168/PDT/2017/PT.DKI

P U T U S A N

NOMOR 168/PDT/2017/PT.DKI

“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”

Pengadilan Tinggi DKI Jakarta, yang memeriksa dan mengadili perkara - perkara perdata dalam tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut, dalam perkara antara ;

1. PT. Binakarya Agung Propertindo, beralamat di Jalan Pahlawan Revolusi No.2 Pondok Bambu RT.001/002, Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur, selanjutnya disebut sebagai Pembanding I semula Tergugat I ;

2. Ny. Nathalia Setiawan, selaku Kuasa dari Go Hengky Setiawan dan Budianto Halim, berdomisili di Jalan Pahlawan Revolusi No.2 Pondok Bambu,, Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur, selanjutnya disebut sebagai Pembanding II semula Tergugat II;

Dalam hal ini Para Pembanding semula Para Tergugat, diwakili Kuasa Hukumnya, Patrisia Anggre Ikawati, SH. dan Rukhiyat Auditiar, SH. Advokat dan Penasehat Hukum pada Patrisia Suryono & Partners, berkantor di Mall Taman Palem, lt.3 Blok D, Jalan Kamal Raya Outering Road Cengkareng, Jakarta Barat, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 23 Nopember 2016;

M E L A W A N

Taqwa Taufani, SH., beralamat di Jalan Mesjid An-Nur No.19 RT.006/RW.001 Kelurahan Menteng Dalam, Kecamatan Tebet, Jakarta Selatan, diwakili Kuasa Hukumnya : Sabar Lumbantoruan, SH. Radot Yutaka Pakpaham, SH dan Martimbang Reinhard Siahaan, SH. Advokat dan Konsultan Hukum pada Law Office SABAR SIHOMBING, SH & Associates, beralamat di Jalan Matraman No.30 E Jakarta Pusat, 10330, Indonesia berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 17 Maret 2016, selanjutnya disebut sebagai Terbanding semula Penggugat;

Pengadilan Tinggi tersebut;

Telah membaca berkas perkara dan semua surat-surat yang ber-hubungan dengan perkara ini;

TENTANG DUDUK PERKARA :

Membaca surat gugatan Penggugat tertanggal 20 April 2016 yang didaftarkan di Kepaniteraan Perdata Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 26 April 2016 Nomor 188/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim.. sebagai berikut :

1. Bahwa pada tanggal 27 Oktober 2013 Penggugat telah membayar sejumlah uang sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupia) kepada Tergugat I sebagai Booking Fee atau Tanda jadi pemesanan tempat atau ruang unit, lantai dan type yang tersedia di CASABLANCA EAST RESIDENCE yang terletak di Jalan Pahlawan Revolusi No.2 Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur;

2. Bahwa setelah Penggugat membayar uang tanda jadi pemesanan tempat atau ruang unit, lantai dan type yang tersedia di CASABLANCA EAST RESIDENCE, kemudian antara Penggugat dan Tergugat I yang diwakili Tergugat II berdasarkan Surat Kuasa tertanggal 12 April 2012 telah menandatangani 2 (dua) buah Perjanjian yaitu :

1. Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 selanjutnya disebut “PPSRS” tertanggal pada tanggal 13 Desember 2013 dan

2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor 0134/ PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 selanjutnya disebut “PPJB-SRS” pada hari Jumat tertanggal 13 Desember 2003;

3. Bahwa oleh karena Tergugat II yang bertindak untuk dan atas nama serta mewakili Tergugat I untuk menanda tangani ke dua (2) perjanjian tersebut pada point 2 (dua) diatas, maka secara hukum sebagai penerima kuasa Tergugat II layak ditarik sebagai pihak;

4. Bahwa didalam ketentuan kedua Perjanjian tersebut baik PPSRS dan PPJB-SRS tersebut, Penggugat berkedudukan selaku Pemesan dan/atau Pembeli sedangkan Tergugat I berkedudukan selaku Pemasaran dan/atau Penjual;

5. Bahwa berdasarkan isi Pasal 1 PPJB-SRS tertanggal 13 Desember 2003, Penggugat membeli dari Tergugat I satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) yang terletak di Jalan Pahlawan Revolusi No. 2 Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur setempat dikenal sebagai “CASABLANCA EAST RESIDENCES”;

6. Bahwa harga jual beli atas satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) adalah sebesar Rp. 327.380.000,- (tiga ratus dua puluh tujuh juta tiga ratus delapan puluh ribu rupiah sudah termasuk biaya Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Ijin Mendirikan Bangunan, Pemasangan Instalasi Air, dan Pemasangan Instalasi Listrik sebesar 1.300 watt;

7. Bahwa untuk memenuhi isi perjanjian tersebut, Penggugat selaku pembeli telah membayar lunas harga satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) tersebut, sebagaimana sesuai Kwitansi Pelunasan No. KW/09012014-0002;

8. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat 2.a PPSRS dan Pasal 3 ayat 2.a PPJB-SRS tertanggal 13 Desember 2013 disebutkan bahwa Pihak Pertama (Tergugat I) akan meyerahkan kepada Pihak Kedua (Penggugat) objek perjanjian tersebut secara fisik dalam waktu bulan Oktober 2014 dan dengan toleransi 145 (seratus empat puluh lima) atau selambat-lambatnya bulan April 2015;

9. Bahwa ternyata Para Tergugat sampai saat ini tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan isi dari Pasal 6 ayat 2.a PPSRS dan Pasal 3 ayat 2.a PPJB-SRS tertanggal 13 Desember 2013 tersebut;

10. Bahwa untuk menyelesaikan masalah tersebut, Penggugat telah menegur Para Tergugat dengan Surat Tegoran tertanggal 6 Januari 2016 yang isinya meminta ketegasan Para Tergugat untuk menyerahkan satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) yang telah dibayar lunas oleh Penggugat, akan tetapi dengan alasan yang tidak jelas, bersifat mengada-ada Tergugat I menunda penyerahan satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) (Casablanca C) semula pada bulan Oktober 2014 menjadi bulan Agustus 2015 ;

11. Bahwa atas dalil-dalil Para Tergugat yang tidak berdasar hukum dan selalu menghindar dari kewajiban untuk menyerahkan satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) kepada Penggugat, kemudian Penggugat berdasarkan Surat Teguran kedua (2) tertanggal 1 Februari 2016 dan Surat Somasi terakhir teranggal 7 Maret 2016 No.4/TP-SSA/III/2016 perihal Himbauan terbuka sekaligus Somasi/Teguran terakhir agar Menyerahkan satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) yang telah dibayar lunas kepada Penggugat, akan tetapi teguran dan permintaan tersebut tetap diabaikan oleh Para Tergugat;

12. Bahwa berdasarkan fakta-fakta tersebut diatas, sampai saat Gugatan ini diajukan, Para Tergugat belum menyerahkan satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) tersebut, dan karenanya Para Tergugat telah melakukan wanprestasi kepada Penggugat (vide Pasal 1238 KUH Perdata);

13. Bahwa Penggugat membeli satu (1) Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) semula sebagai Investasi yang akan disewakan kepada relasinya sebesar Rp.5.000.000,- (lima juta rupiah) per bulan, namun karena Para Tergugat gagal menyerah- kan kepada Penggugat sejak 1 April 2015 hingga gugatan ini diajukan selama dua belas (12) bulan, maka Penggugat menderita kerugian materiil sebesar Rp.60.000.000,- (tiga puluh enam juta rupiah).

