458/PDT/2017/PT.DKI

P U T U S A N

Nomor: 458/PDT/2017/PT.DKI

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi DKI Jakarta yang memeriksa dan memutus perkara-perkara perdata dalam tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara:

MUHAMMAD REZA AMIR , Bertempat tinggal di Jl. Perhubungan XI No. 83 RT. 001/ 007 Kel. Jati, Kec. Pulo Gadung, Jakarta Timur, yang dalam hal ini memberikan kuasa kepada: ASTARMAN GINTING,SH.,MH., SUTAN MP.SITANGGANG, SH. FRIZONA NAIBAHO, SH. Masing-masing Advokat-Konsultan Hukum pada Kantor Advokat – Konsultan Hukum ( Advocates- Legal Consultans ) AGSRIA & Parnert yang berkantor di jalan Bulak Raya Ujung No. 30 Kelurahan Klender, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 26 September 2016,yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 17-10-2016 No.1705./SK/Penge/Insdt/2016/PN.Jkt.Tim, selanjutnya disebut PEMBANDING semula TERGUGAT KONPENSI/Penggugat Rekonpensi;

M e l a w a n:

1. KUWATI, beralamat di Kp. Sumur No. 3, RT. 015 / 017 Kel. Klender, Kec. Duren Sawit, Jakarta Timur, yang dalam hal ini memberikan kuasa kepada : DEDY CAHYADI, SH., INDRA GUNAWAN, SH., RICKY WIJAYA, SH. BAMANG HERNAWAN, SH. Msi., IRA YUSTIKA LESTARI, SE., SH. Advokat dan Konsultan Hukum pada Kantor Hukum INDRA & CAHYADI law offic, beralamat di Jl. Kayu Besar No.52 RT.002 / RW.012 Tegal Alur / Kalideres Jakarta Barat 11820 berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 31 Agustus 2016, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 14-09- 2016 No.1527./SK/Penge/Insdt/2016/PN.Jkt.Tim., selanjutnya disebut TERBANDING semula PENGGUGAT KONPENSI/Tergugat Rekonpensi;----

2. PT. BANK RAKYAT INDONESIA Unit Kayu Tinggi Cabang Jakarta Rawamangun , Bertempat tinggal di di Jl. Kayu Tinggi RT.07/RW.06 Kelurahan Cakung Timur Jakarta Timur, selanjutnya disebut TURUT TERBANDING semula TURUTTERGUGAT /Turut Tergugat Rekonpensi;-

PENGADILAN TINGGI tersebut ;

Membaca berkas perkara dan surat-surat yang bersangkutan berikut turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 14 Maret 2017 Nomor 376/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim dalam perkara para pihak tersebut diatas.

TENTANG DUDUK PERKARANYA

Menimbang, bahwa Penggugat, dengan surat gugatannya tertanggal 14 September 2016, yang telah didaftarkan di kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 14-09-2016 dalam Register Perkara Perdata No. 376/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim ,telah mengajukan gugatan dengan alasan-alasan sebagai berikut:

1. Bahwa Penggugat telah membeli tanah dan bangunan milik Tergugat yang terletak di KO Industri Sandang 3 RT.015 RW.017 Kel. Klender Kec. Duren Sawit Jakarta Timur dengan luas bangunan 114 M2 (seratus empat belas meter persegi) dan luas tanah 228 M2 (dua ratus dua puluh delapan meter persegi).

Perlu disampaikan, pada awalnya Penggugat membeli tanah dan bangunan aquo milik Tergugat dengan harga Rp. 475.000.000,- (empat ratus tujuh puluh lima juta rupiah), Dengan tanda jadi sebesar Rp.10.000.000,- (sepuluh juta rupiah).

Namun selang beberapa lama, Tergugat menawarkan pembangunan atas rumah dimaksud dengancara pembayaran dicicil selama 60 (enam puluh) kali.Atas hal tersebut Penggugat menyanggupinya.

