1023/Pdt.G/2021/PN JKT.SEL

P U T U S A N

Nomor 1023/Pdt.G/2021/PN JKT.SEL

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang mengadili perkara perdata, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara gugatan antara:

PT. Pakkodian, Beralamat di Cervino Village, Jl. KH. Abdullah Syafe’I Kav. 27 RT 019 RW 001, Tebet, Tebet Barat, Jakarta Selatan dalam hal ini memberikan kuasa kepada Richard Yosafat, S.H. dan Mahendra Hadi, S.H Advokat dan konsultan hukum pada Kantor Advokat dan Konsultan Hukum ROMULO SILAEN & PARTNERS, beralamat di LMPP Building Lantai 2, Jalan KH. Wahid Hasyim No.10, Menteng, Jakarta Pusat berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 5 November 2021 yang untuk selanjutnya disebut sebagai Penggugat;

Lawan:

Devina Yasmine Ayurani, Beralamat sesuai KTP di Tebet Timur Dlm VIII L/33 RT 002 RW 009, Kelurahan Tebet Timur, Kecamatan Tebet, Jakarta Selatan, DKI Jakarta, yang untuk selanjutnya disebut sebagai Tergugat;

Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang bersangkutan;

Setelah mendengar kedua belah pihak yang berperkara;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 9 November 2021 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 10 November 2021 dalam Register Nomor 1023/Pdt.G/2021/PN JKT.SEL, telah mengajukan gugatan sebagai berikut:

Bahwa adapun dasar Penggugat mengajukan Gugatan atas Dasar Wanprestasi adalah sebagaimana dikemukakan dibawah ini :

1. Bahwa Penggugat adalah merupakan suatu perseroan terbatas yang didirikan dan tunduk berdasarkan hukum negara Republik Indonesia yang didirikan berdasarkan Akte Notaris Nomor 34 tanggal 11 Juli 2006 yang dibuat dihadapan Notaris Daniel Parganda Marpaung, S.H., M.H., di Jakarta (Bukti P-1) dan telah melakukan penyesuaian Akta Pendirian berdasarkan Undang – Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas yaitu berdasarkan Akta Notaris Nomor 15 tanggal 19 Desember 2008 yang dibuat dihadapan Notaris Tahir Kamili, S.H., M.H., MKn di Jakarta (Bukti P-2).

2. Bahwa Penggugat merupakan pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemilik penghuni satuan rumah susun sementara Apartemen Cervino Village yang beralamat di Jl. KH. Abdullah Syafe’I Kav. 27 RT 019 RW 001, Tebet, Tebet Barat, Jakarta Selatan.

3. Bahwa Tergugat membeli 1 (satu) unit apartemen di Cervino Village yaitu Apartemen Cervino Village Lantai 19 Unit B yang didasarkan oleh Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit lantai 19 Unit B (“PPJB lantai 19 Unit B”).

4. Oleh karenanya PPJB lantai 19 Unit B tersebut merupakan Perjanjian yang sah dan mengikat kedua belah pihak in casu Penggugat dan Tergugat.

5. Bahwa berdasarkan ketentuan pasal 4 ayat (2) dan Pasal 12 PPJB lantai 19 Unit B Tergugat memiliki kewajiban untuk melakukan pembayaran atas biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya. Adapun ketentuan pasal 4 ayat (2) dan Pasal 12 PPJB lantai 19 Unit B menyebutkan pada intinya:

“Pasal 4 ayat (2)

Harga Jual Satuan Unit Cervino Village Apartment tidak termasuk:

1. Biaya Gambar Pertelaan dan Pembuatan Sertipikat atas satuan Rumah Susun

2. Biaya pengikatan jual beli dan Akta Jual Beli PPAT (Notaris) dan biaya balik nama Sertipikat ke atas nama Pihak kedua

3. Biaya pemakaian listrik setiap bulan

4. Biaya pemakaian air bersih setiap bulan

5. Biaya pemakaian telepon setiap bulan

6. Biaya pengelolaan setiap bulan

7. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas Unit tersebut untuk PBB tahun berjalan dan seterusnya untuk butir c, d, e, f, dan g terhitung setelah Pihak Kedua menerima penyerahan atas Unit tersebut dari Pihak Pertama

8. Biaya administrasi Kredit Pemilikan Apartment (bilamana ada)

9. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) menurut ketentuan hukum yang berlaku sehubungan dengan Pihak Keduaan Unit tersebut yang menjadi beban Pihak Kedua

10. Biaya Parkir kendaraan

11. Biaya-biaya yang timbul berdasarkan ketentuan/peraturan dari pemerintah

12. Pajak Pertambahan Nilai atas Barang Mewah (PPnBM) bilamana dikenakan menurut ketentuan perpajakan yang berlaku.

Pasal 12

KEWAJIBAN PIHAK KEDUA

1. Memenuhi kewajibannya untuk melakukan pembayaran Harga Jual Beli Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT berikut biaya dalam jumlah dan waktu sebagaimana dirinci dalam 4 perjanjian ini.

2. Menandatangani AJB Satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT di hadapan PPAT (Notaris) yang ditunjuk oleh Pihak Pertama.

3. Menandatangani Berita Acara Serah Terima sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 Perjanjian ini.

4. Memenuhi kewajiban untuk membayar denda keterlambatan dengan batas waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sebagaimana diatur Pasal 6 Perjanjian ini.”

6. Bahwa ternyata pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 sampai dengan gugatan a quo diajukan, Tergugat belum melakukan pembayaran atas biaya-biaya yaitu listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya yang merupakan kewajiban dari Tergugat kepada Penggugat tersebut, yang dapat Penggugat uraikan sebagai berikut:

PERIODE	JUMLAH
November 2018	Rp. 2.222.553,-
Desember 2018	Rp. 2.236.050,-
Januari 2019	Rp. 2.454.720,-
Maret 2019	Rp. 2.452.271,-
April 2019	Rp. 2.600.941,-
Mei 2019	Rp. 2.577.987,-
TOTAL	Rp. 14.544.522,-

7. Bahwa dengan demikian, terbukti Tergugat belum melaksanakan kewajibannya atas pembayaran biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 berdasarkan PPJB lantai 19 Unit B kepada Penggugat dengan total sebesar Rp.14.544.522 (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus dua puluh dua Rupiah).

8. Bahwa oleh karenanya, Tergugat telah terbukti melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang merugikan Penggugat berdasarkan PPJB lantai 19 Unit B dengan tidak melaksanakan kewajibannya atas pembayaran biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 kepada Penggugat, maka demi hukum Tergugat haruslah dinyatakan telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi).

9. Bahwa akibat perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat tersebut, terhitung pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 Penggugat telah dirugikan sebesar Rp.14.544.522 (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus dua puluh dua Rupiah).

10. Bahwa dengan demikian, adalah wajar dan berdasarkan hukum apabila Tergugat dihukum untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat sebesar sebesar Rp.14.544.522 (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus dua puluh dua Rupiah).

11. Bahwa selanjutnya, karena perbuatan Tergugat yang belum melaksanakan kewajibannya atas pembayaran biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 berdasarkan PPJB lantai 19 Unit B kepada Penggugat adalah wanprestasi yang merugikan Penggugat, oleh karenanya sesuai dengan hukum adalah wajar apabila Tergugat juga dihukum untuk membayar bunga wanprestasi kepada Penggugat sebesar 2% (dua persen) per bulan sejak Gugatan a quo diajukan sampai dengan Tergugat membayar lunas seluruh kewajibannya kepada Penggugat.

12. Bahwa kemudian, berdasarkan Pasal 18 ayat (1) PPJB lantai 19 Unit B pada intinya berbunyi:

PASAL 18

PERISTIWA CIDERA JANJI PIHAK KEDUA

1. Kejadian- kejadian sebagaimana diuraikan di bawah ini, secara bersama-sama maupun masing-masing secara terpisah sendiri merupakan dan selanjutnya disebut “Peristiwa Cidera Janji Pihak Kedua”:

1. Kelalaian Pihak Kedua untuk memenuhi kewajibannya melakukan pembayaran Harga Jual Beli Satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT berikut biaya lainnya sesuai dengan ketentuan Pasal 4 Perjanjian ini;

2. Kelalaian Pihak Kedua untuk melakukan kewajibannya sebagaimana dirinci Pasal 6 Perjanjian ini;

3. Kelalaian Pihak Kedua untuk melakukan kewajibannya sebagaimana dirinci Pasal 12 Perjanjian ini;

4. Kelalaian Pihak Kedua menandatangani AJB Satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT di hadapan PPAT (Notaris) yang ditunjuk oleh Pihak Pertama.

13. Bahwa perbuatan Tergugat yang belum melaksanakan kewajibannya atas pembayaran biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 berdasarkan PPJB lantai 19 Unit B kepada Penggugat juga telah memenuhi ketentuan Pasal 18 ayat (1) PPJB lantai 19 Unit B yang pada intinya mengenai peristiwa cidera janji dan pemutusan perjanjian secara sepihak.

14. Bahwa kemudian, berdasarkan Pasal 18 ayat (2) dan ayat (3) PPJB lantai 19 Unit B pada intinya berbunyi:

2. “Apabila suatu atau beberapa Peristiwa Cidera Janji Pihak Kedua sebagaimana diuraikan ayat 1 Pasal ini terjadi, maka Pihak Pertama akan memberikan peringatan secara tertulis kepada Pihak Kedua untuk memperbaiki atau memulihkan kejadian dimaksud. Peringatan tersebut akan dilakukan sebanyak 2 (dua) kali berturut-turut yang masing-masing peringatan berlaku paling lama untuk waktu 14 (empat belas) hari kalender. Apabila dalam jangka waktu kedua peringatan telah dilewati sedangkan menurut pertimbangan Pihak Pertama, Pihak Kedua tidak atau belum memenuhi kewajibannya untuk memperbaiki atau memulihkan Peristiwa Cidera Janji tersebut ayat 1 Pasal ini, maka Pihak Pertama berhak melakukan tindakan sebagaimana diatur dalam ayat 3 Pasal ini.

15. Bahwa Penggugat telah berulang kali memberikan peringatan secara tertulis kepada Tergugat atas perbuatan Tergugat yang belum melaksanakan kewajibannya kepada Penggugat yaitu melalui Surat Nomor 37/RSP/X/2021 tertanggal 12 Oktober 2021 dan Surat Nomor 38/RSP/X/2021 tertanggal 25 Oktober 2021 (“Surat Peringatan”).

16. Bahwa atas Surat Peringatan yang dikirimkan oleh Penggugat kepada Tergugat, Tergugat belum juga memenuhi kewajibannya kepada Penggugat sebagaimana disebutkan dalam Surat Peringatan.

17. Bahwa berdasarkan Pasal 18 ayat (3) PPJB lantai 19 Unit B pada intinya berbunyi:

3. “Dalam hal terjadinya kejadian sebagaimana dimaksud ayat 2 Pasal ini, maka Pihak Pertama berhak memutuskan secara sepihak Perjanjian ini sebagaimana diatur pada Pasal 9 Perjanjian ini, dan pemutusan tersebut dilakukan secara tertulis dan diberitahukan kepada Pihak Kedua dalam waktu paling lambat 14 (empat belas) hari kalender terhitung sejak tanggal surat peringatan kedua atas Peristiwa Cidera Janji Pihak Kedua.”

18. Bahwa berdasarkan hal tersebut diatas sangatlah beralasan jika Penggugat ingin mengakhiri perjanjian dengan Tergugat in casu PPJB lantai 19 Unit B.

19. Bahwa oleh karenanya PPJB lantai 19 Unit B haruslah dinyatakan batal.

20. Bahwa karena terbukti Tergugat telah wanprestasi yang mengakibatkan kerugian bagi Penggugat, maka untuk menjamin putusan ini dapat dilaksanakan, mohon kepada Hakim yang memeriksa perkara a quo agar meletakkan sita jaminan terhadap harta kekayaan Tergugat yang akan diajukan oleh Penggugat secara terpisah.