14. Bahwa, karena sampai dengan diajukannya Gugatan ini, Para Tergugat belum menyerahkan Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) tersebut, maka Para Tergugat dikenakan denda keterlambatan, hal ini sesuai dengan isi Pasal 6 ayat 4 PPSRS dan Pasal 3 ayat 4 PPJB-SRS tertanggal 13 Desember 2013 yang menegaskan bahwa: “Apabila Pihak Pertama tidak dapat melakukan serah terima pada Tanggal penyerahan, sementara Pihak Kedua telah membayar lunas seluruh kewajiban pembayarannya, maka Pihak Pertama akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 o/oo (satu per mil) per hari dengan maksimal denda sebesar 3 % (tiga persen) dari harga pemesanan/ pengikatan” yang telah dibayar lunas oleh Penggugat perincian sebagai berikut:

1/1000 x Rp. 327.380.000,- = Rp 327380,- (tiga ratus dua puluh tujuh ribu rupiah) per hari x 384 hari = Rp. 125.713.920,- (seratus dua puluh lima juta tujuh ratus tiga belas ribu sembilan ratus dua puluh rupiah);

Total Denda Keterlambatan sebesar Rp. 125.713.920,- (seratus dua puluh lima juta tujuh ratus tiga belas ribu sembilan ratus dua puluh rupiah);

Dengan catatan :

- Keterlambatan penyerahan sejak tanggal 01 April 2015 sampai dengan gugatan ini diajukan pertanggal 20 April 2016 yakni selama 384 hari, dengan ketentuan 1 tahun sama dengan 365;

- Jumlah denda tersebut diatas terus bertambah setiap harinya sampai dengan Para Trergugat menyerahkan Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) tersebut kepada Penggugat ;

15. Bahwa oleh karena wanprestasinya Para Tergugat, Penggugat telah mengeluarkan biaya-biaya untuk mempertahankan haknya, yaitu biaya Penasehat Hukum sebesar Rp 75.000.000,- (tujuh puluh juta rupiah), karenanya adil dan patut biaya tersebut dibebankan kepada Para Tergugat;

16. Bahwa dengan gagalnya atau batalnya sewa Apartemen yang telah direncanakan oleh Penggugat dengan Relasinya, maka kredibilitas Penggugat menjadi rusak dan kepercayaan para relasi Penggugat menjadi menurun sehingga berakibat usaha atau bisnis Penggugat menjadi mengalami penurunan. Dan jika dinilai dengan uang adalah wajar Penggugat menetapkan kerugian immateriil tersebut adalah sebesar Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah) ;

17. Bahwa oleh karena kerugian-kerugian yang diderita Penggugat tersebut diatas akibat dari perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh Para Tergugat, maka adalah wajar dan beralasan hukum untuk menghukum Para Tergugat secara tanggung renteng agar membayar ganti rugi kepada Penggugat dengan perincian sebagai berikut :

KERUGIAN MATERIL

1. Bahwa, dengan gagalnya Para Tergugat menyerahkan Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) yang semula adalah sebagai sarana Investasi dan akan disewakan Penggugat kepada relasinya, maka Penggugat menderita berupa hilangnya peluang menerima uang sewa Rp.5.000.000,- (lima juta rupiah) / bulan sejak 1 April 2015 hingga gugatan ini diajukan (12 bulan) sebesar Rp.60.000.000,- (enam puluh juta rupiah).

2. Bahwa oleh karena wanprestasinya Para Tergugat, Penggugat telah mengeluarkan biaya-biaya untuk mempertahankan haknya, yaitu biaya Penasehat Hukum sebesar Rp 75.000.000,- (tujuh puluh lima juta rupiah), karenanya adil dan patut biaya tersebut dibebankan kepada Para Tergugat;

Ganti rugi atas DENDA KETERLAMBATAN

3. Bahwa Para Tergugat telah wanprestasi berdarkan ketentuan Pasal 6 ayat 4 PPSRS dan Pasal 3 ayat 4 PPJB-SRS tertanggal 13 Desem- ber 2013 yang menegaskan bahwa: “Apabila Pihak Pertama tidak dapat melakukan serah terima pada Tanggal penyerahan, sementara Pihak Kedua telah membayar lunas seluruh kewajiban pembayaran- nya, maka Pihak Pertama akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 o/oo (satu per mil) per hari dengan maksimal denda sebesar 3 % (tiga persen) dari harga pemesanan/pengikatan” yang telah dibayar lunas oleh Penggugat perincian sebagai berikut:

1/1000 x Rp. 327.380.000,- = Rp 327380,- (tiga ratus dua puluh tujuh ribu rupiah) per hari x 384 hari sehingga total denda keterlambatan adalah sebesar Rp. 125.713.920,- (seratus dua puluh lima juta tujuh ratus tiga belas ribu sembilan ratus dua puluh rupiah) ;

Dengan catatan :

- Keterlambatan penyerahan sejak tanggal 01 April 2015 sampai dengan gugatan ini diajukan pertanggal 20 April 2016 yakni selama 384 hari, dengan ketentuan 1 tahun sama dengan 365;

- Jumlah denda tersebut diatas terus bertambah setiap harinya sampai dengan Para Tergugat menyerahkan Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) tersebut kepada Penggugat.

TOTAL KERUGIAN MATERIIL sebesar Rp.60.000.000,- + Rp 75.000. 000,- + Rp. 125.713.920,- = Rp. 260.713.920,- (dua ratus enam puluh juta tujuh ratus tiga belas ribu sembilan ratus dua puluh rupiah)

Kerugian Immateriil

• Bahwa dengan gagalnya / batalnya sewa Apartemen yang telah direncanakan oleh Penggugat dengan Relasinya, maka kredibilitas Penggugat menjadi rusak dan kepercayaan para relasi Penggugat menjadi menurun sehingga berakibat usaha / bisnis Penggugat menjadi mengalami penurunan. Dan jika dinilai dengan uang adalah wajar Penggugat menetapkan kerugian immateriil tersebut adalah sebesar Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah).

18. Bahwa untuk menghindari Para Tergugat lalai dalam melaksanakan Putusan Pengadilan yang telah memperoleh putusan yang berkekuatan hukum tetap, maka Penggugat memohon agar Para Tergugat secara tanggung renteng dihukum membayar uang paksa (dwangsom) kepada Penggugat sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) per hari terhitung sejak putusan diucapkan;

19. Bahwa untuk menjamin agar gugatan Penggugat tidak sia-sia, karena Penggugat meragukan iktikad baik Para Tergugat, dan untuk mencegah terjadinya pengambilalihan oleh pihak lain, maka Penggugat mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Timur melalui Yang Mulia Majelis Hakim dalam perkara ini agar berkenan menetapkan untuk meletakkan Sita Jaminan (conservatoir beslag) atas seluruh harta kekayaan atau asset milik Para Tergugat, baik barang bergerak maupun barang tidak bergerak yang data-datanya akan disusulkan kemudian untuk menjadi jaminan untuk pembayaran kerugian-kerugian yang diderita oleh Penggugat, termasuk terhadap :

Bagunan kantor milik Tergugat I, Kios AB Lantai 1 Nomor 27 yang terletak di Jalan Pahlawan Revolusi Nomor 2, Pondok Bambu, RT.001/Rw.02, Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur.

20. Bahwa, karena Gugatan Penggugat didasarkan atas bukti-bukti otentik yang sempurna, yang tidak dapat disanggah lagi dan memenuhi Pasal 180 HIR, maka Mohon Kepada Yang Mulia Hakim pemeriksa perkara aquo agar dapat menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum baik Bantahan, Banding maupun Kasasi (uit voerbaar bij voorraad);

Bahwa berdasarkan alasan-alasan tersebut diatas dan didukung dengan fakta-fakta bukti yang kuat dan tidak terbantahkan, maka Penggugat mohon kepada Yang Mulia Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Timur melalui Yang Mulia Majelis Hakim pemeriksa perkara ini untuk berkenan menjatuhkan putusan sebagai berikut:

DALAM POKOK PERKARA

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;

2. Menyatakan sah secara hukum Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 selanjutnya disebut “PPSRS” dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor 0134/PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2003 yang dibuat dan ditanda tangani antara Penggugat dan Para Tergugat ;

3. Menyatakan Para Tergugat telah melakukan perbuatan wanprestasi terhadap Penggugat atas Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 selanjutnya disebut “PPSRS” dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor 0134/ PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2003;

4. Menghukum segera dan seketika agar Para Tergugat untuk menyerahkan 1 (satu) Unit Rumah Susun Tower Casablanca C lantai 09 Unit 15 seluas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) dengan Type 1 (satu) kamar tidur yang terletak di Jalan Pahlawan Revolusi No.2 Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur berikut turutannya berupa Bukti pembayaran Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Bukti Ijin Mendirikan Bangunan, Bukti Pemasangan Instalasi Air, dan Bukti Pemasangan Instalasi Listrik sebesar 1.300 watt kepada Penggugat;

5. Menghukum Para Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar kepada Penggugat berupa :

KERUGIAN MATERIL

1. Bahwa, dengan gagalnya Para Tergugat menyerahkan Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) yang semula adalah sebagai sarana Investasi dan akan disewakan Penggugat kepada relasinya, maka Penggugat menderita berupa hilangnya peluang menerima uang sewa Rp.5.000. 000,- (lima juta rupiah)/bulan sejak 1 April 2015 hingga gugatan ini diajukan (12 bulan) sebesar Rp.60.000.000,-(enam puluh juta rupiah).

