Putusan PT SEMARANG Nomor 348/Pdt/2017/PT SMG

P U T U S A N

Nomor 348/Pdt/2017/PT SMG

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Jawa Tengah yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata dalam tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara :

JOKO BUDI WIRYONO, Pekerjaan Wiraswasta, Alamat Desa Gondangmanis RT. 02 / RW. VII Kec. Bae Kab. Kudus, selanjutnya disebut sebagai Pembanding semula Penggugat ;

M E L A W A N :

PT.BANK MEGA (PERSERO) TBK. CAB SEMARANG, berkedudukan di MENARA BANK MEGA JL. PandanaranNo. 82 SEMARANG, dalam hal ini diwakili kuasanya :

John Eric Pontoh, S.H.
Tuti Andayani Sebayang, S.H.
Tunggul Tambunan, S.H.
Suciati Eka Pertiwi, S.H.
Steven Akbert, S.H.
Diah Puspitaningrum, SH.
Djoko Seno Nugroho, S.H.
Ferry Edward M. Gultom, S.H.
Erza Besari Putra, S.H.
Moch Pring Musibawati, S.H.,

karyawan PT. Bank Mega, Tbk., berkantor Pusat di Menara Bank Mega Lantai 15, Jl. Kapten Tendean Kav.12-14 A , Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 27 Juni 2016, selanjutnya disebut sebagai Terbanding I semula Tergugat I ;

2. PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA CQ KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA CQ DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA CQ KANWIL DIREKTORAT KEKAYAAN NEGARA JAWA TENGAHDAN DAERAH ISTIMEWA

YOGYAKARTA CQ KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA DAN LELANG (KPKNL) SEMARANG, berkedudukan di Jl. Imam Bonjol No. 1 – D Semarang, dalam hal ini diwakili kuasanya yaitu :

Iwan Nugroho, Kepala Bidang KINI Kanwil DJKN Jawa Tengah dan DI Yogyakarta
Wildan Ahmad Fananto, Kepala KPKNL Semarang
Edy Rusdiantoro, Kepala Seksi Informasi pada Kanwil DJKN Jawa Tengah dan DI Yogyakarta
Nurachman, Kepala Seksi Hukum dan Informasi pada KPKNL Semarang
Joko Hermono, Pelaksana pada Kanwil DJKN Jawa Tengah dan DI Yogyakarta
Eni Asmiyati, Pelaksana pada Kanwil DJKN Jawa Tengah dan DI Yogyakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 14 Juli 2016, selanjutnya disebut sebagai Terbanding II semula Tergugat II ;

3. DRS. AGUS PRAMONO, beralamat di Jl. Tentara Pelajar 12 RT. 01 / RW. VII, Desa/Kelurahan Temanggung, Kecamatan Temanggung, Kabupaten Temanggung, dalam hal ini diwakili kuasanya yaitu :

Muharsuko Wirono, S.H., M.H.
Ahmad Rudi Firdaus, SH.
Ahmad Muthohar, S.H.
Gandung Soeprapto, S.H.,

Advokat dan Konsultan Hukum pada Kantor Advokat Badan Pembelaan dan Konsultasi Hukum MKGR - Jawa Tengah, beralamat Jl. HOS Cokroaminoto No. 23 Semarang, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 10 Agustus 2016, selanjutnya disebut sebagai Terbanding III semula Tergugat III ;

4. NOTARIS / PPAT TUTY WARDHANY, SH. , beralamat di Jl. Mojopahit No. 122 Semarang, selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I ;

5. BADAN PERTANAHAN NASIONAL ( BPN ) KOTA SEMARANG, berkedudukan di Jl. Ki Mangunsarkoro No. 23 Semarang, dalam hal ini diwakili kuasanya :

Setiadjid, S.H., M.H., Kepala Seksi Sengketa, Konflik dan Perkara Pertanahan
Aris Wibowo, S, ST., Kepala Sub Seksi Perkara Pertanahan
Eni Setyo Susilowati, S.H.,M.H., Kepala Sub Seksi Sengketa Konflik, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 28 Juni 2016, selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding II semula Turut Tergugat II ;

Pengadilan Tinggi tersebut ;

Setelah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jawa Tengah tanggal 5 September 2017 Nomor 348/Pdt/2017/PT SMG dan berkas perkara Nomor 348/Pdt/2017/PT SMG. serta surat-surat yang bersangkutan ;

TENTANG DUDUK PERKARANYA :

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 10 Juni 2016, yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang pada tanggal 10 Juni 2016 dalam Register Nomor 250/Pdt.G/2016/PN.Smg, telah mengajukan gugatan sebagai berikut :

Bahwa PENGGUGAT pada tanggal 15 Maret 2011, telah mendapat Surat Persetujuan Kredit (SPPK) dari PT. Bank Mega (Persero) Tbk. Cabang Semarang, yang beralamat di Menara Bank Mega, Jl. Pandanaran No.82 Semarang/TERGUGAT-I melalui PT. Bank Mega (Persero) Tbk Cabang Pembantu Gang Tengah, Jl. Gang Tengah No. 102 Kel. Kranggan, Kec. Semarang Tengah, Semarang, karena PENGGUGAT telah dianggap layak sebagai nasabah berdasarkan prosedur penilaian dan analisa TERGUGAT-I;
Bahwa fasilitas kredit yang diberikan oleh TERUGAT-I adalah kredit kepemilikan rumah (KPR) dari tujuan penggunaan dari Bank Mualamat serta Pembelian Aset. Adapun plafond kredit maksimal adalah sebesar Rp. 1.500.000.000,00 ( satu milyar lima ratus juta rupiah ) dalam jangka waktu kredit 10 (sepuluh) tahun terhitung dari tanggal 17 Maret 2011 sampai dengan 17 Maret 2021 dengan suku bunga 12,99% p.a. efektif, fixed satu tahun pertama dan angsuran per bulan Rp. 22.387.764,50;
Bahwa fasilitas kredit pada hari Kamis dibuatlah AKTA PERJANJIAN KREDIT No.57 pada tanggal 17 Maret 2011 dibuat di hadapan TURUT TERGUGAT-I berlaku sampai dengan 17 Maret 2021 dan Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dengan Nomor : 58 dibuat di hadapan TURUT TERGUGAT-I;

Bahwa setelah menandatangani AKTA PERJANJIAN KREDIT dan SKMHT di lain hari barulah dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) No.431/2011 tertanggal 15 April 2011 dibuat di hadapan TURUT TERGUGAT-I;
Bahwa OBYEK JAMINAN berupa Sertifikat Hak Milik Nomor 254 sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi Nomor 3896/78 atas nama JOKO BUDI WIRYONO (PENGGUGAT) dikeluarkan oleh BPN Semarang pada tanggal 23 Januari 1979 secara jelas tertulis letaknya terletak di Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan,Kota Semarang, dengan batas-batas :

Timur : Sahli;
Barat : Pasal;
Selatan : Jalan Ngesrep Timur III;
Utara : Soepari Nawawi.

Bahwa OBYEK JAMINAN dimaksud telah ditaksir atau dinilai pada tanggal 24 Desember 2012 oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) AMAR dengan harga jaminan menurut Nilai Pasar sebesar Rp. 2.192.585.000,- (dua miliar seratus sembilan puluh juta lima ratus delapan puluh lima ribu rupiah);
Bahwa pada saat pemberian kredit TERGUGAT-I dan TURUT TERGUGAT-I serta TURUT TERGUGAT-II mengabaikan asas kehati-hatian (Prudential Banking Principle), asas kehati-hatian telah jelas diatur sebagaimana Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan (“UU Perbankan”), yang mana TERGUGAT-I tidak memeriksa data fisik atau data yuridis letak OBJEK JAMINAN, OBYEK JAMINAN tidak terletak di Kelurahan/Desa Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan sebagaimana yang tertera di Sertifikat, akan tetapi secara fisik OBYEK JAMINAN terletak di Kelurahan Sumurboto, Kecamatan Banyumanik, Kota Semarang;
Bahwa dengan demikian OBYEK JAMINAN antara data fisik dan data sertifikat jelas berbeda, data fisik OBYEK JAMINAN terletak di Kelurahan / Desa Sumurboto, Kecamatan Banyumanilk berbeda dengan data sertifikatnya terletak di Kelurahan/Desa Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan;
Bahwa wilayah Kecamatan Banyumanik terdiri dari 11 (sebelas) Kelurahan/Desa yaitu sebagai berikut:

Kelurahan/Desa Ngesrep;
Kelurahan/Desa Tinjomoyo;
Kelurahan/Desa Srondol Kulon;
Kelurahan/Desa Srondol Wetan;
Kelurahan/Desa Banyumanik;
Kelurahan/Desa Pudakpayung;
Kelurahan/Desa Gedawang;
Kelurahan/Desa Jabungan;
Kelurahan/Desa Padangsari;
Kelurahan/Desa Pedalangan;
Kelurahan/Desa Sumurboto .

Sedangkan di wilayah Kecamatan Semarang Selatan terdapat 10 (sepuluh) kelurahan/desa tidak terdapat Kelurahan Ngesrep, adapun daftar kelurahan/desa di Kecamatan Semarang Selatan yaitu sebagai berikut:

Kelurahan/Desa Pleburan (Kodepos;
Kelurahan/Desa Peterongan;
Kelurahan/Desa Wonodri;
Kelurahan/Desa Randusari;
Kelurahan/Desa Barusari;
Kelurahan/Desa Bulustalan;
Kelurahan/Desa Lamper Tengah;
Kelurahan/Desa Lamper Kidul;
Kelurahan/Desa Lamper Lor;
Kelurahan/Desa Mugassari.

Bahwa tujuan dari pendaftaran tanah salah satunya adalah untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan yaitu kepastian mengenai letak, batas, ukuran/luas tanah atau disebut kepastian mengenai obyek hak;

11. Bahwa kesalalahan letaknya bertentangan sebagaimana ketentuan peraturan perundang-undangan Pasal 36 ayat (1) PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH berbunyi “Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar”;

12. Bahwa setelah fasilitas kredit diberikan, PENGGUGAT setiap bulan melaksanakan kewajiban membayar angsuran kepada TERGUGAT-I, pada saat usaha PENGGUGAT mengalami pasang surut sehingga tersendat-sendat melaksanakan pembayaran angsuran dengan lancar PENGGUGAT selalu aktif meminta petunjuk kepada TERGUGAT-I, atas petunjuk yang diberikan TERGUGAT-I, sebagai itikat baik PENGGUGAT selalu dipenuhinya, akan tetapi ternyata itikad baik PENGGUGAT dengan memenuhi petunjuk yang diberikan TERGUGAT-I tidak balas dengan kelunakan akan tetapi TERGUGAT-I mengingkarinya dengan melaksanakan lelang tanpa sepengetahuan PENGGUGAT dilakukan dengan cara sewenang-wenang dengan mengabaikan hak-hak PENGGUGAT;

13. Bahwa lelang yang dilaksanakan oleh TERGUGAT - I dengan tanpa pemberitahuan kepada PARA PENGGUGAT secara transparan adalah bertentangan dengan ketentuan Pasal 20 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996;

14. Bahwa terhadap uraian tersebut patut dicurigai adanya maksud-maksud tertentu dan tersembunyi dilakukan TERGUGAT-I dengan bekerjasama dengan pihak lain dalam hal ini TERGUGAT-II dan TERGUGAT-III dengan melakukan penjualan lelang dengan harga yang sangat rendah di bawah harga pasaran, dan benar juga meskipun PENGGUGAT berusaha menjalankan petunjuknya dengan membayar angsuran kepada TERGUGAT-I ternyata TERGUGAT-I bekerjasama dengan TERGUGAT-III dengan leluasa menjual OBYEK JAMINAN dengan harga yang sangat rendah di bawah harga pasaran dan dibeli oleh TERGUGAT-III;

15. Bahwa terhadap lelang OBYEK JAMINAN tersebut sangat jelas terdapat sikap licik dalam dunia perbankan yang mengakibatkan KETIDAK ADILAN YANG NYATA dan mengakibatkan kerugian pihak PENGGUGAT sangat besar, terhadap tindakan melakukan lelang tersebut dapat dikatagorikan sebagai:

WHITE COLLAR CRIME (kejahatan kerah putih)

Bahwa tindakan TERGUGAT-I di dunia kriminologi disebut WHITE COLLAR CRIME (kejahatan kerah putih). Pelaku kejahatan kerah putih adalah orang yang memakai “kerah putih”, artinya bukan kelas buruh (yang memakai baju berikut kerahnya berwarna abu-abu). Kejahatan yang dilakukan pelaku tanpa mengotori pakaian pelaku, namun hasil yang diperoleh pelaku jauh lebih besar daripada kejahatan biasa, dengan demikian kerugian yang diderita korban sangat besar.

WHITE COLLAR CRIME pertama kali dikemukakan oleh SUTHERLAND pada tahun 1939 di hadapan American Sociological Society. Dengan teorinya itu, Sutherland menunjukkan bahwa kejahatan tidak semata-mata didominasi oleh masyarakat ekonomi kelas bawah, tetapi juga dilakukan oleh golongan kelas atas. WHITE COLLAR CRIME didefinisikan sebagai kejahatan yang dilakukan tanpa menggunakan kekerasan utuk memperoleh keuntungan finansial dengan cara curang. Selanjutnya menurut Herbert Edelhertz, WHITE COLLAR CRIME adalah perbuatan illegal atau serangkaian perbuatan illegal yang dilakukan dengan cara non fisik (tanpa kekerasan) serta dengan penggelapan atau tipu muslihat untuk mendapatkan uang atau kekayaan, menghindari pembayaran uang atau kekayaan, atau untuk mendapatkan keuntungan pribadi.

Bahwa in casu, tindakan TERGUGAT-I tersebut di atas merupakan perbuatan yang memenuhi unsur WHITE COLLAR CRIME;

PRAKTEK KAPITALIS

Kelicikan praktek perbankan sebagaimana dilakukan TERGUGAT-I merupakan ciri khas paham KAPITALISME. Padahal paham KAPITALISME tidak sesuai dengan PANCASILA sebagai dasar negara kita.

Apabila praktek KAPITALISME dengan segala macam kelicikannya ditoleransi, maka rakyat kita menjadi korban dan menderita sebagaimana yang dialami oleh PARA PENGGUGAT. Selanjutnya jika hal tersebut dialami oleh masyarakat dan bangsa kita, maka masyarakat dan bangsa kita menjadi objek pemerasan kaum kapitalis.

16. Bahwa lelang yang dilakukan TERGUGAT-I atas kekuasaannya sendiri meminta bantuan kepada TERGUGAT-II dan dibeli TERGUGAT-III mengacu PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 93/PMK.06/2010 –jo- PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR.106/PMK.06/2013 berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku adalah tidak sah dan Batal Demi Hukum;

17. Bahwa LELANG TANPA DASAR HUKUM YANG SAH adalah PERBUATAN MELAWAN HUKUM, apabila diuraikan tentang alasan yuridis praktis tentang perbuatan melawan hukum oleh TERGUGAT-I dalam lelang obyek hak tanggungan berdasarkan Pasal 6 UUHT, berikut ini diuraikan alasan yuridis teoretisnya.

Uraian yuridis teoretis berpijak pada persoalan:

Jenis eksekusi apakah yang diatur di dalam UUHT?
Apakah ketentuan eksekusi dalam UUHT tersebut sudah berlaku?
Apa bentuk hukum peraturan pelaksana ketentuan tentang eksekusi yang dimaksud UUHT?
Akibat hukum apakah yang ditimbulkan oleh pelaksanaan eksekusi beradasarkan ketentuan UUHT?

Berikut ini dibahas setiap permasalahan tersebut:

Jenis eksekusi yang diatur di dalam UUHT

Eksekusi Parat obyek HT diatur dalam Pasal 20 (1) a UUHT jis. Pasal 6 dan Pasal 11 (2) e UUHT;
Eksekusi pertolongan hakim obyek HT Pasal 20 (1) b UUHT jo. Pasal 14 (2) dan (3) UUHT;
Eksekusi penjualan di bawah tangan obyek HT diatur Pasal 20 (2) UUHT jo. Pasal 20 (3) UUHT;

Dalam penjelasannya:

Eksekusi parat (eksekusi langsung) obyek hak tanggungan.

Jenis eksekusi parat (eksekusi langsung-parate executie) diatur di dalam Pasal 20 (1) a UUHT.

Sebagai suatu undang-undang, UUHT mengatur materi muatan eksekusi parat secara sistimatis dan terpadu.

Dalam pengaturan yang sistematis dan terpadu, maka ketentuan eksekusi parat obyek hak tanggungan dalam Pasal 20 (1) a UUHT, dikaitkan dan diatur lebih lanjut di dalam Pasal 6 dan Pasal 11 (2) e UUHT.

Menurut Pasal 20 (1) a jo. Pasal 6 UUHT, apabila debitor wanprestasi maka kreditor pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu.

Prosedur eksekusi parat yang dimaksud oleh Pasal 20 (1) a UUHT jo. Pasal 6 UUHT tersebut mensyaratkan adanya janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitor wanprestasi (beding van eigenmachtig verkoop) sebagaimana diatur dalam Pasal 11 (2) e UUHT.

Begitu debitor wanprestasi, maka kreditor pemegang hak tanggungan diberi hak oleh UUHT untuk langsung mohon lelang kepada kantor lelang negara (sekarang permohonan diajukan kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Jadi walaupun di dalam akta pemberian hak tanggungan tercantum klausula: ”dalam haldebitor wanprestasi, kreditor pemegang hak tanggungan berwenang menjual atas kekuasaan sendiri”.

Pelaksanaan lelang eksekusi tidak boleh dilakukan sendiri oleh kreditor pemegang hak tanggungan, melainkan harus dilakukan oleh pejabat lelang pada KPKNL, karena pejabat lelang inilah yang oleh peraturan diberi wewenang melakukan lelang eksekusi. Berdasarkan permohonan eksekusi tersebut, selanjutnya pejabat lelang memroses pelaksanaan lelang, diawali dengan pengumuman lelang sebanyak dua kali diikuti dengan penjualan lelang dan pembagian hasil lelang.

Apabila hasil lelang setelah dikurangi seluruh biaya dan pelunasan utang kepada para kreditor masih ada sisa, maka sisa tersebut harus diserahkan kepada pemberi hak tanggungan.

Eksekusi pertolongan hakim obyek hak tanggungan ;

Eksekusi pertolongan hakim obyek hak tanggungan diatur Pasal 20 (1) b UUHT.

Sebagaimana halnya dengan eksekusi parat di atas, pengaturan materi muatan eksekusi pertolongan hakim oleh UUHT juga diatur secara sistimatis dan terpadu.

Dalam pengaturan yang sistematis dan terpadu, maka ketentuan eksekusi pertolongan hakim obyek hak tanggungan Pasal 20 (1) b UUHT diatur lebih lanjut dalam Pasal 14 (2) dan (3) UUHT.

Prosedur eksekusi dengan pertolongan hakim yang dimaksud Pasal 20 (1) b UUHT berupa permohonan eksekusi oleh kreditor kepada Ketua Pengadilan Negeri, selanjutnya Pengadilan Negeri melaksanakan eksekusi sebagaimana melaksanakan eksekusi putusan hakim biasa yang sudah mencapai kekuatan hukum pasti (in kracht van gewijsde). Eksekusi dilakukan terhadap sertifikat hak tanggungan yang di dalamnya memuat irah-irah: DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA. Sertifikat hak tanggungan yang demikian mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana putusan pengadilan, demikian diatur dalam Pasal 14 UUHT dan penjelasannya.

Menurut Pasal 20 (1) b jis. Pasal 14 (2) dan (3) UUHT, pada saat debitor wanprestasi, kreditor pemegang sertifikat hak tanggungan yang di dalamnya memuat irah-irah: DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA, menghadap KPN (Ketua Pengadilan Negeri), untuk mengajukan permohonan agar sertifikat hak tanggungan tersebut dieksekusi, dengan mengatakan: “Pak Ketua Pengadilan Negeri, sehubungan dengan wanprestasinya debitor, saya mohon agar sertifikat hak tanggungan yang di dalamnya memuat irah-irah dengan kata-kata: DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA ini dieksekusi.” Selanjutnya KPN akan melaksanakan eksekusi seperti halnya mengeksekusi putusan hakim biasa yang dijatuhkan tanpa adanya sita jaminan,

Eksekusi penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan ;

Eksekusi penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan diatur Pasal 20 (2).

Sebagai suatu undang-undang, UUHT mengatur materi muatan eksekusi penjualan di bawah tangan secara sistimatis dan terpadu. Dalam pengaturan yang sistematis dan terpadu, maka ketentuan eksekusi penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan yang diatur dalam Pasal 20 (2) diatur lebih lanjut di dalam Pasal 20 (3) UUHT.

Prosedur eksekusi penjualan di bawah tangan dapat dilakukan bilamana dipenuhi persyaratan yang diatur dalam Pasal 20 (2) dan (3). Persyaratan ini adalah adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan bahwa penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan akan memperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Dengan kata lain penjualan di bawah tangan dilakukan bilamana diperkirakan bahwa penjualan melalui pelelangan atau penjualan di muka umum melalui eksekusi parat atau eksekusi dengan pertolongan hakim yang dimaksud Pasal 20 (1) a dan b UUHT tidak akan mencapai harga tertinggi. Penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar pada daerah yang bersangkutan dan/ atau media masa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

Keberlakuan ketentuan eksekusi dalam UUHT

Menurut pembentuk UUHT, keberlakuan ketentuan tentang eksekusi yang diatur dalam Pasal 20 UUHT memerlukan peraturan pelaksanaan, suatu peraturan yang mengatur lebih lanjut tentang prosedur eksekusi dari masing-masing jenis eksekusi yang ada. Hal ini dengan tegas ditentukan dalam Pasal 26 UUHT dan Penjelasannya berbunyi:

Selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, dengan memerhatikan ketentuan Pasal 14, peraturan mengenai eksekusi hipotik yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini, berlaku terhadap eksekusi hak tanggungan.

Yang dimaksud dengan peraturan mengenai eksekusi hipotik yang ada dalam pasal ini, adalah ketentuan yang ada dalam Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg.

Menurut ketentuan Pasal 14 UUHT: “grosse akta hipotik berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya hipotik, dalam hal hak tanggungan adalah sertifikat hak tanggungan.”

Adapun yang dimaksud dengan peraturan perundang-undangan yang belum ada, adalah peraturan perundang-undangan khusus yang mengatur secara rinci eksekusi hak tanggungan, sebagai pengganti ketentuan khusus mengenai eksekusi hipotik hak atas tanah yang disebut di atas.

Sebagaimana dijelaskan di dalam Penjelasan Umum angka 9 UUHT, ketentuan peralihan dalam pasal ini memberikan ketegasan, bahwa selama masa peralihan tersebut, ketentuan Hukum Acara (Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg) tersebut di atas berlaku terhadap eksekusi hak tanggungan, dengan penyerahan sertifikat hak hak tanggungan sebagai dasar pelaksanaanya.

Penjelasan Umum angka 9 UUHT antara lain menyatakan:

Walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam undang-undang ini, yaitu yang mengatur lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg.

Agar ada kesatuan pengertian dan kepastian mengenai penggunaan peraturan-peraturan tersebut (Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg-pembanding) ditegaskan lebih lanjut dalam undang-undang ini, bahwa selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, peraturan mengenai eksekusi hipotik yang diatur di dalam kedua reglement tersebut, berlaku terhadap eksekusi hak tanggungan. Dari bunyi ketentuan-ketentuan tersebut diketahui, bahwa keberlakuan ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan yang diatur dalam UUHT MEMERLUKAN PERATURAN PELAKSANAAN. Peraturan pelaksanaan yang dibutuhkan di sini adalah yang secara khusus mengatur tentang prosedur atau tata cara eksekusi obyek hak tanggungan.

Bentuk hukum peraturan pelaksana ketentuan tentang eksekusi yang dimaksud UUHT

Untuk mengetahui bentuk hukum peraturan pelaksana ketentuan eksekusi yang dimaksud oleh UUHT, harus dilihat pada ketentuan tentang pembentukan peraturan perundang-undangan. Mengenai hal ini ada 2 (dua) undang-undang, yaitu:

UU No. 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan, selanjutnya disebut UU No. 10 Tahun 2004;
UU No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan, selanjutnya disebut UU No. 12 Tahun 2011;

Menurut masing-masing undang-undang tersebut, bentuk hukum peraturan pelaksanaan yang dimaksud UUHT sebagai berikut:

UU No. 10 Tahun 2004

Menurut UU No. 10 Tahun 2004, peraturan perundang-undangan untuk melaksanakan undang-undang diatur dalam Pasal 8.b, Pasal 9-13 adalah undang-undang / peraturan pemerintah pengganti undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan presiden, peraturan daerah dan peraturan desa / yang setingkat.

Peraturan tersebut dapat dikelompokkan menjadi 2 (dua), yaitu: kelompok pertama, di dalam undang-undang yang tidak secara tegasdisebut bentuk hukum peraturan pelaksanaan, dan kelompok kedua di dalam undang-undangan secara tegas disebut bentuk hukum peraturan pelaksanaan.

Kelompok pertama, undang-undang tidak dengan tegas menyebut bentuk hukum peraturan pelaksanaan. Dalam keadaan ini, bentuk hukum peraturan pelaksanaan adalah peraturan pemerintah (Pasal 12 UU No. 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan).

Kelompok kedua, di dalam undang-undang dengan tegas disebut bentuk hukum peraturan pelaksanaan, maka bentuk hukum peraturan pelaksanaan adalah sebagaimana disebut di dalam undang-undang yang bersangkutan (Pasal 8.b, Pasal 11, Pasal 13 UU No. 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan). Bentuk hukum peraturan pelaksanaan menurut kelompok kedua ini adalah undang-undang, peraturan presiden, peraturan daerah atau peraturan desa.

