P U T U S A N

No. 1212 K / Pdt / 2009

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara perdata dalam tingkat kasasi telah memutuskan sebagai berikut dalam perkara:

1. PT. HERO SUPERMARKET (TBK), bertempat tinggal di Gedung Hero Lt. 3 Jl. Jenderal Gatot Subroto No. 177 A Kav. 64 Jakarta Selatan, 12870, dalam hal ini memberi kuasa kepada : JANDRI SIADARI,SH., LL.M., ANDI MAGDALENA SIADARI, SH., MH., ISKANDAR SIREGAR, SH., PEBER E.W. SILALAHI, SH., RADITYA E. BUDIMAN, SH., LL.M., RAFAEL ADRIAN, SH., Advokad, berkantor di Gedung Mandala Manggala Wanabakti Blok IV, Lantai 7, Room 718, Jl. Jenderal Gatot Subroto, Senayan, Jakarta, 10270,

Pemohon Kasasi I dahulu sebagai Terlawan/Terbanding;

2. PT. LUMBUNG MUSTIKA PERKARA, bertempat tinggal di Jalan Pantai Indah Utara 2 Blok JB.C Ruko Mediterania Pantai Indah Kapuk Jakarta Utara, dalam hal ini memberi kuasa kepada: BUDIYANTO, SH., MH. SANTOSO, SH, Advokad, berkantor di Ruko Mega Grosir Cempaka Mas Blok I / 11, Jl. Let. Jenderal Suprapto, Cempaka Putih, Jakarta Pusat,

Pemohon Kasasi II dahulu sebagai Turut Terlawan/Terbanding;

M e l a w a n:

PT. ADHI KARYA (PERSERO) TBK, bertempat tinggal di Jalan Raya Pasar Minggu KM. 18 Jakarta Selatan,

Termohon Kasasi dahulu sebagai Pelawan/Pembanding;

dan

1. BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN TANGGERANG;

2. NOTARIS HASAN SANUSI

Turut Termohon Kasasi dahulu sebagai Turut Tergugat/Turut Terlawan Eksekusi;

Mahkamah Agung tersebut;

Membaca surat-surat yang bersangkutan;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang Termohon Kasasi dahulu sebagai Penggugat/Pelawan telah menggugat sekarang Pemohon Kasasi sebagai Tergugat/Terlawan di muka persidangan Pengadilan Negeri Tangerang pada pokoknya atas dalil-dalil :

1. Penggugat/Pelawan adalah pihak yang berhak dan berkepentingan menurut hukum.

1. Bahwa Penggugat/Pelawan Eksekusi dan Turut Tergugat III/Turut Terlawan telah melakukan kerjasama pembangunan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang sebagaimana tertuang di dalam Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005 tertanggal 28 Maret 2005, beserta Akta Perubahannya (addendum) yang dibuat dibawah tangan. (Bukti P-1.1, P-1.2 dan P-1.3);

2. Bahwa Penggugat/Pelawan Eksekusi dalam hal ini telah menerima pekerjaan dari Turut Tergugat III/Turut Terlawan Eksekusi III untuk melaksanakan Paker Pekerjaan Proyek Merdeka Square termasuk di dalamnya untuk melakukan Pekerjaan Persiapan, Pekerjaan Pondasi, Pekerjaan Struktur, Pekerjaan Pengadaan dan Pemasangan Arsitek, Pekerjaan Pengadaan dan Pemasangan Mekanikal dan Elektrikal, Pekerjaan Eksternal Work (Hardscape, Softscape, / Paper);

3. Selaku penerima pekerjaan, Penggugat/Pelawan Eksekusi berkewajiban untuk melaksanakan, menyelesaikan dan memelihara pekerjaan, serta memperbaiki cacat/kerusakan sesuai dengan ketentuan dan spesifikasi yang dijelaskan di dalam lampiran Perjanjian Pelaksaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005;

4. Bahwa sehubungan dengan kewajiban pembayaran atas tahapan pekerjaan yang telah disepakati di dalam pelaksanaan Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005 beserta perubahannya, Penggugat/Pelawan Eksekusi kemudian mengirimkan Permohonan Pembayaran Uang Muka Nomor 411-2/059 tertanggal 27 Mei 2005 yakni untuk tagihan sebesar Rp. 19.333.038.000,- (Sembilan belas milyar tiga ratus tiga puluh tiga juta tiga puluh delapan ribu rupiah), (Bukti P-2);

5. Bahwa selanjutnya Penggugat/Pelawan Eksekusi mengirimkan surat Nomor 411-2/060 tertanggal 1 Juli 2005 perihal Permohonan Pembayaran Sertipikat No. 02 (dua) dengan bobot kumulatif sebesar 6,3361 % dengan total tagihan sebesar Rp. 4.593.600.000,- (empat milyar lima ratus Sembilan puluh tiga juta enam ratus ribu rupiah). (Bukti P-3);

6. Bahwa kemudian Penggugat kembali mengirimkan surat Nomor : 411-2/062 tertanggal 16 Agustus 2005 perihal Permohonan Pembayaran Sertipikat No. 03 (tiga) dengan bobot kumulatif sebesar 11,0512% dengan total tagihan sebesar Rp. 3.418.939.000,- (tiga milyar empat ratus delapan belas ribu tiga ratus Sembilan puluh tiga ribu rupiah), (Bukti P-4);

7. Bahwa meski pembayaran untuk penagihan pertama sampai dengan penagihan ketiga belum dibayarkan oleh TURUT TERGUGA T III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI dengan ITIKAD BAlK tetap melanjutkan pembangunan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang sebagaimana tertuang di dalam Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005. Selanjutnya PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI kembali mengirimkan surat nomor 411-2/063 tertanggal 31 Agustus 2005 perihal Permohonan Pembayaran Sertipikat No. 04 (empat) dengan bobot kumulatif sebesar 19,1801 % dengan total tagihan sebesar Rp. 5.893.358.900 (lima milyar delapan ratus sembilan puluh tiga juta tiga ratus lima puluh delapan ribu sembilan ratus). (Bukti P-5);

8. Bahwa hingga memasuki bulan September tahun 2005, TURUT TERGUGA T III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III belum satupun melakukan pembayaran atas kewajiban pembayaran sebagaimana tertuang di dalam Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005 beserta akta perubahannya. Berdasarkan hal tersebut, kemudian PENGGUGAT / PELAWAN EKSEKUSI mengirimkan surat nomor 411-2/070 tertanggal 12 September 2005 perihal Realisasi Pembayaran Tagihan dan Klaim Bunga dengan total tagihan sebesar Rp. 33.238.379.900 (tiga puluh tiga milyar dua ratus tiga puluh delapan juta tiga ratus tujuh puluh sembilan ribu sembilan ratus rupiah). (Bukti P-6);

9. Bahwa Pada tanggal yang sama (12 September 2005), PENGGUGAT / PELAWAN EKSEKUSI mengirimkan surat nomor 411-2/095 perihal Permohonan Pembayaran Sertipikat No 1 (satu) VO dengan bobot kumulatif sebesar 100% dengan total tagihan sebesar Rp. 2.306.984.900. (dua milyar tiga ratus enam juta sembilan ratus delapan puluh empat ribu sembilan ratus rupiah). (Bukti P-7);

10. Bahwa meskipun belum ada realisasi pembayaran atas tagihan-tagihan tersebut PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI tetap melakukan pekerjaan, hingga kemudian PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI kembali mengirimkan surat nomor 411-2/093 tertanggal 27 September 2005 perihal Permohonan Pembayaran Sertipikat No. 05 (lima) dengan bobot kumulatif sebesar 25,0129 % dengan total tagihan sebesar Rp. 4.228.714.600 (empat milyar dua ratus dua puluh delapan juta tujuh ratus empat belas ribu enam ratus rupiah). (Bukti P-5);

11. Bahwa dikarenakan belum adanya kejelasan pembayaran dari TURUT TERGUGAT IlI/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III atas pengerjaan proyek, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mengirimkan kembali surat nomor 411-2/092 tertanggal 25 Oktober 2005 yang mengenai Realisasi Pembayaran Tagihan dengan total tagihan sebesar Rp. 32.756.523.140 (tiga puluh dua milyar tujuh ratus lima puluh enam juta lima ratus dua puluh tiga seratus empat puluh rupiah) dengan satu kondisi TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III diharuskan membayar tagihan sebelum libur hari raya (minimal 50% dari total tagihan). (Bukti P-9);

12. Bahwa sambil menunggu realisasi atas pembayaran tersebut, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI terus melaksanakan pekerjaan sesuai dengan yang diperjanjikan dan untuk kesekian kalinya mengirimkan surat tagihan pembayaran surat nomor 411-2/117 tertanggal 1 Nopember 2005 yang mengenai Permohonan Pembayaran Sertipikat No 6 (enam) dengan bobot kumulatif sebesar 30,9123 % dengan total tagihan sebesar Rp. 4.276.998.000 (empat milyar dua ratus tujuh puluh enam juta sembilan ratus sembilan puluh delapan ribu rupiah). (Bukti P-10 );

13. Bahwa selanjutnya PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI kembali mengirimkan surat nomor 411-2/118 tertanggal 28 Nopember 2005 mengenai Permohonan Pembayaran Sertipikat No 7 (tujuh) dengan bobot kumulatif sebesar 32,7995 % dengan total tagihan sebesar Rp. 1.368.198.700 (satu milyar tiga ratus enam puluh delapan juta seratus sembilan puluh delapan ribu tujuh ratus rupiah). (Bukti P-11);

14. Bahwa pada tanggal 31 Desember 2005, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUS III bersepakat untuk duduk bersama dan meminta kejelasan mengenai klaim pembayaran yang hingga akhir tahun 2005 belum dilakukan. Selanjutnya dibuatlah Berita Acara Persetujuan Klaim Bunga Nomor 411-02/0122 atas Keterlambatan Pembayaran Tagihan yang pada pokoknya TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III berkewajiban untuk membayarkan klaim bunga sebesar Rp. 2.023.634.006 (dua milyar dua puluh tiga juta enam ratus tiga puluh empat ribu enam rupiah). (Bukti P-12);

15. Bahwa selanjutnya pada tanggal 17 Pebruari 2006, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mengirimkan Surat Nomor 411-2/030 perihal Permohonan Pembayaran Klaim Bunga sebesar Rp. 2.023.634.006,- (dua milyar dua puluh tiga juta en am ratus tiga puluh empat ribu enam rupiah). (Bukti P-13);

16. Bahwa dalam penagihan tertanggal 17 Pebruari 2006 tersebut, TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III belum juga merealisasikan pembayaran atas sertipikat pembayaran proyek. Selanjutnya pada tanggal 8 Mei 2006, melalui Surat Nomor 411-2/083 mengenai Realisasi Pembayaran Tagihan dan Klaim Bunga, maka seluruh kewajiban TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUS III sampai dengan bulan Mei 2006 adalah sebesar Rp. 53.645.072.714.58 (lima puluh milyar enam ratus empat puluh lima juta tujuh puluh dua ribu tujuh ratus empat belas rupiah lima puluh delapan sen). (Bukti P-14);

17. Bahwa setelah PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mengirimkan surat tertanggal 8 Mei 2006, TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III menanggapi melalui surat tertanggal 17 Mei 2006 yang pada pokoknya meminta penundaan kewajiban pembayaran hingga awal Juni 2006. (Bukti P-15);

18. Bahwa dengan tetap beritikad baik, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI menunggu hingga awal Juni 2006. Namun hingga awal Juni, TURUT TERGUGA T III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III juga tidak memberikan kepastian mengenai kewajiban pembayaran sebagaimana tertuang di dalam Surat Penagihan tertanggal 8 Mei 2006. Melalui Surat Nomor 411-2/083 perihal Realisasi Pembayaran Tagihan dan Klaim Bunga, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI kembali mengirimkan surat kepada TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUS III pada tanggal 8 Juni 2006 agar kewajiban pembayaran TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III dapat dipenuhi oleh pada bulan 2006. (Bukti P-16);

19. Bahwa sejak ditandatangani Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005 tertanggal 28 Maret 2005 beserta Akta Perubahannya (adendum) yang dibuat dibawah tangan, TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III belum melaksanakan kewajiban pembayaran kepada PENGGUGAT/PELAWAN Sehingga oleh karenanya PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI memiliki HAK PENUH untuk tidak menyerahkan bangunan proyek kepada TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUS III hingga TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III melaksanakan pelunasan kewajiban pembayaran;

Pasal 1616

“Orang-orang yang memegang suatu barang kepunvaan orana lain untuk mengerjakan sesuatu pada barang itu. Berhak menahan barang itu sampai upah dan biaya untuk itu dilunasi. “Kecuali jika pihak yang memborongkan telah memberikan jaminan secukupnya untuk pembayaran biaya dan upah-upah tersebut”.

