PUTUSAN

Nomor 34/Pdt.G/2021/PN Bgr

Daftar Pihak

Pengadilan Negeri Bogor yang mengadili perkara perdata, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara Gugatan antara:
PT. Kurnia Propertindo Sejahtera, tempat kedudukan Jl.Otto Iskandardinata No.82, Rt.1/rw.6, Kelurahan Bidara Cina, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, DKI Jakarta,.

Bertindak dalam jabatan selaku Direktur Utama yaitu Sdr. Zaid Mahdani, Tempat tanggal lahir Banyuwangi, tanggal 12 Desember 1964, Jenis kelamin: Laki-laki, Agama: Islam, Pekerjaan: Swasta, Warga Negara Indonesia yang beralamat sesuai KTP di Jl. E Ujung Villa Arteri Kelapa Dua Blok B, Nomor 89, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 003, Kelurahan Kelapa Dua, Kecamatan Kebon Jeruk, NIK: 3278051212640001, yang anggaran dasarnya sebagaimana termuat dalam Akta Pendirian Nomor 39, tanggal 11 September 2013, yang dibuat di hadapan Darmawan Tjoa, S.H., S.E., Notaris di Jakarta dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan Nomor: AHU-48429.AH.01.01.Tahun 2013, tanggal 13 September 2013, sedangkan perubahan susunan pengurus terakhir Perseroan berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Pemegang Saham Perseroan Terbatas PT. Kurnia Propertindo Sejahtera Nomor: 05 tanggal 15 Juli 2019, yang dibuat di hadapan Lindra Nelly, S.H., M. Kn., Notaris di Kabupaten Serang dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan Nomor: AHU-0037808.AH.01.02.Tahun 2019, tanggal 16 Juli 2019, dengan demikian sah mewakili Direksi bertindak untuk dan atas nama PT. Kurnia Propertindo Sejahtera, berkedudukan di Jakarta Timur.

Dalam hal ini memberikan Kuasa kepada Sdr. Erwin Kallo, S.H., M.H., Sdr. Adriansyah, S.H., Sdr. Muhammad Tri Saoky, SH., MH., Sdr. Sandi Subagja, S.H., M.H., dan Sdr. Achmad Uki Setiawan S.H., seluruhnya Advokat pada di Epiwalk Office 7th Floor, Suites 703A, Jl. HR Rasuna Said, Kuningan – Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Tertanggal 05 Februari 2021, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor, dibawah register Nomor 191/SK/HK/2021/PN Bgr, tanggal 17 Maret 2021 Selanjutnya disebut sebagai.…... PENGGUGAT; L a w a n:

1. Arief Adang, Ph.D, yang beralamat di Jalan Sawitri No.34 RT 005 RW 014, Baranangsiang, Bogor Timur, Kota Bogor, Jawa Barat, Dalam hal ini memberikan Kuasa kepada Sdri. Aan Rohaeni, SH., Sdr. Slamet Riyadi, SH, dan Sdr. Griyo Mandraguna, SH., seluruhnya Advokat pada Kantor SENAYAN 21 LAW FIRM, yang beralamat di Rukan Permata Senayan Nomor C-21, Jalan Tentara Pelajar, Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Tertanggal 09 Maret 2021, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor, dibawah register Nomor 187/SK/HK/2021/PN Bgr, tanggal 17 Maret 2021; disebut sebagai.TERGUGAT I;
2. Yernadi Hari Yuliono. yang beralamat di Perumahan Jatijajar Blok d-22 No.3, Jl. Raya Jakarta Bogor Km 35.5, Depok, Jawa Barat, Dalam hal ini memberikan Kuasa kepada Sdri. Aan Rohaeni, SH., Sdr. Slamet Riyadi, SH, dan Sdr. Griyo Mandraguna, SH., seluruhnya Advokat pada Kantor SENAYAN 21 LAW FIRM, yang beralamat di Rukan Permata Senayan Nomor C-21, Jalan Tentara Pelajar, Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Tertanggal 09 Maret 2021, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor, dibawah register Nomor 188/SK/HK/2021/PN Bgr, tanggal 17 Maret 2021; disebut sebagaiTERGUGAT II; Selanjutnya Tergugat I dan Tergugat II disebut sebagaiPARA TERGUGAT;
3. Herman Saleh, yang beralamat di Jalan Suryalaya Barat II No.10 RT 001 RW 004,Cijagra, Lengkong, Bandung, Jawa Barat, disebut sebagaiTURUT TERGUGAT I;
4. Budiman Widyatmoko, yang beralamat di Jalan Cempaka Putih Timur No.114 RT 012 RW 003, Cempaka Putih Timur, Cempaka Putih, Jakarta Pusat, DKI Jakarta, disebut sebagai..….TURUT TERGUGAT II; Dalam hal ini Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II memberikan Kuasa kepada Sdri. Aan Rohaeni, SH., Sdr. Slamet Riyadi, SH, dan Sdr. Griyo Mandraguna, SH., seluruhnya Advokat pada Kantor SENAYAN 21 LAW FIRM, yang beralamat di Rukan Permata Senayan Nomor C-21, Jalan Tentara Pelajar, Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Tertanggal 09 Maret 2021, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor, dibawah register Nomor 186/SK/HK/2021/PN Bgr, tanggal 17 Maret 2021;

Selanjutnya Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II disebut sebagaiPARA TURUT TERGUGAT; Pengadilan Negeri tersebut;

Membaca berkas perkara yang bersangkutan;

Mendengar kedua belah pihak yang berperkara;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat Gugatannya tanggal 23 Februari 2021 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor pada tanggal 23 Februari 2021 dalam Register Nomor 34/Pdt.G/2021/PN Bgr, yang mana Gugatan Penggugat sebagai berikut:

1. Kedudukan dan Kepentingan Hukum Penggugat
   1. Bahwa Penggugat adalah Perusahaan pengembang yang membangun Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan juga sebagai Penjual serta salah satu pemilik atas Unit atas Satuan Rumah Susun dengan konsep “Kondotel”;
   2. Bahwa berdasarkan hal tersebut diatas, Penggugat memiliki Hak untuk mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum atas hal yang dilakukan oleh Para Tergugat dengan membuat Panitia Musyawarah pembentukan PPPSRS Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dengan cara-cara yang tidak benar dan menabrak peraturan perundang-undangan;
2. Dasar – Dasar Gugatan
   Penggugat mengajukan Gugatan a quo di dasarkan pada Fakta dan Peristiwa sebagai berikut:
   1. Penggugat adalah perusahaan pengembang yang membangun suatu bangunan rumah susun bukan hunian (starata title hotel, convention, mountain spring resort) di atas bidang tanah terletak di Jalan Hanjawar No. 19 Ciloto Puncak, Propinsi Jawa Barat, setempat dikenal sebagai Hotel Le’Eminece (d/h sahid eminence), adapun konsep dasar pembangunan Hotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang dibangun oleh Penggugat adalah Rumah Susun bukan hunian atau Condominium Hotel atau disingkat “Kondotel”;
   2. Bahwa hubungan hukum antara Penggugat dengan Para Tergugat adalah jual beli satuan unit rumah susun yang disebut sebagai Kondominium Hotel (Kondotel) dan sekaligus pemilik terhadap sisa rumah susun bukan hunian yang belum terjual atau tidak dijual oleh Penggugat. Dalam hal ini Penggugat adalah selaku pengembang yang membangun dan menjual kondotel Le’Eminence (d/h sahid eminence) sekaligus pemilik dari satuan rumah susun bukan hunian yang belum terjual atau tidak dijual dan Para Tergugat merupakan selaku pembeli atas unit dari kondotel Le’Eminece (d/h sahid eminence) serta pemilik dari beberapa satuan rumah susun bukan hunian dari kondotel Le’ Eminence;
   3. Bahwa kepemilikan Rumah Susun bukan hunian yang dipecah kepemilikannya (kepemilikan perkamar) kepada Para Tergugat dan Para Turut Tergugat yang terhadap satuan unit rumah susun bukan hunian tersebut difungsikan atau disewa-sewakan menjadi kamar hotel kepada pihak ketiga, dengan bukti kepemilikan berupa Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun sebagaimana ditegaskan di dalam Pasal 47 ayat 1 Undang-Undang nomor 20 tahun 2011 tentang rumah susun, yang berbunyi:
      “Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai diatas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun”
   4. Bahwa sebelum masuk di dalam inti gugatan Penggugat, Penggugat akan menjelaskan terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan Konsep Kondominium Hotel atau disingkat Kondotel berdasarkan peraturan Menteri Pariwisata RI No.18 Tahun 2016, Pasal 1 Point 29 yang dimaksud Konsep Kondominium Hotel atau Kondotel adalah: usaha penyediaan akomodasi secara harian berupa unit kamar dalam 1 (satu) atau lebih bangunan yang dikelola oleh usaha jasa manajemen hotel;
   5. Sebagaimana penjelasan point 4 diatas bahwa Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang menerapkan konsep Kondotel, hal mana kegunaan unit yang diperjualbelikan kepada Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut disewakan / di akomodasikan secara harian berarti dapat dikatakan Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) termasuk di dalam rumah susun bukan hunian;
   6. Selanjutnya Para Tergugat dan Para Turut Tergugat yang merupakan pemilik dari unit satuan rumah susun Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) menunjuk dan memberikan hak eksklusif kepada PT. Eminence Hospitality Services untuk serah terima unit dan/atau menandatangani Berita Acara Serah Terima (BAST) unit, menjalankan fungsi pengelolaan atas unit satuan rumah susun milik Para Tergugat yaitu untuk menyewakan, mengoperasikan dan mengelola penyewaan unit satuan rumah susun Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) serta mengurus hasil dari penyewaan tersebut termasuk untuk melakukan perjanjian-perjanjian dan pengikatan dengan pihak lain yang berkaitan dengan pengelolaan unit satuan rumah susun, hal ini telah sejalan dengan definisi dari Kondotel yang telah Penggugat jabarkan pada poin 4 (empat) tersebut di atas;
   7. Bahwa dalam perjanjian pengelolaan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat telah setuju untuk memberikan kuasa substitusi kepada Penggugat untuk mengelola dan mengoperasikan penyewaan unit satuan rumah susun Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tipe kondotel berdasarkan pengelolaan terpadu melalui operator PT. Eminence Hospitality Services;
   8. Bahwa permasalahan dimulai ketika Turut Tergugat I yang tanpa legalitas yang sah dengan gegabah mengatasnamakan perwakilan pemilik unit, mengundang Penggugat selaku Pelaku Pembangunan Kondotel Le’Eminence melalui Surat Nomor: 2/X1/RENPEPAMUS/PPPSRS/2020 tertanggal 09 November 2020, perihal Undangan Pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS Condotel Sahid Eminence, yang intinya Turut Tergugat I meminta untuk difasilitasi dan kehadiran dari perwakilan Penggugat terkait acara pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut;
   9. Bahwa Pelaksanaan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang akan dilakukan pada tanggal 18 November 2020, dilaksanakan dengan merujuk pada ketentuan Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sangatlah tidak berdasar;
   10. Bahwa Penggugat telah menanggapi melalui Surat Nomor: 004/EHS- DIR/XI/2020, tertanggal 09 November 2020, yang mana terkait waktu dan tempat Penggugat belum dapat memenuhi permintaan dari Para Tergugat, Penggugat mengatur jadwal dan waktu yang berbeda dengan memperhatikan standar protokol kesehatan Covid19;
   11. Bahwa melalui Surat Nomor: 071/KPS-DIR/2020, Penggugat menyampaikan bahwa permintaan waktu dan tempat di tanggal 25 November 2020 tidak dapat dipenuhi karena unit yang dimiliki Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) telah direservasi oleh tamu-tamu hotel / penyewa / pihak ketiga, sehingga Penggugat tidak dapat memenuhi permintaan tersebut;
   12. Melalui Surat Nomor: 1.26/X1/PANMUS/ PPPSRS.KSE/2020, Para Tergugat memberitahukan bahwa pada tanggal 25 November 2020, telah terbentuk Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang diketuai oleh Tergugat I dan Tergugat II menjadi sekretaris, hal mana Panitia Musyawarah tersebut berdomisili di Jl. Sawitri No. 34, Villa Duta – Bogor;
   13. Bahwa Para Tergugat dalam Pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS tersebut juga dilakukan dengan sangat tidak pantas dan sangat arogan yang mana secara melawan hukum mengambil paksa dan menggunakan data-data pemilik/penghuni unit Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), pengambilan data tersebut dilakukan dengan menganiaya Karyawan Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) serta melakukan pengrusakan pada fasilitas Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), yang mana atas kejadian tersebut Penggugat telah melaporkan hal tersebut ke Kepolisian dibuktikan dengan Laporan Polisi Nomor: STBL/B/373/XI/2020/RES CJR;
   14. Bahwa dengan terbentuknya Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Sahid Eminence tersebut, dapat dikatakan tidak memiliki validitas dan dasar dan Kaidah-kaidah Peraturan Perundang-undangan yang berlaku khususnya Undang-Undang Rumah Susun;
   15. Bahwa Penggugat telah menanggapi melalui surat tertanggal 2 Desember 2020, yang mana Penggugat tidak menyetujui dan tidak mengakui pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang telah dilaksanakan pada tanggal 25 November 2020;
   16. Melalui Surat Nomor: 2.3/X11/PANMUS/PPPSRS.KSE/2020, tertanggal 3 Desember 2020, Para Tergugat menyampaikan bahwa dengan telah dibentuknya Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), maka Para Tergugat mengundang Penggugat untuk menghadiri rapat musyawarah pembentukan PPPSRS pada tanggal 12 Desember 2020;
   17. Bahwa pada tanggal 12 Desember 2020 Para Tergugat mengirimkan undangan nomor: 1.3-A/X11/PANMUS/PPPSRS.KSE/2020 perihal Undangan Musyawarah Pembentukan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang akan dilaksanakan pada tanggal 23 Desember 2020 dan sekaligus meminta Penggugat untuk memfasilitasi;
   18. Bahwa berdasarkan undangan pada poin 17 diatas, yang mana Penggugat telah menanggapi melalui Surat Nomor: 023/EHS- DIR/XII/2020, pada intinya Penggugat tidak dapat memfasilitasi acara dimaksud, mengingat pada saat itu Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) sedang mengalami tingkat hunian yang tinggi yang mana hal tersebut biasa terjadi dalam kondisi peak season;
   19. Berdasarkan Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Kondotel dalam Pasal 8 ayat (1) huruf c, yang berbunyi: “untuk pemesanan terhadap unit yang dimiliki maka pemesanan dapat dilakukan selambat-lambatnya 15 hari kerja sebelumnya dan 30 hari kerja sebelumnya untuk penggunaan dihari libur sekolah atau libur nasional (hari raya idul fitri, natal, tahun baru)”
       dan jika dalam hal pemesanan terjadi konflik antara tamu hotel dan pemilik unit maka penerapan aturan yang digunakan kembali merujuk pada Pasal 8 ayat (3) yang salah satu bagiannya berbunyi:
       “Pihak pertama (pemilik unit) setuju dan mengakui bilamana terjadi konflik antara pemesan yang dibuat oleh tamu dengan kebutuhan pihak pertama, maka pemesanan yang dibuat oleh tamu akan didahulukan/diprioritaskan”
   20. Bahwa terhadap permintaan fasilitas pada tanggal 23 Desember 2020, dengan jelas Para Tergugat telah mengabaikan ketentuan yang telah disepakati di dalam Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Kondotel yang telah disepakati para pihak, sehingga Penggugat tidak dapat memberikan fasilitas tersebut;
   21. Bahwa dengan sikap arogansi dari Para Tergugat, rapat musyawarah pembentukan PPPSRS tetap dilaksanakan oleh Para Tergugat, berdasarkan hasil rapat musyawarah pembentukan PPPSRS tersebut, telah terbentuk susunan pengurus PPPSRS Kondotel Sahid Eminence Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang diketuai oleh Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II menjadi sekretaris;
   22. Mengingat Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Sahid Eminence Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tidak memiliki validitas dan dasar hukum yang jelas, maka secara otomatis pembentukan PPPSRS Kondotel Sahid Eminence Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) juga tidak memiliki dasar hukum dan telah mencederai Norma-norma dan Kaidah-kaidah Peraturan Perundang-undangan yang berlaku khususnya Undang-Undang Rumah Susun;