Di dalam UUHT tidak dengan tegas disebut bentuk hukum peraturan pelaksanaan untuk mengatur lebih lanjut perihal eksekusi. Berdasarkan hal ini dapat disimpulkan, bahwa bentuk hukum peraturan pelaksanaan yang dimaksud oleh Pasal 26 UUHT adalah PERATURAN PEMERINTAH.

UU No. 12 Tahun 2011

Peraturan Pemerintah menurut Pasal 1 angka 5 dan Pasal 12 UU No. 12 Tahun 2011 adalah peraturan yang ditetapkan oleh Presiden untuk menjalankan undang-undang sebagaimana mestinya.

Secara mutatis mutandis, Peraturan Pemerintah di sini termasuk ke dalam kelompok pertama, sedangkan kelompok kedua di sini meliputi undang-undang, peraturan presiden, peraturan daerah provinsi atau peraturan daerah kabupaten / kota.

Sehubungan dengan UUHT tidak dengan tegas menyebut bentuk hukum peraturan pelaksanaan eksekusi sebagaimana ditentukan dalam Pasal 26 UUHT, maka bentuk hukum peraturan pelaksanaan eksekusi adalah PERATURAN PEMERINTAH.

Akibat hukum yang ditimbulkan oleh pelaksanaan eksekusi beradasarkan ketentuan UUHT

Bahwa in casu, eksekusi obyek hak tanggungan dilaksanakan berdasarkan Pasal 6 UUHT.
Bahwa pemberlakuan Pasal 6 UUHT adalah didasarkan pada PMK No. 93/PMK.06/2010;
Bahwa dengan kata lain, pemberlakuan Pasal 6 UUHT tidak didasarkan pada PERATURAN PEMERINTAH sebagaimana ditentukan oleh Pasal 26 UUHT jis. UU No. 10 Th 2004;
Bahwa dengan demikian perlu diketahui, apakah PMK No. 93/PMK.06/2010 –jo- PMK Nomor 106/PMK.06/2013 memenuhi syarat untuk menjadi peraturan pelaksana sebagaimana ditentukan Pasal 26 UUHT?

Jawabannya adalah sebagai berikut:

Bentuk peraturan perundang-undangan untuk mengatur eksekusi yang ditentukan oleh Pasal 26 UUHT adalah peraturan pemerintah;
PMK No. 93/PMK.06/2010 –jo- PMK Nomor 106/PMK.06/2013 bukan peraturan pemerintah, yang:

keberadaannya di luar hierarki peraturan perundang-undangan sebagaimana diatur Pasal 7 UU No. 12 Th 2011;
keberadaannya didasarkan Pasal 8 (1) UU No. 12 Th 2011, dan menurut Pasal 8 (2) UU No. 12 Th 2011 ditentukan:

“Peraturan perundang-undangan sebagaimana dimaksud ayat (1) diakui keberadaannya dan mempunyai kekuatan hukum mengikat sepanjang diperintahkan oleh peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan kewenangan”.

bahwa menurut pasal 8 (2) UU No. 12 Th 2011 syarat peraturan perundang-undangan untuk diakui keberadaannya dan mempunyai kekuatan mengikat ada 2 (dua) syarat, yaitu:

(1) diperintahkan oleh peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi, atau

(2) dibentuk berdasarkan kewenangan

Mengenai syarat yang pertama:

bahwa Pasal 26 UUHT tidak menyebut bentuk hukum tertentu peraturan perundang-undangan untuk pengaturan lebih lanjut tentang eksekusi obyek HT, dengan demikian bentuk hukum peraturan pelaksanaan eksekusi obyek HT adalah peraturan pemerintah;

Mengenai syarat kedua:

PMK No. 93/PMK.06/2010 –jo- PMK Nomor 106/PMK.06/2013 merupakan ketentuan intern jajaran Kementerian Keuangan khususnya Direktorat Jeneral Kekayaan Negara yaitu memberi petunjuk tentang pelaksanaan lelang;
Bahwa muatan materi dalam PMK No. 93/PMK.06/2010 sepanjang tentang LELANG EKSEKUSI PASAL 6 UUHT (misalnya Pasal 5, Pasal 36 (5) dan peraturan terkait dalam PMK No. 93/PMK.06/2010) –jo- PMK Nomor 106/PMK.06/2013, menjadi sumber hukum berlakunya eksekusi parat UUHT di dalam prkatek.
Bahwa sebagai sumber hukum berlakunya eksekusi parat UUHT, PMK No. 93/PMK.06/2010–jo- PMK Nomor 106/PMK.06/2013 TIDAK MEMENUHI SYARAT BENTUK HUKUM yang dimaksud UUHT jucties UU No. 10 Th 2004 dan UU No. 12 Th 2011 yang menentukan bentuk hukum peraturan pelaksanaan eksekusi obyek HT adalah PERATURAN PEMERINTAH;
Bahwa selain tidak memenuhi syarat bentuk peraturan pelaksanan, sepanjang tentang eksekusi obyek HT, PMK No. 93/PMK.06/2010 melampaui batas wewenang.

Artinya Menteri Keuangan TIDAK BERWENANG membuat peraturan tentang pelaksanan eksekusi obyek HT sebagaimana dimaksud Pasal 26 UUHT. Hal ini terlihat jelas dari JUDUL PMK No. 93/PMK.06/2010 –jo- PMK Nomor 106/PMK.06/2013 yaitu PETUNJUK PELAKSANAAN LELANG. Dari judul tersebut diketahui tujuan dikeluarkan PMK, yaitu pemberian petunjuk kepada jajaran di bawahnya tentang pelaksanaan lelang, BUKAN SUMBERHUKUM BERLAKUNYA EKSEKUSI OBYEK HAK TANGGUNGAN.

Ketentuan eksekusi obyek hak tanggungan yang sekarang berlaku

Bahwa perihal ketentuan yang sekarang berlaku bagi eksekusi obyek HT ditemukan pengaturannya di dalam Pasal 26 dan Penjelasannya serta Penjelasan Umum Angka 9 UUHT.

Di dalam Pasal 26 UUHT dan Penjelasannya ditentukan:

Selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, dengan memerhatikan ketentuan Pasal 14, peraturan mengenai eksekusi hipotik yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini, berlaku terhadap eksekusi hak tanggungan.

Yang dimaksud dengan peraturan mengenai eksekusi hipotik yang ada dalam pasal ini, adalah ketentuan yang ada dalam Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg.

Selanjutnya di dalam Penjelasan Umum angka 9 UUHT antara lain ditentukan:

Walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam undang-undang ini, yaitu yang mengatur lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 HIR/Pasal 258 RBg.

Berdasarkan hal tersebut diketahui bahwa dilihat dari prosedurnya, eksekusi obyek HT yang sekarang berlaku adalah eksekusi pertolongan hakim menurut Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg. HIR dan RBg adalah ketentuan Hukum Acara Perdata yang berlaku saat ini. Di sini terlihat, bahwa prosedur pelaksanaan eksekusi menggunakan ketentuan eksekusi grosse akta yang ketentuannya berada di dalam Hukum Acara Perdata. Dengan kata lain, di dalam melaksanakan eksekusi obyek HT, pembentuk UUHT (HUKUM MATERIIL PERDATA) “menggunakan” ketentuan tentang eksekusi hipotek yang ada dalam HUKUM ACARA PERDATA. “ketentuan pelaksanaan eksekusi obyek HT adalah Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg jo. Pasal 14 UUHT. Seluruh jenis eksekusi dalam UUHT (eksekusi parat, eksekusi pertolongan hakim, dan eksekusi penjualan di bawah tangan) belum berlaku karena belum ada Peraturan Pemerintah yang dimaksud oleh Pasal 26 UUHT.

Sehubungan dengan istilah “menggunakan” tersebut, maka walaupun prosedur eksekusi menurut Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg sama dengan prosedur eksekusi menurut Pasal 20 (1) b UUHT, namun yang berlaku adalah ketentuan Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg bukan ketentuan Pasal 20 (1) b UUHT

Prosedur eksekusi menurut Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg adalah, pada saat debitor wanprestasi, maka kreditor mohon kepada KPN (Ketua Pengadilan Negeri) dengan mengatakan: “Bapak Ketua Pengadilan Negeri, berhubung debitor wanprestasi, maka saya mohon sertifikat HT dieksekusi”. Berdasarkan permohonan eksekusi tersebut selanjutnya KPN melaksanakan eksekusi yang prosedurnya sama dengan eksekusi putusan pengadilan tanpa sita jaminan, yaitu diawali dari aanmaning, kemudian sita eksekusi atas obyek HT, dan dilanjutkan dengan lelang eksekusi oleh Pejabat Lelang Negara/ KPKNL.

In casu, Lelang dilakukan berdasarkan ketentuan Pasal 6 UUHT yang belum berlaku karena belum adanya Peraturan Pemerintah yang dimaksud oleh Pasal 26 UUHT, maka dapat dikatakan bahwa lelang dilakukan berdasarkan peraturan yang belum berlaku, atau dapat dikatakan sebagai LELANG TANPA DASAR HUKUM;
Lelang yang dilakukan tanpa dasar hukum adalah perbuatan melawan hukum

Bahwa terhadap ketentuan peraturan perundang-undang tersebut pelaksanaan lelang oleh TERGUGAT-I yang didasarkan pada Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 adalah CACAT HUKUM;
Bahwa menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, keberlakuan ketentuan tentang eksekusi yang diatur dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 memerlukan peraturan pelaksanaan, suatu peraturan yang mengatur lebih lanjut tentang prosedur eksekusi dari masing-masing jenis eksekusi yang ada;
Bahwa lelang yang dilakukan berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 belum dapat diberlakukan karena belum adanya Peraturan Pemerintah yang dimaksud oleh Pasal 26 UUHT;
Bahwa dengan demikian lelang yang dilaksanakan oleh TERGUGAT-I adalah tanpa dasar hukum yang jelas;
Bahwa PRAKTEK KAPITALIS atau WHITE COLLAR CRIME (kejahatan kerah putih) Nampak jelas dilakukan oleh PARA TERGUGAT yang mana PENGGUGAT sebagai debitur saat usahanya lancar dapat melaksanakan kewajiban pembayaran angsuran kredit sejak penandatangan akad kredit tanggal 17 Maret 2011, namun oleh karena usahanya mengalami kesulitan sehingga PENGGUGAT tidak lancar melaksanakan kewajiban membayar angsuran, dari pembayaran angsuran sampai terjadi adanya ketidak lancaran pembayaran yaitu sebagai berikut:

Pada Tahun 2011:

Bulan – bulan pada Pembayaran Angsuran Kredit :

April, Mei, Juni, Juli, Agustus, September dan November.
Atau jika dijumlahkan Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga dan denda yang sudah dibayar sebesar kurang lebih Rp. 156.714.347,- (seratus lima puluh enam juta tujuh ratus empat belas ribu tiga ratus empat puluh tujuh rupiah).

Bulan-bulan tidak ada Pembayaran Angsuran Kredit :

Oktober dan Desember.
Atau jika dijumlahkan Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga dan denda yang tidak terbayarkan sebesar kurang lebih Rp. 44.775.526,- ( empat puluh empat juta tujuh ratus tujuh puluh lima ribu lima ratus dua puluh enam rupiah).

Bahwa atas keterlambatan pembayaran angsuran kredit 1 (satu) bulan yaitu pada Bulan Oktober 2011, TERGUGAT-I telah melayangkan Surat Peringatan I, No. 2011.04/X/SA/GTE tanggal 24 Oktober 2011 kepada PENGGUGAT, agar PENGGUGAT membayar tunggakan angsuran pokok, bunga dan denda untuk Bulan Oktober 2011 dan bukan UNTUK MELUNASI TOTAL SISA KREDITNYA

Pada Tahun 2012:

Bulan – bulan pada Pembayaran Angsuran Kredit :

Februari, Maret, April, Mei, Agustus, September, Oktober, November dan Desember;
Atau jika dijumlahkan Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga dan denda yang sudah dibayar sebesar kurang lebih Rp. 223.877.634,- (dua ratus dua puluh tiga juta delapan ratus tujuh puluh tujuh ribu enam ratus tiga puluh empat ribu rupiah);

b. Bulan-bulan tidak ada Pembayaran Angsuran Kredit :

Januari, Juni dan Juli
Atau jika dijumlahkan Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga dan denda yang tidak terbayarkan sebesar kurang lebih Rp.67.163,292,- ( enam puluh tujuh juta seratus enam puluh tiga ribu dua ratus Sembilan puluh dua ribu rupiah);

Bahwa atas keterlambatan pembayaran angsuran kredit 1 (satu) bulan yaitu pada Bulan Januari 2012, TERGUGAT-I melayangkan Surat Peringatan II No.2012.07/I/SA/GTE tanggal 31 Januari 2012 kepada PENGGUGAT untuk membayar tunggakan angsuran pokok, bunga dan denda untuk Bulan Januari 2012 dan bukan UNTUK MELUNASI TOTAL SISA KREDITNYA;
Bahwa pada tahun yang sama pada tanggal 18 Juli 2012, TERGUGAT-I mengirimkan Surat Peringatan ke III No.2012.19/VII/SA/GTE agar PENGGUGAT membayar tunggakan angsuran pokok, bunga dan denda untuk bulan Juni dan Juli 2012 dan bukan UNTUK MELUNASI SISA KREDITNYA.

Pada Tahun 2013:

Bulan – bulan pada Pembayaran Angsuran Kredit :

Januari, Pebruari, Maret, April, Mei, Juni, Juli, Agustus, September dan desember;
Atau jika di jumlahkan Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga dan denda yang sudah dibayar sebesar kurang lebih Rp. 216.489.853,- (dua ratus enam belas juta empat ratus delapan puluh Sembilan ribu delapan ratus lima puluh tiga ribu rupiah);

Bulan-bulan tidak ada Pembayaran Angsuran Kredit :

Oktober dan November;
Atau jika dijumlahkan Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga dan denda yang tidak terbayarkan sebesar kurang lebih Rp. 52.163.290,- (lima puluh dua juta seratus enam puluh tiga ribu dua ratus Sembilan puluh rupiah);

Pada Tahun 2014:

Bulan – bulan pada Pembayaran Angsuran Kredit:

April
Agustus
Atau jika dijumlahkan Angsuran Pokok dan Angsuran Bunga dan denda yang sudah dibayar sebesar kurang lebih Rp. 273.999.000 ,- (dua ratus tujuh puluh tiga juta Sembilan ratus Sembilan puluh sembilan ribu rupiah).
Bahwa pada tanggal 10 April 2014, TERGUGAT-I memberitahukan kepada PENGGUGAT bahwa telah menjalankan tindakan Parate Lelang dengan memberitahukan Surat Permohonan Lelang Eksekudi Hak Tanggungan, sehingg tidak ada lagi pembayaran angsuran pokok, angsuran bunga maupun denda, karena yang dimaksudkan adalah bahwa PENGGUGAT harus melunasi sisa hutang atau kreditnya.

Bahwa perhitungan total secara keseluruhan, PENGGUGAT telah membayar atau menjalankan kewajibannya pada Bulan April Tahun 2011 sampai dengan Bulan Agustus tahun 2014 atau pada waktu TERGUGAT-I telah memohon Lelang kepada KPKNL Semarang / TERGUGAT-III, yaitu Angsuran Pokok, Angsuran Bunga dan DENDA yaitu sebesar Rp. 847.694.070.00,- (delapan ratus empat puluh tujuh juta enam ratus Sembilan puluh empat ribu tujuh puluh rupiah);
Bahwa sebagai bentuk PENGGUGAT mempunyai itikat baik telah berusaha melaksanakan kewajiban membayar dan jika diperhitungan secara rinci dari bulan bulan April 2011 adalah sebagai berikut :

Surat Peringatan I dan Surat Peringatan II menurut isinya PENGGUGAT mempunyai Total Tunggakan sampai dengan 30 Januari 2012 : Rp. 22.880.295,31 (dua puluh dua juta delapan ratus delapan puluh ribu dua ratus Sembilan puluh lima point tiga puluh satu rupiah);
Surat Peringatan III menurut isinya PENGGUGAT mempunyai Total Tunggakan sampai dengan 17 Juli 2012 sebesar Rp. 45.956.458,43 ( empat puluh lima juta Sembilan ratus lima puluh enam ribu empat ratus lima puluh delapan point empat puluh tiga rupiah);
Surat Peringatan Terakhir menurut isinya PENGGUGAT mempunyai Total Tunggakan sampai dengan 20 Maret 2014 sebesar Rp. 168.000.000,- ( seratus enam puluh delapan juta rupiah ).

Bahwa sampai dengan Surat Peringatan Terakhir pada tanggal 21 Maret 2014 , Total Angsuran Pokok, Angsuran Bunga yang telah dibayarkan PENGGUGAT sebesar Rp. 559.694.070,- (lima ratus tujuh puluh empat juta enam ratus Sembilan puluh empat ribu point tujuh puluh rupiah) dan pada tanggal yang sama total jumlah dari tuntutan total Surat Peringatan sebesar Rp.236.836.753.74,- (dua ratus tiga puluh enam juta delapan ratus tiga puluh enam ribu tujuh ratus lima puluh tiga point tujuh puluh empat rupiah). Jika kemudian pada tanggal 30 desember 2013 dan tanggal 25 April 2014 PENGGUGAT membayar Rp. 120.000.000,- ( seratus dua puluh juta rupiah ) dari Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) kemudian Rp. 50.000.000,- (Lima Puluh Juta rupiah), kemudian sebesar Rp. 30.000.000,- (Tiga Puluh Juta Rupiah) dan Rp. 25.000.000,- (Dua Puluh Lima Juta Rupiah) ditambahkan dengan pembayaran PENGGUGAT pada tanggal 19 Agustus 2014 sebesar Rp.168.000.000,- (seratus enampuluh delapan juta rupiah) TOTAL PEMBAYARAN PENGGUGAT sebesar Rp. 288.000.000,- ( dua ratus delapan puluh delapan juta rupiah ) sehingga didapat perhitungan sebagai berikut :

- Total tunggakan Rp. 236.836.753,74,- ,- ( dua ratus tiga puluh enam juta delapan ratus tiga puluh enam ribu tujuh ratus lima puluh tiga koma tujuh puluhb empat rupiah ) (-) dikurangi yang dibayarkan Rp.288.000.000,- = (sama dengan) Rp. 51.163.246,26,- ( lima puluh satu juta seratus enam puluh tiga ribu dua ratus empat puluh enam point dua puluh enam rupiah) ATAU dengan kata lain terjadi KELEBIHAN pembayaran dari PENGGUGAT terhadap tuntutan yang dilayangkan TERGUGAT-I;

29. Bahwa anehnya TERGUGAT-I justru melaksanakan Parate Eksekusi dimulai dengan Surat Permohonan Lelang pada tanggal 10 April 2014, kemudian berlanjut sampai rencana Pelaksanaan Lelang pertama pada tanggal 19 Agustus 2014, bahwa pada tanggal 19 Agustus 2014, dalam perhitunganya, PENGGUGAT TIDAK MEMPUNYAI JUMLAH TUNGGAKAN melainkan malah KELEBIHAN ANGSURAN sebesar Rp.51.163.246,26,- ( lima puluh satu juta seratus enam puluh tiga ribu dua ratus empat puluh enam point dua puluh enam rupiah). Sudah seharusnya TERGUGAT-I menghentikan langkah-langkah Parate Eksekusinya dan memberikan kesempatan kembali kepada PENGGUGAT untuk menjalankan kewajibannya sebagai Debitur. Seharusnya TERGUGAT-I memberi peluang bagi PENGGUGAT sebagai Kreditor untuk melunasi hutangnya, TINDAKAN TERGUGAT-I dengan tetap melanjutkan PARATE EKSEKUSI tanpa memperhatikan serta mempertimbangkan PERHITUNGAN yang sebenarnya dan juga pada waktu lain tidak memberi kesempatan PENGGUGAT untuk melunasi hutangnya pada saat-saat sebelum Lelang pada tanggal 13 Pebruari 2015 adalah nyata-nyata tindakan yang membabi buta, sewenang-wenang dan bertentangan dengan kepatutan dan perbutan melawan hukum Pasal 1365 KUHPerdata;

30. Bahwa terjadinya keterlambatan pembayaran angsuran kredit pada bulan-bulan tertentu pada historis atau riwayat pembayaran seperti dijelaskan sebelumnya, PENGGUGAT selalu memberitahukan hal ini kepada TERGUGAT-I baik melalui telephone maupun pemberitahuan secara langsung, hal ini adalah penjelasan PENGGUGAT sebagai nasabah yang beritikat baik;

31. Bahwa keterlambatan pembayaran angsuran kredit yang kemudian dibayarkan dengan dikenai DENDA oleh TERGUGAT-I, adalah bukan tanpa sebab, dalam perjalanan waktu dari tahun 2011 sampai dengan tahun 2013, PENGGUGAT dalam perjalanan usahanya mengalami kelesuan dan merugi terus menerus, serta timbulnya masalah-masalah yang mengakibatkan PENGGUGAT menjadi tidak berdaya, terlemahkan oleh situasi dan terhambatnya prestasi dalam kegiatan usaha sehingga modal usaha terkikis habis dikarenakan oleh beberapa sebab akibat, antara lain adalah;

Pembelian dan kerjasama Franchise Primagama English, Jogjakarta untuk wilayah Jateng, Jatim, Sumatera Selatan, Jambi, Bengkulu dan Bangka Belitung sebesar Rp. 1.000.000.000,- ( satu milyar rupiah ) target penjualan outlet di luar Jawa / Sumatera belum tercapai;
PENGGUGAT pada tahun 2012 membeli Franchise Sate Ponorogo dan Bakmi Jowo Oncor wilayah Jateng dan sekitarnya , merugi sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah ) karena pembeli franchise tidak memenuhi target;
PENGGUGAT pada awal tahun 2013 awal produksi gula merah tebu kawur, mengalami kerugian karena anomaly cuaca sebesar Rp.700.000.000,- ( tujuh ratus juta rupiah ) biaya penggadaan mesin, sewa gudang serta overhead pabrik, dimana pada waktu itu semua produsen gula nasional mengalami kerugian karena kondisi curah hujan anomaly. Bahwa baru pada bulan September 2013, PENGGUGAT bisa memulai usaha produksi gula cair tebu;

total kerugian PENGGUGAT mencapai Rp. 2.200.000.000,- (dua miliar dua ratus juta rupiah);

32. Bahwa akibat terjadinya kerugian dari masalah-masalah tersebut sehingga berdampak dan mengakibatkan terjadinya keterlambatan dan atau tertundanya pembayaran angsuran pada bulan-bulan seperti dalam riwayat pembayaran angsuran kredit PENGGUGAT yang mana menjadi alasan berdasarkan fakta PENGGUGAT. Pada masa kejadian tersebut PENGGUGAT pernah memohon kepada TERGUGAT-I agar diberikan penjelasan dan solusi mengenai bilamana terjadi keterlambatan pembayaran angsuran, tetapi TERGUGAT-I sama sekali tidak memberikan solusi dan penjelasan kepada PENGGUGAT tentang kebijaksanaan sebagaimana diatur dalam Undang-undang Perbankan, Surat Edaran Bank Indonesia dan peraturan lainnya yang seharusnya secara hukum merupakan hak Konstitusi Nasabah dan atau Debitur / PENGGUGAT;

33. Bahwa jika dirunut Surat Peringatan ke I sampai yang terakhir yang di sampaikan kepada PENGGUGAT, seharusnya TERGUGAT-I tahu dan paham jika sebelum dan setelah Surat Peringatan Terakhir, PENGGUGAT telah memenuhi TUNTUTAN dari TERGUGAT-I, tapi ternyata hal itu tidak dipahaminya, padahal unsur pemenuhan atas tuntutan dalam Surat Peringatan TERGUGAT-I yang mengandung tuntutan untuk membayar sejumlah tunggakan, dari pokok, bunga maupun denda sudah dilaksanakan atau dibayarkan oleh PENGGUGAT. Adapun runutan atau rentetan Surat Peringatan dimaksud adalah sebagai berikut:

Surat Peringatan I No. 2011.04/X/SA/GTE tanggal 24 Oktober 2011 dan Surat Peringatan II No. 2012.07/I/SA/GTE tanggal 31 Januari 2012, TERGUGAT-I menagih dan memberi peringatan kepada TERGUGAT-I untuk membayar Tunggakan sebagai berikut :

Tunggakan Angsuran Pokok, sebesa : Rp. 6.776.065,01,-
Tunggakan Bunga sebesar : Rp. 15.611.699,49,-
Denda keterlambatan sebesar : Rp. 499.530,81,-
Total Tunggakan sampai dengan 30 Januari 2012 sebesar : Rp. 22.880.295,31,-

Surat Peringatan III dari TERGUGAT-I No. 2012.19/VII/SA/GTE Tanggal 18 Juli 2012 TERGUGAT-I menagih PENGGUGAT untuk membayar Tunggakan sebagai berikut:

Tunggakan Angsuran Pokok, bulan Juni 2012 sebesar Rp.7.147.207,43
Tunggakan Angsuran Pokok, bulan Juli 2012 sebesar Rp.7.224.635,50
Tunggakan Bunga sebesar, bulan Juni 2012 sebesar Rp.15.248.727,50
Tunggakan Bunga sebesar, bulan Juli 2012 sebesar Rp.15.171.299,43
Denda Keterlambatan, bulan Juni 2012 sebesar Rp.627.086,17
Denda Keterlambatan bulan Juli 2012 sebesar Rp.537.502,43
Total Tunggakan sebesar Rp. 45.956.458,43,

34. Bahwa PENGGUGAT tanggal 30 desember 2013 dan 25 April 2014, telah membayar kepada TERGUGAT-I sebagai berikut :

Rp. 15.000.000,- (Lima belas juta rupiah )
Rp. 50.000.000,- (Lima Puluh Juta rupiah)
Rp. 30.000.000,- (Tiga Puluh Juta Rupiah)
Rp. 25.000.000,- (Dua Puluh Lima Juta Rupiah)
total telah dibayarkan PENGGUGAT sebesar Rp. 120.000.000,- (seratus dua puluh juta rupiah)