21. Bahwa oleh karena Gugatan ini didasarkan pada bukti-bukti otentik, maka sangat beralasan apabila putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum lainnya.

Berdasarkan uraian-uraian dan bukti-bukti tersebut diatas, sudilah kiranya Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan cq Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berkenan memberikan putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah diletakkan tersebut;

3. Menyatakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit lantai 19 Unit B merupakan Perjanjian yang sah antara Penggugat dan Tergugat;

4. Menyatakan batal Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit lantai 19 Unit B antara Penggugat dan Tergugat;

5. Menyatakan perbuatan Tergugat yang tidak melaksanakan kewajibannya atas pembayaran biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 kepada Penggugat adalah merupakan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang merugikan Penggugat;

6. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat sebesar 14.544.522 (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus dua puluh dua Rupiah);

7. Menghukum Tergugat untuk membayar bunga wanprestasi sebesar 2% (dua persen) per bulan sejak Gugatan a quo diajukan sampai dengan Tergugat membayar lunas seluruh kerugian Penggugat kepada Penggugat;

8. Menyatakan putusan perkara ini dapat dilaksanakan meskipun ada upaya hukum lainnya;

9. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara.

Atau, apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang memeriksa perkara dan mengadili aquo berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan, pihak Penggugat hadir Kuasanya tersebut diatas, untuk Tergugat hadir Kuasanya Wahyu Sugiarto, S.H., dan Doli Sinurat, S.H., Para Advokat/ Penasihat Hukum pada Leonard-Prihantoro & Associate, berkedudukan di Jakarta, berkantor di Gedung Graha Mampang, Lantai 2 Suite LPA, Jalan Mampang Prapatan Raya No.100, Jakarta Selatan 12760 berdasarkan Surat Kuasa Khusus yang telah didaftarkan pada Kepaniteraan hukum Pengadilan Jakarta Selatan tertanggal 11 Januari 2022 ;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengupayakan perdamaian diantara para pihak melalui mediasi sebagaimana diatur dalam Perma Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan dengan menunjuk Arlandi Triyogo, S.H..MH, Hakim pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, sebagai Mediator;

Menimbang, bahwa berdasarkan laporan Mediator tanggal 8 Februari 2022, upaya perdamaian tersebut tidak berhasil;

Menimbang, bahwa oleh karena itu pemeriksaan perkara dilanjutkan dengan pembacaan surat gugatan yang isinya tetap dipertahankan oleh Penggugat;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut Tergugat memberikan jawaban pada pokoknya sebagai berikut:

1. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil PENGGUGAT dalam Gugatan aquo, kecuali yang diakui secara tegas oleh TERGUGAT.

DALAM EKSEPSI

GUGATAN PENGGUGAT ERROR IN PERSONA KARENA YANG BERTINDAK SEBAGAI PENGGUGAT BUKAN ORANG YANG BERHAK, OLEH KARENANYA PENGGUGAT TIDAK MEMILIKI PERSONA STANDI IN JUDICIO DI DEPAN PENGADILAN PERKARA AQUO

2. Bahwa pada point 2 sampai dengan point 7 halaman 2 sampai dengan halaman 5 Gugatan PENGGUGAT menerangkan pada intinya PENGGUGAT merupakan pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemililik satuan rumah susun sementara Apartemen Cervino Village, yang mana PENGGUGAT menganggap statusnya sebagai pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemililik satuan rumah susun sementara dapat menagih kepada TERGUGAT sehubungan dengan adanya tagihan biaya pemakaian listrik, biaya pemaikan air bersih, biaya pengelolaan lingkungan dan lain sebagainya, yang berhubungan dengan operasional satuan rumah susun Apartemen Cervino Village;

3. Bahwa berdasarkan Perjanjian Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit lantai 19 Unit B (“PPJB lantai 19 unit B”) antara PENGGUGAT dan TERGUGAT dijelaskan pada Pasal 7 paragraph 2 halaman 7 PPJB lantai 19 unit B yang pada intinya apabila TERGUGAT telah melunasi kewajibannya membayar Harga Jual Beli Satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT, maka PENGGUGAT akan menyerahkan Objek Perjanjian kepada TERGUGAT dan tertuang di dalam Berita Acara Serah Terima yang ditandatangani oleh PENGGUGAT dan TERGUGAT;

4. Bahwa sebagaimana point 3 diatas, TERGUGAT telah membayar TUNAI dan seketika untuk pembayaran atas Harga Jual Beli satuan Unit sebesar Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) yang mana TERGUGAT telah membayarkan melalui Transfer bank ke Marketing/Karyawan PENGGUGAT sebesar Rp. 658.000.000 (enam ratus lima puluh delapan juta rupiah) berdasarkan bukti transfer tertanggal 08 Agustus 2012, dengan pembagian yaitu Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) untuk pembayaran unit apartment sesuai dengan PPJB lantai 19 unit B dan Rp 39.300.000 (tiga puluh Sembilan juta tiga ratus ribu rupiah) untuk marketing Fee karyawan PENGGUGAT , TERGUGAT juga telah menerima Berita Acara Serah Terima atas satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT yaitu unit lantai 19 Unit B, yang ditandangani oleh PENGGUGAT/karyawan PENGGUGAT dan TERGUGAT tertanggal 13 Agustus 2012;

5. Bahwa kewajiban TERGUGAT untuk melunasi unit apartemen kepada PENGGUGAT sebagaimana PPJB lantai 19 unit B telah dipenuhi oleh TERGUGAT, kemudian paling lama 1 (satu) tahun sejak adanya berita acara serah terima objek Perjanjian dari PENGGUGAT kepada TERGUGAT, pengelolaan rumah susun beralih kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”), hal ini telah diatur dengan tegas sebagaimana Pasal 59 ayat (1) dan (2) UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (“UU Rumah Susun”), berbunyi:

ayat (1):

“Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.“

ayat (2):

“Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.”

6. Bahwa PPPSRS merupakan badan hukum yang berdiri sendiri dan terpisah dengan PENGGUGAT hal ini dipertegas berdasarkan Pasal 74 ayat (3) UU Rumah Susun yaitu “PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang ini”, serta berdasarkan Pasal 75 ayat (3) UU Rumah Susun PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian Bersama, tanah Bersama, dan penghunian.

7. Bahwa pada Pasal 56 ayat (1) UU Rumah Susun menerangkan “Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bersama, benda Bersama, dan tanah Bersama”

8. Sehingga permintaan PENGGUGAT kepada TERGUGAT untuk membayar biaya atas listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund dan biaya lainnya periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019. April 2019 dan Mei 2019 (“Tagihan PENGGUGAT”) sebesar Rp. 14.544.533,- (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus tiga puluh tiga rupiah) merupakan hal yang tidak berdasar hukum, mengada-ada dan terkesan PENGGGUGAT melakukan monopoli dengan sengaja mengambil semua keuntungan termasuk Tagihan PENGGUGAT yang bukan lagi kewenangan PENGGUGAT namun telah beralih dan menjadi kewenangan dan tanggung jawab PPPSRS sebagai pengelola satuan rumah susun Apartemen Cervino, dengan demikian PENGGUGAT tidak memiliki wewenang dalam gugatan / persona standi in judicio di depan pengadilan perkara aquo untuk meminta kepada TERGUGAT untuk membayar tagihan PENGGUGAT sebesar Rp. 14.544.533,- (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus tiga puluh tiga rupiah).

9. Bahwa karena PENGGUGAT tidak memiliki wewenang dalam gugatan/ persona standi in judicio di depan pengadilan perkara aquo untuk meminta kepada TERGUGAT membayar Tagihan PENGGUGAT, maka kami mohon kepada Majelis Hakim untuk menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet onvanklijk verklaard).

GUGATAN PENGGUGAT EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS KARENA PENGGUGAT TIDAK BERHAK MENGGUGAT APABILA DIRINYA TIDAK MEMENUHI APA YANG MENJADI KEWAJIBANNYA DALAM PERJANJIAN

10. Bahwa TERGUGAT telah memenuhi kewajiban baik melunasi pembayaran unit apartement sebagaimana tersebut diatas dan seluruh tagihan PENGGUGAT yang didalilkan PENGGUGAT kepada TERGUGAT dengan pembuktian atau menunjukan salinan bukti buku tabungan yang akan dijelaskan secara terperinci dalam konvensi pada jawaban TERGUGAT ini, sehingga segala kewajiban TERGUGAT untuk memenuhi kewajiban sebagaimana tertuang dalam PPJB lantai 19 unit B telah terpenuhi;

11. Namun justru PENGGUGAT tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana Pasal 10 dan Pasal 11 PPJB lantai 19 unit B, yang pada intinya apabila TERGUGAT telah melakukan pembayaran lunas terhadap unit apartement cervino dan tagihan-tagihan lainnya, serta menandatangani berita acara serah terima, maka PENGGUGAT wajib melakukan, menandatangani Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan Notaris (PPAT), memperoleh dan menyerahkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“SHMSRS”) atas satuan unit Cervino kepada TERGUGAT.

12. Bahwa sampai dengan adanya perkara aquo PENGGUGAT tidak dapat memenuhi kewajiban untuk melakukan, menandatangani AJB di hadapan Notaris (PPAT) serta mendapatkan, menyerahkan SHMSRS atas satuan unit Cervino kepada TERGUGAT.

13. Bahwa PENGGUGAT tidak berhak menggugat TERGUGAT dikarenakan PENGGUGAT tidak bisa memenuhi prestasinya/ kewajibannya sebagaimana Pasal 10 dan pasal 11 PPJB lantai 19 unit B, yang mana di dalam PPJB lantai 19 unit B tersebut terdapat perjanjian timbal balik masing-masing Pihak dibebani kewajiban (obligation) untuk memenuhi prestasi secara timbal balik, oleh karena itu gugatan PENGGUGAT menjadi Exception non adimpleti contractus, maka kami mohon kepada Majelis Hakim untuk menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet onvanklijk verklaard).

DALAM KONVENSI

14. Bahwa apabila Majelis Hakim berpendapat lain terhadap Eksepsi yang diajukan oleh TERGUGAT, maka TERGUGAT merasa perlu untuk menyampaikan dalil-dalil dalam Konvensi sebagai bahan pertimbangan Majelis Hakim.

15. Bahwa TERGUGAT memohon semua hal-hal yang telah dikemukakan dalam uraian Eksepsi di atas, secara mutatis mutandis dianggap telah disampaikan pula dalam Konvensi ini dan TERGUGAT menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil yang diajukan PENGGUGAT, kecuali secara tegas diakui oleh TERGUGAT dan terbukti kebenarannya secara hukum.