20. Bahwa berdasarkan Pasal 1616 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI adalah PIHAK YANG BERKUASA atas bangunan yang telah didirikan diatas tanah yang terletak di Cimone yang kemudian dikenal sebagai Merdeka Square;

21. Bahwa PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI Sebagai PIHAK YANG BERKUASA PENUH berhak untuk menguasai bangunan termasuk hak kebendaan yang melekat di dalamnya dan BERHAK UNTUK MEMPERTAHANKAN dan atau MENIKMATI hasil dari bangunan atau barang yang telah dikuasai. ITIKAD BAlK harus dianggap selalu melekat pada PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI selaku PIHAK YANG BERKUASA atas bangunan dan dianggap selalu ada hingga PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI memindahkan penguasaan atas bangunan kepada pihak lain menurut hukum. Hal mana diatur secara tegas di dalam Pasal 529, 533 dan 542 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata :

Pasal 529

“Yang dinamakan kedudukan berkuasa ialah kedudukan seseorang yang menguasai suatu kebendaan, Baik dengan diri sendiri maupun dengan perantaraan pihak lain. Dan yang mempertahankan atau menikmatinva selaku orang yang memiliki kebendaan itu”

Pasal 533

“Itikad baik selamanya harus dianggap ada pada tiap-tiap pemegang kedudukan,….”

Pasal 542

“Tiap-tiap pemegang keduduakn berkuasa atas sesuatu kebendaan, dianggap mempertahankan kedudukannya, selama kebendaan itu tak beralih ke tanga orang lain……”

22. Bahwa berdasarkan Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekejaan Proyek Merdeka Square Cimone Tanqerang Nomor 001 / SPPPK / LMP- AK/ III / 2005 tertanggal 28 Maret 2005 beserta Akta Perubahannya (addendum) yang dibuat dibawah tangan PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI adalah PIHAK YANG BERKUASA atas bangunan dan TIDAK PERNAH MEMINDAHKAN Hak Kebendaan yang melekat pada bangunan tersebut kepada pihak lain. Sehingga oleh karenanva PENGGUGAT / PELAWAN EKSEKUSI adalah SATU-SATUNYA PIHAK YANG BERHAK UNTUK MEMILIKI BANGUNAN vana terletak di atas tanah di Cimone Tangerang yang dikenal dengan Merdeka Square;

23. Bahwa secara hukum tidak dimungkinkan bilamana terdapat pihak lain yang TANPA SEPENGETAHUAN PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI memindahkan hak kebendaan yang dimiliki PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI. Selaku PIHAK YANG BERKUASA, berdasarkan Pasal 529 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI dianggap sebagai atau selaku PEMILIK atas Hak kebendaan dimaksud. Hak Milik atas suatu benda dapat diperoleh secara limitatif, salah satunya adalah PENYERAHAN (levering). Sepanjang belum ada suatu PENYERAHAN dari Hak Milik atas suatu Hak Kebendaan maka hak atas penguasaan barang TIDAK DAPAT BERALIH;

Pasal 584

“Hak milik atas sesutu kebendaan tidak dapat diperoleh dengan cara lain melainkan dengan pemilikan. Karena perletakan, denqan daluarsa, karena pewarisan baik menurut undang-undang maupun menurut suratl wasiat, dan karena penunjukan atau penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk pemindahan hak milik, yany dilakukan oleh orang yany berhak untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu”

24. Bahwa berdasarkan apa yang telah PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI uraikan mulai angka 1 (satu) sampai dengan angka 23 (dua puluh tiga) diatas telah menerangkan SECARA SAH dan MEYAKINKAN bahwa PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI adalah SATU-SATUNYA PIHAK YANG BERKUASA menurut hukum dan berhak sepenuhnya bertindak selaku PEMILIK;

25. Bahwa perlu PENGGUGAT / PELAWAN EKSEKUSI sampaikan, berdasarkan catatan keuangan dari total seluruh kewajiban TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III yakni sebesar Rp. 53.645.072.714.58 (lima puluh tiga milyar enam ratus empat puluh lima juta tujuh puluh dua ribu tujuh ratus empat belas rupiah lima puluh delapan sen), TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III baru melakukan pembayaran sebesar Rp. 2.300.000.000 (dua milyar tiga ratus juta rupiah) dengan perincian sebagai berikut :

    1. Pembayaran pada tanggal 01 Juli 2005 yakni sebesar Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah) tahun 2005;

    2. Pembayaran pada tanggal 24 Agustus 200S yakni Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah)

    3. Pembayaran pada tanggal 13 November 2005 yakni sebesar yakni sebesar 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah);

    4. Pembayaran pada tanggal 16 November 2005 yakni sebesar Rp. 16 Agustus Rp. 200.000.000 (dua ratus juta);

    5. Pembayaran pada tanggal 28 Desember 2005 yakni sebesar Rp. 200.000.000 (dua ratus juta rupiah) dan Rp. 100.000.000 (seratus juta rupiah);

26. Bahwa kemudian pada tanggal 16 Mei 2007, TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III kembali untuk berjanji melakukan pembayaran atas pengikatan di dalam Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005 tertanggal 28 Maret 2005 beserta Akta Perubahannya (adendum). Kali ini dengan membuat akta pengakuan hutang yang dibuat di hadapan Marthin Aliunir, Notaris di Jakarta dengan Akta Nomor 54/2007 tertanggal 16 Mei 2007. Pada pokoknya, TURUT TERGUGAT IIl/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III telah mengakui adanya hutang kepada PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI sebesar Rp. 52.500.000.000 (lima puluh dua mityar lima ratus juta rupiah) dan akan dibayarkan paling lambat 30 (tiga puluh hari) sejak dibuatnya akta pengakuan hutang ini. (Bukti P.17). Hingga gugatan perlawanan ini disampaikan sebagian besar dari hutang di atas belum dibayarkan oleh TURUT TERGUGAT IlI/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III;

27. Bahwa berdasarkan uraian angka 1 satu sampai dengan angka 26 (dua puluh enam menjelaskan bahwa PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI adalah pihak yang berkepentingan atas Pelaksanaan Sita Eksekusi sebagaimana tertuang di dalam Penetapan Eksekusi Ketua Pengadilan Negeri Tangerang Nomor 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG sebagai tindak lanjut dari Permohonan Eksekusi Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 103/S&P/IX/07 tertanggal 03 September 2007. Sehingga oleh karenanya. secara nyata dan meyakinkan bahwa PEGGUGAT/PELAWAN adalah pihak yang berkepentingan untuk melakukan perlawanan atas penetapan Pengadilan Negeri nomor: "60/PEN.EKS.APHT 2007/PN.TNG tertanggal 27 Agustus 2007;

2. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) Nomor : 24/2006 tertanggal 13 Juli 2006 tanpa persetujuan Penggugat/Pelawan

28. Bahwa apa yang telah disampaikan oleh PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mulai angka 1 (satu) sampai dengan angka 27 (dua puluh tujuh) Bagian A Gugatan Perlawanan ini dianggap terulang kembali dan atau tertulis pada bagian B ini kecuali ditentukan lain untuk menerangkan dan menegaskan bahwa PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI adalah pihak yang memiliki itikad baik dan berkuasa penuh atas bangunan sehingga oleh karenanya menurut hukum PENGGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI adalah pihak yang berkepentingan;

29. Bahwa PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI tidak pernah memindahkan kepemilikan atas hak kebendaan atas proyek sebagaimana tertuang di dalam Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor 001/SPPPK/LMP-AK/III/2005 tertanggal 28 Maret 2005 beserta Akta Perubahannya (adendum) yang dibuat dibawah tangan, sehingga oleh karenanya PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI telah dilanggar HAK dan KEPENTINGAN HUKUMNYA bilamana terdapat pihak lain yang secara sengaja TANPA SEPENGETAHUAN dari PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mencoba memindahkan hak secara melawan hukum tanpa adanya izin dan atau persetujuan dari PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI.

30. Bahwa TURUT TERGUGAT III / TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III dan TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI telah menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) Nomor 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006, yang pada pokoknya TURUT TERGUGAT IIl/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III telah membebankan hak tanggungan atas Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor: 131/Cimone Jaya luas 14.888 M², Surat Ukur Tanggal 21 Juni 2006 No 49/Cimone Jaya/2006. Sertipikat tanah tersebut tertanggal 06 Juli 2006 yang tercatat atas nama TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III;

31. Bahwa Pembebanan Hak Tanggungan atas Sertipikat Hak Guna Nomor: 131/Cimone Jaya luas 14.888 M², Surat Ukur Tanggal 21 Juni 2006 Nomor 49/Cimone Jaya/2006, sertipikat tanah tertanggal 06 Juli 2006 yang tercatat atas nama TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III selanjutnya oleh TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III dan TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI tersebut secara melawan hukum telah secara nyata dan sengaja meniadakan hak dan kepentingan hukum dari PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI selaku pihak yang berkuasa penuh atas bangunan;

32. Bahwa suatu pembebanan hak tanggungan atas suatu objek hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika diperjanjikan lain di dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan;

Pasal 2 (1) Undanq-Undanq Nomor 4 tahun 1996

“Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud di dalam ayat (2)”

33. Bahwa pembebanan hak tanggungan atas suatu objek hak tanggungan di dalamnya dapat atau tidak termasuk benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah baik yang ada maupun akan ada;

Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996

“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan denqan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yanq merupakan satu kesatuan dengan tanah itu…..”

Pasal4 (4) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996

“Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan”;

34. Bahwa di dalam Surat Penetapan Nomor : 60 / PEN.EKS / APHT / 2007 / PN.TNG yang diterbitkan oleh Pengadilan Negeri Tangerang tertanggal 11 September 2007 (Bukti P-18) secara terang dan nyata bahwa TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III dijelaskan dalam pertimbangan Hakim Pengadilan Negeri Tangerang halaman 3 (tiga) bahwa TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III telah secara nyata dan sengaja membebankan sebidang tanah dengan Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor: 131/Cimone Jaya luas 14.888 M², Surat Ukur Tanggal 21 Juni 2006 Nomor 49/Cimone Jaya/2006, sertipikat tanggal 06 Juli 2006 tanpa adanya sebagaimana tertuang di dalam Pasal 2 (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;

Pertimbangan Hakim Pengadilan Negeri Tangerang Halaman 3

berikut semua bangunan dan turut-turutannva serta konstruksi-konstruksinya dan benda-benda yang baik sekarang maupun kemudian hari didirikan, ditanam, dilekatkan atau ditempatkan diatas tanah tersebut, berikut semua pabrik, mesin-mesin, peralatan, perkakas, perlengkapan dan benda-benda lain yang baik sekarang maupun kemudian hari akan didirikan, dibangun, ditanam, dilekatkan atau ditempatkan di atas tanah-tanah dan bangunan-bangunan tersebut serta seluruh penyempurnaan dan penambahan yang baik sekarang maupun kemudian hari akan dibuat atau dilekatkan pada setiap bangunan atau konstruksinya atau perlengkapan tersebut tanpa pengecualian yang menurut sifatnya dan undang-undang yang berlaku merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut;

35. Bahwa sesuai dengan maksud dan tujuan dari dari dibuatnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah yakni untuk memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, Pasal 4 (5) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah telah memberikan landasan hukum dalam suatu pembebanan hak tanggungan dalam hal suatu bangunan, tanaman, dan hasil karya yang dijadikan sebagai objek hak tanggungan tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah maka pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnva dengan suatu akta otentik :