35. Bahwa meskipun PENGGUGAT masih berusaha membayar, akan tetapi TERGUGAT-I kembali mengultimatum dan mengancam PENGGUGAT dengan Surat Peringatan Terakhir pada Tanggal 20 Maret 2014, dengan No. 612/SMPDN/III/14 agar membayar seluruh tunggakan angsuran 7 hari sejak surat diterima, sebesar Rp. 168.000.000,- ( seratus enampuluh delapan juta rupiah ) dengan rincian sebagai berikut :

Angsuran 17 Oktober 2013 : Rp. 27.009.497,52
Angsuran 17 November 2013 : Rp. 27.851.254,73
Angsuran 17 Desember 2013 : Rp. 27.714.530,15
Angsuran 17 Januari 2014 : Rp. 27.983.761,92
Angsuran 17 Februari 2014 : Rp. 28.789.081,37
Angsuran 17 Maret 2014 : Rp. 29.532.631,78,-

36. Bahwa pada tanggal 19 Agustus 2014 , PENGGUGAT telah membayar kepada TERGUGAT-I sebesar Rp. 168.000.000,- ( seratus enampuluh delapan juta rupiah );

37. Bahwa dengan Surat Peringatan Terakhir dari TERGUGAT-I, PENGGUGAT pernah dibuat panik dan cemas yang kemudian PENGGUGAT berinisiatif untuk mengajukan SURAT PERMOHONAN PENGAJUAN RESTRUKTURISASI pinjaman KPR pada tanggal 21 Maret 2014 sebagaimana ketentuan SURAT EDARAN BANK INDONESIA NOMOR 26/4/BPPP tangal 29 Mei 1993 seharusnya TERGUGAT-I memberikan kelunakan kepada debiturnya, tetapi tidak dilakukan yang dimaksud NYATA melakukan, apalagi ditawarkan kepada PENGGUGAT, yang akhirnya PENGGUGAT berada pada posisi yang terlemahkan;

38. Bahwa kemudian yang terjadi pada faktanya bahwa surat tentang permohonan lelang TERGUGAT-I kepada KPKNL Semarang / TERGUGAT-II tertanggal 10 April 2014, karena dalam Surat Permohonan Lelang dimaksud yang SANGAT jelas terdapat stampel KPKNL / TERGUGAT-II sebagai penerima surat atau bukti ekspedisi, PENGGUGAT tidak pernah diberitahukan mengenai Surat tentang Surat Pemberitahuan Lelang, atau pengumuman yang di umumkan di Koran dan seterusnya, yang kemudian dapat dipastikan bahwa pada surat permohonan lelang tersebut telah diterbitkan surat Penetapan Hari dan Tanggal Pelaksanaan Lelang oleh KPKNL Semarang / TERGUGAT-II;

39. Bahwa akibat tidak ada tindakan nyata yang benar-benar dilakukan oleh TERGUGAT-I dengan permohonan PENGGUGAT baik secara lisan maupun surat, sangat-sangat mempengaruhi Psikologis PENGGUGAT, dana-dana yang tersisa dari bisnis PENGGUGAT yang seharusnya untuk menjadi modal harus terkuras hanya digunakan untuk membayar kewajiban angsuran pokok, bunga dan denda. seperti pembayaran pada tanggal 30 desember 2013 sebesar Rp. 15.000.000,- dan tanggal 25 April 2014, sebesar Rp. 50.000.000,- (Lima Puluh Juta rupiah), kemudian pembayaran angsuran kembali sebesar Rp. 30.000.000,- (Tiga Puluh Juta Rupiah) dan Rp. 25.000.000,- (Dua Puluh Lima Juta Rupiah) total dibayarkan PENGGUGAT sebesar Rp. 120.000.000,- (seratus dua puluh juta rupiah);

40. Bahwa kesimpulan secara sepihak Pihak TERGUGAT-I terus berlanjut kepada langkah-langkah selanjutnya, TERGUGAT-I mengirimkan Surat Pemberitahuan Lelang yang pertama kepada PENGGUGAT, tertanggal 15 Juli 2014 No.095/SAM-WILSMG/14 bahwa pelaksanaan lelang akan dilaksanakan pada hari Selasa, tanggal 19 Agustus 2014, dengan dilampiri Surat Penetapan Lelang kepada kantor KPKNL / TERGUGAT-II Nomor:S4632/WKN.09/KNL.01/2014 tertanggal 7 Juli 2014 dari Surat Permohonan Lelang TERGUGAT-I Nomor 070/SAMG-WILSMG/2014 tertanggal 12 Juni 2014;

41. Bahwa TERGUGAT-I kembali mengirimkan Surat Pemberitahuan Lelang yang kedua kepada PENGGUGAT dengan Nomor 097/SAM-WIL/14, tertanggal 21 Juli 2014, dimana pelaksanaan lelang akan dilaksanakan pada hari Selasa tanggal 19 Agustus 2014 dengan dilampiri Surat Penetapan Lelang kepada kantor KPKNL / TERGUGAT-II;

42. Bahwa TERGUGAT-I kembali mengirimkan Surat Pemberitahuan Lelang yang ketiga kepada PENGGUGAT dengan Nomor 0103/SAM-WIL/14, tertanggal 5 Agustus 2014, dimana pelaksanaan lelang akan dilaksanakan pada hari Selasa tanggal 19 Agustus 2014 dengan dilampiri Surat Penetapan Lelang kepada kantor KPKNL / TERGUGAT-II;

43. Bahwa secara psikologi PENGGUGAT mengalami depresi berat karena tidak memahami bagaimana solusi yang baik agar tidak terjadi kesewenang-wenangan yang dilakukan TERGUGAT-I, dan pada tanggal 5 Agustus 2014 TERGUGAT melalui Koran harian Wawasan Semarang telah mengumumkan Nama PENGGUGAT, dalam Lelang Eksekusi hak tanggungan di dimana dalam pengumuman lelang dimaksud TERGUGAT-I mencantumkan nilai limit sebesar Rp. 2.250.000.000,- (dua miliar dua ratus lima puluh juta rupiah);

44. Bahwa menjumpai hal dimaksud, fakta lain dari Upaya PENGGUGAT melalui Kuasa Hukumnya mengajukan dengan Surat Permohonan Penundaan Lelang kepada TERGUGAT-I tanggal 5 Agustus 2014 dengan Nomor .0103/SAM-SMG/14. surat permohonan tidak mendapat respon dari TERGUGAT-I, atas hal tersebut PENGGUGAT atas kemauan sendiri menghubungi TERGUGAT-I, pada tanggal 18 Agustus 2014, pada jam 05.00 wib, melalui SAM atau Special Asset & Management Specialist Manager Bank Mega bernama Sdr. Telly Ma’sum Ali, bahwa PENGGUGAT menanyakan kepada TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali, karena PENGGUGAT merasa baru mendapatkan transfer uang, maka PENGGUGAT menanyakan apakah lelang mungkin dibatalkan jika PENGGUGAT dapat melunasi tunggakan KPR??, yang kemudian dijawab TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali“ iya bisa jika tunggakan terakhir dibayar dan seterusnya….” Yang kemudian menanyakan kepada PENGGUGAT mengenai uang yang dimaksud untuk membayar di Bank apa? yang kemudian PENGGUGAT menjawab di Bank UOB Pandanaran Semarang;

45. Bahwa kemudian reaksi dari TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali dan Sdr. Agung Setyoko mendatangi PENGGUGAT di UOB Bank di Jalan Pandanaran Semarang untuk membuktikan dan memastikan keterangan PENGGUGAT apakah PENGGUGAT benar-benar mendapatkan uang, selanjutnya Sdr. Telly Ma’sum Ali dan Sdr. Agung Setyoko datang menemui PENGGUGAT di UOB Bank dengan maksud mengambil photo atas saldo rekening PENGGUGAT, dimana photo dimaksud menurutnya akan digunakan untuk disampaikan kepada Atasan, dalam rangkaian TERGUGAT-I memberikan jawaban kepada PENGGUGAT;

46. Bahwa selanjutnya pada tanggal 18 Agustus 2014, PENGGUGAT mendapat pemberitahuan dari TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali yang isinya meminta PENGGUGAT untuk datang ke kantor Bank Mega / TERGUGAT-I di Jl. Pandanaran No. 82 Semarang pada tanggal 19 Agustus 2014, dengan membawa uang tunai untuk membayar tunggakan selama 6 bulan sebesar Rp.168.000.000,- (seratus enampuluh delapan juta rupiah) dan tambahan tunai sebesar Rp. 4.400.000,- (empat juta empat ratus ribu rupiah) untuk BIAYA PEMBATALAN LELANG, dan PENGGUGAT menurutinya. Pada tanggal yang dimaksudkan PENGGUGAT mendatangi TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali dan Sdr. Agung Setyoko, PENGGUGAT di antar ke Teller bank oleh TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Mak’sum Ali guna membayarkan atau menyetorkan tunggakan kredit selama 6 bulan secara tunai uang sebesar Rp.168.000.000,- (seratus enampuluh delapan juta rupiah) SEDANGKAN tambahan tunai sebesar Rp. 4.400.000,- (empat juta empat ratus ribu rupiah) untuk BIAYA PEMBATALAN LELANG yang diterima TERGUGAT-I melalui sdr Telly Mak’sum Ali dan pada saat itu PENGGUGAT hanya diberi copy tanda pembayaran Pengumuman Lelang tanggal 19 Agustus 2014 yang telah dilakukan TERGUGAT-I kepada Koran Wawasan dengan nilai nominal yang sama, dan bukannya Surat Pembatalan Lelang seperti yang dimaksudkan;

47. Bahwa setelah pembayaran oleh PENGGUGAT, menurut penjelasan TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali mengatakan lelang akan DIBATALKAN, dari keterangan itu PENGGUGAT mempercayainya tanpa melakukan pengecekan walaupun PENGGUGAT tahu bahwa pada tanggal itu adalah pelaksanaan lelang pertama dan bahwa kemudian PENGGUGAT tidak pernah mendapat pemberitahuan secara tertulis mengenai pembatalan lelang dari yang dimaksud TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali. Bahwa Sdr. Telly Ma’sum Ali dan Sdr. Agung Setyoko kapasitasnya adalah Pejabat Penjual pada jabatannya di organisasi TERGUGAT-I;

48. Bahwa sejak pembayaran terakhir sebesar Rp. 168.000.000,- (seratus enampuluh delapan juta rupiah) dan tambahan tunai sebesar Rp. 4.400.000,- (empat juta empat ratus ribu rupiah) untuk BIAYA PEMBATALAN LELANG, PENGGUGAT masih belum mendapatkan perhatian dan tindakan lain untuk penyelamatan kredit dari TERGUGAT-I, bukti pada pembayaran dimaksud juga tidak menjadikan pertimbangan TERGUGAT-I, bahwa PENGGUGAT semestinya masih layak untuk diperhitungkan sebagai mana permohonan PENGGUGAT tertanggal 21 Maret 2014, karena PENGGUGAT masih beritikat baik, menyakini usahanya masih bisa berjalan dan memiliki prospek serta yang terpenting masih bisa MEMBAYAR dalam jumlah besar;

49. Bahwa TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali telah melakukan SERANGKAIAN KATA-KATA BOHONG agar PENGGUGAT membayar sebesar Rp. 168.000.000,- ( seratus enampuluh delapan juta rupiah ) dan tambahan tunai sebesar Rp. 4.400.000,- ( empat juta empat ratus ribu rupiah ) dengan janji-janji akan membatalkan lelang, tetapi ternyata TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali tetap melanjutkan LELANG. Fakta yang terjadi tidak sama dengan Janji yang disampaikan kepada PENGGUGAT;

50. Bahwa dari kejadian dimaksud pada tanggal 19 Agustus 2014 memunculkan FAKTA sebenarnya jika TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali telah menjadikan SURAT PERINGATAN TERAKHIR menjadi BATAL DENGAN SENDIRINYA, karena perbuatan TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali dengan meminta PENGGUGAT membayar sejumlah yang di tuntutkan dalam Surat Peringatan Terakhir yaitu sebesar Rp. 168.000.000,- (seratus enampuluh delapan juta rupiah) untuk itu sudah SEMESTINYA Surat Peringatan tidak bisa dijadikan lagi sebagai alat bukti wanprestasi PENGGUGAT dalam pengajuan lelang berikutnya;

51. Bahwa lelang dimaksud yang di diberitahukan kepada PENGGUGAT dan di umumkan dalam surat kabar oleh TERGUGAT-I, PENGGUGAT tidak tahu dan tidak diberitahu, lelang itu BENAR dilaksanakan, atau batal dilaksanakan;

52. Bahwa secara mengejutkan pada tanggal 14 Januari 2015, PENGGUGAT mendapati Sendiri dari Koran harian Wawasan tentang Pengumuman Lelang Eksekusi hak tanggungan yang akan dilaksanakan pada Hari Rabu tanggal 28 Januari 2015 dan yang paling mengejutkan adalah harga limit yang sebesar Rp. 1.350.000.000,- ( satu miliar tiga ratus lima puluh juta rupiah) ATAU lebih rendah Rp. 900.000.000,- ( Sembilan ratus juta rupiah ) dari nilai Limit Lelang sebelumnya yang diumumkan pada Koran yang sama pada tanggal 5 Agustus 2014 dengan harga limit Rp. 2.250.000.000,- (dua miliar dua ratus lima puluh juta rupiah);

53. Bahwa selanjutnya PENGGUGAT baru kemudian mendapatkan Surat Pemberitahuan Pelaksanaan Lelang dimaksud dengan nomor 024/SA,-WILSMG/15, tertanggal 19 Januari 2015 dimana pelaksanaan lelang akan dilaksanakan pada Hari Rabu tanggal 28 Januari 2015;

54. Bahwa sebelum tanggal pelaksanaan lelang dimaksud tanggal 28 Januari 2015, pada tanggal 27 Januari 2015 sekitar jam 15.00 wib, dengan didampingi Sdri.Anie Widyaastuti (adalah Pihak ketiga yang akan membantu MENDANAI PELUNASAN kredit PENGGUGAT) menghadap TERGUGAT-I melalui KAKANWIL Bank Mega yaitu Sdr. SLAMET, yang kemudian PENGGUGAT ditemui KAKANWIL beserta Sdr. HENDRO SUBROTO (Area Retail Banking Manager), Sdri. KRISTINA (Branch Retail Banking Manager) dan Sdr.ARIAWAN TEGUH WIBOWO, dimana dalam jabatan-jabatan mereka mempunyai kuasa mengambil keputusan ( decision maker );

55. Bahwa PENGGUGAT menemui langsung kepada TERGUGAT-I adalah MELUNASI SISA KREDIT PENGGUGAT dengan diperkenankan meminta waktu 1(satu) sampai 2 ( dua ) hari didalam pelaksanaannya, yang kemudian mendengar permintaan PENGGUGAT, TERGUGAT-I memberi jawaban bahwa PELUNASAN sudah TIDAK BISA LAGI DILAKUKAN, dengan ALASAN SUDAH ADA PESERTA LELANG YANG MENYETORKAN JAMINAN dan alasan lain yang diungkapkan BAHWA PIHAK TERGUGAT TIDAK MAU DIPROTES OLEH PESERTA LELANG YANG SUDAH LANGGANAN, mendengar jawaban TERGUGAT-I melalui KAKANWIL Sdr. SLAMET, PENGGUGAT KECEWA dan KECEWA, bahwa upaya PENGGUGAT untuk mencari pihak ketiga dalam membantu pelunasan kredit PENGGUGAT, ditanggapi dengan jawaban yang tidak membantu malah berindikasi sewenang-wenang sebagai pimpinan wilayah, dengan lebih mementingkan peserta lelang yang sudah mendaftar, ketakutan diprotes peserta lelang serta mementingkan peserta lelang yang sudah LANGGANAN adalah jawaban yang jelas ada unsur tekanan dan hubungan harmonis dengan peserta lelang. Bukankah masalah hubungan secara Hukum adalah PENGGUGAT sebagai Debitur dan TERGUGAT-I sebagai Kreditur. Ibarat pada detik-detik terakhir PENGGUGAT mau melunasi hutang, diulangi pada detik-detik terakhir PENGGUGAT mau melunasi hutang , PENGGUGAT tidak segera dibantu. Lalu muncul pertanyaan pada diri PENGGUGAT ada alasan apa KAKANWIL mempersulit ketika PENGGUGAT mau melunasi Hutangnya. PENGGUGAT merasa JANGGAL dan ANEH, pada saat telat membayar angsuran PENGGUGAT dikejar-kejar dan di beri ancaman, pada saat PENGGUGAT mau melunasi malah tidak dibantu atau di gubris;

56. Bahwa untuk mencari jawaban hasil lelang tanggal 28 Februari 2015 PENGGUGAT pada hari berikutnya yaitu pada hari Selasa tanggal 29 Januari 2015 , bertanya kepada TERGUGAT-I melalui Sdr. Telly Ma’sum Ali , apakah benar sudah ada peserta lelang yang menyetor uang jaminan , seperti yang dijelaskan KAKANWIL pada saat itu , yang kemudian di jawab Sdr. Telly Ma’sum Ali melalui Blackberry Massage atau pesan pendek Blackberry, bahwa lelang TAP atau TIDAK ADA PESERTA LELANG, hal ini membuat PENGGUGAT merasa telah diberikan jawaban yang bohong oleh TERGUGAT-I melalui Sdr. SLAMET yang jabatannya pada saat itu adalah KAKANWIL, bahwa hal ini menjadi fakta bahwa tindakan TERGUGAT-I melalui KAKANWIL adalah bukti bahwa TERGUGAT-I tidak ADA NIATAN atau TIDAK INGIN PENGGUGAT melunasi sisa hutangnya. TERGUGAT-I telah dengan sadar dan sengaja menggunakan kekuasaannya memberikan keterangan selaku pengambil keputusan dengan serangkaian kata-kata yang tidak seperti fakta sebenarnya dengan menghambat keinginan PENGGUGAT melunasi hutangnya;

57. Bahwa kembali PENGGUGAT menyampaikan dasar hukum TERGUGAT-I dalam menjalankan Parate Eksekusi ini sangat bertentangan dengan tindakan penolakan TERGUGAT-I melalui kakanwil Sdr. SLAMET kepada PENGGUGAT yang akan melunasi utangnya pada tanggal 27 Januari 2015. Unsur dimana “TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN UNTUK MELUNASI UTANGNYA” Niat PENGGUGAT telah dikaburkan oleh TERGUGAT-I, bukankah jelas-jelas PENGGUGAT akan melunasi utangnya? Bahwa hal ini bertentangan dan bertolak belakang dengan norma-norma kewajaran dan sangat tidak Patut, jawaban yang seolah-olah atau semata-mata muncul dari kehendak Pribadi dan bukan jawaban yang mewakili Institusi. Bahwa TERGUGAT-I melalui Kakanwil Sdr. SLAMET telah SENGAJA menghalangi tindakan PENGGUGAT melunasi sisa kreditnya, tindakan Parate Eksekusi yang dilaksanakan TERGUGAT-I adalah tindakan melawan hukum. Pasal 1365 KUHPerdata tentang perbuatan melawan hukum;

58. Bahwa hal lain , TERGUGAT-I menjalankan tindakan Parate Eksekusi, apakah sebelumnya TERGUGAT-I pernah memanggil PENGGUGAT untuk duduk bersama serta menjelaskan untuk meminta PENGGUGAT melunasi Utangnya ?? bahwa PENGGUGAT tidak pernah di minta untuk hal ini;

59. Bahwa TERGUGAT-I telah menggunakan dokumen yang cacat administrasi dikarenakan Surat Peringatan TERGUGAT-I sebelumnya BERHENTI pada suatu TUNTUTAN jika PENGGUGAT harus membayar tunggakan dalam jumlah tertentu dan dan tuntutan itu telah dipenuhi PENGGUGAT, apakah Surat tersebut masih berlaku kemudian, bukankah Surat Peringatan yang menuntut agar semua hutang TERGUGAT-I dibayar dan PENGGUGAT telah membayar antara lain sebesar Rp. 120.000.000,- (seratus dua puluh juta rupiah) dan Rp. 168.000.000,- (seratus enampuluh delapan juta rupiah) TERGUGAT-I telah dengan sengaja menggunakan bukti-bukti yang sudah tidak terbukti kepada pihak lain atau lalai dalam memenuhi persyaratan lelang KPKNL Semarang / TERGUGAT-I, surat Permohonan Penetapan lelang melawan hukum;

60. Bahwa Appraisal atau Penilainya dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik FAST, Firman, Suryantoro, Sugeng Suzy, Hartomo dan Rekan Semarang, dengan No. Laporan : 004/SBS-PN/FAST-C/I/2015. Bahwa TERGUGAT-I telah menetapkan HARGA LIMIT TERLALU RENDAH dan TIDAK REALISTIS, sehingga bertentangan dengan asas kepatutan dan kewajaran dan telah melanggar hak PENGGUGAT sebagai pemilik, bahwa Dalam hal Lelang Eksekusi berdasarkan Pasal 36 ayat (6) (enam) UUHT No.4 tahun 1996 dengan bahwa : Dalam hal Lelang Eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT dengan Nilai Limit paling sedikit Rp.300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah), Nilai Limit harus ditetapkan oleh Penjual berdasarkan hasil penilaian dari penilai. Bahwa TERGUGAT-I dengan sengaja tidak melakukan kewajibannya untuk MENGOPTIMALKAN harga jual lelang, TERGUGAT-I cenderung seperti menjual hutang dan bukan berusaha mencari kewajaran harga barang yang dijual. Bahwa nilai limit seharusnya tidak jauh dari Rp. 2.190.000.000,- (dua miliar seratus Sembilan puluh juta rupiah) tetapi faktanya TERGUGAT-I telah menetapkan harga limit untuk dilelang secara sewenang-wenang sebesar Rp. 1.250.000.000,-(satu miliar dua ratus lima puluh juta rupiah) sehingga PENGGUGAT merasa dirugikan olehnya sebesar Rp. 940.000.000,- (Sembilan ratus empat puluh juta rupiah);

61. Bahwa dalam Parate Eksekusi yang dilakukan TERGUGAT-I dari Pengumuman Lelang pada tanggal 5 Agustus 2014 melalui Koran harian Wawasan Semarang sampai Pelaksanaan Lelang Ulang pada tanggal 13 Pebruari 2015 di KPKNL / TERGUGAT-II dan dilanjutkan terbitnya Risalah Lelang terdapat KEJANGGALAN-KEJANGGALAN yang mengarah kepada PERBUATAN CURANG untuk memenangkan peserta tertentu yang kemudian dimenangkan oleh Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III dengan harga pokok lelang sebesar Rp. 1.605.000.000,-(satu miliar enam ratus lima juta rupiah) adapun perbuatan kecurangan dimaksud dapat di gambarkan masing-masing yang saling berkaitan,sebagai berikut;

62. Bahwa menurut Pasal 1 ayat 3 (tiga) PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR.106/PMK.06/2013 bahwa Pengumuman Lelang adalah pemberitahuan kepada masyarakat tentang akan adanya Lelang dengan maksud untuk menghimpun peminat lelang dan pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan.Dalam PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 93/PMK.06/2010, Pasal 32 . Besarnya Uang Jaminan Penawaran Lelang ditentukan oleh Penjual/Pemilik Barang paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari Nilai Limit dan paling banyak sama dengan Nilai Limit. Bahwa TERGUGAT-I dalam mengumumkan Lelang kepada masyarakat luas melalui Koran harian Wawasan telah diumumkan sebanyak 3 (tiga) kali dimulai pada Pengumuman Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Pertama pada tanggal 5 Agustus 2014 dimana TERGUGAT-I menuliskan harga limit adalah Rp. 2.250.000.000,-( dua miliar dua ratus lima puluh juta rupiah) dan di tuliskan UANG JAMINAN Rp. 500.000.000,-(lima ratus juta rupiah) dari banyak pengalaman lelang di KPKNLpada wilayah Indonesia , sangat jarang dan bisa dikatakan hampir tidak pernah ditemukan Peserta Lelang pada rencana Lelang Pertama, karena dianggap harga masih terlalu mahal Walaupun Uang Jaminan yang harus disetorkan adalah wajar dalam arti terjangkau seperti yang terjadi pada lelang pada tanggal 19 Agustus 2015. Dan sudah menjadi pengetahuan umum bahwa Bank yang mengajukan lelang dapat mengulang lelang dan merubah Harga Limit pada lelang berikutnya. Peran informasi dari TERGUGAT-I melalui Kuasanya adalah kunci menjadi tidak adanya peserta pada lelang pertama dan lelang berikutnya. Dari penjelasan tersebut bahwa TERGUGAT-I secara Hukum telah sesuai dengan berusaha menghimpun peminat lelang dengan menentukan Uang Jaminan sebesar 22% (dua puluh dua persen) dari Nilai Limit Lelang. Tetapi karena hampir dipastikan bahwa peserta lelang adalah Pemain atau broker atau makelar hasil lelang, sudah barang tentu pada BAGIAN HARGA LIMIT tidak menjadi hal yang menarik bagi pembeli atau calon peserta lelang;

