21/Pdt/2019/PT DPS

Salinan

PUTUSAN

Nomor 21/Pdt/2019/PT DPS

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Denpasar yang memeriksa dan mengadili perkara – perkara perdata pada tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut, dalam perkara antara :

I Wayan Rica, laki-laki, beralamat di Jalan Gandaria 20 Denpasar, Dusun Merta Rauh, Desa Dangri Kangin, Kecamatan Denpasar Utara, Kota Denpasar, Provinsi Bali, Pemegang KTP dengan Nomor Induk Kependudukan 5171043112451185, Pekerjaan Pensiun, bertindak selaku ahli waris dari Ni Nyoman Ayu Trisnawati berdasarkan Surat Pernyataan Waris dan Silsilah Waris tanggal 6 Juni 2016, dalam hal ini memberikan kuasa kepada :

1. Desy Eka Widyantari, SH, MH,

2.Ngurah Iriandhika Prabhata, SH, MH,

3. Putu Eva Laheri, SH, MH,

4. I G A Rai Fajar Harini, SH,

5. I Made Suarjana, SH

6. I Wayan Sudana, SH, Para Advokat yang berkantor di “Vidhi Law Office”, Jalan By Pass Ngurah Rai No.2001, Simpang Dewa Ruci, Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 16 Januari 2019, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 20/SKN/PN Tab / 2019 tanggal 21 Januari 2019, selanjutnya disebut sebagai : PEMBANDING semula PENGGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI I ;

Lawan:

PT Soka Beach Management, badan hukum perseroan terbatas yang dibentuk berdasarkan ketentuan Penanaman Modal Asing, berkedudukan di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, didirikan berdasarkan Akta Pendirian No.55 tanggal 22 Desember 2005 dihadapan Notaris I Made Dwita di Kabupaten Gianyar, Bali, dalam hal ini memberikan Kuasa kepada Ni Nyoman Ayu Sisilia Tri Handayani, SH, Advokat yang berkantor di Banjar Dinas Bedugul, Kelurahan/Desa Penatahan, Kecamatan Penebel, Tabanan-Bali berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 5 Oktober 2018, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 198/SKN/PN Tab/2018 tanggal 23 Oktober 2018 selanjutnya disebut sebagai TERBANDING semula TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II;

Lawan:

1. Stuart Neville Johnston, Warga Negara Australia, No. Passport E4047535, Alamat 21 Furlong Drive, Moffat Beach 4551 Queensland, Australia, dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 5 Maret 2018 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 56/SKN/PN Tab/ 2018 tanggal 6 Maret 2018, selanjutnya disebut sebagai TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI I ;

2. Marilynne Pamela Paspaley AM, Warga Negara Australia, No. Passport E4023800, Alamat 100 Cullen Bay Crescent Larrakeyah Northern Territory, 0820 Australia, dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 12 Maret 2018 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 66/SKN/PN Tab/2018 tanggal 26 Maret 2018 selanjutnya disebut sebagai TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI II;

3. Michael Bruce Herman, Warga Negara Australia, No. Passport N5894128, Alamat 1260 Mansfield-Woods Point Rd Piries, Victoria 3724 Australia dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 26 Maret 2018 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 72/SKN/PN Tab/2018 tanggal 26 Maret 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI III;

4. Kerry Dawn Tower, Warga Negara Australia, No. Passport PA4767286, Alamat 60 Connel Avenue, Martin WA 6110 Australia dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH,2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 77/SKN/PN Tab/2018 tanggal 17 April 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI IV ;

5. Shane Michael Attenborough, Warga Negara Australia, No. Passport N6316927, Alamat 60 Connel Avenue, Martin WA 6110 Australia dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 77/SKN/PN Tab/2018 tanggal 17 April 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI V ;

6. Graeme John Halbert Murray, Warga Negara Australia, No. Passport N3413483, Alamat 40 Clarence Street Mount Lawley Western Australia 6050 Australia dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH,2. M. Reza Andohar, SH,

3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 76/SKN/PN Tab/2018 tanggal 17 April 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI VI ;

7. Julian Bennet Stawell, Warga Negara Australia, No. Passport M8458550, Alamat 32 King Albert Road, Trigg WA 6029, dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 20 Maret 2018 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 78/SKN/PN Tab/2018 tanggal 17 April 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI VII ;

8. Peter Alexander Hodge, Warga Negara Australia, No. Passport M9653568, Alamat 4 Lake Avenue, Shenton Park WA 6008, dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 20 Maret 2018 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 78/SKN/PN Tab/2018 tanggal 17 April 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI VIII ;

9. Marian Bartsch, Warga Negara Australia, No. Passport PA2751577, Alamat 12 Warralong Cres Coolbinia Perth Western Australia 6050 Australia, dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 79/SKN/PN.Tab/2018 tanggal 17 April 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI IX ;

10. Alun Frederick Bartsch, Warga Negara Australia, No. Passport E4035093, Alamat 12 Warralong Cres Coolbinia Perth Western Australia 6050 Australia, dalam hal ini memberikan kuasa kepada : 1. Lamria Damanik, SH, 2. M. Reza Andohar, SH, 3. H. Syahrizal Eff.Damanik, SH, MH, Advokat dan Konsultan Hukum pada kantor “DDC Law Firm” yang beralamat di 30^th Floor, Menara Kadin, Jalan Rasuna Said Blok X5, Kav 2-3 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan Nomor : 75/SKN/PN Tab/2018 tanggal 17 April 2018 selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT INTERVENSI X ;

Pengadilan Tinggi tersebut :

Telah membaca berkas perkara yang terdiri dari surat gugatan, berita acara sidang Pengadilan Negeri Tabanan, semua surat – surat yang diajukan dimuka persidangan dan salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Tabanan,Nomor 47/Pdt.G/2018/PN Tab, tanggal 10 Januari 2019, serta surat lainnya yang berhubungan dengan pemeriksaan perkara ini ditingkat banding :

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 7 Februari 2018 diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tabanan pada tanggal 7 Februari 2018 dalam Register Nomor 47/Pdt.G/2018/PN Tab telah mengajukan gugatan yang isinya sebagai berikut:

1. Bahwa Penggugat adalah ahli waris dari Alm. NI NYOMAN AYU TRISNAWATI atas bidang-bidang tanah yang terletak di Banjar Suraberata, Desa Lalanglinggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali sebagaimana terdaftar dalam Sertifikat Hak Milik sebagai berikut:

1. Sertifikat Hak Milik No. 4239, seluas 750 m² (tujuh ratus lima puluh meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 551/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRINSAWATI;

2. Sertifikat Hak Milik No. 4238, seluas 4100 m² (empat ribu seratus meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 552/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

3. Sertifikat Hak Milik No. 4214, seluas 1480 m² (seribu empat ratus delapan puluh meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 553/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

4. Sertifikat Hak Milik No. 4237, seluas 2900 m² (dua ribu sembilan ratus meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 554/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

5. Sertifikat Hak Milik No. 981, seluas 650 m² (enam ratus lima puluh meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 616/1982 tanggal 30 April 1982, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

2. Bahwa di atas kesemua tanah-tanah tersebut Penggugat memiliki dan menjalankan usaha akomodasi wisata Hotel Melati bernama: ‘VILLA TAKSU’ yang dibangun pada tahun 2006 dan mulai beroperasi sejak tahun 2008;

3. Bahwa pada awal tahun 2010, Penggugat bertemu dengan Tergugat guna membicarakan tawaran rencana kerja sama sekaligus perluasan bisnis Tergugat, yang mana dari pertemuan tersebut Para Pihak melahirkan dua resolusi rencana kerja sama, yakni: (1) Tergugat akan mengambilalih hak sewa dengan harga di bawah harga pasar untuk mengoperasikan Villa Taksu di bawah bendera Perseroannya untuk jangka panjang; dan sebagai timbal baliknya (2) Penggugat akan dijadikan pemegang saham pada perseroan Tergugat dengan rasio kepemilikan saham yang disesuaikan dengan valuasi harga tanah, bangunan, dan izin-izin operasional milik Penggugat;

4. Bahwa guna merealisasikan rencana tersebut, Penggugat dan Tergugat telah membuat dan menandatangani:

1. Nota Kesepakatan Kerjasama tanggal 21 Januari 2010 (selanjutnya disebut: ‘Nota Kesepakatan’) yang pada intinya berisi rencana kerja sama investasi dan janji untuk mengonversikan nilai asset Villa Taksu milik Penggugat sebagai penyertaan modal dengan porsi kepemilikan antara 49% (empat puluh sembilan per seratus) hingga 67% (enam puluh tujuh per seratus) pada perseroan Tergugat setelah berjalan atau beroperasi selama 5 (lima) tahun sejak pengambilalihan hak sewa;

2. P

   Pasal 1564 KUHPerdata :

   “Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya.”

   Pasal 1559 Alinea (1) KUHPerdata :

   “Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu.

   erjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 (selanjutnya disebut: ‘Perjanjian Sewa’) atas Properti Villa Taksu (untuk selanjutnya disebut ‘Objek Sewa’) sebagaimana disepakati jangka waktu sewa selama 50 (lima puluh) tahun dengan harga sewa Rp 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah)sebagai return of investment untuk 5 (lima) tahun pertama sejak Obyek Sewa dioperasikan oleh Tergugat, yang terhitung efektif berlaku sejak tanggal 1 April 2010;

3. Bahwa sampai hari ini meskipun telah lewat jangka waktu 5 (lima) tahun pertama sebagaimana diperjanjikan dalam Nota Kesepakatan, Tergugat tidak kunjung menerbitkan saham perseroan kepada Penggugat sehingga Penggugat tidak pernah menerima pembagian keuntungan apapun dari pengoperasian Objek Sewa;

4. Bahwa pada awal tahun 2017, Penggugat sangat terkejut setelah mengetahui bahwa Objek Sewa miliknya tersebut berada dalam kondisi rusak parah dan rentan roboh yang mana belakangan diketahui penyebab kerusakan tersebut adalah karena diterlantarkannya Objek Sewa tanpa pemeliharaan dan perawatan yang layak oleh Tergugat, sebab tanpa sepengetahuan Penggugatternyata Tergugat telah menyewakan kembali unit-unit Obyek Sewa tanpa persetujuan ataupun pemberitahuan terlebih dahulu kepada Penggugat;

5. Bahwa berdasarkan Pasal 6 Paragraf (1) Perjanjian Sewa, Tergugat berkewajiban untuk memelihara dan merawat Objek Sewa dengan sebaik-baiknya selama masa sewa berlangsung dan berkewajiban untuk mengembalikan Objek Sengketa kepada Penggugat dengan kondisi baik, utuh, dan terawat;

6. Bahwa berdasarkan Pasal 9 Perjanjian Sewa, Tergugat memiliki kewajiban untuk melakukan pemberitahuan terlebih dahulu kepada Penggugat guna mendapatkan persetujuannya sebelum Objek Sewa dapat dialihkan kepada Pihak Ketiga, baik untuk sebagian maupun seluruhnya;

7. Bahwa sebelum diajukannya gugatan ini Penggugat telah berkali-kali menyampaikan teguran lisan maupun tertulis melalui kuasa hukumnya dalam Surat Peringatan No. 155/VLO/V/2017tertanggal 2 Mei 2017 yang pada intinya memerintahkan: (i) Perbaikan atas unit-unit Obyek Sewa yang rusak dengan jangka waktu renovasi 6 (enam) bulan; (ii) Mendaftarkan Penggugat sebagai Pemegang Saham PT. Soka Beach Management; serta, (iii) Membagi keuntungan atas hasil pengoperasian kepada Penggugat, namun sampai saat ini Tergugat tetap tidak memenuhi kewajibannya dan bahkan tidak ada tanda-tanda sedikit pun Tergugat beritikad baik memperbaiki kerusakan Obyek Sewa. (vide Pasal 1238 KUHPerdata);

8. Bahwa berdasarkan Pasal 1564 KUHPerdata jo. Pasal 1559 Alinea (1) KUHPerdata, pihak penyewa dibebankan kewajiban untuk bertanggungjawab terhadap segala kerusakan pada Obyek Sewa selama masa sewa berlangsung dengan ancaman pembatalan sewa dan ganti rugi atas pelanggaran ketentuan tersebut;

Pasal 1564 KUHPerdata

“Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya.”