TIDAK ADA HUBUNGAN HUKUM ANTARA PENGGUGAT DAN TERGUGAT TERKAIT TAGIHAN YANG DI DALILKAN OLEH PENGGUGAT

16. TERGUGAT menolak dan membantah dengan tegas dalil Gugatan PENGGUGAT pada point 2 sampai dengan point 7 halaman 2 sampai dengan halaman 5 Gugatan PENGGUGAT pada intinya PENGGUGAT merupakan pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemililik satuan rumah susun sementara Apartemen Cervino Village, yang mana PENGGUGAT menganggap statusnya sebagai pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemililik satuan rumah susun sementara dapat menagih kepada TERGUGAT sehubungan dengan adanya tagihan biaya pemakaian listrik, biaya pemakaian air bersih, biaya pengelolaan lingkungan dan lain sebagainya, yang berhubungan dengan operasional satuan rumah susun Apartemen Cervino Village

17. Bahwa berdasarkan PPJB lantai 19 unit B antara PENGGUGAT dan TERGUGAT dijelaskan pada Pasal 7 paragraph 2 halaman 7 PPJB lantai 19 unit B yang pada intinya apabila TERGUGAT telah melunasi kewajibannya membayar Harga Jual Beli Satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT, maka PENGGUGAT akan menyerahkan Objek Perjanjian kepada TERGUGAT dan tertuang di dalam Berita Acara Serah Terima yang ditandatangani oleh PENGGUGAT dan TERGUGAT;

18. Bahwa sebagaimana Pasal 7 paragraph 2 halaman 7 PPJB lantai 19 unit B tersebut TERGUGAT telah membayar TUNAI dan seketika untuk pembayaran atas Harga Jual Beli satuan Unit sebesar Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) yang mana TERGUGAT telah membayarkankan melalui Transfer bank ke Marketing/Karyawan TERGUGAT bermana Grace Clara Yuliana (selaku Marketing Executive) sebesar Rp. 658.000.000 (enam ratus lima puluh delapan juta rupiah) berdasarkan bukti transfer tertanggal 08 Agustus 2012, dengan pembagian yaitu Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) untuk pembayaran unit apartment sesuai dengan PPJB lantai 19 unit B dan Rp 39.300.000 (tiga puluh Sembilan juta tiga ratus ribu rupiah) untuk Marketing Fee karyawan PENGGUGAT , TERGUGAT juga telah menerima Berita Acara Serah Terima atas satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT yaitu unit lantai 19 Unit B, yang ditandangani oleh PENGGUGAT/karyawan PENGGUGAT dan TERGUGAT tertanggal 13 Agustus 2012;

19. Bahwa kewajiban TERGUGAT untuk melunasi unit apartemen kepada PENGGUGAT sebagaimana PPJB lantai 19 unit B telah dipenuhi oleh TERGUGAT, kemudian paling lama 1 (satu) tahun sejak adanya berita acara serah terima objek Perjanjian dari PENGGUGAT kepada TERGUGAT, pengelolaan rumah susun beralih kepada PPPSRS, hal ini telah diatur dengan tegas sebagaimana Pasal 59 ayat (1) dan (2) UU Rumah Susun, berbunyi:

ayat (1):

“Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.“

ayat (2):

“Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.”

20. Bahwa PPPSRS merupakan badan hukum yang berdiri sendiri dan terpisah dengan PENGGUGAT hal ini dipertegas berdasarkan Pasal 74 ayat (3) UU Rumah Susun yaitu “PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang ini”, serta berdasarkan Pasal 75 ayat (3) UU Rumah Susun PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian Bersama, tanah Bersama, dan penghunian.

21. Bahwa pada Pasal 56 ayat (1) UU Rumah Susun menerangkan “Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bersama, benda Bersama, dan tanah Bersama”

22. Sehingga permintaan PENGGUGAT kepada TERGUGAT untuk membayar Tagihan PENGGUGAT sebesar Rp. 14.544.533,- (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus tiga puluh tiga rupiah) adalah tidak berdasar hukum, mengada-ada dan terkesan PENGGGUGAT ingin melakukan monopoli dengan sengaja mengambil semua keuntungan termasuk Tagihan PENGGUGAT yang bukan lagi kewenangan PENGGUGAT namun telah beralih dan menjadi kewenangan dan tanggung jawab PPPSRS sebagai pengelola satuan rumah susun Apartemen Cervino, dengan demikian PENGGUGAT tidak memiliki hubungan hukum dengan TERGUGAT terkait tagihan PENGGUGAT yang didalilkan PENGGUGAT kepada TERGUGAT sebesar Rp. 14.544.533,- (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus tiga puluh tiga rupiah).

TERGUGAT TIDAK WANPRESTASI KARENA TELAH MELUNASI SEGALA KEWAJIBAN MAUPUN TAGIHAN-TAGIHAN TERGUGAT KEPADA PENGGUGAT

23. TERGUGAT menolak dan membantah dengan tegas dalil Gugatan PENGGUGAT pada point 8 sampai dengan point 10 halaman 5 dan halaman 6 Gugatan PENGGUGAT pada intinya TERGUGAT telah melakukan wanprestasi terhadap PENGGUGAT dan menyebabkan kerugian bagi PENGGUGAT karena belum membayarkan Tagihan PENGGUGAT total sebesar Rp. 14.544.533,- (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus tiga puluh tiga rupiah), hal tersebut tidak berdasarkan pada fakta hukum yang ada dikarenakan TERGUGAT telah membayar lunas Tagihan PENGGUGAT;

24. Bahwa adapun fakta hukum yang terjadi yaitu sebelum adanya gugatan perkara aquo, PENGGUGAT dan TERGUGAT telah melakukan rekonsiliasi terkait dengan Tagihan PENGGUGAT kepada TERGUGAT, pada saat itu TERGUGAT telah membuktikan dengan menunjukan salinan buku rekening BCA milik TERGUGAT telah melunasi Tagihan PENGGUGAT dan telah diakui oleh PENGGUGAT dan/atau bagian Debt Collection PENGGUGAT (pada saat itu) bahwa TERGUGAT telah membayar Tagihan PENGGUGAT tersebut;

25. Bahwa dari salinan rekening BCA milik TERGUGAT tertera pembayaran atas Tagihan PENGGUGAT sebagai berikut :

No.	PERIODE	TELAH DIBAYARKAN PER TANGGAL	JUMLAH
1.	November 2018	9 Januari 2019	Rp. 2.222.553.-
2.	Desember 2018	18 Februari 2019	Rp. 2.236.050
3.	Januari 2019	9 Maret 2019	Rp. 2.454.720
4.	Maret 2019	11 April 2019	Rp. 2.452.271
5.	April 2019	17 Mei 2019	Rp. 2.600.941
6.	Mei 2019	9 Juni 2019	Rp. 2.577.987
TOTAL			Rp. 14.544.522,-

Dapat TERGUGAT jelaskan untuk pembayaran Periode Desember 2018 TERGUGAT membayarkan sebesar Rp. 2.854.720,- dengan rincian yaitu sebesar Rp. 2.236.050,- merupakan pembayaran pokok dan sisanya yaitu sebesar Rp. 618.670,- merupakan denda keterlambatan pembayaran;

26. Bahwa PENGGUGAT melalui surat peringatanya kepada TERGUGAT menyatakan TERGUGAT belum melunasi Tagihan PENGGUGAT, dan TERGUGAT melalui Tanggapan Surat Peringatan tertanggal 15 Oktober 2021 dan tertanggal 3 November 2021, pada intinya TERGUGAT selalu meminta kepada PENGGUGAT untuk membuktikan secara sah menurut hukum apabila TERGUGAT belum melunasi Tagihan PENGGUGAT tersebut yaitu dengan cara melakukan rekonsiliasi dan meminta PENGGUGAT menunjukan bukti transaksi seperti rekening koran, dan copy penagihan/invoice, namun PENGGUGAT tidak bisa menunjukan bukti yang diminta oleh TERGUGAT;

27. Bahwa PENGGUGAT hanya dapat menunjukan rekapan secara manual sebagimana juga tertuang dalam point 6 gugatan perkara aquo, yang mana rekapan tersebut BUKANLAH BUKTI yang sah yang dapat membuktikan TERGUGAT tidak memenuhi Tagihan PENGGUGAT;

28. Bahwa PENGGUGAT dalam Gugatan Perkara aquo memiliki beban/kewajiban untuk membuktikan dalilnya atas perbuatan TERGUGAT sebagaimana ketentuan Pasal 1865 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata : “Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu”. Namun faktanya PENGGUGAT sampai dengan adanya perkara aquo tidak bisa membuktikan dalil bahwa TERGUGAT telah melakukan Wanprestasi kepada PENGGUGAT;

29. Bahwa berdasarkan hal diatas terbukti TERGUGAT telah membayar semua Tagihan PENGGUGAT sebesar Rp. 14.544.522,- sebagaimana dalil PENGGUGAT dalam gugatan perkara aquo. Dengan demikian tidak ada perbuatan ingkar janji/wanprestasi yang dilakukan TERGUGAT terhadap PENGGUGAT;

30. Bahwa dikarenakan tidak adanya perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT, maka permintaan PENGGUGAT pada point 11 halaman 6 gugatan aquo yang meminta TERGUGAT membayar bunga 2% kepada penggugat per bulannya tidak berdasar hukum dan mengada-ada, serta permintaan PENGGUGAT pada point 12 s/d 19 hal 6 s/d 9 yang meminta pembatalan sepihak juga tidak berdasar hukum, untuk itu PPJB lantai 19 unit B tetap sah dan tidak ada alasan untuk pembatan PPJB lantai 19 unit B tersebut;

31. Bahwa yang perlu diketahui, PENGGUGAT juga telah melakukan kesalahan administasi terhadap invoice untuk periode bulan November 2021 dengan jatuh tempo pembayaran selambat-lambatnya 31 Desember 2021 yaitu berdasarkan Rincian Pungutan 0015/PKT-RT/XII/21 dengan total tagihan Rp 1,928,221 dan atas tagihan tersebut TERGUGAT telah membayarkan melalui transfer kepada virtual account Cervino Village No. 7833310000248 sebesar Rp 1,928,221 tertanggal 28 Desember 2021 (tidak melebihi batas tempo pembayaran);

32. Bahwa kemudian PENGGUGAT untuk kedua kalinya mengirimkan invoice kepada Tergugat untuk periode bulan November 2021 dengan jatuh tempo pembayaran selambat-lambatnya 31 Desember 2021 yaitu berdasarkan Rincian Pungutan 0015/PKT-RT/XII/21 dengan total tagihan yang berbeda dengan tagihan yang sebelumnya yaitu sebesar Rp 2,024,632. Hal ini MEMBUKTIKAN KECEROBOHAN MANAGEMENT PENGGUGAT YANG DAPAT MERUGIKAN TERGUGAT. Bahwa perihal adanya 2 (dua) tagihan yang sama dengan jumlah yang berbeda juga telah diakui oleh Principal Penggugat bernama Bapak Parlin Simanjuntak sebagai Direktur di PT Pakodian in casu PENGGUGAT pada saat mediasi perkara aquo tertanggal 8 Februari 2022;

33. Bahwa PENGGUGAT tidak pernah memberikan laporan dari hasil pungutan tagihan-tagihan IPL yang dibebankan oleh seluruh warga Apartemen Cervino Village, dikarenakan setiap pungutan tagihan-tagihan tersebut bersifat transparan yang mana para penghuni Apartemen Cervino Village juga dapat mengetahui laporan hasil pungutan tersebut.

PERMOHONAN SITA JAMINAN PENGGUGAT TIDAK BERDASAR HUKUM

34. TERGUGAT menolak dan membantah dengan tegas dalil Gugatan PENGGUGAT pada point 20 halaman 9 Gugatan PENGGUGAT pada intinya PENGGUGAT meninta meletakan sita jaminan terhadap harta kekayaan TERGUGAT, dikarenakan sebagaimana uraian TERGUGAT diatas tidak ada perbuatan wanpresatasi yang dilakukan TERGUGAT terhadap PENGGUGAT, dan permohonan sita jaminan penggugat tidak menjelaskan secara terperinci objek yang akan dilakukan sita jaminan, maka terbukti permohonan sita jaminan yang diajukan penggugat tidak berdasar hukum dan mengada-ada;

35. Bahwa berdasarkan alasan-alasan di atas, kami mohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa perkara a quo agar mengenyampingkan seluruh dalil-dalil PENGGUGAT sekaligus menolak gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan tidak dapat diterima.