2. Bahwa oleh karena wanprestasinya Para Tergugat, Penggugat telah mengeluarkan biaya-biaya untuk mempertahankan haknya, yaitu biaya Penasehat Hukum sebesar Rp 75.000.000,- (tujuh puluh lima juta rupiah), karenanya adil dan patut biaya tersebut dibebankan kepada Para Tergugat;

Ganti rugi atas DENDA KETERLAMBATAN

3. Bahwa Para Tergugat telah wanprestasi berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat 4 PPSRS dan Pasal 3 ayat 4 PPJB-SRS tertanggal 13 Desember 2013 yang menegaskan bahwa: “Apabila Pihak Pertama tidak dapat melakukan serah terima pada Tanggal penyerahan, sementara Pihak Kedua telah membayar lunas seluruh kewajiban pembayarannya, maka Pihak Pertama akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 o/oo (satu per mil) per hari dengan maksimal denda sebesar 3 % (tiga persen) dari harga pemesanan/pengikatan” yang telah dibayar lunas oleh Penggugat perincian sebagai berikut:

1/1000 x Rp. 327.380.000,- = Rp 327380,- (tiga ratus dua puluh tujuh ribu rupiah) per hari x 384 hari sehingga total denda keterlambatan adalah sebesar Rp. 125.713.920,- (seratus dua puluh lima juta tujuh ratus tiga belas ribu sembilan ratus dua puluh rupiah);

Dengan catatan :

- Keterlambatan penyerahan sejak tanggal 01 April 2015 sampai dengan gugatan ini diajukan pertanggal 20 April 2016 yakni selama 384 hari, dengan ketentuan 1 tahun sama dengan 365;

- Jumlah denda tersebut diatas terus bertambah setiap harinya sampai dengan Para Trergugat menyerahkan Unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur, Lokasi Tower Casablanca C lantai : 09 Unit 15, dengan luas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) tersebut kepada Penggugat ;

Kerugian Immateriil

• Bahwa dengan gagalnya / batalnya sewa Apartemen yang telah direncanakan oleh Penggugat dengan Relasinya, maka kredibilitas Penggugat menjadi rusak dan kepercayaan para relasi Penggugat menjadi menurun sehingga berakibat usaha / bisnis Penggugat menjadi mengalami penurunan. Dan jika dinilai dengan uang adalah wajar Penggugat menetapkan kerugian immateriil tersebut adalah sebesar Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah).

4. Menghukum Para Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar kerugian immaterial kepada Penggugat sebesar Rp.100.000.000,- (seratus ratus juta rupiah) selambat-lambatnya setelah 7 (tujuh) hari setelah putusan ini diucapkan;

5. Menghukum Para Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa (dwangsom) yang besarnya Rp.1.000.000,- (Satu juta rupiah) perhari apabila Tergugat terlambat dalam menjalankan putusan perkara ini;

6. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (conservatoir beslag) atas seluruh harta kekayaan atau asset milik Para Tergugat, baik barang ber- gerak maupun barang tidak bergerak yang data-datanya akan disusulkan kemudian untuk menjadi jaminan untuk pembayaran kerugian-kerugian yang diderita oleh Penggugat, termasuk terhadap :

Bagunan kantor milik Tergugat I, Kios AB Lantai 1 Nomor 27 yang terletak di Jalan Pahlawan Revolusi Nomor 2, Pondok Bambu, RT.001, Rw.02, Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur ;

7. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu (uit voerbaar bij voorraad) sekalipun ada upaya hukum verzet, banding, atau kasasi (vide Pasal 180 HIR);

8. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara menurut hukum;

SUBSIDAIR

Apabila Yang Mulia Majelis Hakim pemeriksa perkara ini berpendapat lain, maka Penggugat mohon putusan seadil-adilnya (ex ae quo et bono);

Membaca surat jawaban Para Tergugat tertanggal 3 Agustus 2016 sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI :

A.Exceptional Circumstances.

1. Bahwa gugatan Penggugat mengenai Perbuatan Wanprestasi yang didalil- kan oleh Penggugat sangat tidak tepat, dalil-dalil yang menjadi dasar gugatan Penggugat secara nyata-nyata mengesampingkan mengenai pasal dalam perjanjian yang telah disepakati oleh Penggugat dan Tergugat I dalam hal ini diwakili oleh Tergugat II berdasarkan surat kuasa tertanggal 12 April 2012, yang mengatur tentang adanya keadaan lain dari yang biasa atau Force Majeure;

2. Bahwa Penggugat telah mengakui dan pengakuan tersebut tidak dapat di cabut yaitu, mengakui antara Penggugat dan Tergugat I telah terikat dalam suatu perjanjian. Sebagaimana didalilkan Penggugat pada angka 1, 2, 3, 4, 5, 6, dan 7 dalam gugatannya yang pada pokoknya menyatakan antara Penggugat dan Tergugat I dalam hal ini diwakili oleh Tergugat II berdasarkan surat kuasa tertanggal 12 April 2012 telah terikat perjanjian. Mengenai pem- belian 1 (satu) unit satuan rumah susun Type 1 (satu) kamar tidur, Tower Casablanca C, Lantai 09, Unit No. 15, Casablanca East Residences, dalam hal ini Penggugat selaku PIHAK KEDUA dan Tergugat I selaku PIHAK PERTAMA dalam hal ini diwakili oleh Tergugat II perjanjian tersebut antara lain :

• Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013,tertanggal 13 Desember 2013 ;

• Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor 0134/ PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 ,tertanggal 13 Desember 2013 ;

3. Bahwa dalam Perjanjian Pasal 6 ayat 2. a (i,ii,iii), Pembangunan dan Penye- rahan, Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013. Jo Pasal 3, ayat 2. a (i,ii,iii), Pembangunan dan Penyerahan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013.Sebagaimana dikutip sebagai berikut :

“2.a. PIHAK PERTAMA akan melakukan penyerahan fisik secara bertahap atas CASABLANCA EAST RESIDENCES dengan toleransi 145 (seratus empat puluh lima) hari kerja, yaitu Tower Casablanca A dimulai bulan Agustus 2014, Tower Casablanca B dimulai bulan September 2014, Tower Casablanca dimulai bulan Oktober 2014 dan Tower Casablanca D dimulai bulan November 2014, kecuali :

1. selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan PIHAK PERTAMA atau alasan Force Majeure ;

2. PIHAK KEDUA belum memenuhi seluruh kewajibannya, termasuk tetapi tidak terbatas pada pelunasan seluruh Harga Pemesanan, denda-denda, biaya-biaya dan kewajiban-kewajiban pembayaran lainnya (kalau ada) sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian ;

3. adanya peraturan atau kebijakan pemerintah yang menyebabkan keterlambatan dan/atau terhentinya pembangunan CASABLANCA EAST RESIDENCES, terhadap kondisi di atas PIHAK KEDUA setuju bahwa PIHAK PERTAMA tidak bertanggungjawab atas mundurnya serah terima fisik tersebut dan PIHAK KEDUA tidak akan menuntut kerugian yang diderita karnanya. “

4. Bahwa jelas disyaratkan dalam perjanjian mengenai pengecualian dalam pelaksanaan tanggal serah terima Unit pada CASABLANCA EAST RESI- DENCES. Hal tersebut dikarenakan dapat saja terjadi peristiwa-peristiwa yang menghambat pembangunan yang tidak dapat di prediksi oleh manusia normal. Artinya serah terima atas unit pada CASABLANCA EAST RESI- DENCES dapat mundur pelaksanaanya apabila terjadi hal-hal yaitu:

1. selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada di luar kekuasaan PIHAK PERTAMA atau alasan Force Majeure;

2. PIHAK KEDUA belum memenuhi seluruh kewajibannya, termasuk tetapi tidak terbatas pada pelunasan seluruh Harga Pemesanan, denda-denda, biaya-biaya dan kewajiban-kewajiban pembayaran lainnya (kalau ada) sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian;

3. adanya peraturan atau kebijakan pemerintah yang menyebabkan keterlambatan dan/atau terhentinya pembangunan CASABLANCA EAST RESIDENCES terhadap kondisi di atas PIHAK KEDUA setuju bahwa PIHAK PERTAMA tidak bertanggungjawab atas mundurnya serah terima fisik tersebut dan PIHAK KEDUA tidak akan menuntut kerugian yang diderita karenanya;

5. Bahwa Tergugat I telah berusaha semaksimal mungkin dalam melaksanakan pembangunan, namun pada saat proses pembangunan berjalan tiba-tiba, ada protes dari oknum warga sekitar yang keberatan adanya pekerjaan pembangunan yang dilakukan pada malam hari walaupun sebelumnya telah ada sosialisasi kepada masyarakat. Atas hal tersebut memaksa pemerintah setempat untuk turun tangan demi ketentraman para pihak, maka aparatur pemerintahan setempat dalam hal ini, Pemerintah Kota Administrasi Jakarta Timur, Kecamatan Duren Sawit, mengadakan Musyawarah Warga Terkait Casablanca East Residences;

6. Musyawarah tersebut dilaksanakan pada hari Kamis, tanggal 20 Februari 2014, Waktu Rapat 08.30 WIB, Tempat Ruang Rapat Lantai II Kantor Kecamatan Duren Sawit. Agenda Acara mengenai Membahas Pengaduan Masyarakat terkait CER (Casablanca East Residence) Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit.