Tidak lama kemudian, Tergugat menyodorkan perjanjian tertanggal 15 Desember 2014 kepada Penggugat, dimana dalam perjanjian tersebut harga tanah dan bangunan menjadi sebesar RP.1.200.000.000,- (satu milyar dua ratus juta rupiah). Dengan cara pembayaran yang harus dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat menjadi sebagai berikut :

1. Uang tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah);

2. Uang muka Rp. 490.000.000,- (empat ratus sembilan puluh juta rupiah);

3. Dan Cicilan selama 60 (enam puluh) bulan dengan cicilan perbulannya sebesar Rp.25.041.389,- (dua puluh lima juta empat puluh satu ribu tiga ratus delapan puluh juta rupiah).

Dan atas uang yang sudah masuk tersebut diatas dianggap dijadikan uang muka dan uang tanda jadi oleh Tergugat bukan sebagai uang pembayaran atas tanah dan bangunan sebagaimana kesepakatan awalnya. Atas hal tersebut Penggugat sanggupi dengan beberapa syarat yang tentunya menjadi kewajiban Tergugat penuhi sebagaimana keabsahan/prosedur pembangunan rumah tinggal, yang salah satunya pembangunan rumah harus selesai 4 sampai 5 bulan sudah bisa ditempati berikut Surat Izin Mendirikan Bangunan atas pembangunan rumah aquo dan surat-surat/dokumen-dokumen legalitas lainnya.

Dan atas seluruh kewajiban dalam perjanjian sudah dipenuhi oleh Tergugat, seperti pembayaran 16 kali cicilan terhitung dari bulan Desember 2014.

Adapun pembayaran yang telah dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat sebagai berikut :

1. Uang tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah);

2. Uang muka Rp. 490.000.000,- (empat ratus sembilan puluh juta rupiah);

3. Cicilan selama 16 kali @ Rp.25.041.389,- menjadi Rp.400.662.224,- (empat ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

Dengan demikian total jumlah pembayaran yang sudah diterima dan diakui oleh Tergugat sebesar Rp. 900.662.224,- (Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

2. Bahwa selama proyek pembangunan rumah berjalan, Penggugat pernah meminta dokumen-dokumen atas rumah tersebut kepada Tergugat, dimana dokumen-dokumen tersebut penting bagi Penggugat karena proses kewajiban dalam perjanjian sudah berjalan dan juga terkait dengan legalitas atas tanah dan bangunan dimaksud. Adapun dokumen-dokumen yang dimaksud adalah Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan SPPT PBB. Yang mana atas dokumen-dokumen tersebut pernah dijanjikan akan diberikan kepada Penggugat sebelum rumah tersebut dibangun.

Penggugat awalnya sangat tertarik dengan tanah dan bangunan yang dimaksud karena janji dari Tergugat sampai akhirnya Penggugat percaya sepenuhnya kepada Tergugat bisa memberikan legalitas atas obyek aquo, namun hal itu sampai saat ini tidak terrealisasi, dari sejak pembangunan berjalan sampai rumah selesai dibangun Izin Mendirikan Bangunan dan SPPT PBB yang dijanjikan akan diberikan kepada Penggugat tidak pernah diberikan.

Bahkan pada masa proses pembangunan rumah aquo, Penggugat pernah didatangi oleh petugas P2B setempat bahwa diatas lahan yang sedang dibangun tidak ada Izin Mendirikan Bangunannya, hal mana atas kejadian tersebut menjadi kerugian tersendiri pada diri Penggugat, karena sewaktu-waktu atas bangunan rumah tersebut bisa dirubuhkan oleh pihak pemerintah daerah setempat karena tidak memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Begitu juga dengan SPPT PBB yang tidak pernah diberikan oleh Tergugat. Hal ini tentunya menjadi aneh ketika Tergugat mengajukan gugatan kepada Penggugat mengenai kewajibannya membayar Pajak Bumi dan Bangunan, bagaimana bisa membayar Pajak Bumi dan Bangunan kalau dokumen SPPT PBB tidak pernah diberikan. Atas hal tersebut Penggugat merasa telah tertipu dan atau dibohongi oleh Tergugat.

3. Bahwa pada saat rumah aquo seharusnya sudah diserahkan untuk ditempati oleh Penggugat, keadaan rumah aquo tersebut ternyata masih banyak yang belum selesai pengerjaannya, dimana belum adanya pintu utama, pintu-pintu kamar, kanopi serta ring tangga.