DALAM REKONVENSI

36. Bahwa hal-hal yang telah diajukan dalam Konvensi tersebut diatas merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam Gugatan Rekonvensi ini;

37. Bahwa PENGGUGAT REKONVENSI telah memenuhi kewajiban baik melunasi pembayaran unit apartement sebagaimana Pasal 7 paragraph 2 halaman 7 PPJB lantai 19 unit B tersebut PENGGUGAT REKONVENSI telah membayar TUNAI dan seketika untuk pembayaran atas Harga Jual Beli satuan Unit sebesar Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) yang mana PENGGUGAT REKONVENSI telah membayarkankan melalui Transfer bank ke Marketing/Karyawan TERGUGAT REKONVENSI bermana Grace Clara Yuliana (selaku Marketing Executive) sebesar Rp. 658.000.000 (enam ratus lima puluh delapan juta rupiah) berdasarkan bukti transfer tertanggal 08 Agustus 2012, dengan pembagian yaitu Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) untuk pembayaran unit apartment sesuai dengan PPJB lantai 19 unit B dan Rp 39.300.000 (tiga puluh Sembilan juta tiga ratus ribu rupiah) untuk Marketing Fee karyawan TERGUGAT REKONVENSI, PENGGUGAT REKONVENSI juga telah menerima Berita Acara Serah Terima atas satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT yaitu unit lantai 19 Unit B, yang ditandangani oleh PENGGUGAT/karyawan TERGUGAT REKONVENSI dan PENGGUGAT REKONVENSI tertanggal 13 Agustus 2012;

38. Serta PENGGUGAT REKONVENSI/ dahulu TERGUGAT KONVENSI juga telah melunasi Tagihan TERGUGAT REKONVENSI sebesar Rp. 14.544.522,- dengan pembuktian atau menunjukan salinan bukti buku tabungan yang telah dijelaskan secara terperinci pada konvensi pada jawaban PENGGUGAT REKONVENSI ini. Sehingga segala kewajiban PENGGUGAT REKONVENSI untuk memenuhi kewajiban sebagaimana tertuang dalam PPJB lantai 19 unit B telah terpenuhi;

39. Namun justru TERGUGAT REKONVENSI tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana Pasal 10 dan Pasal 11 PPJB lantai 19 unit B, yang pada intinya apabila PENGGUGAT REKONVENSI telah melakukan pembayaran lunas terhadap unit apartement cervino dan tagihan-tagihan lainnya, serta menandatangain berita acara serah terima, maka TERGUGAT REKONVENSI wajib melakukan, menandatangani AJB di hadapan Notaris (PPAT), memperoleh dan menyerahkan SHMSRS atas satuan unit Cervino kepada PENGGUGAT REKONVENSI.

40. Bahwa sampai dengan adanya perkara aquo TERGUGAT REKONVENSI tidak dapat memenuhi kewajiban untuk melakukan, menandatangani AJB di hadapan Notaris (PPAT) serta mendapatkan, menyerahkan SHMSRS atas satuan unit Cervino kepada PENGGUGAT REKONVENSI.

41. Bahwa berdasarkan hal-hal diatas masih terdapat kewajiban TERGUGAT REKONVENSI untuk menyerahkan AJB dan SHMSRS atas satuan unit Cervino kepada PENGGUGAT REKONVENSI, maka dengan ini PENGGUGAT REKONVENSI mohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim Perkara aquo untuk memerintahkan TERGUGAT REKONVENSI segera menyerahkan AJB dan SHMSRS atas satuan unit Cervino sebagaimana diatur dalam PPJB lantai 19 unit B kepada PENGGUGAT REKONVENSI langsung dan seketika setelah Putusan perkara aquo ini dibacakan meskipun ada upaya hukum banding, kasasi;

42. Bahwa akibat perbuatan TERGUGAT REKONVENSI yang tidak dapat memenuhi kewajiban untuk melakukan, menandatangani AJB di hadapan Notaris (PPAT) serta mendapatkan, menyerahkan SHMSRS atas satuan unit Cervino kepada PENGGUGAT REKONVENSI telah mengakibatkan kerugian materil yang cukup besar yang berjalan kurang lebih 10 tahun terhitung sejak PPJB lantai 19 unit B sampai dengan adanya perkara aquo, dengan kerugian materil yang dialami PENGGUGAT REKONVENSI sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu miliar rupiah).

Berdasarkan hal-hal sebagaimana telah dikemukakan di atas, maka dengan ini PENGGUGAT REKONVENSI memohon agar Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa perkara a quo berkenan memutuskan sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI

1. Menerima Eksepsi TERGUGAT KONVENSI untuk seluruhnya.

2. Menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet onvanklijk verklaard).

DALAM KONVENSI

1. Menolak Gugatan PENGGUGAT KONVENSI untuk seluruhnya dan/atau setidak-tidaknya tidak dapat diterima (niet onvanklijk verklaard).

2. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar seluruh biaya perkara yang timbul.

DALAM REKONVENSI

1. Menghukum dan memerintahkan TERGUGAT REKONVENSI untuk menyerahkan AJB dan SHMSRS atas satuan unit Cervino sebagaimana diatur dalam PPJB lantai 19 unit B kepada PENGGUGAT REKONVENSI langsung dan seketika setelah Putusan perkara aquo ini dibacakan meskipun ada upaya hukum banding, kasasi.

2. Menghukum dan memerintahkan TERGUGAT REKONVENSI untuk membayar kerugian materil kepada PENGGUGAT REKONVENSI sebesar Rp 1.000.000.000,- (satu miliar rupiah).

Atau

Apabila Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang memeriksa perkara a quo berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (Ex Aequo Et Bono).

Menimbang, bahwa atas jawaban Tergugat, Penggugat telah mengajukan Replik tanggal 12 April 2022 dan Tergugat telah pula mengajukan Duplik tanggal 10 Mei 2022 ;

Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil-dalil gugatannya, Penggugat telah mengajukan bukti surat berupa :

1. Bukti P-1A : Akte Pendirian PT. Pakkodian Nomor 34 tanggal 11 Juli 2006 yang dibuat dihadapan Notaris Daniel Parganda Marpaung, SH, MH di Jakarta dan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia RI Nomor : C-24451.HT.01.01.TH.2006 Tentang Pengesahan Akta Pendirian Peseroan Terbatas tertanggal 23 Agustus 2006 ;

2. Bukti P-1B : Akte Notaris Nomor 15 tanggal 19 Desember 2008 yang dibuat dihadapan Notaris Tahir Kamili, SH, MH,M.Kn di Jakarta dan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia RI Nomor : AHU-08974.AH.01.02 Tahun 2009 Tentang Persetujuan Akta Perubahan Anggaran Dasar Peseroan tertanggal 23 Maret 2009 ;

3. Bukti P-1C : Akte Notaris Nomor 01 Tanggal 1 Februari 2019 yang dibuat dihadapan Notaris dan PPAT Bernadeta Mik Sritika Sugiharto, SH di Jakarta Selatan dan Keputusan Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia RI Nomor : AHU-AH.01.03-0073658 Tentang Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan PT. Pakkodian tertanggal 7 Februari 2019 ;

4. Bukti P-2 : Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit Lantai 19 Unit B ;

5. Bukti P-3A : Rincian Pungutan No. 0368/PK-RT/XII/18 Apartemen Cervino Village Periode November 2018 ;

6. Bukti P-3B : Rincian Pungutan No. 0340/PK-RT/I/19 Apartemen Cervino Village Periode Desember 2018 ;

7. Bukti P-3C : Rincian Pungutan No. 0356/PK-RT/II/19 Apartemen Cervino Village Periode Januari 2019 ;

8. Bukti P-3D : Rincian Pungutan No. 0019/PK-RT/IV/19 Apartemen Cervino Village Periode Maret 2019 ;

9. Bukti P-3E : Rincian Pungutan No. 0020/PK-RT/V/19 Apartemen Cervino Village Periode April 2019;

10. Bukti P-3F : Rincian Pungutan No. 0012/PK-RT/VI/19 Apartemen Cervino Village Periode Mei 2019 ;

11. Bukti P-3G : Laporan Rekening Koran Bank BCA PT. Pakkodian Periode Nopember 2018 sampai dengan Juni 2019 ;

12. Bukti P-3H : Laporan Rekening Koran Bank Maybank Indonesia PT. Pakkodian Periode Nopember 2018 sampai dengan Juni 2019 ;

13. Bukti P-4A : Surat Leonard-Prihantoro & Associates tertanggal 7 Oktober 2021 selaku Kuasa Hukum Tergugat ;

14. Bukti P-4B : Surat Nomor 37/RSP/X/2021 perihal Tanggapan atas Somasi ke-1 tanggal 7 Oktober 2021 dan Teguran / Somasi Pertama tertanggal 12 Oktober 2021;

15. Bukti P-4C : Surat Leonard-Prihantoro & Associates Nomor 086/LPA-DYA/TAS/X/2021 tertanggal 19 Oktober 2021 selaku Kuasa Hukum Tergugat;

16. Bukti P-4D : Surat Nomor 38/RSP/X/2021 perihal Tanggapan atas Surat Nomor 086/LPA-DYA/TAS/X/2021 tertanggal 19 Oktober 2021 dan Teguran / Somasi Kedua (Terakhir) tertanggal 25 Oktober 2021 ;

17. Bukti P-4E : Surat Leonard-Prihantoro & Associates tertanggal 3 Nopember 2021 selaku Kuasa Hukum Tergugat ;

18. Bukti P-5A : Bukti Laporan Transaksi Pembayaran Tergugat kepada Penggugat atas Rincian Pungutan No. 0020/PKT-RT/II/22 periode Januari 2022 ;

19. Bukti P-5B : Bukti Laporan Transaksi Pembayaran Tergugat kepada Penggugat atas Rincian Pungutan No. 0014/PKT-RT/III/22 periode Februari 2022 ;

20. Bukti P-5C : Transaksi Pembayaran Tergugat kepada Penggugat atas Rincian Pungutan No. 0014/PKT-RT/IV/22 periode Maret 2022 ;

21. Bukti P-6 : Salinan Buku Rekening BCA milik Tergugat ;

22. Bukti P-7 : Surat Nomor 4900/-1.796.71 tertanggal 18 Nopember 2021 dari Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Pemukiman DKI Jakarta ;

Menimbang, bahwa bukti surat tersebut telah diberi materai secukupnya dan telah dicocokkan dengan aslinya kecuali bukti P-3A, P-3B, P-3C, P-3D, P-3E, P-3F, P-3G, P-3H, P-4B, P-4D, P-5A, P-B, P-5C, P-6 berupa fotokopi dari fotokopi tanpa diperlihatkan aslinya ;

Menimbang, bahwa selanjutnya untuk menguatkan dalil-dalil sangkalannya, Tergugat telah pula mengajukan bukti surat berupa :

1. Bukti T – 1 : Copy dari Copy Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) Satuan Unit Cervino Village Apartement tertanggal 8-08-2012

2. Bukti T – 2 : Copy dari Asli Kwitansi No. SP 0368/SP-CV/VI/11 tanggal 07 Juni 2011, No. KW 20102000108 tanggal 05 April 2012 senilai Rp 618.700.000,-

3. Bukti T-3 : Copy dari Asli Form Setoran Bank Mandiri tertanggal 08 Agustus 2012 nilai transfer Rp. 658.0000.000,- (enam ratus lima puluh delapan juta rupiah)

4. Bukti T-4 : Copy dari Asli Tanda Terima Kunci D9 1 Unit B Lantai 19 tertanggal 13 Agustus 2012 antara Hanas dan Devina

5. Bukti T-5 : Copy dari Asli Surat Pesanan No. 928/SP-CV/VIII/12 a.n Pembeli Devina Yasmine Ayurani dan Penjual PT. Pakkodian

6. Bukti T-6 : Copy dari Copy Rekap Tagihan Devina Yasmine Ayurani (19B) tertanggal 5 Agustus 2021

7. Bukti T-7 : Copy dari Copy Rekap Tagihan Devina Yasmine Ayurani (19B) tertanggal 21 April 2020

8. Bukti T-8 : Copy dari Copy Salinan buku rekening BCA

9. Bukti T-9 : Copy dari Asli Kwitansi untuk Pembayaran Unit 19 / B Tipe 2 Kamar Di Cervino dari Devina Yasmine tertanggal 02 Agustus 2012;

10. Bukti T – 10 : Copy dari Asli Akta Pendirian Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) No. 5 Tanggal 04 Desember 2021 Legalisir yang dibuat dihadapan Esi Sunanti, S.H., M.Kn, Notas Kota Jakarta Timur