Pasal 1559 Alinea (1) KUHPerdata

“Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu.

3. Bahwa dikarenakan Tergugat tetap melalaikan kewajibannya sekalipun telah diperingatkan dan diberikan jangka waktu yang patut dan layak, serta dengan mempertimbangkan kondisi kerusakan Objek Sewa yang sewaktu-waktu dapat mengakibatkan jatuhnya korban jiwa atau luka yang bukan tidak mungkin dapat membawa masalah hukum bagi Penggugat di kemudian hari, maka sangat beralasan bagi Penggugat untuk menuntut pembatalan atas Nota Kesepakatan Kerja Sama tanggal 21 Januari 2010 dan Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 disertai ganti rugi, serta menghukum Tergugat menyerahkan kembali Objek Sewa kepada Penggugat dalam keadaan kosong tanpa penghuni;

4. Bahwa akibat dari kelalaian dan cidera janji yang nyata-nyata telah dilakukan Tergugat mengakibatkan Penggugat menderita kerugian materiil dengan rincian perhitungan sebagai berikut:

1. Biaya: yakni biaya-biaya yang harus dikeluarkan Penggugat melakukan renovasi total dan perbaikan secara keseluruhan terhadap Objek Sengketa dengan biaya yang ditaksir sebesar sebesar Rp 2.500.000.000,- (dua milyar lima ratus juta rupiah);

2. Rugi: yakni kerugian yang diderita Penggugat yang ditaksir sebesar Rp 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) atas keuntungan yang seharusnya didapatkan Penggugat sesuai dengan nilai keuntungan dari pengelolaan sebelum hak sewa dialihkan;

Sehingga total kerugian materiil yang diderita Penggugat sejauh ini adalah sejumlah Rp 4.500.000.000,- (empat milyar lima ratus juta rupiah);

3. Bahwa guna menjamin dilaksanakannya kewajiban-kewajiban dari Tergugat membayar ganti kerugian materiil kepada Penggugat sebagaimana dimaksud di atas, maka Penggugat berhak untuk menuntut Tergugat dibebankan denda membayar bunga moratoir sebesar 6% (enam persen)per tahun dari jumlah kerugian materiil yang diderita Penggugat, yakni senilai Rp270.000.000,- (dua ratus tujuh puluh juta rupiah) pertiap tahunnyaterhitung sejak gugatan ini diajukan;

4. Bahwa guna menjamin Tergugat memenuhi kewajiban menyerahkan kembali Objek Sengketa kepada Penggugat sesuai amar putusan pengadilan, maka Penggugat menuntut agar Tergugat dihukum membayar denda berupa uang paksa (dwangsom) sebesar Rp 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) per hari untuk setiap keterlambatan atau kelalaiannya dalam menyerahkan kembali Objek Sewa kepada Penggugat, terhitung sejak putusan perkara ini berkekuatan hukum tetap sampai dengan dilaksanakan;

5. Bahwa guna menjamim agar hak-hak Penggugat atas Obyek Sewa aman dan tidak dirugikan lebih jauh, serta guna memudahkan Penggugat dalam mengeksekusi pengosongan atas Obyek Sewa berdasarkan amar putusan yang berkekuatan hukum tetap, Penggugat mohon agar ditetapkan sita revindikasi (revindicatoir beslag) terhadap seluruh unit-unit bangunan Obyek Sewa yang berdiri di atas tanah-tanah sebagaimana disebut pada posita dalil nomor (1) di atas beserta seluruh benda bergerak milik Penggugat yang terdapat di dalamnya yang pada saat ini berada dalam penguasaan Tergugat; (vide Pasal 226 Ayat (1) H.I.R. atau Pasal 260 Ayat (1) Rbg);

6. Bahwa mengingat gugatan Penggugat telah cukup beralasan dan juga dikaitkan dengan alat bukti yang sah menurut hukum dan fakta bahwa kondisi Objek Sengketa yang rusak berat sangat membahayakan para penghuni, maka Penggugat mohon agar putusan perkara ini dapat dijalankan atau dieksekusi terlebih dahulu meskipun terdapat upaya hukum verzet, banding, atau kasasi dari Tergugat ataupun Pihak Ketiga. (uitverbaar bijvoorad);

7. Bahwa dikarenakan Tergugat adalah pihak yang nyata-nyata telah bertindak wanprestasi dalam perkara ini, mohon kiranya agar Tergugat dihukum membayar seluruh biaya perkara yang timbul dalam proses persidangan ini;

Berdasarkan uraian dalil-dalil (posita) Penggugat sebagaimana tersebut di atas, mohon kiranya dengan hormat pada yang mulia Majelis Hakim Pengadilan Negeri Tabanan agar menjatuhkan putusan yang amarnya memuat sebagai berikut:

PRIMAIR :

1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Nota Kesepakatan Kerja Sama tanggal 21 Januari 2010, dan Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 antara Penggugat dan Tergugat adalah sah dan mengikat;

3. Menyatakan Tergugat telah wanprestasi atas Nota Kesepakatan Kerja Sama tanggal 21 Januari 2010;

4. Menyatakan Tergugat telah wanprestasi terhadap Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 karena ingkar terhadap kewajibannya merawat dan memelihara Obyek Sewa yang mengakibatkan Obyek Sewa rusak berat;

5. Menyatakan Nota Kesepakatan Kerja Sama tanggal 21 Januari 2010 dan Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 antara I Wayan Rica (Penggugat) dan PT. Soka Beach Management (Tergugat) adalah batal dan tidak berkekuatan hukum;

6. Menyatakan hukum sita revindikasi(revindicatoir beslag) atas seluruh unit-unit bangunan Villa Taksu yang terletak di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan yang berdiri di atas tanah SHM No. 4249/Desa Lalang Linggah, SHM No. 4238/Desa Lalang Linggah, SHM No. 4214/Desa Lalang Linggah, SHM No. 4237 Desa Lalang Linggah, dan SHM No. 981/Desa Lalang Linggah, termasuk seluruh benda bergerak bawaan milik Penggugat lainnya dalam unit-unit tersebut, adalah sah dan berharga;

7. Menghukum Tergugat segera menyerahkan kembali Obyek Sewa ‘Villa Taksu’ kepada Penggugat dalam keadaan kosong, tak berpenghuni, untuk seluruhnya dalam satu kesatuan, paling lambat 60 (enam puluh) hari sejak putusan perkara ini berkekuatan hukum tetap;

8. Menghukum Tergugat mengganti kerugian materiil kepada Penggugat sebesar Rp 4.500.000.000,- (empat milyar lima ratus juta rupiah) secara penuh dan sekaligus;

9. Menghukum Tergugat untuk membayar bunga moratoir sebesar 6% (enam per seratus) per tahun dari total kerugian materiil yang dialami Penggugat,yaitu sejumlah Rp 270.000.000,- (dua ratus tujuh puluh juta rupiah) per tahun terhitung sejak diajukannya gugatan ini;

10. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) setiap hari keterlambatan menyerahkan kembali Objek Sengketa kepada Penggugat terhitung sejak putusan berkekuatan hukum tetap;

11. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;

12. Menyatakan hukum bahwa putusan ini dapat dilaksanakan serta merta (uit verbar beij voraad) meskipun terdapat upaya hukum perlawanan (verzet), banding, atau kasasi;

SUBSIDAIR :

Adapun apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Tabanan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya(ex aquo et bono).

Menimbang, bahwa pada hari sidang yang telah ditentukan, Tergugat tidak datang menghadap ataupun menyuruh orang lain untuk datang menghadap kepersidangan walaupun telah dipanggil dengan patut;

Menimbang, bahwa ternyata di persidangan terdapat pihak-pihak yang mengajukan gugatan intervensi terhadap perkara a quo sebagaiana terurai di dabawah ini;

Penggugat Intervensi I telah mengajukan permohonan Gugatan Intervensi tanggal 5 Maret 2018 yang mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa, dalam objek sengketa yang dipersoalkan Oleh PENGGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI I dan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II yang merupakan kawasan hunian yang didalamnya terdiri dari beberapa rumah berbentuk Villa yang disewakan kepada penyewa yakni yang biasa di sebut dengan “VILLA TAKSU” yang beralamat di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali, juga terdapat beberapa penyewa termasuk PENGGUGAT INTERVENSI di dalamnya;

2. Bahwa, secara sah dan meyakinkan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menempati dan menggunakan seluruh fasilitas di“VILLA TAKSU” tersebut, sebagaimana dikuatkan dengan adanya perjanjian Sewa-Menyewa antara PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II selaku penyelenggara usaha akomodasi Wisata Hotel Melati;

Pasal 1320 KUHPer :

Agar terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi 4 (Empat) syarat, yaitu:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya,

2. Kecakapan untuk membuat perikatan

3. Suatu pokok persoalan tertentu

4. Suatu sebab yang tidak terlarang

3. Bahwa, sebagai tindak lanjut dari surat perjanjian yang dibuat oleh PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT INTERVENSI II, maka PENGGUGAT INTERVENSI telah pula membayar/menyetorkan uang sebesar AUD $ 150.000,- (Seratus Lima Puluh Ribu Dolar Australia) yang dibayarkan melalui Rekening Bank Mandiri atas nama PT. SOKA BEACH MANAGEMENT dengan nomor rekening 1450005035627 SWIFT CODE BEIIIDJA untuk masa sewa selama 50 (Lima Puluh Tahun) dan tambahan biaya untuk perlengkapan Villa sebesar AUD $ 5.000,- (Lima Ribu Dolar Australia);

Pasal 1548 KUHPer :

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”

Pasal 1338 KUHPer :

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang di tentukan oleh Undang-Undang. persetujuan harus di laksanakan dengan itikad baik”

YURISPRUDENSI :

MARI. No. 3201 K/pdt/1991 tanggal 30 januari 1996

“Pembeli yang beritikad baik harus di lindungi” dalam hal ini Pembeli dapat di-sinonimkan dengan PENYEWA.

Pasal 1557 KUHPerdata

“Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut pertimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik”

4. Bahwa, sangat berdasar hukum apa yang PENGGUGAT INTERVENSI kemukakan dapat memberikan kerugian kepada PENGGUGAT INTERVENSI, dan menghindari putusan yang saling bertentangan dikemudian hari.