Pimpinan Rapat : Camat Duren Sawit.

Peserta Rapat :

1. Polsek Metro Duren Sawit.

2. Danramil Duren Sawit.

3. Wakil Camat Duren Sawit.

4. Kepala Seksi Pemerintahan dan Tramtib.

5. Kasatgas Pol PP Kecamatan Duren Sawit.

6. Kepala Seksi P2B (Pengawasan) Kecamatan.

7. Kepala Seksi Perumahan Kecamatan.

8. Kepala Seksi Dukcapil.

9. Perwakilan Lurah Pondok Bambu.

10. Perwakilan Pengembang BPG (Tergugat I).

11. Ketua LMK Kelurahan Pondok Bambu.

12. Ketua RW. 002 Kelurahan Pondok Bambu.

13. Ketua RT. 001/RW.002 Kelurahan Pondok Bambu.

14. PPSRS- CER beserta Warga.

Putusan Rapat: Pelaksanaan Proyek Pembangunan lanjut Casablanca East Residence (CER) di sepakati hanya sampai pukul 22.00 WIB setiap harinya ;

7. Atas putusan rapat tersebut amat sangat memberatkan pihak Tergugat I, namun kembali warga bersikeras melarang Tergugat I melakukan pelaksa- naan pekerjaan pada malam hari, atas hal tersebut kembali lagi dilakukan pertemuan antara warga dan Tergugat I. Kali ini dengan diprakarsai oleh Pemerintah Kota Administrasi Jakarta Timur dengan di saksikan oleh Bagian Prasarana & Sarana Kota Jakarta Timur , Bagian Hukum Jakarta Timur dan Satpol PP Jakarta Timur pada tanggal 11 Maret 2014. Disepakati bahwa pelaksanaan pekerjaan proyek pembangunan lanjutan disepakati berhenti sampai pukul 21.00 WIB setiap harinya;

8. Bahwa atas pembatasan jam pelaksanaan pekerjaan tersebut merupakan keadaan yang sangat memaksa yang mana tidak bisa dihindari oleh Tergugat I, dikarenakan sudah merupakan peraturan yang di tetapkan oleh pemerintah setempat berdasarkan atas kesepakatan bersama. Akibatnya sangat berpengaruh pada waktu penyelesaian proyek sehingga tidak dapat lagi mencapai jadwal serah terima sebagaimana tercantum dalam :

• Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013.

• Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor 0134/ PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013.

9. Atas mundurnya jadwal serah terima Casablaca East Residence II, yang disebabkan atas suatu yang tidak dapat diprediksi sebelumnya oleh Tergugat I. Sebagaimana dikemukakan oleh :

Prof. Subekti, SH. dalam buku Prof. Subekti, SH, POKOK-POKOK HUKUM PERDATA, PT. Intermasa Jakarta, Cetakan XXIX,2001, hal.150 yang dikutib sebagai berikut :

“Untuk dapat dikatakan suatu “keadaan memaksa,” (over macht atau force majeur), selain keadaan itu, “diluar kekuasaanya” si berhutang dan “memaksa,” keadaan yang telah timbul itu juga harus berupa suatu keadaan yang tidak dapat dketahui pada waktu perjanjian itu dibuat, setidak-tidaknya tidak dipikul resikonya oleh siberhutang. Jika si berhutang berhasil dalam membuktikan adanya keadaan yang demikian itu, tuntutan si berpiutang akan ditolak oleh Hakim dan si berhutang terluput dari penghukuman, baik yang berupa penghukuman untuk memenuhi perjanjian, maupun peng- hukuman untuk membayar penggantian kerugian. “

Berdasarkan hal tersebut Jelas Tergugat I telah berusaha dengan sungguh - sungguh untuk menyelesaikan pembangunan. Oleh karenanya Tergugat I dan Tergugat II mohon kepada Majeis Hakim yang terhormat untuk kiranya demi hukum menyatakan menolak gugatan Penggugat atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat di terima;

II.DALAM POKOK PERKARA

1. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II mohon apa yang Tergugat I dan Tergugat II uraikan dalam Eksepsi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan Dalam Pokok Perkara di bawah ini;

2. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak seluruh dalil gugatan Penggugat dalam gugatannya, kecuali yang diakui secara tegas oleh Tergugat I dan Tergugat II ;

3. Bahwa dalam dalil Penggugat pada angka 1,2,3,4,5,6, dan 7, dalam gugatannya yang pada pokoknya menyatakan antara Penggugat dan Tergugat I dalam hal ini diwakili oleh Tergugat II berdasarkan surat kuasa tertanggal 12 April 2012, telah terikat perjanjian. Mengenai pembelian 1 (satu) unit satuan rumah susun Type 1 (satu) kamar tidur, Tower Cassa- blanca C, Lantai 09, Unit No. 15, Casablanca East Residences, dalam hal ini Penggugat selaku PIHAK KEDUA dan Tergugat selaku PIHAK PERTAMA dalam hal ini diwakili oleh Tergugat II perjanjian tersebut antara lain :

• Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013, tertanggal 13 Desember 2013.

• Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor. 0134/ PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013, tertanggal 13 Desember 2013;

4. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dalil Penggugat dalam gugatan- nya pada angka 8 dalam gugatannya, karena dalil tersebut mengutip isi pasal dalam PPSRS dan PPJB secara sepotong-sepotong artinya tidak lengkap, sehingga dapat berakibat fatal dan tidak sesuai dengan isi pasal yang sesungguhnya. Oleh karenanya Tergugat I akan mengutip isi pasal yang secara lengkap dan menyeluruh yaitu :

• Dalam Perjanjian Pasal 6 ayat 2. a (i,ii,iii), Pembangunan dan Penyerahan, Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013. Jo Pasal 3, ayat 2. a (i,ii,iii), Pembangunan dan Penyerahan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013.Sebagaimana dikutib sebagai berikut :

“2.a. PIHAK PERTAMA akan melakukan penyerahan fisik secara bertahap atas CASABLANCA EAST RESIDENCES dengan toleransi 45 (seratus empat puluh lima) hari kerja, yaitu Tower Casablanca A dimulai bulan Agustus 2014, Tower Casablanca B dimulai bulan September 2014, Tower Casablanca C dimulai bulan Oktober 2014 dan Tower Casablanca D dimulai bulan November 2014, kecuali :

1. selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada diluar kekuasaan PIHAK PERTAMA atau alasan Force Majeure;

2. PIHAK KEDUA belum memenuhi seluruh kewajibannya, termasuk tetapi tidak terbatas pada pelunasan seluruh Harga Pemesanan, denda-denda, biaya-biaya dan kewajiban-kewajiban pembayaran lainnya (kalau ada) sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian;

3. adanya peraturan atau kebijakan pemerintah yang menyebabkan keterlambatan dan/atau terhentinya pembangunan CASABLANCA EAST RESIDENCES, terhadap kondisi di atas PIHAK KEDUA setuju bahwa PIHAK PERTAMA tidak bertanggungjawab atas mundurnya serah terima fisik tersebut dan PIHAK KEDUA tidak akan menuntut kerugian yang diderita karnanya. “

5. Bahwa jelas dan memiliki dasar hukum telah disyaratkan dalam perjanjian mengenai pengecualian dalam pelaksanaan tanggal serah terima Unit pada CASABLANCA EAST RESIDENCES. Hal tersebut dikarenakan dapat saja terjadi peristiwa-peritiwa yang menghambat pembangunan yang tidak dapat di prediksi oleh manusia normal. Artinya serah terima atas unit di CASABLANCA EAST RESIDENCES dapat mundur pelaksanaanya apabila terjadi hal-hal yaitu:

   1. selama jangka waktu tersebut terjadi hal-hal yang berada diluar kekuasaan PIHAK PERTAMA atau alasan Force Majeure;

   2. PIHAK KEDUA belum memenuhi seluruh kewajibannya, termasuk tetapi tidak terbatas pada pelunasan seluruh Harga Pemesanan, denda-denda, biaya-biaya dan kewajiban-kewajiban pembayaran lainnya (kalau ada) sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian;

   3. adanya peraturan atau kebijakan pemerintah yang menyebabkan keterlambatan dan/atau terhentinya pembangunan CASABLANCA EAST RESIDENCES;

Terhadap kondisi di atas PIHAK KEDUA setuju bahwa PIHAK PERTAMA tidak bertanggungjawab atas mundurnya serah terima fisik tersebut dan PIHAK KEDUA tidak akan menuntut kerugian yang diderita karnanya.