Atas hal tersebut kemudian Tergugat membuat perjanjian kedua tertanggal 1 Juni 2015 yang tujuannya untuk memberikan jaminan kepada Penggugat apabila dalam waktunya untuk ditempati rumah tersebut belum selesai maka Penggugat dapat mendenda Tergugat.

Dimana atas hal tersebut dalam salah satu klausul perjanjian kedua tanggal 1 Juni 2015 pada angka 2 (dua) menyebutkan, “Pihak kedua selaku pembeli yang membeli rumah tersebut diatas akan mendenda Pihak Pertama atas keterlambatan pembangunan rumah sama dengan yang tertera diatas pada yang tercantum diatas 1d pertanggal 1 Juni 2015 hingga selesainya rumah”.

Kemudian pada angka 3 perjanjian yang sama menyebutkan, “Pihak Kedua juga memberikan sanksi pada pihak pertama apabila rumah belum selesai dikerjakan sampai batas waktu per 30 hari (09 Juli 2015), akan mengembalikan sepenuhnya kepada pihak kedua 100%, tanpa angsuran kredit”.

Namun atas janji tersebut ternyata Tergugat tidak juga bisa menyelesaikannya, bahkan Penggugat dengan biaya sendiri mengerjakan pekerjaan yang belum selesai tersebut.

Atas hal tersebut, Penggugat pernah menanyakannya kepada Tergugat perihal sanksi pengembalian dan denda, namun Tergugat tidak menanggapinya. Hal ini juga yang menyebabkan Penggugat melayangkan somasi kepada Tergugat.

4. Bahwa seiring berjalannya waktu, ternyata atas tanah dan bangunan aquo tersebut diketahui oleh Penggugat telah diperjual-belikan melalui situs jual beli online oleh Sdri. Vera Ratih (Istri Tergugat) dan Sdr. Astarman Gunting, SH (entah apakah Sdr. Astarman Ginting, SH yang dimaksud adalah Kuasa Hukum Penggugat atau orang lain yang tidak kami kenal) yang pada saat itu masih dalam proses persidangan perkara sebelumnya.

5. Bahwa perlu disampaikan ternyata tanah dan bangunan aquo dalam kondisi diagunkan oleh Tergugat kepada Turut Tergugat, dimana pada awalnya hal ini tidakpernah disampaikan oleh Tergugat kepada Penggugat sebagai pembeli. jelas Penggugat pasti tidak akan mau untuk membeli tanah dan bangunan aquo karena tidak ada kepastian hukum dan atau jaminan kepemilikan dikemudian hari.

Akibat kelalaian dan atau kesalahan Turut Tergugat dengan membiarkan tanah dan bangunan aquo diperjual-belikan oleh Tergugat oleh karenanya memberikan kerugian yang cukup besar kepada Penggugat sebagai pembeli.

Penggugat tidak memiliki jaminan atas kepemilikannya kedepan kalau tanah dan bangunan dimaksud jika sudah lunas tidak ada kepastian hukum bagi Tergugat dikarenakan tanah dan bangunan aquo dalam kondisi diagunkan oleh Tergugat kepada Turut Tergugat, tentunya hal ini membuat Penggugatmengalami kerugian yang cukup besar;

Atas hal tersebut sudah cukup jelas bahwa Tergugat tidak mempunyai itikad baik kepada Penggugat, niat dan motivasi Tergugat sudah cukup jelas, kebohongan-kebohongan Tergugat kepada Penggugat telah melatar-belakangi sampai terjadinya jual beli;

6. Bahwa tujuan Penggugat dalam membeli tanah dan bangunan aquo milik Tergugat harapannya adalah mempunyai nilai kebendaan yang kemudian bisa diperjualbelikan dan mendapatkan nilai lebih dikemudian hari. Dimana dari niat baik Penggugat menerima kesepakatan harga sebagaimana perjanjian aquo ternyata tidak dibarengi dengan perbuatan Tergugat terhadap Penggugat.