Berdasarkan alasan-alasan dan dasar tersebut diatas, PENGGUGAT INTERVENSI sangat berkepentingan dalam perkara ini guna melindungi hak-hak PENGGUGAT INTERVENSI untuk itu PENGGUGAT INTERVENSI memohon Kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk memutuskan hal-hal sebagai berikut :

1. Mengabulkan Gugatan intervensi PENGGUGAT INTERVENSI;

2. Memperkenankan PENGGUGAT INTERVENSI untuk memasuki perkara Aquo dalam membela kepentingan PENGGUGAT INTERVENSI sebagai pihak yang menyertai para pihak demi membela kepentingannya sendiri (Tussenkomst);

3. Mengabulkan Gugatan PENGGUGAT INTERVENSI untuk seluruhnya;

4. Menyatakan sah dan berharga surat Perjanjian Jual Beli tanggal 28 Januari 2009 yang dibuat oleh TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II dengan PENGGUGAT INTERVENSI;

5. Menyatakan sah dan berharga Surat Menyurat Elektronik (Email) antara PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT INTERVENSI III perihal perubahan perjanjian antara PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II dari jual beli saham menjadi sewa menyewa;

6. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menguasai/ menempati dan menggunakan seluruh fasilitas yang ada dalam Objek Sengketa sampai habis masa kontrak/sewa terhitung sejak tanggal 28 Januari 2009 sampai 27 Januari 2059;

7. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI dapat menempati satu unit Villa yang terletak di dalam Objek sengketa yang biasa disebut “Villa Taksu” dengan nomor villa 1B selama masa sewa terhitung sejak tanggal 28 Januari 2009 sampai 27 Januari 2059;

8. Membebankan Biaya Perkara kepada PARA TERGUGAT;

Penggugat Intervensi II telah mengajukan permohonan Gugatan Intervensi tanggal 26 Maret 2018 yang mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa, dalam objek sengketa yang dipersoalkan Oleh PENGGUGAT/ TERGUGAT INTERVENSI I dan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II yang merupakan kawasan hunian yang didalamnya terdiri dari beberapa rumah berbentuk Villa yang disewakan kepada penyewa yakni yang biasa di sebut dengan “VILLA TAKSU” yang beralamat di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali, juga terdapat beberapa penyewa termasuk PENGGUGAT INTERVENSI di dalamnya;

2. Bahwa, secara sah dan meyakinkan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menempati dan menggunakan seluruh fasilitas di“VILLA TAKSU” tersebut, sebagaimana dikuatkan dengan adanya perjanjian Sewa-Menyewa antara PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II selaku penyelenggara usaha akomodasi Wisata Hotel Melati;

Pasal 1320 KUHPer :

Agar terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi 4 (Empat) syarat, yaitu:

5. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya,

6. Kecakapan untuk membuat perikatan

7. Suatu pokok persoalan tertentu

8. Suatu sebab yang tidak terlarang

3. Bahwa, sebagai tindak lanjut dari surat perjanjian yang dibuat oleh PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT INTERVENSI II, maka PENGGUGAT INTERVENSI telah pula membayar/menyetorkan uang sebesar AUD $ 82.600,- (Delapan Puluh Dua Ribu Enam Ratus Dolar Australia) yang dibayarkan melalui Rekening Bank Mandiri atas nama PT. SOKA BEACH MANAGEMENT dengan nomor rekening 1450005035627 SWIFT CODE BEIIIDJA untuk masa sewa selama 50 (Lima Puluh Tahun);

Pasal 1548 KUHPer :

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”

Pasal 1338 KUHPer :

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang di tentukan oleh Undang-Undang. persetujuan harus di laksanakan dengan itikad baik”

YURISPRUDENSI :

MARI. No. 3201 K/pdt/1991 tanggal 30 januari 1996

“Pembeli yang beritikad baik harus di lindungi” dalam hal ini Pembeli dapat di-sinonimkan dengan PENYEWA.

Pasal 1557 KUHPerdata

“Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut pertimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik”

4. Bahwa, sangat berdasar hukum apa yang PENGGUGAT INTERVENSI kemukakan dapat memberikan kerugian kepada PENGGUGAT INTERVENSI, dan menghindari putusan yang saling bertentangan dikemudian hari.

Berdasarkan alasan-alasan dan dasar tersebut diatas, PENGGUGAT INTERVENSI sangat berkepentingan dalam perkara ini guna melindungi hak-hak PENGGUGAT INTERVENSI untuk itu PENGGUGAT INTERVENSI memohon Kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk memutuskan hal-hal sebagai berikut :

1. Mengabulkan Gugatan intervensi PENGGUGAT INTERVENSI;

2. Memperkenankan PENGGUGAT INTERVENSI untuk memasuki perkara Aquo dalam membela kepentingan PENGGUGAT INTERVENSI sebagai pihak yang menyertai para pihak demi membela kepentingannya sendiri (Tussenkomst);

3. Mengabulkan Gugatan PENGGUGAT INTERVENSI untuk seluruhnya;

4. Menyatakan sah dan berharga surat Perjanjian Sub Sewa Utama untuk villa Nomor 7 pada tanggal 18 Maret 2011 yang dibuat oleh TERGUGAT/ TERGUGAT INTERVENSI II dengan PENGGUGAT INTERVENSI ;

5. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menguasai/ menempati dan menggunakan seluruh fasilitas yang ada dalam Objek Sengketa sampai habis masa kontrak/sewa terhitung sejak tanggal 18 Maret 2011 sampai 17 Maret 2061;

6. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI dapat menempati satu unit Villa yang terletak di dalam Objek sengketa yang biasa disebut “Villa Taksu” dengan nomor villa 7 selama masa sewa terhitung sejak tanggal 18 Maret 2011 sampai 17 Maret 2061;

7. Membebankan Biaya Perkara kepada PARA TERGUGAT

Penggugat Intervensi II telah mengajukan permohonan Gugatan Intervensi tanggal 26 Maret 2018 yang mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa, dalam objek sengketa yang dipersoalkan Oleh PENGGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI I dan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II yang merupakan kawasan hunian yang didalamnya terdiri dari beberapa rumah berbentuk Villa yang disewakan kepada penyewa yakni yang biasa di sebut dengan “VILLA TAKSU” yang beralamat di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali, juga terdapat beberapa penyewa termasuk PENGGUGAT INTERVENSI di dalamnya;

2. Bahwa, secara sah dan meyakinkan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menempati dan menggunakan seluruh fasilitas di“VILLA TAKSU” tersebut, sebagaimana dikuatkan dengan adanya perjanjian Sewa-Menyewa antara PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II selaku penyelenggara usaha akomodasi Wisata Hotel Melati;

Pasal 1320 KUHPer :

Agar terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi 4 (Empat) syarat, yaitu:

9. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya,

10. Kecakapan untuk membuat perikatan

11. Suatu pokok persoalan tertentu

12. Suatu sebab yang tidak terlarang

3. Bahwa, sebagai tindak lanjut dari surat perjanjian yang dibuat oleh PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT INTERVENSI II, maka PENGGUGAT INTERVENSI telah pula membayar/menyetorkan uang sebesar AUD $ 82.600,- (Delapan Puluh Dua Ribu Enam Ratus Dolar Australia) yang dibayarkan melalui Rekening Bank Mandiri atas nama PT. SOKA BEACH MANAGEMENT dengan nomor rekening 1450005035627 SWIFT CODE BEIIIDJA untuk masa sewa selama 50 (Lima Puluh Tahun);

Pasal 1548 KUHPer :

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”

Pasal 1338 KUHPer :

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang di tentukan oleh Undang-Undang. persetujuan harus di laksanakan dengan itikad baik”

YURISPRUDENSI :

MARI. No. 3201 K/pdt/1991 tanggal 30 januari 1996

“Pembeli yang beritikad baik harus di lindungi” dalam hal ini Pembeli dapat di-sinonimkan dengan PENYEWA.

Pasal 1557 KUHPerdata

“Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut pertimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik”

4. Bahwa, sangat berdasar hukum apa yang PENGGUGAT INTERVENSI kemukakan dapat memberikan kerugian kepada PENGGUGAT INTERVENSI, dan menghindari putusan yang saling bertentangan dikemudian hari.

Berdasarkan alasan-alasan dan dasar tersebut diatas, PENGGUGAT INTERVENSI sangat berkepentingan dalam perkara ini guna melindungi hak-hak PENGGUGAT INTERVENSI untuk itu PENGGUGAT INTERVENSI memohon Kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk memutuskan hal-hal sebagai berikut :

1. Mengabulkan Gugatan intervensi PENGGUGAT INTERVENSI;

2. Memperkenankan PENGGUGAT INTERVENSI untuk memasuki perkara Aquo dalam membela kepentingan PENGGUGAT INTERVENSI sebagai pihak yang menyertai para pihak demi membela kepentingannya sendiri (Tussenkomst);

3. Mengabulkan Gugatan PENGGUGAT INTERVENSI untuk seluruhnya;

4. Menyatakan sah dan berharga surat Perjanjian Sub Sewa Utama untuk villa Nomor 7 pada tanggal 18 Maret 2011 yang dibuat oleh TERGUGAT/ TERGUGAT INTERVENSI II dengan PENGGUGAT INTERVENSI;

5. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menguasai/ menempati dan menggunakan seluruh fasilitas yang ada dalam Objek Sengketa sampai habis masa kontrak/sewa terhitung sejak tanggal 18 Maret 2011 sampai 17 Maret 2061;

6. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI dapat menempati satu unit Villa yang terletak di dalam Objek sengketa yang biasa disebut “Villa Taksu” dengan nomor villa 7 selama masa sewa terhitung sejak tanggal 18 Maret 2011 sampai 17 Maret 2061;

7. Membebankan Biaya Perkara kepada PARA TERGUGAT

Penggugat Intervensi III telah mengajukan permohonan Gugatan Intervensi tanggal 9 April 2018 yang mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa, dalam objek sengketa yang dipersoalkan Oleh PENGGUGAT/ TERGUGAT INTERVENSI I dan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II yang merupakan kawasan hunian yang didalamnya terdiri dari beberapa rumah berbentuk Villa yang disewakan kepada penyewa yakni yang biasa di sebut dengan “VILLA TAKSU” yang beralamat di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali, juga terdapat beberapa penyewa termasuk PENGGUGAT INTERVENSI di dalamnya;

2. Bahwa, secara sah dan meyakinkan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menempati dan menggunakan seluruh fasilitas di“VILLA TAKSU” tersebut, sebagaimana dikuatkan dengan adanya perjanjian Sewa-Menyewa antara PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II selaku penyelenggara usaha akomodasi Wisata Hotel Melati;

Pasal 1320 KUHPer :

Agar terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi 4 (Empat) syarat, yaitu:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya,

2. Kecakapan untuk membuat perikatan

3. Suatu pokok persoalan tertentu

4. Suatu sebab yang tidak terlarang

5. Bahwa, sebagai tindak lanjut dari surat perjanjian yang dibuat oleh PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT INTERVENSI II, maka PENGGUGAT INTERVENSI telah pula membayar/menyetorkan uang sebesar AUD $ 150.000,- (Seratus Lima Puluh Ribu Dolar Australia) yang dibayarkan melalui Rekening Bank Mandiri atas nama PT. SOKA BEACH MANAGEMENT dengan nomor rekening 1450005035627 SWIFT CODE BEIIIDJA untuk masa sewa selama 50 (Lima Puluh Tahun);

Pasal 1548 KUHPer :

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”

Pasal 1338 KUHPer :

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang di tentukan oleh Undang-Undang. persetujuan harus di laksanakan dengan itikad baik”

YURISPRUDENSI :

MARI. No. 3201 K/pdt/1991 tanggal 30 januari 1996

“Pembeli yang beritikad baik harus di lindungi” dalam hal ini Pembeli dapat di-sinonimkan dengan PENYEWA.

Pasal 1557 KUHPerdata

“Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut pertimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik”

6. Bahwa, sangat berdasar hukum apa yang PENGGUGAT INTERVENSI kemukakan dapat memberikan kerugian kepada PENGGUGAT INTERVENSI, dan menghindari putusan yang saling bertentangan dikemudian hari.

