P U T U S A N

No. 2583 K/Pdt/2013

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara perdata dalam tingkat kasasi telah memutuskan sebagai berikut dalam perkara:

NEGARA REPUBLIK INDONESIA, dalam hal ini diwakili Pemerintah Republik Indonesia cq. Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta, berkedudukan di Jalan Medan Merdeka Selatan
No. 8-9, Jakarta Pusat, yang diwakili oleh Fauzi Bowo selaku Gubernur Provinsi DKI Jakarta, dalam hal ini memberi kuasa kepada Noerwenda, SH., dan kawan-kawan, para Pegawai Biro Hukum Setda Provinsi DKI Jakarta, beralamat di Gedung Blok G Lantai 9, Jalan Medan Merdeka Selatan No. 8-9, Jakarta Pusat, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 12 Oktober 2010,

Pemohon Kasasi dahulu Tergugat/Pembanding;

m e l a w a n:

PT. TUNAS DIPTAPERSADA, berkedudukan di Jalan Buni
No. 22 Tomang, Jakarta Barat, yang diwakili oleh Eddy Suharto Wirawan, selaku Direktur, dalam hal ini memberi kuasa kepada Hotbin M. Manurung, SH., Advokat, beralamat di Jalan Industri Raya No. 9-11 Unit TK-I Griya Kemayoran, Jakarta Pusat,

Termohon Kasasi dahulu Penggugat/Terbanding;

Mahkamah Agung tersebut;

Membaca surat-surat yang bersangkutan;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang Termohon Kasasi dahulu sebagai Penggugat/Terbanding telah menggugat sekarang Pemohon Kasasi dahulu sebagai Tergugat/Pembanding di muka persidangan Pengadilan Negeri Jakarta Barat pada pokoknya atas dalil-dalil:

1. Bahwa Penggugat dan Tergugat telah membuat dan menandatangani Akta Perjanjian Sewa-Menyewa (Kontrak) No. 29 tanggal 28 September 1995, yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., dimana Tergugat pada saat membuat dan menandatangani Akta Perjanjian Sewa Menyewa (Kontrak) diwakili oleh Haji Eddy Ruchijat Soheh, SH., pegawai Pemda DKI Jakarta yang bertindak dalam Akta tersebut selaku Kepala Badan Pengelolaan Investasi dan Penyertaan Modal Pemerintah Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta (BPIPM) Jaya, berdasarkan Surat Keputusan Gubernur Daerah Propinsi DKI Jakarta No. 299 tanggal 1 Maret 1993 (Bukti P-1);

2. Bahwa Perjanjian tersebut dilakukan untuk jangka waktu 30 (tigapuluh) tahun, dengan ketentuan grace period (tenggang waktu) pengosongan seluruh bangunan dan lahan Kompleks Kali Besar Timur dilakukan oleh Penggugat dengan biaya pengosongan menjadi beban dan ditanggung oleh Penggugat, dan untuk pengurusan pelaksanaan pembongkaran serta persiapan dan pelaksanaan pembangunan gedung baru, Penggugat diberi tengang waktu 3 1/2 (tiga setengah) tahun, sehingga Perjanjian akan berakhir sampai dengan tanggal 31 Desember 2029;

3. Bahwa selanjutnya oleh Penggugat dan Tergugat dilakukan perubahan dan/atau penambahan terhadap Perjanjian Sewa-menyewa (Kontrak) Akta No. 29 tanggal 28 September 1995 yakni:

• Addendum tertanggal 7 Oktober 1996 atas Perjanjian Sewa Menyewa (Kontrak) Akte No. 29 tanggal 28 September 1995 perihal Merubah ketentuan dalam Pasal 2.1 dan Pasal 2.3 Perjanjian, sehingga tertulis dan berbunyi sebagai berikut:

1. Perjanjian ini berlaku untuk jangka waktu 50 tahun secara terus menerus;

2. Untuk pengurusan pembongkaran serta persiapan dan pelaksanaan pembangunan gedung baru pihak Penggugat diberi tenggang waktu selama 3 1/2 (tiga setengah) tahun, sehingga perjanjian ini akan berakhir sampai dengan tanggal 31 Desember 2049;

• Addendum I tertanggal 7 Oktober 1996 atas Perjanjian Sewa Menyewa (Kontrak) Akta No. 29 tanggal 28 September 1995 perihal merubah ketentuan dalam Pasal 16 Perjanjian sehingga, tertulis dan berbunyi sebagai berikut:

1. Apabila ada perselisihan mengenai pelaksanaan perjanjian yang tidak dapat diputuskan sendiri oleh kedua belah pihak, maka para pihak memilih domisili dikantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Barat;

• Addendum II tertanggal 18 Desember 1996 atas Perjanjian Sewa Menyewa (Kontrak) Akta No. 29 tanggal 28 September 1995 perihal merubah nama/judul perjanjian dari Perjanjian Sewa Menyewa (Kontrak) menjadi Perjanjian Kerjasama Tentang Pemanfaatan Lahan/ Tanah di Kompleks Kalibesar Timur di Jalan Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat;

- Semua kata-kata yang berbunyi sewa menyewa, sewa, disewanya, menyewa, penyewaan atau menyewakan dalam perjanjian dan Addendum 1 diganti dengan kata pemanfaatan lahan/tanah;

- Semua kata-kata yang berbunyi harga sewa/uang sewa dalam perjanjian dan Addendum 1 diganti dengan menjadi royalti;

- Sepanjang tidak ditentukan lain dalam Addendum II ini maka ketentuan-ketentuan dari perjanjian tetap berlaku dan mengikat para pihak;

- Addendum ini merupakan satu kesatuan yang integral serta tidak terpisahkan dari perjanjian;

(Bukti P-1a, P-1b, P-1c);

4. Bahwa dengan adanya Addendum II tertanggal 18 Desember 1996 atas Perjanjian Sewa Menyewa (Kontrak) Akta No. 29 tanggal 28 September 1995 yang merubah nama/judul Perjanjian dari Perjanjian sewa menyewa (Kontrak) menjadi Perjanjian Kerjasama Tentang Pemanfaatan Lahan/Tanah, sehingga Perjanjian tersebut berubah nama/ judul yang untuk selanjutnya disebut Perjanjian Kerjasama Tentang Pemanfaatan Lahan/Tanah;

5. Bahwa didalam Akta Perjanjian Kerjasama Tentang Pemanfaatan Lahan/ Tanah No. 29 tanggal 28 September 1995 atas bangunan dan lahan/tanah di Kompleks Kalibesar Timur di Jalan Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat tersebut memuat dan menerangkan sebagai berikut:

Pasal 1:

Bahwa Tergugat telah menyerahkan kepada Penggugat seluruh bangunan-bangunan sisa dalam keadaan rusak berat dan lahan seluas 12.210 M² (dua belas ribu dua ratus sepuluh meter persegi), yang berada dalam Kompleks Kalibesar Timur Jakarta Barat yang terletak di Desa Pinangsia, Kecamatan Taman Sari Jakarta Barat, yang dikenal sebagai Jalan Kali Besar Timur Nomor 31 Jakarta Barat. Sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 1638/Pinangsia yang terdaftar atas nama PD. HAKSARA TASTRA JAYA dan Penggugat menerima penyerahan bangunan-bangunan dan lahan tersebut sebagai bentuk Kerjasama Pemanfaatan Lahan/Tanah;

Pasal 2:

Perjanjian Kerjasama ini berlaku untuk jangka waktu 50 tahun secara terus-menerus, grace period/tenggang waktu pengosongan seluruh bangunan dan lahan Kompleks Kali Besar Timur dilakukan oleh Penggugat, dengan biaya pengosongan menjadi beban dan ditanggung oleh Penggugat, dan untuk pengurusan pelaksanaan pembongkaran serta persiapan dan pelaksanaan pembangunan gedung baru, Penggugat diberi tengang waktu 3 1/2 (tiga setengah) tahun, sehingga Perjanjian akan berakhir sampai dengan tanggal 31 Desember 2049;

1. Bahwa terhadap ketentuan Pasal 2 di atas Penggugat telah melakukan pengosongan dengan biaya yang ditanggung oleh Penggugat sebesar Rp180.000.000,- (seratus delapan puluh juta rupiah) sesuai Surat Perjanjian tanggal 13 Oktober 1995 tentang penggantian kerugian atas pengosongan kompleks eks PT. TASTRA Indonesia di Jalan Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat (Bukti P-2);

   7. Bahwa didalam Akte Perjanjian Kerjasama Tentang Pemanfaatan Lahan/ Tanah No. 29 tanggal 28 September 1995 Pasal 2.2 dan Pasal 2.3 memuat dan menerangkan bangunan sebagaimana tersebut dalam Pasal 1 perjanjian di atas adalah milik Tergugat seluruhnya, yang selanjutnya akan dibongkar oleh Penggugat dan diganti dengan bangunan-bangunan baru yang sepenuhnya menjadi beban dan tanggung jawab Penggugat, dimana untuk pengurusan pelaksanaan pembongkaran serta persiapan dan pelaksanaan pembangunan gedung-gedung baru. Dalam hal ini Penggugat diberi tenggang waktu 3 1/2 (tiga setengah) tahun, sehingga perjanjian ini akan berakhir sampai dengan tanggal 31 Desember 2049;

8. Bahwa dalam Pasal 2.4 Akta Perjanjian Kerjasama Tentang Pemanfaatan Lahan/Tanah No. 29 tanggal 28 September 1995, memuat dan menerangkan dalam tenggang waktu tersebut dalam Pasal 2.3 di atas Penggugat tetap berkewajiban membayar harga sewa kepada Tergugat sedangkan Tergugat berkewajiban untuk mengurus dan memperoleh setiap dan seluruh persetujuan/perijinan antara lain:

1. Ijin Untuk Membongkar Bangunan;

2. Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT);

(iii) Ijin Pendahuluan Mendirikan Bangunan (IPMB);

(iv) Ijin Mendirikan Bangunan (IMB); dan

(v) Ijin Penggunaan Bangunan/Ijin Layak Huni;

sampai berhasil dalam rangka pelaksanaan pembangunan gedung tersebut;

Bahwa atas ketentuan isi Pasal 2.4 Perjanjian tersebut di atas Penggugat telah membayarkan uang royaltinya kepada Tergugat sebesar Rp480.000.000,- (empat ratus delapan puluh juta rupiah) meskipun Penggugat belum bisa memanfaatkan lahan/tanah tersebut karena Tergugat belum mengurus setiap dan seluruh Persetujuan/Perijinan sebagaimana angka 8 gugatan di atas (Pasal 2.3 Perjanjian) dalam rangka pembongkaran dan pelaksanaan pembangunan gedung tersebut. (Bukti P-3, P-4, P-5, P-6, P-7, P-8, P-9, P-10, P-11);

8. Bahwa ketentuan didalam Pasal 3.3 Akta Perjanjian No. 29 tanggal 28 September 1995 menerangkan: dalam Perjanjian ini Penggugat dapat segera melakukan Persiapan dan Pelaksanaan dari Penataan, Pengembangan Pembangunan dan Pemeliharaan atas sebagian/seluruh areal Kompleks Kali Besar Timur sejak tanggal Perjanjian ini. Namun tanpa mengurangi Perijinan yang harus didapatkan sebagaimana dalam Pasal 2.4 Perjanjian dimana dalam ketentuan Pasal 2.4 Perjanjian disebutkan, mengenai setiap dan seluruh Persetujuan/Perijinan dalam rangka pembongkaran dan pelaksanan pembangunan gedung menjadi kewajiban dan tanggung jawab Tergugat akan tetapi Tergugat tidak melaksanakan kewajiban dan tanggung jawabnya dalam mengurus perijinan dimaksud;

9. Bahwa oleh karena Tergugat tidak mengurus Persetujuan/Perijinan sebagimana dimaksud dalam Pasal 2.4 Perjanjian yang menjadi kewajiban dan tanggung jawabnya. Maka mengakibatkan Penggugat terhalang/ tidak bisa untuk segera melakukan Persiapan dan Pelaksanaan dari Penataan, Pengembangan Pembangunan dan Pemeliharaan atas sebagian/ seluruh areal Kompleks Kali Besar Timur sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 3.3 Perjanjian. Padahal Penggugat telah membayar uang sewa/royalti kepada Tergugat;

10. Bahwa setelah Penggugat memenuhi kewajibannya dengan mengeluarkan biaya untuk Pengosongan lahan sebesar Rp180.000.000,- (seratus delapan puluh juta rupiah). Dan membayar uang royaltinya kepada Tergugat sebesar Rp480.000.000,- (empat ratus delapan puluh juta rupiah). Kepada Tergugat, walaupun Penggugat terhalang/tidak dapat menerima manfaat atas lahan/ tanah tersebut yang merupakan hak Penggugat sebagaimana isi ketentuan dalam Pasal 7.2 Perjanjian, dikarenakan Tergugat tidak mengurus Perijinan yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan pembangunan gedung tersebut, malah Tergugat melakukan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa secara sepihak tanpa persetujuan dan kesepakatan dengan Penggugat. Hal ini dibuktikan dengan dikeluarkannya Surat Nomor: 3320/
    -076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/ Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa oleh Tergugat yang ditujukan kepada Penggugat dengan alasan:

1. Penggugat tidak melakukan pembangunan atas bidang tanah yang terletak di kompleks Kali Besar Timur No. 31 Kota Administrasi Jakarta Barat yang menjadi Obyek Perjanjian Sewa Menyewa;

2. Dengan tidak dilaksanakannya pembangunan sebagaimana disebutkan pada angka 1 di atas, maka Penggugat telah dengan sengaja melalaikan kewajiban sebagaimana diatur dalam Pasal 2, 3, 10 dan 14 yang mengakibatkan kerugian bagi Tergugat (Bukti P-12);

   13. Bahwa tindakan Tergugat yang melakukan Pembatalan/Pemutusan Perjanjian Sewa Menyewa secara sepihak tanpa persetujuan dan kesepakatan Penggugat adalah merupakan tindakan yang bertentangan dengan Pasal 1338 KUHPerdata yang menyebutkan semua Persetujuan/ Perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan Persetujuan/Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah Pihak atau karena alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Dengan demikian menurut hukum tindakan Tergugat yang melakukan Pembatalan/Pemutusan Perjanjian Sewa menyewa secara sepihak tanpa persetujuan dan Kesepakatan Penggugat adalah Perbuatan Melawan Hukum yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata, oleh karena itu sudah sepatutnya menurut hukum Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa yang dikeluarkan oleh Tergugat, sudah sepatutnya harus dinyatakan, cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat;

   14. Bahwa Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa yang dikeluarkan oleh Tergugat tersebut menurut hukum surat Tergugat tersebut cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum dengan alasan karena Perjanjian Kerjasama yang dibuat dan ditandatanggani oleh Tergugat dan Penggugat dibuat dalam suatu Akta Notaris yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., Akta No. 29 tanggal 28 September 1995, maka menurut hukum jika terjadi Pemutusan/Pembatalan terhadap Perjanjian tersebut harus dibuatkan dalam suatu Akta Pemutusan/ Pembatalan yang harus dibuat di hadapan Notaris dan ditandatangani oleh Penggugat dan Tergugat, atau dapat diajukan melalui gugatan melalui pengadilan tentang pemutusan/pembatalan perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1266 KUHPerdata, sehingga perbuatan Tergugat tersebut nyata-nyata merupakan Perbuatan Melawan Hukum yang merugikan Penggugat, maka dengan demikian menurut hukum Surat Nomor: 3320/
       -076.25 tanggal, 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/ Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa yang dikeluarkan oleh Tergugat tersebut sudah sepatutnya harus dinyatakan cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

   15. Bahwa alasan Tergugat mengeluarkan Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa, karena Penggugat tidak melakukan pembangunan atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Kota Administrasi Jakarta Barat yang menjadi Obyek Perjanjian Sewa Menyewa merupakan alasan yang tidak berdasarkan hukum dan terkesan mengada-ada serta tidak sesuai dengan fakta-fakta yang terjadi dengan alasan karena mana mungkin Penggugat bisa melakukan pembangunan atas bidang tanah yang menjadi obyek Perjanjian Sewa Menyewa, sedangkan Persetujuan/Perijinan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2.4 Perjanjian yakni:

(i) Ijin Untuk Membongkar Bangunan;

(ii) Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT);

(iii) Ijin Pendahuluan Mendirikan Bangunan (IPMB);

(iv) Ijin Mendirikan Bangunan (IMB); dan

(v) Ijin Penggunaan Bangunan/Ijin Layak Huni;

Tidak pernah diurus dan diselesaikan oleh Tergugat padahal merupakan kewajiban Tergugat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2.3 dan Pasal 3.3 Akta Perjanjian No. 29 tanggal 28 September 1995. maka dengan demikian alasan Tergugat tersebut tidak mempunyai dasar hukum dan tidak sesuai fakta-fakta hukum yang terjadi, maka sudah sepatutnya menurut hukum Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal, 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa yang dikeluarkan oleh Tergugat harus dinyatakan cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

16. Bahwa alasan Tergugat mengeluarkan Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa karena Penggugat telah dengan sengaja melalaikan kewajiban sebagaimana diatur dalam Pasal 2, 3, 10 dan 14 yang mengakibatkan kerugian bagi Tergugat merupakan alasan yang tidak mendasar dan mengada-ada, karena Penggugat telah memenuhi semua ketentuan Pasal 2, 3, 10, dan Pasal 14 dengan membayar biaya pengosongan, membayar sewa/royalti, justru Tergugat-lah yang melalaikan kewajibannya sebagaimana diatur dalam Pasal 2, 3, 10, dan Pasal 14, karena Tergugat tidak mengurus segala perijinan yang diperlukan dalam pelaksanaan Pembangunan gedung dan terlebih lagi Tergugat mengeluarkan Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa secara sepihak tanpa persetujuan dan kesepakatan dengan Penggugat. Dengan demikian alasan Tergugat tersebut tidak menpunyai dasar hukum, maka sudah sepatutnya menurut hukum Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa yang dikeluarkan oleh Tergugat harus dinyatakan cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

17. Bahwa oleh karena Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa yang dikeluarkan oleh Tergugat tersebut sudah sepatutnya harus diyatakan cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum. Maka menurut hukum Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum I tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 atas Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., adalah sah dan mengikat bagi Penggugat dan Tergugat serta mempunyai kekuatan hukum dengan memerintahkan kepada Tergugat dan Penggugat menjalankan isi perjanjian tersebut;

18. Bahwa dikarenakan Penggugat telah mengeluarkan biaya untuk pengosongan, biaya sewa/royalti, yang nilainya cukup besar, maka sudah sepatutnya menurut hukum Penggugat diberi wewenang dalam hal penguasaan terhadap bangunan lahan/tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat sesuai Akta Perjanjian Pemanfaatan Lahan/Tanah No. 29 tanggal 28 September 1995, penguasannya tetap berada pada Penggugat selama pemeriksaan perkara a quo belum mempunyai kekuatan hukum tetap;

19. Bahwa untuk menjamin pengembalian investasi Penggugat dalam mempersiapkan dan melaksanakan Proyek Pembangunan Gedung di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat sebelum diserah terimakan kembali kepada Tergugat setelah jangka waktu 50 tahun yang sangat tergantung pada periode jangka waktu pemanfaatan lahan/tanah selama 50 tahun tersebut diperhitungkan dengan jangka waktu tidak dapat dipergunakannya/dimanfaatkannya lahan/tanah tersebut oleh Penggugat terhitung sejak gugatan ini didaftarkan di Pengadilan Negeri Jakarta Barat