   23. A. Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) Rumah Susun Bukan hunian

   1. Bahwa Kondotel Le’Eminence adalah Rumah Susun bukan hunian, hal tersebut dapat diperhatikan dari beberapa hal, dimana tidak satupun dari pemilik satuan unit rumah susun Kondotel Le’Eminence yang menghuni di Hotel Le’Eminence, dan sebagai mana Penggugat telah jelaskan di atas, Hotel Le’Eminence adalah kondotel yang mempunyai definisi sesuai dengan Peraturan Menteri Pariwisata RI No. 18 Tahun 2016 Pasal 1 Point 29 yang dimaksud Konsep Kondominium Hotel atau Kondotel adalah:
      usaha penyediaan akomodasi secara harian berupa unit kamar dalam 1 (satu) atau lebih bangunan yang dikelola oleh usaha jasa manajemen hotel;
   2. Adapun ciri khas lainnya selain Rumah Susun Kondotel Le’Eminence adalah Rumah Susun Bukan hunian adalah hadirnya operator hotel yang ditunjuk, dalam hal ini PT. Eminence Hospitality Service, dimana hubungan hukum antara Para Pemilik Unit dengan PT. Eminence Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Unit Kondotel. Di dalam perjanjian tersebut sangat jelas bahwasanya operator dalam hal ini mempunyai kedudukan dan kewenangan untuk melakukan pengurusan terhadap benda bersama, tanah bersama dan bagian bersama, sehingga kehadiran / kewajiban pembentukan PPPSRS dalam ruang lingkup Hotel Le’Eminence menjadi tidak mempunyai urgensi, mengingat kewenangan operator dengan kewenangan PPPSRS mempunyai fungsi yang sama; B. Pembentukan PPPSRS Rumah Susun Bukan hunian Tidak Terikat Dengan UU 20/2011 Beserta Turunannya
   3. Bahwa sebelum terbitnya Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, terdapat ketentuan berupa Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, dimana terdapat perbedaan yang sangat signifikan diantara kedua Undang-Undang tersebut. Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, mengklasifikasikan Rumah Susun menjadi 2 (dua) jenis, yaitu Rumah Susun Hunian dan Rumah Susun Bukan hunian, di lain sisi Undang-Undang No, 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun membagi Rumah Susun menjadi 4 (empat) jenis, yaitu Rumah Susun Umum, Rumah Susun Khusus, Rumah Susun Negara dan Rumah Susun Komersial;
   4. Selain perbedaan pembagian jenis rumah susun tersebut, terdapat perbedaan pula tujuan dari Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun tersebut lahir, dimana Tujuan Undang - Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun lahir adalah guna memenuhi hak masyarakat untuk hidup sejahtera lahir dan batin dan mendapatkan tempat tinggal atau hunian yang layak. Selanjutnya berdasarkan mukadimah penjelasan atas Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun juga mempertegas tujuan dari Undang-Undang ini lahir, dimana di dalam penjelasan tersebut dengan sangat tegas menyatakan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 bertujuan untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau;
   5. Bahwa Undang-udang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun adalah Undang-Undang yang hanya mengatur rumah susun hunian dapat dilihat dari beberapa ketentuan yang diatur di dalamnya, sebagai gambaran definisi rumah susun yang di atur di dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 poin 1:
      “Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun strukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama” Pasal 1 Poin 3:
      “satuan rumah susun selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum”

   6. Pasal 3 huruf a:
      “penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan serta menciptakan pemukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial dan budaya” Pasal 3 huruf e:
      “penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan pemukiman yang layak, terutama bagi MBR”

   7. Pasal 50:
      “Pemanfaatan Rumah Susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi:

   1. Hunian; atau
   2. Campuran”
   6. Bahwa berdasarkan penjelasan tersebut di atas, maka dapat diambil sebuah kesimpulan, yaitu Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun tidak mengatur Rumah Susun Bukan hunian, yang mana Rumah Susun Bukan hunian didirikan bukan untuk di huni, akan tetapi digunakan untuk hal-hal yang lebih bersifat digunakan untuk strata office, hotel atau apapun yang mempunyai tujuan untuk mencari keuntungan secara ekonomi, karena pada penerapannya rumah susun bukan hunian tidak pernah dihuni oleh masing-masing pemilik, in casu pada perkara a quo, rumah susun bukan hunian kondotel Le’Eminence yang kepemilikan unitnya dimiliki perorangan, unit-unit tersebut disewa-sewakan secara harian kepada penyewa, dan unit-unit tersebut difungsikan sebagai hotel yang secara hukum juga tunduk pada peraturan perundang-undangan mengenai penyediaan jasa akomodasi hotel;
   7. Hal tersebut dipertegas pula oleh Menteri Pekerjaan Umum dan dengan Nomor Surat: HK.02.01-Mn/984 yang ditujukan kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional perihal Pengaturan tentang Rumah Susun Bukan hunian, menyatakan sejak diberlakukannya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, ketentuan rumah susun bukan hunian sudah tidak diatur lagi di dalam Undang-Undang tersebut;

8. Merujuk Surat tersebut Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia memberikan penegasan dan penjelasan berdasarkan Pasal 118 huruf b Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang menyatakan sebagai berikut:
   “Bahwa semua peraturan perundang-undangan yang merupakan peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan yang baru berdasarkan Undang-Undang.”

9. C. Pembentukan PPPSRS Yang Melawan Hukum

9. Bahwa pembentukan Panitia Musyawarah Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang diselenggarakan pada tanggal 25 November 2020 mengacu pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang mana seperti yang diketahui di dalam Undang-Undang tersebut tidak mengatur rumah susun jenis bukan hunian;
10. Hal tersebut dipertegas dengan surat Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia tertanggal 30 September 2015 dengan Nomor Surat: HK.02.01-Mn/984 yang ditujukan kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional perihal Pengaturan tentang Rumah Susun Bukan hunian, menyatakan sejak diberlakukannya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, ketentuan rumah susun bukan hunian sudah tidak diatur lagi di dalam Undang-Undang tersebut;
11. Bahwa dalam pembentukan Panitia Musyawarah Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang sangat terkesan dipaksakan dan sangat terlihat adanya kepentingan individual serta tidak mewakili seluruh pemilik unit Le’Eminence (d/h) Sahid Eminence);
12. Bahwa dalam hal ini perbuatan yang dilakukan oleh Para Tergugat bukan hanya menimbulkan kerugian bagi Penggugat tetapi juga bagi para pemilik unit Le’Eminence (d/h) Sahid Eminence lainnya yang sama sekali tidak terlibat di dalam kepentingan Para Tergugat;
13. Bahwa Para Tergugat dalam Pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS tersebut juga dilakukan dengan sangat tidak pantas dan sangat arogan yang mana secara melawan hukum mengambil paksa dan menggunakan data-data pemilik/penghuni unit Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), pengambilan data tersebut dengan menganiaya Karyawan Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) serta melakukan pengrusakan pada fasilitas Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), yang mana atas kejadian tersebut Penggugat telah melaporkan hal tersebut ke Kepolisian dibuktikan dengan Laporan polisi nomor: STBL/B/373/XI/2020/RES CJR;
14. Bahwa cara-cara Para Tergugat yang mendapatkan validitas atau data- data pemilik unit Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) secara paksa dengan menggunakan kekerasan dan pengrusakan fasilitas serta tanpa seizin Penggugat, jelas Para Tergugat telah memenuhi unsur-unsur perbuatan melawan hukum, maka atas hal-hal tersebut dapat disimpulkan Para Tergugat secara sah terbukti dan meyakinkan telah melakukan perbuatan melawan hukum (PMH);
15. Bahwa perbuatan-perbuatan Para Tergugat yang melakukan kekerasan dan pengrusakan demi mendapatkan data-data pemilik Unit Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) telah terekam di dalam CCTV milik Penggugat, maka dapat diartikan jelas terbukti semua unsur-unsur perbuatan melawan hukumnya, atas hal tersebut sudah sepatutnya Pengadilan Negeri 1B Bogor yang memeriksa dan mengadili perkara ini memutuskan sah dan terbukti Para Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum;

16. D. Pembentukan Panitia Musyawarah dan PPPSRS Yang Tidak Dapat Di Validasi

16. Bahwa kedudukan PPPSRS mengacu pada Undang-Undang nomor 20 tahun 2011 tentang rumah susun, pada Pasal 74 ayat (3) PPPSRS di beri kedudukan sebagai badan hukum, hal tersebut dipertegas pula dengan ketentuan yang di atur di dalam Pasal 54 ayat (2) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1998 tentang Rumah Susun, yang berbunyi:
    “pembentukan perhimpunan penghuni dilakukan dengan pembuatan akta yang disahkan oleh Bupati atau Walikotamadya Kepala Daerah tingkat II, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh Gubernur Kepala Daerah
17. Bahwa sehubungan dengan kedudukan PPPSRS sebagai badan hukum, tentunya pembentukan badan hukum beserta penyusunan Anggara Dasar dan Anggaran Rumah Tangga badan hukum itu sendiri memerlukan sebuah validasi dari pihak ketiga yang mana dalam hal pembentukan PPPSRS di situlah hadir peran Notaris sebagai pihak yang independent (karena sebagai pejabat pemerintah yang mempunyai kewenangan mengeluarkan akta otentik) yang berfungsi untuk mencatatkan semua kejadian dari awal pembentukan panitia musyawarah hingga pemilihan Pengurus PPPSRS, dimana dari hasil keseluruhan tersebut dituangkan dalam akta otentik dan dibawa kepada Kepala Daerah guna mendapatkan pengesahan badan hukum PPPSRS tersebut;
18. Mengingat perkembangan pembangunan hukum dan kehidupan masyarakat Indonesia saat ini, kebutuhan masyarakat akan kepastian hukum dalam melakukan perbuatan hukum dengan memiliki suatu alat bukti tertulis yang autentik, menjadikan kehadiran seorang Notaris begitu penting dalam rangka menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi masyarakat untuk membuat akta-akta otentik;
19. Bahwa kaitannya dengan PPPSRS, Notaris sebagai pejabat umum yang ditunjuk memiliki peran untuk membuat akta pendirian dan anggaran dasar serta anggaran rumah tangga, disamping itu Notaris juga berperan dalam melihat, menyaksikan dan membuat risalah Rapat Umum PPPSRS mengenai hal-hal yang terjadi dalam rapat untuk dituangkan di dalam akta berita acara rapat umum PPPSRS, atau mengesahkan rapat umum PPPSRS dibawah tangan ke dalam suatu akta pernyataan keputusan rapat.
20. Bahwa dengan adanya alat bukti tertulis, setiap perbuatan hukum yang berkaitan PPPSRS ini dapat dengan jelas menentukan hak dan kewajiban seseorang sebagai subjek hukum dalam masyarakat;
21. Bahwa dengan risalah rapat pembentukan panitia musyawarah dan PPPSRS yang dibentuk dengan akta otentik, tentunya membuat kekuatan pembuktian dari pengadaan rapat-rapat tersebut menjadi suatu bukti yang sempurna, sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 1868 KUHPerdata:
    “suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat”
22. Bahwa, in contario, berdasarkan fakta di lapangan pembentukan Panitia Musyawarah dan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang telah dilakukan oleh Para Tergugat tanpa dihadiri oleh Notaris, sehingga Pembentukan Panitia Musyawarah dan PPPSRS tersebut tidak memiliki validitas dan legal standing yang jelas, karena tidak satupun dapat menyatakan secara tegas, apakah pihak-pihak yang hadir dalam rapat tersebut adalah para pemilik atau penghuni atau pihak yang memang berhak untuk menghadiri acara tersebut, lebih-lebih tidak satupun dapat divalidasi bagaimana suatu acara pembentukan panitia musyawarah dan pemilihan PPPSRS tersebut apakah sudah berjalan sesuai dengan ketentuan yang berlaku;
23. Lebih-lebih, pelaksanaan pembentukan panitia musyawarah serta pembentukan PPPSRS Kondotel Le’Eminence ternyata secara faktanya dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan, sehingga sebagaimana nilai pembuktian akta dibawah tangan, dimana akta dibawah tangan hanyalah mempunyai nilai pembuktian formal, dan hanya mengikat terhadap pihak- pihak yang membuatnya saja, in casu secara tegas Penggugat tidak mengakui PPPSRS bentukan dari Para Tergugat;

24. E. Berdasarkan Penjelasan Poin-Poin Diatas Bahwa Telah Jelas Para Tergugat Telah Melakukan Perbuatan Melawan Hukum Sebagaimana Yang Tertuang Di Dalam Pasal 1365 KUHPerdata

24. Bahwa sebagaimana Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi:
    “Setiap perbuatan melawan hukum yang oleh karena itu menimbulkan kerugian pada orang lain mewajibkan orang yang karena kesalahannya menyebabkan kerugian tersebut mengganti kerugian”
25. Bahwa melihat dari perbuatan yang dilakukan oleh Para Tergugat yang telah melakukan pembentukan Panitia Musyawarah tanpa adanya dasar hukum yang jelas serta terlihat terkesan tergesa-gesa, yang mana hal tersebut jelas terbukti dengan cara Para Tergugat dalam mengambil dan menggunakan data-data pemilik unit Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tanpa seizin dari Penggugat serta melakukan pemaksaan, intimidasi terhadap Penggugat demi pelaksanaan pembentukan Panitia Musyawarah ilegal tersebut selanjutnya pengrusakan yang dilakukan oleh Para Tergugat pada fasilitas Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) memenuhi unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum (PMH) dengan menabrak ketentuan peraturan perundang-undangan yang telah merugikan Penggugat serta Pemilik Unit Kondotel Le’Eminence (d/h) maka akibat hal-hal tersebut telah menimbulkan kerugian yang besar bagi Penggugat baik dari sisi Materil maupun Immateril;
26. Bahwa kerugian Penggugat dengan adanya keributan dan pengrusakan yang dilakukan oleh Para Tergugat pada saat Pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), mengakibatkan citra hotel menurun drastis di mata penyewa kamar, hal mana peristiwa tersebut terjadi pada saat peak season. Bila mengacu pada tahun-tahun sebelumnya maka dapat diperhitungkan dengan nilai yang pantas dengan jumlah unit kondotel yang terdapat pada Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) memperoleh pendapatan per-harinya berkisar antara Rp. 50.000.000-100.000.000;
27. Bahwa akibat Perbuatan Melawan Hukum Para Tergugat yang telah merusak dan melakukan penganiayaan terhadap Penggugat dalam mengambil data pemilik Unit Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) secara paksa dalam pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS telah menimbulkan kerugian materil, karena itu dengan mendasarkan pada ketentuan 1365 KUHPerdata dimana intinya menetapkan kewajiban hukum bagi pembuat kerugian untuk mengganti seluruh kerugian materil yang ditimbulkan karena perbuatannya, maka berdasarkan perhitungan Penggugat sudah selayaknya Para Tergugat secara tanggung renteng memberikan ganti kerugian sebesar Rp. 100.000.000.000,-terbilang: (seratus milyar rupiah);
28. Bahwa selain itu, menurut hemat Penggugat sudah sepatutnya pula menurut hukum Pengadilan Negeri 1B Bogor memutuskan bagi Para Tergugat untuk membayar segala biaya perkara yang timbul dari perkara a quo;
29. Bahwa berdasarkan dalil-dalil yang dikemukakan oleh Penggugat, jelas dalil-dalil di dalam gugatan ini sudah didasarkan pada hukum yang berlaku dengan dilengkapi bukti–bukti yang cukup serta tidak terbantahkan. Karena itu sudah sepatutnya pula Pengadilan Negeri 1B Bogor yang memeriksa dan mengadili perkara ini serta memutuskan berdasarkan keadilan;
30. Bahwa untuk menjamin Para Tergugat secara sukarela menjalankan isi putusan dalam perkara a quo, maka Penggugat mohon kepada Majelis Hakim untuk menghukum Para Tergugat membayar uang paksa Penggugat untuk setiap hari keterlambatan terhitung sejak putusan mempunyai kekuatan hukum tetap;
31. Bahwa oleh karena gugatan ini didasarkan pada bukti-bukti yang kuat, maka sangat beralasan menurut hukum jika Majelis Hakim yang memeriksa perkara a quo menjatuhkan putusan yang dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun Para Tergugat mengajukan upaya hukum banding maupun kasasi (uitvoorbar bij voorad).