Pasal 4 (5) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

“Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik”

36. Bahwa selanjutnya perlu Penggugat/Pelawan Ekseskusi tegaskan kembali, Penggugat/Pelawan Eksekusi selaku pihak yang berkuasa penuh tidak pernah memindahkan hak dan kepentingannya menurut hukum yang berlaku atas bangunan yang terletak diatas tanah di Cimone (Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 131/Cimone Jaya Luas 14.888 M² atas nama Turut Tergugat III/Turut Terlawan III), baik secara langsung maupun tidak langsung kepada pihak manapun, dan atau memberikan hak atau kuasa untuk membebankan bangunan yang menurut hukum merupakan milik daripada Penggugat/Pelawan Eksekusi tidak terkecuali kepada Turut Tergugat III/Turut Terlawan III dan Tergugat/Terlawan;

37. Bahwa Pasal 4 (5) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 telah memberikan jaminan perlindungan hukum kepada Penggugat/Pelawan Eksekusi selaku pihak yang berkuasa penuh atas bangunan yang tanah di Cimone (sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 131/Cimone Jaya luas 14.888 M²) dan harus dianggap beritikad baik (vide Pasal 533 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Bangunan yang tidak pernah dipindahkan kepemilikannya telah dimasukkan ke dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan oleh Turut Tergugat III / Turut Terlawan III dan Tergugat / Terlawan tanpa adanya suatu penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh Pemiliknya atau diberi kuasa untuk itu dengan suatu akta otentik;

38. Bahwa selanjutnya di dalam Pasal 8 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menerangkan bahwa hak tanggungan dapat diberikan oleh orang atau badan hukum yang mempunyai wewenang untuk membebankan suatu objek hak tanggungan. Hal kewenangan itu harus ada pada Pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan;

Pasal 8 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

1. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

2. Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak tanggungan dilakukan.

1. Bahwa dengan tidak adanya suatu penyerahan atas bangunan yang terletak di atas tanah di Cimone Sertifikat Hak Guna Usaha Nomor: 131/Cimone Java luas 14.888 M² atas nama TURUT TERGUGAT IlI/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III oleh PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI selaku pihak yang berkuasa penuh, baik secara langsung maupun tidak langsung kepada pihak manapun, dan atau memberikan hak atau kuasa untuk membebankan bangunan yang menurut hukum merupakan milik daripada PENGGUGA T/PELAWAN EKSEKUSI tidak terkecuali TURUT TERGUGAT IlI/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III dan TERGUGAT / TERLAWAN EKSEKUSI maka tindakan pembebanan hak tanggunaan sebagaimana tertuang di dalam Akta Hak Tanggungan secara nyata dan melawan hukum telah meniadakan hak dan kepentingan hukum dari PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI dan cacat hukum atau bertentanaan dengan ketentuan di dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;

2. Bahwa sudah seharusnva TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKESKUSI III sebagai salah satu pihak yang memberikan hak tanggungan meminta persetujuan tertulis yang dibuat dalam akta otentik (vide Pasal 4 (5) Undang-­Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Dengan tidak adanya persetujuan tertulis PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI sebagai kelengkapan atas pembuatan Akta Pemberian hak Tanggungan maka TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III dan TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI telah terbukti secara sah dan meyakinkan tidak melakukan atau bertentangan dengan HAK dan KEPENTINGAN HUKUM dari PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI sebagaimana tertuang di dalam Pasal 4 (5) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;

3. Bahwa TURUT TERGUGAT IlI/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III tidak memenuhi syarat sebagaimana tertuang di dalam Pasal 8 (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah yakni dengan satu kondisi pada saat penandatanganan atau pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006. TURUT TERGUGAT IlI/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III belum atau bukan sebagai pemilik atas Bangunan yang terletak di atas tanah dengan Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor: 131/Cimone Jaya luas 14.888 M². Surat Ukur Tanggal 21 Juni 2006 Nomor 49/Cimene Jaya/2006, sertipikat tanggal 06 Juli 2006;

4. Bahwa selanjutnya, berdasarkan Pasal 13 (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh TURUT TERGUGAT IIl/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III dan TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI dengan disaksikan oleh TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II wajib didaftarkan di kantor TURUT TERGUGAT I/TURUT TERLAWAN EKSEKUS II selambat-Iambatnya 7 (tujuh) hari setelah ditandatanganinya Akta Pemberian Hak Tanggungan. Selanjutnya Kantor TURUT TERGUGAT I/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI I menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 3009 Tanggal 24 Juli 2006 yang dijahit menjadi satu dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal13 Juli 2006;

5. Bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas mulai angka 25 (dua puluh lima) sampai dengan angka 38 (tiga puluh delapan), Turut Tergugat III/Turut Terlawan eksekusi III dan Tergugat/Terlawan eksekusi secara sah dan meyakinkan telah melawan Hak dan Kepentingan hukum dari Penggugat/Pelawan Eksekusi sebagaimana tertuang di dalam ketentuan mengenai pemberian hak tanggungan sebagaimana tertuang di dalam Pasal 4 (5) dan Pasal 8 (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;

6. Bahwa TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI I dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II dalam hal ini telah melakukan tindakan hukum sebagaimana mestinya namun demikian demi terjaminnva suatu perlindungan hukum sebagaimana tertuang di dalam pertimbanaan hukum dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, maka TURUT TERGUGAT/TURUT TERLAWAN EKSEKUSII dan TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II dan mencegah kuraga pihak di dalam hukum acara sehingga oleh karenanya PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI memasukkan TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUS II dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II sebagai pihak yang berperkara di dalam Gugatan Perlawanan atas Penetapan Sita Eksekusi;

7. Bahwa berdasarkan uraian angka 28 (dua puluh delapan) sampai dengan angka 45 (empat puluh lima) secara nyata dan meyakinkan bahwa TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI, TURUT TERGUGAT I/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI I, TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III Telah meniadakan Hak dan kepentingan umum dari PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI sebagaimana tertuang di dalam Penetapan Eksekusi Nomor 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG sebagai tindak lanjut dari Permohonan Eksekusi Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 103/S&P/IX/07 tertanggal 03 September 2007;

8. Bahwa sebagai akibat dari tindakan hukum Tergugat/Terlawan Eksekusi dan Turut Tergugat III/Turut Terlawan Eksekusi III sebagaimana diuraikan diatas, Penggugat/pelawan Eksekusi secara nyata telah dilanggar Hak dan kepentingan Hukumnya yang menyebabkan kerugian material yang dapat ditaksir senilai (sepadan) dengan Jumlah kewajiban Turut Tergugat III/Turut Terlawan Eksekusi III kepada Tergugat /Terlawan Eksekusi yang dibebankan sebagai jaminan hutang sebagaimana tertuang di dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan Nomor 124/2006 yakni sebesar Rp. 20.000.000.000,- (dua puluh milyar rupiah) yang seharusnya menjadi jaminan pembayaran atas hutang konstruksi Turut Tergugat III/Turut Terlawan eksekusi III kepada Penggugat/Pelawan Eksekusi yang sampai hari ini baru dibayarkan sebagian oleh Turut Tergugat III/Turut Terlawan Eksekusi III.

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut diatas Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Tangerang agar terlebih dahulu meletakkan sita jaminan atas:

PERMOHONAN SITA JAMINAN

47. Bahwa sehubungan dengan adanya pemeriksaan perkara Gugatan Perlawanan Eksekusi, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mohon kepada Majelis Hakim Yang Mulia yang memeriksa perkara ini untuk meletakkan sita jaminan (conservatoir beslaag) atas segala aset dibebankan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006 dan Sertipikat Nomor 3009 tanggal 24 Juli 2006 sebelum adanya putusan hukum yang berkekuatan hukum tetap. Hal tersebut untuk menghindari pengalihan aset oleh TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI atau oleh TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III. Mohon kiranya Majelis Hakim Yang Mulia dapat mengabulkan permohonan sita jaminan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu walaupun ada perlawanan, bantahan, banding maupun kasasi (Vit voerbaar bij voorraad);

48. Bahwa sebagai bahan pertimbangan hukum Majelis, PENGGUGAT / PELAWAN EKSEKUSI telah mengajukan Permohonan Penundaan Lelang Eksekusi atas Objek Hak Tanggungan sebagaimana tertuang di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006 melalui surat tertanggal 13 September 2007. (Bukti P.19);

Dan selanjutnya menuntut kepada Pengadilan Negeri tersebut supaya memberikan putusan yang dapat dijalankan lebih dahulu sebagai berikut:

PERMOHONAN PUTUSAN PROVISI

49. Bahwa oleh karena PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI adalah pihak yang berkepentingan dan satu-satunya pihak yang berkuasa atas Bangunan sebagaimana tertuang di dalam uraian 1 (satu) sampai dengan 25 (dua puluh lima), menurut hukum dan berhak sepenuhnya bertindak selaku pemilik hingga kemudian secara nyata dipindahkan kepemilikan atas hak kebendaan yang dimiliki menurut hukum sedangkan pada saat ini sedang melakukan upaya hukum yang diperkenankan oleh Undang-Undang maka demi kepastian hukum di kemudian hari, cukup beralasan apabila PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Tangerang Yang Terhormat untuk dapat menjatuhkan putusan provisi berupa:

    1. Menghukum TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III untuk tidak melakukan tindakan hukum apapun meski saat ini TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI selaku pemegang hak tanggungan termasuk namun tidak terbatas pada tindakan eksekusi dan lelang;

    2. Menghukum TURUT TERGUGAT I/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI I dan TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II untuk tidak mengeluarkan produk hukum apapun yang ada hubungannya dengan adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006 dana atau Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 3009/2006 tertanggal 24 Juli 2006;

sampai putusan terhadap perkara ini memperoleh kekuatan hukum yang tetap.

50. Bahwa oleh karena gugatan PENGGUGAT/PELAWAN ini sangatlah beralasan dan memiliki dasar hukum yang kuat, maka bersama ini PENGGUGAT/PELAWAN mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Tangerang Yang Terhormat untuk dapat:

1. Menghukum TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III secara tanggung renteng membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta Rupiah) setiap harinya kepada PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI apabila TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III, TURUT TERGUGAT I/TURUT TERLAWAN EKSEKUSII dan TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II telah lalai dan atau secara sengaja tidak melaksanakan isi putusan provisi, terhitung semenjak putusan provisi dibacakan hingga dilaksanakannya isi putusan provisi tersebut.