11. Bukti T-11 : Copy dari Copy Akta Risalah Rapat Pemebentukan dan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) No. 16, tanggal 20 November 2021 yang dibuat dihadapan Esi Susanti, S.H., M.Kn, Notaris Kota Jakarta Timur

12. Bukti T-12 : Copy dari Copy Akta Anggaran Dasar Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun – PPPSRS Cervino Village, yang telah diwarmeking No. R.39/NOT/ES/XII/2021 tertanggal 04 Desember 2021 oleh Esi Susanti., S.H., M.Kn, Notaris Kota Jakarta Timur

13. Bukti T-13 : Copy dari Copy Akta Rumah Tangga Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun Cervino Village, yang telah di warmerking No. R.40/NOT/ES/XII/2021, tanggal 04 Desember 2021 oleh Esi Sunanti, S.H., M.Kn, Notaris Kota Jakarta Timur

14. Bukti T-14 : Copy dari Copy Akta Risalah Musyawarah Pembentukan dan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) No. 04, tanggal 04 Desember 2021 yang dibuat dihadapan Esi Sunanti, S.H., M.Kn, Notaris Jakarta Timur

15. Bukti T-15 : Copy dari Asli Rincian Tagihan 0368/PK-RT/XII/18 Tgl Jatuh Tempo 10 Januari 2019 Tagihan Rp. 2.222.553

16. Bukti T-16 : Copy dari Copy Rincian Tagihan 0356/PK-RT/II/19 Tgl Jatuh Tempo 28 Februari 2019 Tagihan Rp. 2.854.720

17. Bukti T-17 : Copy dari Asli Rincian Tagihan 0356/PK-RT/II/19 Tgl Jatuh Tempo 10 Maret 2019 Tagihan Rp. 2.454.720

18. Bukti T-18 : Copy dari Copy Rincian Tagihan 0435/PK-RT/III/19 Tgl Jatuh Tempo 10 April 2019 Tagihan Rp. 2.351.072

19. Bukti T-19 : Copy dari Copy Copy bukti Resi Bank yang dibayarkan di melalui ATM Maybank di Cervino Village

20. Bukti T-20 : Copy dari Copy Rincian Tagihan 019/PK-RT/IV/19 Tgl Jatuh Tempo 30 April 2019 Tagihan Rp. 2.452.271

21. Bukti T-21 : Copy dari Asli Rincian Tagihan 019/PK-RT/IV/19 Tgl Jatuh Tempo 30 April 2019 Tagihan Rp. 2.752.271

22. Bukti T-22 : Copy dari Asli Rincian Tagihan 020/PK-RT/V/19 Tgl Jatuh Tempo 31 Mei 2019 Tagihan Rp. 2.800.941

23. Bukti T-23 : Copy dari Asli Rincian Tagihan 012/PK-RT/VI/19 Tgl Jatuh Tempo 30 Juni 2019 Tagihan Rp. 2.577.987;

24. Bukti T-24 : Copy dari Asli Rincian Pungutan 0015/PKT-RT/XII/21 Tgl Jatuh Tempo 31 Desember 2021 Tagihan Rp. 1.928.221

25. Bukti T-25 : Print Out Screenshot pembayaran transfer dari Tergugat kepada Penggugat tertangga 28/12 sejumlah Rp. 1.928.221;

26. Bukti T-26 : Copy dari Asli Surat Konfirmasi Ke-1 Tagihan Tahun 2022 No. 932/Pemberitahuan/CV-PK/I/2022 tertanggal 7 Januari 2022.;

27. Bukti T-27 : Copy dari Asli Rincian Pungutan 0015/PKT-RT/XII/21 Tgl Jatuh Tempo 31 Desember 2021 Tagihan Rp. 2.024.632;

28. Bukti T-28 : Print Out Screenshot Obrolan via Aplikasi Whatsapp antara Tergugat dengan Collector dari Apartemen Cervino in cassu Penggugat;

29. Bukti T-29 : Copy dari Copy Salinan Akta Perhimpunan Penghuni Pemilik Apartemen Cervino Village No. 02 tertanggal 27 April 2015 yang dibuat dihadapan Notaris Noviar Beta Aurenaldi, S.H, M.kn Kab. Bogor

30. Bukti T-30 : Copy dari Asli Laporan Kehilangan Barang / Surat Buku Tabungan Bank BCA a.n Erlinawaty Nomor: B/354/IX/2021/Subsektor Tebet Timur tertanggal 10 September 2021

31. Bukti T-31 : Copy dari Copy Surat Somasi ke-I tertanggal 7 Oktober 2021

32. Bukti T-32 : Print Out Surat Konfirmasi ke-3 Rekapan Tagihan Nomor 500/Pemberitahuan/CV-PK/V/2020 tertanggal 14 Mei 2020

33. Bukti T-33 : Print Out Surat Konfirmasi Terakhir Nomor 511/Pemberitahuan/CV-PK/VI/20 tertanggal 12 Juni 2020 dan Lampirannya

34. Bukti T-34 : Copy dari Copy Berita Acara antara Kuasa Hukum Tergugat in casu Devina dengan pihak Pakkodian in casu Penggugat.

Menimbang, bahwa bukti surat tersebut telah diberi materai secukupnya dan telah dicocokkan dengan aslinya kecuali bukti surat berupa :

Menimbang, bahwa selain mengajukan bukti surat, Tergugat telah menghadirkan 3 (tiga) orang saksi yang bernama Saksi Balqis Alghazi, Saksi Adam Kevin Cahaya dan Saksi Linda yakni sebagai berikut :

1. Saksi Balqis Alghazi

• Bahwa saksi kenal dengan Penggugat dan Tergugat ;

• Bahwa masalah antara Penggugat dan Tergugat sehingga bersidang karena kebetulan diApartemen Cervino Village yang pengembangnya PT. Pakkodian / Penggugat, saksi tinggal sejak tahun 2012, sampai saat ini belum terbentuk P3SRS, diperjalanan di tahun 2019 kebetulan pada saat itu kita punya group penghuni apartemen Cervino, saksi mengatakan jika ada masalah bicarakan di Group jadi bisa saling membantu, kebetulan pada saat itu, mamahnya Tergugat dimatikan listriknya, atas dasar penagihan IPL kembali dari tahun 2013, memang penagihan IPL dari tahun 2013 teman-teman banyak yang terjadi jadi sebenarnya dasar mereka untuk mematikan listrik karena menurut mereka Tergugat ada penunggakan belum ada pembayaran IPL dari tahun 2013 ;

• Bahwa setahu saksi Tergugat membeli apartemen sudah dilunasi ;

• Bahwa kewajiban dari penghuni memang kita selalu dikirimin billing / invoice untuk kita bayar berupa Listrik, administrasi dari listrik, air, administrasi dari air, luasan masing-masing unit yang dikenai charge 15ribu dan ada Sinking Fund yaitu simpanan untuk penghuni yang dikelola oleh pengelola apartemen ketika ada kerusakan itulah yang dipakai ;

• Bahwa 1 (satu) bulan bervariasi tergantung luasan dari pemilik;

• Bahwa masalahnya antara Penggugat dan Tergugat yakni tagihan IPL, pemutusan Utility sepihak jadi info untuk penagihan pembayaran tunggakan yang belum dibayarkan dari tahun 2013 padahal sudah dibayar ;

• Bahwa sampai saat ini dari Pakkodian masih menagihkan iuran bulanan ;

• Bahwa saksi selaku penghuni pernah PT. Pakkodian atau Apartemen Cervino menagih iuran IPL yang ditagihkan kembali terhadap iuran yang pernah dibayarkan untuk periode bulan yang sama ada tahun 2016 dan 2017 mereka memberikan kepada saksi dan kedua-duanya saksi bayar ;

• Bahwa dalam melakukan pembayaran, penghuni atau saksi pernah melakukan pembayaran selain dari virtual account Bank BCA atau Mybank berupa cash;

• Bahwa sepengetahuan saksi untuk penghuni lain ada pembayaran Ketiga-tiganya pernah dilakukan oleh teman-teman saksi ;

• Bahwa P3SRS di Apartemen Cervino dari awal sampai hari ini sudah hampir 10 tahun P3SRS belum terbentuk ;

• Bahwa dari sisi penghuni pernah meminta atau menagih kepada PT Pakkodian untuk membentuk P3SRS dan sekarang sudah ada aktanya tetapi belum disahkan oleh Dinas ;

• Bahwa saksi bukan merupakan pengurus dari P3SRS;

• Bahwa saksi mengetahui P3SRS selama saksi di apartemen Cervino belum pernah ada pemilihan;

• Bahwa pemilihannya di Desember Tahun 2021 ;

• Bahwa sepengetahuan saksi, setelah terpilihnya Ketua P3SRS, yang menjadi tanggung jawabnya Ketua yang terpilih yang sebenarnya kalau sudah disahkan, pembenahan salah satunya pembenahan manajemen yang selama ini kacau menurut saksi;

• Bahwa saksi pernah mengetahui bahwa Tergugat pernah disomasi oleh PT. Pakkodian karena diceritakan oleh Tergugat;

• Bahwa saksi tidak tahu pada saat terjadi pembayaran penagihan mekanisme dalam Cervino sendiri;

• Bahwa kalau pembayaran berupa cash ada berupa kwitansi tetapi kalau pembayaran yang melalui transfer adanya di kita seperti struk pembayaran ;

• Bahwa ketika saksi diberikan kwitansi atau invoice / tagihan, semua orang yang membayar kalau melalui ATM berupa struk pembayaran dari ATM, kalau berupa cash berupa kwitansi ;

• Bahwa tidak ada tanda terima dari Cervino ;

• Bahwa saksi tidak pernah melihat langsung Tergugat melakukan pembayaran iuran periode Nopember 2018 sampai Mei 2019;

• Bahwa sampai dengan saat ini saksi masih membayar semua iuran melalui Bank BCA melalui Virtual Account ;

• Bahwa saksi membenarkan Bukti T-8 diperlihatkan kepada saksi;

2. Saksi Adam Kevin Cahaya

• Bahwa saksi merupakan penghuni dari Apartemen Cervino;

• Bahwa Saksi menghuni Apartemen Cervino dari tahun 2013 akhir ;

• Bahwa saksi mengetahui adanya P3SRS yang dibentuk bukan oleh para penghuni di Apartemen Cervino pada tahun 2021, Dinas yang mensosialisasikan tetapi belum disahkan ;

• Bahwa Akta Pendiriannya secara Notariil sudah ;

• Bahwa saksi merupakan pengurus juga di P3SRS yang dibentuk, secara pemilihan, saksi dipilih sebagai Ketua P3SRS ;

• Bahwa kepanjangan dari P3SRS adalah Persatuan Penghuni Satuan Rumah Susun ;

• Bahwa saksi membenarkan Bukti T-10 diperlihatkan kepada saksi;

• Bahwa saksi selaku penghuni sampai saat ini dari PT. Pakkodian masih melakukan penagihan iuran pengelolaan lingkungan terhadap saksi dan para penghuni lainnya, saksi masih bayar ke Pakkodian;

• Bahwa sepengetahuan saksi P3SRS berdasarkan Pergub, Permen mempunyai kewenangan untuk melakukan penagihan terhadap penghuni, PT. Pakkodian masih melakukan penagihan karena pihak Dinas masih belum memberikan pengesahan kepada P3SRS sehingga kami P3SRS belum bisa melakukan peralihan atau pengambilalihan dari PT. Pakkodian atau Pengembang;

• Bahwa jika P3SRS sudah didirikan, sepengetahuan saksi untuk pengembang hanya diberikan waktu 1 (satu) tahun sesuai Undang-undang ;

• Bahwa 1 (satu) tahun sejak serah terima kunci;

• Bahwa kalau untuk penagihan 2 (dua) kali ataupun penagihan kembali saksi pun mengalami dan tetangga saksi pun mengalami, dan ada beberapa warga dilantai yang berbeda ada juga yang beberapa mengalami ;