7. Bahwa sebagaimana perjanjian jual beli rumah atau tanah dan bangunan pada umumnya, harusnya perjanjian tersebut dibuat dengan akte otentik dihadapan notaries Pejabat Pembuat Akte Tanah atau camat setempat, namun dalam perjanjian tertanggal 15 Desember 2014 dan tanggal 1 Juni 2015 tidak demikian. Bahkan saksi-saksi dalam perjanjian merupakan suami dan istri dari para pihak dalam perjanjian.

Begitu juga dengan obyek yang diperjualbelikan dalam perjanjian aquo, pada obyek aquo, surat-surat dan atau dokumen-dokumen mengenai kepemilikan tanah dan bangunan tidak disebutkan nama pemiliknya, begitu juga dengan batas-batas letak tanah tidak disebutkan siapa yang memilikinya. Dimana seharusnya dalam perjanjian jual beli tanah dan bangunan menyebutkan secara rinci obyek tanah yang diperjualbelikan.

Bahwa perjanjian jual beli rumah tertanggal 15 Desember 2014 dan tanggal 1 Juni 2015 banyak mengesampingkan azas-azas dan atau syarat-syarat sahnya suatu perjanjian. Dimana dalam sebuah perjanjian jual beli seharusnya meliputi :

1. Tanggal dibuatnya perjanjian jual beli tanah;

2. Subyek hukum, yang meliputi nama pihak penjual dan pembeli, umur, kewarganegaraan, pekerjaan dan domisili;

3. Obyek jual beli, yang meliputi jenis haknya, apakah hak milik, HGU, atau HGB, luasnya, nomor persil dan kohir serta batas-batasnya;

4. Harga jual beli rumah;

5. Pengakuan dari penjual, bahwa ia telah menerima jual beli tanah tersebut atau cara pembayarannya;

6. Momentum penyerahan tanah;

7. Bahwa tanah yang dijual tidak dalam sita atau dalam sengketa;

8. Ongkos pembuatan akta;

9. Saksi-saksi.

Merujuk pada hal tersebut diatas, jelas bahwa subyek dan atau para pihak dalam perjanjian aquo tidak jelas disebutkan, bahkan tempat tinggal dan atau domisili Tergugat tidak lengkap bahkan salah dan terkesan mengaburkan. Begitu pula dengan obyek jual beli tidak dirinci secara jelas dalam perjanjian aquo. Dan juga dengan saksi-saksi, dimana diketahui kedua saksi dalam perjanjian merupakan suami dan istri dari pihak dalam perjanjian.

Berdasarkan uraian tersebut diatas, perjanjian aquo baik yang terbit pada tanggal 15 Desember 2014 dan tanggal 1 Juni 2015 terbukti bahwa telah cacat hukum karena mengesampingkan azas-azas dan atau syarat sahnya suatu perjanjiandimana perjanjian tidak dibuat dengan bentuk tertentu sebagaimana perjanjian jual beli tanah pada umumnya. Dengan demikian perjanjian aquo batal demi hukum.

8. Bahwa sebagaimana yang telah diuraikan diatas, tindakan Tergugat ini jelas merupakan tindakan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata yang menyatakan sebagai berikut :

“Tiap perbuatan melanggar hukum dan membuat kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”.

Pasca kasus Cohen vs. Lindenbaum (1919), definisi perbuatan melawan hukum sesuai Pasal 1365 KUHPerdata di Hindia belanda yang juga dianut oleh Negara Republik Indonesia berdasarkan azas konkordansi bukan saja terbatas pada perbuatan yang melanggar undang-undang, tetapi juga perbuatan yang :

1. Melanggar hak orang lain;

2. Bertentangan dengan kewajiban hukum dari pelaku;

3. Bertentangan dengan kesusilaan; dan

4. Bertentangan dengan kepatutan yang berlaku dalam lalulintas masyarakat terhadap diri atau orang lain.

Sebagaimana uraian tersebut, perbuatan Tergugat dapat digolongkan sebagai Perbuatan Melawan Hukum sesuai Pasal 1365 KUHPerdata.

