US$ 165,76 (seratus enam puluh lima Dollar Amerika Serikat dan tujuh puluh enam sen) dan 1% (satu permil)/hari dari Biaya Pelayanan (Service Charge)US$ 7.104,24 (tujuh ribu seratus empat Dollar Amerika Serikat dan dua puluh empat sen) adalah sebesar US$71,04 (tujuh puluh satu Dollar Amerika Serikat dan empat sen)terhitung sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat; dengan demikian petitum tersebut dapat dikabulkan sebagian;

Menimbang, bahwa didalam petitum 7 Penggugat mohon agar Majelis hakim Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi berupa kehilangan keuntungan (loss opportunity profit), yaitu sebesar US$82,882.80 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua puluh delapan puluh sen);

Menimbang, bahwa karena permohonan ini tidak diperinci kehilangan keuntungan mana yang dimaksiudkan oleh Penggugat maka petitum tersebut dinyatakan untuk ditolak ;

Menimbang, bahwa didalam petitum ke 8 Penggugat mohon agar Majelis Hakim Menyatakan sah dan berharga sita jaminan terhadap barang-barang tidak bergerak milik Tergugat;

Menimbang, bahwa karena Majelis hakim tidak melkukan sita jaminan dalam perkara ini maka petitum tersebut beralasan untuk ditolak;

Menimbang, bahwa didalam petitum ke 9 Penggugat mohon agar Majelis hakim Menyatakan Putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding dan Kasasi (uitvoerbaar bij voorraad);

Menimbang, bahwa karena perkara ini tidak memenuhi syarat untuk dapak dilaksanakannya putusan itvoerbaar bij voorraad sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 180 HIR maka petitum tersebut beralasan untuk ditolak ;

Menimbang, bahwa terhadap kewajiban pembayaran sebagai akibat perbuatan Wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat kepada Penggugat dalam bentuk US$ sebagaimana disebutkan dalam Petitum ke 3,4,5,6 putusan ini Majelis Hakim dengan merujuk pada Undang Undang No 7 Tahun 2011 tentang mata uang khususnya ketentuan Pasal 21 yang mewajibkan Rupiah dipergunakan dalam penyelesaian kewajiban pembayaran di wilayah Republik Indonesia karenanya Majelis Hakim akan memerintahkan Tergugat melakukan pembayaran kewajibannya kepada Penggugat sebagaimana petitum No. 3,4,5,6 dalam bentuk mata uang Rupiah Republik Indonesia sesuai dengan nilai Kurs yang berlaku pada saat putusan dilaksanakan;

Menimbang, bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas maka gugatan Penggugat dapat dikabulkan sebagian;

Menimbang, bahwa karena gugatan Penggugat dapat dikabulkan sebagian, menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara ini sebesar 416.000,- (empat ratus enam belas ribu rupiah) .

Mengingat ketentuan undang-undang yang bersangkutan, khususnya ketentuan-ketentuan HIR.

M E N G A D I L I:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wansprestasi terhadap Perjanjian Sewa Menyewa;

3. Menghukum Tergugat untuk membayar Uang Sewa kepada Penggugat sebesar US$ 16.576,56 (enam belas ribu lima ratus tujuh puluh enam Dollar Amerika Serikat dan lima pulih enam sen);

4. Menghukum Tergugat untuk membayar Biaya Pelayanan (Service Charge) sebesarUS$ 7.104,24 (tujuh ribu seratus empat Dollar Amerika Serikat dan dua puluh empat sen);

5. Menghukum Tergugat untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa yaitu sebesar US$ 1.657,65 (seribu enam ratus lima puluh tujuh Dollar Amerika Serikat dan enam puluh lima sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan (Service Charge) yaitu sebesar US$ 710,42(tujuh ratus sepuluh Dollar Amerika Serikat dan empat puluh dua sen)

6. Menghukum Tergugat untuk membayar denda/bunga keterlambatan sebesar 1 ‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa sebesar US$ 165,76 (seratus enam puluh lima Dollar Amerika Serikat dan tujuh puluh enam sen) dan Biaya Pelayanan sebesar US$ 71,04 (tujuh puluh satu Dollar Amerika Serikat dan empat sen) terhitung sejak tanggal putusan mempunyai kekuatan hukum tetap sampai dengan Putusan ini dilaksanakan oleh Tergugat;

7. Memerintahkan Tergugat melakukan pembayaran kewajibannya kepada Penggugat sebagaimana petitum No. 3,4,5,6 dalam bentuk mata uang Rupiah Republik Indonesia sesuai dengan nilai Kurs yang berlaku pada saat putusan dilaksanakan;

8. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang timbul sebesar RP. 416.000,- (Empat ratus enam belas ribu rupiah)

9. Menolak tuntutan selain dan selebihnya

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan majelis hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada hari selasa Senin, Tanggal 03 Oktober 2016 oleh kami DR.TITIK TEJANINGSIH,SH.M.Hum selaku ketua majelis dan JHON HALASAN BUTAR-BUTAR SH.MH .dan TAFSIR SEMBIRING M,SH.M.Hum masing – masing sebagai hakim anggota putusan mana diucapkan pada hari ini : Rabu, Tanggal 10 Oktober 2016, dalam persidangan yang terbuka untuk umum oleh kami DR.TITIK TEJANINGSIH,SH.M.Hum. selaku Ketua Majelis dengan dihadiri oleh JHON HALASAN BUTAR-BUTAR SH.MH.dan TAFSIR SEMBIRING S,SH.M.Hummasing – masing sebagai Hakim anggota dengan dibantu oleh A.DINDIN JUNAEDI, SH. Panitera Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dihadiri oleh kuasa Penggugat dan kuasa Tergugat

Hakim Anggota Majelis, Hakim Ketua Majelis,

JHON H BUTAR-BUTAR SH.MH. DR.TITIK TEJANINGSIH,SH.M.Hum.

TAFSIR SEMBIRING M,SH.M.Hum

Panitera Pengganti

A.DINDIN JUNAEDI, SH

Perincian Biaya :

1. P.N .B.P : Rp. 30.000,-

2. A.T.K : Rp. 75.000,-

3. Redaksi : Rp. 5.000,-

4. M e t e r a i : Rp. 6.000,-

5. Panggilan  : Rp. 300.000,-

= Jumlah = Rp. 416.000,-