• Bahwa terhadap bulan yang sama lalu ditagihkan 2 (dua) kali dalam hal saksi alami, memang ada beberapa bulan, dibulan tersebut yang sudah saksi bayar ditagihkan kembali dengan nominal yang berbeda itu yang membuat saksi bingung kadang-kadang ini tagihan bulan kapan ;

• Bahwa saksi sempat protes karena saksi sempat 3 (tiga) kali dikasih tagihan kembali ;

• Bahwa mereka kasih tagihan berupa excel nanti rekapan dari tahun 2013 atau 2012 sampai tahun 2019, saksi baru menempati tahun 2013 akhir ;

• Bahwa protesnya tidak ditanggapi;

• Bahwa saksi tidak bayarkan ;

• Bahwa setelah itu beberapa bulan diterbitkan kembali dengan tagihan yang berbeda nominalnya, lalu beberapa bulan kemudian saksi ditagihkan kembali dengan nominal yang berbeda, dari tagihan itu saksi baru sadar kenapa berbeda-beda kadang naik, kadang turun akhirnya saksi cocokkan ternyata ada tagihan yang ditagihkan kembali dibulan-bulan yang berbeda ;

• Bahwa terkait yang saksi jelaskan Tergugat pernah menyampaikan, dan banyak warga juga kita saling curhat, bahkan ada yang sampai 1,2 Milyar yang ditagihkan;

• Bahwa kalau untuk mekanisme di Cervino saksi tidak tahu, saksi sebagai penghuni ada 3 (tiga) metode, metode 1 (satu) melalui transfer, metode ke-2 bayar cash, metode ke-3 melalui Debit, kalau saksi transfer tidak ada buktinya, saksi datang ke kantor Admin untuk membayar cash atau debit baru dari situ lembar kertas dicap Cervino atau di cap lunas itu yang sering terjadi kendala dimana kita tidak pernah dikasih recipt / tanda terima hanya dikasih cap saja, aslinya diambil cap kita dikasih copyannya lalu di cap;

• Bahwa saksi membenarkan Bukti T-15 s/d T-23 diperlihatkan kepada saksi;

• Bahwa Reaksi kita selama ini protes ke pengembang dan juga protes ke Dinas hanya jawaban dari Dinas selama belum ada P3SRS protes tersebut tidak bisa diakomodir karena protes tersebut harus mewakili penghuni yang mana harus P3SRS atau Dewan Pengawasnya yang melakukan protes jadi sebelum ada P3SRS hanya Dinas saja yang bisa melakukan peneguran dan selama ini saksi belum melihat ada teguran secara lisan atau tertulis kepada Cervino;

• Bahwa pembentukan P3SRS merupakan keinginan dari para penghuni ;

• Bahwa yang memfasilitasi dalam pembentukan P3SRS dari pengembang namun pada saat yang terakhir kita tidak difasilitasi pada saat pemilihan itu kalau prosesnya dari Tim Verifikasi dan lain-lain karena kewajiban dari Pengembang kita yang minta mereka memfasilitasi ;

• Bahwa saksi tidak pernah melihat pembayaran yang dilakukan oleh Tergugat terhadap tagihan pada Nopember 2018 sampai Mei 2019;

• Bahwa sampai saat ini saksi masih menghuni di Cervino;

• Bahwa pembayaran saksi masih lancar dibayarkannya ke PT. Pakkodian Ke rekening yang ada pada tagihan dan Bentuk tagihannya seperti ada virtual account mybank ;

• Bahwa ada pembayaran secara cash terakhir tahun 2019, dari tahun 2017 sampai tahun 2019 masih transisi ;

• Bahwa saksi tidak pernah melakukan pembayaran secara transfer;

• Bahwa saksi pernah melakukan penagihan yang double Tahun 2013 ke tahun 2017 ;

• Bahwa setelah ada penagihan double yang saksi lakukan Protest ;

• Bahwa setelah tahun 2017 ada doubel penagihan tahun 2020 s/d tahun 2021 saksi ditagihkan ;

• Bahwa saksi sebagai penghuni Apartemen Cervino sudah melunasi;

• Bahwa PT. Pakkodian mengetahui kalau saksi sudah lunas melunasi karena sudah ada PPJB ;

• Bahwa saksi belum mendapatkan SHM SRS sebagai bukti kepemilikan bahwa saksi memiliki unit karena selama ini saksi tidak tahu dan belum ada sosialisasi kepada seluruh penghuni;

• Bahwa saksi tidak tahu apakah Tergugat sudah mendapatkan SHM SRS ;

3. Saksi Linda

• Bahwa yang dipermasalahkan antara Penggugat dan Tergugat ada tagihan IPL, Air dan Listrik, tagihan bulanan ;

• Bahwa yang menagih PT. Pakkodian dan ditagih setiap bulan;

• Bahwa menjadi masalah ada penagihan yang berulang ;

• Bahwa pada saat kita membayar ada buktinya hanya saja ada beberapa yang disimpan dan ada yang melalui Bank dan ada yang tidak tersimpan ;

• Bahwa setahu saksi ditunjukkan Penggugat kepada Tergugat sekitar 14 Juta ;

• Bahwa pernah ditagih secara langsung karena kami warga disana Kompak saling bercerita ;

• Bahwa sudah ada upaya menjelaskan bahwa sudah pernah dibayar ;

• Bahwa saksi tinggal di Apartemen Cervino karena Saksi membeli tahun 2012 menempati dari tahun 2014 ;

• Bahwa untuk biaya jual belinya untuk kredit dari apartemen baru lunas tahun 2022 sehingga tiba-tiba ada tagihan ari listrik yang berulang ;

• Bahwa sepengetahuan saksi tergugat sudah melunasi pembayaran kepemilikan Apartemen ;

• Bahwa setahu saksi mengenal ibu kandung dari Tergugat;

• Bahwa tergugat belum mendapatkan haknya yaitu berupa sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun karena biasanya belum mendapat jadi harus ada clear billing untuk IPL, untuk tagihan bulanan kalau tidak clear tidak akan diuruskan surat-suratnya;

• Bahwa saksi belum mendapat, sewaktu diurus tiba-tiba muncul tagihan ;

• Bahwa yang ditagihkan sepengetahuan saksi terhadap saksi maupun penghuni yang lain itu tagihan beragam kalau saksi di tahun 2017, 2018 dan ada tahun 2019 tetapi saksi sudah bayar, tetapi di beberapa teman berbeda ;

• Bahwa ada tagihan tahun 2017 ditagihkan ada di beberapa teman ;

• Bahwa di tergugat ada ditagihkan untuk tahun 2013 ;

• Bahwa mengenai pembayaran, untuk pembayaran IPL untuk sampai tahun 2019 / tahun 2020 masih bisa dilakukan dengan cash bayar langsung ke kantor, mereka akan keluarkan kwitansi kemudian ada melalui ATM / melalui Bank bisa ditransfer ke rekening Pakkodian di Maybank dan ada Virtual Account di BCA ;

• Bahwa kalau sudah bayar melalui Virtual Account BCA atau Maybank enurut pengalaman saksi, saksi transfer kwitansi dikirim secara fisik ke Kotak Post atau dimasukkan ke Unit ;

• Bahwa saksi tidak tahu Kotak Pos pasti karena saksi jarang mengecek kesana ;

• Bahwa saksi tidak tahu tagihan dari Tergugat yang tidak dibayarkan itu bulan apa saja ;

• Bahwa saksi tahu Tergugat dari cerita Tergugat sudah bayar ;

• Bahwa saksi tidak lihat Tergugat membayar tagihannya ;

• Bahwa saksi di Apartemen Cervino di Unit 18 L, lt. 18 ;

• Bahwa sampai sekarang saksi bayar tagihan masih ke PT. Pakkodian, tetapi sudah tidak bisa cash ;

• Bahwa terkait P3SRS saksi tahu ;

• Bahwa P3SRS masih berproses dan semua persyaratan sudah terpenuhi ;

• Bahwa P3SRS terbentuk ada Peraturan Gubernur DKI Jakarta yang mengatakan pada waktu 2 (dua) tahun dari sejak Apartemen itu dihuni atau diserah terimakan harus terbentuk P3SRS namun sampai tahun 2021 ketika masalah ini mulai memanas belum terbentuk tetapi yang saksi pernah mendapat informasi dilaporkan sudah pernah terbentuk;

• Bahwa saksi di P3SRS tidak termasuk pengurus, Saksi anggota biasa ;

Menimbang, bahwa dalam perkara ini Penggugat tidak menghadirkan saksi-saksi ;

Menimbang, bahwa selanjutnya baik Penggugat maupun Tergugat mengajukan Kesimpulan tanggal 13 Desember 2022 ;

Menimbang, bahwa selanjutnya segala sesuatu yang termuat dalam berita acara persidangan perkara ini, untuk menyingkat putusan ini dianggap telah termuat dan menjadi bagian yang tak terpisahkan dengan putusan ini;

Menimbang, bahwa akhirnya para pihak menyatakan tidak ada hal-hal yang diajukan lagi dan mohon putusan;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

DALAM EKSEPSI :

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat yang pada pokoknya adalah mengenai adanya perbuatan wanprestasi yang dilakukan tergugat berkaitan dengan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) sebagaimana terurai pada gugatan penggugat tersebut diatas;

Menimbang, bahwa penggugat pada pokoknya dalam gugatannya mendalilkan sebagai berikut :

1. Bahwa Penggugat adalah merupakan suatu perseroan terbatas yang didirikan dan tunduk berdasarkan hukum negara Republik Indonesia yang didirikan berdasarkan Akte Notaris Nomor 34 tanggal 11 Juli 2006 yang dibuat dihadapan Notaris Daniel Parganda Marpaung, S.H., M.H., di Jakarta (Bukti P-1) dan telah melakukan penyesuaian Akta Pendirian berdasarkan Undang – Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas yaitu berdasarkan Akta Notaris Nomor 15 tanggal 19 Desember 2008 yang dibuat dihadapan Notaris Tahir Kamili, S.H., M.H., MKn di Jakarta (Bukti P-2).

2. Bahwa Penggugat merupakan pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemilik penghuni satuan rumah susun sementara Apartemen Cervino Village yang beralamat di Jl. KH. Abdullah Syafe’I Kav. 27 RT 019 RW 001, Tebet, Tebet Barat, Jakarta Selatan.

3. Bahwa Tergugat membeli 1 (satu) unit apartemen di Cervino Village yaitu Apartemen Cervino Village Lantai 19 Unit B yang didasarkan oleh Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit lantai 19 Unit B (“PPJB lantai 19 Unit B”).

4. Oleh karenanya PPJB lantai 19 Unit B tersebut merupakan Perjanjian yang sah dan mengikat kedua belah pihak in casu Penggugat dan Tergugat.

5. Bahwa berdasarkan ketentuan pasal 4 ayat (2) dan Pasal 12 PPJB lantai 19 Unit B Tergugat memiliki kewajiban untuk melakukan pembayaran atas biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya. Adapun ketentuan pasal 4 ayat (2) dan Pasal 12 PPJB lantai 19 Unit B menyebutkan pada intinya:

“Pasal 4 ayat (2)

Harga Jual Satuan Unit Cervino Village Apartment tidak termasuk:

a. Biaya Gambar Pertelaan dan Pembuatan Sertipikat atas satuan Rumah Susun

b. Biaya pengikatan jual beli dan Akta Jual Beli PPAT (Notaris) dan biaya balik nama Sertipikat ke atas nama Pihak kedua

c. Biaya pemakaian listrik setiap bulan

d. Biaya pemakaian air bersih setiap bulan

e. Biaya pemakaian telepon setiap bulan

f. Biaya pengelolaan setiap bulan

g. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas Unit tersebut untuk PBB tahun berjalan dan seterusnya untuk butir c, d, e, f, dan g terhitung setelah Pihak Kedua menerima penyerahan atas Unit tersebut dari Pihak Pertama

h. Biaya administrasi Kredit Pemilikan Apartment (bilamana ada)

i. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) menurut ketentuan hukum yang berlaku sehubungan dengan Pihak Keduaan Unit tersebut yang menjadi beban Pihak Kedua

j. Biaya Parkir kendaraan

k. Biaya-biaya yang timbul berdasarkan ketentuan/peraturan dari pemerintah

l. Pajak Pertambahan Nilai atas Barang Mewah (PPnBM) bilamana dikenakan menurut ketentuan perpajakan yang berlaku.