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas, PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Tangerang Yang Terhormat untuk dapat berkenan memeriksa perkara ini dan berkenan pula untuk memutuskan:

Dalam Provisi

1. Menghukum TERGUGAT / TERLAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III untuk tidak melakukan tindakan hukum apapun terhadap seluruh aset yang dibebankan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006 dan Sertipikat Nomor 3009 tanggal 24 Juli 2006 termasuk namun tidak terbatas pada tindakan eksekusi dan lelang sampai adanya putusan terhadap perkara ini memperoleh kekuatan hukum yang tetap

2. Menghukum TURUT TERGUGAT I/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI I dan TURUT TERGUGAT II/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI II untuk tidak mengeluarkan produk hukum apapun yang ada hubungannya dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal13 Juli 2006 dan atau Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 3009/2006 tertanggal 24 Juli 2006 sampai adanya putusan terhadap perkara ini memperoleh kekuatan hukum yang tetap;

3. Menghukum TERGUGAT / TERLAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III / TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III secara tanggung renteng membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta Rupiah) setiap harinya kepada PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI bilamana terjadi kelalaian yakni tidak melaksanakan isi putusan provisi, terhitung semenjak putusan provisi dibacakan hingga dilaksanakannya isi putusan provisi tersebut, yang dilakukan oleh TERGUGAT/TERLAWAN dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III;

Dalam Pokok Perkara

PRIMAIR:

1. Mengabulkan gugatan PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI Untuk seluruhnya;

2. Menyatakan hukumnya bahwa PENGGUGAT / PELAWAN EKSEKUSI sebagai pihak yang berkuasa penuh dan berhak untuk menguasai bangunan termasuk hak kebendaan lainnya yang terletak di atas tanah dengan Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 131/Cimone Jaya luas 14.888 M², Surat Ukur Tanggal 21 Juni 2006 Nomor 49/Cimone Jaya/2006, sertipikat tanggal 06 Juli 2006 dan berhak untuk mempertahankan dan atau menikmati hasil dari bangunan atau barang yang telah dikuasai;

3. Menyatakan hukumnya bahwa PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI sebagai pihak yang berhak dan berkepentingan dalam melakukan Gugatan Perlawanan atas Penetapan Eksekusi ini;

4. Menyatakan hukumnya bahwa PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI sebagai pihak yang memiliki itikad baik selama mengikatkan diri di dalam Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang Nomor : 001/SPPPK/LMP­AK/III/2005 tertanggal 28 Maret 2005 beserta Akta Perubahannya (adendum);

5. Menyatakan hukumnya bahwa sita jaminan (conservatoir beslaag) atas segala aset dibebankan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006 dan Sertipikat Hak Pembebanan Hak Tanggungan Nomor 3009 tanggal 24 Juli 2006 sah dan berharga serta dapat dilaksanakan terlebih dahulu walaupun ada bantahan, perlawanan, banding maupun kasasi (Uit voerbaar bij voorraad);

6. Menyatakan hukumnya bahwa Surat Penetapan Nomor 60 / PEN.EKS.APHT / 2007 / PN.TNG sebagai tindak lanjut dari Surat Permohonan Sita Eksekusi atas Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 103/S&P/IX/07 tertanggal 03 September 2007 yang disampaikan oleh TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI dan atau kuasanya dicabut, dibatalkan atau setidak­-tidaknya dinyatakan tidak berlaku beserta seluruh akibat hukum yang timbul dari Surat Penetapan Nomor 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG serta mengembalikan keadaan hukum seperti semula seperti sebelum diterbitkannya Penetapan Nomor 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG karena CACAT HUKUM;

7. Menyatakan hukumnya bahwa tindakan hukum TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI berupa penjaminan aset mliik PENGGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI ke dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan adalah suatu perbuatan yang melawan hukum sehingga oleh karenanya Akta Pembebanan Hak Tanggungan Nomor 124/2006 beserta Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 3009 tanggal 24 Juli 2006 dibatalkan atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak berlaku beserta seluruh akibat hukumnya karena cacat hukum;

8. Menghukum TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III membayar ganti kerugian sebesar Rp. 20.000.000.000 (dua puluh milyar rupiah) secara tanggung renteng pada saat putusan ini ditetapkan sebagai akibat dari pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan Nomor 124/2006 beserta Sertipikat Hak Tanggungan Nomor 3009 tanggal 24 Juli 2006 oleh TERGUGAT/PELAWAN EKSEKUSI dan TURUT TERGUGAT III/TURUT TERLAWAN EKSEKUSI III;

9. Menghukum TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI dan PARA TURUT TERGUGAT / TURUT TERLAWAN EKSEKUSI di dalam Gugatan Perlawanan ini untuk mematuhi isi putusan perkara ini;

10. Menghukum TERGUGAT/TERLAWAN EKSEKUSI membayar biaya perkara ini

SUBSIDAIR:

Atau apabila Ketua Pengadilan Negeri Tangerang berpendapat lain, PENGGUGAT / PELAWAN EKSEKUSI mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Terlawan mengajukan eksepsi pada pokoknya atas dalil-dalil sebagai berikut:

Terlawan Eksekusi

Dalam Eksepsi:

1. Penggugat/Pelawan Eksekusi sebagai pihak ketiga tidak mempunyai kualitas mengajukan gugatan perlawanan dalam perkara ini (Eksepsi diskualivikatoir).

1. Bahwa Penggugat/Pelawan Eksekusi selanjutnya disebut "PELA WAN" tidak mempunyai kualitas dalam mengajukan gugatan perlawanan dalam perkara ini, karena Pelawan bukan pemilik dari tanah maupun bangunan yang menjadi objek eksekusi Hak Tanggungan sesuai dengan penetapan Eksekusi No. 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG, yaitu tanah dan bangunan Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 131/Cimone Jaya, tanggal 21 Juni 2006;

2. Bahwa berdasarkan fakta hukum, pemilik dari tanah dan bangunan Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 131/Cimone Jaya tersebut adalah Turut Terlawan Eksekusi III sesuai dengan surat bukti kepemilikan tanah berupa SHGB No. 131/Cimone Jaya yang bukti kepemilikan tanah berupa SHGB No. 131/Cimone Jaya yang tercatat atas nama Turut Terlawan Eksekusi III yang dijaminkan kepada Terlawan Eksekusi. Sedangkan kedudukan pelawan hanya sebagai pihak yang mempunyai piutang kepada Turut Terlawan III atas tidak dibayarnya jasa pemborongan yang dilakukan oleh Pelawan dalam mengerjakan pembangunan proyek Merdeka Square Cimone sebagaimana didalilkan Pelawan pada posita Pelawan pada posita butir 1 s/d butir 18, dan oleh Turut Terlawan III piutang ini telah diakui dengan membuat dan menandatangi Akta Pengakuan Hutang No. 54/2007, tanggal 16 Mei 2007 Berdasarkan ketentuan Pasal 195 ayat 6 HIR dinyatakan bahwa :

“Jika hal menjalankan putusan itu dibantah, dan juga jika yang membantah itu orang lain, oleh karena barang yang disita itu diakunya sebagai miliknya, maka hal itu segala perselisihan tentang upaya paksa yang diperintahkan itu, dihadapkan kepada pengadilan negeri, yang dalam daerah hukumnya terjadi hal menjalankan putusan itu, serta diputuskan juga oleh pengadilan negeri itu";

Ketentuan hukum tersebut dengan jelas mensyaratkan bahwa perlawanan yang diajukan oleh pihak ketiga (derden verzet) terhadap pelaksanaan eksekusi harus didasarkan kepada adanya alas hak kepemilikan atas objek eksekusi;

Sejalan dengan ketentuan Pasal 195 ayat 6 HIR, kaidah hukum 24 Mei 1996, dimuat di dalam Buku Kompilasi Abstrak Hukum Putusan Mahkamah Agung Tentang Hukum Utang Piutang oleh Ali Budiarto, S. H.:

"Derden verzet terhadap eksekusi, hanya dapat diajukan oleh pemilik tanah”

Putusan Mahkamah Agung RI No. 3045 K/Pdt/1991, tanggal 30 Mei 1996, dimuat di dalam buku Himpunan kaidah hukum putusan perkara Mahkamah Agung RI Tahun 1969 – 2004.;

“Oleh karena pelawan bukan merupakan pemilik dari tanah maupun bangunan yang menjadi objek eksekusi dalam Penetapan No. 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG seperti yang dijelaskan di atas, maka dapat disimpulkan, secara hukum Pelawan Eksekusi tidak mempunyai kualitas dalam mengajukan upaya hukum gugatan / perlawanan dalam perkara ini”

Berdasarkan hal-hal yang diuraikan di atas, maka kami mohon kepada Majelis Hakim agar berkenan menolak gugatan perlawanan Pelawan atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan tidak dapat diterima

2. Gugatan tidak jelas/kabur (obscuur libel)

3. Bahwa gugatan perlawanan yang diajukan Pelawan eksekusi dalam perkara ini pada dasarnya tidak jelas/kabur (obscuur libel), karena dalil-dalil posita gugatan perlawanan rancu, tidak konsisten dan saling kontradiksi;

4. Bahwa didalam posita butir 20 dan 22 halaman 5 dan 6, Pelawan mendalilkan dan menyatakan sebagai pihak yang berkuasa dan pemilik atas bangunan yang berdiri di atas tanah SHGB No. 131/Cimone Jaya, sedangkan pada butir 25 dan 26 halaman 7 dan 8, Pelawan mendalilkan dan menyatakan sebagai pihak Kreditur yang berpiutang kepada Turut Terlawan III dengan dasar alasan bahwa Turut Terlawan III belum membayar jasa pemborongan yang dilakukannya dan Turut Terlawan III telah mengakui berhutang kepada Penggugat/Pelawan dan telah menandatangani Akta Pengakuan Hutang No. 54/2007, tanggal 16 Mei 2007;

5. Bahwa dengan demikian Pelawan mendasarkan gugatan perlawanannya atas dasar dua alas hak yang berbeda, yaitu sebagai pihak yang berkuasa dan pemilik bangunan objek eksekusi pada satu sisi, dan pada sisi lain sebagai kreditur yang mempunyai piutang terhadap Turut Terlawan III. Perumusan gugatan perlawanan tersebut jelas rancu, kontradiksi dan tidak sinkron, karena tidak logis serta tidak patut dan tidak adil apabila Penggugat Pelawan secara bersamaan mengklaim sebagai pemilik dari bangunan dan sekaligus sebagai kreditur yang mempunyai piutang terhadap Turut Terlawan III;

6. Bahwa selanjutnya, pada bagian Persona standi in judicio dari gugatan perlawanan Pelawan, PT. Lumbung Mustika Perkasa ditempatkan sebagai pihak Turut Terlawan III yang berdasarkan dalil gugatan perlawanan Pelawan, bertujuan untuk mencegah kurangnya pihak dalam hukum acara sesuai dalil posita butir 44, yang di dalam praktek peradilan lazimnya Turut Terlawan hanya dihukum sekedar untuk tunduk dan taat terhadap isi putusan. Akan tetapi pada petitum gugatan perlawanan Pelawan pada butir 8 (delapan), PT. Lumbung Mustika Perkasa sebagai Turut Terlawan III dituntut secara tanggung-renteng membayar ganti rugi sebesar 20.000.000.000.- (dua puluh milyar Rupiah);

Fakta ini jelas menunjukkan inkonsistensi gugatan perlawanan Pelawan, karena jika PT. Lumbung Mustika Perkasa hanya ditarik untuk sekedar memenuhi formalitas nukum acara, maka tidak konsisten apabila pada petitum gugatan perlawanan PT. Lumbung Mustika Perkasa dituntut membayar ganti rugi secara tanggung renteng sebesar Rp. 20.000.000.000,- (dua puluh miliyar Rupiah), karena hal tersebut mengakibatkan posita gugatan dengan petitum tidak sinkron dan tidak saling mendukung. Hal terse but jelas telah mengakibatkan gugatan Penggugat Pelawan menjadi kabur / tidak jelas;

7. Kemudian, perumusan petitum perlawanan Pelawan juga tidak jelas dan tidak sempurna, karena pada petitum angka 7 dinyatakan bahwa tindakan hukum Terlawan Eksekusi berupa penjaminan asset milik Pelawan lee dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan adalah merupakan perbuatan yang melawan hukum. Padahal yang menjaminkan tanah dan bangunan SHGB No. 131/Cimone Jaya adalah Turut Terlawan III, sedangkan Terlawan adalah penerima jaminan, sementara yang dinyatakan melakukan perbuatan melawan hukum hanya Terlawan, sedangkan Turut Terlawan III tidak dikualifikasi dan tidak dinyatakan melakukan perbuatan melawan hukum. Perumusan petitum yang demikian, jelas tidak konsekuen dan tidak konsisten, sehingga tidak sempurna karena kabur dan tidak jelas;

8. Bahwa selain itu, upaya hukum yang ditempuh Pelawan dalam perkara ini juga rancu dan bersifat ragu-ragu serta tidak pasti, karena pada satu sisi Penggugat Pelawan mendalilkan bertindak sebagai Pelawan pihak ketiga (derden verzet) sebagaimana yang diatur di dalam ketentuan Pasal 195 ayat 6 HIR, sementara pada sisi lain mendalilkan bertindak sebagai Penggugat dengan menggunakan dasar hukum Pasal 1365 KUHPerdata tentang Perbuatan Melawan Hukum, karena pada posita butir 39 jo petitum butir 7 dan 8, Pelawan mendalilkan adanya perbuatan melawan hukum dan menuntut pembayaran ganti rugi sebesar Rp. 20.000.000.000.- (dua puluh milyar Rupiah);