20. Bahwa Penggugat mengalami kerugian secara immateriil atas perbuatan Tergugat yang telah memutuskan/membatalkan secara sepihak terhadap Akta Perjanjian Pemanfaatan lahan/tanah No. 29 tanggal 28 September 1995, dan Tergugat yang tidak mengurus segala perijinan yang diperlukan dalam pelaksanaan pembangunan gedung, sehingga Penggugat kehilangan hak atas pemanfaatan lahan/tanah terhitung sejak tanggal 28 September 1995 sampai dengan saat ini, padahal apabila Penggugat diberikan haknya atas pemanfaatan lahan/tanah tersebut dan melakukan pembangunan yang kemudian disewakan kepada pihak ketiga (Pasal 7.2 Akta Perjanjian), maka Penggugat akan memperoleh keuntungan yang jika diperhitungkan sebesar Rp10.000.000.000,- (sepuluh milyar rupiah), maka dengan demikian sudah sepatutnya Penggugat menuntut kerugian immateril kepada Tergugat sebesar Rp10.000.000.000,- (sepuluh milyar rupiah) dengan menghukum Tergugat untuk membayar kerugian immateril kepada Penggugat sebesar Rp10.000.000.000,- (sepuluh milyar rupiah) secara tunai, langsung dan seketika pada saat putusan dalam perkara a quo telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

21. Bahwa untuk menjamin hak-hak Penggugat guna mencegah itikad buruk dari Tergugat yang akan mengalihkan Hak Sewa/Hak Pemanfaatan lahan/tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat sesuai Akta Perjanjian Pemanfaatan Lahan/Tanah No. 29 tanggal 28 September 1995 kepada pihak lain, maka dengan ini Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Barat untuk dilakukan Sita Jaminan terhadap bangunan lahan/tanah milik Tergugat yakni berupa seluruh bangunan-bangunan sisa dalam keadaan rusak berat dan lahan seluas 12.210 M² (dua belas ribu dua ratus sepuluh meter persegi), yang berada dalam Kompleks Kalibesar Timur Jakarta Barat yang terletak di Desa Pinangsia, Kecamatan Taman Sari Jakarta Barat, yang dikenal sebagai Jalan Kali Besar Timur Nomor 31 Jakarta Barat, sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 1638/Pinangsia yang terdaftar atas nama
    PD. Haksara Tastra Jaya;

22. Bahwa untuk menjamin agar Tergugat dengan sukarela menjalankan isi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat dalam perkara a quo, maka Penggugat mohon kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Barat untuk menghukum Tergugat membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp25.000.000,- (dua puluh lima juta rupiah) kepada Penggugat atas setiap hari keterlambatan Tergugat melaksanakan isi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat, terhitung sejak putusan dalam perkara
    aquo ini mempunyai kekuatan hukum tetap (inkracht);

23. Bahwa oleh karena gugatan Penggugat didasarkan pada alasan hukum serta bukti-bukti yang benar, maka sudah sepatutnya putusan dalam perkara ini haruslah dapat dinyatakan dapat dilaksanakan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada banding, verzet, kasasi dan/atau peninjauan kembali dari Tergugat dan membebankan seluruh biaya dalam perkara ini kepada Tergugat;

Bahwa berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Barat agar memberikan putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum;

3. Menyatakan perbuatan Tergugat yang telah membatalkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., melalui Surat Nomor : 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa merupakan Perbuatan Melawan Hukum yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat;

4. Menyatakan Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat adalah cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

5. Menyatakan Akta Perjanjian sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum I tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 atas Akta Perjanjian sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., adalah sah dan mengikat bagi Penggugat dan Tergugat serta mempunyai kekuatan hukum, dengan memerintahkan kepada Tergugat dan Penggugat menjalakan isi perjanjian tersebut;

6. Menyatakan penguasaan terhadap lahan/tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat, berdasarkan Akta Perjanjian Pemanfaatan Lahan/Tanah No. 29, tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., tetap berada dibawah penguasaan Penggugat selama putusan dalam pemeriksaan a quo belum memilki kekuatan hukum tetap (inkracht);

7. Menghukum Tergugat untuk menyerahkan kepada Penggugat hak penguasaan atas lahan/tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat untuk dipergunakan oleh Penggugat sampai dengan berakhirnya jangka waktu pemanfaatan lahan/tanah sebagaimana diatur dalam Akta 29, tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan dalam Akta 29, tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris
   Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum I tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 atas Akta Perjanjian sewa Menyewa No. 29, tanggal 28 September 1995 dan dengan memperhitungkan jangka waktu Pemanfaatan Lahan/ Tanah, akibat tidak dapat dipergunakannya lahan/tanah sejak perkara ini didaftarkan di Pengadilan Negeri Jakarta Barat, hingga perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap;

8. Menghukum Tergugat untuk membayarkan kerugian immateril kepada Penggugat sebesar Rp100.000.000,- (sepuluh milyar rupiah) secara tunai langsung dan seketika pada saat putusan dalam perkara a quo telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

9. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan terhadap bangunan lahan/ tanah milik Tergugat yakni berupa seluruh bangunan-bangunan sisa dalam keadaan rusak berat dan lahan seluas 12.210 M² (dua belas ribu dua ratus sepuluh meter persegi), yang berada dalam Kompleks Kalibesar Timur Jakarta Barat yang terletak di Desa Pinangsia, Kecamatan Taman Sari Jakarta Barat, yang dikenal sebagai Jalan Kali Besar Timur Nomor 31 Jakarta Barat. Sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 1638/Pinangsia yang terdaftar atas nama PD. Haksara Tastra Jaya;

10. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp25.000.000,- (dua puluh lima juta rupiah) kepada Penggugat setiap hari atas keterlambatan Tergugat melaksanakan isi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat, terhitung sejak Putusan dalam perkara
    a quo ini mempunyai kekuatan hukum tetap (inkracht);

11. Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada banding, verzet, kasasi dan/atau peninjauan kembali dari Tergugat;

12. Menghukum Tergugat untuk membayar seluruh biaya dalam perkara ini;

Jika Pengadilan Negeri Jakarta Barat berpendapat lain mohon putusan yang seadi-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat mengajukan eksepsi dan gugatan rekonvensi yang pada pokoknya sebagai berikut:

Dalam Eksepsi:

Kewenangan Mengadili:

1. Bahwa gugatan Penggugat dalam posita butir 14 dan petitum butir 4 menyatakan:

- Surat No. 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa yang dikeluarkan oleh Tergugat tersebut cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

- Surat No. 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat adalah cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

2. Bahwa surat tersebut di atas adalah merupakan Keputusan Pejabat Tata Usaha Negara yang berisi tindakan Hukum Tata Usaha Negara berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat kongkrit, individual dan final, yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata;

3. Bahwa sebagaimana diatur dalam Pasal 53 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 yang terakhir dirubah dengan Undang-Undang No. 51 Tahun 2009 tentang perubahan kedua atas Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara, menyatakan:

“Seseorang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya dirugikan oleh suatu keputusan tata usaha negara dapat mengajukan gugatan tertulis kepada pengadilan yang berwenang yang berisi tuntutan agar keputusan tata usaha negara yang disengketakan itu dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan ganti rugi dan/ atau rehabilitas”;

4. Bahwa oleh karenanya yang berwenang memeriksa dan mengadili perkara
   a quo adalah Pengadilan Tata Usaha Negara dan bukan Pengadilan Negeri ic. Pengadilan Negeri Jakarta Barat, maka sudah sepatutnya bagi Majelis Hakim perkara aquo untuk menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard);

Gugatan Penggugat tidak berdasar;

5. Bahwa sebagaimana diakui oleh Penggugat dalam Pasal 2 Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 mewajibkan kepada Penggugat untuk melakukan persiapan-persiapan dan pelaksanaan pembangunan gedung baru atas Kompleks Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat, dimana Penggugat diberi tenggang waktu 3 ½ (tiga setengah) tahun;

6. Bahwa dalam tenggang waktu 3 ½ tahun sejak dibuat dan ditandatangani perjanjian sewa menyewa sampai dengan diputus/dibatalkannya perjanjian (12 tahun) di lokasi tanah/lahan seluas 12.210 M² belum ada tanda-tanda ataupun persiapan Penggugat untuk membangun gedung baru, sehingga dalil Penggugat yang menyatakan bahwa Tergugat tidak mengurus segala perijinan adalah tidak beralasan dan mengada-ada, sebab bagaimana mungkin Tergugat dapat mengurus perijinan apabila Penggugat sendiri tidak ada niat ataupun rencana untuk membangun gedung baru;

Gugatan Penggugat Nebis In Idem;

7. Bahwa Penggugat sebelum mengajukan gugatan a quo telah mengajukan gugatan yang sama di Pengadilan Negeri Jakarta Barat dalam Perkara Nomor 019/Pdt.G/2009/PN.Jkt.Bar. yang telah diputus oleh Majelis Hakim dengan amarnya “Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard);

8. Bahwa untuk menghindari 2 (dua) putusan yang berbeda, maka sudah sepatutnya bagi Majelis Hakim Perkara aquo untuk menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima dengan dasar nebis in idem;

Berdasarkan hal-hal tersebut diatas, jelas gugatan Penggugat tidak sempurna, sehingga beralasan hukum bagi majelis hakim perkara aquo untuk menerima eksepsi Tergugat dan atau menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard);

Dalam Rekonvensi:

Bahwa Tergugat dalam Konvensi sekarang menjadi Penggugat dalam Rekonvensi dengan ini mengajukan gugatan Rekonvensi terhadap Tergugat Rekonvensi dahulu Penggugat Konvensi/asal, dengan alasan sebagai berikut:

1. Bahwa segala yang telah diuraikan dalam konvensi adalah termasuk dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan pada bagian rekonvensi ini;

2. Bahwa sebagaimana telah diuraikan pada bagian konvensi di atas, Penggugat Rekonvensi menderita kerugian-kerugian, antara lain:

1. Butir 6 dan 7 (Tergugat Rekonvensi tidak melaksanakan pembangunan baru):

- Bahwa berdasarkan fakta yang ada hingga saat diputuskan/ dibatalkannya perjanjian sewa menyewa, Tergugat Rekonvensi selaku penerima sewa tidak memiliki rencana yang jelas atas lahan seluas 12.210 M² yang terletak di Jalan Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat, dimana dalam Pasal 11.1 Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 28 September 1995 Tergugat Rekonvensi diberikan hak untuk mengadakan kerjasama dengan pihak ketiga dalam rangka pengembangan dan pembangunan serta pengelolaan lahan/tanah seluas 12.210 M² baik sebagian maupun seluruh bangunan/sarana penunjang atas Kompleks Kalibesar Timur;

- Bahwa hal tersebut tidak dilaksanakan oleh Tergugat Rekonvensi terbukti dengan fakta di lokasi sampai diputus/dibatalkannya Perjanjian Sewa Menyewa tidak ada tanda-tanda kegiatan membangun ataupun rencana Tergugat Rekonvensi dengan pihak ketiga berkaitan dengan pembangunan gedung baru;

2. Butir 10 (Tergugat Rekonvensi tidak membayar sewa):

• Bahwa pada kenyataannya sejak ditandatangani Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 28 September 1995 sampai dengan diputus/ dibatalkannya Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 20 November 2007 Tergugat Rekonvensi yang berkedudukan selaku penyewa tidak dapat memenuhi seluruh kewajiban dan sama sekali tidak ada itikad baik untuk memenuhinya sebagaimana fakta yang ada Tergugat Rekonvensi selama kurun waktu 12 tahun (tahun 1995 s/d tahun 2007) ternyata baru membayar uang sewa sebesar Rp190.000.000,- (seratus sembilan puluh juta rupiah) dari uang sewa lahan sebesar Rp1.800.000.000,- (satu miliyar delapan ratus juta rupiah);

3. Butir 11 (Tergugat Rekonvensi tidak tepat waktu):

- Bahwa Tergugat Rekonvensi selama kurun waktu 12 tahun (tahun 1995 s/d tahun 2007) membayar sewanya tidak tepat waktu sesuai dengan perjanjian sewa menyewa;

4. Butir 12 (Tergugat Rekonvensi tidak membayar PBB):

- Bahwa Tergugat Rekonvensi selama kurun waktu 12 tahun tidak pernah membayar PBB atas bidang tanah seluas 12.210 M², sehingga bila diperhitungkan sebesar Rp600.000.000,-;

3. Bahwa dengan demikian kerugian yang diderita Penggugat Rekonvensi dapat dirinci sebagai berikut:

1. Kerugian Materiil:

- Kerugian karena tidak dapat memanfaatkan tanah secara maksimal dan tidak tercapainya pengembangan kawasan sesuai rencana kota sebesar Rp3.000.000.000,- (tiga milyar rupiah);