Berdasarkan alasan-alasan dan dasar tersebut diatas, PENGGUGAT INTERVENSI sangat berkepentingan dalam perkara ini guna melindungi hak-hak PENGGUGAT INTERVENSI untuk itu PENGGUGAT INTERVENSI memohon Kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk memutuskan hal-hal sebagai berikut :

1. Mengabulkan Gugatan intervensi PENGGUGAT INTERVENSI;

2. Memperkenankan PENGGUGAT INTERVENSI untuk memasuki perkara Aquo dalam membela kepentingan PENGGUGAT INTERVENSI sebagai pihak yang menyertai para pihak demi membela kepentingannya sendiri (Tussenkomst);

3. Mengabulkan Gugatan PENGGUGAT INTERVENSI untuk seluruhnya;

4. Menyatakan sah dan berharga surat Perjanjian Sub Sewa Utama untuk villa Nomor 5 pada tanggal 18 Maret 2011 yang dibuat oleh TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II dengan PENGGUGAT INTERVENSI;

5. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menguasai/menempati dan menggunakan seluruh fasilitas yang ada dalam Objek Sengketa sampai habis masa kontrak/sewa terhitung sejak tanggal 18 Maret 2011 sampai 17 Maret 2061;

6. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI dapat menempati satu unit Villa yang terletak di dalam Objek sengketa yang biasa disebut “Villa Taksu” dengan nomor villa 7 selama masa sewa terhitung sejak tanggal 18 Maret 2011 sampai 17 Maret 2061;

7. Membebankan Biaya Perkara kepada PARA TERGUGAT;

Penggugat Intervensi IV, V, VI, VII, VIII, IX dan X telah mengajukan permohonan Gugatan Intervensi tanggal 16 April 2018 yang mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa, dalam objek sengketa yang dipersoalkan Oleh PENGGUGAT/ TERGUGAT INTERVENSI I dan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II yang merupakan kawasan hunian yang di dalamnya terdiri dari beberapa rumah berbentuk Villa yang disewakan kepada penyewa yakni yang biasa di sebut dengan “VILLA TAKSU” yang beralamat di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali, juga terdapat beberapa penyewa termasuk PARA PENGGUGAT INTERVENSI di dalamnya;

2. Bahwa, secara sah dan meyakinkan PARA PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menempati dan menggunakan seluruh fasilitas di“VILLA TAKSU” tersebut, sebagaimana dikuatkan dengan adanya perjanjian Sewa-Menyewa antara PARA PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI II selaku penyelenggara usaha akomodasi Wisata Hotel Melati;

Pasal 1320 KUHPer :

Agar terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi 4 (Empat) syarat, yaitu:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya,

2. Kecakapan untuk membuat perikatan

3. Suatu pokok persoalan tertentu

4. Suatu sebab yang tidak terlarang

8. Bahwa, sebagai tindak lanjut dari surat perjanjian yang dibuat oleh PARA PENGGUGAT INTERVENSI dengan TERGUGAT INTERVENSI II, maka PENGGUGAT INTERVENSI telah pula membayar/menyetorkan uang sebesar AUD $ 150.000,- (Seratus Lima Puluh Ribu Dolar Australia) per villa yang dibayarkan melalui Rekening Bank Mandiri atas nama PT. SOKA BEACH MANAGEMENT dengan nomor rekening 1450005035627 SWIFT CODE BEIIIDJA untuk masa sewa selama 50 (Lima Puluh Tahun);

Pasal 1548 KUHPer :

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”

Pasal 1338 KUHPer :

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang di tentukan oleh Undang-Undang. persetujuan harus di laksanakan dengan itikad baik”

YURISPRUDENSI :

MARI. No. 3201 K/pdt/1991 tanggal 30 januari 1996

“Pembeli yang beritikad baik harus di lindungi” dalam hal ini Pembeli dapat di-sinonimkan dengan PENYEWA.

Pasal 1557 KUHPerdata

“Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut pertimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik”

9. Bahwa, sangat berdasar hukum apa yang PARA PENGGUGAT INTERVENSI kemukakan dapat memberikan kerugian kepada PENGGUGAT INTERVENSI, dan menghindari putusan yang saling bertentangan dikemudian hari.

Berdasarkan alasan-alasan dan dasar tersebut diatas, PARA PENGGUGAT INTERVENSI sangat berkepentingan dalam perkara ini guna melindungi hak-hak PARA PENGGUGAT INTERVENSI untuk itu PARA PENGGUGAT INTERVENSI memohon Kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk memutuskan hal-hal sebagai berikut :

1. Mengabulkan Gugatan intervensi PARA PENGGUGAT INTERVENSI;

2. Memperkenankan PARA PENGGUGAT INTERVENSI untuk memasuki perkara Aquo dalam membela kepentingan PARA PENGGUGAT INTERVENSI sebagai pihak yang menyertai para pihak demi membela kepentingannya sendiri (Tussenkomst);

3. Mengabulkan Gugatan PARA PENGGUGAT INTERVENSI untuk seluruhnya;

4. Menyatakan sah dan berharga surat Perjanjian Sub Sewa Utama untuk villa Nomor 5 pada tanggal 18 Maret 2011 yang dibuat oleh TERGUGAT/ TERGUGAT INTERVENSI II dengan PARA PENGGUGAT INTERVENSI;

5. Menyatakan PARA PENGGUGAT INTERVENSI memiliki hak untuk menguasai/menempati dan menggunakan seluruh fasilitas yang ada dalam Objek Sengketa sampai habis masa kontrak/sewa terhitung sejak ditandatangani perjanjian sampai masa berakhir perjanjian;

6. Menyatakan PENGGUGAT INTERVENSI dapat menempati Villa yang terletak di dalam Objek sengketa yang biasa disebut “Villa Taksu” dengan nomor villa 4,6,2 dan 8 selama masa sewa terhitung sejak di tandatangani nya perjanjian sampai masa berakhir nya perjanjian;

7. Membebankan Biaya Perkara kepada PARA TERGUGAT;

Menimbang, bahwa atas gugatan intervensi tersebut, pihak Penggugat mengajukan tanggapan secara tertulis tertanggal 24 April 2018 yang pada pokoknya sebagai berikut :

I.PENGGUGAT DAN PEMOHON INTERVENSI/TUSSENKOMST MEMILIKI KEPENTINGAN HUKUM YANG BERBEDA

Penggugat dalam gugatannya mendalilkan adanya hubungan hukum sewa menyewa tanah dan bangunan antara Penggugat dan Tergugat sebagaimana ternyata dalam perjanjian sewa-menyewa tertanggal 1 Maret 2010 atas obyek tanah dan bangunan yang terletak di Banjar Suraberta, Desa Lalanglinggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali sebagaimana ternyata dalam Sertifikat Hak Milik No.4239,4238,4214,4237 dan 981, dengan luas total tanah keseluruhan seluas 9,880M2 dan mengajukan Gugatan Wanprestasi dan Pembatalan atas perjanjian Sewa Menyewa, sedangkan Pemohon Intervensi mengajukan permohonan untuk masuk dalam perkara aquo sebagai Tussenkomst dengan mengajukan bukti permulaan kepentingan dan mendalilkan kepentingannya berdasarkan hubungan hukum Jual Beli Saham pada PT. Soka Beach Management antara Tergugat/PT. Soka Beach Management dengan Pemohon Intervensi sebagaimana ternyata dalam PT Soka Management Sale and Purchase Agreement yang ditanda tangani pada tahun 2006.

Bahwa apabila dibaca dan diteliti obyek dari perjanjian PT Soka Beach Management Sale and Purchase adalah SAHAM pada PT Soka Beach Management sebagaimana ternyata dalam Recital/Konsideran perjanjian tersebut dan lebih ditegaskan kembali dalam pasal 1 perjanjian, yang menyebutkan maksud dari para pihak Tergugat dan Pemohon Intervensi adalah jual beli 1(satu) lembar saham.

Dengan demikian sudah sangat TERANG BENDERANG bahwa Penggugat memiliki hubungan hukum dan kepentingan yang berbeda, dimana Penggugat memiliki hubungan hukum/kepentingan hukum SEWA MENYEWA tanah dengan TERGUGAT sedangkan Pemohon Intervensi mempunyai hubungan hukum/kepentingan hukum SAHAM dengan Tergugat, oleh karena itu sangatlah TEPAT dan BERALASAN apabila Permohonan Intervensi dinyatakan DITOLAK.

II.PENGGUGAT TIDAK MEMILIKI HUBUNGAN HUKUM DENGAN PEMOHON INTERVENSI/TUSSENKOMST DAN TIDAK MEMILIKI KEPENTINGAN HUKUM ATAS PERJANJIAN JUAL BELI SAHAM ANTARA TERGUGAT DENGAN PEMOHON INTERVENSI/TUSSENKOMST.

Pemohon Intervensi mendalilkan permohonan intervensinya berdasarkan bukti permulaan perjanjian PT Soka Beach Management Sale and Purchase Agreement yang dibuat dan ditandatangani pada tahun 2006 antara Tergugat dan Pemohon Intervensi. Pada tahun 2006 Penggugat belumlah memiliki hubungan hukum sewa menyewa, yang baru dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat pada tahun 2010 dan karena pada tahun 2006 Tergugat belumlah sebagai penyewa dan memiliki hak sewa atas tanah dan bangunan milik Penggugat dan sewa menyewa terebut belumlah menjadi aset sewa Tergugat, sehingga apa yang diperjanjikan oleh Tergugat terhadap Pemohon Intervensi berdasarkan perjanjian PT. Soka Beach Management Sale Purchase Agreement, tidaklah mengikat Penggugat.

Penggugat tidak pernah mengetahui adanya perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh PT Soka Beach Management/Tergugat dengan pihak ketiga termasuk keberadaan perjanjian PT Soka Beach Management Sale and Purchase Agreement dan Penggugat tidak pernah pula menjadi pemegang saham maupun bagian dari pengurus Tergugat, sehingga sangat tidak patut, tidak layak dan tidak berdasarkan hukum apabila Penggugat dilibatkan dan dimintakan pertanggungjawaban hukum atas perikatan Tergugat dan Pemohon Intervensi sebagaimana diamanatkan dalam pasal 1340 KUHPerdata yang kutipannya berbunyi sebagai berikut:

Pasal 1340 KUHPerdata

“Suatu perjanjian hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat membawa rugi pada pihak-pihak ketiga….”

Dengan demikian berdasarkan dalil-dalil yang diuraikan tersebut diatas sangatlah beralasan Penggugat keberatan untuk dilibatkan dan dimintakan pertanggungjawaban terhadap sengketa WANPRESTASI SAHAM antara Tergugat dengan Pemohon Intervensi, oleh karenanya cukup beralasan dan berlandaskan hukum apabila Permohonan Intervensi ini dinyatakan DITOLAK;

III. TERGUGAT YANG MEMILIKI HUBUNGAN HUKUM DENGAN PEMOHON INTERVENSI TIDAK PERNAH HADIR/DIWAKILKAN DALAM PERKARA POKOK.

Bahwa, selama persidangan ini berlangsung Tergugat sama sekali tidak pernah hadir atau diwakilkan sedangkan Pemohon Intervensi mendalilkan gugatannya berdasarkan hubungan hukum yang dimilikinya dari Perjanjian Jual Blei saham dengan Tergugat.

Penggugat bukanlah orang yang memiliki hubungan hukum baik langsung maupun tidak langsung baik dengan Tergugat maupun Pemohon Intervensi terkait dengan keberadaan dan pemenuhan prestasi dan kontra prestasi yang timbul dari perjanjian jual beli saham yang dinamai dengan PT Soka Beach Mangement Sale and Purchase Agreement. Oleh karena pihak Tergugat yang semestinya mempertanggungjawabkan perikatannya terhadap Pemohon Intervensi tidak pernah hadir dalam persidangan pokok perkara, maka sangatlah beralasan apabila Majelis Hakim menolak permohonan Intervensi Pemohon Intervensi karena pihak yang dimintakan pertanggungjawaban secara langsung tidak hadir. Pemohon Intervensi sudah sepatutnya menempuh upaya hukum lain apabila menginginkan pertanggungjawaban perdata terhadap Tergugat dan tidak dapat merugikan kepentingan Penggugat yang tidak memiliki hubungan hukum baik langsung maupun tidak langsung terkait dengan perjanjian Jual Beli saham antara Tergugat dengan Pemohon Intervensi.