1. Dimana diketahui, Tergugat dengan tanpa hak dan melawan hukum serta dengan melanggar hak subyektif Penggugat serta bertentangan dengan kewajiban hukumnya telah memperjual-belikan tanah dan bangunan aquo melalui situs iklan jual beli online, serta meng-agunkan tanah dan bangunan aquo kepada Turut Tergugat, dan juga Tergugat tidak memberikan surat-surat/dokumen-dokumen kepemilikan tanah dan bangunan aquo;

2. Kesengajaan Tergugat dengan membuat perjanjian-perjanjian aquo yang tidak sesuai dengan kepatutan dengan mengesampingkan azas-azas dan atau syarat sahnya suatu perjanjiandimana perjanjian tidak dibuat dengan bentuk tertentu sebagaimana perjanjian jual beli tanah pada umumnya;

Dengan demikian perbuatan Tergugat sebagaimana Pasal 1365 KUHPerdata tergolong sebagai perbuatan melawan hukum (Onrechmatigedaad)

Sebagaimana diuarikan dalam unsur-unsur Pasal 1365 KUHPerdata sebagai berikut :

1. Adanya Perbuatan Melawan Hukum;

Dimana Tergugat tanpa hak melanggar hak subyektif Penggugat serta bertentangan dengan kewajiban hukumnya telah memperjual-belikan tanah dan bangunan aquo melalui situs iklan jual beli online, serta meng-agunkan tanah dan bangunan aquo kepada Turut Tergugat.

2. Adanya Kesalahan atau kelalain Tergugat;

Dimana Tergugat dengan sengaja membuat perjanjian-perjanjian aquo yang tidak sesuai dengan kepatutan dengan mengesampingkan azas-azas dan atau syarat sahnya suatu perjanjiandimana perjanjian tidak dibuat dengan bentuk tertentu sebagaimana perjanjian jual beli tanah pada umumnya.

Akibat kelalaian dan atau kesalahan Turut Tergugat dengan membiarkan tanah dan bangunan aquo diperjual-belikan oleh Tergugat oleh karenanya memberikan kerugian yang cukup besar kepada Penggugat sebagai pembeli.

3. Adanya Kerugian;

Berdasarkan uraian tersebut diatas, telah sangat jelas dan nyata Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap diri Penggugat karena telah membohongi Penggugat perihal legalitas rumah yang tidak pernah ada dan atau diberikan kepada Penggugat malah diketahui dokukem legaliatas atas obyek aquo berada pada Turut Tergugat yang dalam kondisi dan atau status diagunkan sebagai jaminan sehingga atas perbuatan tersebut telah menimbulkan kerugian baik secara materiil maupun immateriil.

Atas hal tersebut pantaslah kiranya jika Tergugat dihukum untuk membayar seluruh kerugian yang diderita oleh Penggugat yang timbul akibat dari perbuatan tersebut.

Bahwa adapun jumlah kerugian yang diderita Penggugatakibat perbuatan Tergugat sebagai berikut:

Kerugian Materiil

1. Uang tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah);

2. Uang muka Rp. 490.000.000,- (empat ratus sembilan puluh juta rupiah);

3. Cicilan selama 16 kali @ Rp.25.041.389,- menjadi Rp.400.662.224,- (empat ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

Dengan demikian total jumlah kerugian Materiil yang diderita Penggugat sebesar Rp. 900.662.224,- (Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

Kerugian Immateriil

Adapun kerugian Immaterill dimana Penggugat sebagai seorang pengusaha yang tentunya berharap bahwa tanah dan bangunan yang dibelinya mempunyai nilai lebih kedepannya, dan juga karena merasa dipermainkan oleh Tergugat,maka Penggugatmenuntut ganti kerugian Immateriil sebesar Rp. 3.000.000.000,- (tiga milyar rupiah).

Dengan demikian Total Jumlah kerugian materiil dan immaterial sebesar Rp. 900.662.224,-+ Rp. 3.000.000.000,- = Rp. 3.900.662.224,- (tiga milyar Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

4. Adanya hubungan kausal antara perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat dan kerugian yang diderita Penggugat.