32. Berdasarkan pada alasan-alasan hukum yang telah diuraikan Penggugat di atas, mohon kiranya Ketua Pengadilan Negeri Bogor Kelas 1B melalui Majelis Perkara yang memeriksa, mengadili dan memutus perkara a quo kiranya berkenan untuk memutuskan sebagai berikut:
    Iii. Petitum
    Primair

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan Para Tergugat Melakukan Perbuatan Melawan Hukum;
3. Menyatakan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum;
4. Menyatakan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya (Para Turut Tergugat) hasil pembentukan Panitia Musyawarah yang dilakukan oleh Para Tergugat tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum;
5. Menghukum Para Tergugat Membayar Kerugian secara tanggung renteng untuk membayar segala kerugian yang di alami oleh Penggugat, yakni sebesar Rp.100.000.000.000,-terbilang (seratus milyar rupiah) dengan perincian:
   1. Materil sebesar Rp.70.000.000.000,-
   2. Immateril sebesar Rp.30.000.000.000,-
6. Menghukum Para Tergugat membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.10.000.000,-(sepuluh juta rupiah) kepada Penggugat untuk setiap hari keterlambatan terhitung sejak putusan mempunyai kekuatan hukum tetap;
7. Mengabulkan dan menyatakan putusan dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum banding, kasasi, Peninjauan Kembali dan upaya hukum lainnya (Uitvoorbar bij voorad);
8. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;

Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aquo et bono).

Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan, untuk Penggugat hadir Kuasanya, begitu juga dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat hadir kuasanya di persidangan;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengupayakan perdamaian diantara Para pihak melalui mediasi sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 130 HIR ayat 1 Jo. Perma Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan dengan menunjuk Sdri. Rahma Novatiana, S.H.., Hakim pada Pengadilan Negeri Bogor sebagai Mediator dalam perkara ini;

Menimbang, bahwa berdasarkan laporan Hakim Mediator tanggal 31 Maret 2021, yang mana upaya perdamaian tersebut tidak berhasil;

Menimbang, bahwa oleh karena mediasi tidak berhasil maka kepada Penggugat dan Para Tergugat serta Para Turut Tergugat diminta persetujuannya untuk melaksanakan persidangan secara elektronik;

Menimbang, bahwa terhadap Gugatan Penggugat tersebut pihak Penggugat dan Para Tergugat serta Para Turut Tergugat menyatakan bersedia untuk melakukan persidangan secara elektronik;

Menimbang, bahwa telah dibacakan Gugatan Penggugat yang isinya tetap dipertahankan;

Menimbang, bahwa terhadap Gugatan Penggugat tersebut, Para Tergugat dan Para Turut Tergugat telah mengajukan jawaban yang pada pokoknya sebagai berikut:

1. Dalam Eksepsi
   A. Eksepsi Kompetensi Relatif.

2. Gugatan Yang Diajukan Ke Pengadilan Negeri Bogor Tidak Sesuai Ketentuan Domisili Pilihan Hukum Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No 044/Kps-Lgl/Ppjb-X/2017 Tanggal 13 Oktober 2017.

1. Bahwa benar Penggugat adalah perusahaan Pengembang yang membangun Kondominium Hotel (selanjutnya disebut “Kondotel”) yang dikenal sebagai Hotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), namun Penggugat keliru menyebut letak Obyek Hotel Le’Eminence di Jalan Hanjawar No. 19 Ciloto Puncak, Propinsi Jawa Barat (vide, Posita Gugatan angka 1, halaman 4 Surat Gugatan), Karena yang benar adalah terletak di Jl. Raya Hanjawar No.19, Desa Palasari, Kecamatan Cipanas, Kabupaten Cianjur, Provinsi Jawa Barat.
2. Bahwa benar antara Penggugat dengan Para Tergugat dan Para Turut dalam Posita Gugatan Penggugat pada angka 1, halaman 4 Surat Gugatan, lebih tepatnya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut “PPJB”), yang dibuat oleh Penggugat secara baku di bawah tangan diantaranya sebagai berikut:
   • Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No 044/KPS-LGL/PPJB- X/2017 tanggal 13 OKTOBER 2017, yang dibuat dan ditandatangani oleh Penggugat selaku Penjual dengan Tergugat II selaku Pembeli;
   • Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No 106/KPS-LGL/PPJB-I/2015 tanggal 19 Januari 2015, yang dibuat dan ditandatangani oleh Penggugat selaku Penjual dengan Turut Tergugat I selaku Pembeli;
   • Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No 08/KPS-LGL/PPJB-II/2016 tanggal 22 Februari 2016, yang dibuat dan ditandatangani oleh Penggugat selaku Penjual dengan Turut Tergugat II selaku Pembeli.
3. Bahwa gugatan yang diajukan oleh Penggugat adalah sengketa yang terjadi antara Penggugat dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat berkaitan dengan PPJB sebagaimana disebut dalam angka 2 (dua) yang telah disepakati bersama oleh para pihak yaitu Penggugat dan Tergugat serta Para Turut Tergugat.
1. Bahwa dalam PPJB tersebut Para Pihak telah sepakat dan diatur secara tegas mengenai domisili hukum atau pilihan hukum apabila terjadi sengketa antara Penggugat dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat. Adapun mengenai pilihan hukum yang telah disepakati dalam perjanjian apabila terjadi sengketa adalah memilih domisili hukum di Pengadilan Negeri Cianjur sebagaimana diatur dalam Pasal 19 angka 1 dan 2 PPJB a quo.
2. Bahwa telah disepakati tentang pilihan domisili hukum sebagaimana disebutkan diatas, yang diatur dalam Pasal 19 angka 1 dan 2 PPJB yang berbunyi sebagai berikut:

   “Pasal 19
   Penyelesaian Perselisihan

   1. Semua perselisihan dan perbedaan pendapat yang mungkin timbul dalam pelaksanaan Perjanjian ini akan diselesaikan oleh Para Pihak secara musyawarah untuk mencapai kata mufakat. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak tercapai, maka penyelesaian selanjutnya akan dilakukan melalui Pengadilan Negeri Cianjur.
   2. Mengenai Perjanjian ini dengan segala akibatnya dan pelaksanaannya, Para Pihak memilih tempat kediaman yang tetap dan seumumnya di kantor Panitera Pengadilan Negeri Cianjur”

   Berdasarkan hal tersebut diatas maka gugatan yang diajukan oleh Penggugat sesuai dengan pilihan hukum dalam Pasal 19 angka 1 dan 2 PPJB a quo, seharusnya diajukan ke Pengadilan Negeri Cianjur oleh karena itu, gugatan yang diajukan oleh Penggugat ke Pengadilan Negeri Bogor adalah hal yang sangat keliru dan tidak sesuai dengan domisili pilihan hukum yang telah disepakati bersama dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat.

3. Bahwa perlu diketahui berdasarkan ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 118 (4) HIR yang berbunyi sebagai berikut:
   “Para pihak boleh menyepakati salah satu Pengadilan Negeri yang diberi wewenang secara relatif untuk menyelesaikan sengketa yang timbul di antara mereka dengan kata lain berdasarkan kesepakatan domisili pilihan.”

4. In casu Para Pihak telah menyepakati dalam Perjanjian sebagaimana diatur Pasal 118 (4) HIR, maka Para Pihak berkewajiban menurut hukum untuk melaksanakan ketentuan mengenai domisili hukum yang telah disepakati.

4. Bahwa sebagaimana diatur pasal 1320 KUHPerdata bahwa syarat-syarat sahnya suatu perjanjian harus dipenuhi 4 (Empat) syarat yaitu:
   1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
   2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
   3. Suatu hal tertentu;
   4. Suatu sebab yang halal.

   In casu antara Penggugat, Para Tergugat dan Para Turut Tergugat telah sepakat dalam Pasal 19 angka 1 dan 2 PPJB a quo, Yang dibuat sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata, yang salah satunya mengatur tentang domisili pilihan hukum apabila terjadi sengketa, maka sebagaimana diatur pasal 1338 KUHPerdata semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya dan Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan Para Pihak atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu;

5. Bahwa dalam perkara a quo mengenai kewenangan relatif pengadilan berdasarkan Pemilihan Domisili yang dilakukan oleh Para Pihak sewaktu membuat perjanjian dimana dalam perjanjian memuat klausul yang mengatur apabila dikemudian hari terjadi sengketa maka Penggugat dapat mengajukan gugatan di pengadilan di tempat yang dipilih yaitu Pengadilan Negeri Cianjur (Vide Pasal 118 ayat 4 HIR);
6. Bahwa dengan adanya kesepakatan pemilihan domisili yang dilakukan oleh Penggugat, Para Tergugat dan Para Turut Tergugat yang termuat dalam Pasal 19 angka 1 dan 2 PPJB a quo, seharusnya Penggugat mengajukan gugatan ini ke Pengadilan Negeri Cianjur dan bukan di Pengadilan Negeri Bogor, karena Pengadilan Negeri Bogor Tidak Berwenang Untuk Mengadili perkara a quo, dan Pengadilan Negeri Cianjur adalah Pengadilan yang berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo;
7. Bahwa berdasarkan urain-uraian disebutkan diatas, jelas Penggugat telah keliru dalam mengajukan Gugatan a quo ke Pengadilan Negeri Bogor, maka dengan demikian eksepsi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat sepanjang mengenai kompetensi relatif cukup beralasan menurut hukum dan patut untuk dikabulkan, sehingga Gugatan (pokok perkara) a quo tidak perlu lagi dilanjutkan pemeriksaannya.

8. B. Gugatan Penggugat Error In Subjecto.

1. Bahwa sebagaimana dalil-dalil Penggugat dalam Gugatannya, diketahui bahwa Perkara a quo mempersoalkan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (untuk selanjutnya disebut PPPSRS), dimana dalam Gugatan Penggugat Poin 12 halaman 7 jelas Penggugat menyebutkan Tergugat I sebagai Ketua PPPSRS dan Tergugat II sebagai Sekretaris PPPSRS;
2. Bahwa perlu diketahui PPPSRS merupakan suatu Badan Hukum yang dibentuk sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan, sebagaimana diatur Pasal 1 angka 21 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, yang berbunyi:
   “Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.”

3. (Disalin sesuai aslinya)

4. Namun dalam Gugatan a quo Penggugat justru mempersoalkan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat secara orang perorangan (secara

3. Bahwa Penggugat seharusnya terlebih dahulu mempelajari secara mendalam tentang PPPSRS, apakah PPPSRS adalah pribadi atau Badan Hukum sebagaimana diatur Pasal 1 angka 21 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, in casu Penggugat tidak menyebutkan dalam kolom (pada Gugatan) Para Pihak Tergugat dan Para Turut Tergugat sebagai BADAN HUKUM atau PPPSRS namun hanya menyebutkan nama pribadi masing-masing Para Tergugat dan Para Turut Tergugat;
4. Bahwa dalam Petitum Penggugat (poin 3 dan 4) jelas menyebutkan agar Majelis Hakim menyatakan pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS Kondotel Le’Eminance tidak sah dan tidak memiliki kekuatan Hukum serta meminta agar Majelis Hakim menyatakan PPPSRS Kondotel Le’Eminance beserta susunan kepengurusannya sebagai hasil pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS yang dilakukan oleh Para Turut Tergugat tidak sah dan tidak memiliki kekuatan Hukum, in casu Gugatan a quo jelas-jelas mempersoalkan PPPSRS namun yang dijadikan sebagai Para Tergugat dan Para Turut Tergugat adalah persoon (pribadi) bukan Badan Hukum Perdata;
5. Bahwa dalam perkara a quo yang digugat oleh Penggugat sebagai Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II dengan menyebutkan namanya sebagai persoon adalah tidak tepat secara formal, karena Gugatan terhadap suatu Badan Hukum tidak perlu disebutkan namanya secara pribadi karena perbuatannya terkait Badan Hukum bukan terkait dengan pribadinya, sehingga jelas Gugatan Penggugat tidak memenuhi syarat formal Error In Subjecto (Salah Subjek Hukum);
6. Bahwa berdasarkan uraian-uraian diatas, maka cukup beralasan menurut hukum bagi Majelis Hakim untuk menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet onvantkelijke verklraard).

7. C. Gugatan Penggugat Tidak Jelas/Kabur (Obscuur Libel)

1. Bahwa dalil-dalil yang disampaikan Penggugat dalam Gugatannya tentang Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tidak jelas serta sangat imajiner, karena apa yang disampaikan Penggugat dalam Gugatan belum terbukti secara Materiil, dimana Penggugat berdalil bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat telah melakukan keributan dan perusakan fasilitas hotel yang berakibat turunnya citra hotel sehingga hotel mengalami penurunan
2. Bahwa perlu kami tegaskan bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat Bukanlah Orang Yang Dilaporkan sebagai “Terlapor yang diduga telah melakukan Pengrusakan”. Oleh karenanya dalil Penggugat dalam Fundamentum Petendi sepanjang terkait “mengambil dan menggunakan data-data pemilik unit kondotel tanpa seijin Penggugat serta melakukan pemaksaan, intimidasi terhadap Penggugat adalah dalil yang “mengada-ngada” dan terkesan menghayal karena faktanya Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tidak pernah diperiksa dalam perkara a quo. Lagi pula perbuatan yang didalilkan oleh Penggugat sampai dengan hari ini masih dalam tahap penyelidikan yang artinya kepolisian belum menemukan adanya unsur pidana dalam kejadian tersebut dan hal ini juga berarti secara materiil dalil-dalil Penggugat tidak dapat dipertanggung jawabkan secara Hukum dan “salah alamat” mengajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum.
3. Bahwa Gugatan Penggugat sangat tidak jelas dan Penggugat justru mengkaburkan Gugatannya dengan mencampur adukan antara peristiwa pidana yang belum terbukti kebenarannya (belum ada putusan pengadilan yang menyatakan kejadian tersebut dilakukan oleh Para Tergugat dan Turut Tergugat) dengan Perbuatan Melawan Hukum dalam Hukum Perdata;
4. Bahwa karena Para Tergugat dan Para Turut Tergugat bukanlah orang yang menjadi “Terlapor yang diduga telah melakukan Pengrusakan”, maka segala tuntutan ganti rugi terhadap Para Tergugat dan Para Turut Tergugat nyata-nyata salah alamat dan tidak berdasar.
5. Bahwa berdasarkan uraian-uraian diatas, maka cukup beralasan menurut hukum bagi Majelis Hakim untuk menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet onvantkelijke verklraard).
6. Bahwa apa yang disampaikan Penggugat dalam Fundamentum Petendi menyebutkan adanya keributan dan perusakan fasilitas hotel namun dalam petitum Penggugat tidak menggugat Pihak Terlapor dan meminta tindakan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat yang telah melakukan keributan dan perusakan dinyatakan sebagai Perbuatan Melawan Hukum, justru yang diminta dinyatakan sebagai Perbuatan Melawan Hukum adalah Pembentukan Panitia PPPSRS dan adanya PPPSRS, jelas dalam hal ini Gugatan Penggugat tidak jelas/kabur, dimana antara Fundamentum Petendi dengan Petitum tidak sinkron/tidak terdapat kolerasi yang jelas;
7. Bahwa berdasarkan uraian-uraian diatas, maka cukup beralasan menurut hukum bagi Majelis Hakim untuk menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet onvantkelijke verklraard).