Dengan demikian berdasarkan alasan-alasan dan dalil-dalil hukum diatas Pemohon Intervensi tidak memenuhi kapasitas sebagai Intervensi Tussenkomst sebagaimana diatur dalam pasal 279 dan 282 RV dan tidak pula memenuhi syarat-syarat untuk mengajukan penggabungan perkara karena tidak memiliki hubungan hukum yang erat dan antara masing-masing obyek sengketa.

Bahwa berdasarkan semua dalil-dalil diatas Penggugat Asal/Tergugat Intervensi I mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini menjatuhkan Putusan yang amarnya sebagai berikut:

“MENOLAK PERMOHONAN INTERVENSI/TUSSENKOMST PEMOHON INTERVENSI”

Apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Tabanan berpendapat lain, mohon Putusan yang seadil-adilnya ( ex aequo et bono );

Menimbang, bahwa terhadap gugatan intervensi dari para Penggugat Intervensi Pengadilan Negeri Tabanan yang memeriksa perkara a quo, in casu perkara nomor : 47/Pdt.G/2018/PN.Tab, telah memutus perkara gugatan intervensinya dengan amar putusan sebagai berikut ;

MENGADILI:

- Mengabulkan permohonan Gugatan Intervensi untuk masuk dalam perkara Nomor 47/Pdt.G/2018/PN Tab sebagai pihak Intervensi;

- Memerintahkan kepada para pihak yang berperkara untuk melanjutkan pemeriksaan perkara ini;

- Menangguhkan biaya perkara hingga putusan akhir;

Mengutip serta memperhatikan semua uraian tentang hal – hal yang tercantum dalam salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Tabanan, Nomor : 47/Pdt.G/ 2018/PN.Tab, tanggal 10 Januari 2019 yang amar selengkapnya sebagai berikut ;

Dalam Perkara Pokok :

Dalam Eksepsi :

- Menerima Eksepsi Para Penggugat Intervensi;

Dalam Pokok Perkara :

- Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

- Menghukum Penggugat membayar biaya perkara yang hingga kini diperhitungkan sejumlah Rp 3.031.000,00 ( tiga juta tiga puluh satu ribu rupiah)

Dalam Perkara Intervensi :

Dalam Eksepsi :

- Menyatakan Eksepsi Penggugat / Tergugat Intervensi I tidak dapat diterima;

Dalam Intervensi :

- Menyatakan gugatan Para Penggugat Intervensi tidak dapat diterima;

Membaca Akta Pernyataan Permohonan Banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Tabanan, yang menyatakan bahwa pada tanggal 21 Januari 2019, Kuasa Hukum Pembanding semula Penggugat / Tergugat Intervensi I telah mengajukan permohonan agar perkaranya yang diputus oleh putusan Pengadilan Negeri Tabanan,Nomor 47/Pdt.G/2018/PN Tab, tanggal 10 Januari 2019,untuk diperiksa dan diputus dalam peradilan tingkat banding ;

Membaca Risalah Pemberitahuan pernyataan banding yang dibuat oleh Jurusita pada Pengadilan Negeri Tabanan, yang menyatakan bahwa, permohonan banding tersebut telah diberitahukan/disampaikan secara sah dan seksama kepada Terbanding I semula Tergugat/Tergugat Intervensi II pada tanggal 23 Januari 2019 dan kepada Kuasa Terbanding II,III,IV,V,VI,VII,VIII,IX dan X berdasarkan surat mohon bantuan pemberitahuan pernyataan banding pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 23 Januari 2019 :

Membaca Risalah Pemberitahuan Membaca Berkas Perkara (inzage) Nomor : 47/Pdt.G/2018/PN.Dps, yang dibuat oleh Jurusita Pengganti pada Pengadilan Negeri Tabanan, telah memberi kesempatan untuk mempelajari berkas perkara kepada Kuasa Hukum Pembanding semula Penggugat / Tergugat Intervensi I pada tanggal 25 Januari 2019 dan Terbanding I semula Tergugat/Tergugat Intervensi II pada tanggal 23 Januari 2019 dan kepada Kuasa Terbanding II,III,IV,V,VI,VII,VIII,IX dan X berdasarkan surat mohon bantuan untuk mempelajari berkasa perkara banding pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 23 Januari 2019 :

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa permohonan banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding semula Penggugat/Tergugat Intervensi I telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh undang – undang, oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;

Menimbang, bahwa Kuasa Hukum pihak Pembanding semula Penggugat /Tergugat Intervensi I dalam memori bandingnya tersebut, merasa keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri Tabanan, tertanggal 10 Januari 2019, Nomor : 47/Pdt.G/2018/PN.Tab. yang mengemukakan hal – hal sebagai berikut ;

FAKTA PERSIDANGAN:

1. Bahwa Pembanding bertindak dalam kapasitasnya selaku orangtua kandung sekaligus ahli waris dari almarhum Ni Nyoman Ayu Trisnawati sebagaimana Bukti P-3 yang terdiri dari Kutipan Akta Kematian Ni Nyoman Ayu Trisnawati No. 164 / KM /2008, tertanggal 6 Agustus 2008, Surat Pernyataan Silsilah yang ditandatangani oleh Pembanding pada tanggal 6 Juni 2016 serta Surat Pernyataan Waris tertanggal 6 Juni 2016 yang juga ditantangani oleh Pembanding yang lebih jelasnya dapat dilihat pada bukti P-3;

2. Bahwa almarhum Ni Nyoman Ayu Trisnawati telah meninggalkan warisan berupa 5 (lima) bidang tanah yang terletak di Banjar Suraberata, Desa Lalanglinggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan, Bali, sebagaimana Bukti P-1 dengan masing-masing Sertifikat Hak Milik/SHM sebagai berikut:

   1. Sertifikat Hak Milik No. 4239, seluas 750 m² (tujuh ratus lima puluh meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 551/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRINSAWATI;

   2. Sertifikat Hak Milik No. 4238, seluas 4100 m² (empat ribu seratus meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 552/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

   3. Sertifikat Hak Milik No. 4214, seluas 1480 m² (seribu empat ratus delapan puluh meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 553/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

   4. Sertifikat Hak Milik No. 4237, seluas 2900 m² (dua ribu sembilan ratus meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 554/L.Linggah/2005 tertanggal 29 Juli 2005, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

   5. Sertifikat Hak Milik No. 981, seluas 650 m² (enam ratus lima puluh meter persegi) berdasarkan Surat Ukur No. 616/1982 tanggal 30 April 1982, terdaftar atas nama NI NYOMAN AYU TRISNAWATI;

3. Bahwa diatas tanah tersebut, telah berdiri bangunan Komplek Villa yang kemudian diberi nama “Villa Taksu”, yang selanjutnya oleh Pembanding disewakan kepada Terbanding I yang kemudian disebut sebagai “penyewa” sebagaimana Perjanjian Sewa-menyewa tanggal 1 Maret 2010 (vide Bukti P-7)

4. Bahwa salah satu kewajiban Terbanding I/d.Tergugat/Tergugat Intervensi II berdasarkan pasal 6 perjanjian sewa tertanggal 1 Maret 2010 tersebut adalah merawat dan menjaga Villa Taksu agar tetap terpelihara dengan baik serta wajib memberikan konvensasi berupa saham sebesar 49% (empat puluh sembilan per seratus) hingga 67% (enam puluh tujuh per seratus) kepada Pembanding, yang dimaksudkan sebagai bentuk konvensasi atas rendahnya nilai sewa yang diterima oleh Terbanding I sebagaimana MoU yang disepakati pada tanggal 21 januari 2010;

5. Bahwa selama mengelola Villa Taksu, Terbanding I ternyata selalu merugi dan pada akhirnya tidak mampu membayar saham yang dijanjikan kepada Pembanding sebagaimana MoU yang disepakati, serta tidak mampu pula membiayai perawatan Villa Taksu/objek sewa, sehingga mengakibatkan kondisi bangunan Villa Taksu menjadi rusak dan terbengkalai, dan Terbanding I (PT. Soka Beach Management) selaku penyewa/pengelola akhirnya menutup operasional perusahaannya khususnya dalam pengelolaan Villa Taksu/Objek Sewa;

6. Bahwa pada saat gugatan a quo baru dimulai, terdapat gugatan intervensi yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI yang merupakan para investor yang pada tahun 2006 mengaku pernah membeli saham perseroan PT. Soka Beach management (milik Terbanding I), dan menuduh Terbanding I telah melalaikan perjanjian jual-beli saham tersebut, dan berdasarkan perjanjian jual beli saham tersebut Terbanding II s/d Terbading XI kemudian mengklaim hak sewa sebagai kompensasi atas penutupan operasional PT. Soka Beach management yang dilakukan oleh Terbanding I;

7. Bahwa mengingat tujuan dari klaim hak sewa yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI dalam gugatan Intervensinya adalah untuk meminta ganti rugi atas investasi sahamnya pada PT. Soka Beach Management (Terbanding I), dan mengingat antara Perjanjian Jual-Beli Saham dengan Perjanjian Sewa-Menyewa Villa merupakan dua perjanjian yang berbeda baik dari segi subjek maupun objek perjanjiannya, maka seharusnya kedua perkara tersebut diajukan dalam dua gugatan yang berbeda untuk memperoleh penyelesaian perkara secara proporsional dan sesuai dengan hukum acara yang berlaku;

8. Bahwa lebih rinci perbedaan kedua perjanjian tersebut dapat diuraikan lebih rinci sebagai berikut:

• Perjanjian Jual Beli Saham yang dibuat oleh Terbanding II s/d Terbanding XI dengan Terbanding I dibuat pada tahun 2006 dengan objek perjanjian yaitu “Saham Perseroan PT. Soka Beach Management”, subjek hukumnya terbatas antara Terbanding I dengan Terbanding II s/d Terbanding XI, dan tidak ada melibatkan Pembanding sama sekali;

• Sedangkan Perjanjian Sewa menyewa dibuat pada tanggal 1 Maret tahun 2010, oleh dan antara Pembanding dengan Terbanding I, objeknya adalah “Sewa Menyewa Villa Taksu” dan didalamnya juga tidak ada melibatkan Terbanding II s/d Terbanding XI;

9. Bahwa terhadap gugatan intervensi tersebut, Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama ternyata diluar dugaan telah mengabulkan permohaon Terbanding II s/d Terbanding XI untuk ikut sebagai Penggugat Intervensi dalam perkara a quo, dan mengabulkan eksepsi Terbanding II s/d Terbanding XI yang mendalilkan bahwa gugatan Pembanding adalah kurang pihak;

10. Bahwa Pembanding sangat keberatan dengan Putusan serta dasar pertimbangan hukum Majelis Hakim dalam memutus perkara a quo, oleh karenanya dengan ini Pembanding mengajukan permohonan banding atas Putusan Pengadilan Negeri Tabanan tersebut, dengan alasan-alasan yang menyertai sebagai berikut:

PUTUSAN SELA MAJELIS HAKIM PENGADILAN TINGKAT PERTAMA TELAH “MENGABAIKAN” FAKTA HUKUM SERTA PROSEDUR HUKUM YANG SEMESTINYA

1. Bahwa Majelis Hakim Tingkat Pertama tidak mampu memahami perbedaan kedua perkara tersebut serta tidak mampu memahami perbedaan dasar hukum yang digunakan sebagai acuan oleh Pembanding/ Penggugat/Tergugat Intervensi I dalam mengajukan gugatan perkara aquo dengan dasar hukum yang digunakan Terbanding II s/d Terbanding XI dahulu Penggugat Intervensi dalam mengajukan gugatan intervensi atas perkara a quo. Adapun perbedaan dasar hukum kedua gugatan tersebut dapat diuraikan sebagai berikut:

• Gugatan Pembanding dahulu Pengugat/Tergugat Intervensi I dasar hukumnya adalah Perjanjian Sewa-Menyewa tanggal 1 Maret tahun 2010 yang dibuat dan ditandatangani oleh Pembanding dengan Terbanding I, dengan objek gugatan adalah “Villa Taksu”.