Pasal 12

KEWAJIBAN PIHAK KEDUA

1. Memenuhi kewajibannya untuk melakukan pembayaran Harga Jual Beli Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT berikut biaya dalam jumlah dan waktu sebagaimana dirinci dalam 4 perjanjian ini.

2. Menandatangani AJB Satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT di hadapan PPAT (Notaris) yang ditunjuk oleh Pihak Pertama.

3. Menandatangani Berita Acara Serah Terima sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 Perjanjian ini.

4. Memenuhi kewajiban untuk membayar denda keterlambatan dengan batas waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sebagaimana diatur Pasal 6 Perjanjian ini.”

6. Bahwa ternyata pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 sampai dengan gugatan a quo diajukan, Tergugat belum melakukan pembayaran atas biaya-biaya yaitu listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya yang merupakan kewajiban dari Tergugat kepada Penggugat tersebut, yang dapat Penggugat uraikan sebagai berikut:

PERIODE JUMLAH

November 2018 Rp. 2.222.553,-

Desember 2018 Rp. 2.236.050,-

Januari 2019 Rp. 2.454.720,-

Maret 2019 Rp. 2.452.271,-

April 2019 Rp. 2.600.941,-

Mei 2019 Rp. 2.577.987,-

TOTAL Rp. 14.544.522,-

7. Bahwa dengan demikian, terbukti Tergugat belum melaksanakan kewajibannya atas pembayaran biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 berdasarkan PPJB lantai 19 Unit B kepada Penggugat dengan total sebesar Rp.14.544.522 (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus dua puluh dua Rupiah).

8. Bahwa oleh karenanya, Tergugat telah terbukti melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang merugikan Penggugat berdasarkan PPJB lantai 19 Unit B dengan tidak melaksanakan kewajibannya atas pembayaran biaya-biaya listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund, dan biaya lainnya pada periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019, April 2019, dan Mei 2019 kepada Penggugat, maka demi hukum Tergugat haruslah dinyatakan telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi).

Menimbang, bahwa terhadap gugatan penggugat tersebut tergugat dalam jawabannya dalam eksepsi telah menyampaikan sebagai berikut :

GUGATAN PENGGUGAT ERROR IN PERSONA KARENA YANG BERTINDAK SEBAGAI PENGGUGAT BUKAN ORANG YANG BERHAK, OLEH KARENANYA PENGGUGAT TIDAK MEMILIKI PERSONA STANDI IN JUDICIO DI DEPAN PENGADILAN PERKARA AQUO

2. Bahwa pada point 2 sampai dengan point 7 halaman 2 sampai dengan halaman 5 Gugatan PENGGUGAT menerangkan pada intinya PENGGUGAT merupakan pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemililik satuan rumah susun sementara Apartemen Cervino Village, yang mana PENGGUGAT menganggap statusnya sebagai pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemililik satuan rumah susun sementara dapat menagih kepada TERGUGAT sehubungan dengan adanya tagihan biaya pemakaian listrik, biaya pemaikan air bersih, biaya pengelolaan lingkungan dan lain sebagainya, yang berhubungan dengan operasional satuan rumah susun Apartemen Cervino Village;

3. Bahwa berdasarkan Perjanjian Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit lantai 19 Unit B (“PPJB lantai 19 unit B”) antara PENGGUGAT dan TERGUGAT dijelaskan pada Pasal 7 paragraph 2 halaman 7 PPJB lantai 19 unit B yang pada intinya apabila TERGUGAT telah melunasi kewajibannya membayar Harga Jual Beli Satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT, maka PENGGUGAT akan menyerahkan Objek Perjanjian kepada TERGUGAT dan tertuang di dalam Berita Acara Serah Terima yang ditandatangani oleh PENGGUGAT dan TERGUGAT;

4. Bahwa sebagaimana point 3 diatas, TERGUGAT telah membayar TUNAI dan seketika untuk pembayaran atas Harga Jual Beli satuan Unit sebesar Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) yang mana TERGUGAT telah membayarkan melalui Transfer bank ke Marketing/Karyawan PENGGUGAT sebesar Rp. 658.000.000 (enam ratus lima puluh delapan juta rupiah) berdasarkan bukti transfer tertanggal 08 Agustus 2012, dengan pembagian yaitu Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) untuk pembayaran unit apartment sesuai dengan PPJB lantai 19 unit B dan Rp 39.300.000 (tiga puluh Sembilan juta tiga ratus ribu rupiah) untuk marketing Fee karyawan PENGGUGAT , TERGUGAT juga telah menerima Berita Acara Serah Terima atas satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT yaitu unit lantai 19 Unit B, yang ditandangani oleh PENGGUGAT/karyawan PENGGUGAT dan TERGUGAT tertanggal 13 Agustus 2012;

5. Bahwa kewajiban TERGUGAT untuk melunasi unit apartemen kepada PENGGUGAT sebagaimana PPJB lantai 19 unit B telah dipenuhi oleh TERGUGAT, kemudian paling lama 1 (satu) tahun sejak adanya berita acara serah terima objek Perjanjian dari PENGGUGAT kepada TERGUGAT, pengelolaan rumah susun beralih kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”), hal ini telah diatur dengan tegas sebagaimana Pasal 59 ayat (1) dan (2) UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (“UU Rumah Susun”), berbunyi:

ayat (1):

“Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.“

ayat (2):

“Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.”

6. Bahwa PPPSRS merupakan badan hukum yang berdiri sendiri dan terpisah dengan PENGGUGAT hal ini dipertegas berdasarkan Pasal 74 ayat (3) UU Rumah Susun yaitu “PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang ini”, serta berdasarkan Pasal 75 ayat (3) UU Rumah Susun PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian Bersama, tanah Bersama, dan penghunian.

7. Bahwa pada Pasal 56 ayat (1) UU Rumah Susun menerangkan “Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bersama, benda Bersama, dan tanah Bersama”

8. Sehingga permintaan PENGGUGAT kepada TERGUGAT untuk membayar biaya atas listrik, air bersih, iuran pengelolaan lingkungan, sinking fund dan biaya lainnya periode November 2018, Desember 2018, Januari 2019, Maret 2019. April 2019 dan Mei 2019 (“Tagihan PENGGUGAT”) sebesar Rp. 14.544.533,- (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus tiga puluh tiga rupiah) merupakan hal yang tidak berdasar hukum, mengada-ada dan terkesan PENGGGUGAT melakukan monopoli dengan sengaja mengambil semua keuntungan termasuk Tagihan PENGGUGAT yang bukan lagi kewenangan PENGGUGAT namun telah beralih dan menjadi kewenangan dan tanggung jawab PPPSRS sebagai pengelola satuan rumah susun Apartemen Cervino, dengan demikian PENGGUGAT tidak memiliki wewenang dalam gugatan / persona standi in judicio di depan pengadilan perkara aquo untuk meminta kepada TERGUGAT untuk membayar tagihan PENGGUGAT sebesar Rp. 14.544.533,- (empat belas juta lima ratus empat puluh empat ribu lima ratus tiga puluh tiga rupiah).

9. Bahwa karena PENGGUGAT tidak memiliki wewenang dalam gugatan/ persona standi in judicio di depan pengadilan perkara aquo untuk meminta kepada TERGUGAT membayar Tagihan PENGGUGAT, maka kami mohon kepada Majelis Hakim untuk menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet onvanklijk verklaard).

GUGATAN PENGGUGAT EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS KARENA PENGGUGAT TIDAK BERHAK MENGGUGAT APABILA DIRINYA TIDAK MEMENUHI APA YANG MENJADI KEWAJIBANNYA DALAM PERJANJIAN

10. Bahwa TERGUGAT telah memenuhi kewajiban baik melunasi pembayaran unit apartement sebagaimana tersebut diatas dan seluruh tagihan PENGGUGAT yang didalilkan PENGGUGAT kepada TERGUGAT dengan pembuktian atau menunjukan salinan bukti buku tabungan yang akan dijelaskan secara terperinci dalam konvensi pada jawaban TERGUGAT ini, sehingga segala kewajiban TERGUGAT untuk memenuhi kewajiban sebagaimana tertuang dalam PPJB lantai 19 unit B telah terpenuhi;

11. Namun justru PENGGUGAT tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana Pasal 10 dan Pasal 11 PPJB lantai 19 unit B, yang pada intinya apabila TERGUGAT telah melakukan pembayaran lunas terhadap unit apartement cervino dan tagihan-tagihan lainnya, serta menandatangani berita acara serah terima, maka PENGGUGAT wajib melakukan, menandatangani Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan Notaris (PPAT), memperoleh dan menyerahkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“SHMSRS”) atas satuan unit Cervino kepada TERGUGAT.

12. Bahwa sampai dengan adanya perkara aquo PENGGUGAT tidak dapat memenuhi kewajiban untuk melakukan, menandatangani AJB di hadapan Notaris (PPAT) serta mendapatkan, menyerahkan SHMSRS atas satuan unit Cervino kepada TERGUGAT.

13. Bahwa PENGGUGAT tidak berhak menggugat TERGUGAT dikarenakan PENGGUGAT tidak bisa memenuhi prestasinya/ kewajibannya sebagaimana Pasal 10 dan pasal 11 PPJB lantai 19 unit B, yang mana di dalam PPJB lantai 19 unit B tersebut terdapat perjanjian timbal balik masing-masing Pihak dibebani kewajiban (obligation) untuk memenuhi prestasi secara timbal balik, oleh karena itu gugatan PENGGUGAT menjadi Exception non adimpleti contractus, maka kami mohon kepada Majelis Hakim untuk menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet onvanklijk verklaard).

Menimbang, bahwa sebelum mempertimbangkan pokok perkara Majelis hakim terlebih dahulu akan mempertimbangkan alasan-alasan yang dikemukakan dalam eksepsi tergugat tersebut diatas ;

Menimbang, bahwa eksepsi poin pertama tentang kewajiban TERGUGAT untuk melunasi unit apartemen kepada PENGGUGAT sebagaimana PPJB lantai 19 unit B telah dipenuhi oleh TERGUGAT, kemudian paling lama 1 (satu) tahun sejak adanya berita acara serah terima objek Perjanjian dari PENGGUGAT kepada TERGUGAT, pengelolaan rumah susun beralih kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”), hal ini telah diatur dengan tegas sebagaimana Pasal 59 ayat (1) dan (2) UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (“UU Rumah Susun”), berbunyi:

ayat (1):

“Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.“

ayat (2):

“Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.”

6. Bahwa PPPSRS merupakan badan hukum yang berdiri sendiri dan terpisah dengan PENGGUGAT hal ini dipertegas berdasarkan Pasal 74 ayat (3) UU Rumah Susun yaitu “PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang ini”, serta berdasarkan Pasal 75 ayat (3) UU Rumah Susun PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian Bersama, tanah Bersama, dan penghunian. Sehingga dengan beralihnya pengelolaan kepada PPPSRS tersebut penggugat tidak lagi berhak bertindak selaku penggugat dalam perkara aquo ;
menimbang, bahwa Majelis hakim setelah mempelajari dengan seksama Penggugat merupakan pengembang/badan pengelola sementara/perhimpunan pemilik penghuni satuan rumah susun sementara Apartemen Cervino Village yang beralamat di Jl. KH. Abdullah Syafe’I Kav. 27 RT 019 RW 001, Tebet, Tebet Barat, Jakarta Selatan.