Padahal kedua sarana upaya hukum tersebut mempunyai karakteristik yang berbeda dan tidak bisa dikumulasikan dalam satu gugatan. Ketentuan Pasal 195 ayat 6 HIR merupakan sarana upaya hukum khusus untuk menyelesaikan perselisihan tentang pelaksanaan putusan yang diajukan pihak ketiga (derden verzet) yang pemeriksaan perkaranya telah selesai diputus oleh Pengadilan, sedangkan gugatan yang didasarkan kepada Perbuatan merupakan sarana upaya hukum biasa dalam melakukan penuntutan hak yang pemeriksaan perkaranya belum selesai diputus pengadilan dan tidak menyangkut pelaksanaan putusan;

“Oleh karena Pelawan telah menggabungkan (kumulasi) sekaligus dua sarana upaya hukum dalam mengajukan tuntutannya yang objek pengaturannya berbeda, maka gugatan perlawanan Pelawan menjadi rancu, ragu-ragu dan tidak pasti, sehingga dalam konteks ini pun juga telah mengakibatkan gugatan perlawanan menjadi kabur/tidak jelas’

Berdasarkan hal-hal yang dikemukakan tersebut diatas, maka secara keseluruhan dapat disimpulkan, bahwa gugatan perlawanan yang diajukan Pelawan tidak jelas/kabur dan tidak sempurna (obscuur libel). Oleh karena itu, gugatan perlawanan Pelawan harus dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Onvankelijke verklard);

3. Gugatan Perlawanan Pelawan salah alamat atau salah mengenai subjek gugatan (Error in Persona);

9. Bahwa gugatan perlawanan yang diajukan oleh Pelawan dalam perkara ini pada dasarnya telah salah alamat atau salah mengenai subjek gugatan (Error in persona), karena Pelawan telah menarik dan menempatkan Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Tangerang sebagai pihak Turut Tergugat I/Turut Terlawan Eksekusi I dalam perkara ini, sedangkan Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Tangerang tidak mempunyai kaitan hukum dengan pokok permasalahan perkara ini. Sesuai dengan dalil posita gugatan perlawanan Pelawan pada halaman 13 butir 42, alasan ditariknya Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Tangerang dalam perkara ini adalah dalam kaitan dengan penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan No. 3009 Tanggal 24 Juli 2006;

Berikut ini kutipan bunyi dalil posita gugatan perlawanan Pelawan : “Selanjutnya Kantor Turut Tergugat II Turut Terlawan Eksekusi I menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan Nomor 3009 Tanggal 24 Juli 2006 yang dijahit menjadi satu dengan Akta Pembenan Hak Tanggungan Nomor 124/2006 Tertanggal 13 Juli 2006”

Padahal berdasarkan fakta hukum, Sertifikat Hak Tanggungan No 3009 Tanggal 24 Juli 2006 bukan produk dari Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Tangerang, akan tetapi adalah produk dari Kantor Pertanahan Kota Madya Tangerang. Sehingga seharusnya yang ditarik sebagai pihak Turut Tergugat I/Turut Terlawan Eksekusi I adalah Kantor Pertanahan Kota Madya Tangerang;

Berdasarkan hal-hal yang dikemukakan tersebut di atas, maka secara keseluruhan dapat disimpulkan, bahwa gugatan perlawanan yang diajukan Pelawan tidak jelas/kabur dan tidak sempurna (Obscuur Libel). Oleh karena itu, gugatan perlawanan harus dinyatakan tidak dapat diterima (Niet onvankelijke verklard);

Eksepsi Turut Tergugat III/Turut Terlawan Eksekusi

Dalam Eksepsi :

1. Menerima Eksepsi Turut Tergugat III/Turut Terlawan Eksekusi III;

2. Menyatakan Gugatan Perlawanan Penggugat/Pelawan dapat diterima (Niet Ontvankelijke verklaard);

Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Tangerang telah mengambil putusan, yaitu putusan No. 409/PDT.PLW/2007/PN.Tng., tanggal 31 Juli 2008 yang amarnya sebagai berikut :

Dalam Provisi

• Menolak Provisi Pelawan;

Dalam Eksepsi

• Menola eksepsi Terlawan, Turut Terlawan I, Turut Terlawan II dan Turut Terlawan III;

Dalam Pokok Perkara

• Menyatakan Pelawan adalah Pelawan yang tidak benar;

• Menolak perlawanan pelawan;

• Menghukum Pelawan untuk membayar biaya perkara sebesar Rp. 684.000,- (Enam ratus delapan puluh empat ribu rupiah);

Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat/Pembanding putusan Pengadilan Negeri tersebut telah dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Banten dengan putusan No. 84/PDT/2008/PT.Btn. tanggal 02 Desember 2008 yang amarnya sebagai berikut :

M E N G A D I L I:

• Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Pelawan;

• Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Tangerang tanggal 31 Juli 2008 Nomor : 409/PDT.PLW/2007/PN.TNG yang dimohonkan banding tersebut;

M E N G A D I L I S E N D I R I:

Dalam Provisi:

Menghukum Terbanding semula Terlawan dan Turut Terbanding III Semula Turut Terlawan III, untuk tidak melakukan tindakan hukum apapun terhadap seluruh asset yang dibebankan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, Nomor : 124/2006, tertanggal 13 Juli 2006, dan Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I Nomor : 3009/2006 tanggal 24 Juli 2006, termasuk / tidak terbatas pada tindakan eksekusi, lelang atau tindakan hukum lain yang diperkenankan Undang-undang; sampai adanya putusan terhadap perkara ini memperoleh kekuatan hukum yang tetap;

Dalam Eksepsi:

Menolak Eksepsi Terbanding Semula Terlawan, Turut Terbanding I Semula Turut Terlawan I, Turut Terbanding II semula Turut Terlawan II, dan Turut Terbanding III semula Turut Terlawan III;

Dalam Pokok Perkara:

1. Mengabulkan tuntutan Pembanding Semula Pelawan untuk sebagian;

2. Menyatakan hukumnya bahwa Pembanding semula Pelawan sebagai pihak yang berkuasa penuh dan berhak untuk menguasai bangunan termasuk hak kebendaan lainnya yang terletak di atas tanah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor : 131/Cimone Jaya, luas 14.888 M², Surat Ukur tanggal 21 Juni 2006 Nomor 49/Cimone Jaya/2006, Sertifikat tanggal 06 Juli 2006 dan berhak untuk mempertahankan dan atau menikmati hasil dari bangunan atau barang yang telah dikuasai;

3. Menyatakan hukumnya bahwa Pembanding Semula Pelawan sebagai pihak yang berhak dan berkepentingan dalam melakukan tuntutan perlawanan atas penetapan Eksekusi ini;

4. Menyatakan hukumnya bahwa Pembanding Semula Pelawan sebagai pihak yang memiliki itikad baik selama mengikatkan diri di dalam Surat Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang, Nomor : 001/SPPK/LMP-AK/III/2005, tertanggal 28 Maret 2005 beserta Akta Perubahannya (addendum);

5. Menyatakan hukumnya bahwa Surat Penetapan Nomor : 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG, sebagai tindak lanjut dari Surat Permohonan Sita Eksekusi Nomor : 103/S&P/IX/07, tertanggal 03 September 2007, atas Sertipikat Hak Tanggungan No. 3009/2006 tanggal 24 Juli 2006, tidak berlkau dan tidak mempunyai kekuatan hukum beserta seluruh akibat hukum yang timbul dari Surat Penetapan Nomor : 60/PEN.EKS.APHT/2007/PN.TNG.;

6. Menyatakan hukumnya bahwa tindakan hukum Turut Terbanding III semula Turut Terlawan III, berupa penjaminan asset milik Pembanding semula Pelawan ke dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah suatu perbuatan yang melawan hukum sehingga oleh karenanya Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor : 124/2006 tanggal 13 Juli 2006, beserta Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat I Nomor : 3009/2006 tanggal 24 Juli 2006, dinyatakan tidak berlaku dan tidak mempunyai kekutan hukum beserta seluruh akibat hukumnya;

7. Menghukum Terbanding Semula Terlawan dan Para Turut Terbanding Semula Para Turut Terlawan di dalam gugatan perlawanan ini untuk mematuhi isi putusan perkara ini;

8. Menghukum Terbanding Semula Terlawan untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam kedua tingkat peradilan yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 51.000,- (lima puluh satu ribu rupiah);

9. Menolak tuntutan perlawanan Pembanding Semula Pelawan selain dan selebihnya;

Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada Terlawan/Terbanding dan Turut Terlawan/Terbanding pada tanggal 07 Januari 2009 kemudian terhadapnya oleh Terlawan/Terbanding dan Turut Terlawan/Terbanding (dengan perantaraan kuasanya, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 15 Januari 2009) diajukan permohonan kasasi secara lisan/tertulis pada tanggal 20 Januari 2009 sebagaimana ternyata dari akte permohonan kasasi No. 409/Akta.Pdt.Plw/2007/PN.Tng. yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Tangerang, permohonan tersebut disertai dengan memori kasasi yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 03 Pebruari 2009;

bahwa setelah itu oleh Turut Terlawan/Terbanding yang pada tanggal 11 Pebruari 2009 telah diberitahu tentang memori kasasi dari Terlawan/Terbanding dan Turut Terlawan/Terbanding, diajukan jawaban memori kasasi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tangerang pada tanggal 17 Maret 2009;

Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan seksama, diajukan dalam tenggang waktu dan dengan Cara yang ditentukan dalam undang-undang, maka oleh karena itu permohonan kasasi tersebut formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi/ Terlawan/Terbanding dan Turut Terlawan/Terbanding dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya ialah:

1. Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah salah dan/atau tidak menerapkan hukum pembuktian, terkait dengan status kepemilikan bangunan dan juga telah salah dan/atau tidak menerapkan hukum tentang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996.

1. Bahwa Pemohon Kasasi keberatan dan menolak dengan keras dan tegas pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten pada halaman 6 dan 7 yang berbunyi sebagai berikut :

"Menimbang bahwa, tanpa sepengetahuan PT. Adhi Karya, PT. Lumbung Mustika Perkasa telah mengagunkan tanah berikut bangunannya tersebut kepada PT. Hero Supermarket, Tbk. sehingga PT. Lumbung Mustika Perkasa telah mengagunkan bangunan yang bukan haknya tetapi masih hak PT. Adhi Karya, yang dituangkan dalam APHT No. 124/2006 tanggal 13 Juli 2006, dan ditindaklanjuti dengan Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I No. 3009/2006, tanggal 24 Juli 2006".

"Menimbang, bahwa oleh karenanya Pemberian Hak Tanggungan No. 124/2006 tanggal 13 Juli 2006, telah mengabaikan hak dan kepentingan hukum PT. Adhi Karya, sehingga pemberian Hak Tanggungan itu tidak sah dan cacat yuridis ".

2. Bahwa dengan pertimbangan hukumnya tersebut, Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten pada intinya menyatakan dan menyimpulkan bahwa Turut Termohon Kasasi (PT. Lumbung Mustika Perkasa) telah mengagunkan bangunan yang bukan haknya sehingga pemberian Hak Tanggungan No. 124/2006 tanggal 13 Juli 2006, yang dilakukan oleh Turut Termohon Kasasi kepada Pemohon Kasasi atas tanah dan bangunan di atasnya tidak sah dan cacat yuridis.

Pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten tersebut jelas merupakan manifestasi dari tindakan kesalahan penerapan hukum pembuktian dan Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

3. Bahwa berdasarkan alat bukti hukum yang sah di persidangan, yaitu Keputusan Wali Kota Tangerang No. 644.I/Kep-4038/KPMP/IMB/2005, tertanggal 28 April 2006 (bukti T/Tlw - 6), Turut Termohon Kasasi III telah terbukti sebagai pemegang Izin Mendirikan Bangunan atas bangunan yang berada di atas tanah SHGB No. 131/Cimone, dan tanah SHGB No. 131/Cimone juga adalah mernpakan milik dari Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) karena tercatat atas nama pemilik Turut Termohon Kasasi III sebagai pemilik.

4. Bahwa status kepemilikan bangunan di Indonesia pada prinsipnya adalah dibuktikan dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang diberikan oleh Pemerintah kepada pihak yang Akan membangun bangunan ataupun gedung.