6. Bahwa SECARA HUKUM DENGAN BERDASARKAN PADA PERJANJIAN Perjanjian Pasal 6 ayat 2. a (i,ii,iii), Pembangunan dan Penyerahan, Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013. Jo Pasal 3, ayat 2. a (i,ii,iii), Pembangunan dan Penyerahan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2013. Telah diatur secara jelas bahwa memungkinkan bagi Tergugat I mengalami keterlambatan dalam penyelesaian pembangunan dengan beberapa kondisi yang diatur dalam perjanjian tersebut ;

Bahwa sebagaimana diatur dalam Bagian Ke Tiga, Tentang Akibat Suatu Perjanjian, pasal 1338 KUHPerdata yaitu :

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang- undang bagi yang membuatnya.”

6. Bahwa Tergugat I telah berusaha semaksimal mungkin dalam melaksanakan pembangunan, Casablanca East Residences II dimulai sekitar tahun 2012, pada awal pembangunan berjalan lancar, namun tiba-tiba terjadi hal diluar dugaan, dan tidak dapat diprediksi sebelumnya oleh Tergugat I. Adanya pihak-pihak yang berusaha mengganggu proses pembangunan Casablanca East Residences II dengan berbagai alasan salah satunya pembangunan tersebut dianggap menimbulkan kebisingan. Oknum warga disekitar Casablanca East Residences mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Jakarta meminta agar IMB Casablanca East Residences dicabut, walau pada akhirnya gugatan ditolak oleh Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Jakarta. Namun demi ketentraman para pihak, maka Aparatur pemerintahan setempat dalam hal ini, Pemerintah Kota Administrasi Jakarta Timur Kecamatan Duren Sawit, mengadakan Musyawarah Warga Terkait Casablanca East Residences;

7. Musyawarah tersebut dilaksanakan pada hari Kamis, tanggal 20 Februari 2014, Waktu Rapat 08.30 WIB, Tempat Ruang Rapat Lantai II Kantor Kecamatan Duren Sawit. Agenda Acara mengenai Membahas Pengaduan Masyarakat terkait CER (Casablanca East Residences) Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit.

Pimpinan Rapat : Camat Duren Sawit.

Peserta Rapat :

1. Polsek Metro Duren Sawit.

2. Duren Sawit.

3. Wakil Camat Duren Sawit.

4. Kepala Seksi Pemerintahan dan Tramtib.

5. Kasatgas Pol PP Kecamatan Duren Sawit.

6. Kepala Seksi P2B (Pengawasan) Kecamatan.

7. Kepala Seksi Perumahan Kecamatan.

8. Kepala Seksi Dukcapil.

9. Perwakilan Lurah Pondok Bambu.

10. Perwakilan Pengembang BPG (Tergugat I).

11. Ketua LMK Kelurahan Pondok Bambu.

12. Ketua RW. 002 Kelurahan Pondok Bambu.

13. Ketua RT. 001/RW.002 Kelurahan Pondok Bambu.

14. PPSRS- CER beserta Warga.

Putusan Rapat: Pelaksanaan Proyek Pembangunan lanjutan Casablanca East Residences (CER) di sepakati hanya sampai pukul 22.00 WIB setiap harinya;

9. Atas putusan rapat tersebut amat sangat memberatkan pihak Tergugat I, dikarenakan banyak pekerjaan pembangunan yang harus dilakukan malam hari seperti pengecoran bangunan, mengingat perusahaan penyedia beton melakukan pengiriman pada malam hari untuk menghindari kemacetan lalu lintas di kota Jakarta dan sekitarnya yang bisa mengakibatkan pengerasan dan kerusakan beton;

10. Namun kembali warga bersikeras melarang Tergugat I melakukan pelak- sanaan pekerjaan pada malam hari, atas hal tersebut kembali lagi dilakukan pertemuan antara warga dan Tergugat I dengan diprakarsai oleh Pemerintah Kota Administrasi Jakarta Timur dengan disaksikan oleh Bagian Prasarana & Sarana Kota Jakarta Timur, Bagian Hukum dan Satpol PP Jakarta Timur. Pada tanggal 11 Maret 2014. Disepakati bahwa pelaksanaan pekerjaan proyek pembangunan lanjutan disepakati berhenti sampai pukul 21.00 WIB setiap harinya;

11. Dikarenakan hal-hal tersebut diatas berimbas pada banyak hal dalam kaitannya dengan pembangunan termasuk tanggal penyerahan dan serah terima Tower Casablanca yang semula adalah Casablanca A Agustus 2014, Casablanca B September 2014, Casablanca C Oktober 2014, Casablanca D Nopember 2014 dengan masa toleransi 145 hari kerja menjadi Casablanca A Juni 2015, Casablanca B Juli 2015, Casablanca C Agustus 2015, Casablanca D September 2015 dengan masa toleransi 145 hari kerja;

12. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dalil Penggugat pada angka 9 dalam gugatannya yang menyatakan sampai saat ini Para Tergugat belum melaksanakan kewajibannya. Dalil tersebut sangat keliru. Faktanya saat ini Tergugat I telah menyelesaikan pembangunan Casablanca Tower A, B, C, dan D, dan pada tanggal 5 Januari 2016 mulai melakukan serah terima unit-unit Casablanca secara bertahap, total sampai saat ini serah terima unit yang sudah diserah terimakan adalah sejumlah + 400 unit dari 600 unit yang telah di kirimkan undangan resmi untuk melakukan serah terima;

13. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dalil Penggugat pada angka 10 dan 11 dalam gugatannya. Surat teguran yang dimaksud oleh Penggugat sangat sarat akan maksud terselubung dan sudah sangat lewat waktu karena 1 (satu) tahun sebelum Penggugat mengirimkan surat teguran tertanggal 6 Januari 2016 (surat pertama). Tergugat I telah terlebih dahulu dengan PENUH ITIKAD BAIK memberitahukan kepada semua pembeli unit-unit Casablanca East Residences II,termasuk kepada Penggugat melalui surat pemberitahuan resmi. Tergugat I mengirimkan surat kepada Penggugat dengan Surat No. 094/Lgl/BAP/I/2015, Perihal: Pemberitahuan, Tertanggal 6 Januari 2015. Didalam surat dijelaskan dikarenakan adanya peraturan dari pemerintah setempat berkaitan dengan perubahan waktu pengerjaan proyek maka penyelesaian pembangunan dan penyerahan unit mengalami perubahan jadwal sebagaimana halnya yang Kami kutib sebagai berikut :

1. Ijinkanlah Kami untuk menjelaskan kendala yang Kami hadapi berkaitan dengan tanggal penyerahan dan serah terima unit kepada masing-masing pembeli. Bahwa pada awalnya sebagaimana perhitungan Kami, penyerahan dan serah terima untuk Tower Casablanca adalah Casa- blanca A Agustus 2014, Casablanca B September 2014, Casablanca C Oktober 2014, Casablanca D Nopember 2014 dengan masa toleransi 145 hari kerja dengan dasar perhitungan yang kami sepakati dengan kontraktor pengerjaan dilakukan untuk pemasangan tiang pancang di kerjakan sampai jam 18.00 WIB (jam enam sore), dan saat ini pema- sangan tiang pancang telah selesai. Kecuali pengerjaan pengecoran dilaksanakan mulai jam 22.00 WIB (jam sepuluh malam);

2. Khusus untuk pengecoran dilakukan pada malam hari dan hal tersebut telah di setujui oleh Komisi Penilai Amdal Daerah Provinsi DKI Jakarta. Begitu pula permintaan dari perusahaan penyedia beton, pengiriman dilakukan pada malam hari dikarenakan berbagai macam pertimbangan antara lain:

• kondisi lalulintas sangat padat dan macet, sehingga mobil pengangkut beton dengan volume besar harus keluar pada malam hari dimana kepadatan lalu lintas telah berkurang untuk menghindari terjadinya kemacetan;