- Kerugian tidak membayar sewa lahan sebesar Rp1.610.000.000,- (satu milyar enam ratus sepuluh juta rupiah);

- Kerugian tidak membayar PBB sebesar Rp600.000.000,-;

2. Kerugian Moriil:

- Berupa pencemaran nama baik Penggugat Rekonvensi yang sulit untuk dirinci namun setara dengan Rp5.000.000.000,- (lima milyar rupiah);

3. Jumlah kerugian Materiil dan Moriil sebesar Rp3.000.000.000,- + Rp1.610.000.000,- + Rp600.000.000,- + Rp5.000.000.000,- = Rp10.210.000.000,- (sepuluh milyar dua ratus sepuluh juta rupiah);

4. Bahwa Penggugat Rekonvensi sangat khawatir Tergugat Rekonvensi akan menghindar dari kewajiban membayar ganti rugi, maka perlu diletakkan sita jaminan atas harta kekayaan Tergugat Rekonvensi berupa tanah dan bangunan Kantor PT. Tunas Dipta Persada yang beralamat di Jalan Buni No. 22 Tomang Jakarta 11430;

5. Bahwa oleh karena gugatan rekonvensi ini didasarkan pada bukti-bukti otentik, maka kiranya putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu, walaupun Tergugat Rekonvensi naik banding, kasasi ataupun verzet;

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Penggugat Rekonvensi mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Barat untuk memberikan putusan sebagai berikut:

- Menerima gugatan Penggugat Rekonvensi untuk seluruhnya;

- Menyatakan Penggugat Rekonvensi adalah pemilik yang sah atas bidang tanah seluas 12.210 M² berikut turutannya sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 1638/Pinangsia atas nama PD. Haksara Tastra Jaya yang terletak di Desa Pinangsia, Kecamatan Tamansari Jakarta Barat, yang dikenal sebagai Jalan Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat;

- Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;

- Menyatakan Surat No. 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 hal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 atas lahan seluas 12.210 M² yang terletak di Kompleks Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum mengikat;

- Menyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum I tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 atas Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH.;

- Menyatakan sah dan berharga sita jaminan atas harta kekayaan Tergugat Rekonvensi berupa tanah dan bangunan Kantor PT. Tunas Dipta Persada yang beralamat di Jalan Buni No. 22 Tomang, Jakarta 11430;

- Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar kerugian moriil dan materiil sebesar Rp10.210.000.000,- (sepuluh milyar dua ratus sepuluh juta rupiah) secara tunai dan seketika pada saat putusan dalam perkara aquo telah berkekuatan hukum tetap;

- Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun Tergugat Rekonvensi naik banding, kasasi ataupun verzet;

- Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara ini;

Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya
(ex aequo et bono);

Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Jakarta Barat telah menjatuhkan putusan, yaitu putusan Nomor: 622/Pdt.G/2010/PN.JKT.BAR., tanggal 23 Juni 2011 yang amarnya sebagai berikut:

DALAM KONVENSI:

DALAM EKSEPSI:

- Menolak dalil-dalil Eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA:

- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

- Menyatakan Surat Nomor: 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 Perihal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat adalah cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

- Menyatakan Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29, tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 atas Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH., adalah sah dan mengikat bagi Penggugat dan Tergugat serta mempunyai kekuatan hukum, dengan memerintahkan kepada Tergugat dan Penggugat menjalankan isi perjanjian tersebut;

- Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;

DALAM REKONVENSI:

- Menolak gugatan Penggugat dalam Rekonvensi/Tergugat dalam Konvensi untuk seluruhnya;

DALAM KONVENSI DAN DALAM REKONVENSI:

- Menghukum Tergugat dalam Konvensi/Penggugat dalam Rekonvensi untuk membayar ongkos perkara sebesar Rp281.000,- (dua ratus delapan puluh satu ribu rupiah);

Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat putusan Pengadilan Negeri tersebut telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Jakarta dengan putusan No. 03/PDT/2012/PT.DKI., tanggal 2 Juli 2012 yang amarnya sebagai berikut:

- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat;

- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat Nomor: 622/Pdt.G/ 2010/PN.JKT.BAR., tanggal 23 Juni 2011 yang dimohonkan banding;

- Menghukum Pembanding semula Tergugat untuk membayar biaya perkara untuk kedua tingkat Pengadilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah);

Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada Tergugat/Pembanding pada tanggal 2 Juli 2013 kemudian terhadapnya oleh Tergugat/Pembanding dengan perantaraan kuasanya, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 12 Oktober 2010 diajukan permohonan kasasi secara lisan pada tanggal 16 Juli 2013 sebagaimana ternyata dari Risalah Pernyataan Permohonan Kasasi Nomor 622/Pdt.G/2010/PN.JKT.BAR. yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Barat, permohonan mana diikuti oleh memori kasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal itu juga;

Bahwa setelah itu oleh Penggugat/Terbanding yang pada tanggal
18 Juli 2013 telah diberitahu tentang memori kasasi dari Tergugat/Pembanding, kemudian oleh Penggugat/Terbanding diajukan jawaban memori kasasi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Barat pada tanggal
31 Juli 2013;

Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama, diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam undang-undang, maka oleh karena itu permohonan kasasi tersebut secara formal dapat diterima;

ALASAN-ALASAN KASASI

Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/Tergugat dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya ialah:

1. Bahwa sesuai ketentuan Pasal 30 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung dinyatakan: “Mahkamah Agung dalam tingkat kasasi membatalkan putusan atau penetapan pengadilan-pengadilan dari semua lingkungan Peradilan karena:

a. tidak berwenang atau melampaui batas wewenang;

b. salah menerapkan atau melanggar hukum yang berlaku;

c. lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan;

2. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 30 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 tentang Mahkamah Agung tersebut, Pemohon Kasasi/ Pembanding/Tergugat mengajukan kasasi atas putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta Nomor 03/PDT/2012/PT.DKI. tanggal 2 Juli 2012 karena Judex Facti tingkat banding yang memutus putusan tersebut dengan menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat Nomor 622/PDT.G/2010/ PN.JKT.BAR. tanggal 23 Juni 2011 telah lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan;

Judex Facti telah lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh Peraturan Perundang-Undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya Putusan Nomor 03/PDT/2012/PT.DKI. tanggal 2 Juli 2012;

3. Bahwa Judex Facti telah lalai karena tidak memberikan putusan atas setiap gugatan/tuntutan yang ada dalam perkara a quo baik dalam gugatan/ tuntutan konvensi maupun dalam gugatan/tuntutan rekonvensi;