Azas atau prinsip kepemilikan bangunan adalah:

"Siapa yang mendirikan bangunan dialah pemilik bangunan"

"Setiap orang yang akan mendirikan bangunan wajib memiliki IMB, IMB adalah bukti dari pemerintah daerah bahwa pemilik gedung dapat mendirikan gedung sesuai dengan fungsinya"

Ketentuan hukum ini ternyata tidak diterapkan oleh Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten sebagaimana mestinya. Berdasarkan alat bukti hukum yang sah vide bukti T/Tlw - 6, PT. Lumbung Mustika Perkasa telah terbukti secara hukum sebagai pemilik dari bangunan yang berdiri di atas tanah SHGB No. 1311Cimone Jaya, akan tetapi Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten tidak menerapkan alat bukti hukum T/Tlw - 6 tersebut sebagai dasar untuk menyatakan dan mensahkan Turut Termohon Kasasi III sebagai pemilik bangunan dan juga tidak menyatakan Turut Termohon Kasasi sebagai pihak yang berhak atas bangunan.

Justru sebaliknya, tanpa didasari alat bukti hukum yang sah dan benar, Judex Factie Pengadilan tinggi Banten secara keliru menyatakan bahwa PT. Adhi Karya sebagai pihak yang berhak dan berkuasa penuh atas bangunan yang berdiri di atas tanah SHGB No. 131/Cimone Jaya, padahal tidak terdapat alat bukti hukum yang sah dalam persidangan yang dapat membuktikan hak dan kepemilikan PT. Adhi Karya atas bangunan tersebut.

Dengan demikian maka telah terbukti bahwa Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah salah atau tidak menerapkan hukum pembuktian sebagaimana mestinya.

5. Bahwa selanjutnya, mengenai pertimbangan hukum Judex Factie yang menyatakan pemberian Hak Tanggungan No. 124/2006 tidak sah dan cacat hukum, maka kami dapat mengemukakan argumentasi hukum yang menunjukkan bahwa pemberian hak tanggungan No. 12412006 adalah tidak cacat, sebagai berikut:

1. Berdasarkan alat bukti hukum yang sah, yaitu Akta Pengakuan Hutang Dan Jaminan No. 08, tanggal 12 Juli 2006, Notaris Umar Saili, S.H., (bukti T/Tlw­ 1), telah terbukti secara hukum bahwa Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) mempunyai hutang kepada Pemohon Kasasi (PT. Hero Supermarket). Guna menjamin kepastian pembayaran kembali atas hutang Turut Termohon Kasasi III kepada Pemohon Kasasi, maka Turut Termohon Kasasi III telah memberikan jaminan asset kepada PT. Hero supermarket, Tbk. berupa tanah berikut bangunan yang berdiri dan/atau akan didirikan di atas tanah tersebut di kemudian hari sebagaimana dinyatakan dalam tanda bukti kepemilikan berupa SHGB No. 131/Cimone Jaya yang tercatat atas nama PT. Lumbung Mustika Perkasa (Bukti T/Tlw - 5).

2. PT. Lumbung Mustika Perkasa sebagai pemberi jaminan adalah pemilik yang sah atas tanah dan bangunan SHGB No. 131/Cimone, sesuai bukti T/Tlw - 5 dan oleh karenanya berwenang secara hukum melakukan tindakan pemberian jaminan dan pemberian hak tanggungan atas miliknya tersebut;

3. Pemberian Jaminan tersebut telah disepakati dan telah diikat dengan perjanjian pemberian Hak Tanggungan yang kemudian dituangkan ke dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan No. 124/2006, tanggal 13 Juli 2006;

4. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan di hadapan Pejabat yang berwenang, yaitu Hasannusi, S.H., Notaris/PPAT di Tangerang sesuai bukti T /Tlw - 3;

5. Bahwa pemberian Hak Tanggungan tersebut telah disepakati dilakukan terhadap tanah berikut bangunan yang berdiri di atasnya dan/atau akan dibuat dan didirikan di kemudian hari;

6. Pemberian Hak Tanggungan No. 124/2006, tanggal 13 Juli 2006 (bukti T/Tlw - 3) ini telah didaftarkan di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kodya Tangerang, yang selanjutnya telah menerbitkan Sertifikat Hak Tangungan No. 3009/2006, tanggal 24 Juli 2006 (Bukti T /Tlw - 5).

6. Bahwa ketentuan Undang-Undang No.4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, Bab I Bagian Ketentuan Umum Pasal 1 angka (1) menyatakan:

"Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut dengan Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. "

Ayat (1):

"Pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan"

Ayat (2):

"Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus sudah ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan;"

Pasal (9): "Pemegang hak tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang; "

Pasal 13 ayat (1):

"Pendaftaran hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan."

7. Bahwa berdasarkan bukti hukum vide bukti T/Tlw - 5 (SHGB No. 131/Cimone Jaya) jo. bukti T/Tlw - 6 (Izin Mendirikan Bangunan yang tercatat atas nama PT. Lumbung Mustika Perkasa), Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) telah terbukti sebagai pemilik sah satu-satunya dari tanah SHGB No. 131/Cimone Jaya maupun bangunan yang berdiri di atasnya. Oleh karena itu, Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) mempunyai hak dan kewenangan penuh untuk melakukan tindakan hukum atas tanah dan bangunan miliknya tersebut, termasuk tindakan menjaminkan dan memberikan hak tanggungan kepada Pemohon Kasasi (PT. Hero Supermarket, Tbk.) sebagaimana Akta Pemberian Hak Tanggungan No. 124/2006.

8. Bahwa sebagai pemilik yang sah dan sebagai pihak yang mempunyai kewenangan penuh atas tanah miliknya, maka dengan demikian berdasarkan hukum, tidak ada kewajiban bagi Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) untuk meminta izin atau meminta persetujuan kepada pihak manapun, dalam hal ini meminta izin atau persetujuan dari Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) untuk menjaminkan dan memberikan hak tanggungan atas bangunan tersebut kepada Pemohon Kasasi (PT. Hero Supermarket, Tbk.), karena PT. Adhi Karya bukanlah pemilik bangunan.

Kedudukan PT. Adhi Karya hanya sebagai pihak yang mempunyai piutang (tagihan) terhadap Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) terkait jasa pemborongan pembangunan gedung yang sebelumnya tidak dipenuhi Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa).

Namun demikian, hutang piutang antara PT. Lumbung Mustika Perkasa dan PT. Adhi Karya (persero), Tbk. telah diselesaikan dengan ditandatanganinya Akta Pengakuan Hutang oleh PT. Lumbung Mustika Perkasa yang kemudian ditindaklanjuti dengan kesepakatan untuk mengkonversi piutang tersebut menjadi penyertaan saham PT. Adhi Karya pada PT. Lumbung Mustika Perkasa.

9. Bahwa putusan Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah keliru dengan menyatakan bahwa Pemberian Hak Tanggungan No. 124/2006 tertanggal 13 Juli 2006 tidak sah dan cacat, padahal pemberian hak tanggungan tersebut telah memenuhi syarat-syarat serta ketentuan- ketentuan di dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, yaitu sebagai berikut:

• Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 angka (1) mengatur tentang pengertian-­pengertian pemberian hak tanggungan yang dapat meliputi tanah dan bangunan yang berdiri serta yang akan didirikan di kemudian hari di atasnya;

• Bab III Pasal (1) dan Pasal (2) mengatur tentang pemberi dan pemegang hak tanggungan;

• Bab IV Pasal 10 ayat (2) mengatur tentang tata cara pemberian dan pendaftaran hak tanggungan;

Maka dengan jelas telah terbukti bahwa proses dan prosedur pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan atas tanah dan bangunan SHGB No. 131/Cimone Jaya, oleh dan di antara Pemohon Kasasi (PT. Hero Supermarket, Tbk.) Dengan Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) telah sesuai dan telah memenuhi ketentuan hukum atau perundang-undangan yang berlaku.

Oleh karena itu, putusan Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten harus ditolak dan dianulir karena tidak mempunyai dasar hukum untuk dipertahankan;

2. Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah melanggar dan/atau tidak melaksanakan ketentuan hukum Pasal195 ayat 6 HIR sebagaimana mestinya.

1. Bahwa ketentuan hukum acara perdata Pasal 195 ayat 6 HIR menyatakan:

2. "Jika hal menjalankan putusan itu dibantah dan juga jika yang membantah itu orang lain, oleh karena barang yang disita itu diakuinya sebagai miliknya, maka hal itu segala perselisihan tentang upaya paksa yang diperintahkan itu, dihadapkan kepada Pengadilan Negeri, yang dalam daerah hukumnya terjadi hal menjalankan putusan itu, serta diputuskan juga oleh Pengadilan Negeri itu ";

3. Bahwa sebagaimana diketahui, ketentuan hukum Pasal 195 ayat 6 HIR di atas adalah merupakan ketentuan hukum yang mengatur mengenai upaya hukum perlawanan pihak ketiga (derden verzet) terhadap pelaksanaan suatu putusan hukum. Namun ketentuan hukum ini secara tegas mensyaratkan secara limitative kualitas dari pihak Pelawan yang diperkenankan menempuh upaya hukum ini, yaitu hanya terbatas dengan kualitas sebagai pihak pemilik barang yang Akan dieksekusi.

Artinya, secara a contrario pihak ketiga yang bukan pemilik objek eksekusi, tidak dapat atau tidak diperkenankan menggunakan lembaga upaya hukum perlawanan (derden verzet) ini

4. Bahwa syarat kualitas kepemilikan dalam pengajuan upaya hukum perlawanan pihak ketiga (derden verzet) ini, juga telah dianut dan diterapkan secara konsisten dalam praktek peradilan di Indonesia, hal ini dapat dilihat dari beberapa putusan Mahkamah Agung RI, antara lain:

1. Putusan Mahkamah Agung RI No. 3445.K/Pdt/1994, tanggal 24 Mei 1996, dimuat di dalam Buku Kompilasi Abstrak Hukum Putusan Mahkamah Agung Tentang Utang Piutang yang dihimpun oleh Ali Budiarto, S.H.

Kaidah hukumnya berbunyi sebagai berikut:

"Pelawan untuk pihak ketiga secara yuridis hanya dapat dijalankan atas dasar Hak Milik"

2. Putusan Mahkamah Agung RI No. 3045.K/Pdt/199I, tanggal 30 Mei 1996, dimuat di dalam buku Himpunan Kaidah Hukum Putusan Perkara Mahkamah Agung RI Tahun 1969 - 2004.

Kaidah hukumnya berbunyi sebagai berikut:

"Derden verzet terhadap eksekusi, hanya dapat diajukan oleh pemilik tanah"

5. Bahwa terkait dengan upaya perlawanan pihak ketiga (derden verzet) yang diajukan oleh Pelawan (Termohon Kasasi) dalam perkara ini, yaitu perlawanan terhadap Penetapan Eksekusi Hak Tanggungan No. 60/PEN.EKS/2007/PN.TNG. yang Dikeluarkan oleh Pengadilan Negeri Tangerang, berdasarkan alat bukti hukum yang sah berupa Akta Pengakuan Hutang (vide bukti P - 17) Jo. Perjanjian Penempatan Saham (bukti T.T.III -7), telah terbukti bahwa kualitas Pelawan (PT. Adhi Karya) bukanlah sebagai pemilik dari objek eksekusi, akan tetapi hanya sebagai pihak yang berpiutang (kreditur).

Berdasarkan alat bukti hukum yang sah (bukti T/Tlw - 5 Jo. bukti T.T. 3 ­1 dan T.T.3 - 2), telah terbukti bahwa pemilik yang sah atas objek eksekusi adalah Turut Termohon Eksekusi III/Semula Turut Terlawan III (PT. Lumbung Mustika Perkasa).

6. Bahwa dalam konteks kedudukan dan kualitas sebagai Pelawan (Termohon Kasasi) yang hanya sebagai pihak yang berpiutang, dengan merujuk pada ketentuan Pasal 195 ayat 6 HIR serta kaidah hukum jurisprudensi yang telah diterapkan secara konsisten dalam praktek peradilan Indonesia tersebut, maka Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten di dalam pertimbangan hukum dan putusannya, harus menyatakan bahwa Pelawan/Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) tidak dapat dan tidak berhak mengajukan upaya hukum perlawanan (derden verzet), akan tetapi melalui gugatan perdata sebagai upaya hukum biasa.