Menimbang, bahwa Tergugat membeli 1 (satu) unit apartemen di Cervino Village yaitu Apartemen Cervino Village Lantai 19 Unit B yang didasarkan oleh Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Unit Cervino Village Apartment tertanggal 08 Agustus 2012 untuk unit lantai 19 Unit B (“PPJB lantai 19 Unit B”).

Menimbang, bahwa oleh karenanya PPJB lantai 19 Unit B tersebut merupakan Perjanjian yang sah dan mengikat kedua belah pihak in casu Penggugat dan Tergugat.

Menimbang, bahwa dilain hal, pada petitum gugatan penggugat juga dimintakan pembatalan PPJB atas unit lantai 19 unit B tersebut, dimana pada PPJB tersebut ada keterkaitan antara Penggugat dan tergugat secara hukum maka eksepsi tergugat terkait hal ini tidak beralasan secara hukum dan haruslah ditolak ;

Menimbang, bahwa selanjutnya pada eksepsi poin kedua tergugat yaitu tentang dimana penggugat tidak berhak menggugat karena tidak memenuhi kewajibannya akan dipertimbangkan sebagai berikut ;

Menimbang, bahwa tergugat dalam uraian eksepsinya menyampaikan sebagai berikut :

Bahwa TERGUGAT telah memenuhi kewajiban baik melunasi pembayaran unit apartement sebagaimana tersebut diatas dan seluruh tagihan PENGGUGAT yang didalilkan PENGGUGAT kepada TERGUGAT dengan pembuktian atau menunjukan salinan bukti buku tabungan yang akan dijelaskan secara terperinci dalam konvensi pada jawaban TERGUGAT ini, sehingga segala kewajiban TERGUGAT untuk memenuhi kewajiban sebagaimana tertuang dalam PPJB lantai 19 unit B telah terpenuhi;

Namun justru PENGGUGAT tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana Pasal 10 dan Pasal 11 PPJB lantai 19 unit B, yang pada intinya apabila TERGUGAT telah melakukan pembayaran lunas terhadap unit apartement cervino dan tagihan-tagihan lainnya, serta menandatangani berita acara serah terima, maka PENGGUGAT wajib melakukan, menandatangani Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan Notaris (PPAT), memperoleh dan menyerahkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“SHMSRS”) atas satuan unit Cervino kepada TERGUGAT.

Bahwa sampai dengan adanya perkara aquo PENGGUGAT tidak dapat memenuhi kewajiban untuk melakukan, menandatangani AJB di hadapan Notaris (PPAT) serta mendapatkan, menyerahkan SHMSRS atas satuan unit Cervino kepada TERGUGAT.

Bahwa PENGGUGAT tidak berhak menggugat TERGUGAT dikarenakan PENGGUGAT tidak bisa memenuhi prestasinya/ kewajibannya sebagaimana Pasal 10 dan pasal 11 PPJB lantai 19 unit B, yang mana di dalam PPJB lantai 19 unit B tersebut terdapat perjanjian timbal balik masing-masing Pihak dibebani kewajiban (obligation) untuk memenuhi prestasi secara timbal balik, oleh karena itu gugatan PENGGUGAT menjadi Exception non adimpleti contractus, maka kami mohon kepada Majelis Hakim untuk menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet onvanklijk verklaard).

Menimbang, bahwa dalam praktek hukum perjanjian dapat dikategorikan kepada dua jenis yaitu perjanjian sepihak dan perjanjian timbal balik. Dalam perjanjian sepihak, pemenuhan prestasi hanya dibebankan kepada salah satu pihak saja. Sedangkan dalam perjanjian timbal balik kedua belah pihak masing-masing mempunyai beban yang sama untuk memenuhi prestasi yang telah ditetapkan. Prestasi yang harus dilaksanakan itu berhubungan erat dengan hak-hak yang dapat diperoleh kemudian. Sehingga dengan adanya hubungan hukum seperti itu maka tiap pihak mempunyai hak dan juga sebagai pemikul kewajiban.

Menimbang, bahwa berbeda dengan perjanjian sepihak, dalam perjanjian timbal balik memberikan beban yang sama kepada pihak-pihak dalam melaksanakan prestasi. Untuk bisa memperoleh haknya, masing-masing pihak harus bisa memastikan kewajiban-kewajiban yang diperjanjikan telah terselesaikan. Secara logika hukum dapat disimpulkan apabila salah satu pihak telah terlebih dahulu melakukan wanprestasi, maka pihak tersebut tidak berhak lagi untuk menggugat pihak lainnya karena wanprestasi.

Menimbang, bahwa dalam praktek beracara hukum perdata muncul prinsip yang sering digunakan sebagai tangkisan untuk menyatakan bahwasanya salah satu pihak belum mememnuhi prestasi yang diperjanjikan oleh karenanya ianya tidak dapat menuntut pihak lain melakukan wanprestasi. Tangkisan mana dikenal dengan prisip exeptio non adimpleti contractus dalam perjanjian timbal balik.

Menimbang, bahwa dalam jawabannya tergugat menguraikan sampai dengan gugatan aquo diajukan tergugat belum lagi menandatangani Akta Jual Beli (AJB) dihadapan pejabat yang berwenang dan belum lagi memperoleh Setifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

Menimbang, bahwa tergugat dalam jawabannya menyampaikan Tergugat/Penggugat Rekonvensi telah memenuhi kewajiban baik melunasi pembayaran unit apartement sebagaimana Pasal 7 paragraph 2 halaman 7 PPJB lantai 19 unit B tersebut Tergugat/Penggugat Rekonvensi telah membayar TUNAI dan seketika untuk pembayaran atas Harga Jual Beli satuan Unit sebesar Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) yang mana Tergugat/Penggugat Rekonvensi telah membayarkankan melalui Transfer bank ke Marketing/Karyawan Penggugat/Tergugat Rekonvensi bernama Grace Clara Yuliana (selaku Marketing Executive) sebesar Rp. 658.000.000 (enam ratus lima puluh delapan juta rupiah) berdasarkan bukti transfer tertanggal 08 Agustus 2012, dengan pembagian yaitu Rp 618.700.000 (enam ratus delapan belas juta tujuh ratus ribu rupiah) untuk pembayaran unit apartment sesuai dengan PPJB lantai 19 unit B dan Rp 39.300.000 (tiga puluh Sembilan juta tiga ratus ribu rupiah) untuk Marketing Fee karyawan Penggugat/Tergugat Rekonvensi, Tergugat/Penggugat Rekonvensi juga telah menerima Berita Acara Serah Terima atas satuan Unit CERVINO VILLAGE APARTMENT yaitu unit lantai 19 Unit B, yang ditandangani oleh PENGGUGAT/karyawan TERGUGAT REKONVENSI dan PENGGUGAT REKONVENSI tertanggal 13 Agustus 2012 (Bukti surat T-2 dan T-3) ;

Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-2 yaitu merupakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang mengikat kedua belah pihak terutama pasal 10 dan 11 yang mencantumkan hak dan kewajiban kedua belah pihak, dimana ternyata Tergugat telah melakukan pelunasan kepada Penggugat serta tergugat juga sudah menandatangani berita acara serah terima. Sehingga Tergugat berhak atas penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dan memperoleh SHMRS atas 1 (satu) unit Apartemen Cervino Village Apartment lantai 19 B yang sampai gugatan ini diajukan belum terlaksana.

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas Majelis Hakim menilai ada prestasi yang belum dijalankan Penggugat dalam hal ini, dengan demikian eksepsi tergugat berkaitan dengan ini yaitu Penggugat tidak dapat menuntut pihak lain melakukan wanprestasi karena adanya prestasi-prestasi/kewajiban-kewajiban yang belum dijalankan sendiri oleh penggugat. Dengan demikian eksepsi tergugat terkait dengan hal ini beralasan hukum untuk dikabulkan.

Menimbang, bahwa oleh karena salah satu eksepsi tergugat dikabulkan maka materi pokok perkara dan bukti-bukti yang diajukan kedua belah pihak tidak relevan lagi untuk dipertimbangkan, serta gugatan penggugat haruslah dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Onvankelijke verklaard).

DALAM KONVENSI :

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan penggugat adalah sebagaimana terurai diatas ;

Menimbang, bahwa segala sesuatu yang sudah dipertimbangkan pada pertimbangan eksepsi diatas secara mutatis-mutandis juga berlaku pada pertimbangan dalam pokok perkara ini;

Menimbang, bahwa oleh karena salah satu eksepsi tergugat terkait Karena Penggugat Tidak Berhak Menggugat Apabila Dirinya Tidak Memenuhi Apa Yang Menjadi Kewajibannya Dalam Perjanjian dikabulkan dan gugatan penggugat haruslah dinyatakan tidak dapat diterima, maka yang menyangkut materi pokok perkara tidak relevan lagi untuk dipertimbangkan ;

DALAM REKONVENSI :

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi adalah sebagaimana terurai diatas ;

Menimbang, bahwa oleh karena gugatan penggugat dalam Konvensi dinyatakan tidak dapat diterima dan materi pokok perkara belum dipertimbangkan, maka pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas juga diambil alih dalam pertimbangan dalam Rekonvensi ini, sehingga gugatan Rekonvensi haruslah pula dinyatakan tidak dapat diterima. Hal mana disebabkan materi pokok perkara yang menjadi dasar gugatan konvensi tidak dipertimbangkan ;

DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI :

Menimbang, bahwa oleh karena gugatan pennggugat dalam konvensi dinyatakan tidak dapat diterima maka Penggugat dalam Konvensi/Tergugat dalam Rekonvensi haruslah dihukum untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini yang besarnya akan ditentukan dalam amar putusan ini;

Memperhatikan ketentuan hukum yang berkaitan dengan perkara ini.

MENGADILI:

DALAM EKSEPSI :

• Mengabulkan eksepsi tergugat sepanjang Penggugat tidak dapat menuntut pihak lain melakukan wanprestasi karena adanya prestasi-prestasi/kewajiban-kewajiban yang belum dijalankan sendiri oleh penggugat (exeptio non adimpleti contractus) ;

DALAM KONVENSI :

• Menyatakan gugatan penggugat tidak dapat diterima (Niet Onvenkelijke verklaard) ;

DALAM REKONVENSI :

• Menyatakan gugatan penggugat Rekonvensi tidak dapat diterima (Niet Onvenkelijke verklaard) ;

DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI :

• Menghukum penggugat dalam Konvensi/Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini yang ditaksir sejumlah Rp. 992.000,- (Sembilan ratus Sembilan puluh dua ribu rupiah);

Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, pada hari Selasa, tanggal 21 Maret 2023 oleh Kamijon, SH selaku Hakim Ketua Majelis dengan didampingi oleh Joni Kondolele, SH, MH dan Fauziah Hanum Harahap, S.H..MH masing-masing sebagai Hakim-hakim Anggota, yang ditunjuk berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 1023/Pdt.G/2021/PN JKT.SEL tanggal 10 November 2021, putusan tersebut pada hari Selasa, tanggal 28 Maret 2023 diucapkan dalam persidangan terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota tersebut dengan dibantu oleh Subarkah, S.H..MH Panitera Pengganti dan dihadiri kuasa Penggugat dan Kuasa Tergugat secara system Elektronik;

Hakim Anggota, Hakim Ketua,

Joni Kondolele, S.H., M.H K a m i j o n, S.H

Fauziah Hanum Harahap, S.H..MH

Panitera Pengganti,

Subarkah, S.H..MH

Perincian biaya :

Materai Redaksi	: :	Rp10.000,00; Rp10.000,00;
Proses	:	Rp100.000,00;
PNBP	:	Rp20.000,00;
Panggilan	:	Rp750.000,00;
Pendaftaran	:	Rp30.000,00;
Penggandaan	:	Rp22.000,00;
Sumpah	:	Rp50.000,00;
Jumlah	:	Rp992.000,00;
(Sembilan ratus Sembilan puluh dua ribu rupiah)