• Sedangkan gugatan intervensi yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI dahulu Para Penggugat Intervensi dasar hukumnya adalah Perjanjian Jual-Beli saham yang dibuat oleh dan atara Terbanding II s/d Terbading XI dengan Terbanding I pada tahun 2006, dengan objek gugatan adalah “saham perseroan PT. Soka Beach Management” milik Terbanding I.

2. Bahwa dalam Perjanjian Sewa-Menyewa tanggal 1 Maret tahun 2010, tidak ada melibatkan Terbanding II s/d Terbading XI sebagai pihak didalamnya, demikian pula dalam Perjanjian Jual-Beli saham yang dibuat oleh dan antara Terbanding II s/d Terbading XI dengan Terbanding I pada tahun 2006, juga tidak ada melibatkan Pembanding didalamnya. Sehingga dengan demikian seharusnya Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama memutus/menghukum/memerintahkan Terbanding II s/d Terbanding XI dahulu Penggugat Intervensi untuk mengajukan gugatan tersendiri/terpisah dengan perkara a quo, agar penanganan kedua perkara tersebut menjadi lebih proporsional dan sesuai dengan hukum acara yang berlaku;

3. Bahwa dalil Terbanding II s/d Terbanding XI dahulu Penggugat Intervensi yang mengaku ada dijanjikan hak sewa oleh Terbanding I dalam perjanjian jual-beli saham yang disepakati pada tahun 2006 tersebut, selama proses persidangan tidak dapat dibuktikan sama sekali, baik melalui bukti permulaannya untuk putusan sela maupun dalam bukti pokok perkara untuk putusan akhir, (vide bukti permulaan dan bukti pokok perkara yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI). Oleh karena itu, seharusnya Majelis Hakim Tingkat Pertama menyatakan permohonan Terbanding II s/d Terbanding XI untuk memasuki perkara a quo sepatutnya dinyatakan ditolak;

4. Bahwa putusan sela Majelis Hakim Pengadilan Tingkat pertama dalam mengijinkan Terbanding II s/d Terbanding XI/Penggugat Intervensi memasuki perkara a quo sebagai “pihak” juga tidak didasari oleh pertimbangan hukum sama sekali, sehingga sesungguhnya putusan tersebut adalah cacat hukum dan bertentangan dengan ketentuan pasal 189. Rbg jo Pasal 178 HIR yang menyebutkan sebagai berikut:

1. Dalam rapat permusyawaratan, karena jabatannya hakim harus menambah dasar-dasar hukum yang tidak dikemukakan oleh para pihak.

2. Ia wajib memberi keputusan tentang semua bagian gugatannya.

3. Ia dilarang memberi keputusan tentang hal-hal yang tidak dimohon atau memberikan lebih dari yang dimohon.

Jo Pasal 50 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor: 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman yang menyebutkan: “Putusan pengadilan selain harus memuat alasan dan dasar putusan, juga memuat pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili.”

Bahwa berdasarkan pada kondisi tersebut diatas, maka sudah sepatutnya Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Bali menyatakan “membatalkan putusan Majelis Hakim tingkat pertama dan mengadili sendiri perkara a quo dengan amar yang menyatakan sebaliknya”.

PERTIMBANGAN HUKUM PUTUSAN AKHIR PERKARA A QUO TELAH MENGABAIKAN ATURAN HUKUM POSITIF SERTA MENGACAUKAN HUKUM ACARA YANG BERLAKU.

1. Bahwa Majelis Hakim tingkat Pertama telah keliru dalam mengabulkan Eksepsi yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI dahulu Penggugat Intervensi. Karena selaku Penggugat Intervensi, Terbanding II s/d Terbanding XI seharusnya tidak dapat mengajukan Eksepsi Terhadap Pembanding yang dalam Gugatan Intervensi berkedudukan sebagai Tergugat Intervensi I dan justru Eksepsi yang diajukan oleh Pembanding terhadap gugatan intervensi Terbanding II s/d Terbanding XI dahulu Para Penggugat Intervensi, ternyata tidak mendapat pertimbangan hukum yang semestinya dan justru dikesampingkan oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama;

2. Bahwa mengacu pada pendapat M. Yahya Harahap,SH. Dalam bukunya yang berjudul Hukum Acara Perdata Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian dan Putusan Pengadilan, pada 418 paragrap ke-4 menjelaskan bahwa: “Exxceptie (Belanda), exception (ingris) secara umum berarti pengecualian. Akan tetapi, dalam konteks Hukum Acara, bermakna tangkisan atau bantahan (objection). Bisa juga berarti pembelaan (plea) yang DIAJUKAN TERGUGAT TERHADAP MATERI POKOK GUGATAN PENGGUGAT.” Sehingga berdasarkan pada pendapat M. yahya Harahap,SH. Tersebut, maka yang seharusnya dipertimbangkan terlebih dahulu oleh Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama dalam memutus perkara a quo adalah eksepsi yang diajukan oleh Pembanding selaku Tergugat dalam perkara gugatan intervensi, yang Penggugatnya adalah Terbanding II s/d Terbanding XI sedangakan eksepsi Terbanding II s/d Terbanding XI seharusnya secara tegas dinyatakan ditolak.

MAJELISH HAKIM TINGKAT PERTAMA DIDUGA TELAH TERKECOH DENGAN DALIL AMBIGU YANG DISAMPAIKAN OLEH TERBANDING II s/d TERBANDING XI

1. Bahwa tidak benar dalil yang disampaikan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI dalam gugatan Intervensinya yang mengaku telah menerima pengalihan hak sewa atas objek sewa dari Terbanding I sejak tahun 2006, karena pada tahun tersebut Terbanding I belum memiliki hak sewa atas objek sewa dan baru memegang hak sewa pada tahun tahun 2010, sehingga secara hukum Terbanding I baru memiliki hak untuk melakukan pengalihan hak sewa kepada Terbanding II s/d Terbanding XI setelah tahun 2010, dan itupun harus berdasarkan ijin dari Pembanding I sebagaimana ketentuan pasal 9 Perjanjian Sewa tanggal 1 Maret 2010, dimana dalam hal ini Pembanding tidak pernah memberikan ijin tersebut kepada Terbanding I. Dan kuat dugaan Pembanding bahwa Majelish Hakim Pengadilan Tingkat pertama telah terkecoh dengan dalil ambigu yang disampikan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI, karena kenyataanya dalil ambigu tersebut diduga telah membuat Majelish Hakim Tingkat Pertama menjadi berkesimpulan bahwa antara peristiwa jual-beli saham dengan peristiwa pengalihan hak sewa merupakan dua peristiwa hukum yang sama, padahal kenyataan kedua peristiwa tersebut jelas merupakan peristiwa hukum yang berbeda, baik dari segi bentuk peristiwa maupun tanggal peristiwanya serta berbeda pula akan subjek serta objek dari perjanjian tersebut. yaitu peristiwa Jual-Beli Saham terjadi tahun 2006 sedangkan pengalihan hak sewa seharusnya terjadi setelah tahun 2010 dan itu hanya akan sah terjadi apabila Terbanding I telah memperoleh persetujuan yang sah dari Pembanding, dimana dalam perkara a quo Pembanding tidak pernah memberi ijin kepada Terbanding I untuk melakukan pengalihan hak sewa baik sebagian maupun seluruhnya atas objek sewa kepada Terbanding II s/d Terbanding XI;

2. Bahwa bukti Pi-4a; Pi-4b; Pi-6a; Pi6b; PI-12; PI-14 A; Pi-14B; yang merupakah Perjanjian Sub lease dari Terbanding I kepada Terbanding II s/d Terbanding XI, SELURUHNYA MERUPAKAN POTO COPY DARI POTO COPY TANPA PERNAH DIPERLIHATKAN ASILNYA, sehingga tidak memiliki nilai pembuktian yang sah secara hukum dan harus dikesampingkan. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 301. Rbg yang menyebutkan:

1. Kekuatan pembuktian suatu bukti turunan terletak di akta yang asli.

2. Jika yang asli ada, maka turunan dan kutipannya hanya dapat dipercaya sepanjang itu sesuai dengan aslinya yang selalu dapat dituntut untuk diperlihatkannya.

Jo Pasal 1888 KUH Perdata yang menyebutkan: “Kekuatan pembuktian suatu bukti tulisan adalah pada akta aslinya. Apabila akta yang asli itu ada, maka salinan-salinan serta ikhtisar-ikhtisar hanyalah dapat dipercaya, sekadar salinan-salinan serta ikhtisar-ikhtisar itu sesuai dengan aslinya, yang mana senantiasa dapat diperintahkan mempertunjukkannya”

Jo Putusan MA No.: 3609 K/Pdt/1985 yang menyatakan: “Surat bukti fotokopi yang tidak pernah diajukan atau tidak pernah ada surat aslinya, harus dikesampingkan sebagai surat bukti.”

Bahwa perjanjian sublease tersebut memiliki forum penyelesaian melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia, (vide pasal 16 Perjanjian Sublease ( Pi-4a; Pi-4b; Pi-6a; Pi6b; PI-12; PI-14 A; Pi-14B), sehingga berdasarkan asas yurisdiksi kewenangan mengadili, semua sengketa yang timbul dari perjanjian tersebut secara absolute dibawah kompetensi/yurisdiksi BANI, sehingga penggugnaan perjanjian tersebut sebagai bukti dalam perkara a quo harus dikesampingkan.

MAJELIS HAKIM TELAH KELIRU DALAM MENGANALISA FAKTA HUKUM SERTA DALAM MEMBERI MEMPERTIMBANGKAN HUKUM ATAS PERKARA A QUO

1. Bahwa Pembanding keberatan dengan pertimbangan Majelis Hakim Judex Pactie tingkat Pertama pada halaman 60 alinea 3 Putusan a quo yang menyatakan: “Menimbang, bahwa pada tanggal 26 Oktober 2018 telah dilakukan pemeriksaan setempat pada objek sengketa dan dalam pemeriksaan setempat tersebut didapati masih ada Villa-Vila yang kondisinya dalam keadaan rusak namun masih ada penyewanya akan tetapi belum masuk sebagai pihak dalam perkara a quo.”

2. Bahwa pertimbangan tersebut merupakan pertimbangan yang menyimpang dari fakta hukum yang sebenarnya, karena dalam pemeriksaan setempat yang dilaksanakan pada tanggal 26 Oktober 2018, Terbanding II s/d Terbanding XI tidak hadir dilokasi dan hanya diwakili oleh Kuasa Hukumnya, sedangkan Terbanding I tidak hadir sama sekali, dan agenda persidangan pada saat itu jelas adalah untuk Persidangan Setempat yang esensinya adalah untuk “mengetahui mengenai letak, luas serta batas-batas objek sengketa, dan apabila kemudian fakta persidangan tertanggal 26 Oktober 2018 tersebut kemudian digiring sebagai agenda pemeriksaan siapa yang berhak atas objek sengketa sehingga “melahirkan” kesimpulan bahwa Terbanding II s/d Terbanding XI ada dilokasi “ dan berkedudukan sebai penyewa”, maka kesimpulan tersebut jelas telah menyimpangi fakta hukum yang sebenarnya, bahkan patut diduga telah terjadi rekayasa fakta dan patut pula diduga bahwa telah terjadi keberpihakan dalam perkara a quo;

3. Bahwa Pembanding keberatan dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim Judex Pactie Tingkat Pertama dalam pertimbangan putusan pada halaman 60 alinea 4 yang menyatakan: “Menimbang, bahwa meskipun Penggugat diberikan kewenangan menentukan siapa saja yang ditarik dalam gugatannya, namun dengan tidak diikut sertakannya semua penyewa sebagai pihak dalam perkara a quo mengakibatkan gugatan Penggugat menjadi tidak sempurna.”