• Pengiriman coran beton pada siang hari akan memerlukan waktu tempuh yang lama dikarenakan kepadatan dan kemacetan lalu lintas. Sehingga dapat menyebabkan rusaknya mutu beton;

• Apabila pengiriman coran beton dilakukan pada siang hari maka beton akan terlalu lama terkena sinar matahari terlebih dalam perjalanan terkena kemacetan lalu lintas maka beton akan akan cepat mengering;

Bahwa dengan dilakukan pengerjaan siang dan malam prediksi Kami pembangunan dapat diselesaikan tepat waktu;

3. Bahwa pada saat pembangunan berjalan ternyata Kami mendapati keberatan dari sebagian warga penghuni Apartemen Casablanca East Residences Tahap I, yang mana keberatan atas kegiatan pengerjaan dilakukannya pada malam hari. Kami coba menjelaskan sebab dan alasan pengerjaan tersebut dilakukan malam hari dan untuk pengerjaan pengecoran bunyi-bunyian yang di hasilkan relatif masih dalam tarap wajar belum masuk dalam katagori bising. Akibat keberatan dari warga maka dilakukanlah Rapat Musyawarah Warga terkait Pembangunan Casablanca East Residences Tahap II, pada hari Kamis 20 Februari 2014, di Ruang Rapat Lantai II Kantor Kecamatan Duren Sawit, yang dihadiri oleh pihak pemerintah terkait, Developer dan warga yang pada pokoknya menghasilkan kesepakatan Pelaksanaan Proyek Pembangun- an lanjutan Casablanca East Residences (CER) disepakati hanya sampai pukul 22.00 WIB setiap harinya, sebagaimana Notulen Rapat No.54/-1712.84 dari Kecamatan Duren Sawit;

4. Dikarenakan hal-hal tersebut diatas berimbas pada banyak hal dalam kaitannya dengan pembangunan termasuk tanggal penyerahan dan serah terima Tower Casablanca yang semula adalah Casablanca A Agustus 2014, Casablanca B September 2014, Casablanca C Oktober 2014, Casablanca D Nopember 2014 dengan masa toleransi 145 hari kerja menjadi Casablanca A Juni 2015, Casablanca B Juli 2015, Casablanca C Agustus 2015, Casablanca D September 2015 dengan masa toleransi 145 hari kerja;

14. Bahwa Surat Pemberitahuan tersebut Surat No. 094/Lgl/BAP/I/2015, Perihal: Pemberitahuan, Tertanggal 6 Januari 2015, dikirimkan langsung ke alamat Penggugat sebagaimana tercantum dalam PPSRS dan PPJB. Artinya Penggugat sudah mengetahui adanya keterlambatan pembangun an dikarenakan beberapa kendala yang dialami Tergugat I. Selama (1) satu tahun sejak surat Pemberitahuan tersebut tidak ada keberatan atau pun somasi dari Penggugat,seandainya Penggugat memang keberatan, Penggugat dapat segera menjawab surat tersebut, bisa dengan cara mensomasi atau langsung datang ke kantor Tergugat I untuk menyam- paikan keberatannya. Mungkin banyak hal yang bisa di ambil penyelesai- an atas hal tersebut misalnya Penggugat meminta pembatalan pembelian dan membicarakan pengembalian uang. Namun Faktanya pada kurun waktu 1 (satu) tahun tersebut tidak ada keberatan apapun dari Penggugat. Namun setelah bangunan Tower Casablanca East Residen- ces II sudah rampung penyelesaiannya dan sudah kokoh berdiri baru Penggugat melayangkan keberatannya;

15. Ada rentan waktu yang cukup lama dari surat pembemberitahuan dari Tergugat I ke Surat Teguran Penggugat yaitu 1 (satu) tahun. Faktanya Tergugat I telah berhasil menyelesaikan pembangunan dan mulai melakukan pengundangan serah terima unit kepada konsumen yang dimulai tanggal 5 Januari 2016. Dari situlah Penggugat mulai mencari-cari kesalahan Tergugat I dengan mengirimkan Surat Teguran tertanggal 6 Januari 2016 yang isinya membahas sesuatu yang sebenarnya Penggugat sudah tahu jawabannya. Begitu halnya dengan Surat Teguran Kedua (2) tertanggal 1 Februari 2016 dan surat Somasi Terakhir tertanggal 7 Maret 2016. Karena tidak mungkin lagi bagi Tergugat I untuk mengulang waktu karna pembangunan telah di selesaikan sesuai jadwal yang baru. Jadi teguran tersebut hanya mengada-ada dan isinya tidak relevan lagi, dan hanya mencari-cari alasan dengan itikad tidak baik. Atas Hal tersebut Mohon Perhatian Majelis Hakim yang Terhormat, yang memeriksa perkara ini untuk mempertimbangkan bahwa Tergugat I sudah berusaha untuk melakukan tindakan yang sepatutnya dalam menjalankan prestasinya;

16. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dan tidak terbukti dalil Penggugat pada angka 12 dalam gugatannya, yang mendalilkan bahwa sampai saat gugatan ini diajukan Para Tergugat belum menyerahkan yang di beli Penggugat yaitu Type 1 (satu) kamar tidur, Tower Casablanca C, Lantai 09, Unit No. 15, Casablanca East Residences. Dalil Tersebut sangat TIDAK BENAR, Fakta Tergugat I telah menyelesaikan pembangunan dan melakukan serah terima unit Casablanca East Residences II secara bertahap dan untuk unit Aquo yang di beli Penggugat telah siap diserah terimakan, Tergugat I telah mengirimkan surat undangan untuk dilakukannya serah terima unit Aquo yang di tujukan kepada Penggugat. Yaitu Surat No. UST 1/BAP19042016-0001, Perihal Undangan BAST ke-1, Jakarta 14 April 2016. Surat tersebut pada pokoknya mengundang Penggugat untuk hadir pada Hari Selasa, 19 April 2016. Namun Penggugat tidak hadir;

17. Dalam hukum Perdata mengenai wanprestasi dikenal adanya keadaan memaksa yang artinya adalah suatu keadaan dimana debitur tidak dapat melakukan prestasinya kepada kreditur, yang disebabkan adanya kejadian yang berada di luar kekuasaannya. Contoh: Seseorang menjanjikan akan menjual seekor kuda (schenking) dan kuda ini sebelum diserahkan mati karena disambar petir;

Akibat keadaan memaksa dibagi menjadi 3 bagian, yaitu:

1. Kreditur tidak dapat meminta pemenuhan prestasi;

2. Debitur tidak dapat lagi dinyatakan lalai;

3. Resiko tidak beralih kepada debitur;

Unsur-unsur keadaan memaksa dibagi menjadi 3 bagian, yaitu:

1. Persitiwa yang memusnahkan benda yang menjadi obyek perikatan;

2. Peristiwa yang menghalangi debitur berprestasi;

3. Peristiwa yang tidak dapat diketahui oleh kreditur/debitur sewaktu dibuatnya perjanjian.

Sifat keadaan memaksa dibagi menjadi 2 bagian, yaitu:

1. Keadaan memaksa absolut :

Adalah suatu keadaan dimana debitur sama sekali tidak dapat memenuhi prestasinya kepada kreditur, oleh karena adanya gempa bumi, banjir bandang, dan adanya lahar.

Contoh: Si A ingin membayar utangnya kepada si B, namun tiba-tiba pada saat si A ingin melakukan pembayaran utang, terjadi gempa bumi, sehingga A sama sekali tidak dapat membayar utangnya kepada si B.

2. Keadaan memaksa relatif:

Adalah suatu keadaan yang menyebabkan debitur masih mungkin untuk melaksanakan prestasinya, tetapi pelaksanaan prestasi itu harus dilakukan dengan memberikan korban yang besar, yang tidak seimbang, atau menggunakan kekuatan jiwa yang di luar kemampuan manusia, atau kemungkinan tertimpa bahaya kerugian yang sangat besar.

Contoh: Seorang pemborong sudah berjanji akan membuat rumah untuk seseorang, tetapi pada saat akan dibuatkannya rumah tersebut para pekerjanya semua mogok, jadi mau tidak mau pemborong itu harus mengerjakan rumah tersebut walaupun harus membayar mahal para pekerjanya dan waktu pekerjaan menjadi tertunda;

14. Bahwa sebagaimana dikemukakan oleh J. Satrio dalam buku J. Satrio, WANPRESTASI menurut KUHPerdata, Doktrin, dan Yurisprudensi, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Cetakan ke II,2014, hal.107 yang dikutib sebagai berikut :

“..TEORI KEADAAN MEMAKSA (OVERMACHT) YANG RELATIF, yang pada asasnya mengatakan :

DEBITUR MENGHADAPI KEADAAN YANG MEMAKSA (OVERMACHT) KALAU–DALAM KEADAAN YANG ADA–DEBITUR TELAH MENG- UPAYA KAN PRESTASI DENGAN SEBAIK-BAIKNYA SEHINGGA DALAM PANDANGAN MASYARAKAT DIMANA PERISTIWA ITU MUNCUL–ADALAH TIDAK PATUT LAGI KALAU DARI PADANYA MASIH DITUNTUT UNTUK MEMENUHI KEWAJIBAN PRESTASINYA.”