4. Bahwa sesuai ketentuan Pasal 178 ayat (2) HIR disebutkan, “Hakim wajib mengadili atas segala bahagian gugatan”;

5. Bahwa menurut Mr. R. Tresna dalam bukunya Komentar atas HIR, Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 2000, halaman 159, menyatakan “Menurut ayat 2 hakim wajib menjalankan hukum atas segala bagian dari tuntutan. Ini maksudnya bahwa jika ada beberapa hal yang dituntutnya, misalnya pokok utang dengan bunga yang harus dibayar atau dengan pembayaran kerugian maka pengadilan negeri harus memberikan keputusan dengan nyata dari tiap-tiap bagian dari tuntutan itu”;

6. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 178 ayat (2) HIR, maka secara prosedur hakim dalam memutuskan sebuah perkara wajib memeriksa, menguji, dan memberikan pertimbangan atas setiap tuntutan yang diajukan dalam gugatan konvensi maupun rekonvensi;

7. Bahwa Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat telah mengajukan 9 (sembilan) tuntutan dalam gugatan rekonvensi sebagai berikut:

7.1. Menerima gugatan Penggugat Rekonvensi untuk seluruhnya;

7.2. Menyatakan Penggugat Rekonvensi adalah pemilik yang sah atas bidang tanah seluas 12.210 M² berikut turutannya sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 1638/Pinangsia atas nama PD. Haksara Tastra Jaya yang terletak di Desa Pinagsia, Kecamatan Taman Sari Jakarta Barat yang dikenal sebagai Jalan Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat;

7.3. Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;

7.4. Menyatakan Surat No. 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 hal Pemberitahuan Pemutusan/Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa
No. 29 tanggal 28 September 1995 atas lahan seluas 12.210 M² yang terletak di Kompleks Kalibesar Timur No. 31 Jakarta Barat adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum mengikat;

7.5. Menyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat Akta Perjanjian sewa menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat dihadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH. atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 atas Akta Perjanjian sewa menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH.;

7.6. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan atas harta kekayaan Tergugat Rekonvensi berupa tanah dan bangunan kantor PT. Tunas Diptapersada yang beralamat di Jalan Buni No. 22, Tomang, Jakarta 11430;

7.7. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar kerugian moriil dan materill sebesar Rp10.210.000.000,- (sepuluh milyar dua ratus sepuluh juta rupiah) secara tunai dan seketika pada saat putusan dalam perkara a quo telah berkekuatan hukum tetap;

7.8. Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun Tergugat Rekonvensi naik banding, kasasi ataupun verzet;

7.9. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara ini;

Bahwa Judex Facti tingkat banding yang menguatkan putusan Judex Facti tingkat pertama telah lalai dengan hanya sekedar mengambil alih pertimbangan hukum dari Judex Facti tingkat pertama sehingga kelalaian yang telah dilakukan Judex Facti tingkat pertama tidak diperbaiki oleh Judex Facti tingkat banding;

9. Bahwa Judex Facti tingkat pertama dalam putusannya sama sekali tidak mempertimbangkan tuntutan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/ Pembanding/Tergugat dalam gugatan rekonvensi sehingga Judex Facti telah merugikan Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat dan lalai dengan tidak menjalankan ketentuan dalam Pasal 178 ayat (2) HIR;

10. Bahwa Judex Facti dalam pertimbangan atas gugatan rekonvensi hanya menyebutkan:

“Menimbang, bahwa telah dipertimbangkan dalam gugatan konvensi Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Akta No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH. beserta Addendum I tanggal 7 Oktober 1996, jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 adalah sah dan mengikat bagi Penggugat dan Tergugat serta mempunyai kekuatan hukum sedangkan Surat No. 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 perihal pemutusan/pembatalan perjanjian sewa menyewa atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur 31 Jakarta Barat adalah cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas maka dalil-dalil gugat Rekonvensi harus ditolak;”

11.Bahwa Judex Facti jelas telah lalai karena gugatan rekonvensi yang diajukan Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat terdiri dari 9 (sembilan) tuntutan, namun Judex Facti hanya mempertimbangkan 1 (satu) tuntutan yaitu tuntutan nomor 4;

12. Bahwa Judex Facti sama sekali tidak mempertimbangkan 8 (tujuh) tuntutan lain yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat selaku Penggugat Rekonvensi;

13. Bahwa Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat menyadari ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata adalah mengikat setiap perjanjian dalam hal pembatalan perjanjian, dimana dalam ketentuan dimaksud pembatalan perjanjian harus dimintakan kepada Hakim;

14. Bahwa oleh karena Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat sadar akan ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata tersebut maka Pemohon Kasasi/ Pembanding/Tergugat selaku Penggugat Rekonpensi memohon kepada Judex Factie dalam tuntutan rekonvensi nomor 5 untuk menyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH. atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 atas Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH.;

15. Bahwa permohonan pembatalan perjanjian a quo oleh Pemohon Kasasi/ Pembanding/Tergugat selaku Penggugat Rekonvensi tersebut dimintakan kepada Majelis Hakim Judex Facti karena Termohon Kasasi/Terbanding/ Penggugat telah banyak melakukan perbuatan wanprestasi atas Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH. atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996;

16. Bahwa Termohon Kasasi/Terbanding/Penggugat telah melakukan wanprestasi atas Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH. atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 adalah sebagai berikut:

16.1. Sejak ditandatangani perjanjian sewa menyewa sampai dengan
saat ini Termohon Kasasi/Terbanding/Penggugat tidak melakukan pembangunan atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat yang menjadi obyek Perjanjian Sewa Menyewa sehingga Termohon Kasasi/Terbanding/Penggugat telah dengan sengaja melalaikan kewajiban sebagaimana diatur dalam
Pasal 2, Pasal 3, Pasal 10 dan Pasal 14 Perjanjian a quo (vide bukti
T-20 dan T-21);

16.2.Dalam kurun waktu 12 tahun (tahun 1995 s/d 2007), baru membayar uang sewa lahan sebesar Rp190.000.000,- (seratus sembilan puluh juta rupiah) dari uang sewa lahan yang seharusnya dibayar sebesar Rp1.800.000.000,- (satu milyar delapan ratus juta rupiah) sebagaimana ditentukan dalam Pasal 3 Perjanjian a quo dan dibayar tidak tepat waktu sesuai perjanjian a quo (vide bukti P-5 s/d P-12 dan T-11 s/d
T-19);