63. Sedangkan pada Pengumuman Lelang Eksekusi Hak Tanggungan yang kedua tanggal 14 Januari 2015, kenapa TERGUGAT-I menuliskan UANG MUKA JAMINAN yang lebih tinggi atau sebesar 100% dari nilai Limit, dan dengan dasar pernilaian apa TERGUGAT-I telah menurunkan harga limit objek lelang yang sangat tidak wajar, sebesar Rp. 900.000.000,- (Sembilan ratus juta rupiah) dalam waktu 6 (enam) bulan saja, sehingga Nilai Limit menjadi Rp. 1.350.000.000,- (satu miliar tiga ratus lima puluh juta rupiah) Bahwa TERGUGAT-I dalam upaya yang seolah-olah sudah sesuai prosedur hukum untuk menarik minat pembeli telah sewenang-wenang, dengan maksimal Uang Jaminan sama dengan harga limit, ini jelas TERGUGAT-I tidak menimbulkan minat pembeli yang TIDAK YAKIN akan menang, hanya pembeli yang mengerti sekenario dan diberi sekenario ini sajalah yang akan mendaftar menjadi peserta lelang, ibarat semakin kecil limit yang bisa dibeli semakin besar keuntungan yang akan didapat, TERGUGAT-I telah menentukan harga LIMIT terlalu rendah ATAU tidak realistis sehingga bertentangan dengan kepatutan dan melanggar hak pemilik barang yaitu PENGGUGAT serta bertentangan dengan kewajiban hukum TERGUGAT-I untuk mengoptimalkan harga jual lelang, yang pada akhirnya harga limit yang ditetapkan TEGUGAT-I bertentangan dengan asas kepatutan dalam masyarakat;

64. Bahwa selanjutnya pada pengumuman yang menurut TERGUGAT-I adalah Lelang Ulang pada koran Wawasan pada tanggal 6 Pebruari 2015, di rinci khususnya lelang atas nama JOKO BUDI WIRYONO, dengan terlulis dibawahnya adalah sebagai berikut : 1 (satu) bidang Tanah dan Bangunan berikut segala sesuatu yang berdiri diatasnya, sesuai dengan SHM No. 254 Luas : 645 M2, An. Joko Budi Wiryono yang terletak di Desa/Kel: Ngesrep, Kec.Semarang Selatan, Kota: Semarang. Harga Limit: Rp. 1.250.000.000,-Uang Jaminan Rp. 1.250.000.000,-. Kembali lagi TERGUGAT menurunkan harga limit dalam lelang ulang lebih rendah sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah) dalam waktu kurang dari satu bulan. Kenapa hanya Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah) dan bukan seperti Pengumuman tanggal 14 Januari 2015 penurunan sebesar Rp. 900.000.000,- (Sembilan ratus juta rupiah) . TERGUGAT-I kembali menetapkan Uang Jaminan senilai sama dengan harga Limit. jelas TERGUGAT-I dalam Pengumumannya kembali tidak menimbulkan minat pembeli yang tidak yakin akan menang, hanya pembeli yang mengerti sekenario ini sajalah yang akan mendaftar menjadi pesert lelang dimana yang sudah yakin akan menang atau dimenangkan. Secara Umum Harga Limit yang di tetapkan TERGUGAT-I secara sewenang-wenang itu dalam Pengumuman pada tanggal 6 Pebruari 2015 adalah harga limit yang sangat MURAH, yang menjadi pertanyaan PENGGUGAT, kenapa pada saat nilai limit dimurahkan oleh TERGUGAT-I, yang berminat dan menjadi peserta lelang hanya Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III dan satu peserta lainnya yang sebagai penyeimbang, ANEH dan patut dianggap JANGGAL. DASAR PENGGUGAT menyampaikan hal-hal dimaksud karena PENGGUGAT juga memperolah informasi sebelumnya dari Kuasa dan atau lainnya Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III yaitu Sdr. AGUNG KURNIAWAN secara langsung, dirumah PENGGUGAT, pada saat Sdr. AGUNG KURNIAWAN mendatangi rumah PENGGUGAT setelah lelang untuk meminta secara halus meninggalkan rumah;

65. Bahwa sesuai Pasal 1 ayat (25) Kep. Menkeu No. 106/PMK.06/2013 menegaskan:Jaminan penawaran lelang adalah uang yang disetor kepada Kantor Lelang/Balai Lelang atau Pejabat Lelang oleh calon peserta lelang sebelum pelaksanaan lelang sebagai syarat sahnya menjadi peserta lelang, Bahwa karena pada lelang eksekusi hak tanggungan dimaksud telah ditemukan pemenang yaitu Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III sudah semestinya sebelum mengikuti lelang, Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III telah menyetorkan uang jaminan yaitu sebesar Rp. 1.250.000.000,- (satu miliar dua ratus lima puluh juta rupiah);

66. Bahwa KEJANGGALAN yang timbul kemudian adalah Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III baru membayar harga pokok lelang dan biaya lelang pada tanggal 20 Pebruari 2015. Dibuktikan dengan terbitnya KUITANSI pembayaran hasil lelang dari Risalah Lelang Nomor 197/2015 tanggal 13 Pebruari 2015, yang ditanda tangani oleh KPKNL Semarang / TERGUGAT-II melalui Bendaharawan Penerima Sdr. RIZQI RAHMANSYAH dan di tanda tangani oleh KEPALA dari KPKNL Semarang / TERGUGAT-II tertulis, “Semarang, 20 Pebruari 2015 “dari penjelasan diatas berarti peserta lelang bernama Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III sebelum mengikuti lelang dimungkinkan TANPA MENYETORKAN uang muka sebagai syarat peseta lelang terlebih dahulu;

67. Bahwa KEJANGGALAN lainnya yaitu pada KUITANSI pembayaran hasil lelang dengan terbitnya Risalah Lelang Nomor 197/2015 tanggal 13 Pebruari 2015 pada KETERANGAN kuitansi, jelas terdapat KEJANGGALAN pada keterangan dalam kuitansi, di nyatakan, Keterangan : Pembayaran………..yang telah dilelang tanggal 03 Februari 2015,……dan seterusnya. Padahal nilai pembayaran dalam kuitansi sebesar Rp.1.637.100.000,- (satu miliar enam ratus tiga puluh tujuhjuta seratus ribu rupiah) bernilai sama dengan jumlah yang harus dibayarkan Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III untuk lelang tanggal 13 Februari 2015. sehingga dari KEJANGGALAN keterangan kuitansi dimaksud menjadikan MAKNA atau Arti Kuitansi menjadi TIDAK JELAS dan Penyerahan dokumen RISALAH LELANG kepada Pemenang Lelang adalah tidak sah, seharusnya KPKNL Semarang / TERGUGAT-II tidak menyerahkan KUTIPAN RISALAH LELANG dengan Nomor 197/2015 , tertanggal 13 Pebruari 2015 kepada pemenang lelang Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III karena BUKAN risalah lelang itu yang diMAKSUDKAN dalam Kuitansi. Bahwa Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan oleh TERGUGAT dan KPKNL Semarang/ TERGUGAT-II adalah JANGGAL dan syarat perbuatan curang. Tindakan KPKNL Semarang TERGUGAT-II dan Sdr. Drs. AGUS PRAMONO / TERGUGAT-III adalah perbuatan melawan hukum;

68. Bahwa kesalahan alamat pada Sertifikat Hak Milik Nomor 254 sebagai OBYEK JAMINAN, maka berdampak menjadi kurang akuratnya sebagai Dokument penting, yang mana menjadi dasar Persetujuan TERGUGAT-I sebagai Bank. Bahwa TERGUGAT-I telah mengabaikan Undang-Undang Pada Pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Perbankan Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan menyebutkan bahwa sebelum memberikan kredit bank harus melakukan penilaian seksama… dan seterusnya. Bahwa setiap bank diwajibkan untuk melaksanakan prinsip kehati-hatian (Prudential Banking Principles) dalam menyalurkan kredit-kreditnya. TERGUGAT-I telah kurang hati-hati dan kurang teliti sehingga obyek jaminan masih terdapat kesalahan letak berakibat tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;

69. Bahwa terhadap uraian tersebut diatas tindakan TERGUGAT-I nampak adanya kesengajaan dan patut dicurigai adanya maksud-maksud tertentu dan tersembunyi dilakukan TERGUGAT-I dengan bekerjasama dengan pihak lain dalam hal ini TERGUGAT-III melakukan penjualan lelang dengan harga yang sangat rendah di bawah harga pasaran;

70. Bahwa nampak sangat jelas pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh TERGUGAT-I melalui TERGUGAT-II dengan cara sewenang-wenang dengan mengesampingkan ketentuan peraturan perundang-undangan adalah ciri-ciri kapitalis dan WHITE COLLAR CRIME (kejahatan kerah putih) yang bertentangan dengan rasa keadilan dan jelas merupakan perbuatan melawan hukum;

71. Dalam menjual lelang OBYEK JAMINAN tersebut adalah merupakan Perbuatan Melawan Hukum dalam dunia perbankan yang mengakibatkan KETIDAK ADILAN YANG NYATA, dan mengakibatkan kerugian pihak PARA PENGGUGAT sangat besar, uraian Perbuatan Melawan Hukum tersebut adalah sebagai berikut:

1. Penjualan lelang dengan harga yang sangat rendah di bawah harga pasaran menurut hukum.

Bahwa menurut Hukum Perdata, baik menurut pendapat sarjana maupun yurisprudensi, jual beli (termasuk lelang) dengan harga jauh di bawah harga umum adalah batal demi hukum;
Menurut Pitlo, jual beli dengan harga yang rendah pada hakekatnya adalah hibah materiil (materieele schenking).
Menurut Dr Sutan Remy Sjahdenei, SH.

Suatu leading case di Inggris adalah penjualan agunan yang kemudian digugat oleh debitor, dalam kasus Cukmere Brik Co. Ltd. v. Mutual Finance Ltd. (1971)

Penggugat (debitor) telah pinjam uang kepada Tergugat (kreditor) sebesar £ 50.000 dengan jaminan mortgage atas tanah di Maidstone yang telah memiliki izin perencanaan untuk pembangunan 100 flat. Oleh karena selma 5 tahun tidak dilakukan pembangunan flat, maka Kreditor menagih pinjamannya dan mengiklankan penjualan tanah agungan, tanpa menyebut telah diperolehnya izin perencanaan untuk pembangunan perumahan, laku £ 44.000.

Dalam gugatannya, Penggugat (Debitor) mendalilkan bahwa jika keberadaan izin perencanaan pembangunan perumahan disebut dalam iklan, maka harga penjualan dapat lebih tinggi. Kreditor (Tergugat) menolak, bahkan mengajukan rekonvensi atas sisa pembayaran pinjaman.

Pengadilan banding (Courts of Appeal) secara aklamasi (unanimously) memutuskan, bahwa di dalam melaksanakan kewenangannya menjual barang agunan, Kreditor (Tergugat) terikat pada kewajiban untuk mencapai harga yang sebenarnya dari property itu.

Putusan PN Jakarta Selatan No.: 209/JS/1983 yang pada pokoknya menyatakan:

“Sehubungan dengan perbedaan harga lelang dengan harga asuransi atas agunan, mka Majelis Hakim PN Jakarta Selatan setelah mengadakan peninjauan setempat berpendapat, bahwa harga lelang jauh di bawah harga pasar sangat merugikan nasabah debitor. Atas dasar pertimbangan tersebut, maka Majelis Hakim berpendapat bahwa BUPN telah melakukan perbuatan melawan hukum dan oleh karena itu lelang yang telah dilakukan oleh Kantor Lelang pada tanggal 9 November 1991 dinyatakan tidak mempunyai kekuatan hukum.

In casu, penjualan lelang dengan harga yang sangat rendah di bawah harga pasaran, dengan demikian merupakan PERBUATAN MELAWAN HUKUM

72. Bahwa berdasarkan proses pelelangan diketahui adanya rangkaian perbuatan menunjukkan itikad buruk (te kwader trouw) TERGUGAT-I, yaitu:

Bahwa hasil penentuan harga limit tersebut adalah sangat rendah di bawah harga pasar. Bagi TERGUGAT-I yang penting lelang berhasil terlaksana dan tagihannya dapat terlunasi dari hasil lelang. Bagi TERGUGAT-I tidak penting apakah hal tersebut sangat merugikan pihak PENGGUGAT;
Bahwa penentuan harga limit tersebut TIDAK DIDASARKAN pada penilaian oleh Penilai yang sudah terdaftar di Kementerian Keuangan Republik Indonesia, suatu perusahaan penilai (appraisal company) yang idependen dan telah mempunyai reputasi baik;

73. Bahwa terhadap ketentuan peraturan perundang-undang tersebut pelaksanaan lelang oleh TERGUGAT-I melalui TERGUGAT-II yang didasarkan pada Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 adalah CACAT HUKUM;

74. Bahwa menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, keberlakuan ketentuan tentang eksekusi yang diatur dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 memerlukan peraturan pelaksanaan, suatu peraturan yang mengatur lebih lanjut tentang prosedur eksekusi dari masing-masing jenis eksekusi yang ada.

75. Bahwa lelang yang dilakukan berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 belum dapat diberlakukan karena belum adanya Peraturan Pemerintah yang dimaksud oleh Pasal 26 UUHT;

76. Bahwa dengan demikian lelang yang dilaksanakan oleh TERGUGAT-I melalui TERGUGAT-II adalah tanpa dasar hukum yang jelas mengakibatkan Batal Demi Hukum;

77. Bahwa dalam in qasu TERGUGAT-II telah membantu TERGUGAT-I dalam melakukan LELANG TANPA DASAR HUKUM YANG SAH adalah merupakan perbuatan melawan hukum;

78. Bahwa oleh karena lelang yang dilaksanakan oleh TERGUGAT-I melalui TERGUGAT-II adalah tanpa dasar hukum yang jelas dan merupakan Perbuatan Melawan Hukum, maka RISALAH LELANG Nomor 197/2015 tanggal 13 Pebruari 2015 atas OBYEK JAMINAN dinyatakan BATAL DEMI HUKUM;

79. Bahwa oleh karena LELANG TANPA DASAR HUKUM YANG SAH adalah PERBUATAN MELAWAN HUKUM, maka menurut hukum lelang tidak sah, oleh karena peralihan OBYEK JAMINAN menjadi atas nama TERGUGAT-III berdasarkan Risalah Lelang yang tidak sah dan Batal Demi Hukum, maka OBYEK JAMINAN menurut hokum kembali menjadi atas nama semula yaitu PENGGUGAT;

80. Bahwa oleh karena OBYEK JAMINAN kembali atas nama PENGGUGAT maka menurut hokum agar memerintahkan TURUT TERGUGAT-II.untuk mengembalikan status tanah seperti semula dari atas nama TERGUGAT-III menjadi atas nama PENGGUGAT;

Berdasarkan alasan-alasan tersebut, dengan ini PENGGUGAT mohon ke hadapan Yang Terhormat Ketua Pengadilan Negeri Semarang untuk menjatuhkan putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya;

2. Menyatakan TERGUGAT-I, TERGUGAT-II, TURUT TERGUGAT-II mengesampingkan asas kehati-hatian merupakan perbuatan melawan hukum;

3. Menyatakan AKTA PERJANJIAN KREDIT dan SKMHTserta Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) No.431/2011 tertanggal 15 April 2011 dibuat dihadapan TURUT TERGUGAT-I atas OBYEK JAMINAN yang salah data fisik dan data yuridis berdasarkan hukum tidak sah dan batal demi hukum;

4. Menyatakan TERGUGAT-I melalui TERGUGAT-II melakukan LELANG TANPA DASAR HUKUM YANG SAH yang mengesampingkan data fisik dan data yuridis serta UUHT adalah tudak sah dan batal demi hukum;

5. Menyatakan RISALAH LELANG Nomor 197/2015 tanggal 13 Pebruari 2015 yang dilaksanakan oleh TERGUGAT-I melalui TERGUGAT-II mengesampingkan data fisik dan data yuridis serta UUHT adalah tudak sah dan batal demi hukum;

6. Menyatakan lelang yang tidak sah dan mengesampingkan ketentuan perundang-undangan berupa OBYEK JAMINAN sebidang tanah sertifikat Hak Milik Nomor 254 dengan luas tanah kurang lebih 645 m2 (enam ratus empat puluh lima meter persegi) yang tertulis dalam sertifikatnya dikeluarkan oleh BPN Semarang pada tanggal 23 Januari 1979 atas nama JOKO BUDI WIRYONO / PENGGUGAT terletak di Kecamatan Semarang Selatan, Kelurahan Ngesrep Semarang adalah Batal Demi Hukum;

7. Menyatakan Sertifikat Hak Milik Nomor 254 dengan luas tanah kurang lebih 645m2 (enam ratus empat puluh lima meter persegi) yang tertulis dalam sertifikatnya dikeluarkan oleh BPN Semarang pada tanggal 23 Januari 1979 atas nama JOKO BUDI WIRYONO / PENGGUGAT yang dibalik nama melalui proses lelang yang tidak sah menjadi atas nama TERGUGAT-III maka perolehannya tidak sah dan batal demi hukum;

8. Memerintahkan TURUT TERGUGAT-II untuk mengembalikan status tanah seperti semula dari atas nama TERGUGAT-III menjadi atas nama PENGGUGAT;

9. Menghukum TERGUGAT-I, II, III dan TURUT TERGUGAT-I, II untuk membayar uang paksa (dwangsom) Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah) setiap hari keterlambatan memenuhi isi putusan terhitung sejak perkara ini mempunyai kekuatan hukum yang tetap untuk dilaksanakan;

10. Menghukum TERGUGAT-I, II, III dan TURUT TERGUGAT-I dan II untuk mentaati dan melaksanakan putusan dalam perkara ini;

11. Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada upaya verzet, banding maupun kasasi dari TERGUGAT-I, II, III dan TURUT TERGUGAT-I dan II;

12. Menghukum TERGUGAT-I, II, III dan TURUT TERGUGAT-I dan II untuk membayar semua biaya perkara yang timbul sebagai akibat adanya gugatan ini;

atau:

Apabila Pengadilan Negeri Semarang berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya menurut pandangan hukum (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I mengajukan jawaban atas gugatan Penggugat dimuka persidangan pada tanggal 27 September 2016 sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI

I. EKSEPSI GUGATAN PENGGUGAT TIDAK JELAS, TIDAK TERANG, BIAS DAN KABUR (OBSCUUR LIBEL) :

Tidak jelasnya dasar hukum gugatan, posita atau fundamentum petendi ;

Bahwa Penggugat tidak menjelaskan dalil Penggugat yang memuat penjelasan dasar hukum (rechts grond) ataupun dasar peristiwa (fetelijke ground), yang mendasari kualitas dari sebuah gugatan yang mana sama sekali tidak dijelaskan peraturan / hukum mana yang telah dilanggar;
Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 8 ayat (3) dan 112 RV, telah ditetapkan bahwa upaya dan pokok gugatan harus disertai alasan dan bukti kesimpulan yang jelas dan tertentu;
Bahwa menurut M. Yahya Harahap dalam bukunya Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan halaman 58, menjelaskan bahwa Posita yang dianggap terhindari cacat obscuur libel, adalah Surat gugatan yang jelas sekaligus memuat penjelasan dan penegasan dasar hukum (rechtelijke grond) yang menjadi dasar hubungan hukum serta dasar fakta atau peristiwa (feitelijke grond) yang terjadi disekitar hubungan hukum dimaksud";
Bahwa sama sekali tidak jelas arah dari gugatan Penggugat? Maksudnya apa? Gugatan Penggugat sangatlah kabur., Penggugat juga tidak dapat menjelaskan tentang keadaan ekonomi yang terjadi pada Penggugat yang mendasari Penggugat tidak dapat melaksanakan kewajibannya untuk membayar angsuran pinjaman kepada Tergugat;
Bahwa dalam posita gugatan Penggugat, penggugat hanya mendalilkan bahwa Penggugat mengalami suatu keadaan gangguan perekonomian, namun tidak disertai alasan-alasan atau fakta-fakta yang jelas dan tertentu, sebagaimana dalil gugatan Penggugat;

Maka berdasarkan fakta hukum sebagaimana uraian kami diatas Gugatan Penggugat tersebut patutlah dinyatakan ditolak atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard), karena Gugatan Penggugat tidak jelas, tidak terang, bias dan kabur (obscuur libel), serta telah bertentangan dengan Pedoman Teknis Peradilan Umum.

Oleh karenanya mohon kiranya Yang Terhormat Majelis Hakim yang memeriksa dan memutus perkara ini menyatakan menolak atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat Tidak Dapat Diterima (Niet Ontvankelijke Verklaard).

II. EXEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS :

Bahwa gugatan yang diajukan bersumber pada perjanjian timbal balik, dimana masing masing pihak dibebani kewajiban (obligation) untuk memenuhi prestasi secara timbal balik;
Bahwa Penggugat tidak berhak menggugat Tergugat I karena Penggugat (Debitur) telah tidak memenuhi apa yang menjadi kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang disepakati;
Bahwa berdasarkan hal tersebut maka gugatan Penggugat harus dinyatakan tidak dapat diterima (Niet onvankelijke verklaard )

III. DALAM POKOK PERKARA :

Bahwa apa yang tercantum di dalam Eksepsi mutatis mutandis dianggap terbaca lagi dalam pokok perkara;
Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil dari Gugatan Penggugat kecuali yang dengan tegas diakui kebenarannya-,
Bahwa perlu diketahui oleh Majelis Hakim Pemeriksa Perkara bahwa sebelumnya Penggugat telah mengajukan gugatan kepada tergugat I dengan pokok perkara yang sama dengan Nomor register perkara No. 233/Pdt.G/2015/PN.Smg yang telah diputus dengan amar putusan :

Dalam pokok perkara ;

Menolak gugatan penggugat untuk seluruhnya
Menghukum penggugat untuk membayar biaya perkara

Bahwa oleh karenanya sudah sepatutnya gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima karena gugatan ini hanya merupakan pengulangan gugatan saja dan sama sekali tidak ada hal yang barn yang disampaikan oleh Penggugat;

Mohon menjadi pertimbangan yang Mulia Majelis Hakim Pemeriksa Perkara;

Bahwa Penggugat dan Tergugat I terikat dalam Perjanjian Kredit No. 57 tanggal 17 Maret 2011, dimana Penggugat mendapatkan fasilitas kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Mega Griya sebesar Rp. 1.500.000.000,‑ (satu milyar lima ratus juta rupiah);

Bahwa Perjanjian Kredit yang dibuat antara Tergugat I dan Penggugat berlaku sebagai undang-undang bagi Tergugat I dan Penggugat sebagaimana ketentuan yang diatur pada Pasal 1338 KUH Perdata yang menjelaskan bahwa :

"Semua Perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya". -,

Bahwa berdasarkan Perjanjian Kredit No. 57 tanggal 17 Maret 2011 Debitur (Penggugat) telah menerima fasilitas Kredit Pemilikan Rumah dengan jumlah pokok sebesar Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta rupiah), dengan Jangka Waktu Kredit mulai tanggal 17 Maret 2011 sampai dengan 17 Maret 2021, selanjutnya disebut sebagai Fasilitas Kredit;
Bahwa Penggugat sebagai Pemilik Jaminan (incassu Obyek Sengketa) dalam Perjanjian Kredit tersebut telah menyerahkan jaminan untuk menjamin pembayaran kembali atas Fasilitas Kredit yang diberikan Tergugat I ,

Sebidang tanah dan bangunan berikut segala sesuatu yang berada diatasnya sebagaimana sesuai dengan SHM No. 254/Ngesrep, Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan, Kota Semarang, terdaftar atas nama Joko Budi Wiryono;

Bahwa sebagai jaminan pembayaran hutang Penggugat kepada Tergugat I berdasarkan Perjanjian Kredit, selanjutnya terhadap Objek Jaminan tersebut telah diikat/dibebani dengan Hak Tanggungan sebagaimana tersebut pada Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama No. 6553/20011 tanggal 7 Juni 2011, Jo APHT Peringkat I No. 431/2011 tanggal 15 April 2011.

Bahwa Sertifikat Hak Tanggungan tersebut memuat irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa", sehingga merupakan suatu Akta yang otentik yang mempunyai kekuatan Eksekutorial, sebagaimana diatur dalam Pasal 14 ayat (2,3) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (selanjutnya disebut "UUHT"), yang berbunyi :

"Sertipikat Hak Tanggungan membuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA". yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap sebagaimana secara sah dan mengikat secara hukum positif yang berlaku di Indonesia".

Berdasarkan BAB I, Ketentuan Umum Pasal 1 ayat 5 Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta bend^y-bend^y yang berkaitan dengan tanah menyebutkan bahwa :

"Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya"

Dengan demikian dalam hal Debitur (Penggugat) wanprestasilingkar janji maka Tergugat I berhak untuk melakukan eksekusi/penjualan atas Objek Jaminan, sebagai penyelesaian kewajiban Penggugat kepada Tergugat I ;

Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 7 sampai dengan 11 yang pada intinya menyatakan bahwa Tergugat I telah mengabaikan asas kehati-hatian yang m^yna Tergugat I tidak memeriksa data fisik dan data yuridis tentang letak objek jaminan Penggugat dimana menurut Penggugat secara fisik objek sengketa ads di Kelurahan Sumurboto, Kecamatan Ngesrep dan bukan seperti yang tertera di sertifikat yaitu di Kelurahan/Desa Ngesrep, Kecapatan Semarang Selatan.

Bahwa pemberian fasilitas kredit kepada Debitur (Penggugat) sudah dilakukan berdasarkan hasil analisa kredit yang lengkap, cermat, dan menyeluruh dengan dilengkapi pengambilan foto jaminan yang dibutuhkan-,

Bahwa setiap proses pemberian fasilitas kredit kepada Debitur dan penilaian terhadap jaminan Pelawan sudah melaksanakan prinsip kehati-hatian sesuai ketentuan yang diatur dalam pasal 2 UU No. 7 Tahun 1992 jo. No. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan, yang berbunyi sebagai berikut -.

"Perbankan Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrsi ekonomi dengan menggunakan prisip kehati-hatian"

Sehingga dalam memberikan kredit tersebut Tergugat I telah melakukan analisa yang lengkap dan menyeluruh.

Bahwa mengenai adanya perbedaan sernula masuk dalam Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan adalah dikarenakan adanya pemekaran wilayah.