Pasal 1245 KUHPerdata :

Tidaklah biaya rugi dan bunga, harus digantinya, apabila lantaran keadaan memaksa atau lantaran suatu kejadian tak disengaja si berutang berhalangan memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau lantaran hal-hal yang sama telah melakukan perbuatan yang terlarang;

14. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dalil penggugat pada angka 13, 14, 15, 16, 17, 18, dalil tersebut bertentangan dengan isi perjanjian dan bertentangan dengan ketentuan dalam hukum Perdata. Karena sesuai Fakta yang terjadi Tergugat I dan Tergugat II dapat membuktikan bahwa Tergugat I dan Tergugat II wajib taat pada ketentuan Pemerintah mengenai pembatasan waktu jam kerja pembangunan proyek;

Mengenai ganti rugi menurut Pasal 1244 KUH Perdata, dijelaskan sebagai berikut:

“Debitur harus dihukum untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga, bila ia tidak dapat membuktikan bahwa hal tidak atau tidak tepatnya waktu dalam melaksanakan perikatan itu disebabkan oleh sesuatu hal yang tak terduga, pun tak dapat dipertanggungjawabkan kepadanya, walaupun tidak ada itikad buruk kepadanya “.

Dalam Hukum Perdata diatur mengenai Unsur-unsur ganti rugi dibagi menjadi 3 bagian, yaitu :

1. Biaya, yaitu segala pengeluaran atau perongkosan yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh salah satu pihak ;

2. Rugi, yaitu kerugian karena kerusakan barang-barang kepunyaan kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian si debitur ;

3. Bunga, yaitu kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur ;

14. Bahwa dalil Penggugat pada angka 13, 16, dan 17.1 Tergugat I dan Tergugat II mengenai perhitungan kerugian yang diajukan oleh Penggugat BUKAN merupakan biaya yang nyata-nyata sudah dikeluar- kan oleh Penggugat, hal tersebut masih berupa rekaan saja. Sedangkan atas biaya Pengacara yang di dalilkan oleh Penggugat pada angka 15 dan 17.2, dalam gugatannya hal tersebut tidak dapat di tagihkan kepada Tergugat I dan Tergugat II. Sebab berdasarkan pada Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 635 K/Sip/1973 tanggal 4 Juli 1974 menyatakan :

Bahwa mengenai honorarium advokat tidak ada suatu peraturan dalam HIR yang mengharuskan seorang berperkara minta bantuan dari seorang Pengacara, maka upah tersebut tidak dapat dibebankan kepada pihak lawan;

14. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dalil Penggugat pada angka 14, dan 17.3 dalam gugatannya, mengenai perhitungan denda keterlam- batan yang didalilkan amatlah sangat keliru. Jelas dalam pasal perjanjian disyaratkan perhitungan denda keterlambatan adalah sebesar 1 ₀/₀₀ (satu per mil) per hari dengan maksimal denda sebesar 3 % (tiga persen) dari harga pesanan/pengikatan. Artinya perhitungan denda keterlam- batan memiliki batasan maksimal dan tidak dapat berlaku kelipatan secara terus menerus. Dalam hal ini batasannya adalah maksimal hanya dapat di kenakan kepada Tergugat I yaitu 3 % (tiga persen) dari harga pesanan/pengikatan. Rp 327.380.000,- x 1/1000 = Rp. 327.380,- per hari. Dengan makimal denda yang dapat di tagih adalah sebesar Rp 9.821.400,- (harga pengikatan Rp. 327.380.000,- x 3%). Namun sesuai perjanjian Aquo yang telah ditandatangani denda keterlambatan tidak dapat diterapkan bagi Tergugat I dikarenakan keterlambatan serah terima di sebabkan adanya suatu keadaan yang memaksa di luar kemampuan Tergugat I untuk mencegahnya;

15. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dalil Penggugat pada angka 18,19 dan 20 dalam gugatannya, permohonan tersebut sangat berlebih- an dan mengada-ada, terlebih permohonan sita jaminan atas “ Bangunan Kantor milik Tergugat I Kios AB Lantai 1 Nomor 27 yang terletak di jalan Pahlawan Revolusi Nomor 2 Pondok Bambu, RT.001, Rw.002, Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur” Fakta Bangunan tersebut bukan kantor Tergugat I dan Tergugat II dan bukan pula milik Tergugat I atau Tergugat II melainkan milik orang lain. Bahwa dalil-dalil Penggugat mengenai ganti kerugian, dwangsom, dan sita jaminan sangat tidak memiliki dasar hukum yang jelas maka sudah sepatutnya di kesampingkan oleh Majelis Hakim;

16. Tergugat menolak seluruh isi Petitum dan Posita Penggugat kecuali mengenai sahnya perjanjian Penggugat dan Tergugat yaitu:

• Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013,tertanggal 13 Desember 2013.

• Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor 0134/PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013, tertanggal 13 Desember 2013.

14. Bahwa Jelas Penggugat TIDAK cermat dalam menyusun gugatannya dan dalil dalam gugatan saling bertentangan, dengan isi Perjanjian yang Penggugat dan Tergugat I dalam hal ini di wakili Tergugat II telah sepakati dan ditandatanngani. Hal tersebut justru dapat berakibat fatal, sehingga dapat menimbulkan ketidak pastian hukum di Republik Indonesia ini dan sangat bertentangan dengan semangat Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Azas-Azas Perjanjian,oleh karenanya sudah sepatutnya Majelis Hakim Yang Mulia menolak Gugatan Penggugat .

Berdasarkan alasan-alasan dan fakta hukum sebagaimana diurai- kan di atas, maka Tergugat mohon kepada Majelis Hakim untuk memberikan Putusan sebagai berikut :

PETITUM :

Dalam Eksepsi

1. Menerima Eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet on vankelijke).

Dalam Pokok Perkara :

1. Menyatakan tetap sah dan mengikat :

• Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013,tertanggal 13 Desember 2013; Dan

• Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013, tertanggal 13 Desember 2013;

2. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

3. Menolak seluruh permohonan yang dimohonkan Penggugat;

4. Membebankan biaya perkara menurut hukum kepada Penggugat;

Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon Putusan yang seadil-adilnya (Ex aquo at bono) ;

Mengutip serta memperhatikan tentang hal-hal yang tercantum dan terurai dalam turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 16 Nopember 2016, Nomor 188/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim. yang amar selengkapnya berbunyi sebagai berikut:

M E N G A D I L I :

Dalam Eksepsi :

• Menolak Eksepsi Tergugat tersebut;

Dalam Pokok Perkara :

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebagian;

2. Menyatakan sah secara hukum Perjanjian Pemesanan Satuan Rumah Susun Nomor : 0134/PPSRS-CER-CA/BAP/XII/2013 selanjutnya disebut “PPSRS” dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Nomor 0134/PPJB-CER-CA/BAP/XII/2013 tertanggal 13 Desember 2003 yang dibuat dan ditanda tangani oleh Penggugat dan Tergugat tersebut;

3. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan ingkar janji/ wanprestasi;

4. Menghukum Tergugat I untuk segera dan seketika menyerahkan 1 (satu) Unit Rumah Susun Tower Casablanca C lantai 09 Unit 15 seluas Semi Gross 26.00 M² (dua puluh enam meter persegi) dengan Type 1 (satu) kamar tidur yang terletak di Jalan Pahlawan Revolusi No.2 Kelurahan Pondok Bambu, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur berikut turutannya berupa Bukti pembayaran Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Bukti Ijin Mendirikan Bangunan, Bukti Pemasangan Instalasi Air, dan Bukti Pemasangan Instalasi Listrik sebesar 1.300 watt kepada Penggugat;

5. Menghukum Tergugat I untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat sebanyak Rp. 36.000.000,- (tiga puluh enam juta rupiah);

6. Menghukum Tergugat I untuk membayar denda kepada Penggugat sebanyak Rp.125.713.920,- (seratus dua puluh lima juta tujuh ratus tiga belas ribu sembilan ratus dua puluh rupiah) ;