8. Ii. Dalam Pokok Perkara

1. Bahwa pada intinya Para Tergugat dan Para Turut Tergugat Menolak Dengan Tegas seluruh dalil-dalil yang diajukan Penggugat kecuali yang dengan Tegas diakui dalam Jawaban a quo;
2. Bahwa dalam hal ini Penggugat mengkaburkan permasalahan, dengan berdalil bahwa terdapat dua definisi Rumah Susun yaitu Rumah Susun Hunian dan Rumah Susun Bukan Hunian berdasarkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, dimana Undang-Undang yang dijadikan dasar oleh Penggugat tersebut sudah dinyatakan tidak berlaku lagi dan telah diganti dengan Undang-Undang 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana termaktub dalam Ketentuan Penutup Pasal 118 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, yang berbunyi:
   “Pasal 118
   Pada saat Undang-Undang ini mulai berlaku:
   1. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3318) dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.”

   (Disalin sesuai aslinya)

3. Bahwa Penggugat dalam Gugatannya terus mendalilkan bahwa Pembentukan PPPSRS yang dilakukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tidak berdasar karena Pembentukan PPPSRS tidak terikat dengan ketentuan Undang-Undang 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, in casu Para Tergugat dan Para Turut Tergugat menolak dengan tegas dalil Penggugat tersebut karena justru dalam hal ini dalil Penggugat sangat tidak berdasar atas Hukum dan hanya mengacu pada definisi Rumah Susun Hunian dan Rumah Susun Bukan Hunian sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, padahal jelas dalam Undang-Undang 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun TIDAK ADA LAGI DEFINISI RUMAH SUSUN HUNIAN DAN RUMAH SUSUN BUKAN HUNIAN, yang ada saat ini adalah Rumah Susun Umum, Rumah Susun Khusus, Rumah Susun Negara dan Rumah Susun Komersil (Vide Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang dilakukan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat jelas telah sesuai dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun;
4. Bahwa Penggugat telah dengan sengaja “mengaburkan” persoalan Kondotel sebagai Rumah Susun Non Hunian, padahal yang disebut Kondominium Hotel (selanjutnya disebut “Kondotel”) adalah Satuan Rumah Susun Komersial, yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1 angka 1 dan angka 10 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Oleh karenanya segala ketentuan terkait pembentukan Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun Komersial tunduk pada ketentuan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 23/Prt/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
5. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 59 jo Pasal 75 ndang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, Penggugat selaku Pelaku Pembangunan hanya memiliki kewenangan untuk mengelola Kondotel Sahid Eminence (In Casu, Hotel Le’Eminence), hanya selama masa transisi atau paling lambat 1 (satu) tahun setelah penyerahan Kondotel untuk pertama kali dan setelah terbentuknya PPPSRS Penggugat wajib menyerahkan Pengelolaan Kondotel kepada PPPSRS. Selengkapnya Kami kutip sebagai berikut:
   Pasal 59
   (1) Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.

6. (2) Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.

7. (3) Pelaku pembangunan dalam pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat bekerja sama dengan pengelola. (4) Besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan NPP setiap sarusun. Pasal 75
   (1) Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi sebagaimana dimaksud pada (2) Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.

8. (3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian.

9. (4) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat membentuk atau menunjuk pengelola.

6. Bahwa mengingat Kondotel Sahid Eminence yang sekarang dioperasikan sebagai Hotel Le’Eminence (dahulu bernama Hotel Sahid Eminence), telah selesai dibangun dan mulai dioperasikan sebagai hotel sejak tahun 2017, maka selambat-lambatnya tahun 2018, seharusnya Penggugat telah memfasilitasi Para Pemilik diantaranya Para Tergugat dan Para Turut Tergugat untuk membentuk PPPSRS dan bukan malah “menghalang-halangi” Pembentukan PPPSRS.
7. Bahwa ketentuan Pasal 4 ayat (2) dan ayat (4) Peraturan Menteri Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Nomor 23/Prt/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah Susun (selanjutnya disingkat “Permen PUPR 23/Prt/M/2018”), telah mengatur dengan tegas tentang bentuk fasilitasi Pelaku Pembangunan dalam Pembentukan PPPSRS, yaitu:
   1. penyediaan ruang rapat dan kelengkapannya, paling kurang meliputi meja, kursi, papan tulis/alat tulis, pengeras suara, dan penggunaan papan/media informasi kepada warga Pemilik dan/atau Penghuni;
   2. data kepemilikan dan/atau penghunian serta letak Sarusun berdasarkan hasil pendataan yang dilakukan oleh Pelaku Pembangunan; dan
   3. dukungan administrasi serta penyediaan konsumsi.
8. Bahwa Pembentukan PPPSRS adalah Kewajiban Hukum bagi Pemilik Sarusun (In Casu Para Tergugat dan Para Turut Tergugat) sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 74 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 jo. Pasal 4 ayat (1) Permen PUPR No. 23/Pert/M/2018: “Pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS” dan Para Pemilik Kondotel yang tidak membentuk PPPSRS dapat dikenai sanksi administratif berupa: a). peringatan tertulis; b). penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan Rumah Susun; dan c). pengenaan denda administratif, sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 144 PP No. 13 Tahun 2021, selengkapnya kami kutip sebagai berikut:
   Pasal 144
   (1) Pemilik yang tidak membentuk PPPSRS sebagaimana dimaksud dalam Pasal 86 ayat (1) dikenai sanksi administratif berupa:
   1. peringatan tertulis;
   2. penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan Rumah Susun; dan
   3. pengenaan denda administratif.

   4. (2) Tata cara pengenaan sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan sebagai berikut:

   1. peringatan tertulis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a diberikan sebanyak 2 (dua) kali dengan jangka waktu tiap peringatan tertulis paling lama 5 (lima) hari kerja;
   2. Pemilik yang mengabaikan peringatan tertulis sebagaimana dimaksud pada huruf a dikenai sanksi administratif berupa penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan Rumah Susun;
   3. Pemilik yang mengabaikan penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada huruf b dikenai sanksi administratif berupa denda administratif paling sedikit Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) dan paling banyak Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah); dan
   4. Pemilik yang telah menyelesaikan denda administratif sebagaimana dimaksud pada huruf c wajib membentuk PPPSRS paling lambat 1 (satu) tahun.
9. Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, sudah terang dan jelas bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat sebenarnya telah melaksanakan kewajiban hukumnya, justru sebaliknya Penggugatlah yang telah “lalai” mejalankan perintah undang-undang untuk memfasilitasi Pembentukan PPPSRS. Oleh karenanya patut diduga, Gugatan yang diajukan oleh Penggugat diajukan hanya untuk menghindari dan/atau menunda kewajiban Hukum Penggugat untuk menyerahkan Pengelolaan Kondotel terkait barang bersama, benda bersama dan tanah bersama kepada PPPSRS yang telah terbentuk;

10. Bahwa Penggugat juga mendalilkan Kondotel Le’Eminence adalah Menteri Pariwisata RI Nomor 18 Tahun 2016 Tentang Pendaftaran Usaha Pariwisata, in casu Para Tergugat dan Para Turut Tergugat menolak dengan tegas karena Penggugat mengacu pada Peraturan Menteri yang tidak terdapat Kolerasi sama sekali terhadap urusan Rumah Susun dan bertentangan dengan Pasal 1 angka 24 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, yang berbunyi:
    “Pasal 1
    Dalam Undang-Undang ini yang dimaksud dengan:
    24. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.” (Disalin sesuai aslinya)
11. Bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat menolak dengan tegas dalil Penggugat pada poin 16 halaman 15 Gugatannya, yang mendalilkan Peraturan Pemerintah RI No. 4 Tahun 1998 Tentang Rumah Susun, in casu Penggugat sangat tidak cermat dan keliru dalam mengutip Peraturan Perundang-Undangan, dimana Peraturan Pemerintah RI No. 4 Tahun 1998 bukan tentang Rumah Susun melainkan tentang Tata Cara Penjualan Barang Sitaan yang dikecualikan dari Penjualan secara Lelang dalam rangka Penagihan Pajak dengan Surat Paksa;
12. Bahwa Penggugat dalam hal ini juga selalu menggunakan dasar-dasar hukum yang sudah tidak berlaku lagi seperti Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun (untuk selanjutnya disebut PP No. 4 Tahun 1988), dimana Penggugat mendalilkan bahwa pembentukan PPPSRS yang dilakukan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tidak sesuai dengan PP No. 4 Tahun 1988 karena tidak dibentuk dengan Akta yang di sahkan oleh Bupati Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, jelas dalam hal ini Penggugat sangat keliru dan perlu mengupdate Peraturan Perundang-Undangan yang terbaru dalam menyusun Gugatan dan berpikir, terutama terkait dengan Pembentukan PPPSRS karena dalam Pasal 98 Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Rumah Susun mengatur bahwa:
    “Pasal 98
    (1) Pembentukan PPPSRS dilakukan dengan pembuatan akta pendirian disertai dengan penyusunan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.

13. (2) PPPSRS yang telah mensahkan akta pendirian serta Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga melakukan pencatatan kepada Daerah Khusus Ibukota Jakarta kepada Pemerintah Daerah provinsi.”

14. (Disalin sesuai aslinya)

13. Bahwa PPPSR yang dibentuk oleh Para Pemilik diberi status sebagai Badan Hukum berdasarkan ketentuan Pasal 74 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, sebagaimana Kami kutip sebagai berikut:
    Pasal 74
    (1) Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS.

14. (2) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. (3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang ini.

14. Berdasarkan pasal-pasal tersebut dalam angka 12 (dua belas) dan angka 13 (tiga belas), maka dalil Gugatan Penggugat sama sekali tidak beralasan menurut Hukum dan hanya menggunakan perspektif/pemikirannya sendiri yang sangat tidak berdasar hukum dan tidak berbobot, sehingga cukup beralasan hukum bagi Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo menolak gugatan Penggugat;
15. Bahwa dalil-dalil Gugatan Penggugat hanya pengulangan-pengulangan terhadap hal yang sama dengan menggunakan Peraturan Perundang- Undangan yang sudah tidak berlaku lagi, guna menggiring opini dan mengaburkan keabsahan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat sebagai PPPSRS dan pemilik sah dari Kondotel Sahid Eminence yang dioperasikan sebagai Hotel Le’Eminence;
16. Bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat menolak dengan tegas atas dalil-dalil Gugatan Penggugat yang menuduh bahwa Pembentukan PPPSRS Kondotel Sahid Eminence yang dioperasikan sebagai Hotel Le’Eminence telah terjadi keributan, perusakan, penganiayaan terhadap Management Le’Eminence mapun terhadap fasilitas hotel yang dilakukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dan Penggugat telah melaporkan ke Kepolisian atas kejadian tersebut, In casu yang terjadi adalah:
    • Para Tergugat dan Para Turut Tergugat bukanlah Pihak “Terlapor dalam dugaan tindak pidana pengrusakan yang didalilkan oleh Penggugat;
    • Para pemilik Kondotel di Le’Eminence datang untuk meminta kepastian karena belum mendapatkan keuntungan sebagaimana dijanjikan dan Para Pemilik Kondotel tersebut meminta data kepada management Le’Eminence yang kemudian pihak management Le’Eminence memberikan akses melihat data tersebut melalui Komputer mereka dan sama sekali tidak terjadi peristiwa keributan, perusakan dan penganiayaan, hal ini terbukti dari Laporan Kepolisian yang dilakukan Penggugat hingga saat ini belum ditemukan adanya unsur Pidana. Dengan demikian berdasarkan uraian-uraian tersebut maka cukup beralasan bagi Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo untuk menolak seluruh dalil-dalil Penggugat;
17. Bahwa kembali kami tegaskan bahwa Perbuatan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat melakukan Pembentukan PPPSRS sudah sah sesuai hukum dan bukanlah Perbuatan Melawan Hukum, justru Penggugat selaku Pelaku Pembangunan tidak pernah memberikan fasilitas untuk Pembentukan PPPSRS padahal jelas dalam Pasal 75 ayat (1) Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun mewajibkan Pelaku Pembangunan untuk menfasilitasi Pembentukan PPPSRS, in casu yang melakukan Perbuatan Melawan Hukum adalah Penggugat sendiri;
18. Bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat juga menolak dengan tegas jika Penggugat meminta ganti rugi Materil dan Imateril secara tanggung renteng kepada Para Tergugat dan Para Turut Tergugat sebesar Rp.100.000.000.000,- (seratus milyar rupiah), karena apa yang dituduhkan Penggugat kepada Para Tergugat dan Para Turut Tergugat adalah hal imajiner/mengada-ada (halusinasi Penggugat) saja, justru dalam hal ini jelas yang melakukan Perbuatan Melawan Hukum adalah Penggugat sendiri, dimana Penggugat sama sekali tidak memfasilitasi Pembentukan PPPSRS padahal itu merupakan kewajiban Penggugat selaku Pelaku Pembangun (Vide Pasal 75 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011), justru seharusnya dalam hal ini Para Tergugat dan Para Turut Tergugat yang meminta ganti rugi kepada Penggugat;
19. Bahwa berdasarkan uraian dan dalil-dalil Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut diatas maka cukup beralasan hukum bagi Yang Mulia Majelis Hakim untuk menyatakan menolak seluruh Gugatan Penggugat.

3. Petitum
   Berdasarkan alasan-alasan hukum tersebut diatas, Para Tergugat dan perkara ini yaitu berupaya melindungi hak-hak Para Tergugat dan Para Turut Tergugat, untuk itu Para Tergugat dan Para Turut Tergugat mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo untuk memutuskan hal-hal sebagai berikut:
   A. Dalam Eksepsi
   1. Menerima Eksepsi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat untuk seluruhnya;
   2. Menolak Gugatan Penggugat atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima.

   3. B. Dalam Pokok Perkara

   1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
   2. Menghukum Penggugat membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini.

Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon keadilan yang seadil- adilnya (Ex Aequo Et Bono).