Bahwa berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 50 Tahun 1992 tentang PEMBENTUKAN KECAMATAN DI WILAYAH KABUPATEN - KABUPATEN DAERAH TINGKAT II PURBALINGGA, CILACAP, WONOGIRI, JEPARA, DAN KENDAL SERTA PENATAAN KECAMATAN DI WILAYAH KOTAMADYA DAERAH TINGKAT II SEMARANG DALAM WILAYAH PROPINSI DAERAH TINGKAT I NUSA JAWA TENGAH

"Pasal 9

Kecamatan ^- kecamatan di wilayah Kotamadya Daerah Tingkat II Semarang yang terdiri dari 9 Kecamatan, berdasarkan Peraturan Pemerintah ini ditata kembali menjadi 16 kecamatan, sebagai berikut:

5. Kecamatan Tembalang, yang meliputi wilayah:

Kelurahan Meteseh;
Kelurahan Rowosari;
Keturahan Mangunharjo;
Kelurahan Bulusan;
Kelurahan Kramas;
Kelurahan Tombalang;
Kelurahan Jangli;
Kelurahan Tandang-,
Kelurahan Kedungmundu;
Keturahan Sendangguwo;
Kelurahan Sendangmulyo;
Kelurahan Sambiroto.

6. Kecamatan Banyumanik, yang meliputi wilayah:

Kelurahan Pudakpayung;
Kelurahan Gedawang;
Kelurahan Jabungan-,
Kelurahan Pedalangan;
Kelurahan Banyumanik;
Kelurahan Srondot Kulon;
Kelurahan Srondot Wetan;
Kelurahan Ngesrep-,
Kelurahan Tinjomoyo;
Kelurahan Padangsari;
Kelurahan Sumurboto.

Bahwa perbedaan yang terjadi adalah karena adanya pemekaran wilayah administratif berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebut. Bahwa hal tersebut sama sekali tidak berpengaruh dengan letak obyek sengketa karena yang tertera dalam Sertifikat Hak Milik No.254/Ngesrep menunjuk pads lokasi dan obyek yang sama sebagaimana dijelaskan dalam Buku Tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional Kota Semarang

Bahwa hal tersebut jugs sesuai dengan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah No. 637/2014 tanggal 15 Agustus 2014 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Semarang, dimana disebutkan bahwa "Sebidang tanah terletak di Jl. Ngesrep Timur ///, Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Banyumanik dahulu Kecamatan Semarang Selatan, Kota Semarang atas nama Joko Budi Wiryono, SHM 254IKel.Ngesrep, Nomor Bidang 3896/78, lu^gs 645 m2, catatan masih dibebani hak tanggungan peringkat pertama kepada PT. Bank Mega, Tbk"

Bahwa dengan demikian dalil gugatan Penggugat sama sekali tidak berdasar karena tidak ads perbuatan Tergugat I yang bertentangan dengan Undang- Undang sehingga sudah sepatutnya dan sepantasnya gugatan Penggugat ditolak oleh Majelis Hakim Pemeriksa Perkara;

Bahwa sebagaimana Gugatan Penggugat posita nomor 12, Penggugat dengan jelas dan tegas MENGAKUI BAHWA PENGGUGAT TERSENDAT-SENDAT MELAKSANAKAN KEWAJIBANNYA TERHADAP TERGUGAT karena adanya pasang-surut dalam perekonomian Penggugat, hal ini tidak bisa diartikan lain bahwa Penggugat mengakui telah WANPRESTASI kepada Tergugat 1;

Bahwa pengakuan dari Penggugat tersebut merupakan Bukti Sah dan Sempurna serta Tidak Terbantahkan yang membuktikan tentang perbuatan WANPRESTASI yang dilakukan oleh Penggugat kepada Tergugat I;

Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 13 yang menyatakan bahwa lelang tidak dilakukan dengan transparan clan tanpa pemberitahuan;

Bahwa Debitur (Penggugat) sejak bulan Oktober 2011 telah ingkar janji terhadap pembayaran kewajibannya kepada Tergugat berdasarkan Perjanjian Kredit meskipun Penggugat telah berulangkali diberikan peringatan oleh Tergugat 1, sebagai berikut :

Surat Peringatan I No. 2011.04/X/SA/GTE tertanggal 24 Oktober 2011,
Surat Peringatan II No. 2012.07/SA/GTE tertanggal 31 Januari 2012,
Surat Peringatan III No. 2012.19NII/SA/GTE tertanggal 18 Juli 2012,
Surat Peringatan Terakhir No. 612/SMPD/111/14 tanggal 20 Maret 2014;

Bahwa Tergugat I masih memberikan kesempatan lagi kepada Penggugat, namun sampai waktu yang ditentukan Penggugat tidak juga melunasinya. Bahwa Tergugat I telah memberikan waktu yang cukup lama kepada Penggugat untuk melunasi pinjamannya, mulai dari Oktober 2011 hingga akhirnya terjual secara lelang pada tanggal 13 Februari 2015 (Kurang lebih 4 tahun) namun Penqquqat tidak juga menunjukkan iktikad baiknya.

Bahwa Pelelangan juga dilakukan secara transparan dan diumumkan melalui khalayak ramai dengan pemberitahuan di surat kabar ;

Oleh karenanya sudah sepantasnya dan sepatutnya Gugatan Penggugat ditolak atau dinyatakan tidak dapat diterima ;

10. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 14,60 dan 62 yang menyatakan bahwa harga limit ads dibawah harga pasaran.

Bahwa sesuai ketentuan yang diatur pada Pasal 1 butir 26 Peraturan Menteri Keuanqan Nomor 93/PMK.06/2010 tanqqal 23 April 2010 Tentanq Petunjuk Pelaksanaan Lelanq yang menyatakan :

"Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual / Pemilik Barang"

Bahwa tindakan Tergugat I dalam menentukan limit lelang adalah sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 2 APHT :

"Hak Tanggungan tersebut di atas diberikan dengan janji-janji yang disepakati kedua belch pihak sebagaimana diuraikan di bawah ini :

Jika Debitor TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN UNTUK MELUNASI UTANGNYA, berdasarkan perianiian utanq-piutanq tersebut di atas oleh Pihak Pertama (in cassu Para Penqquqat), Pihak Kedua (in cassu Tergugat 1) selaku Pemegang Hak Tanqqungan Perinqkat Pertama dengan akta ini DIBERI DAN MENYATAKAN MENERIMA KEWENANGAN DAN UNTUK ITU KUASA, untuk TANPA PERSETUJUAN TERLEBIH DAHULU dari Pihak Pertama :

MENJUAL ATAU SURUH MENJUAL DI HADAPAN UMUM SECARA LELANG Objek Hak Tanqqunqan balk seluruhnya maupun sebaqian-sebaqian";
MENGATUR DAN MENETAPKAN WAKTU, TEMPAT, CARA DAN SYARAT-SYARAT PENJUALAN.

Menunjuk pada ketentuan yang diatur pada Pasal 35 ayat (1) Peraturan Menteri Keuanqan Nomor 93/PMK.06/2010 tanqqal 23 April 2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelanq yang menyatakan :

"Setiap pelaksanaan lelang DISYARATKAN adanya Nilai Limit" Bahwa ketentuan Pasal 1 butir 26 tersebut menyatakan Nilai Limit adalah HARGA MINIMAL barang yang akan dilelang BUKAN HARGA MAKSIMAL barang yang akan dilelang;

Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 1 angka 26 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 93/PMK.06/2010 tanggal 23 April 2010 yaitu

Penentuan Limit Lelang ditetapkan oleh Penjual / Pemilik barang dan berdasarkan Pasal 36 telah dinyatakan bahwa -.

Penjual / Pemilik Barang dalam menetapkan Limit Lelang berdasarkan :

Penilaian oleh Penilai-, atau
Penaksir oleh Penaksir / Tim Penaksir;

(2) Penilaian senbagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan pihak yang melakukan penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya-,

(3) Penaksir / Tim Penaksir sebagaimana dimaksud ayat (1) huruf b merupakan pihak yang berasal dari instansi / perusahaan penjual, yang melakukan penaksiran berdasarkan metode yang dapat dipertanggung jawabkan, termasuk kurator untuk benda seni dan benda antik / kuno ;

Selain itu, sesuai dengan ketentuan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 93/PMK.06/2010 Pasal 1 Angka 19 yang menyatakan bahwa Pengertian PENJUAL adalah orang/badan hukum/usaha atau instansi yang berdasarkan peraturan perundang-undangan atau PERJANJIAN berwenang untuk menjual barang yang dilelang, yang dalam hal ini TERLAWAN II selaku PEMEGANG HAK TANGGUNGAN PERTAMA BERDASARKAN PERJANJIAN KREDIT antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I oleh karenanya Tergugat I dapat dinilai sebagai Penjual dan berhak untuk menentukan/menetapkan nilai Limit Lelang atas barang yang dilelang (in cassu Obyek Sengketa.

Dengan adanya uraian fakta hukum tersebut di atas, telah jelas secara terang dasar hukum Tergugat I dalam menentukan limit lelang dan semakin terbukti bahwa dalil-dalil Penggugat hanya mengada-ada dan tidak berdasar sama sekali. Oleh karenanya sudah sepantasnya dan sepatutnya Gugatan Penggugat ditolak atau dinyatakan tidak dapat diterima

11. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posits angka 15 sampai dengan 21 yang pada intinya menyatakan bahwa tindakan Tergugat I melakukan pelelangan adalah termasuk kejahatan White Collar Crime dan praktek kapitalis serta merupakan lelang tanpa dasar hukum.

Bahwa tindakan pelelangan yang dimohonkan oleh Tergugat I terhadap

Objek Sengketa adalah sesuai dengan keadilan sebagaimana dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 2 APHT, yang berbunyi :

"Jika Debitor (in casu Penqquqat) TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN UNTUK MELUNASI UTANGNYA, berdasarkan perjanjian utang-piutang tersebut, Pihak Kedua (in cassu Tergugat ) selaku pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama dengan akta ini diberi dan menyatakan menerima kewenangan dan untuk itu kuasa, untuk TANPA PERSETUJUAN TERLEBIH DAHULU dari Pihak Pertama (in cassu Penggugat) MENJUAL ATAU SURUH MENJUAL DI HADAPAN UMUM SECARA LELANG Objek Hak Tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian".

Bahwa dalam Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa", sehingga merupakan suatu Akta yang otentik yang mempunyai kekuatan eksekutorial, sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat (2) dan Pasal 14 ayat (2,3) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (selanjutnya disebut "UUHT"), yang berbunyi :

"Sertipikat Hak Tanggungan membuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", yang mempunyai kekuatan eksekusi sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap sebagaimana secara sah dan mengikat secara hukum positif yang berlaku di Indonesia".

Bahwa sesuai dengan Pasal 20 ayat (2) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dengan title eksekutorial yang ada pada Sertifikat Hak Tanggungan maka Tergugat I selaku kreditur berhak dan sah menurut hukum melakukan penjualan melalui pelelangan umum atas Obyek jaminan / Obyek Sengketa guna pelunasan piutang Penggugat kepada Tergugat I;

Oleh karenanya untuk melaksanakan lelang eksekusi terhadap obyek sengketa yang telah dibebani Hak Tanggungan TIDAK DIPERLUKAN PUTUSAN / PENETAPAN / PERINTAH DARI PENGADILAN lagi.

Dengan adanya irah-irah "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" tersebut maka Pihak Bank / Kreditur mempunyai hak eksekutorial untuk mengeksekusi setiap seat terhadap Obyek Jaminan kredit milik Debitur yang telah lalai / tidak melaksanakan kewajibannya sesuai Perjanjian Kredit.

Bahwa seluruh proses pelelangan telah dilakukan berdasarkan Undang-undang dan same sekali tidak ada peraturan yang dilanggar-,

Sehingga permohonan lelang yang diajukan oleh Tergugat I telah sesuai menurut hukum – balk secara teknis maupun procedural - sehingga Tergugat I selaku pemegang hak tanggungan haruslah mendapat perlindungan hukum untuk terhadap lelang atas obyek sengketa a quo ',

Yang Mulia Majelis Hakim sungguh terlihat disini Penggugat sama sekali tidak mempunyai iktikad balk terhadap penyelesaian kredit kepada Tergugat I.

Bahwa justru tindakan Penggugatlah yang telah merugikan Tergugat I. BAHWA BAGAIMANA MUNGKIN IKTIKAD BAIK DARI TERGUGAT I YANG TELAH MEMPERCAYAKAN DANANYA KEPADA PENGGUGAT DENGAN PEMBERIAN FASILITAS KREDIT YANG TIDAK SEDIKIT NAMUN JUSTRU PENGGUGAT TIDAK DAPAT MENJAGA KEPERCAYAAN YANG TELAH DIBERIKAN DENGAN MENYELESAIKAN KEWAJIBANNYA NAMUN JUSTRU PENGGUGAT MALAH MENGAJUKAN GUGATAN BERKALI-KALI KEPADA TERGUGAT ????????

12. Bahwa mengenai gugatan Penggugat posita butir 24 dan 25 yang menerangkan mengenai Surat Peringatan 11 dan Surat Peringatan III, maka guns kejelasannya pads saat pembuktian akan Tergugat - I ajukan sebagai bukti di persidangan;

13. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 26 sampai dengan 29 yang pads intinya Penggugat tidak mempunyai jumlah tunggakan melainkan malah kelebihan angsuran;

Bahwa berdasarkan perhitungan menurut Penggugat, dan dari perhitungan total secara keseluruhan dari bulan April 2011 sampai dengan bulan Agustus 2014, dalam kurun waktu tersebut adA beberapa bulan di pembayaran angsuran yang mengalami tunggakan, bahkan mengalami keterlambatan lebih dari 90 (sembilan puluh) hari, sehingga Tergugat - I mengajukan Permohonan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang

14. Bahwa Pengakuan Penggugat posita angka 30 sampai dengan 32 yang menyatakan bahwa Penggugat mengalami keterlambatan pembayaran dikarenakan usahanya mengalami kelesuan dan mengalami kerugian secara terus menerus dengan demikian Penggugat mengakui telah WANPRESTASI kepada Tergugat I ;

Bahwa pengakuan dari Penggugat tersebut merupakan Bukti Sah dan Sempurna serta Tidak Terbantahkan yang membuktikan tentang perbuatan WANPRESTASI yang dilakukan oleh Penggugat kepada Tergugat I-,

15. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 37 yang menyatakan bahwa Tergugat tidak menanggapi dengan balk atas permohonan restrukturisasi dan permohonan penundaan lelang yang diajukan oleh Penggugat.

Bahwa pada waktu pengajuan restrukturisasi tersebut Tergugat I melakukan analisa kredit terhadap kesanggupan/ kemampuan bayar Penggugat untuk membayar angsuran, namun berdasarkan hasil analisa, kondisi keuangan Penggugat pada waktu itu tidak mencerminkan kemampuan untuk mengangsur pinjaman.

Bahwa Tergugat I juga telah memberikan jangka waktu kepada Penggugat untuk melunasi pinjamannya sejak Oktober 2011 sampai dengan Agustus 2014 namun Penggugat tidak juga menyelesaikan kewajibannya secara penuh, hingga akhirnya dilakukan pelelangan pertama pada tanggal 19 Agustus 2014.

Bahwa sesuai Peraturan Bank Indonesia No.14/15/PBI/2012, Tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, Pasal 52

"Bank hanya dapat melakukan restrukturisasi kredit terhadap debitur yang memenuhi kriteria sebagai berikut :

Debitur mengalarni kesulitan pembayaran pokok dan/ atau bunga kredit-, dan
Debitur masih memiliki prospek usaha yang baik dan dinilai mampu memenuhi kewajiban setelah kredit direstrukturisasi.

Bahwa setelah dilakukan analisa kelayakan terhadap Penggugat (Debitur) didapat bahwa kemampuan debitur pada saat itu untuk dapat membayar angsuran pokok dan bunga tidak mencerminkan kondisi yang baik. Sehingga Tergugat tidak melakukan restrukturisasi terhadap kredit Debitur. Namun Tergugat tetap memberikan waktu kepada Penggugat untuk dapat melunasi kreditnya, akan tetapi pada jangka waktu yang ditentukan Penggugat tetap tidak memenuhi kewajibannya ;

Bahwa oleh karena Debitur (Penggugat) sejak bulan Oktober 2011 telah ingkar janji terhadap pembayaran kewajibannya kepada Tergugat I berdasarkan Perjanjian Kredit meskipun Penggugat telah berulangkali diberikan peringatan oleh Tergugat I sebagai berikut :

Surat Peringatan I No. 2011.04/X/SA/GTE tertanggal 24 Oktober 2011,
Surat Peringatan II No. 2012.07/SA/GTE tertanggal 31 Januari 2012,
Surat Peringatan III No. 2012.19NII/SA/GTE tertanggal 18 Juli 2012,
Surat Peringatan Terakhir No. 612/SMPD/III/14 tanggal 20 Maret 2014;
Sehingga apabila sampai dengan waktu yang ditentukan Tergugat I tidak mampu untuk membayar angsuran kredit berupa tunggakan pokok, tunggakan bunga, dan denda, maka sebagai pembayaran kewajiban Penggugat kepada Tergugat I maka akan dilakukan pelelangan terhadap Objek Jaminan Penggugat ;

Bahwa Tergugat I masih memberikan kesempatan lagi kepada Penggugat, namun sampai waktu yang ditentukan Penggugat tidak jugs melunasinya.

Bahwa Tergugat I telah memberikan waktu yang cukup lama kepada Penggugat untuk melunasi pinjamannya, mulai dari Oktober 2011 hingga akhirnya terjual secara lelang pada tanggal 13 Februari 2015 (kurang lebih 4 tahun) namun Penggugat tidak juga menunjukkan iktikad baiknya.

16. Bahwa Penggugat dalam positanya angka 40, 41, 42, dan 43, yang menyatakan tentang Surat Pemberitahuan Lelang, Penetapan Lelang, dan Pengumuman Lelang melalui koran untuk Pelaksanaan Lelang, adalah bukti bahwa Tergugat - I komunikatif dan selalu memberikan informasi kepada Penggugat jauh hari sebelum pelaksanaan lelang, dimana Tergugat - I menyampaikan agar menjadikan perhatian yang serius perihal tersebut karena apabila Penggugat tidak melaksanakan pelunasan atas fasilitas kreditnya, maka lelang akan terns dilaksanakan melalui perantara Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang;

17. Bahwa Penggugat dalam posita gugatannya angka 44, yang menyatakan bahwa fakta lain dari upaya Penggugat melalui kuasa hukumnya mengajukan Surat Penundaan Lelang kepada Tergugat - I tanggal 5 Agustus 2014 dengan Nomor 0103/SAM-SMG/14.

Bahwa hal tersebut adalah sama sekali tidak benar, bahwa surat tersebut justru surat dari Tergugat I kepada Penggugat tentang Surat Pemberitahuan Lelang, Bahwa kemudian Penggugat menghubungi Tergugat I melalui SAM atau Special Asset Management Specialist Bank Mega bernama Sdr. Telly Ma'sum Ali pada tanggal 18 Agustus 2014 pada jam 05.00 WIB dan bertanya apakah Penggugat dapat menunda lelang dengan melunasi fasilitas kredit KPR ? Dan atas pertanyaan tersebut Sdr. Telly Ma'sum Ali menjawab akan menyampaikan dan mengusulkan kepada Pimpinan di Kantor Pusat, karena yang bersangkutan tidak mempunyai kewenangan untuk itu;

18. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 45. Bahwa yang sesungguhnya adalah Pada hari lelang, selasa tanggal 19 Agustus 2014 sekitar jam 09.00 WIB Tergugat - I melalui Sdr. Telly Ma'sum Ali dan Sdr. Agung Setyoko setelah berkomunikasi dengan Penggugat menemui Penggugat di Bank UOB Jalan Pandanaran untuk rencana penyelesaian kredit Penggugat kepada Tergugat I;

19. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 46. Bahwa yang sesungguhnya pada tanggal 18 Agustus 2014, Penggugat memohon untuk membayar seluruh tunggakan angsurannya dan oleh Tergugat - I melalui sdr. Telly Ma'sum Ali dan Sdr. Agung Setyoko akan menyampaikan dan mengusulkan kepada Pimpinan di Kantor Pusat, karena yang bersangkutan tidak mempunyai kewenangan untuk itu. Dan untuk menunjukkan keseriusan Penggugat kepada Tergugat - 1, Tergugat - I memohon agar uang untuk penyelesaian fasilitas kredit dapat disetorkan 1 (satu) hari sebelum pelaksanaan lelang. Ternyata Penggugat baru bisa menunjukkan uangnya dan menyetorkannya pada teller bank Tergugat - I pada, hari selasa, tanggal 19 Agustus 2014 sekitar jam 10.00 WIB pagi. Penggugat menyetor sendiri ke teller bank Tergugat - I tunggakan angsuran dan biaya-biaya yang timbul karena lelang, bukan biaya pembatalan lelang, hal tersebut terbukti dengan diakuinya sendiri oleh Penggugat bahwa Penggugat menerima copy tanda pembayaran pengumuman lelang Koran Wawasan bukan tanda pembayaran pembatalan lelang.

20. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 47 Bahwa Tergugat - I melalui Sdr. Telly Ma'sum Ali menyampaikan bahwa lelang tidak laku terjual karena tidak ada peserta lelang yang ikut, dan pada saat hari dan jam pelaksanaan lelang tersebut Tergugat - I melalui Sdr. Telly Ma'sum Ali dan Sdr. Agung Setyoko setelah berkomunikasi dengan Penggugat untuk rencana penyelesaian fasilitas kreditnya, menemui dan menyampaikan kepada Penggugat untuk menyetorkan pembayaran tunggakan dan biaya-biaya yang timbul karena lelang, bukan biaya pembatalan lelang pada teller bank Tergugat - I. Sebelumnya Tergugat- I juga tidak pernah menjanjikan pembatalan lelang, karena Penggugat baru menyetorkan uang tunggakan angsuran dan biaya-biaya yang timbul karena lelang, bukan biaya pembatalan lelang pada saat hari pelaksanaan lelang yaitu hari selasa, 19 Agustus 2014, dan justru Tergugat - I menyampaikan bahwa lelang tidak laku terjual karena tidak ada peserta lelang yang ikut.

21. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 48 Bahwa yang sebenarnya sejak pembayaran tunggakan tersebut pada bukan berikutnya Tergugat - I selalu berkomunikasi dengan Penggugat untuk pembayaran angsuran berikutnya agar bisa tepat waktu, tetapi kenyataannya pembayaran angsuran Penggugat mulai menunggak lagi.

22. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 49. Bahwa yang sesungguhnya adalah Bahwa Tergugat - I melalui Sdr. Telly Ma'sum Ali tidak pernah menjanjikan akan membatalkan lelang dan tidak melakukan serangkaian kata-kata bohong, karena Penggugat baru melakukan pembayaran tunggakan dan biaya-biaya yang timbul karena lelang, bukan biaya pembatalan lelang pada saat hari dan jam pelaksanaan lelang, yaitu pads hari selasa, tanggal 19 Agustus 2014. Tergugat - I menyampaikan bahwa "lelang tidak laku terjual karena tidak ada peserta lelang yang ikut", itulah kata-kata yang selalu disampaikan oleh Tergugat - I.

23. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posita angka 50. Bahwa faktanya adalah untuk Surat Peringatan kepada Penggugat, hal tersebut menunjukkan bahwa Tergugat - I sudah pernah memberikan peringatan kepada Penggugat jika Penggugat selaku debitur Tergugat - I menunggak angsuran.

24. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan Penggugat posits angka 51. Bahwa Tergugat - I menyampaikan untuk pelaksanaan lelang hari selasa, tanggal 19 Agustus 2014, jam 10.00 WIB, bertempat di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang, lelang tidak laku terjual karena tidak ads peserta lelang yang ikut. Tergugat - I tidak pernah menjanjikan untuk membatalkan lelang, karena pembayaran tunggakan yang dilakukan oleh Penggugat kepada Tergugat pada saat hari dan jam pelaksanaan lelang tersebut.

25. Bahwa tergugat I menolak dengan tegas dalil gugatan angka 52 dan seterusnya. Bahwa tindakan pelelangan yang dimohonkan oleh Tergugat I terhadap Objek Sengketa adalah sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 2 APHT, yang berbunyi :

"Jika Debitor (in casu Penqquqat) TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN UNTUK MELUNASI UTANGNYA, berdasarkan perjanjian utang piutang tersebut, Pihak Kedua (in casu Tergugat ) selaku pernegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama dengan akta ini diberi dan menyatakan menerima kewenangan dan untuk itu kuasa, untuk TANPA PERSETUJUAN TERLEBIH DAHULU dari Pihak Pertama (in casu Penggugat) MENJUAL ATAU SURUH MENJUAL DIHADAPAN UMUM SECARA LELANG objek hak tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian".

Sehingga permohonan lelang yang diajukan oleh Tergugat I telah sesuai menurut hukum – baik secara teknis maupun procedural, - sehingga Tergugat I selaku pemegang hak tanggungan haruslah mendapat perlindungan hukum untuk terhadap lelang atas obyek sengketa a quo ,

Bahwa Penggugat telah menerima tindakan pelelangan tersebut. Bahwa sesuai dengan VOUCHER DEBET tertanggal 24 Februari 2015 Tergugat I telah mengembalikan sisa hasil lelang atas jaminan milik Penggugat setelah dikurangi penyelesaian fasilitas kredit Penggugat. Sisa yang dikembalikan sebesar RP. 207.407.799,46 (dua ratus tujuh juta empat ratus tujuh ribu tujuh ratus sembilan puluh sembilan rupiah empat puluh enam sen) Bahwa jumlah tersebut telah disetorkan ke rekening atas nama Joko Budi Wiryono (in casu Penggugat). Hal ini membuktikan bahwa Penggugat telah menerima pelelangan yang telah dilakukan dengan menerima sisa hasil lelang tersebut.

26. Bahwa dengan demikian dalil-dalil Penggugat tersebut tidak beralasan dan tidak berdasarkan hukum-,

Maka, berdasarkan fakta-fakta tersebut di atas, Tergugat mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara aquo agar berkenan memutuskan sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI

Menerima dan mengabulkan eksepsi Tergugat I untuk keseluruhan;
Menyatakan menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet onvankelijk Verklaard) -.