7. Menghukum Tergugat I untuk membayar biaya perkara sebanyak Rp. 922.000,- (sembilan ratus dus puluh dua ribu rupiah);

8. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;

Telah membaca :

1. Akta permohonan banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur. Kuasa Hukum Para Pembanding semula Para Tergugat menerangkan bahwa pada tanggal 24 Nopember 2016, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur, tanggal tanggal 16 Nopember 2016 Nomor 188/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim.;

2. Relaas Pemberitahuan Banding kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 30 Nopember 2016;

3. Akta Penerimaan Memori Banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur. Bahwa pada tanggal 06 Pebruari 2017 Kuasa Hukum Para Pembanding semula Para Tergugat telah mengajukan memori banding tertanggal 6 Februari 2017;

4. Relaas Pemberitahuan dan Penyerahan Memori Banding kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 14 Pebruari 2017;

5. Akta Penerimaan Kontra Memori Banding yang dibuat oleh Wakil Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur. Bahwa pada tanggal 25 April 2017 Terbanding semula Penggugat telah mengajukan kontra memori banding;

6. Relaas Penyerahan Kontra Memori Banding kepada Kuasa Hukum Para Pembanding semula Tergugat pada tanggal 5 Mei 2017;

7. Surat Pemberitahuan Memeriksa Berkas Perkara Banding kepada Para Pembanding semula Para Tergugat pada tanggal 24 Januari 2017 untuk diberi kesempatan mempelajari berkas perkara dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah diterimanya pemberitahuan ini;

8. Surat Pemberitahuan Memeriksa Berkas Perkara Banding kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 18 Januari 2017 untuk diberi kesempatan mempelajari berkas perkara dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah diterimanya pemberitahuan ini;

Menimbang, bahwa memori banding dari Para Pembanding semula Para Tergugat pada pokoknya berisi sebagai berikut :

• Majelis Hakim Tingkat Pertama mengabaikan fakta peristiwa yang terjadi, bahwa Pembanding I semula Tergugat I telah berusaha semaksimal mungkin dalam melaksanakan pembangunan, Casablanca East Residences II dimulai sekitar tahun 2012, pada awal pembangunan berjalan lancar, namun tiba-tiba terjadi diluar dugaan, dan tidak dapat diprediksi sebelumnya oleh Pembanding I semula Tergugat I. adanya pihak-pihak yang berusaha mengganggu proses pembangunan Casablanca East Residences II dengan berbagai alasan salahsatunya pembangunan tersebut dianggap menimbulkan kebisingan.

• Majelis Hakim Tingkat Pertama mengabaikan isi perjanjian. Yang pada pokoknya walaupun Terbanding/Penggugat telah melunasi harga pembelian unit namun masih ada beberapa biaya yang harus dibayar terlebih dahulu harus dibayar barulah Terbanding/ Penggugat dapat melakukan proses serahterima;

• Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam pertimbangannya tidak cukup bukti diantaranya adalah

a. Pembanding I/Tergugat I telah menyelesaikan pembangunan dan melakukan serahterima unit Casablanca East Residences II secara bertahap;

b. Atas dalil Terbanding/Penggugat tentang kerugiannya tidak ada sama sekali saksi yang membenarkannya;

• Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam pertimbangannya salah perhitungan tidak sesuai perjanjian;

Menimbang, bahwa kontra memori banding dari Terbanding semula Penggugat pada pokoknya berisi sebagai berikut :

• Terbanding/Penggugat menyatakan bahwa Majelis Hakim Tingkat Pertama telah tepat mempertimbangkan dan memutus perakra perdata Nomor 188/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim.

• Bahwa Para Pembanding semula Para Tergugat baik melalui kuasa hukumnya, benar-benar keliru dalam memahami pertimbangan tentang hukumnya dan berikut pula pada Penerapan dan/atau Pelaksanaan Proses Serah Terima yang dimaksud dalam Memori Bandingnya, dan telah menjadikan suatu alasan/dasar lain selain adanya keadaan memaksa/Fource Majeure dan kebijakan pemerintah (tidak dapat dibuktikan dalil-dalil hukumnya), sehingga Para Pembanding semula Para Tergugat telah menjadikan alasan-alasan tersebut sebagai keterlambatan dalam menyerahkan 1 (satu) unit Rumah Susun Milik Type 1 (satu) kamar tidur Lokasi Tower Casablanca C Lantai 09 Unit 15 yang telah dibayar lunas oleh Tn. Taqwa Taufani, SH. Yang saat ini sebagai Terbanding/Penggugat;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM :

Menimbang, bahwa permohonan banding dari Para Pembanding semula Para Tergugat telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi persyaratan yang telah ditentukan oleh Undang-undang, oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi memeriksa dan mempelajari dengan seksama berita acara sidang beserta surat-surat yang tersebut dalam berkas perkara Nomor 168/PDT/2017/PT.DKI turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 188/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim. tanggal 16 Nopember 2016, serta memori banding yang diajukan oleh kuasa hukum Para Pembanding semula Para Tergugat tersebut, ternyata tidak ada hal–hal baru yang dapat membatalkan putusan Pengadilan Tingkat Pertama, akan tetapi keberatan–keberatan yang dituangkan Para Pembanding semula Para Tergugat dalam memori banding yang disampaikan secara panjang lebar hanyalah merupakan dalil–dalil ulangan saja yang telah dipertimbangkan oleh Hakim Tingkat Pertama didalam putusannya, oleh karena itu Pengadilan Tinggi berpendapat bahwa alasan–alasan dalam pertimbangan hukum yang menjadi dasar putusan Hakim Tingkat Pertama adalah sudah tepat dan benar baik dalam penerapan hukumnya maupun dalam menilai hasil pembuktian, oleh sebab itu alasan–alasan dan pertimbangan tersebut dapat disetujui, dan diambil alih dan selanjutnya dijadikan dasar pertimbangan hukum Pengadilan Tinggi sendiri dalam memutus perkara ini pada Tingkat Banding;

Menimbang, bahwa berdasarkan alasan–alasan dan pertimbangan– pertimbangan tersebut, maka putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 188/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim. tanggal 16 Nopember 2016 yang dimohonkan banding tersebut dapat dipertahankan dan oleh karenanya haruslah dikuatkan;

Menimbang, bahwa oleh karena Para Pembanding semula Para Tergugat tetap berada di pihak yang kalah, maka harus dihukum untuk membayar semua biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan;

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947 jo Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum yang telah dirubah pertama dengan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 49 Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;

M E N G A D I L I :

• Menerima permohonan banding dari Para Pembanding semula Para Tergugat;

• Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 188/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim. tanggal 16 Nopember 2016, yang dimohonkan banding tersebut;

• Menghukum Para Pembanding semula Para Tergugat untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat pengadilan yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp.150.000.- (seratus lima puluh ribu rupiah) ;

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi DKI Jakarta pada hari: Senin, tanggal 5 Juni 2017 oleh Kami: JAMES BUTAR BUTAR, SH.,M.Hum. selaku Hakim Ketua Majelis, DAHLIA BRAHMANA, SH.,MH. dan ACHMAD YUSAK SH.,MH. masing-masing selaku Hakim Anggota Majelis, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi DKI Jakarta No. 168/PEN/PDT/2017/ PT.DKI. tanggal 30 Maret 2017, telah ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam Pengadilan Tingkat Banding, putusan tersebut diucapkan pada hari: Kamis, tanggal 8 Juni 2017 di muka sidang yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis yang di dampingi oleh Hakim-Hakim Anggota Majelis tersebut, dan dibantu oleh ISARAEL SITUMEANG, SH.,MH. Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi DKI Jakarta tersebut, berdasarkan surat Penunjukan Panitera Pengadilan Tinggi DKI Jakarta No 168/PDT/2017/PT.DKI., tanggal 30 Maret 2017, tanpa dihadiri olah kedua belah pihak yang berperkara;

HAKIM ANGGOTA,   HAKIM KETUA MAJELIS,

1. DAHLIA BRAHMANA, SH.,MH.   JAMES BUTAR BUTAR, SH.,MHum.

2. ACHMAD YUSAK,SH.,MH.

  PANITERA PENGGANTI,

ISARAEL SITUMEANG, SH.MH.

Rincian biaya perkara :

1. Meterai………………..Rp. 6.000,-

2. Redaksi……………….Rp. 5.000,-

3. Pemberkasan………...Rp. 139.000.- +

J u m l a h … ……….…….Rp. 150.000,-