Dengan demikian jelas bahwa Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah melanggar ketentuan hukum yang berlaku dan/atau tidak melaksanakan/tidak menerapkan ketentuan hukum Pasal 195 ayat 6 HIR maupun ketentuan atau kaidah hukum Yurisprudensi sebagaimana mestinya. Oleh karena itu, pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten tersebut, sangat tidak patut dan tidak layak untuk dipertahankan, sehingga harus dianulir dan dibatalkan;

3. Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten tidak menerapkan ketentuan hukum hutang piutang jo. Pasal 1238 KUHPerdata sebagaimana mestinya dalam perkara ini.

1. Bahwa Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah memberikan pertimbangan hukum pada halaman 6, alinea ketiga dan keempat sebagai berikut:

Alinea ketiga:

"Menimbang, bahwa setelah pekerjaan hampir selesai, ternyata PT. Lumbung Mustika Perkasa tidak membayar tagihan dari PT. Adhi Karya sesuai dengan perjanjian melainkan hanya membayar sebesar Rp. 2.3000.000.000.- (dua milyar tiga ratus juta Rupiah), sedangkan selebihnya dibuat Akta Pengakuan Hutang tanggal 16 Mei 2007, sebesar Rp. 52.500.000.000.- (lima puluh dua milyar lima ratusjuta Rupiah) yang dibuat di hadapan Notaris Marthin Aliunir, S.H., Notaris di Jakarta dengan Akta No. 54/2007 tertanggal16 Mei 2007";

Alinea keempat:

"Menimbang, bahwa dalam akta tersebut dinyatakan bahwa hutang PT. Lumbung Mustilm Perkasa sebesar Rp. 52.500.000.000.- (lima puluh dua milyar lima ratus juta Rupiah) akan dibayar paling lambat 30 hari sejak dibuatnya akta tersebut, akan tetapi hingga saat ini belum ada pembayaran apapun dari PT. Lumbung Mustilm Perkasa kepada PT. Adhi Karya"

2. Bahwa berdasarkan pertimbangan hukum tersebut, maka telah jelas terbukti bahwa Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah mempertimbangkan, bahwa konteks hubungan hukum antara Termohon Kasasi/Pelawan (PT. Adhi Karya) dengan Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) adalah hubungan hutang piutang yang bersumber dari produk kesepakatan penyelesaian hak dan kewajiban terkait perjanjian jasa konstruksi yang tidak dipenuhi oleh PT. Lumbung Mustika Perkasa yang diformulasikan ke dalam perjanjian yang dituangkan ke dalam Akta Pengakuan Hutang No. 54/2007 tanggal 16 Mei 2007.

Dengan disepakati dan diformulasikannya hubungan hukum barn antara Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) dengan Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa), yaitu hubungan hukum hutang piutang yang dituangkan ke dalam Akta Pengakuan Hutang No. 5412007, tanggal 16 Mei 2008, maka kedudukan Termohon Kasasi secara hukum menjadi pihak yang berpiutang dan Turut Termohon Kasasi III menjadi pihak yang berutang.

Dari fakta hukum tersebut, maka sudah seharusnya hubungan hukum pengakuan hutang tersebut tunduk kepada ketentuan hukum hutang piutang, termasuk dalam hal prosedur dan mekanisme hukum penuntutan pemenuhannya;

3. Bahwa sesuai dengan bukti hukum yang sah (vide bukti P - 17), yang juga telah dipertimbangkan Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten, maka Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) telah terbukti ingkar janji (wanprestasi) terhadap pelaksanan Akta Pengakuan Hutang No. 54/2007 tertanggal 16 Mei 2007, hal mana juga telah dinilai dan dipertimbangkan secara tepat dan benar oleh Judex Factie di dalam pertimbangan hukumnya pada halaman 6 alinea keempat tersebut.

4. Bahwa atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) vide Pasal 1238 KUHPerdata yang dilakukan oleh Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) terhadap Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya), maka berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku, upaya hukum yang dapat ditempuh oleh Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) untuk mendapatkan pemenuhan hak-haknya, adalah melalui pengajuan gugatan perdata sebagai upaya hukum biasa dengan mendasarkan kepada ketentuan hukum Pasal 1238 KUHPerdata yang mengatur mengenai masalah tindakan wanprestasi dan bukan upaya hukum perlawanan.

Upaya hukum perlawanan adalah upaya hukum luar biasa sebagai sarana hukum bagi pihak ketiga pemilik objek eksekusi dalam mempertahankan hak dan kepentingan hukumnya terkait pelaksanaan eksekusi putusan Pengadilan.

5. Bahwa upaya hukum gugatan ingkar janji (wanprestasi) pada dasarnya telah disadari dan telah ditempuh dengan baik dan benar oleh Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya), sesuai dengan bukti gugatan perdata ingkar janji (wanprestasi) terhadap Turut Termohon Kasasi III (PT. Lumbung Mustika Perkasa) yang telah didaftarkan di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dengan register perkara No. 1382/Pdt.G/2008/PN.Jak.Sel., tertanggal 27 Oktober 2008.

Berikut di bawah ini kami tampilkan kutipan petitum gugatan yang berbunyi sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat I (PT. Lumbung Mustika Perkasa) telah ingkar janji untuk membayar hutangnya kepada Penggugat;

3. Menyatakan Tergugat II Tergugat III dan Tergugat IV merupakan penjamin (personal guarantor) atas hutang Tegugat I kepada Penggugat;

4. Menghukum Tergugat untuk membayar secara tanggung renteng membayar hutang Tergugat I kepada Penggugat yang timbul dari Akta Pengakuan No. 54 tanggal 16 Mei 2007, yang jumlah hutang adalah sebesar Rp. 52.500.000.000,- (lima puluh milyar lima ratus juta Rupiah) secara tunai;

5. Menghukum para Tergugat untuk membayar denda keterlambatan sebesar 6 (enam) % setiap bulan dari jumlah Rp. 52.500.000.000.- (lima puluh dua milyar lima ratus juta Rupiah), terhitung sejak bulan Juni 2007 sampai dilaksanakannya putusan ini;

6. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah diletakkan;

7. Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada upaya hukum bantahan, banding atau kasasi;

8. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara;

6. Bahwa dari bunyi petitum gugatan yang diajukan oleh Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) terhadap PT. Lumbung Mustika Perkasa, tampak dengan jelas bahwa pada dasarnya Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) telah mengakui dan menegaskan status dan kedudukan hukumnya terhadap PT. Lubung Mustika Perkasa, yaitu sebagai pihak yang berpiutang. Karena PT. Lumbung Mustika Perkasa telah ingkar janji dalam membayar hutangnya, maka Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) mengajukan gugatan perdata sebagai upaya hukum biasa terhadap PT. Lumbung Mustika Perkasa di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan.

Pengajuan gugatan ini, juga sekaligus telah rnenegaskan kedudukan Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) bukan sebagai pemilik gedung dan oleh karena itu sarna sekali tidak rnemiliki hak serta tidak mempunyai kedudukan berkuasa atas gedung yang berdiri di atas tanah SHGB No. 131/Cimone Jaya.

7. Bahwa ketentuan hukum Pasal 1238 KUHPerdata yang mengatur tentang masalah tindakan ingkar janji (wanprestasi) sebagai hukum posistif yang berlaku, telah terbukti tidak diterapkan oleh Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten sebagaimana mestinya.

Dalam konteks hubungan hukum hutang piutang yang telah dibuat dan disepakati secara sah oleh dan di antara Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) dengan PT. Lumbung Mustika Perkasa (vide Pasal 1320 Jo. Pasal 1338 KUHPerdata), berdasarkan Akta Pengakuan Hutang No. 54/2007 tertanggal 16 Mei 2007, yang kemudian bermuara pada terjadinya peristiwa ingkar janji yang dilakukan PT. Lumbung Mustika Perkasa, berupa tidak membayar hutangnya kepada PT. Adhi Karya, Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten seharusnya mempertimbangkan dan menyatakan bahwa prosedur dan mekanisme hukum penuntutan hak PT. Adhi Karya hanya dapat dilakukan melalui gugatan perdata sebagai upaya hukum biasa dan menyatakan perlawanan pelawan tidak dapat diterima atau ditolak, karena akan melanggar dan/atau bertentangan dengan ketentuan Hukum Acara Pasal 195 ayat 6 HIR.

8. Bahwa secara menyimpang dan tanpa dasar hukum yang tepat, Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah mempertimbangkan dan menyatakan bahwa Termohon Kasasi (PT. Adhi Karya) berhak dan mempunyai kedudukan berkuasa atas gedung yang berdiri di atas tanah SHGB No. 13l/Cimone Jaya dan pada bagian diktum putusannya pada halaman 11 dan 12, menyatakan menerima dan mengabulkan perlawanan pelawan.

Keadaan ini semakin diperparah dengan adanya pertimbangan hukum pada bagian petitum poin 6 yang menyatakan bahwa tindakan PT. Lumbung Mustika Perkasa menjaminkan tanah dan bangunan SHGB No. 13l/Cimone Jaya sebagai tindakan melawan hukum, padahal mekanisme penuntutan perbuatan melawan hukum yang diatur di dalam ketentuan hukum Pasal 1365 KUHPerdata, berbeda dengan mekanisme penuntutan perlawan yang diatur di dalam Pasal 195 ayat 6 HIR, sehingga hal tersebut telah mengakibatkan pertimbangan hukum Judex Factie menjadi rancu dan tidak konsisten.

Oleh karena pertimbangan hukum putusan Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten tidak didasari motivasi benar, maka putusan tersebut harus dianulir serta dibatalkan;

4. Judex Factie tidak melaksanakan tata Cara mengadili yang benar, karena memutus perkara ini dengan pertimbangan hukum yang tidak logis dan tidak rasional.

1. Bahwa Pemohon Kasasi keberatan dan menolak pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten pada halaman 7 aline ke1ima, yang berbunyi sebagai berikut:

"... maka dibuatkanlah Akta Perjanjian Penempatan Saham No. 05 tanggal 07 Agustus 2007, dihadapan Notaris Marthin Aliunir, S.H., Notaris / PPAT di Jakarta, hal mana semakin menunjukkan bahwa jika PT. Lumbung Mustika Perkasa beriktikad baik maka sebagai sesama pemegang saham, maka ia harus meminta persetujuan PT. Adhi Karya, tetapi pemberian APHT telah jauh-jauh hari yaitu tanggal 13 Juli 2006 tanpa sepengetahuan PT. Adhi Karya, sehingga menimbulkan perkara ini ".

2. Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten pada dasarnya membenarkan eksistensi keabsahan Perjanjian Penempatan Saham (vide bukti T.T.III -7), sesuai dengan pertimbangan hukum yang menyatakan:

"... Maka dibuatkanlah Akta Perjanjian Penempatan Saham No. 05 tanggal 07 Agustus 2007"

Pengesahan eksistensi Perjanjian Penempatan Saham tersebut telah diikuti Judex Factie Pengadilan tinggi Banten dengan poin pertimbangan hukum berikutnya, yang pada intinya menyatakan PT. Lumbung Mustika seharusnya sebagai sesama pemegang saham meminta persetujuan dari PT. Adhi Karya dalam memberikan hak tanggungan atas bangunan di atas tanah SHGB No. 131/Cimone Jaya.

3. Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie tersebut menjadi tidak logis dan tidak rasional, apabila dikaitkan dengan tanggal pemberian hak tanggungan dengan tanggal perjanjian penempatan saham. Sebagaimana diketahui, berdasarkan bukti hukum vide bukti T/Tlw - 3, pemberian hak tanggungan atas tanah dan bangunan SHGB No. 131/Cimone Jaya dilakukan pada tanggal 13 Juli 2006, sedangkan berdasarkan bukti T.T.III - 7 perjanjian penempatan saham antara PT. Lumbung Mustika Perkasa baru dilakukan pada tanggal 7 Agustus 2007.