DALAM POKOK PERKARA

Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
Menyatakan bahwa Penggugat adalah pihak yang tidak beriktikad baik;
Menyatakan sah demi hukum Perjanjian Kredit Nomor. 57 tanggal 17 Maret 2011 beserta lampirannya ;
Menyatakan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana sesuai dengan Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama No. 6553/2011 tanggal 7 Juni 2011 Jo Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 431/2011 tanggal 15 April 2011 adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum yang mengikat;
Menyatakan sah demi hukum Risalah Lelang Nomor 197/2015 tanggal 13 Februari 2015;
Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara;

Atau

Apabila Yang Terhormat Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono)

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Tergugat II menyampaikan jawaban dimuka persidangan pada tanggal 27 September 2016 sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI

Bahwa TERGUGAT II dengan tegas menolak seluruh dalil PENGGUGAT, kecuali terhadap apa yang diakui dengan tegas kebenarannya.
PENGADILAN NEGERI SEMARANG TIDAK BERWENANG MENGADILI / EKSEPSI KOMPETENSI ABSOLUT .

Bahwa Penggugat dalam gugatannya dari halaman 5 sampai halaman 13 menyatakan lelang berdasar Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 cacat hukum karena Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 belum dapat diberlakukan. Bahwa kewenangan menguji suatu Undang-Undang adalah Mahkamah Konstitusi, sehingga jika Penggugat merasa hak konstitusionalnya terlanggar akibat berlakunya Pasal 6 dan Pasal 20 ayat (1) UUHT tersebut maka seharusnya mengajukan uji materi UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan kepada Mahkamah Konstitusi, bukan kepada Pengadilan Negeri.

Berdasar hal tersebut maka mohon kiranya Pengadilan Negeri Semarang menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima karena gugatan Penggugat seharusnya diajukan pada Mahkamah Konstitusi sebagai penguji undang-undang.

EKSEPSI PENGGUGAT TERLEBIH DAHULU MELAKUKAN DAN BERADA DALAM KEADAAN WANPRESTASI (EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS)

Bahwa perlu Tergugat II tegaskan, dasar dari pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh Tergugat, adalah berdasar permohonan lelang dari Tergugat I, karena Penggugat wanprestasi seperti yang diakui sendiri oleh Penggugat dalam gugatannya yang menyatakan Penggugat tersendat-sendat melakukan pembayaran angsuran dengan lancar. Bahwa Penggugat seharusnya berkewajiban untuk melakukan kewajiban pembayaran hutang sesuai yang diperjanjikan pada Kreditur (Tergugat I), namun Penggugat tidak melaksanakan kewajiban tersebut. Sehingga rentetan pelaksanaan lelang ini karena Penggugat terlebih dahulu melakukan dan berada dalam keadaan wanprestasi.

Pengertian wanprestasi menurut R. Subekti adalah suatu kelalaian seorang debitur yang dapat berupa empat macam hal yaitu :

Tidak melakukan apa yang seharusnya disanggupi untuk dilakukan,
Melaksanakan yang dijanjikan namun tidak sebagaimana yang diperjanjikan
Melakukan apa yang telah diperjanjikan, namun terlambat pada waktu pelaksanaannya
Melakukan sesuatu hal yang didalam perjanjiannya tidak boleh dilakukan.

Berdasar pengertian wanprestasi tersebut jelas bahwa jika PENGGUGAT tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana yang telah diperjanjikan dan disepakati kepada TERGUGAT I maka perbuatan PENGGUGAT tersebut dapat dinyatakan sebagai perbuatan wanprestasi.

Berdasar hal tersebut, PENGGUGAT tidak dapat mengajukan gugatan karena gugatan diajukan oleh debitur yang berkewajiban untuk memenuhi kewajibannya sesuai yang di perjanjikan atau dengan kata lain sudah wanprestasi, sehingga sudah sepatutnya Majelis Hakim yang memeriksa perkara a quo menyatakan gugatan tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard).(Yurisprudensi MARI No.995 K/Sip/1975 tertanggal 08 Agustus 1975).

EKSEPSI GUGATAN KURANG PIHAK ( PLURIUM LITIS CONSORTIUM) ;

Bahwa dalil Penggugat angka 60 halaman 22 gugatannya, Penggugat menyatakan Tergugat I menetapkan harga limit terlalu rendah dan tidak realistis. Bahwa penetapan limit oleh Tergugat I berdasar Penilaian dari Penilai Independen, yang seperti diketahui oleh Penggugat dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik FAST yang berkantor di Semarang.

Bahwa jika Penggugat merasa keberatan dengan nilai limit yang ditetapkan oleh Tergugat I, maka sudah seharusnya Kantor Jasa Penilai Publik FAST sebagai Penilai obyek sengketa juga ikut digugat agar dapat menyampaikan kebenaran laporan penilaianya.

Bahwa karena penilai obyek sengketa tidak dikutsertakan sebagai pihak dalam perkara a quo maka menjadikan gugatan kurang pihak, yang akan berakibat pemeriksaan perkara menjadi tidak sempurna sehingga gugatan Penggugat sepatutnya dinyatakan ditolak atau setidak-tidaknya tidak dapat diterima. (Yurisprudensi RI No.1078 K/Sip/1975 tertanggal 11 November 1975).

EKSEPSI GUGATAN PENGGUGAT TIDAK BERDASAR HUKUM (ONREGHTMATIG OF ONGEGROND ).

Bahwa gugatan PENGGUGAT yang diajukan tidak berdasar hukum dengan alasan:

Bahwa PENGGUGAT dalam gugatannya angka 60 halaman 22 menyatakan Dalam hal lelang eksekusi, berdasar Pasal 36 ayat (6) UUHT No. 4 Tahun 1996 dinyatakan bahwa “ Dalam hal lelang eksekusi berdasar Pasal 6 UUHT nilai limit paling sedikit Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah), nilai limit harus ditetapkan oleh penjual berdasar hasil penilaian dari Penilai.

Bahwa dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang UUHT tidak ada Pasal 36 ayat 6 yang menyatakan nilai limit diatas tiga ratus juta rupiah harus menggunakan penilaian dari Penilai. Bahkan seperti yang di ketahui UU No. 4 Tahun 1996 hanya memuat 31 pasal saja.

Bahwa berdasar hal-hal tersebut karena aturan hukum yang dijadikan dasar gugatan oleh Penggugat tidak sesuai, maka gugatan penggugat adalah tidak berdasar hukum (onreghmatig of ongegrond). Sehingga sepatutnya Majelis Hakim yang memeriksa perkara a quo menyatakan gugatan tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard).

DALAM POKOK PERKARA

Bahwa apabila Majelis Hakim berpendapat lain terhadap eksepsi TERGUGAT II di atas, dengan ini TERGUGAT II menyampaikan jawaban pada pokok perkara sebagaimana tersebut di bawah ini dan hal-hal yang telah diuraikan dalam eksepsi mohon dianggap terbaca kembali pada jawaban dalam pokok perkara dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Bahwa TERGUGAT II dengan tegas menolak seluruh dalil-dalil PENGGUGAT, kecuali terhadap apa yang diakui dengan tegas kebenarannya oleh TERGUGATII.
Bahwa TERGUGAT II tidak akan menjawab dalil-dalil yang dikemukakan PENGGUGAT yang tidak berkaitan dengan tugas dan wewenang TERGUGAT II.
Bahwa perlu TERGUGAT II sampaikan, TERGUGAT II menerima permohonan TERGUGAT I untuk mengadakan lelang ulang Eksekusi Hak Tanggungan atas obyek sengketa berupa :

Sebidang tanah dan bangunan beserta segala sesuatu diatasnya tersebut dalam Sertifikat Hak Milik No. 254 atas nama Joko Budi Wiryono yang terletak di Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Banyumanik dahulu Kecamatan Semarang Selatan, Kota Semarang.

Bahwa dasar diajukannya permohonan lelang yaitu karena Penggugat wanprestasi dalam memenuhi kewajiban pembayaran hutangnya kepada Kreditur (TERGUGAT I), yang dibuktikan dengan Surat Peringatan / Somasi dari TERGUGAT I kepada Penggugat. Oleh karena itu, barang jaminan yang telah dibebani hak tanggungan olehnya kepada PT. Bank Mega, Tbk (TERGUGAT I) dapat dilakukan penjualan oleh PT. Bank Mega, Tbk. selaku pemegang hak tanggungan tingkat pertama. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang No, 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang mengatur bahwa “apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Bahwa perlu TERGUGAT II jelaskan, prosedur lelang atas objek dalam perkara a quo adalah telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan khususnya di bidang lelang dan hak tanggungan, yaitu berpedoman pada Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, PMK. No. 106/PMK.06/2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan No. 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Bahwa dalam mengajukan permohonan lelang TERGUGAT I telah melengkapi dengan dokumen persyaratan lelang seperti apa yang dimaksud dalam Petunjuk Teknis Pelaksaan Lelang yaitu :
1. Salinan / fotokopi Perjanjian Kredit
2. Salinan / fotokopi Sertifikat Hak Tanggungan
3. Salinan / fotokopi Perincian hutang / jumlah kewajiban debitur
4. Salinan / fotokopi bukti debitur wan prestasi, berupa peringatan-peringatan maupun pernyataan dari kreditur
5. Asli/fotokopi bukti kepemilikan hak
6. Salinan/fotokopi surat pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang kepada debitur oleh kreditur

Bahwa setelah semua dokumen persyaratan lengkap maka Kepala KPKNL Semarang mengeluarkan Surat Penetapan Hari dan Tanggal Lelang dengan Surat No: S-1517/WKN.09/KNL.01/2015 tanggal 02 Februari 2015.

Bahwa karena dokumen telah lengkap secara administratif dan benar secara formal sehingga telah memenuhi syarat untuk dilaksanakan lelang, dan sesuai Pasal 12 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dengan tegas diatur bahwa:

“Kepala KPKNL tidak boleh menolak permohonan lelang yang diajukan kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan telah memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang”.

Maka kemudian pada tanggal 13 Februari 2015 telah dilaksanakan penjualan secara lelang atas jaminan milik Penggugat yang dimenangkan oleh TERGUGAT III sebagai pembeli beritikat baik yang harus dilindungi oleh hukum. Hal ini sesuai dengan Yurisprudensi MARI No. 1230 K/Sip/1980 tanggal 29 Maret 1982 yang menyatakan bahwa pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum. Yurisprudensi ini membenarkan pembeli yang beritikad baik harus dilindungi berdasar rasa kepastian hukum sekaligus keadilan bagi pembeli lelang.

Bahwa perlu TERGUGAT II sampaikan pelaksanaan lelang pada tanggal 13 Februari 2015 adalah merupakan lelang ulang, dimana sebelumnya pada tanggal 19 Agustus 2014 dan 28 Januari 2015 pernah dilaksanakan lelang atas obyek sengketa namun belum ada peminat.
Bahwa jika pelaksanaan lelang tidak ada peminat maka sesuai Pasal 38 PMK. No. 106/PMK.06/2013 Nilai limit dapat diubah oleh Penjual dengan ketentuan menunjukkan hasil penilaian yang masih berlaku dalam hal nilai limit pada lelang sebelumnya di dasarkan penilaian oleh penilai.
Bahwa Tergugat II akan memeriksa besaran nilai limit apakah sesuai dengan penilaian yang dilakukan oleh Penilai atau tidak. Di mana dasar penetapan limit adalah melihat hasil Nilai Likuidasi yang dikeluarkan oleh Penilai, bukan harga pasar wajar.
Bahwa sesuai dengan Pasal 1 angka (20) dan (21) PMK No. 128/PMK.06/2007 tentang Pengurusan Piutang Negara di sebutkan :

Nilai Pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak dalamwaktu yang cukup, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui kegunaan properti tersebut, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan.
Nilai Likuidasi adalah nilai properti yang dijual melalui lelang setelah memperhitungkan risiko penjualannya.

Bahwa dari pengertian tersebut jelas nilai limit ditentukan setelah memperhitungkan resiko - resiko penjualan melalui lelang.

Bahwa TERGUGAT II perlu meluruskan apa yang didalilkan oleh PENGGUGAT dalam gugatan nya angka 8 (delapan) yang menyatakan ada perbedaan data fisik dan data sertifikat, terkait kelurahan dan kecamatan obyek sengketa.
Bahwa seperti apa yang disampaikan oleh Penggugat, Sertifikat Hak Milik No. 254 , Nomor Bidang : 3896 / 78 atas nama Joko Budi Wiryono yang dikeluarkan oleh BPN Semarang pada tanggal 23 Januari 1979, terletak di Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan, Kota Semarang. Seiring adanya pemekaran wilayah maka obyek sengketa berubah menjadi Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Banyumanik. Hal tersebut sesuai dengan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah No. 637 / 2014 tanggal 15 Agustus 2014yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Semarang yang menerangkan bahwa :

Sebidang tanah terletak di Jl. Ngesrep Timur III, Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Banyumanik dahulu Semarang Selatan, Kota Semarang atas nama Joko Budi Wiryono, SHM. 254 / Kel. Ngesrep, Nomor Bidang 3896 / 78, luas 645 m2, catatan masih dibebani hak tanggungan peringkat pertama kepada PT. Bank Mega, Tbk.

Bahwa berdasar hal tersebut tidak ada perbedaan data antara Sertifikat Hak Milik No. 254 / Ngesrep dengan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Semarang sehingga TERGUGAT II melaksanakan lelang atas obyek sengketa.
Bahwa TERGUGAT II menolak dalil PENGGUGAT yang menyatakan tidak pernah diberitahukan akan rencana pelaksanaan lelang, sehingga pelaksanaan lelang yang dilakukan adalah bertentangan dengan Ketentuan Pasal 20 ayat 3 UU No. 4 Tahun 1996 seperti apa yang didalilkan Oleh PARA PENGGUGAT dalam gugatan nya angka 13 (tiga belas) .
Bahwa jika PENGGUGAT menyatakan hal tidak pernah diberitahukan nya pelaksanaan lelang kepada PENGGUGAT bertentangan dengan Pasal 20 ayat (3) UU No. 4 tahun 1996 adalah sangat tidak tepat karena Pasal 20 ayat (3) UU No. 4 tahun 1996 di terapkan untuk penjualan di bawah tangan seperti yang dimaksud dalam Pasal 20 ayat (2) UU No. 4 tahun 1996.

Pasal 20 (2) UUHT :

Atas kesepakatan dan pemegang hak tanggungan, penjualan obyek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh dengan harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

Pasal 20 (3) UUHT :

Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan ........

Bahwa terlepas dari Pasal 20 ayat (3) UU No. 4 Tahun 1996 yang tidak tepat diterapkan untuk pelaksanaan lelang hak tanggungan, pemberitahuan pelaksanaan lelang telah diberitahukan kepada Debitur, dengan surat tertanggal 05 Februari 2015 oleh TERGUGAT I. selain itu pelaksanaan lelang tersebut juga sudah diumumkan melalui Surat Kabar Harian Wawasan yang terbit pada tanggal 06 Februari 2015 sebagai pengumuman lelang ulang, dimana Pengumuman tersebut mempunyai asas publisitas yaitu semua pihak termasuk PENGGUGAT dianggap mengetahui akan adanya Pengumuman tersebut.
Bahwa perlu TERGUGAT II sampaikan juga bahwa dalam pelaksanaan lelang yang dilaksanakan tanggal 13 Februari 2016 tersebut, terdapat 3 (tiga) peserta lelang yang sudah menyetorkan uang jaminan dan berminat terhadap obyek sengketa a quo, namun penawaran tertinggi di ajukan oleh TERGUGAT III dengan penawaran sebesar Rp. 1.605.000.000,- (satu milyar enam ratus lima juta rupiah) jauh diatas harga limit sebesar Rp. 1.250.000.000,- (satu milyar dua ratus lima puluh juta rupiah), sehingga TERGUGAT III di tunjuk dan disahkan sebagai pemenang dalam lelang tersebut. Berdasar hal tersebut, dalil PENGGUGAT yang menyatakan ada persekongkolan antara TERGUGAT I dan TERGUGAT II seperti dalam dalil gugatan Penggugat angka 14 halaman 4 adalah dalil yang tidak berdasar.
Bahwa TERGUGAT II menolak dengan tegas dalil PENGGUGAT angka 17 (tujuh belas) sampai 21 (dua puluh satu) dalam pokok perkara yang menyatakan pelaksanaan lelang atas obyek jaminan merupakan tindakan yang tidak benar menurut hukum, karena lelang terhadap obyek jaminan yang dibebani hak tanggungan tidak dapat dilaksanakan melalui mekanisme langsung (parate executie) karena belum ada peraturan pelaksanaannya.
Bahwa atas dalil PENGGUGAT tersebut perlu TERGUGAT II sampaikan sebagai berikut :

Bahwa Ketentuan dalam Pasal 20 ayat (1) UUHT, terdapat 2 (dua) cara atau dasar eksekusi obyek hak tanggungan yaitu :

Berdasar parate eksekusi (parate executie) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UUHT;
Berdasar titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) UUHT.

Penyebutan kedua cara ekseksusi tersebut secara berurutan memberikan dasar bahwa pembuat undang-undang menyadari jika pelaksanaan kedua cara itu berbeda, yang satu berdasarkan titel eksekutorial dan karenanya seperti suatu keputusan pengadilan, harus mengikuti prosedur yang ditentukan dalam hukum acara perdata, sedangkan yang lain eksekusi diluar campur tangan pengadilan ( J. Satrio,1998:272 ).

Menurut Hukum apabila debitur cedera janji, kreditur dapat mengajukan permohonan eksekusi pada Pengadilan melalui Gugatan Perdata, akan tetapi kita mengetahui bahwa penyelesaian utang piutang melalui cara tersebut memakan waktu dan biaya, dengan diadakannya lembaga hak tanggungan disediakan cara penyelesaian yang khusus berupa kemudahan dan pasti dalam pelaksanaannya (Boedi Harsono, 1977 :410-411) .

Bahwa sebagaimana dalam Penjelasan Pasal 20 ayat (1) UUHT, bahwa cara eksekusi hak tanggungan sebagaimana diatur dalam pasal 20 UUHT merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan oleh Undang-Undang hak Tanggungan bagi para kreditur pemegang hak tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi.

Dalam rangka memberi kemudahan pelaksanaan eksekusi obyek hak tanggungan kepada kreditur pemegang hak tanggungan diberikan hak atas kekuasaanya sendiri untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan bila debitur cedera janji sebagaimana ditentukan dalam Pasal 6 UUHT. Ketentuan dalam Pasal 6 UUHT memberikan hak pada kreditur (pemegang hak tanggungan) pertama untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaanya sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut bila debitur cedera janji. Pemegang hak tanggungan tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu pada pemberi hak tanggungan (debitur) dan tidak perlu meminta penetapan Ketua Pengadilan Negeri untuk melaksanakan eksekusi obyek hak tanggungan tersebut. Pemegang Hak tanggungan pertama cukup mengajukan permohonan pada Kepala KPKNL setempat untuk melaksanakan pelelangan umum. Kewenangan pemegang hak tanggungan pertama itu merupakan kewenangan yang diberikan oleh Undang-Undang, sehingga Kepala KPKNL harus menghormati dan mematuhi kewenangan tersebut (Sutan Remy Sjahdeini, 1999 : 1964-165).

Sesungguhnya eksekusi obyek hak tanggungan yang didasarkan pada Pasal 224 HIR/258 RBG bukanlah merupakan parate eksekusi melainkan merupakan eksekusi hak tanggungan yang didasarkan pada titel eksekutorial, sebab parate eksekusi merupakan pelaksanaan eksekusi tanpa melalui bantuan pengadilan.

Bahwa tidak tepat kalau eksekusi Pasal 224 HIR disebut sebagai parate eksekusi, karena sebetulnya eksekusi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 HIR itu eksekusi yang didasarkan pada titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan (Sudikno Mertokusumo, 1996:7-8)

Bahwa parate eksekusi itu dilaksanakan tanpa meminta fiat dari ketua pengadilan negeri. Oleh karena itu pelaksanaan parate eksekusi tidak mendasarkan pada ketentuan dalam Pasal 224 HIR dan 258 Rbg sebagaimana disebutkan dalam Penjelasan Umum angka 9 dan Penjelasan atas Pasal 14 ayat (2) dan ayat (3) UUHT (Herowati Poesoko, 2007 : 262).

Bahwa dari Pendapat para ahli hukum tersebut jelas bahwa pasal 6 UUHT merupakan Parate eksekusi yang tidak memerlukan fiat dari ketua Pengadilan Negeri, yang memberi hak pada kreditur untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum, sehingga dalil PARA PENGGUGAT mengenai pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh TERGUGAT I melalui TERGUGAT II tanpa dasar hukum yang sah adalah tidak benar dan tidak berdasar .

Bahwa selain itu dalam Sertifikat APHT terdapat suatu klausul yang telah secara tegas diperjanjikan dan disepakati kedua belah pihak yaitu “jika debitur tidak memenuhi kewajiban nya untuk melunasi hutangnya, berdasarkan perjanjian utang piutang tersebut, oleh pihak pertama, pihak kedua selaku pemegang hak tanggungan peringkat pertama dengan akta ini diberi dan menyatakan menerima kewenangan, dan untuk itu kuasa, untuk tanpa persetujuan terlebih dahulu dari pihak pertama :

menjual atau suruh menjual dihadapan umum secara lelang obyek hak tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian
Mengatur dan menetapkan waktu , tempat , cara dan syarat-syarat penjualan
Menerima uang penjualan, menandatangani dan menyerahkan kwitansi
Menyerahkan apa yang dijual pada pembeli
Mengambil uang dari penjualan seluruhnya atau sebagian untuk melunasi utang debitur tersebut
Melakukan hal hal lain yang menurut Undang-Unadang dan peraturan hukum yang berlaku diharuskan atau menurut pendapat pihak kedua perlu dilakukan dalam rangka melaksanakan kuasa tersebut. “

Bahwa kesepakatan tersebut telah dituangkan dalam akta notariil, dan perjanjian tersebut mengikat kedua belah pihak karena telah disepakati baik oleh Kreditur maupun Debitur (sudah sesuai pasal 1320 KUH Perdata) sehingga tidak ada alasan yang dapat dibenarkan dan berdasar hukum jika debitur merasa keberatan hal tidak pernah dimintai persetujuan maupun keberatan akan pelaksanaan, tata cara, dan syarat penjualan baik penjualan melalui parate eksekusi maupun melalui fiat pengadilan karena sudah disepakati oleh PARA PENGGUGAT.

Bahwa mengenai dalil PENGGUGAT yang mendalilkan harga lelang dibawah harga pasaran umum, yang ditetapkan oleh Penilai Independen, perlu TERGUGAT II sampaikan sebagai berikut :

Bahwa nilai limit menjadi tanggung jawab Penjual/Pemohon lelang, namun TERGUGAT II akan terlebih dahulu memeriksa besaran nilai limit tersebut dengan melihat nilai likuidasi yang dikeluarkan oleh Penilai. Jika nilai limit diatas nilai likuidasi maka TERGUGAT II akan melaksanakan lelang tersebut, namun jika nilai limit yang ditetapkan oleh Pemohon Lelang dibawah nilai likuidasi dari Penilai maka TERGUGAT II akan menolak permohonan lelang tersebut.
Nilai likuidasi adalah nilai properti yang dijual melalui lelang setelah memperhitungkan risiko penjualannya.

Dari hal-hal tersebut jelas nilai limit ditentukan setelah memperhitungkan resiko resiko penjualan melalui lelang dan resiko lain.

Jika PENGGUGAT menyatakan harga lelang dibawah harga pasar kenapa PENGGUGAT tidak dapat menjual objek lelang untuk segera melunasi hutangnya tanpa harus menunggu hutang PENGGUGAT macet, sehingga terhindar dari pelelangan umum. Hal ini jelas menunjukkan PENGGUGAT tidak menunjukan itikad baiknya dan baru sekarang memperkarakan barang dijual di bawah harga pasar adalah merupakan alasan yang dibuat-buat saja dan tidak berdasarkan fakta-fakta hukum .