16.3. Mengakui tidak membayar sewa sebagaimana diatur dalam Pasal 3 Perjanjian a quo (vide bukti T-22);

16.4. Tidak pernah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sejak tahun 1996 s/d 2007 atas bidang tanah seluas 12.210 M² yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat sehingga dengan NJOP Rp5.050.000/M² maka Termohon Kasasi/Terbanding/Penggugat telah merugikan keuangan negara sebesar Rp7.500.000.000,- (tujuh milyar lima ratus juta rupiah) (vide bukti T-21);

16.5. Tidak mempunyai itikad baik untuk melaksanakan isi perjanjian a quo sehingga beberapa kali diundang rapat oleh Pemohon Kasasi/ Pembanding/Tergugat dan juga oleh DPRD Provinsi DKI Jakarta tidak pernah hadir dan hanya mengirimkan utusan yang tidak kompeten (vide bukti T-4 s/d T-9);

17. Bahwa dengan banyaknya wanprestasi yang dilakukan oleh Termohon Kasasi/Terbanding/Penggugat maka Pemohon Kasasi/Pembanding/ Tergugat selaku Penggugat Rekonvensi mengajukan tuntutan pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa sesuai Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 28 September 1995 yang dibuat di hadapan Notaris Ny. Etief Moesa Sutjipto, SH. atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur No. 31 Jakarta Barat jo. Addendum tanggal 7 Oktober 1996 jo. Addendum II tanggal 18 Desember 1996 kepada Majelis Hakim Judex Facti;

18. Bahwa pertimbangan Judex Facti yang menyatakan Surat No. 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 perihal pemutusan/pembatalan perjanjian sewa menyewa atas bidang tanah yang terletak di Kompleks Kali Besar Timur 31 Jakarta Barat adalah cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum, tidak menjadikan permohonan/tuntutan Pemohon Kasasi/ Pembanding/Tergugat selaku Penggugat Rekonvensi untuk pembatalan perjanjian a quo diabaikan dan tidak dipertimbangkan dalam putusan Judex Facti;

19. Bahwa sekalipun Surat No. 3320/-076.25 tanggal 20 November 2007 oleh Judex Facti dinilai cacat hukum, tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum maka Judex Facti seharusnya tetap mempertimbangkan tuntutan Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat selaku Penggugat Rekonvensi untuk pembatalan perjanjian a quo karena tuntutan tersebut dilakukan Pemohon Kasasi/Pembanding/Tergugat selaku Penggugat Rekonvensi dalam rangka menjalankan ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata;

20. Bahwa dengan tindakan Judex Facti yang sama sekali tidak mempertimbangkan tuntutan-tuntutan dari Pemohon Kasasi/Pembanding/ Tergugat selaku Penggugat Rekonvensi dalam gugatan rekonvensi menjadikan Judex Facti telah lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yaitu ketentuan Pasal 178 ayat (2) HIR yang menyebutkan, “Hakim wajib mengadili atas segala bahagian gugatan”;

21. Bahwa dengan adanya kelalaian yang dilakukan oleh Judex Facti tersebut maka putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta Nomor 03/PDT/2012/PT.DKI. tanggal 2 Juli 2012 yang menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat Nomor 622/PDT.G/2010/PN.JKT.BAR. tanggal 23 Juni 2011 haruslah dibatalkan oleh Judex Juris karena Judex Facti telah lalai memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan;

PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

mengenai alasan ke-1 sampai dengan ke-21:

Bahwa alasan-alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, Judex Facti/ Pengadilan Tinggi Jakarta yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat telah tepat dan benar, serta tidak salah menerapkan hukum, karena telah benar bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata kecuali atas kesepakatan kedua belah pihak, pembatalan atas suatu perjanjian yang sah hanya dapat dilakukan atas dasar putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Bahwa sesuai dengan fakta persidangan Penggugat dalam perkara a quo sesuai dengan bukti yang dipertimbangkan dalam persidangan berupa surat-surat bertanda P-1 hingga P-13 telah dapat membuktikan dalil gugatannya untuk sebagian yaitu bahwa tindakan Tergugat membatalkan Perjanjian Sewa Menyewa antara Penggugat dengan Tergugat atas sebidang tanah dalam perkara a quo sebelum berakhir masa sewa menyewa tidak didasarkan pada alas hak yaitu putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata sehingga telah benar pembatalan sewa menyewa dalam perkara a quo oleh Tergugat adalah cacat secara hukum;

Lagipula alasan-alasan tersebut mengenai penilaian hasil pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan, hal mana tidak dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi, karena pemeriksaan dalam tingkat kasasi hanya berkenaan dengan adanya kesalahan penerapan hukum, adanya pelanggaran hukum yang berlaku, adanya kelalaian dalam memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan atau bila Pengadilan tidak berwenang atau melampaui batas wewenangnya sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 30 Undang-Undang No. 14 Tahun 1985, sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi NEGARA REPUBLIK INDONESIA tersebut harus ditolak;

Menimbang, bahwa oleh karena permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi ditolak, maka Pemohon Kasasi dihukum untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini;

Memperhatikan pasal-pasal dari Undang-Undang No. 48 Tahun 2009, Undang-Undang No. 14 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;

M E N G A D I L I:

Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi NEGARA REPUBLIK INDONESIA tersebut;

Menghukum Pemohon Kasasi/Tergugat untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini sebesar Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah);

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Mahkamah Agung pada hari Kamis, tanggal 5 Juni 2014 oleh Prof. Dr. Valerine J.L.K., SH., MA., Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua Majelis, Syamsul Ma’arif, SH., LL.M., Ph.D., dan Dr. H. Hamdan, SH., MH., Hakim-Hakim Agung sebagai Anggota, dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis dengan dihadiri oleh
Hakim-Hakim Anggota tersebut serta dibantu oleh Endang Wahyu Utami,
SH., MH., Panitera Pengganti dengan tidak dihadiri oleh para pihak.

Anggota-Anggota, Ketua Majelis,

ttd./ ttd./

Syamsul Ma’arif, SH., LL.M., Ph.D. Prof. Dr. Valerine J.L.K., SH., MA.

ttd./

Dr. H. Hamdan, SH., MH.

Biaya-biaya: Panitera Pengganti,

1. Meterai ......................Rp 6.000,00 ttd./

2. Redaksi .....................Rp 5.000,00 Endang Wahyu Utami, SH., MH.

3. Administrasi Kasasi....Rp489.000,00

Jumlah ............................Rp500.000,00

Untuk Salinan

Mahkamah Agung RI.

an. Panitera

Panitera Muda Perdata

Dr. Pri Pambudi Teguh, SH., MH.

Nip. 19610313 198803 1 003