Artinya, ketika pemberian hak tanggungan No. 124/2006 dibuat dan dilakukan oleh dan di antara PT. Lumbung Mustika Perkasa dengan PT. Hero Supermarket, PT. Adhi Karya belum menjadi pemegang saham pada PT. Lumbung, karena seperti dijelaskan di atas, perjanjian penempatan saham baru dilakukan pada tanggal 7 Agustus 2007. Oleh karena itu sangatIah tidak beralasan apabila PT. Lumbung Mustika Perkasa meminta persetujuan dari pihak lain yang tidak ada kaitan dengan perusahaannya.

Pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten sangat tidak rasional karena menyatakan:

• PT. Lumbung Mustika Perkasa harus meminta persetujuan PT. Adhi Karya selaku sesama pemegang saham;

• Pemberian hak tanggungan dilakukan tanpa sepengetahuan PT. Adhi Karya;

Oleh karena itu, pertimbangan hukum Judex Factie tersebut hams dianulir dan dibatalkan, karena tidak didasarkan pada pertimbangan hukum yang benar;

5. Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten telah salah dan/atau tidak menerapkan hukum sebagaimana mestinya terkait perjanjian penempatan saham antara PT. Lumbung Mustika Perkasa dengan PT. Adhi Karya.

1. Bahwa Pemohon Kasasi keberatan dan menolak pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten halaman 8 alinea pertama yang berbunyi sebagai berikut:

"Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P.21, ternyata bahwa Akta Perjanjian Penempatan Saham No. 05 tanggal 07 Agustus 2007, telah dibatalkan oleh Pembanding Semula Pelawan, dengan surat tertanggal 31 Agustus 2007, dengan demikian bangunan yang berada diatas tanah sertifikat H. G.B. No. 131/Cimone Jaya tertanggal 06 Juli 2006, kembali menjadi hak sepenuhnya dari PT. Adhi Karya, yang hingga saat ini belum terjadi serah terima bangunan dari PT. Adhi Karya kepada PT. Lumbung Mustika Perkasa, sehingga PT. Adhi Karya memiliki hak dan kepentingan sepenuhnya atas bangunan Merdeka Square Cimone Tangerang dan akan mengalami kerugian apabila eksekusi lelang dilaksanakan. "

Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten di atas adalah tidak benar, keliru dan bertentangan dengan hukum dan merupakan kesalahan dalam penerapan hukum

Ketentuan Pasal 1338 ayat (1) dan ayat (2) KUHPerdata menyatakan:

Ayat (1):

"Semua persetujuan yang dibuat secara sah, berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya"

Ayat (2):

"Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu"

2. sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata di atas, telah jelas diatur bahwa perjanjian yang telah dibuat tidak dapat ditarik kembali, kecuali atas kesepakatan atau persetujuan kedua belah pihak.

Bukti P - 21 pada dasarnya adalah merupakan surat pemberitahuan pembatalan perjanjian penempatan saham yang dilakukan oleh PT. Adhi Karya secara sepihak, tanpa persetujuan PT. Lumbung Mustika Perkasa, dan tidak terdapat bukti hukum yang sah di persidangan yang membuktikan bahwa adanya kesepakatan antara PT. Lumbung Mustika Perkasa dengan PT. Adhi Karya dalam melakukan pembatalan perjanjian penempatan saham No. 05 tanggal 7 Agustus 2007.

Oleh karena itu, berdasarkan ketentuan Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata, maka bukti P - 21 berupa surat pemberitahuan pembatalan perjanjian penempatan saham tersebut adalah tidak sah dan tidak berlaku, karena bersifat sepihak.

Dengan demikian perjanjian penempatan saham No. 05, tanggal 7 Agustus 2007, vide bukti T. T .III - 7 secara yuridis tetap sah dan belaku serta mengikat kedua belah pihak.

3. Bahwa ketentuan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata ini tidak diterapkan oleh Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten sebagaimana mestinya terhadap eksistensi perjanjian penempatan saham yang telah dibuat dan disepakati oleh PT. Lumbung Mustika Perkasa dengan PT. Adhi Karya. Judex Factie Pengadilan Tinggi Banten secara keliru dan tanpa dasar hukum yang benar, menyatakan bahwa Perjanjian Penempatan Saham No. 05, tanggal 7 Agustus 2007 telah batal, padahal pertimbangan ini bertentangan dengan Pasal 1338 ayat (2) KUHPerdata.

Oleh karenanya pertimbangan hukum Judex Factie tersebut harus dianulir dan dibatalkan;

6. Judex Factie salah dan/atau tidak menerapkan hukum sebagaimana mestinya terkait Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang No. 00l/SPPK/LMP-AK/III/2005, tanggal 28 Maret 2005 antara PT. Lumbung Mustika Perkasa dengan PT. Adhi Karya (Persero), Tbk.

1. Bahwa Pemohon Kasasi keberatan dan menolak pertimbangan hukum Judex Factie pada halaman 6 alinea ke-tiga yang berbunyi sebagai berikut:

"pada dasarnya segala peralatan dan bahan pembangunan proyek tersebut ditanggung oleh PT. Adhi Karya, karena PT. Lumbung Mustika Perkasa hanya semata-mata menyediakan tanahnya saja, sehingga seluruh bahan dan peralatan yang belum dibayar masih menjadi hak PT. Adhi Karya."

2. Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie di atas adalah jelas salah dan keliru, karena tidak memperhatikan secara seksama keseluruhan bunyi klausula perjanjian bukti P-l.

Pasal 10 poin 14 Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang No. 001/SPPK/LMP-AK/Ill/2005, tanggal 28 Maret 2005 (bukti P-I), menyatakan sebagai berikut:

"Semua bahan dan peralatan permanen harus dianggap sebagai milik Pihak Pertama (PT. Lumbung Mustika Perkasa) jika telah dikirim ke lokasi pekerjaan atau jika pembayaran atas bahan dan peralatan tersebut oleh Pihak Pertama. "

Dari bunyi ketentuan perjanjian bukti P-I tersebut dapat disimpulkan dengan jelas bahwa PT. Lumbung Mustika Perkasa adalah merupakan pemilik dari segala bahan-bahan maupun bangunan yang telah dirikan di atas tanah SHGB No. 131/Cimone Jaya, karena klausula Perjanjian Pasal 10 poin 14 (Bukti P-I) menyatakan dengan tegas sebagai berikut :

"...Semua bahan dan peralatan permanen yang telah dikirim ke lokasi pekerjaan dianggap milik PT. Lumbung Mustika Perkasa".

Dengan demikian, jelas bahwa berdasarkan ketentuan Perjanjian, PT. Adhi Karya bukan pemilik dari bahan-bahan bangunan maupun bangunan yang telah didirikan di atas tanah SHGB No. 131/cimone Tangerang, karenanya secara hukum PT. Adhi Karya juga tidak berhak menguasai dan mempertahankannya.

3. Terkait dengan fakta belum dibayarkannya sebagian hasil prestasi kerja PT. Adhi Karya selaku pemborong (kontraktor) oleh PT. Lumbung Mustika Perkasa, maka hal tersebut menjadi hutang PT. Lumbung Mustika Perkasa kepada PT. Adhi Karya, karena hal ini disepakati dan telah diatur dalam ketentuan Pasal 9 ayat 2 huruf c Perjanjian Pelaksanaan Paket Pekerjaan Proyek Merdeka Square Cimone Tangerang No. 00l/SPPK/LMP-AK/III/2005, tanggal 28 Maret 2005 yang berbunyi sebagai berikut:

"Apabila prestasi yang dicapai belum terbayar sepenuhnya melalui Cara pembayaran sesuai Pasal 9 ayat 2.a ini maka Akan dibukukan sebagai hutang Pihak Pertama kepada Pihak Kedua."

Dari bunyi ketentuan Pasal 9 ayat 2 huruf c ini dapat ditafsirkan, bahwa hak PT. Adhi Karya dalam kaitan pembangunan proyek Merdeka Square Cimone Tangerang hanya berupa hak atas pembayaran-pembayaran hasil prestasi kerja, dan pembayaran-pembayaran hasil prestasi kerja yang tertunggak akan menjadi hutang PT. Lumbung Mustika kepada PT. Adhi Karya.

4. Bahwa pejanjian bukti P-1 adalah merupakan perjanjian yang telah dibuat secara sah oleh dan antara PT. Adhi Karya dengan PT. Lumbung Mustika Perkasa sesuai Pasal 1320 KUHPerdata, sehingga perjanjian bukti P-I mengikat sebagai Undang­-Undang bagi kedua belah pihak. Dengan mengacu pada klausula perjanjian Pasal 10 poin 14 tersebut Judex Factie seharusnya menyatakan bahwa PT. Adhi Karya tidak berhak atas bahan-bahan bangunan maupun bangunan yang sudah didirikan, karena sesuai klausula perjanjian, telah dinyatakan bahwa bahan-bahan dan/atau bangunan yang telah didirikan tersebut adalah dianggap menjadi milik PT. Lumbung Mustika Perkasa.

Akan tetapi ternyata klausula perjanjian pada bukti P-1 tersebut telah tidak diterapkan oleh Judex Factie dalam perkara ini sebagaimana mestinya. Judex Factie secara keliru telah mempertimbangkan dan menyatakan bahan-bahan bangunan dan peralatan masih menjadi milik PT. Adhi Karya sehingga PT. Adhi Karya berhak dan berkepentingan terhadap bangunan.

Dengan demikian jelas bahwa pertimbangan hukum Judex Factie adalah merupakan kesalahan penerapan hukum. Oleh karena itu, pertimbangan hukum tersebut haruslah dianulir dan dibatalkan, karena tidak berlandaskan hukum yang benar.

Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

Mengenai alasan permohonan kasasi ke-1 s/d ke-6

• Bahwa alasan-alasan tersebut tidak dapat dibenarkan karena Judex Facti (Pengadilan Tinggi) telah tepat dan benar yaitu tidak salah dalam menerapkan hukum, l lagi pula mengenai penilaian hasil pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan, hal mana tidak dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi, karena pemeriksaan dalam tingkat kasasi hanya berkenaan dengan adanya kesalahan penerapan hukum, adanya pelanggaran hukum yang berlaku, adanya kelalaian dalam memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan atau bila Pengadilan tidak berwenang atau melampaui batas wewenangnya sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 30 Undang-Undang No. 14 Tahun 1985 jo Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 jo Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, lagi pula ternyata bahwa putusan judex factie dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: PT. HERO SUPERMARKET (TBK) danPT. LUMBUNG MUSTIKA PERKARA tersebut harus ditolak ;

Menimbang, bahwa oleh karena permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi ditolak, maka Pemohon Kasasi dihukum membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini;

Memperhatikan pasal-pasal dari Undang-Undang No. 48 tahun 2009 dan Undang-Undang No. 14 tahun 1985 sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-Undang No. 3 tahun 2009 dan peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan ;

M E N G A D I L I :

Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: PT. HERO SUPERMARKET (TBK) danPT. LUMBUNG MUSTIKA PERKARA tersebut ;

Menghukum Pemohon Kasasi untuk membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini sebesar Rp. 500.000,- (Lima Ratus Ribu Rupiah) ;

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Mahkamah Agung pada hari Rabu tanggal 14 Juli 2010 oleh DRS.H. AHMAD KAMIL, SH., M.HUM., Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai KetuaMajelis, DRS.H. HAMDAN, SH.,MH dan WIDAYATNO SASTROHARDJONO, SH., MSC., Hakim-Hakim Agung sebagai Anggota, dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis beserta Hakim-Hakim Anggota tersebut dan dibantu oleh FAUZAN, SH.,MH., Panitera Pengganti dengan tidak dihadiri oleh para pihak ;

Hakim-Hakim Anggota,       K e t u a,

Biaya-biaya Kasasi :        Panitera Pengganti,

1. M e t e r a i …………. Rp. 6.000.-

2. R e d a k s i ………… Rp. 1.000.-

3. Administrasi kasasi ... Rp. 493.000.-

Jumlah Rp.500.000.-

==================