Bahwa TERGUGAT II menolak dengan tegas dalil PENGGUGAT angka 61 halaman 23 yang menyatakan pelaksanaan lelang ulang pada tanggal 13 Februari 2015 terdapat kejanggalan-kejanggalan yang mengarah perbuatan curang untuk memenangkan peserta tertentu.
Bahwa seperti yang sudah TERGUGAT II sampaikan dalam dalil jawaban diatas, pelaksanaan lelang tanggal 13 Februari 2015 diikuti 3 (tiga) orang peserta yang sudah menyetorkan jaminan. Dalam pelaksanaan lelang tersebut penawaran dilakukan secara lesan dengan harga semakin meningkat, dari nilai limit sebesar Rp. 1.250.000.000,- (satu milyar dua ratus lima puluh juta rupiah) sampai akhirnya diperoleh penawaran tertinggi sebesar Rp. 1.605.000.000,-(satu milyar enam ratus lima juta rupiah) yang dilakukan TERGUGAT III. Bahwa dari nilai limit sampai harga lelang yang terbentuk, terdapat kenaikan harga sebesar Rp. 355.000.000,- (tiga ratus lima puluh lima juta rupiah). Berdasar hal tersebut dalil PENGGUGAT yang menyatakan telah terjadi persekongkolan untuk memenangkan TERGUGAT III adalah dalil yang tidak berdasar.
Bahwa mengenai besaran uang jaminan yang ditetapkan sebesar 22 % atau bahkan 100 % hal tersebut tidak bertentangan dengan hukum, karena sesuai Pasal 32 PMK. No. 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dinyatakan bahwa besarnya uang jaminan penawaran lelang yang ditentukan oleh Penjual paling sedikit sebesar 20 % dari nilai limit dan paling banyak sama dengan nilai limit atau sebesar 100 %.
Bahwa TERGUGAT II sangat perlu menanggapi dalil PENGGUGAT angka 65 dan 66 halaman 24 yang menyatakan TERGUGAT III tidak menyetorkan uang jaminan lelang, karena dalam kwitansi lelang tertulis pembayaran lelang pada tanggal 20 Februari 2015 sebesar Rp. 1.637.100.000,- (satu milyar enam ratus tiga puluh tujuh juta seratus ribu rupiah).
Bahwa Kwitansi Lelang dibuat oleh Bendahara Lelang setelah Pembeli lelang melakukan pelunasan harga pokok lelang dan biaya administrasi lelang. Uang jaminan hanya akan diperhitungkan setelah di lakukan pelunasan lelang oleh Pembeli, sehingga kwitansi lelang memuat total keseluruhan uang yang sudah disetorkan pembeli termasuk didalamnya uang jaminan yang sudah disetorkan sebelumnya. Uang jaminan tidak akan diperhitungkan sebelum ada setoran pelunasan lelang, karena uang jaminan akan disetorkan ke Kas Negara jika Pembeli wanprestasi tidak melakukan pelunasan sampai waktu yang ditentukan.
Bahwa Kwitansi pembayaran lelang No. 197 / 2015 tanggal 13 Februari 2015 yang dikeluarkan oleh Bendahara KPKNL Semarang pada tanggal 20 Februari 2015 jelas merupakan kwitansi atas lelang yang dilaksanakan tanggal 13 Februari 2015, sehingga tidak ada alasan TERGUGAT II untuk tidak menyerahkan Kutipan Risalah Lelang No. 197/2015 karena jelas-jelas Pemenang Lelang telah melunasi pembayaran lelang sesuai ketentuan.
Bahwa mengenai keterangan pada kwitansi yang berbunyi “Pembayaran….yang telah dilelang tanggal 03 Februari 2015” adalah hanya kesalahan redaksional saja, karena bukti-bukti menunjukkan pelaksanaan lelang pada tanggal 13 Februari 2015. Kesalahan redaksional dari angka 13 menjadi angka 03 adalah wajar dan manusiawi, seperti kesalahan redaksional pada gugatan PENGGUGAT, yaitu:

pada angka 56 halaman 21, yang menyatakan Penggugat mencari jawaban hasil lelang tanggal 28 Februari 2015 pada hari berikutnya tanggal 29 Januari 2015. Bahwa tidak pernah ada lelang yang dilaksanakan tanggal 28 Februari 2015 seperti apa yang didalilkan oleh PENGGUGAT;
pada surat gugatan halaman 1 (satu) tertulis ERRY MOESTADJAB, SH, namun di halaman terahir surat Gugatan ditandatangani oleh ERRY MOETADJAB, S.H., padahal penulisan nama orang/pihak adalah sesuatu yang material, namun demikian TERGUGAT II tidak akan menanggapi hal tersebut karena TERGUGAT II yakin bahwa hal tersebut hanya kesalahan redaksional yang dilakukan oleh PENGGUGAT.

Bahwa dari uraian tersebut di atas nampak sangat transparan, sedangkan dalil-dalil PENGGUGAT sangat tidak berdasarkan hukum. Proses pelelangan telah sesuai dengan ketentuan hukum dan peraturan lelang yang perlaku, oleh karenanya perbuatan tersebut adalah sah menurut hukum sehingga tidak bisa dimintakan pembatalannya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 3 PMK.93/PMK.06/2010 dan Buku II Mahkamah Agung tentang Pedoman Pelaksanaan Tugas dan Administrasi Pengadilan halaman 149 yang dengan tegas menyatakan “bahwa suatu pelelangan yang telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan yang berlaku tidak dapat dibatalkan”.

Maka berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas sudah sepatutnya apabila TERGUGAT II mohon kepada yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Negeri Semarang agar memutus perkara a quo dengan amar sebagai berikut :

Dalam Eksepsi :

- Menerima Eksepsi TERGUGAT II

- Menyatakan gugatan PARA PENGGUGAT ditolak atau setidak-tidaknya tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard)

Dalam Pokok Perkara :
- Menolak gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard);
- Menyatakan pelaksanaan lelang sesuai Risalah Lelang No. 197 / 2015 tanggal 13 Februari 2015 adalah sah menurut hukum dan tidak bisa dimintakan pembatalannya.
- Menghukum PENGGUGAT untuk membayar seluruh biaya perkara.

Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya ( ex aequo et bono ).

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Tergugat III mengajukan jawaban atas gugatan Penggugat dimuka persidangan pada tanggal 27 September 2016 sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI

Bahwa Gugatan Penggugat Ne Bis In Idem

Bahwa pertama-pertama TERGUGAT III menolak secara tegas seluruh dalil-dalil gugatan PENGGUGAT secara keseluruhan, kecuali yang secara tegas diakui kebenarannya oleh TERGUGAT III;
Bahwa perlu TERGUGAT III jelaskan lebih dahulu, PENGGUGAT pada tanggal 10 Juni 2015 pernah mengajukan gugatan dengan obyek sengketa yang sama di Pengadilan Negeri Semarang, yang tercatat dalam register perkara Perdata Nomor: 233/Pdt.G/2015/PN.Smg, tertanggal 10 Juni 2015, dimana terhadap perkara tersebut telah diputus dengan Putusan Gugatan Penggugat TIDAK DITERIMA, putusan tersebut dibacakan pada hari Selasa tanggal 12 April 2016 oleh Ketua Majelis Hakim perkara Nomor: 233/Pdt.G/2015/PN.Smg dengan dihadiri oleh kuasa hukum PENGGUGAT, kuasa hukum TERGUGAT, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II;
Bahwa atas putusan Pengadilan Negeri Semarang perkara No. 233/Pdt.G/2015/PN.Smg tertanggal 12 April 2016, kemudian Joko Budi Wiryono selaku Penggugat secara pribadi mengajukan Banding melalui kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang pada hari Senin, tanggal 24 April 2016;
Bahwa oleh karena ternyata perkara a quo telah pernah diajukan oleh PENGGUGAT ke Pengadilan Negeri Semarang dengan obyek yang sama, para pihak sama dan materi pokok perkara yang sama maka gugatan Penggugat adalah Ne Bis In Idem, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1917 KUHPerdata, yang berbunyi:

“Kekuatan sesuatu putusan Hakim yang telah memperoleh kekuatan mutlak tidaklah lebih luas dari pada sekedar mengenai soalnya putusan”.

“Untuk dapat memajukan kekuatan itu, perlulah bahwa soal yang dituntut adalah sama. Bahwa tuntutan didasarkan atas alasan yang sama, lagi pula dimajukan oleh dan terhadap pihak-pihak yang sama didalam hubungan yang sama pula”;

Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, karena gugatan Penggugat terbukti Ne Bis In Idem, maka sudah selayaknya Majelis Hakim pemeriksa perkara a quo menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

Gugatan Penggugat mengandung unsur cacat formil mengenai pihak (Exceptio Plurium Litis Consortium)

Bahwa gugatan Penggugat terhadap Para Tergugat mengandung cacat Plurium Litis Consortium (gugatan kurang pihak) dimana dalam perkara ini pihak yang ditarik sebagai Tergugat tidak lengkap karena masih ada pihak yang seharusnya dijadikan sebagai Tergugat;
Bahwa Penggugat dalam Posita Gugatannya halaman 3 angka 8 dan 9 pada intinya mendalilkan adanya perbedaan antara data fisik dan data yuridis dalam sertifikat obyek sengketa, dimana obyek sengketa terletak di Kelurahan Desa Sumurboto, Kecamatan Banyumanik sedang dalam sertipikat tertulis terletak di Kelurahan Desa Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan, yang mana perbedaan tersebut disebabkan adanya perluasan wilayah Kota Semarang yang dahulu terdiri dari 5 Kecamatan sekarang menjadi 16 Kecamatan sehingga yang dahulunya obyek sengketa masuk dalam wilayah Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan Kota Semarang sekarang masuk Kelurahan Desa Sumurboto, Kecamatan Banyumanik Kota Semarang;
Bahwa berdasarkan posita yang dikemukakan oleh Penggugat angka 8 dan 9, maka jelas adanya pihak-pihak lain yang terkait dalam perkara ini yaitu WALIKOTA Semarang dan DPRD Kota Semarang sebagai pihak yang mempunyai Kewenangan / Kebijakan melakukan perluasan wilayah dari 5 Kecamatan menjadi 16 Kecamatan, oleh karena itu pihak pihak yang terkait (Walikota dan DPRD Kota Semarang) tersebut harus dilibatkan sebagai pihak dalam gugatan perkara a quo;

Bahwa M. Yahya Harahap, S.H., mengemukakan mengenai error in person dalam bentuk Plurium litis consortium, pihak yang bertindak sebagai Penggugat atau yang ditarik sebagai Tergugat :

Tidak lengkap, masih ada orang yang ikut bertindak sebagai Penggugat atau ditarik Tergugat.
Oleh karena itu gugatan mengandung error in persona dalam bentuk plurium litis consortium dalam arti gugatan yang diajukan kurang pihak.

Bahwa sesuai dan sebagaimana Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia, yaitu :

Putusan MA RI No. 186/R/Pdt/1984, dalam kasus ini, mengenai kaidah hukum pihak Tergugat dianggap kurang, MA berpendapat, agar tuntutan pembatalan jaminan dan pengembalian sertifikat dapat diselesaikan secara hukum, harus diikut sertakan BPD sebagai Tergugat. Oleh karena BPD tidak ikut digugat, gugatan mengandung cacat error in persona dalam hal bentuk Plurium Litis Consortium.
Putusan MA RI No. 1125 K/Pdt/1984, mengenai kaidah hukum gugatan kurang pihak menyatakan, judex factie salah menerapkan tata tertib beracara. Semestinya pihak ketiga yang bernama Oji sebagai sumber perolehan hak tergugat I, yang kemudian dipindahkanTergugat I kepada Tergugat II, harus ikut digugat sebagai Tergugat. Alasannya, dalam kasus ini, Oji mempunyai urgensi untuk membuktikan hak kepemilikannya maupun asal-usul tanah sengketa serta dasar hukum Oji menghibahkan kepada Tertugat I.
Putusan MA RI No. 546 K/Pdt/1984, tanggal 31 Agustus 1985, “Gugatan tidak dapat diterima karena dalam perkara ini Penggugat seharusnya menggugat semua ahli waris almarhum”.
Putusan MA RI No. 663 K/Sip/1971, tanggal 6 Agustus 1971 jo Putusan MA RI No. 1038/Sip/1972, tanggal 1 Agustus 1973, “Turut Tergugat adalah seseorang yang tidak menguasai sesuatu barang, akan tetapi demi formalitas gugatan harus dilibatkan guna dalam petitum sebagai pihak yang tunduk dan taat pada putusan hakim”;
Putusan MA RI No. 938 K/Sip/1971, tanggal 4 Oktober 1972, dalam kaidah hukumnya menyebutkan: “jual beli antara Tergugat asal dan orang ke-3 (tiga) tidak dapat dibatalkan tanpadiikutsertakan orang ketiga tersebut sebagai Tergugat dalam perkara ini.”

Bahwa sebagaimana diuraikan di atas telah nyata dan jelas bahwa gugatan Penggugat mengandung cacat Plurium Litis Consortium (gugatan kurang pihak), oleh karenanya gugatan dalam perkara a quo haruslah di tolak atau setidak-tidaknya gugatan a quo untuk tidak dapat di terima.

DALAM KONPENSI

Bahwa Tergugat III menolak secara tegas dalil-dalil gugatan Penggugat kecuali yang secara tegas diakui kebenaranya oleh Tergugat III;
Bahwa Tergugat III tidak akan menanggapi dalil gugatan Penggugat satu persatu, tetapi hanya pada dalil yang menyangkut Tergugat III saja;
Bahwa dalam Posita gugatan Penggugat dari angka 1 s/d 80 maupun dalam Petitumnya dari nomor 1 s/d 12 ternyata TIDAK ADA SATUPUN YANG DIDALILKAN OLEH PENGGUGAT jika Tergugat III telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum atas Pembelian Obyek Sengketa di Kantor lelang pada tanggal 13 Februari 2015, sehingga dalam perkara a quo sudah jelas dan terang jika Obyek Sengketa yang dibeli oleh Tergugat III telah diakui kebenarannya oleh Penggugat, untuk itu Penggugat tidak ada alasan lagi untuk mempermasalahkan Obyek Sengketa yang saat ini sudah menjadi milik Tergugat III dan telah berganti nama dalam SHM No. 254 menjadi atas nama Tergugat III;
Bahwa Tergugat III merupakan peserta Lelang untuk membeli Lelang Obyek Sengketa yang diadakan oleh Tergugat II pada tanggal 13 Pebruari 2015 atas Permohonan dari TERGUGAT I, lelang dilakukan terbuka diikuti lebih dari 2 peserta, pada pelelangan tersebut terjadi tawar menawar yang sengit antar Tergugat III dengan peserta lelang lainnya, harga limit yang ditentukan oleh Tergugat I sebesar Rp. 1.250.000.000,- pada akhirnya Tergugat III dinyatakan sebagai pemenang oleh Tergugat II terhadap Obyek Sengketa dengan harga Lelang sebesar Rp. 1.605.000.000,- (satu milyar enam ratus lima juta rupiah), selanjutnya sebagaimana Kuitansi tertanggal 20 Pebruari 2015 Tergugat III melunasi Pembayaran harga lelang Obyek Sengketa ditambah 2 % Bea Lelang Pembeli sehingga Total yang bayarkan oleh Tergugat III kepada Tergugat II sebesar Rp. 1.637.100.000,- (satu milyar enam ratus tiga puluh tujuh juta seratus ribu rupiah);
Bahwa Tergugat III mensomier kepada Penggugat untuk membuktikan posita gugatannya angka 14 yang mendalilkan seolah-olah antara Tergugat II dan Tergugat III bekerjasama untuk menentukan harga Obyek Sengketa sangat rendah dan dibawah harga Pasaran, padahal Tergugat III hanyalah peserta lelang yang mengetahui adanya lelang di Kantor Tergugat II adalah dari Media cetak/Koran, apabila Penggugat tidak mampu membuktikannya maka sudah layak dan tepat posita angka 14 untuk Ditolak atau Tidak Diterima;
Bahwa Tergugat III juga mensomier kepada Penggugat untuk membuktikan posita gugatan Penggugat angka 66, apabila Pengguat tidakmampu membuktikannya maka sudah layak dan tepat posita angka 66 untuk Ditolak atau Tidak Diterima;
Bahwa selanjutnya berdasarkan Kutipan Risalah Lelang tertanggal 03-3-2015 nomor 197/2015 yang dibuat oleh Dharmasetiawan H selaku Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang (Tergugat II), Tergugat III mengajukan permohonan balik nama Sertifikat di Kantor Badan Pertanahan (BPN) Kota Semarang (Turut Tergugat II), dimana SHM No. 254/Ngesrep yang sebelumnya atas nama Penggugat dimohonkan menjadi atas nama Tergugat III, pada tanggal 13-3-2015 Permohonan Tergugat III dikabulkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Semarang (Turut Tergugat II), maka sejak tanggal 13-3-2015 tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep adalah sah milik Tergugat III, karena terjadi pemekaran wilayah maka tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep dahulu masuk wilayah hukum Kelurahan Ngesrep, Kec. Semarang Selatan sekarang masuk Wilayah Kel. Sumurboto, Kec. Banyumanik;
Bahwa setelah tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep menjadi milik Sah Tergugat III, selanjutnya Tergugat III minta tolong kepada temannya untuk menemui Penggugat, kemudian melalui staff teman Tergugat III maupun kuasa hukumnya mendatangi Penggugat dengan maksud memberitahukan jika tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep saat ini sudah menjadi milik Tergugat III, pada saat terjadi pertemuan antara Penggugat dengan staff teman Tergugat III maupun Kuasa Hukum dalam pertemuan tersebut meminta kepada Penggugat agar mengosongkan Objek Sengketa yang saat ini masih ditempati oleh Penggugat, Kuasa Hukum Tergugat III juga telah memberikan beberapa kali surat somasi kepada Penggugat yang isi suratnya menyatakan agar segera mengosongkan Objek Sengketa, namun hingga saat ini Penggugat tidak mempunyai itikad tidak baik untuk segera mengosongkan objek sengketa tersebut hingga saat ini;
Bahwa dalam fakta persidangan perkara sebelumnya yaitu Perkara Perdata Nomor: 233/Pdt.G/2015/PN.Smg, tertanggal 10 Juni 2015, telah terbukti dan telah diakui pula oleh Penggugat dalam Persidangan yang dihadiri oleh Penggugat sendiri jika Penggugat telah Menerima Pengembalian Kelebihan Penjualan Lelang dari PT. Bank Mega (Persero) / Tergugat I sebesar Rp. 207.407.799,46 (dua ratus tujuh juta empat ratus tujuh ribu tujuh ratus sembilan puluh sembilan koma empat puluh enam rupiah), dengan diterimanya kelebihan penjualan lelang atas Obyek Sengketa dapat diartikan Penggugat telah menyetujui obyek sengketa dijual lelang oleh Tergugat I melalui Kantor Tergugat II yang dimenangkan oleh Tergugat III;
Bahwa gugatan ini patut diduga hanya untuk pembenar dan mencari-cari alasan agar Penggugat masih bisa menempati, memanfaatkan dan menggunakan obyek sengketa untuk mendapatkan manfaat dan keuntungan Pribadi Penggugat, padahal faktanya sejak 13 Pebruari 2015 Obyek Sengketa bukan lagi milik Penggugat namun telah menjadi milik Tergugat III;

DALAM REKONPENSI

Bahwa Tergugat III dalam Konpensi mohon disebut sebagai PENGGUGAT REKONPENSI dalam gugatan Rekonpensi, sedangkan Penggugat dalam Konpensi mohon disebut sebagai TERGUGAT REKONPENSI dalam gugatan Rekonpensi;
Bahwa semua alasan-alasan yang termuat dalam Bab Konpensi, mohon dianggap tertulis dan terbaca kembali dalam Rekonpensi ini;
Bahwa Penggugat Rekonpensi adalah pemilik yang sah atas sebidang tanah dan Bangunan yang tercatat dalam SHM No. 254/Ngesrep dahulu masuk wilayah hukum kel. Ngesrep, Kec. Semarang Selatan sekarang masuk wilayah Kel. Sumurboto, Kec. Banyumanik, sejak Penggugat Rekonpensi memenangkan lelang tertanggal 13 Pebruari 2015 dan atau setidak-tidaknya sejak tanggal 13 Maret 2015 setelah SHM No. 254 berganti nama kepemilikan yang sebelumnya atas nama Tergugat Rekonpensi menjadi atas nama Penggugat Rekonpensi;
Bahwa Penggugat Rekonpensi merupakan salah satu peserta Lelang (peserta lelang lebih dari 2 Peserta) yang mengikuti lelang terhadap Obyek Sengketa yang diadakan pada tanggal 13 Pebruari 2015 oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang atas Permohonan dari PT. Bank Mega, Tbk, dalam pelaksanaan lelang tersebut terjadi tawar menawar yang sengit antara Penggugat Rekonpensi dengan peserta lelang lainnya, oleh karena Penggugat Rekonpensi melakukan penawaran yang lebih tinggi dari peserta lainnya maka oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang dinyatakan sebagai Peserta Pemenang terhadap obyek sengketa dengan harga Lelang sebesar Rp. 1.605.000.000,- dari harga limit yang ditentukan yaitu sebesar Rp. 1.250.000.000,- selanjutnya sebagaimana Kuitansi tertanggal

20 Pebruari 2015 Penggugat Rekonpensi telah melunasi Pembayaran harga lelang obyek sengketa dan ditambah 2% Bea Lelang Pembeli sehingga total yang bayarkan oleh Penggugat Rekonpensi kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Semarang sebesar Rp. 1.637.100.000,- (Satu milyar enam ratus tiga puluh tujuh juta seratus ribu rupiah);

Bahwa dalam fakta persidangan Perkara sebelumnya yaitu Perkara Perdata Nomor: 233/Pdt.G/2015/PN.Smg, tertanggal 10 Juni 2015, telah terbukti dan telah diakui pula oleh Tergugat Rekonpensi dalam Persidangan yang dihadiri oleh oleh Tergugat Rekonpensi sendiri jika Tergugat Rekonpensi telah Menerima Pengembalian Kelebihan Penjualan Lelang dari PT. Bank Mega (Persero) sebesar Rp. 207.407.799,46 (dua ratus tujuh juta empat ratus tujuh ribu tujuh ratus sembilan puluh sembilan koma empat puluh enam rupiah), dengan diterimanya kelebihan penjualan lelang atas Obyek Sengketa dapat diartikan Tergugat Rekonpensi telah menyetujui Obyek Sengketa dijual lelang oleh PT. Bank Mega, Tbk melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) yang dimenangkan oleh Penggugat Rekonpensi;

Bahwa selanjutnya berdasarkan Kutipan Risalah Lelang tertanggal 03-3-2015 nomor 197/2015 yang dibuat oleh Dharmasetiawan H selaku Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lealang (KPKNL) Semarang, Penggugat Rekonpensi mengajukan permohonan balik nama Sertifikat di Kantor Badan Pertanahan Kota (BPN) Semarang, dimana SHM No. 254/Ngesrep yang sebelumnya atas nama Tergugat Rekonpensi dimohonkan menjadi atas nama Penggugat Rekonpensi, pada tanggal 13-3-2015 Permohonan Penggugat Rekonpensi Dikabulkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Semarang selanjutnya SHM No. 254/Ngesrep yang sebelumnya atas nama Penggugat telah berubah menjadi atas nama Penggugat Rekonpensi, maka dari itu sejak tanggal 13-3-2015 tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep adalah sah Penggugat Rekonpensi, karena terjadi pemekaran wilayah maka tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep dahulu masuk wilayah hukum Kel. Ngesrep, Kec. Semarang Selatan sekarang masuk Wilayah Kel. Sumurboto, Kec. Banyumanik;

Bahwa setelah tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep menjadi milik sah Penggugat Rekonpensi, selanjutnya Penggugat Rekonpensi minta tolong kepada temannya untuk menemui Penggugat, kemudian melalui staff Teman Penggugat Rekonpesni maupun juga melalui kuasa hukumnya telah beberapa kali mendatangi Tergugat Rekonpensi dengan maksud memberitahukan jika tanah dan bangunan yang tercatat dalam Sertifikat HM No. 254/Ngesrep saat ini sudah menjadi milik Penggugat Rekonpensi, pada saat terjadi pertemuan antara Tergugat Rekonpensi dengan staff teman Penggugat Rekonpensi maupun Kuasa Hukumnya telah meminta kepada Tergugat Rekonpensi agar mengosongkan objek sengketa yang saat ini masih ditempati oleh Tergugat Rekonpensi, kecuali itu Kuasa Hukum Penggugat Rekonpensi telah memberikan beberapa kali surat somasi kepada Tergugat Rekonpensi yang isi suratnya menyatakan agar segera mengosongkan objek sengketa, namun hingga saat ini Tergugat Rekonpensi tidak mempunyai itikad tidak baik untuk segera mengosongkan objek sengketa tersebut hingga saat ini;
Bahwa sejak tanggal 13 Pebruari 2015 atau setidak-tidaknya sejak tanggal 13 Maret 2015 Tergugat Rekonpensi menempati obyek sengketa tanpa seijin dan persetujuan pemilik (Penggugat Rekonpensi), maka perbuatan / tindakan Tergugat Rekonpensi tersebut melanggar Pasal 12 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, oleh karena itu perbuatan / tindakan Tergugat Rekonpensi tersebut merupakan perbuatan melawan hukum;
Bahwa terhadap tindakan Tergugat Rekonpensi yang menempati rumah tanpa ijin dan persetujuan Pemilik (Penggugat Rekonpensi) sangat merugikan Penggugat Rekonpensi tertutama kerugian materiil, kerugian materiil yang ditanggung oleh Penggugat Rekonpensi adalah tidak bisa memanfaatkan Obyek Sengketa sejak tanggal 13 Pebruari 2015 atau setidak-tidaknya sejak tanggal 13 Maret 2015, jika obyek sengketa disewakan maka nilai sewanya

sekitar Rp. 7.500.000,-/perbulannya, sehingga kerugian Penggugat Rekonpensi dari bulan Maret hingga bulan September 2016 (± 20 bulan) sebesar Rp. 150.000.000,- ( seratus lima puluh juta rupiah), kerugian ini akan bisa lebih besar jika Tergugat Rekonpensi masih menempati objek sengketa melebihi bulan September 2016;

Bahwa untuk menghindari kerugian lebih panjang, mohon kepada Majelis Hakim agar memerintahkan kepada Tergugat Rekonpensi untuk mengosongkan dan menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat Rekonpensi sesaat seketika perkara a quo diputuskan oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Semarang, walaupun perkara a quo masih berjalan di Tingkat Banding maupun di Tingkat Kasasi;
Bahwa agar Tergugat Rekonpensi dapat memenuhi isi putusan tepat waktu, maka wajar bilamana Pengadilan menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar uang dwangsom (uang paksa) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) kepada Penggugat Rekonpensi untuk setiap hari keterlambatan dalam memenuhi isi putusan ini terhitung sejak putusan mempunyai kekuatan hukum tetap;
Bahwa gugatan Tergugat Rekonpensi dalam perkara a quo ini patut diduga hanya untuk pembenar dan mencari-cari alasan agar Tergugat Rekonpensi masih bisa menempati, memanfaatkan dan menggunakan Obyek Sengketa untuk mendapatkan manfaat dan keuntungan Pribadi Tergugat Rekonpensi, padahal faktanya sejak 13 Pebruari 2015 Obyek Sengketa bukan lagi milik Penggugat namun telah menjadi milik Penggugat Rekonpensi;

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka dengan segala kerendahan hati kami mohon kepada yang terhormat Majelis Hakim Pemeriksa Perkara ini berkenan menjatuhkan putusan sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI

Menerima dan Mengabulkan Eksepsi Tergugat III untuk seluruhnya;
Menyatakan gugatan Penggugat untuk ditolak atau setidak-tidaknya tidak dapat diterima;

DALAM KONPENSI

Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya tidak dapat diterima gugatan Penggugat;
Membebankan Biaya Perkara kepada Penggugat;

DALAM REKONPENSI :

Mengabulkan Gugatan Rekonpensi dari Penggugat Rekonpensi untuk seluruhnya;
Menyatakan Tindakan / Perbuatan Tergugat Rekonpensi sejak tanggal 13 Pebruari 2015 atau setidak-tidaknya sejak tanggal 13 Maret 2015 Tergugat Rekonpensi menempati Obyek Sengketa tanpa seijin dan persetujuan pemilik (Penggugat Rekonpensi), adalah merupakan PERBUATAN MELAWAN HUKUM;
Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar kerugian materiil kepada Penggugat Rekonpensi dengan perhitungan uang sewa sebesar Rp. 7.500.000,- (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) perbulannya dengan nilai kerugian minimal sebesar Rp. 150.000.000,- atau terhitung hingga Tergugat Rekonpensi mengosongkan dan meyerahkan Obyek Sengketa kepada Penggugat Rekonpensi;
Menghukum kepada Tergugat Rekonpensi untuk mengosongkan dan menyerahkan Obyek Sengketa kepada Penggugat Rekonpensi sesaat seketika perkara a quo diputuskan oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Semarang, walaupun perkara a quo masih berjalan di tingkat banding maupun di tingkat kasasi;
Menghukum kepada Tergugat Rekonpensi untuk membayar uang dwangsom (uang paksa) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) kepada Penggugat Rekonpensi untuk setiap hari keterlambatan dalam memenuhi isi putusan ini terhitung sejak putusan mempunyai kekuatan hukum tetap;

A t a u

Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya.