4. Bahwa pertimbangan tersebut jelas mengacu pada kesimpulan fakta yang keliru karena kenyataanya yang bertindak sebagai penyewa hanya Terbanding I, namun dengan digunakannya istilah “Para Penyewa” maka seolah-olah ada lebih dari satu penyewa atas objek sewa, dan kesimpulan Majelish Hakim ini jelas telah menyimpang dari fakta serta bukti yang muncul selama proses persidangan.

5. Bahwa pertimbangan Majelis Hakim tersebut juga sangat keliru dan salah dalam penerapan, karena seharusnya pertimbangan tersebut diterapkan pada perkara perbuatan melawan hukum (PMH) dan/atau perkara lain diluar “perkara wanprestasi”. Karena dalam perkara wanprestasi, dasar gugatan jelas mengacu pada perjanjian yang disepakati dimana dalam perkara a quo, acuannya adalah Perjanjian Sewa menyewa tanggal 1 Maret 2010, yang hanya disepakti oleh Pembanding dan Terbanding I;

6. Bahwa dalam perkara wanpretasi, kebebasan Penggugat dalam menarik pihak yang dijadikan Tergugat terbatas pada “dengan siap perjanjian itu dibuat (asas contract party)”, karena pada prinsipnya suatu perjanjian tidak boleh membawa kerugian kepada pihak ketiga yang tidak terikat didalamnya, sebagaimana ketentuan pasal 1340 KUHPerdata yang menyebutkan: “Persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya. Persetujuan tidak dapat merugikan pihak ketiga; persetujuan tidak dapat memberi keuntungan kepada pihak ketiga selain dalam hal yang ditentukan dalam pasal 1317”

7. Terbatasnya Penggugat dalam menentukan pihak tergugat dalam perkara wanprestasi juga telah dijelaskan oleh M. Yahya Harahap,SH. Dalam bukunya yang berjudul Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, pada halaman 114 sampai halaman 115 yang menjelaskan sebagai berikut:

“Penerapan Pihak dihubungkan dengan kasus Perkara

Uraian berikut ini, berkenan dengan penerapan pihak dalam gugatan. Seperti yang dijelaskan diatas, penggugat sedapat mungkin menghindari kesalahan atau kekeliruan mendudukkan pihak dalam gugatan, agar gugatan tidak mengandung cacat error in persona. Pedoman umum menempatkan pihak yang tepat dalam gugatan, berpatokan pada kasus perkara yang bersangkutan. Sehubungan dengan itu, akan dikemukakan beberapa patokan yang perlu diperhatikan berdasar praktik peradilan, seperti dijelaskan diabawah ini.

1. Pihak dalam perkara yang timbul dari Perjanjian

Yang sah sebagai pihak penggugat atau tergugat dalam perkara yang timbul dari perjanjian, terbatas pada diri para pihak yang langsung terlibat dalam perjanjian tersebut. patokan itu, sesuai dengan asas yang ditegaskan dalam pasal 1340 KUHPerdata: persetujuan hanya mengikat atau berlaku antara pihak yang membuatnya. Prinsip ini disebut juga contract party pada satu segi, dihubungkan dengan sifat hak relative yang melekat pada perjanjian pada sisi lain. Selanjutnya pasal ini menegaskan, persetujuan tidak dapat menimbulkan kerugian pada pihak ketiga. Sebaliknya, pihak ketiga tidak dapat memperoleh manfaat dari perjanjian. Oleh karena itu, yang dapat menjadi pihak penggugat maupun tergugat dalam sengketa yang timbul dari persetujuan, hanya terbatas pada diri orang yang terlibat menjadi pihak dalam perjanjian dimaksud. Pihak ketiga yang tidak ikut terlibat dalam perjanjian, tidak dapat bertindak menuntut pembatalan atau mengajukan tuntutan wanprestasi. Gugatan yang diajukan orang itu mengandung cacat diskualifikasi, karena yang bertindak sebagai penggugat tidak punyak hak untuk itu berdasarkan pasal 1341 KUHPerdata. Sebaliknya, pihak ketiga tersebut tidak dapat dijadikan pihak tergugat, larena akan berakibat, orang yang ditarik sebagai tergugat salah sasaran atau keliru orang yang digugat. Penerapan yang demikian ditegaskan dalam putusan MA No. 1270 K/Pdt/1991 yang menyatakan, suatu perjanjian kerja sama sesuai dengan ketentuan pasal 1340 KUHPerdata, hanya mengikat kepada mereka. Oleh karena itu gugatan yang menarik Tergugat I dan II yang tidak ikut menandatangani perjanjian, adalah keliru, dan harus dinyatakan tidak dapat diterima.

Penerapan pembatasan yang dapat bertindak sebagai pihak pihak dalam suatu perjanjian, sangat rasional demi tegaknya ketertiban umum (public order). Akan terjadi kekacauan dalam kehidupan masyarakat, apabila pihak ketiga dibenarkan bertindak sebagai pihak dalam proses peradilan atas perjanjian yang dibuat oleh pihak lain.

Selain itu, agar gugatan tidak mengandung cacat kurang pihak (plurium litis consortium), semua orang yang ikut menjadi pihak dan menandatangani perjanjian harus ikut ditarik sebagai tergugat atau semua harus ikut bertindak sebagai penggugat. Sikap ini antara lain dijelaskan dalam putusan MA No. 151/K/Sip/1975 (13-5-1975). Menurut putusan ini, karena yang berutang kepada penggugat adalah dua orang, seharusnya gugatan ditujukan kepada kedua orang tersebut.”

8. Bahwa berdasarkan pada kondisi tersebut, maka justru apabila Pembanding menarik Terbanding II s/d Terbanding XI sebagi pihak dalam gugatan perkara a quo sebagaimana yang dimaksudkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama, maka justru gugatan perkara a quo akan menjadi error in persona/salah pihak orang yang dijadikan tergugat.

9. Bahwa Pembanding keberatan dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim Judex pactie tingkat pertama dalam putusan halaman 60 aline 5 yang menyatakan sebagai berikut: “Menimbang, bahwa oleh karena telah terjadi peralihan hak atas tanah dimaksud kepada para penyewa Villa, maka sudah seharunya Penggugat mengikut sertakan semua penyewa Villa yang berdiri diatas objek sengketa dalam gugatan a quo, mengingat salah satu petitum gugatan Penggugat Tergugat Intervensi I adalah menghukum Tergugat/Tergugat Intervensi II segera menyerahkan kembali objek sewa “Villa Taksu” kepada Penggugat/ Terguggat Intervensi I dalam keadaan kosong”.

10. Bahwa pertimbangan Majelis Hakim tersebut jelas-jelas mengabaikan fakta hukum serta bukti yang muncul dalam persidangan. Karena faktanya, yang sah bertindak sebagai penyewa pada objek sewa hanyalah Terbanding I, sedangkan Terbanding II s/d Terbanding XI tidak mampu/gagal membuktikan dirinya memiliki hak sewa yang sah atas objek sewa, sehingga apabila Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama mempertimbangkan bahwa Terbanding II s/d Terbanding XI sah sebagai penyewa dan harus ikut digugat dalam perkara a quo, maka pertimbangan tersebut jelas telah tidak sesuai dengan fakta hukum serta bukti yang muncul dipersidangan, apalagi pertimbgang tersebut juga tidak menjelaskan berdasarkan bukti yang mana Terbanding II s/d Terbanding XI dianggap sah sebagai pemegang hak sewa dan harus ikut digugat dalam perkara aquo?.

11. Bahwa terkait dengan kondisi tersebut diatas, semestinya Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam pertimbangan hukumnya mengacu keapda asas “actori incumbit probation” yang yang terkandung dalam pasal 283 Rbg jo Pasal 163 HIR yang keduanya berbunyi sebagai berikut:

“Barangsiapa beranggapan mempunyai suatu hak atau suatu keadaan untuk menguatkan haknya atau menyangkal hak seseorang lain, harus membuktikan hak atau keadaan itu.”

Jo pasal 1865 KUHPerdata yang berbunyi:

“Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu.”

12. Bahwa dengan tidak adanya bukti yang sah yang muncul di persidangan untuk menguatkan dalil Terbanding II s/d Terbanding XI sebagai pemegang hak sewa atas objek sengketa, maka seharusnya Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama dapat member pertimbangan hukum sebaliknya yaitu menyatakan dalalil gugatan Terbanding II s/d Terbanding XI adalah tidak terbukti;

13. Bahwa satu dari dua saksi yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI yaitu saksi Lilis Setyorini merupakan istri dari Terbanding II/Penggugat Intervensi I, sehingga tidak memenuhi syarat untuk diperiksa sebagai saksi dalam perkara a quo. Oleh karena itu, baik bukti surat maupun bukti saksi yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbanding XI/dahulu Para Penggugat Intervensi pada faktanya tidak memenuhi syarat minimal sebagai alat bukti untuk mendukung gugatan intervensinya, namun demikian Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama telah memebenarkan dalil Terbanding II s/d Terbanding XI/dahulu Para Penggugat Intervensi, khususnya yang mengaku sebagai “pemegang hak sewa atas objek sewa yang merupakan objek gugatan Pembanding, dan alasan pembenaran dalil tersebut tidak pernah dijelaskan oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam memutus perkara a quo;

14. Bahwa pertimbangan Majelis Hakim tingkat pertama yang menyimpangi fakta hukum serta bukti yang muncul dipersidangan serta putusan dibuat dengan tanpa menjelaskan acuan hukum serta acuan fakta (berdasarkan bukti yang mana Terbanding II s/d Terbanding XI dianggap sah memiliki hak sewa atas objek sengketa sehingga harus dijadikan tergugat dalam perkara a quo), juga jelas merupakan pertimbangan hukum yang melanggar ketentuan pasal 189. Rbg jo Pasal 178 HIR yang menyebutkan sebagai berikut:

1. Dalam rapat permusyawaratan, karena jabatannya hakim harus menambah dasar-dasar hukum yang tidak dikemukakan oleh para pihak.

2. Ia wajib memberi keputusan tentang semua bagian gugatannya.

3. Ia dilarang memberi keputusan tentang hal-hal yang tidak dimohon atau memberikan lebih dari yang dimohon.

Jo Pasal 50 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor: 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman yang menyebutkan: “Putusan pengadilan selain harus memuat alasan dan dasar putusan, juga memuat pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili.”

Dan oleh karena itu sudah sepatutnya Majelis Hakim Pengadilan Tinggi denpasar pemeriksa perkara aquo menyatakan membatalkan pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Tingkat pertama tersebut dan memutus sendiri dengan amar sebaliknya;

15. Bahwa Pembanding keberatan dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama pada putusan halaman 60 alinea 5 sampai dengan halam 61 alinea 2 yang menyatakan: “Menimbang, bahwa sehubungan dengan hal tersebut, Majelis Hakim juga berpedoman pada yurisprudensi Mahkamah agung No. 365/K?Pdt/1984 tertanggal 10 Juni 1985, yang dalam kaidah hukumnya menyatakan bahwa “ Penting untuk mengikut sertakan semua pihak yang mempunyai hubungan hukum dengan pokok persoalan atau dengan kata lain harus komplit semua pihak diikut sertakan dalam gugatannya”

16. Bahwa pertimbangan hukum Majelis hakim tersebut jelas sangat keliru, karena pertimbangan tersebut harusnya diterapkan pada perkara perbuatan melawan hukum atau perkara lain diluar dari perkara wanprestasi. Karena untuk perkara wanprestasi acuannya sangat jelas yaitu pihak yang dapat ditarik sebagai tergugat “terbatas pada para pihak yang terikat dalam perjanjian”;

17. Bahwa Pembanding juga keberatan dengan pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama pada putusan halaman 60 alinea 5 yang menyatakan: “Menimbang bahwa dengan demikian Majelish Hakim berpendapat, bahwa dengan tidak ditariknya semua penyewa dari “Villa Taksu” sebagai pihak mengakibatkan perkara a quo tidak terselesaikan secara tuntas dan berpotensi obyek sengketa tidak dapat dieksekusi;

Menimbang, bahwa berdasarkan uraian diatas maka Majelis Hakim berpendapat bahwa gugatan Penggugat adalah kurang pihak (Exceptio Plurium Litis Consortium) dan karenanya eksepsi Penggugat Intervensi dapat diterima”.