Menimbang, bahwa terhadap jawaban Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut, Penggugat telah mengajukan Repliknya pada persidangan tanggal 6 Mei 2021 dan Para Tergugat serta Para Turut Tergugat telah mengajukan Dupliknya pada persidangan tanggal 20 Mei 2021, yang selengkapnya materi Replik dari Penggugat dan materi Duplik dari Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut sebagaimana termuat dalam Berita Acara Persidangan perkara ini;

Menimbang, bahwa Penggugat untuk membuktikan dalil Gugatannya telah mengajukan bukti surat berupa:

1. Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Kurnia Propertindo Sejahtera No. 39, tanggal 11 Bulan September Tahun 2013, Notaris Darmawan Tjoa, S.H., S.E., diberi tanda..P-1;
2. Surat Keputusan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor: AHU-48429.AH.01.01.Tahun 2013, tertanggal 13 September 13 Tahun 2013, diberi tanda....P-2;
3. Akta Pernyataan Keputusan Rapat Pemegang Saham PT Kurnia Propertindo Sejahtera No. 05, tanggal 15 Bulan Juli Tahun 2019, Notaris Lindra Nelly, S.H., M. Kn.., diberi tanda..P-3;
4. Surat Keputusan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor: AHU-0037808.AH.01.02.Tahun 2019, tertanggal 16 Juli 2019.., diberi tanda...P-4;
5. Surat Pesanan No. SP00147, tertanggal 15 September 2014, a.n Arief
6. Surat Pesanan No. SP00379, tertanggal 25 Januari 2017, a.n Yernadi Hari Yuliono., diberi tanda...P-6;
7. Surat Pesanan No. SP00154, tertanggal 03 November 2014, a.n Herman Saleh., diberi tanda.. .P7-;
8. Surat Pesanan No. SP00282, tertanggal 22 November 2015, a.n Ir. Budiman Widyatmoko., diberi tanda...P-8;
9. Perjanjian Pengikatan Jual Beli No: 096/KPS-LGL/PPJB-XI/2014. Tertanggal 03 November 2014., diberi tanda...P-9;
10. Perjanjian Pengikatan Jual Beli No: 044/KPS-LGL/PPJB-X/2017. Tertanggal 13 Oktober 2017., diberi tanda.P-10;
11. Perjanjian Pengikatan Jual Beli No: 106/KPS-LGL/PPJB-I/2015. Tertanggal 19 Januari 2015., diberi tanda..P-11;
12. Perjanjian Pengikatan Jual Beli No: 08/KPS-LGL/PPJB-II/2016. Tertanggal 22 Februari 2016., diberi tanda..P-12;
13. Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Unit Kondotel No: 096/EHS-LGL/PPP-XI/2014, tertanggal 03 November 2014., diberi tanda..P-13;
14. Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Unit Kondotel No: 044/EHS-LGL/PPP-X/2017, tertanggal 13 Oktober 2017., diberi tanda.P-14;
15. Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Unit Kondotel No: 106/EHS-LGL/PPP-I/2015, tertanggal 19 Januari 2015., diberi tanda.P-15;
16. Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Unit Kondotel No: 08/EHS-LGL/PPP-II/2016, tertanggal 22 Februari 2016., diberi tanda.P-16;
17. Surat Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor: HK.02.01-Mn/984 tertanggal 30 September 2015., diberi tanda.P-17;
18. Surat Nomor: 2/X1/RENPEPAMUS/PPPSRS/2020, tertanggal 09 November
    2020. , diberi tanda..P-18;
19. Surat Nomor: 004/EHS-DIR/XI/2020, tertanggal 09 November 2020., diberi tanda.P-19;
20. Surat Nomor: 071/KPS-DIR/XI/2020, tertanggal 19 November 2020., diberi tanda.P-20;
21. Surat Nomor: 1.26/XI/PANMUS/PPPSRS.KSE/2020, tertanggal 26 November
22. Laporan Polisi Nomor: STBL/B/373/XI/2020/RES CJR., diberi tanda…P-22;
23. Surat Nomor: 2.3/X11/PANMUS/PPPSRS.KSE/2020, tertanggal 3 Desember
    2020. , diberi tanda..P-23;
24. Surat Nomor: 1.3-A/X11/PANMUS/PPPSRS.KSE/2020, tertanggal 12 Desember 2020., diberi tanda..P-24;
25. Surat Nomor: 023/EHS-DIR/XII/2020. Tertanggal 18 Desember 2020., diberi tanda.P-25; Menimbang, bahwa keseluruhan bukti tertulis dari Penggugat tersebut telah dicocokan dengan aslinya yaitu surat bukti bertanda P-1 sampai dengan P-16, kemudian surat bukti P-18 dan P-23, dan ternyata sesuai dengan aslinya kecuali surat bukti bertanda P-17, P-19, P-20, P-21, P-22, P-24 dan P-25 merupakan fotocopy dari fotocopy dan semua bukti surat tersebut telah diberi meterai cukup, sehingga sesuai ketentuan Undang-Undang tentang Bea Materai oleh karenanya secara formil dapat diterima sebagai bukti tertulis bagi Penggugat dalam perkara ini;

Daftar Saksi Penggugat

Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil Gugatannya, Penggugat telah pula mengajukan Saksi-saksi yang memberikan keterangan dibawah sumpah yang pada pokoknya sebagai berikut:

1. Indra

1. Saksi Indra
   • Bahwa Saksi kenal dengan Penggugat, akan tetapi tidak ada hubungan keluarga, ada hubungan pekerjaan, akan tetapi Penggugat tidak menggaji saksi, sedangkan dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tahu, tidak ada hubungan keluarga dan tidak ada hubungan pekerjaan;
   • Bahwa Kurnialand itu ownernya Pak Zaid, kalau PT Eminence Hospitality Service kalau tidak salah Pak Roby, General Manager bukan Direktur;
   • Bahwa saksi bekerjasama dengan Penggugat sejak proses tender mulai bulan November 2020 mulai lakukan rencana pengamanan, bulan Desember awal mulai melakukan penempatan security, awal Januari 2021 mulai ada kontrak dengan client prosesnya sekitar satu sampai dua bulan;
   • Bahwa pengetahuan saksi mengenai rapat pembentukan Panmus PPPSRS adalah saat itu saksi berada disana untuk memberi support yang memang harus hadir untuk memberikan dukungan moral kepada anggota yang kami tempatkan, saksi ada ditempat tersebut karena memang bagian dari pekerjaan saksi untuk pengamanan asset;
   • Bahwa pertemuan pembentukan Panmus PPPSRS tersebut diadakan sekitar diatas tanggal 23 Desember 2020 sampai 2021 itu beruntun, dengan peristiwa yang sama;
   • Bahwa mengenai jumlah kehadiran kalau dilihat dari absen, ada info dari user pasti sampainya ke pihak pengamanan dulu bahwa akan ada kegiatan akan ada hal-hal yang diinginkan dari pihak hotel atau pihak management hotel pihak security yang akan dikerahkan, kalau sepenglihatan saksi yang hadir sekitar tiga puluh orang tapi memang ada yang bawa keluarga juga;
   • Bahwa rapat tersebut tidak dihadiri pihak Notaris maupun pemerintahan setempat;
   • Bahwa acara pertemuan tersebut dilaksanakan di lantai 2 dan dimulai jam 08.00 wib, yang membuka ketuanya yaitu pak Arief Adang;
   • Bahwa perintah langsung ke security baik dari management diinfokan bahwa kegiatan tersebut tidak berizin, dan saksi disuruh untuk menjaga ketertiban dan diarahkan untuk bersikap persuasive tidak ada Tindakan yang melebihi konteks pengamanan;
   • Bahwa saat itu ada yang menegur saksi dan anggota saksi, kemudian kursi diangkat-angkat ke atas semuanya, sedangkan kursi tersebut tidak disediakan fasilitas oleh pihak hotel dan itu pun atas perintah langsung dari management bahwa tidak ada tempat yang bisa disediakan karena memang penuh, tapi spanduk, kursi, sebagian kursi yang ada disitu langsung dibawa keatas dibantu oleh security anggota saksi, sampai anggota saksi tidak bisa berbicara, kemudian mereka bersorak sorai serta memaki-maki lalu saksi langsung maju mengingatkan untuk tidak melakukan hal yang mengganggu ketertiban dan membawa aset ke atas tapi saksi malah dijawab balik dan mereka bilang mereka adalah bagian dari owner;
   • Bahwa waktu itu saksi sudah memberikan arahan secara persuasive, akan tetapi karena saksi juga anggota security baru peralihan saksi tidak bisa melakukan langkah atau menyuruh mereka keluar sesuai arahan manjemen bahwa ini adalah tidak berizin, saksi hanya melihat dan monitor dan saksi memberitahu semua anggota saksi;
   • Bahwa saat kejadian itu orang yang makan disitu jadi bertanya pada saksi pulang, di sampingnya ada jalan dan koridor itu yang dipakai sehingga setiap orang yang mau makan tidak bisa lewat karena koridornya dipakai;
   • Bahwa saksi tidak mengetahui mengenai laporan kepolisian karena diluar kewenangan saksi dan saksi hanya mengamankan dari sisi hotel;
   • Bahwa saksi kenal dengan orang yang bernama Hendra karena pada saat kejadian tersebut Pak Hendra sempat melempar rokok pada saksi dan tindakannya yang cukup arogan;
   • Bahwa saksi kenal dengan Sdr.Yernadi Hari Yuliono, Sdr.Herman Saleh, Sdr.Budiman Widyatmoko karena merupakan pihak yang hadir yang membuat keributan, yang memanas-manasi;
   • Bahwa selama saksi bertugas, baru satu bulan terakhir ini tidak ada saksi mengamankan hal-hal yang mengganggu ketertiban, sebelumnya saksi selalu mengamankan kadang di Cipanas kadang di kantor Kampung Melayu, bahkan bulan puasa juga pernah di kantor Kampung Melayu, kantor sampai digembok oleh orang, di CCTV ada, sampai karyawan yang didalam tidak bisa keluar, dan saksi lapor ke polres untuk bisa membuka gembok tersebut;
2. Saksi Michael Bakker,
   • Bahwa saksi kenal dengan Penggugat, tidak ada hubungan keluarga, tidak ada hubungan pekerjaan, sedangkan dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat kenal, tidak ada hubungan keluarga, tidak ada hubungan pekerjaan;
   • Bahwa saksi bekerja di PT Eminence Hospitality Services Sejak 10 Agustus 2020 Sebagai Front Office Manager tupoksinya memastikan setiap tamu yang datang tinggal di kami, data dari para tamu tidak boleh dibocorkan, karena itu rahasia perusahaan, kalau dibocorkan akan dikenakan sanksi pemecatan;
   • Bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat, sepengetahuan saksi adalah owner dari kondotel;
   • Bahwa pada bulan November 2020 ada acara panmus pembentukan PPPSRS akan tetapi tidak diberikan izin, kemudian mereka datang kepada saksi, minta diberikan ruangan dan kamar, dari mereka itu ada yang mewakili tiga orang yaitu Pak Hendrawan, pak Bambang, Pak Joko, menjelaskan pada mereka, tapi mereka tetap bersikeras meminta keinginan mereka;
   • Bahwa pada saat acara panmus tersebut tidak tersedianya kamar dikarenakan semua kamar pada saat itu sedang penuh (weekend) sedangkan tidak tersedianya ruangan karena memang tidak diperbolehkan oleh pimpinan karena acara tersebut tidak mendapat izin dari pimpinan;
   • Bahwa pada saat itu saksi lapor ke pimpinan mengenai keinginan- keinginan mereka, dan lalu mereka menerobos masuk kedalam front office dimana itu tidak diperbolehkan kepada siapapun kecuali karyawan sendiri, kemudian Pak Hendra, Pak Bambang dan pak Joko masuk, saksi usir, berhasil diusir lalu saksi koordinasi pada pimpinan, saat saksi koordinasi dengan pimpinan, mereka masuk lagi melihat data tanpa seizin saksi, mengintimidasi anak buah saksi untuk mendapatkan data, mereka mengeprint dokumen tentang data-data owner, sehingga disitu terjadilah percekcokkan;
   • Bahwa atas hal tersebut saksi lalu melaporkan pada pimpinan, lalu datang pimpinan Pak Firdaus, lalu saksi mengarahkan mereka tiga orang ini untuk bertemu Pak Firdaus, tapi mereka masih bersikeras tidak mau, karena mereka tidak mau, maka Pak Firdaus mengatakan akan menuntut mereka karena mereka masuk wilayah yang tidak semestinya, yang menyebabkan adanya Laporan Kepolisian ke Polsek Pacet;
   • Bahwa saat itu mereka kumpul-kumpul disebelah ruangan saksi, geser- geser kursi membentuk meja sendiri untuk mereka rapat;
   • Bahwa pada waktu itu pak Arief Adang, Pak Yenardi, Pak Herman Saleh dan Pak Budiman ada didepan;
   • Bahwa kejadian kericuhan seperti ini terjadi berulang kali, masuk tanpa izin, melakukan kegiatan tanpa izin;
   • Bahwa rapat tersebut tidak dihadiri pihak Notaris maupun pemerintahan setempat;
   • Bahwa jumlah mereka yang menghadiri rapat tersebut lebih kurang 50 orang;
   • Bahwa saksi tidak mengetahui hasil panmus tersebut;

   Menimbang, bahwa atas keterangan Saksi-saksi tersebut diatas Kuasa Penggugat dan Kuasa Para Tergugat serta Kuasa Para Turut Tergugat akan menanggapinya dalam Kesimpulan;

   Menimbang, bahwa Tergugat I untuk meneguhkan dalil jawabannya telah mengajukan bukti surat berupa:

1. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk Nomor: 3271022003550003, atas nama ARIEF ADANG, Ph. D, diberi tanda.T.I-1;
2. Fotocopy Akta Jual Beli Nomor: 77/2018, tanggal 10 Desember 2018, diberi tanda.T.I-2;
3. Fotocopy Notulen hasil Meeting antara Kurnialand, EMS dan Owner Condotel Kurnialand Building 7 Maret 2018, diberi tanda...…T.I-3;
4. Fotocopy Surat Penggugat Nomor: 033/KPS-DIR/XI/202, tanggal 16 November 2020, diberi tanda...T.I-4;
5. Fotocopy Surat Penggugat Nomor: 071/KPS-DIR/2020, tanggal 19 November 2020, diberi tanda...T.I-5;
6. Fotocopy Surat yang ditujukan kepada Penggugat perihal Undangan Pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS Condotel Sahid Eminence, tanggal 9 November 2020, diberi tanda..T.I-6; Menimbang, bahwa Tergugat II untuk meneguhkan dalil jawabannya telah mengajukan bukti surat berupa:

1. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk Nomor: 3276022207770008, atas nama YERNADI HARI YULIONO, diberi tandaT.II-1;
2. Fotocopy Perjanjian Nomor: 044/KPS-LGL/PPJB-X/2017 tanggal 13 Oktober 2017, diberi tanda..T.II-2; Menimbang, bahwa Turut Tergugat I untuk meneguhkan dalil jawabannya telah mengajukan bukti surat berupa:

1. Kartu Tanda Penduduk Nomor: 31744070809540002, atas nama HERMAN SALEH, diberi tandaT.T.I-1;
2. Perjanjian Nomor: 106/KPS-LGL/PPJB-X/2015 tanggal 19 Januari 2015, diberi tanda..…T.T.I-2;
3. Fotocopy Surat kepada Direksi PT.Eminence Hospitality Services tertanggal 25 Oktober 2020, diberi tanda...T.T.I- 3;

4. Menimbang, bahwa Turut Tergugat II untuk meneguhkan dalil jawabannya telah mengajukan bukti surat berupa:

1. Kartu Tanda Penduduk Nomor: 3171050610660001, atas nama Ir. BUDIMAN WIDYATMOKO, diberi tandaT.T.II-1;
2. Perjanjian Nomor: 08/KPS-LGL/PPJB-II/2016 tanggal 22 Februari 2016, diberi tandaT.T.II-2; Menimbang, bahwa keseluruhan dari bukti tertulis Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut ternyata surat bukti bertanda T.I-1, T.I-2, T.I-6, T.II- 1, T.T.I-1, T.T.I-2, T.T.I-3, T.T.II-1 dan T.T.II-2 yang telah dicocokan dan telah sesuai dengan aslinya sedangkan surat bukti lainnya yaitu surat bukti bertanda T.I-3, T.I-4, T.I-5 dan T.II-2 hanya merupakan foto copy dari foto copy dan semua bukti surat tersebut telah diberi meterai cukup, sehingga sesuai ketentuan Undang-Undang tentang Bea Materai oleh karenanya secara formil dapat diterima sebagai bukti tertulis bagi Tergugat dalam perkara ini;

Daftar Saksi Tergugat

Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil bantahannya, Tergugat telah pula mengajukan Saksi-saksi yang memberikan keterangan dibawah sumpah yang pada pokoknya sebagai berikut:

1. Haerul Ihwan

1. Saksi Haerul Ihwan
   • Bahwa saksi adalah salah satu pemilik kondotel Le”Eminence dan saksi memiliki lima unit;
   • Bahwa pembangunan kondotel Le’Eminence tersebut mulai tahun 2016 dan pengembangnya yaitu Pak Zaid, benderanya PT Kurnia Propertindo Sejahtera, Kurnialand;
   • Bahwa PPPSRS terbentuk baru bulan November kemarin;
   • Bahwa pada waktu panmus dilakukan pada bulan November 2020 pengembang memfasilitasi, tidak ada ribut, lancar, adem-adem saja, dikasih tempat, dikasih minum, snack, peserta yang hadir dipersilahkan masuk, tidak ada kerusuhan, bisa dilihat di CCTV ruangan, di CCTV lorong juga ada;
   • Bahwa pernah ada laporan kepolisian dan yang dilaporkan adalah salah satu pemilik, tuduhannya mengambil data elektronik;
   • Bahwa mestinya PPPSRS itu satu tahun terbentuk dari awal tidak pernah terwujud, karena tidak difasilitasi oleh Penggugat, tidak tahu kenapa developer tidak mau membentuk, lalu dari teman-teman berininsiatif untuk membentuk panmus, baru di bulan November 2020 dibentuk, dari developer baru memfasilitasi;
   • Bahwa pada waktu kegiatan rapat tersebut peserta banyak yang datang, jarak, lalu kami minta kursi pada petugas hotel, kami ambil kursi yang ada diruang seberang ada ruang meeting, mereka yang angkatin kursi, kami juga bantu angkat, malah pihak hotel yang menawarkan untuk mengangkat kursi karena tahu kami adalah pemilik;
   • Bahwa PT Kurnia Propertindo Sejahtera adalah developernya;
   • Bahwa pada saat tanda tangan perjanjian, saksi tidak membaca dan tidak mengetahui isi perjanjian, baru tahu isinya kemarin-kemarin, salah satu isinya adalah bahwa hak pengelolaan selama sekian tahun dan diperpanjang otomatis sekian tahun;
   • Bahwa dalam perjanjian ada klausul jika ada sengketa maka dibawa ke wilayah hukum pengadilan Jakarta Timur atau Cianjur;
   • Bahwa rapat tersebut tidak dihadiri pihak Notaris maupun pemerintahan setempat;
   • Bahwa saat acara tersebut pihak developer atau pengembang tidak ada yang hadir;
   • Bahwa untuk pembentukan PPPSRS tersebut pertama kali itu November 2020 diadakan panmus dan difasilitasi oleh pengembang, sedangkan pembentukan PPPSRS bulan Desember 2020 tidak difasilitasi pengembang, dan rapatnya di lobby hotel;
2. Saksi Ojak Nainggolan, SE
   • Bahwa saksi adalah salah satu pemilik kondotel Le”Eminence dan saksi memiliki satu unit tapi atas nama istri saksi;
   • Bahwa Le’Eminence saya kenal pengembangnya itu PT Kurnia Propertindo Sejahtera, pada saat mengikuti pameran di JCC pada tahun 2016;
   • Bahwa hubungan PT Kurnia Propertindo Sejahtera dengan PT Eminence Hospitality Service yaitu kepemilikan keluarga, PT Kurnia Propertindo Sejahtera pemiliknya bapaknya, kalau di PT Eminence Hospitality Service pemiliknya putrinya, anaknya;
   • Bahwa untuk panmus tanggal 25 November 2020 difasilitasi, dikasih ruangan, dikasih snack agendanya pemilihan anggota panmus, pembentukan jadwal/scedule, kalau untuk PPPSRS sampai sekarang
   • Bahwa pada waktu panmus yang terpilih yaitu Pak Arief Adang sebagai ketua, sekretaris Pak Yenardi, anggota, saksi sebagai bendahara;
   • Bahwa setahu saksi teman saksi sesama pemilik yaitu Pak Hendra, Pak Joko, dan Pak Bambang dilaporkan di Polres Cianjur tentang pengambilan data elektronik;
   • Bahwa saksi bersama istri saksi menandatangani kontrak bulan Juli 2017 di kantor di Otista, karena mau cepat kami langsung tandatangan saja, tidak membacanya;
   • Bahwa saat itu tidak ada pihak developer yang hadir;

   Menimbang, bahwa dari keterangan Saksi-saksi tersebut diatas Kuasa Penggugat dan Kuasa Para Tergugat serta Kuasa Para Turut Tergugat akan menanggapinya dalam Kesimpulan;

   Menimbang, bahwa Kuasa Penggugat dan Kuasa Para Tergugat serta Kuasa Para Turut Tergugat telah mengajukan Kesimpulannya masing-masing pada persidangan tanggal 22 Juli 2021 yang selengkapnya materi kesimpulan kedua belah pihak tersebut sebagaimana termuat dalam Berita Acara Persidangan perkara ini;

   Menimbang, bahwa Para Pihak menyatakan tidak ada lagi hal-hal lain yang akan diajukan dan mohon Putusan;

   Menimbang, bahwa segala sesuatu yang terungkap di persidangan sebagaimana tersebut dalam berita acara sidang, sepanjang belum termuat dalam Putusan ini, untuk singkatnya harus dipandang telah tercakup, telah dipertimbangkan dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari Putusan ini;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

DALAM EKSEPSI

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan Eksepsi dari Para Tergugat dan Para Turut Tergugat adalah sebagaimana tersebut diatas;

Menimbang, bahwa yang menjadi pokok alasan dari Eksepsi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat adalah:

1. Eksepsi Kompetensi Relatif
2. Eksepsi Gugatan Penggugat Error In Subjecto;
3. Eksepsi Gugatan Penggugat Tidak Jelas/Kabur (Obscuur Libel);

4. Menimbang, bahwa Majelis Hakim akan mempertimbangkan terlebih dahulu eksepsi-eksepsi yang diajukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut dengan pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

1. Eksepsi Kompetensi Relatif;

2. Menimbang, bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dalam Eksepsinya mendalilkan bahwa Pengadilan Negeri Bogor tidak berwenang mengadili perkara a quo dikarenakan antara Penggugat dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat memiliki hubungan hukum jual beli sebagaimana didalilkan dalam Posita Gugatan Penggugat pada angka 1, halaman 4 Surat Gugatan, lebih tepatnya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut “PPJB”) No 044/KPS-LGL/PPJB-X/2017 tanggal 13 Oktober 2017. Bahwa dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut Para Pihak telah sepakat dan diatur secara tegas mengenai domisili hukum atau pilihan hukum apabila terjadi sengketa antara Penggugat dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat. Adapun mengenai pilihan hukum yang telah disepakati dalam perjanjian apabila terjadi sengketa adalah memilih domisili hukum di Pengadilan Negeri Cianjur sebagaimana diatur dalam Pasal 19 angka 1 dan 2 PPJB a quo, sehingga berdasarkan hal tersebut diatas maka gugatan yang diajukan oleh Penggugat sesuai dengan pilihan hukum dalam Pasal 19 angka 1 dan 2 PPJB a quo, seharusnya diajukan ke Pengadilan Negeri Cianjur sedangkan gugatan yang diajukan oleh Penggugat ke Pengadilan Negeri Bogor adalah hal yang sangat keliru dan tidak sesuai dengan domisili pilihan hukum yang telah disepakati bersama dengan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat, sehingga eksepsi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat sepanjang mengenai kompetensi relatif cukup beralasan menurut hukum dan patut untuk dikabulkan dan Gugatan (pokok perkara) a quo tidak perlu lagi dilanjutkan pemeriksaannya.

3. Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat mengenai kompetensi relatif tersebut Majelis Hakim mempertimbangkannya sebagai berikut;

4. Menimbang, bahwa menurut Pasal 118 ayat (1) HIR, guna melindungi kepentingan Tergugat dalam mengajukan pembelaan diri, asas hukum menentukan gugatan haruslah diajukan kepada pengadilan dalam wilayah hukum tempat tinggal tergugat. Berdasarkan asas tersebut maka salah satu ukuran penentuan kewenangan mengadili secara relatif pengadilan adalah gugatan harus diajukan ditempat tinggal tergugat. Tempat tinggal Tergugat dapat meliputi tempat kediaman maupun alamat tertentu. Asas ini dikenal Menimbang, bahwa demikian juga halnya jika para pihak dalam sebuah perjanjian telah menyepakati domisili tertentu yang berbeda dengan tempat tinggal yang sebenarnya. Pilihan para pihak tersebut dapat dicantumkan dalam perjanjian pokok maupun terpisah dan dituangkan dalam akta tersendiri (acta de compromittendo dan akta de compromise).

5. Menimbang, bahwa terhadap pilihan domisili yang disepakati para pihak tersebut jika dikaitkan dengan asas Actor Sequitur Forum Rei telah disebutkan dalam ketentuan Pasal 118 ayat (4) HIR “..maka Penggugat, jika ia suka, dapat memasukkan surat gugatan itu kepada ketua pengadilan negeri dalam daerah hukum siapa terletak kedudukan yang dipilih itu”. Ketentuan yang sama juga terdapat dalam Pasal 99 ayat (16) Rv yang menentukan, “ jika ada tempat tinggal pilihan, dihadapan hakim ditempat tinggal pilihan itu atau dihadapan hakim ditempat nyata tinggal tergugat, atas pilihan penggugat”.

6. Menimbang, bahwa dari ketentuan diatas maka pilihan domisili (meskipun berdasarkan asas kebebasan berkontrak) ternyata tidak menyingkirkan asas actor sequitur forum rei, dalam arti apabila penggugat mengajukan gugatan pada tempat tinggal tergugat, hal tersebut tidak menyebabkan pengadilan menjadi tidak berwenang mengadili secara relatif dengan alasan adanya pilihan domisili. Hal tersebut karena ketentuan Pasal 118 ayat (4) HIR sendiri telah menentukan mengenai kewenangan mengadili secara relatif dalam hal terdapat pilihan domisili.

7. Menimbang, bahwa M. Yahya Harahap, S.H., dalam bukunya, Hukum Acara Perdata, Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Penerbit Sinar Grafika, Edisi Kedua, Cetakan Kedua, Agustus 2019, halaman 252 dan halaman 253, menyebutkan bahwa, tidak ada dasar hukum bagi tergugat mengajukan eksepsi terhadap kompetensi relatif yang dipilih penggugat. Pengadilan harus menolak eksepsi yang demikian, atas dasar pengajuan gugatan tidak melanggar batas dan sistem kompetensi relatif yang digariskan Pasal 118 ayat (4) HIR. Oleh karena itu, hakim yang bersikap menerapkan kompetensi relatif berdasarkan domisili pilihan secara mutlak, bertentangan dengan undang-undang.

8. Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan di atas, oleh karena salah satu pihak dari Tergugat yaitu Tergugat I. Arief Adang, Ph.D, beralamat di Jalan Sawitri No.34 RT 005 RW 014, Baranangsiang, Bogor Timur,

9. Bogor untuk mengajukan gugatannya tidak bertentangan dengan hukum, dengan demikian Eksepsi kompetensi relatif tersebut patut untuk ditolak.

2. Eksepsi Gugatan Penggugat Error In Subjecto;

3. Menimbang, bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dalam Eksepsinya mendalilkan bahwa gugatan Penggugat Error In Subjecto, dengan alasan bahwa sebagaimana dalil-dalil Penggugat dalam Gugatannya, diketahui bahwa Perkara a quo mempersoalkan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (untuk selanjutnya disebut PPPSRS), dimana dalam Gugatan Penggugat Poin 12 halaman 7 jelas Penggugat menyebutkan Tergugat I sebagai Ketua PPPSRS dan Tergugat II sebagai Sekretaris PPPSRS, sedangkan perlu diketahui PPPSRS merupakan suatu Badan Hukum yang dibentuk sesuai dengan Peraturan Perundang- Undangan, sebagaimana diatur Pasal 1 angka 21 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, namun dalam Gugatan a quo Penggugat justru mempersoalkan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat secara orang perorangan (secara pribadi) dan bukan secara Badan Hukum, sehingga Gugatan Penggugat tidak memenuhi syarat formal Error In Subjecto (Salah Subjek Hukum) dan menurut Para Tergugat dan Para Turut Tergugat cukup beralasan untuk menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet onvantkelijke verklraard).

4. Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut Majelis Hakim mempertimbangkannya sebagai berikut;

5. Menimbang bahwa menurut Majelis Hakim pihak yang digugat oleh Penggugat adalah pihak yang dianggap telah melanggar hak Penggugat, dan sepenuhnya tergantung pada kehendak Penggugat, maka dengan digugatnya Para Tergugat dan Para Turut Tergugat secara orang perorangan (secara pribadi) dan bukan secara Badan Hukum sebagai pihak, tidak menjadikan perkara ini Error In Subjecto, karena hal tersebut bersesuaian dengan salah satu petitum Penggugat yang menyebutkan “Menyatakan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum” yang masih membutuhkan pembuktian lebih lanjut dalam pokok perkara;

6. Menimbang bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, Eksepsi Gugatan Penggugat Error In Subjecto tersebut haruslah ditolak;

3. Eksepsi Gugatan Kabur;

Menimbang, bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dalam Eksepsinya mendalilkan bahwa gugatan Penggugat tidak jelas dan kabur, sebab, karena apa yang disampaikan Penggugat dalam Gugatan belum terbukti secara Materiil, dimana Penggugat berdalil bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat telah melakukan keributan dan perusakan fasilitas hotel yang berakibat turunnya citra hotel sehingga hotel mengalami penurunan pendapatan yang sangat drastis dan Penggugat justru mengkaburkan Gugatannya dengan mencampur adukan antara peristiwa pidana yang belum terbukti kebenarannya (belum ada putusan pengadilan yang menyatakan kejadian tersebut dilakukan oleh Para Tergugat dan Turut Tergugat) dengan Perbuatan Melawan Hukum dalam Hukum Perdata, sehingga dengan demikian menurut Para Tergugat dan Para Turut Tergugat, Gugatan Penggugat kabur, dan mohon untuk dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvantkelijke verklraard);

Menimbang, bahwa meskipun dalam ketentuan Pasal 118 ayat (1), Pasal 120 dan Pasal 121 HIR tidak terdapat penegasan perumusan Gugatan secara jelas dan terang, namun dalam praktik peradilan masih dipedomani Pasal 8 Rv sebagai rujukan berdasarkan asas process doelmatigheid (demi kepentingan beracara) yang menyebutkan bahwa pokok-pokok Gugatan disertai kesimpulan yang jelas dan tertentu (een duidelijk en bepaalde conclusie), sehingga muncul dalam praktik peradilan adanya eksepsi Gugatan kabur (obscuur libel) atau eksepsi Gugatan tidak jelas;

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim memperhatikan dengan seksama isi surat Gugatan Penggugat, Majelis Hakim menilai untuk dapat mengetahui apakah Gugatan Penggugat mencampur adukan antara peristiwa pidana yang belum terbukti kebenarannya (belum ada putusan pengadilan yang menyatakan kejadian tersebut dilakukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat) dengan Perbuatan Melawan Hukum dalam Hukum Perdata seperti yang didalilkan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dalam Eksepsinya harus melalui proses pembuktian dan hal tersebut sudah memasuki pokok perkara, sehingga berdasarkan pertimbangan tersebut di atas Eksepsi Gugatan Kabur ini patut untuk ditolak;

Menimbang, bahwa berdasarkan uraian-uraian pertimbangan Eksepsi- eksepsi tersebut diatas, maka dengan demikian Eksepsi dari Para Tergugat dan Para Turut Tergugat haruslah dinyatakan ditolak untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan Gugatan Penggugat adalah sebagaimana dalam Gugatannya dan begitupun maksud dan tujuan dari Para Tergugat dan Para Turut Tergugat adalah sebagaimana dalam jawabannya;

Menimbang, bahwa yang menjadi persengketaan antara kedua belah pihak adalah mengenai perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dengan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya (Para Turut Tergugat) hasil pembentukan Panitia Musyawarah, yang menurut Penggugat tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum karena dalam proses pembentukannya terdapat suatu perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Para Tergugat;

Menimbang, bahwa mendasarkan ketentuan Pasal 163 HIR yang menyebutkan “barang siapa mengatakan mempunyai suatu hak atau mengemukakan suatu perbuatan untuk meneguhkan haknya itu, atau untuk membantah hak orang lain, haruslah membuktikan adanya hak itu atau adanya perbuatan itu” serta ketentuan Pasal 1865 KUHPerdata yang menyebutkan “Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu”, sehingga dengan demikian maka Majelis Hakim menetapkan beban pembuktian kepada masing-masing pihak, yaitu untuk dapat membuktikan dalil-dalil dasar kepemilikannya tersebut;

Menimbang, bahwa dari dalil-dalil Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tersebut di atas maka yang harus dipertimbangkan dalam perkara ini adalah:

1. Apakah pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya hasil pembentukan Panitia Musyawarah yang dilakukan oleh Para Tergugat telah memenuhi kaidah hukum yang berlaku?
2. Apakah Para Tergugat dalam membentuk Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya hasil pembentukan sebagai suatu Perbuatan Melawan Hukum yang dapat merugikan Penggugat?

Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan petitum-petitum Gugatan Penggugat berdasarkan alat bukti yang diajukan oleh Penggugat;

Menimbang, bahwa mengenai petitum point ke-1 dari Gugatan Penggugat yang memohon agar Gugatan Penggugat dikabulkan untuk seluruhnya, menurut hemat Majelis Hakim oleh karena petitum ini berkaitan erat dengan dikabulkan atau tidaknya petitum berikutnya, maka petitum ini akan dipertimbangkan kemudian;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim berpendapat petitum pokok dari Gugatan Penggugat adalah petitum pada point ke-2 karena menyangkut mengenai apakah perbuatan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat seperti yang disebutkan dalil-dalil posita gugatan Penggugat dapat dikategorikan sebagai suatu Perbuatan yang Melawan Hukum, sehingga Majelis Hakim akan mempertimbangkan petitum point ke-2 tersebut;

Menimbang, bahwa Penggugat dalam dalil-dalil positanya yang pada pokoknya menyebutkan bahwa perbuatan yang dilakukan oleh Para Tergugat yang telah melakukan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tanpa adanya dasar hukum yang jelas serta terlihat terkesan tergesa-gesa, yang mana hal tersebut jelas terbukti dengan cara Para Tergugat dalam mengambil dan menggunakan data-data pemilik unit Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tanpa seizin dari Penggugat serta melakukan pemaksaan, intimidasi terhadap Penggugat demi pelaksanaan pembentukan Panitia Musyawarah ilegal tersebut, selanjutnya pengrusakan yang dilakukan oleh Para Tergugat pada fasilitas Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) memenuhi unsur- unsur Perbuatan Melawan Hukum (PMH) dengan menabrak ketentuan peraturan perundang-undangan yang telah merugikan Penggugat serta Pemilik Unit Kondotel Le’Eminence (d/h) Sahid Eminence yang tidak terlibat dalam kepentingan Para Tergugat, maka akibat hal-hal tersebut telah menimbulkan kerugian yang besar bagi Penggugat baik dari sisi Materil maupun Immateril;

Menimbang, bahwa selanjutnya Penggugat dalam dalil positanya menyebutkan bahwa Kondotel Le’Eminence adalah Rumah Susun bukan dari pemilik satuan unit rumah susun Kondotel Le’Eminence yang menghuni di Hotel Le’Eminence, dan selanjutnya Hotel Le’Eminence adalah kondotel yang menghadirkan operator hotel yang ditunjuk, dalam hal ini PT. Eminence Hospitality Service, dimana hubungan hukum antara Para Pemilik Unit dengan PT. Eminence Hospitality Service berdasarkan Perjanjian Pengelolaan dan Pengoperasian Unit Satuan Rumah Susun Unit Kondotel. Di dalam perjanjian tersebut sangat jelas bahwasanya operator dalam hal ini mempunyai kedudukan dan kewenangan untuk melakukan pengurusan terhadap benda bersama, tanah bersama dan bagian bersama, sehingga kehadiran / kewajiban pembentukan PPPSRS dalam ruang lingkup Hotel Le’Eminence menjadi tidak mempunyai urgensi, mengingat kewenangan operator dengan kewenangan PPPSRS mempunyai fungsi yang sama;

Menimbang, bahwa untuk mendukung dalil-dalil gugatannya Penggugat telah mengajukan bukti surat bertanda P-1 sampai dengan P-25, dan terhadap bukti surat bertanda P-17, P-19, P-20, P-21, P-22, P-24 dan P-25, tidak pernah ditunjukkan aslinya oleh Penggugat di persidangan, sehingga sejalan dengan penegasan dari Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3609 K/Pdt/1985 “Surat bukti fotokopi yang tidak pernah diajukan atau tidak pernah ada surat aslinya, harus dikesampingkan sebagai surat bukti”, dengan demikian bukti surat bertanda P-17, P-19, P-20, P-21, P-22, P-24 dan P-25 patut untuk dikesampingkan;

Menimbang, bahwa selain bukti surat, Penggugat juga menghadirkan 2 (dua) orang saksi yang telah memberikan keterangan dibawah sumpah yang pada pokoknya saksi pertama bernama Indra menerangkan bahwa saksi bekerja sebagai pimpinan operator security yang bekerjasama dengan Penggugat berdasarkan kontrak kerja melalui proses tender, dan saksi juga mengetahui kejadian saat rapat pembentukan panmus PPPSRS tanggal 23 Desember 2020 sampai 2021, dimana rapat tersebut dilakukan berkali-kali dan saksi bersama anggota saksi memberikan dukungan moral kepada anggota saksi yang saksi tempatkan karena memang bagian dari pekerjaan saksi untuk pengamanan asset karena setahu saksi bahwa rapat tersebut tidak berizin, dan saksi disuruh untuk menjaga ketertiban dan diarahkan untuk bersikap persuasive tidak ada tindakan yang melebihi konteks pengamanan. Bahwa saksi juga menerangkan pada saat rapat tersebut beberapa peserta rapat menegur saksi dan anggota saksi, kemudian kursi diangkat-angkat ke atas semuanya, sedangkan kursi tersebut tidak disediakan fasilitas oleh pihak hotel dan itu pun atas perintah langsung dari management bahwa tidak ada tempat kursi yang ada disitu langsung dibawa keatas dibantu oleh security anggota saksi, sampai anggota saksi tidak bisa berbicara, kemudian mereka bersorak sorai serta memaki-maki lalu saksi langsung maju mengingatkan untuk tidak melakukan hal yang mengganggu ketertiban dan membawa aset ke atas tapi saksi malah dijawab balik dan mereka bilang mereka adalah bagian dari owner sehingga membuat pengunjung lain terganggu sampai ada yang pulang. Bahwa saat rapat tersebut saksi juga melihat Sdr. Arief Adang yang membuka acara serta Sdr.Yernadi Hari Yuliono, Sdr. Herman Saleh, Sdr. Budiman Widyatmoko dan Hendra yang tindakannya cukup arogan. Bahwa rapat tersebut tidak dihadiri pihak Notaris maupun pemerintahan setempat;

Menimbang, bahwa saksi kedua yang dihadirkan Penggugat yang bernama Michael Bakker pada pokoknya menerangkan bahwa saksi bekerja di PT Eminence Hospitality Services Sejak 10 Agustus 2020 Sebagai Front Office Manager tupoksinya memastikan setiap data dari para tamu yang datang dan tinggal tidak boleh dibocorkan, karena itu rahasia perusahaan, kalau dibocorkan akan dikenakan sanksi pemecatan. Bahwa saksi juga mengetahui pada bulan November 2020 ada acara panmus pembentukan PPPSRS akan tetapi tidak diberikan izin, dari peserta rapat itu ada yang mewakili tiga orang yaitu Sdr. Hendrawan, Sdr. Bambang dan Sdr. Joko datang kepada saksi, minta diberikan ruangan dan kamar, lalu saksi coba bantu dan menjelaskan pada mereka, tapi mereka tetap bersikeras meminta keinginan mereka sedangkan semua kamar pada saat itu sedang penuh (weekend) lalu pada saat saksi berkoordinasi dengan pimpinan, mereka masuk lagi melihat data tanpa seizin saksi, mengintimidasi anak buah saksi untuk mendapatkan data, mereka mengeprint dokumen tentang data-data owner, sehingga terjadilah percekcokkan. Bahwa rapat tersebut tidak dihadiri pihak Notaris maupun pemerintahan setempat; Menimbang, bahwa atas Gugatan Penggugat tersebut, Para Tergugat dan Para Turut Tergugat telah membantah dalam jawabannya dengan menyatakan bahwa Penggugat telah dengan sengaja “mengaburkan” persoalan Kondotel sebagai Rumah Susun Non Hunian, padahal yang disebut Kondominium Hotel (selanjutnya disebut “Kondotel”) adalah Satuan Rumah Susun Komersial, yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1 angka 1 dan angka 10 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Oleh karenanya segala ketentuan terkait pembentukan Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun Komersial tunduk pada ketentuan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan

Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah Susun, sehingga dengan demikian Pembentukan PPPSRS yang dilakukan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat jelas telah sesuai dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun;

Menimbang, bahwa untuk mendukung dalil-dalil bantahannya, Tergugat I telah mengajukan bukti surat bertanda T.I-1 sampai dengan T.I-6, Tergugat II mengajukan bukti surat bertanda T.II-1 sampai dengan T.II-2, Turut Tergugat I mengajukan bukti surat bertanda T.T.I-1 sampai dengan T.T.I-3 dan Turut Tergugat II mengajukan bukti surat bertanda T.T.II-1 sampai dengan T.T.II-2 dan terhadap bukti surat bertanda T.I-3, T.I-4, T.I-5 dan T.II-2, tidak pernah ditunjukkan aslinya oleh Para Tergugat di persidangan, sehingga sejalan dengan penegasan dari Putusan MA No. 3609 K/Pdt/1985 dan Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3609 K/Pdt/1985 “Surat bukti fotokopi yang tidak pernah diajukan atau tidak pernah ada surat aslinya, harus dikesampingkan sebagai surat bukti”, dengan demikian bukti surat bertanda T.I- 3, T.I-4, T.I-5 dan T.II-2 patut untuk dikesampingkan;

Menimbang, bahwa selain surat bukti, Para Tergugat dan Para Turut Tergugat juga menghadirkan 2 (dua) orang di persidangan yang telah memberikan keterangan dibawah sumpah yang pada pokoknya Saksi Haerul Ihwan menerangkan bahwa pada waktu kegiatan rapat tersebut peserta banyak yang datang, kursi yang disediakan diruangan kurang, kan tidak boleh berdiri harus jaga jarak, lalu peserta rapat minta kursi pada petugas hotel, lalu mengambil kursi yang ada diruang seberang ada ruang meeting, tidak ada ribut, lancar, adem-adem saja, dikasih tempat, dikasih minum, snack, peserta yang hadir dipersilahkan masuk, tidak ada kerusuhan, bisa dilihat di CCTV ruangan, di CCTV lorong juga ada. Bahwa ada laporan kepolisian dan yang dilaporkan adalah salah satu pemilik, tuduhannya mengambil data elektronik. Bahwa rapat tersebut tidak dihadiri pihak Notaris maupun pemerintahan setempat, sedangkan Saksi Ojak Nainggolan, SE menerangkan bahwa untuk panmus tanggal 25 November 2020 difasilitasi, dikasih ruangan, dikasih snack agendanya pemilihan anggota panmus, pembentukan jadwal/scedule, kalau untuk PPPSRS sampai sekarang belum pernah difasilitasi dan saksi hadir untuk kedua acara tersebut. Bahwa pada waktu panmus yang terpilih yaitu Pak Arief Adang sebagai ketua, sekretaris Pak Yenardi, saksi sebagai bendahara. Bahwa setahu saksi teman saksi sesama pemilik yaitu Pak Hendra, Pak Joko, dan Pak Bambang dilaporkan di Polres Cianjur tentang pengambilan data elektronik.

Menimbang, bahwa terhadap bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak, Majelis Hakim hanya akan mempertimbangkan bukti-bukti yang ada relevansinya dengan perkara ini dan terhadap bukti yang tidak ada relevansinya akan dikesampingkan (Vide Putusan MARI No:1087k/Sip/73 tanggal 1 Juli

1973. ;

Menimbang, bahwa dalam perkembangan dunia properti, terdapat konsep baru yaitu kondominium-hotel atau yang sering disebut dengan frasa kondotel. Tidak ada definisi baku yang menjelaskan arti dari kondotel, bahkan secara hukum tidak ada pengaturan khusus tentang kondotel. Secara umum walau dapat dibedakan sering dipersamakan dengan apartemen, yang secara hukum disebut dengan “rumah susun”. Bahwa mekanisme penyelenggaraan kondotel secara normatif dalam praktiknya ditundukkan dengan penyelenggaraan rumah susun padahal unit kamar hotel dapat disewa kepada pihak lain dan dikelola dengan manajemen perhotelan oleh pihak pengelola kondotel. Para pemilik tidak bertempat tinggal di kondotel, mereka hanya diberikan hak untuk memanfaatkan unit kamar untuk waktu-waktu sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan sebelumnya. Bahwa dengan tidak difungsikannya kondotel sebagai tempat tinggal “hunian” menyimpang dari konsep rumah susun dan sering menjadi permasalahan. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Rusun tidak mengatur adanya fungsi bukan hunian yang berdiri sendiri. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Rusun secara tegas hanya membagi dua fungsi rumah susun yakni “hunian dan campuran” (Pasal 50). Adanya perbedaan pemanfaatan tersebut, sering sekali menghadirkan permasalahan yaitu perbedaan antara fungsi yang tercatat dalam syarat administrasi dengan implementasinya kemudian pengelolaan yang terkait dengan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) serta terhadap pembentukan PPPSRS. Pada prinsipnya kondotel dilaksanakan berdasarkan dengan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun ("PPPSRS") adalah badan yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun.

Menimbang, bahwa selanjutnya akan dipertimbangkan apakah pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya hasil pembentukan Panitia Musyawarah yang dilakukan oleh

Para Tergugat telah memenuhi kaidah hukum seperti yang diamanatkan oleh ketentuan undang-undang?

Menimbang, bahwa apabila melihat dari ketentuan Pasal 1 angka 21 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, disebutkan Perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun;

Menimbang, bahwa dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun diatur secara khusus mengenai PPPSRS yaitu dalam pasal 74 sampai dengan Pasal 78.