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Turut Tergugat I menyampaikan Jawaban dimuka persidangan pada tanggal 3 Oktober 2016 sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI :

Gugatan Penggugat Kurang Pihak (Prulium Litis Consortium)

Sebagaimana diketahui bahwa salah satu alasan yang mendasari

diajukannya gugatan a quo adalah bahwa Appraisal atau Tim. Penilai atas Obyek Jaminan Lelang Eksekutorial yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik FAST, Firman, Suryantoro, Sugeng Suzy, Hartomo dan Rekan Semarang dengan No. Laporan : 004/SBS-PN/FAST-C/I/2015, ternyata HARGA LIMITNYA TERLALU RENDAH dan TIDAK REALISTIS sehingga bertentangan dengan asas kepatutan dan kewajaran dan melanggar hak PENGGUGAT (periksa dalam gugatan Posita 60).

2. Jika gugatan Penggugat yang mendasarkan pada penilaian Appraisal yang menurut Penggugat TERLALU RENDAH dan TIDAK REALISTIS sehingga merugikan / melanggar hak PENGGUGAT, maka demi keadilan dan fairnya peradilan / persidangan ini, seharusnya PENGGUGAT menarik Tim Appraisal sebagai pihak dalam perkara a quo yang telah melakukan / membuat Laporan Hasil penilaian atas Obyek Jaminan Hutang, yakni : Firman; Sugeng Suzy, Hartomo dan Rekan; sebab tanpa menarik pihak Appraisal sebagai pihak dalam perkara ini, akibatnya dapat menimbulkan ketidak adilan dan kesesatan; dalam arti bahwa tidak dapat dibenarkan menurut hukum jika ada pihak-pihak yang dalam perkara ini dianggap telah melakukan pelanggaran hak terhadap pihak lain atau melakukan perbuatan melawan hukum terhadap pihak lain akan tetapi pihak-pihak yang dianggap telah melanggar hak pihak lain / melakukan perbuatan melawan hukum tidak ditarik sebagai pihak; sehingga mengakibatkan pihak-pihak lain yang dianggap melakukan pelanggaran hak/perbuatan melawan hukum tersebut tidak dapat menggunakan haknya untuk membela diri / mempertahankan haknya.

3. Oleh karena dalam perkara a quo secara hukum wajib menarik pihak lain yang telah membuat basil penilaian / appraisal atas Obyek Jaminan yang oleh PENGGUGAT dianggap telah melanggar hak Penggugat; maka tindakan Penggugat yang dalam ^gugatannya tidak menarik Tim Appraisal mengakibatkan gugatan Penggugat kurang pihak (Prulium Litis Consortium); sehingga cukup beralasan apabila

gugatan yang demikian itu dinyatakan tidak dapat diterima (Viet onvankel eke verklaard).

DALAM POKOK PERKARA

1. Bahwa apa yang telah tertulis dan termuat dalam Bab Eksepsi tersebut diatas, mutatis-mutandis dianggap telah tertulis, termuat dan terbaca kembali dalam Bab Pokok Perkara ini.

2. Bahwa TURUT TERGUGAT menolak semua dalil-dalil gugatan PENGGUGAT, kecuali terhadap hal-hal yang secara tegas diakui kebenarannya oleh TURUT TERGUGAT I.

3. Bahwa dalam perkara a quo, TURUT TERGUGAT I hanya akan menanggapi dalildalil gugatan Penggugat yang hanya berkaitan dengan tugas dan wewenang TURUT TERGUGAT I selaku Notaris/PPAT yang berhubungan / berkaitan dengan pembebanan hak tanggungan atas utang PENGGUGAT (debitur) kepada TERGUGAT I (PT. BANK MEGA Tbk.) baik dalam proses pemberian SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) sampai pada proses PENIBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) dari Debitur kepada Kreditur dan pendaftaran Hak Tanggungan kepada pihak yang berwenang; sehingga dalam perkara a quo, TURUT TERGUGAT I tidak perlu menanggapi dali-dalil PENGGUGAT rang tidak berkaitan dan tidak ada hubungan hukum dengan TURUT TERGUGAT I. Oleh karena demikian TURUT TERGUGAT I merasa TIDAK PERLU menanggapi dalil-dalil gugatan PENGGUGAT yang tidak terkait dan tidak berhubungan langsung dengan TURUT TERGUGAT I.

4. Bahwa TURUT TERGUGAT I menolak keras dalil gugatan PENGGUGAT yang yang pada pokoknya menyatak-an bahwa TURUT TERGUGAT I bersama-sama dengan TERGUGAT I dan TURUT TERGUGAT II seolah-olah telah mengabaikan asas kehati-hatian (Prudential Banking Principle), gara - gara masih

mencantumkan letak OBYEK JAMINAN di Kelurahan Ngesrep, Kecamatan Semarang Selatan sebagaimana yang tertera dalam Sertipikat, padahal saat ini telah terjadi perubahan wilayah (Kelurahan dan Kecamatan), yaitu : yang semula Kelurahan Ngesrep telah berganti / berubah nama menjadi Kelurahan Sumurboto, sedangkan Kecamatan Semarang Selatan sebagaimana yang tertera dalam Sertipikat saat ini telah berganti / berubah nama menjadi Kecamatan Banyumanik.

5. Bahwa perbuatan TURUT TERGUGAT I bersama - sama dengan't'hRGUGAT I dan TURUT TERGUGAT II yang masih mencantumkan Kelurahan dan Kecamatan yang tertera pada Sertipikat HM. No. 254/Ngesrep padahal sudah berubah / berganti nama bukaniah merupakan perbuatan yang mengabaikan asas kehati-hatian sebagaimana yang didalilkan oleh Penggugat, hal ini dikarenakan :

a. Bahwa meskipun telah terjadi perubahan wilayah (dari Kelurahan Ngesrep menjadi Kelurahan Sumurboto dan dari Kecamatan Semarang Selatan menjadi Kecamatan Banyumanik), akan tetapi pada hakekatnya yang menjadi OBYEK JAMINAN HUTANG yang kemudian diikat / dibebani dengan HAK TANGGUNGAN adalah tetap tanah Sertipikat HM. No. 254 seluas + 645 m2, sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi Nomor : 3896/78 yang tercatat atas nama : PENGGUGAT (JOKO BUDI WIRYONO). Sehingga meskipun terdapat perubahan / pergantian nama Kelurahan dan Kecamatan sebagaimana diuraikan diatas, bukan berarti perbuatan hukum Utang-Piutang antara Penggugat (Debitur) dengan TERGUGAT I (Kreditur) dan SKMHT, APHT, Pendaftaran Hak Tanggungan, penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan menjadi tidak sah dan PENGGUGAT kehilangan haknya untuk melakukan "LELANG EKSEKUTORIAL".

Jadi dalam perbuatan hukum Utang-Piutang yang terjadi antara, PENGGUGAT (sebagai Debitur) dengan TERGUGAT I

(sebagai Kreditur) telah dilakukan menurut ketentuan hukum yang berlaku, dimana utang-piutang tersebut telah diikat dalam Perjanjian Kredit dengan Jaminan Tanah Sertipikat Sertipikat HM. No. 254 seluas + 645 m2, sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi Nomor : 3896/78 yang tercatat atas nama : PENGGUGAT (JOKO BUDI WIRYONO), dan dibuat SKMHT, dan dari SKMHT telah diikat dengan APHT, dan APHT mana telah dilakukan Pendaftaran kepada pihak yang berwajib (TURUT TERGUGAT II) dan telah diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap; hingga dengan demikian proses utang piutang dengan jamman tersebut telah dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku (i.c. UU.RI. No. 4 Tahun 1996, tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah).

Oleh karena Utang-Piutang antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I telah dilakukan sesuai dengan ketentuan perundang yang berlaku; maka, semua tuntutan PENGGUGAT yang termuat pada, petitum Surat Gugatan khususnya tuntutan agar AKTA PERJANJIAN KREDIT, SKMHT dan APHT No. 4311/2011 tanggal 15/04/2011 dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum; dan TURUT TERGUGAT I dinyatakan telah bertindak tidak hati-hati dan melawan hukum, dan selanjutnya agar TURUT TERGUGAT I dihukum untuk membayar dwangsom sebesar Rp. 500.000,- secara tanggung renteng sebagaimana termuat dalam petitum angka 2; 3; 8; dan 1.0; 12 haruslah DITOLAK seluruhnya.

b. Bahwa TURUT TERGUGAT I tidak dalam kapasitas dan kewenangan untuk melakukan perubahan / mencoret Kelurahan dan Kecamatan di Kota Semarang atas Sertipikat HM. No. 254 seluas + 645 m2 yang masih tertera di Kelurahan Ngesrep sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi Nomor : 3896/78 yang tercatat atas nama: PENGGUGAT (JOKO BUDI WIRYONO).

Bahwa berdasarkan pada alasan-alasan sebagaimana tersebut diatas, maka TURUT TERGUGAT I MENOLAK dalil-dalil gugatan PENGGUGAT yang teitnuat pada posita 5; 6; 7; 8; 10; 11.
Bahwa dalil-dalil gugatan PENGGUGAT sebagaimana termuat pada surat gugatan posita angka 12 s/d 80 TIDAK PERLU lagi TURUT TERGUGAT I tanggapi secara seksama, sebab dalil-dalil gugatan PENGGUGAT yang termuat pada posita angka 12 s/d 80 tidak terkait langsung dan juga tidak ada, hubungan hukum apapun dengan TURUT TERGUGAT I dan yang jelas bahwa perbuatan hukum TERGUGAT I selaku Kreditur yang telah melakukan Lelang Eksekutorial atas OBYEK yang menjadi JAMINAN HUTANG ketika PENGGUGAT tidak dapat melunasi hutangnya sebagaimana yang telah diperjanjikan adalah SAH dan TEPAT serta bersesuaian dengan ketentuan perundangan yang berlaku khususnya Pasal I angka 1; jo. Pasal 6; jo. Pasal 14 ayat (2) dan (3); jo. Pasal 20 ayat (1) UndangUndang RI. Nomor 4 Tahun 1.996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Hingga dengan demik-ian. seluruh tuntutan PENGGUGAT sebagaimana yang tertuang pada Petite Surat Gugatan haruslah ditolak seluruhnva.

Bahwa berdasarkan pada alasan-alasan sebagaimana yang telah TURUT TERGUGAT I diatas, maka TURUT TERGUGAT I MENOLAK seluruh dalil-dalil gugatan PENGGUGAT baik yang termuat pada posita maupun Petitum Surat Gugatan, dan mohon Yang Melia Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo untuk .berkenan memberikan Putusan sebagai berikut :

DALAMEKSEPSI

1. Menyatakan. bahwa Gugatan PENGGUGAT kurang Pihak (Prulium Litis Consortium);

2. Menyatakan bahwa gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (Niet onvankelilke verklaard).

DALAM POKOK PERKARA

Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini.

Menimbang, bahwa Turut Tergugat II terhadap gugatan Penggugat tersebut tidak mengajukan jawaban karena tidak pernah hadir di muka persidangan;

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, Pengadilan Negeri Semarang telah menjatuhkan putusan pada tanggal 17 Januari 2017 Nomor 250/Pdt.G/2016/PN Smg. yang amar selengkapnya berbunyi sebagai berikut :

I. Dalam Konpensi :

A. Dalam Eksespsi :

- Menolak eksepsi Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III dan Turut Tergugat I;

B. Dalam Pokok Perkara :

- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;

II. Dalam Rekonpensi :

Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi (Tergugat Rekonpensi III) untuk sebagian ;

2. Menyatakan tindakan / perbuatan Tergugat Rekonpesi sejak tanggal 13 Pebruari 2015 atau setidak - tidaknya sejak tanggal 13 Maret 2015 menempati obyek sengketa tanpa seijin pemilik (Penggugat Rekonpensi) adalah merupakan perbuatan melawan hukum ;

3. Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar kerugian kepada Penggugat Rekonpensi dengan perhitungan uang sewa sebesar Rp 4.500.000,- (empat juta lima ratus ribu rupiah) per bulannya dengan nilai kerugian minimal Rp 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah) terhitung sejak 13 Pebruari 2015 hingga Tergugat Rekonpensi mengosongkan dan menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat Rekonpensi ;

4. Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar uang paksa sebesar Rp 200.000,- (dua ratus ribu rupiah) kepada Penggugat Rekonpensi untuk setiap hari keterlambatan dalam memenuhi isi putusan ini, terhitung semenjak putusan ini berkekuatan hukum tetap;

5. Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi untuk selebihnya ;

III. Dalam Konpensi dan Dalam Rekonpensi :

Menghukum Penggugat Konpensi (Tergugat Rekonpensi) untuk membayar biaya perkara sebesar Rp 1.793.000,- (satu juta tujuh ratus sembilan puluh tiga ribu rupiah) ;

Menimbang, bahwa kepada Kuasa Tergugat II dan Turut Tergugat II telah diberitahu isi putusan Pengadilan Negeri Semarang tanggal 17 Januari 2017 Nomor 250 / Pdt.G / 2016 / PN Smg oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Semarang dengan seksama, masing-masing tanggal 06 Pebruari 2017 ;

Menimbang, bahwa berdasarkan Akta Pernyataan Permohonan Banding Nomor 250/Pdt.G/2016/PN Smg jo. Nomor 12/Pdt.U/2017/PN Smg tanggal 26 Januari 2017 yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Semarang, yang menerangkan bahwa Pembanding semula Penggugat menyatakan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Semarang tanggal 17 Januari 2017 Nomor 250 / Pdt.G / 2016 / PN Smg dan telah diberitahukan dengan seksama kepada Para Terbanding semula Tergugat I, II, III, dan Para Turut Terbanding semula Turut Tergugat I, II masing-masing pada tanggal 31 Januari 2017, 3 Pebruari 2017 dan 22 Maret 2017 ;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat, Terbanding I semula Tergugat I, Para Turut Terbanding semula Turut Tergugat I,- II, Terbanding II semula Tergugat II, Terbanding III semula Tergugat III, masing-masing telah diberitahukan oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Semarang dengan seksama, diberi kesempatan untuk mempelajari berkas perkara tersebut dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah diterimanya pemberitahuan ini, sebagaimana Relas Pemberitahuan Memeriksa Berkas Perkara Nomor 250/Pdt.G/2016/

PN Smg jo Nomor 12/Pdt.U/2017/PN Smg tanggal 27 April 2017, 27 Maret 2017, 7 April 2017, 17 Mei 2017 ;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat telah mengajukan memori banding yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang pada tanggal 20 Maret 2017 dan memori banding tersebut telah diberitahukan kepada Para Terbanding semula Tergugat I, II, III dan Para Turut Terbanding semula Turut Tergugat I, II, masing-masing pada tanggal 27 Maret 2017, 22 Maret 2017, 7 April 2017 oleh Jurusita Pengganti pada Pengadilan Negeri Semarang dengan seksama ;

Menimbang, bahwa Kuasa Terbanding I semula Tergugat I telah mengajukan kontra memori banding yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang pada tanggal 28 April 2017, dan kontra memori banding tersebut telah diberitahukan kepada Pembanding semula Penggugat pada tanggal 15 Juni 2017 oleh Jurusita pada Pengadilan Negeri Semarang dengan seksama ;

Menimbang, bahwa Kuasa Terbanding II semula Tergugat II telah mengajukan kontra memori banding yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang pada tanggal 8 Mei 2017 dan kontra memori banding tersebut telah diberitahukan kepada Pembanding semula Penggugat pada tanggal 15 Juni 2017 oleh Jurusita pada Pengadilan Negeri Semarang dengan seksama ;

Menimbang, bahwa Kuasa Terbanding III semula Tergugat III telah mengajukan kontra memori banding tanggal 18 April 2017 yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang pada tanggal 19 April 2017, dan kontra memori banding tersebut telah diberitahukan kepada Pembanding semula Penggugat pada tanggal 15 Juni 2017 oleh Jurusita pada Pengadilan Negeri Semarang dengan seksama ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi persyaratan peraturan per-undang-undangan, maka permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat telah mengajukan memori banding yang pada pokoknya sebagai berikut :

Adanya cacat formal, yaitu adanya kesalahan penulisan alamat obyek sengketa dan perbedaan data fisik dan data juridis terhadap obyek sengketa karena adanya pemekaran wilayah.
UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan belum dapat diterapkan.
Penetapan harga limit yang terlalu rendah adalah cacat hukum.

Ad 1 s.d. 3 uraian selengkapnya sebagaimana tercantum dalam memori banding yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Semarang tanggal 20 Maret 2017.

Menimbang, bahwa atas memori banding tersebut, Terbanding I/Tergugat I, Terbanding II/Tergugat II, Terbanding III/Tergugat III, mengajukan kontra memori banding pada pokoknya masing-masing sebagai berikut :

Terbanding I/Tergugat I : Bahwa pertimbangan judex facti sudah sangat tepat dan benar, karena itu mohon agar Pengadilan Tinggi menguatkan putusan Pengadilan Negeri Semarang Nomor 250/Pdt.G/2016/PN Smg tanggal 17 Januari 2017, uraian selengkapnya sebagaimana tercantum dalam kontra memori banding Terbanding I/Tergugat I tanggal 28 April 2017 ;
Terbanding II/Tergugat II : Bahwa pertimbangan hukum dalam putusan Majelis Hakim tingkat pertama sudah tepat dan memenuhi rasa keadilan sesuai ketetapan hukum yang berlaku, sehingga keberatan - keberatan Pembanding harus ditolak ;
Terbanding III/Tergugat III : Bahwa memori banding Pembanding tidak melakukan sanggahan keberatan, bantahan maupun penolakan terhadap pertimbangan maupun isi putusan Pengadilan Tingkat Petama, maka Pembanding dianggap telah menyetujui isi putusan Pengadilan Tingkat Pertama ;

Menimbang, bahwa setelah membaca dengan seksama alasan- alasan yang dikemukakan oleh Pembanding/Penggugat sebagaimana terurai diatas, Pengadilan Tinggi berpendapat bahwa alasan-alasan banding tersebut telah dikemukakan oleh Pembanding/Penggugat dan telah pula dipertimbangkan dengan tepat oleh peradilan tingkat pertama, karena itu diambil alih dan dijadikan pertimbangan Pengadilan Tinggi, kecuali mengenai amar Nomor 3 dan 4 perlu diperbaiki dengan alasan sebagai berikut :

Bahwa amar Nomor 3 berbunyi : “Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar kerugian kepada Penggugat Rekonpensi dengan perhitungan uang sewa sebesar Rp. 4.500.000,- (empat juta lima ratus ribu rupiah) per bulannya dengan nilai kerugian minimal Rp. 90.000.000,-

(sembilan puluh juta rupiah) terhitung sejak 13 Pebruari 2015 hingga Tergugat Rekonpensi mengosongkan dan menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat Rekonpensi”;

bahwa dalam amar tersebut terdapat kata-kata “nilai kerugian minimal......”, yang menimbulkan gambaran adanya ketidak-pastian mengenai jumlah nilai kerugian yang harus dibayar, karena kata “minimal” dapat dipahami dan ditafsirkan secara berbeda-beda baik oleh para pihak maupun pada saat pelaksanaan putusan (eksekusi), karena amar putusan harus dinyatakan dengan rumusan yang pasti;

Menimbang, bahwa berdasarkan alasan tersebut, maka kata “minimal” dalam amar tersebut harus dihilangkan, sehingga amar selengkapnya akan berbunyi sebagaimana dalam amar putusan ini;

Menimbang, bahwa amar Nomor 4 berbunyi “Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar uang paksa sebesar Rp. 200.000,- (dua ratus ribu rupiah) kepada Penggugat Rekonpensi untuk setiap hari keterlambatan dalam memenuhi isi putusan ini, terhitung semenjak putusan ini berkekuatan hukum tetap”;

Bahwa amar tersebut merupakan lanjutan dan merupakan kesatuan dengan amar putusan Nomor 3, yaitu menghukum Tergugat

Rekonpensi untuk membayar kerugian kepada Penggugat Rekonpensi dengan perhitungan uang sewa sebesar Rp. 4.500.000,- (empat juta lima ratus ribu rupiah) per bulannya dengan nilai kerugian Rp. 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah) terhitung sejak 13 Pebruari 2015 hingga Tergugat Rekonpensi mengosongkan dan menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat Rekonpensi”;

Bahwa amar Nomor 3 merupakan amar penghukuman berupa pembayaran sejumlah uang, yang berdasarkan Pasal 606 a Rv,- sebagaimana telah diikuti dalam putusan pengadilan, antara lain Yurisprudensi MARI No. 791 K/Sip/1972 tanggal 26 Pebruari 1973, terhadap amar putusan berupa penghukuman pembayaran sejumlah uang tidak dapat dikenakan uang paksa (dwangsom);

Menimbang, bahwa berdasarkan alasan tersebut, maka amar putusan mengenai pembayaran uang paksa sebagaimana tersebut dalam amar Nomor 4 harus dihilangkan;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut maka putusan Pengadilan Negeri Semarang Nomor 250/Pdt.G/2016/PN Smg tanggal 17 Januari 2017 harus dikuatkan dengan perbaikan amar nomor 3 dan 4, sehingga amar selengkapnya sebagaimana tersebut dibawah ini ;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi sebagai pihak yang kalah dalam perkara ini, maka harus dihukum untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan ;

Memperhatikan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1947 tentang Pengadilan Ulangan di Jawa dan Madura, Undang-undang Nomor 49 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, HIR serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;

M E N G A D I L I :

Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat;
Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Semarang Nomor 250/Pdt.G/2016/PN Smg. tanggal 17 Januari 2017, dengan memperbaiki putusan tersebut sehingga amarnya berbunyi sebagai berikut :

Dalam Konpensi :

Dalam Eksepsi :

Menolak eksepsi Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III dan Turut Tergugat I;

Dalam Pokok Perkara :

Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

Dalam Rekonpensi :

Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi / Tergugat Konpensi III untuk sebagian;
Menyatakan tindakan / perbuatan Tergugat Rekonpensi sejak tanggal 13 Pebruari 2015 atau setidak-tidaknya sejak tanggal 13

Maret 2015 menempati obyek sengketa tanpa seizin pemilik (Penggugat Rekonpensi) adalah merupakan perbuatan melawan hukum;

Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar kerugian kepada Penggugat Rekonpensi dengan perhitungan uang sewa sebesar Rp. 4.500.000,- (empat juta lima ratus ribu rupiah) per bulannya dengan nilai kerugian Rp. 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah) terhitung sejak 13 Pebruari 2015 hingga Tergugat Rekonpensi mengosongkan dan menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat Rekonpensi;

Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi untuk selebihnya;

Dalam Konpensi dan Dalam Rekonpensi :

Menghukum Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan yang dalam tingkat banding sebesar Rp.150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah);

Demikianlah diputuskan dalam sidang musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Jawa Tengah pada hari Kamis, tanggal 2 Nopember 2017 oleh Dr. Pri Pambudi Teguh, S.H.,M.H., Hakim Tinggi

pada Pengadilan Tinggi Jawa Tengah selaku Ketua Majelis, Tulus Basuki, S.H. dan Rosidin, S.H., Hakim-hakim Tinggi sebagai Anggota, putusan tersebut diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari Kamis, tanggal 9 Nopember 2017 oleh Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri oleh Hakim - hakim Anggota serta dibantu oleh Endah Sulistyowati, S.H., Panitera Pengganti, tanpa dihadiri para pihak yang berperkara.

Hakim Ketua,

TTD

Dr. Pri Pambudi Teguh, S.H.,M.H.

Hakim Anggota I, Hakim Anggota II,

TTD TTD

Tulus Basuki, S.H.Rosidin, S.H.

Panitera Pengganti,

TTD

Endah Sulistyowati, S.H.

Biaya-biaya :

Meterai putusan ………………………. Rp 6.000,-
Redaksi putusan ……………………….Rp 5.000,-
Biaya Pemberkasan ….………………. Rp 139.000,-

Jumlah Rp 150.000,-

( seratus lima puluh ribu rupiah ) ;

348/Pdt/2017/PT SMG

Other Participants (1)

Opponent (1)