18. Bahwa pertimbangan tersebut jelas menunjukkan ketidak pahaman Majelis Hakim akan perkara a quo, dan telah terkecoh dengan dalil yang diajukan oleh Terbanding II s/d Terbading XI yang mengaku ikut sebagai pemegang hak sewa namun kenyataanya dalil tersebut tidak pernah terbukti;

19. Bahwa faktanya yang sah sebagai pemegang hak sewa atas Villa Taksu/Objek sengketa hanyalah satu pihak yaitu Terbanding I, berdasarkan pada Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 1 Maret 2010, sedangkat Terbanding II s/d Terbanding XI hanya sebagai pembeli saham pada PT. Soka Beach Management/Terbanding I yang seharusnya diselesaikan secara terpisah dengan perkara a quo;

20. Bahwa jikapun benar terjadi peralihan dari Terbanding I kepada Terbanding II s/d Terbanding XI, maka jelas peralihan tersebut melanggar hukum karena dilakukan tanpa seijin dan/atau diluar pengetahuan Pembanding sehingga melanggar ketentuan pasal 9 Perjanjian tanggal 1 Maret tahun 2010, dan alasan ini pula yang menyebabkan Pembanding tidak dapat mengikutkan Terbanding II s/d Terbanding XI sebagai pihak dalam gugatan a quo karena sebelumnya tidak mengetahui identitas pihak yang diduga menerima pengalihan tersebut;

21. Bahwa pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama yang menganggap gugatan kurang pihak karena tidak menjadikan Terbanding II s/d XI sebagai pihak juga sangat tidak relevan dan tidak masuk akal diterapkan pada putusan akhir karena kenyataannya Terbanding II s/d XI, telah memasukan diri sebagai pihak dan telah diperkenankan oleh Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama melalui putusan selanya;

Bahwa mengingat alasan hukum permohonan banding ini telah berdasar pada fakta serta dasar hukum yang jelas dan kuat, maka Pembanding /d. Penggugat/Tergugat dalam Intervensi I mohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Denpasar agar berkenan memeriksa dan memutus perkara a quo dengan amar sebagai berikut:

1. DALAM EKSEPSI PEMBANDING/PENGGUGAT/TERGUGAT INTERVENSI I:

• Mengabulkan Eksepsi Penggugat/Tergugat Intervensi I seluruhnya.

2. DALAM EKSEPSI TERBANDING II s/d TERBANDING XI/PARA PENGGUGAT INTERVENSI:

• Menolak Eksepsi Para Penggugat Intervensi Seluruhnya

3. DALAM POKOK PERKARA:

1. Menerima dan mengabulkan gugatan Pembanding/Penggugat/ Tergugat Intervensi I untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Nota Kesepakatan Kerja Sama tanggal 21 Januari 2010, dan Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 antara Penggugat/Tergugat Intervensi I dan Tergugat/Tergugat Intervensi II adalah sah dan mengikat;

3. Menyatakan Tergugat/Tergugat Intervensi II telah wanprestasi atas Nota Kesepakatan Kerja Sama tanggal 21 Januari 2010;

4. Menyatakan Tergugat/Tergugat Intervensi II telah wanprestasi terhadap Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 karena ingkar terhadap kewajibannya merawat dan memelihara Obyek Sewa yang mengakibatkan Obyek Sewa rusak berat;

5. Menyatakan Nota Kesepakatan Kerja Sama tanggal 21 Januari 2010 dan Perjanjian Sewa Menyewa tanggal 1 Maret 2010 antara I Wayan Rica (Penggugat/Tergugat Intervensi I) dan PT. Soka Beach Management (Tergugat/Tergugat Intervensi II) adalah batal dan tidak berkekuatan hukum;

6. Menyatakan hukum sita revindikasi (revindicatoir beslag) atas seluruh unit-unit bangunan Villa Taksu yang terletak di Banjar Dinas Suraberata, Desa Lalang Linggah, Kecamatan Selemadeg Barat, Kabupaten Tabanan yang berdiri di atas tanah SHM No. 4249/Desa Lalang Linggah, SHM No. 4238/Desa Lalang Linggah, SHM No. 4214/Desa Lalang Linggah, SHM No. 4237 Desa Lalang Linggah, dan SHM No. 981/Desa Lalang Linggah, termasuk seluruh benda bergerak bawaan milik Penggugat/Tergugat Intervensi I lainnya dalam unit-unit tersebut, adalah sah dan berharga;

7. Menghukum Tergugat/Tergugat Intervensi II segera menyerahkan kembali Obyek Sewa ‘Villa Taksu’ kepada Penggugat/Tergugat Intervensi I dalam keadaan kosong, tak berpenghuni, untuk seluruhnya dalam satu kesatuan, paling lambat 60 (enam puluh) hari sejak putusan perkara ini berkekuatan hukum tetap;

8. Menghukum Tergugat/Tergugat Intervensi II mengganti kerugian materiil kepada Penggugat/Tergugat Intervensi I sebesar Rp 4.500.000.000,- (empat milyar lima ratus juta rupiah) secara penuh dan sekaligus;

9. Menghukum Tergugat/Tergugat Intervensi II untuk membayar bunga moratoir sebesar 6% (enam per seratus) per tahun dari total kerugian materiil yang dialami Penggugat/Tergugat Intervensi I, yaitu sejumlah Rp 270.000.000,- (dua ratus tujuh puluh juta rupiah) per tahun terhitung sejak diajukannya gugatan ini;

10. Menghukum Tergugat/Tergugat Intervensi II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) setiap hari keterlambatan menyerahkan kembali Objek Sengketa kepada Penggugat/Tergugat Intervensi I terhitung sejak putusan berkekuatan hukum tetap;

11. Menghukum Tergugat/Tergugat Intervensi II untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;

12. Menyatakan hukum bahwa putusan ini dapat dilaksanakan serta merta (uit verbar beij voraad) meskipun terdapat upaya hukum perlawanan (verzet), banding, atau kasasi;

SUBSIDAIR: Apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Tabanan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil adilnya (ex aquo et bono).

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi memeriksa dan meneliti serta mencermati dengan seksama berkas perkara beserta salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Tabanan, Nomor : 47/Pdt.G/2018/PN.Tab, tanggal 10 Januari 2018 serta memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pihak Pembanding semula Penggugat/Tergugat Intervensi I, Pengadilan Tinggi berpendapat sebagai mana terurai didalam putusan ini;

Menimbang, bahwa Pengadilan Tinggi tidak sependapat dengan dalil Pembanding di dalam memori bandingnya, oleh karena di dalam petitum gugatan Pembanding pada memori banding terdapat petitum untuk menyerahkan kembali obyek sengketa yaitu Villa Taksu kepada Penggugat/Tergugat Intervensi I/Pebanding, karena di kompleks Villa Taksu tersebut berdasarkan hasil pemeriksaan setempat majelis hakim pengadilan tingkat pertama salah satu villa telah di kuasai oleh para Penggugat Intervensi;

Menimbang, bahwa berdasarkan itu seharusnya Pembanding/ Penggugat/ Tergugat Intervensi I, menggugat atau melibatkan para Tergugat Intervensi, sebagaimana Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I No.365/K/Pdt/1984 Tanggal 10 Juni 1985 yang dikutip oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Tabanan yang memeriksa perkara Nomor : 47/Pdt.G/2018/PN.Tab yang kaidah hukumnya “ Penting untuk mengikut sertakan semua pihak yang mempunyai hubungan dengan pokok persoalan atau dengan kata lain harus komplit semua pihak diikut sertakan dalam gugatannya”;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, menurut Pengadilan Tinggi, putusan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Tabanan yang memeriksa perkara Nomor : 47/Pdt.G/2018/PN.Tab, telah tepat dan benar;

Menimbang, bahwa oleh karena itu pertimbangan – pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama telah tepat dan benar, maka pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama tersebut diambil alih dan dijadikan dasar di dalam pertimbangan memutus perkara a quo oleh Pengadilan Tinggi, sehingga putusan Pengadilan Negeri Tabanan, Nomor 47/Pdt.G/2018/PN.Tab, tanggal 10 Januari 2019 dapat dipertahankan dalam peradilan tingkat banding dan oleh karenanya haruslah dikuatkan ;

Menimbang, bahwa oleh karena Pihak Pembanding semula Penggugat/Tergugat Intervensi I tetap di pihak yang kalah, baik dalam tingkat Pertama maupun dalam tingkat banding, maka Pihak Pembanding semula Penggugat/Tergugat Intervensi I di hukum untuk membayar semua biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan tersebut, ;

Mengingat Undang – Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, Undang – Undang Nomor 49 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua Atas Undang – Undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum, Rechts Reglement Voor De Buiten Gewesten (RBg), serta peraturan perundang – undangan lainnya yang berkaitan dengan perkara ini ;

MENGADILI :

1. Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat/ Tergugat Intervensi I ;

2. Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Tabanan,Nomor 47/Pdt.G/2018/PN Tab, tanggal 10 Januari 2019 yang dimohonkan banding tersebut ;

3. Menghukum Pembanding semula Penggugat/Tergugat Intervensi I untuk membayar biaya perkara pada kedua tingkat pengadilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sejumlah Rp. 150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah) ;

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Denpasar pada hari Kamis, tanggal 4 April 2019, oleh kami AGUS SUBEKTI,S.H,M.H. selaku Hakim Ketua Majelis, I NYOMAN DIKA,S.H.,M.H. dan TATIK HADYANTI,S.H,M.H. masing - masing selaku Hakim Anggota Majelis, berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Denpasar tertanggal 13 Pebruari 2019, Nomor : 21/Pen.Pdt/2019/ PT.DPS, ditunjuk sebagai Majelis Hakim untuk memeriksa, mengadili dan memutus perkara ini pada tingkat banding, putusan tersebut pada hari Kamis, tanggal 11 April 2019 , diucapkan dalam persidangan terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis tersebut didampingi oleh Hakim - Hakim Anggota Majelis tersebut serta dengan didampingi oleh I GEDE PUTU KARNACAYA,S.H. sebagai Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi Denpasar, tanpa dihadiri kedua belah pihak yang berperkara.

Hakim – Hakim Anggota: Hakim Ketua,

ttd ttd

I NYOMAN DIKA,S.H.,M.H. AGUS SUBEKTI,S.H,M.H.

ttd

TATIK HADYANTI,S.H,M.H.

Panitera Pengganti,

ttd

I GEDE PUTU KARNACAYA,SH

Perincian biaya perkara :

1. Materai Rp 6.000,00

2. Redaksi Rp 10.000,00  

3 Pemberkasan Rp 134.000,00

Jumlah Rp 150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah)

Untuk Salinan Resmi

Denpasar, 11 April 2019

Panitera

SUGENG WAHYUDI,S.H.,M.M.

NIP : 19590301 198503 1 006