Menimbang, bahwa terhadap ketentuan lebih lanjut mengenai PPPSRS diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun dan sejak diundangkannya Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun maka Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun dinyatakan tidak berlaku;

Menimbang, bahwa di dalam ketentuan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun telah disebutkan secara terperinci mengenai hal-hal yang berkaitan tentang Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun dan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun;

Menimbang, bahwa berdasarkan fakta-fakta yang terungkap dipersidangan, Turut Tergugat I mewakili pemilik unit telah mengirimkan surat tanggal 9 November 2020 kepada Penggugat dengan nomor surat 2/XI/RENPEPAMUS/PPPSRS/2020 yang isinya mengenai undangan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun Condotel Sahid Eminence (bukti surat P-18), Turut Tergugat I meminta kehadiran dari perwakilan Penggugat terkait acara pembentukan Panitia Musyawarah PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut yang akan dilakukan pada tanggal 18 November 2020;

Menimbang, bahwa terkait hal tersebut Penggugat tidak dapat memenuhinya oleh karena terkait masa pandemi yang mengharuskan mentaati standar protokol Kesehatan Covid19, karena dikawatirkan acara tersebut akan mengumpulkan banyak orang dan Penggugat memohon penjadwalan ulang terhadap waktu dan tempat;

Menimbang, bahwa terhadap permintaan Turut Tergugat I mengenai waktu penyelenggaraan di tanggal 25 November 2020 tidak dapat juga dipenuhi oleh Penggugat dengan alasan unit yang dimiliki Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) telah direservasi oleh tamu-tamu hotel / penyewa / pihak ketiga, sehingga Penggugat tidak dapat memenuhi permintaan tersebut;

Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi-saksi yang diajukan oleh Penggugat maupun Para Tergugat dan Para Turut Tergugat pada tanggal 25 November 2020 telah diadakan rapat Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence);

Menimbang, bahwa setelah terbentuknya Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence), selanjutnya tanggal 23 Desember 2020 terbentuk susunan pengurus PPPSRS Kondotel Sahid Eminence Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) yang diketuai oleh Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II menjadi sekretaris;

Menimbang, bahwa dari fakta-fakta yang terungkap di persidangan dihubungkan dengan keterangan saksi-saksi yang diajukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dikaitkan dengan ketentuan hukum yang mengatur tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, Majelis Hakim menilai bahwa Para Tergugat dan Para Turut Tergugat dalam hal penyelenggaraan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) serta pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut ternyata belum memenuhi aturan-aturan yang diamanatkan dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, walau peristiwa tersebut terjadi pada masa masih berlakunya Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, hal itu belum cukup untuk mentaati ketentuan-ketentuan dalam peraturan tersebut;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat I telah mengundang Penggugat untuk hadir dalam pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tanggal 25 November 2020 dan atas undangan tersebut Penggugat tidak dapat hadir atapun mengutus wakilnya akan tetapi yang perlu ditekankan bahwa panitia musyawarah tersebut harus terdiri dari Pemilik dan wakil pelaku pembangunan yang dalam hal ini adalah Penggugat, sehingga kehadiran pelaku pembangunan sangat penting dalam pemenuhan aturannya.(Pasal 11 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) (Pasal 8 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun);

Menimbang, bahwa selanjutnya dalam Pasal 12 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun), Pasal 9 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, tercantum tugas-tugas dari Panitia Musyawarah tersebut, sehingga dengan kurang lengkapnya salah satu unsur dalam kepanitiaan musyawarah pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut maka Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dalam menjalankan tugasnya tidak patuh terhadap ketentuan undang-undang;

Menimbang, bahwa dari keterangan saksi-saksi yang diajukan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat terungkap fakta bahwa dalam pelaksanaan musyawarah pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut ternyata tidak dihadiri oleh wakil pemerintah daerah sebagai peninjau, yang mana dalam hal ini harus diundang secara resmi dengan melampirkan rancangan tata tertib musyawarah, rancangan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS dan rancangan tata tertib penghunian yang akan dibahas dan ditetapkan dalam musyawarah, sehingga hal tersebut membuat segala proses tahapan dalam pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence

Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) menjadi tidak sesuai dengan kaidah hukum yang berlaku; (Pasal 13 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun), (Pasal 10 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun), terlebih lagi Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tidak pernah mengkonsultasikan rancangan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga tersebut kepada instansi teknis pemerintah daerah kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan, padahal menurut pasal yang bersangkutan hal ini sifatnya wajib, hal ini dikuatkan dengan keterangan yang diajukan baik itu saksi-saksi yang diajukan oleh Penggugat maupun saksi-saksi yang diajukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat yang menerangkan bahwa dalam rapat pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut tidak pernah dihadiri oleh pemerintah setempat sebagai peninjau dan pengawas terbentuknya PPPSRS;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim menilai dari tahapan-tahapan proses pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) belum memenuhi ketentuan perundangan-undangan yang berlaku, sehingga kepengurusannya yang terbentuk juga tidak mempunyai kekuatan hukum.

Menimbang, bahwa prinsip Hukum Perdata beserta Hukum Acaranya menitikberatkan pada kebenaran formil, Majelis Hakim dalam menilai pembuktian Para Tergugat dan Para Turut Tergugat, tidak mendapati satu pun alat bukti surat yang dapat meneguhkan bantahannya terhadap gugatan Penggugat, bukti surat Para Tergugat dan Para Turut Tergugat lebih dominan menerangkan tentang pemilihan domisili hukum dalam perjanjian dan hal ini telah ditolak Majelis Hakim dalam pertimbangan eksepsi diatas, dan terhadap keterangan saksi-saksi yang diajukan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat di atas belum cukup untuk membantah dalil-dalil gugatan Penggugat karena tanpa pernah diajukan bukti-bukti pendukung lainnya sehingga Majelis Hakim lebih cenderung kepada pembuktian yang diajukan oleh Penggugat sebagai kebenaran;

Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah Para Tergugat dalam membentuk Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya hasil pembentukan Panitia Musyawarah yang dilakukan oleh Para Tergugat dapat dikategorikan sebagai suatu Perbuatan Melawan Hukum? Sebagaimana yang didalilkan oleh Penggugat dalam surat Gugatannya;

Menimbang, bahwa yang dimaksud dengan Perbuatan Melawan Hukum harus memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang- undang Hukum Perdata yaitu;

• Perbuatan tersebut harus bertentangan dengan undang-undang;
• Perbuatan tersebut harus melanggar hak subjektif orang lain. Adapun hak- hak subjektif adalah sebagai berikut: Hak-hak perorangan seperti: kebebasan, kehormatan, nama baik, dan lain-lain. Termasuk dalam pelanggaran hak subjektif orang lain adalah perbuatan fitnah, menyebarkan kabar bohong, dan lain-lain, Hak-hak atas harta kekayaan misalnya: hak- hak kebendaan dan hak mutlak lainnya;
• Ada kesalahan (Schuld), Perbuatan yang dilakukan itu haruslah perbuatan yang salah, yang dapat berupa kealpaan (Onachtzaamheid) dan kesengajaan;
• Ada kerugian, akibat perbuatan itu timbul kerugian yang diderita orang lain;
• Adanya hubungan causal, Untuk dapat menuntut ganti kerugian haruslah ada hubungan causal antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian yang diderita Penggugat;

Menimbang, bahwa apakah Para Tergugat telah melakukan suatu perbuatan yang memenuhi kriteria-kriteria secara alternatif sebagaimana diuraikan diatas sehingga Para Tergugat dapat dikatakan telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum, untuk itu Majelis Hakim akan mempertimbangkan sebagai berikut: Menimbang, bahwa dari fakta-fakta yang terungkap di persidangan peroleh keterangan dari saksi Indra bahwa saksi mengetahui kejadian saat rapat pembentukan panmus PPPSRS tanggal 23 Desember 2020 sampai 2021, dan saksi disuruh untuk menjaga ketertiban dan diarahkan untuk bersikap persuasive tidak ada tindakan yang melebihi konteks pengamanan. Bahwa saksi juga menerangkan pada saat rapat tersebut beberapa peserta rapat menegur saksi dan anggota saksi, kemudian kursi diangkat-angkat ke atas semuanya, sedangkan kursi tersebut tidak disediakan fasilitas oleh pihak hotel, kemudian bersorak sorai serta memaki-maki saksi. Bahwa saat rapat tersebut saksi juga melihat Sdr. Arief Adang yang membuka acara serta Sdr.Yernadi Hari Yuliono, Sdr. Herman Saleh, Sdr. Budiman Widyatmoko dan Hendra, sedangkan saksi Michael Bakker menerangkan bahwa saksi juga mengetahui pada bulan November 2020 ada acara panmus pembentukan PPPSRS, dari peserta rapat itu ada yang mengintimidasi anak buah saksi untuk mendapatkan data, mereka mengeprint dokumen tentang data-data owner, sehingga terjadilah percekcokkan yang berujung kepada laporan kepolisian, hal ini juga di dukung oleh keterangan saksi-saksi yang diajukan oleh Para Tergugat dan Para Turut Tergugat, yang mana saksi Haerul Ihwan menerangkan bahwa pada waktu kegiatan rapat tersebut peserta rapat mengambil kursi yang ada diruang seberang ada ruang meeting dan saksi juga mendengar ada laporan kepolisian dan yang dilaporkan adalah pemilik, tuduhannya mengambil data elektronik dan dari Saksi Ojak Nainggolan, SE diperoleh keterangan bahwa peserta rapat yaitu antara lain Pak Hendra, Pak Joko, dan Pak Bambang dilaporkan di Polres Cianjur tentang pengambilan data elektronik.

Menimbang, bahwa dari pertimbangan tersebut diatas Majelis Hakim menilai selama penyelenggaraan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut ternyata perbuatan Para Tergugat telah memenuhi salah satu kriteria-kriteria alternatif dalam perbuatan melawan hukum yaitu dengan memaksakan kehendaknya untuk tetap menyelenggarakan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) dan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tersebut, sehingga hal ini membuat Penggugat merasa rugi dan dalam proses pembentukannya telah terjadi beberapa tindak pidana berupa pengambilan data oleh peserta rapat membuat keonaran, yang mana hal tersebut bertentangan dengan undang- undang.

Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut di atas, Majelis Hakim berkesimpulan bahwa dengan terpenuhinya unsur-unsur perbuatan melawan hukum dari perbuatan Para Tergugat tersebut maka Para Tergugat harus dinyatakan telah melakukan perbuatan melawan hukum, dengan demikian petitum gugatan Penggugat point ke-2 beralasan hukum untuk dikabulkan;

Menimbang, bahwa dari fakta-fakta yang terungkap di Persidangan ternyata Penggugat telah berhasil mempertahankan dan membuktikan dalil-dalil Gugatannya sedangkan Para Tergugat dan Para Turut Tergugat tidak dapat mempertahankan dalil-dalil bantahannya;

Menimbang, bahwa terhadap petitum Penggugat pada point ke-3 yang memohon agar Majelis Hakim menyatakan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum, oleh karena dalam uraian pertimbangan petitum point ke-2 tersebut di atas, Majelis Hakim telah menyatakan bahwa Para Tergugat telah Melakukan Perbuatan Melawan Hukum, dan Majelis Hakim juga dalam pertimbangannya di atas telah menyatakan bahwa terhadap penyelenggaraan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tidak memenuhi ketentuan perundang-undangan maka terhadap petitum gugatan Penggugat point ke-3 tersebut, Majelis Hakim berkesimpulan bahwa pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) harus dinyatakan tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum, dengan demikian petitum gugatan Penggugat pada point ke-3 dapat untuk dikabulkan;

Menimbang, bahwa oleh karena Para Tergugat telah dinyatakan melakukan Perbuatan Melawan Hukum dan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) telah dinyatakan tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum, maka terhadap Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya (Para Turut Tergugat) dari hasil harus dinyatakan tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum, dengan demikian petitum Penggugat pada point ke-4 patut untuk dikabulkan;

Menimbang, bahwa terhadap petitum Penggugat pada point ke-5 yang meminta untuk menghukum Para Tergugat membayar kerugian secara tanggung renteng untuk membayar segala kerugian yang di alami oleh Penggugat, yakni sebesar Rp.100.000.000.000,-terbilang (seratus milyar rupiah) dengan perincian: (a). Materil sebesar Rp.70.000.000.000,- (tujuh puluh milyar rupiah) dan (b). Immateril sebesar Rp.30.000.000.000,-, (tiga puluh milyar rupiah), menurut pendapat Majelis Hakim terhadap tuntutan tersebut dengan bersandar pada Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor: 78K/Sip/1973 tanggal 22 Agustus 1974 yang kaedah hukumnya berbunyi: dalam tuntutan pembayaran ganti rugi didalam suatu gugatan, pihak Penggugat dibebani pembuktian untuk membuktikan adanya dan besarnya kerugian yang dideritanya secara terperinci dengan alat-alat bukti yang sah, bila tidak dibuktikan gugatan/tuntutan demikian harus ditolak, bahwa fakta dipersidangan Penggugat tidak pernah mengajukan bukti-bukti berupa bukti surat maupun saksi, mengenai tuntutan secara terperinci tentang adanya dan besarnya biaya- biaya yang telah dkeluarkan dan kerugian immateriil yang dideritanya, oleh karenanya tuntutan Penggugat dalam hal tuntutan ganti kerugian pada petitum Penggugat point ke-5 haruslah ditolak;

Menimbang, bahwa terhadap petitum Penggugat point ke-6 yang meminta agar menghukum Para Tergugat membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.10.000.000,-(sepuluh juta rupiah) kepada Penggugat untuk setiap hari keterlambatan terhitung sejak putusan mempunyai kekuatan hukum tetap, maka Majelis Hakim akan mempertimbangkan bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 606 RV, uang paksa (dwangsom) tidak dapat dikenakan pada hukuman yang bersifat pembayaran sejumlah uang, hal tersebut diperkuat dengan adanya Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I Nomor: 307 K/Sip/1976 tanggal 7 Desember 1976 yang menyatakan bahwa tuntutan akan uang paksa harus ditolak dalam hal Putusan dapat dilaksanakan dengan eksekusi rill bila Putusan yang bersangkutan mempunyai kekuatan hukum tetap, dengan demikian petitum point ke-6 dari gugatan Penggugat haruslah dinyatakan ditolak;

Menimbang, bahwa terhadap Petitum Penggugat point ke-7 yang “Menyatakan putusan dapat dilaksanakan terlebih dahulu, meskipun ada upaya hukum banding, kasasi, Peninjauan Kembali dan upaya hukum lainnya (Uit Voorbaar Bij Voorraad), bahwa karena tidak memenuhi Pasal 180 ayat (1) HIR,

Voorraad) dan Provisionil, serta SEMA No.4 tahun 2001 tentang Permasalahan Putusan Serta Merta dan Provisil, dengan demikian petitum point ke-7 ini haruslah ditolak;

Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat dapat dikabulkan sebagian, maka petitum point ke-1 dari Gugatan Penggugat patut untuk ditolak; Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas, Majelis Hakim berkesimpulan bahwa Gugatan Penggugat harus dinyatakan dikabulkan untuk sebagian dan menolak untuk selain dan selebihnya;

Menimbang, bahwa oleh karena Gugatan Penggugat dinyatakan dikabulkan untuk sebagian, maka berdasarkan Pasal 181 HIR, Para Tergugat harus pula dihukum untuk membayar biaya perkara dalam perkara ini yang jumlahnya sebagaimana disebutkan dalam amar putusan;

Memperhatikan ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata, Pasal 181 HIR serta peraturan perundang-undangan yang berlaku dan ketentuan-ketentuan lain yang berkenaan dengan perkara ini;

MENGADILI

DALAM EKSEPSI

• Menolak Eksepsi dari Para Tergugat dan Para Turut Tergugat untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Para Tergugat Melakukan Perbuatan Melawan Hukum;
3. Menyatakan pembentukan Panitia Musyawarah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum;
4. Menyatakan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun PPPSRS Kondotel Le’Eminence (d/h Sahid Eminence) beserta susunan kepengurusannya (Para Turut Tergugat) hasil pembentukan Panitia Musyawarah yang dilakukan oleh Para Tergugat, tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum;
5. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara ini yang diperhitungkan sejumlah Rp.1.011.000,00 (satu juta sebelas ribu rupiah);
6. Menolak Gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;

Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Bogor, pada hari Kamis, tanggal 12 Agustus 2021 oleh kami, Setiawati, S.H., M.H., sebagai Hakim Ketua Daniel Mario H. Sigalingging, S.H., M.H, dan Nuraini, SH.,M.H., masing-masing sebagai Hakim Anggota, putusan tersebut pada hari Kamis, tanggal 19 Agustus 2021 diucapkan dalam persidangan terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh Para Hakim Anggota tersebut, Dian Suprihatin, S.H., Panitera Pengganti pada Pengadilan Negeri Bogor, dan dihadiri oleh Kuasa Penggugat serta Kuasa Para Tergugat dan Kuasa Para Turut Tergugat;

Perincian biaya:

1. Pendaftaran
2. ATK : : Rp. 30.000,00; Rp. 75.000,00;
3. Panggilan : Rp. 796.000,00;
4. PNBP Panggilan : Rp. 50.000,00;
5. Biaya Sumpah : Rp. 40.000,00;
6. Redaksi ... : Rp. 10.000.00;
7. Materai : Rp. 10.000,00;

Jumlah : Rp.1.011.000,00;

(satu juta sebelas ribu rupiah)