Dari uraian tersebut diatas sudah cukup jelas kausalitas pderbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat dan Turut Tergugat telah menyebabkan kerugian pada diri Penggugat.

9. Bahwa untuk mencegah agar gugatan ini tidak sia-sia, mohon agar Majelis meletakkan Sita Jaminan atas tanah dan bangunan milik Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi yang terletak di Jl. Perhubungan 11 No.83 Kelurahan Jati Kecamatan Pulo Gadung Jakarta Timur.

10. Bahwa oleh karena gugatan ini didukung oleh alat bukti yang otentik, maka Penggugat mohon agar putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu walau ada banding, kasasi maupun verzet (uit voerbaar bij voorraad)

11. Bahwa wajar apabila Penggugat Rekonpensi membebankan adanya uang paksa (dwangsom) yang harus dibayar Tergugat Rekonpensi bila lalai dalam melaksanakan putusan ini yang telah berkekuatan hokum tetap sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) per hari

Berdasarkan dalil-dalil tersebut di atas kami mohon agar Majelis Hakim yang memeriksa perkara ini untuk memutuskan sebagai berikut :

PRIMAIR

1. Mengabulkan Gugatan dari Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan bahwa Tergugat telah MELAKUKAN Perbuatan Melawan Hukum;-

3. Menyatakan bahwa Penggugat adalah pembeli yang beritikad baik;

4. Menyatakan batal demi hukum Perjanjian Jual beli rumah tanggal 15 Desember 2014 dan tanggal 1 Juni 2015 karena cacat hukum;

5. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi sebesar Rp 3.900.662.224,- (tiga milyar Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah) kepada Penggugat;

6. Menyatakan bahwa Penggugat berhak menempati dan atau menggunakan tanah dan bangunan yang terletak dijalan KO Industri Sandang No. 3 RT. 015 RW. 017 Kelurahan Klender, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur;

7. Mengabulkan permohonan sita jaminan dari Penggugat atas tanah dan bangunan rumah milik Tergugat yang terletak di Jalan Jl. Perhubungan 11 No.83 Kelurahan Jati Kecamatan Pulo Gadung Jakarta Timur dan sekaligus menyatakan penyitaan tersebut sah dan berharga;

8. Memerintahkan kepada Turut Tergugat agar melepaskan dan atau membatalkan tanah dan bangunan yang terletak di KO Industri Sandang 3 RT.015 RW.017 Kel. Klender Kec. Duren Sawit Jakarta Timur dari jaminan/agunan pinjaman;

9. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan lebih dahulu walau ada banding, kasasi, maupun verzet (uit voerbaar bij voorraad);

10. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) per hari bila lalai melaksanakan putusan ini, terhitung sejak tanggal putusan ini sampai dengan tanggal dilunasinya seluruh kewajiban pembayaran ganti rugi;

11. Menghukum Tergugat dan Turut Tergugat untuk membayar biaya perkara

SUBSIDAIR

Mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa gugatan Penggugat tersebut, telah diperbaiki berdasarkan Surat Perbaikan Gugatan tertanggal 22 Nopember 2016 , yang diajukan dipersidangan tanggal 22 Nopember 2016,yaitu sebagai berikut:------

Bahwa PENGGUGAT dengan ini mengajukan Perbaikan Gugatan dalam Posita Gugatan Perbuatan Melawan Hukum Perkara No. 376/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim sebagai berikut :

Pada angka 8 Halaman6, 7, 8 dan 9 PositaGugatan :

Semula tertulis :

8. Bahwa sebagaimana yang telah diuraikan diatas, tindakan Tergugat ini jelas merupakan tindakan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata yang menyatakan sebagai berikut :

“Tiap perbuatan melanggar hukum dan membuat kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”.

Pasca kasus Cohen vs. Lindenbaum (1919), definisi perbuatan melawan hukum sesuai Pasal 1365 KUHPerdata di Hindia belanda yang juga dianut oleh Negara Republik Indonesia berdasarkan azas konkordansi bukan saja terbatas pada perbuatan yang melanggar undang-undang, tetapi juga perbuatan yang :

5. Melanggar hak orang lain;

6. Bertentangan dengan kewajiban hukum dari pelaku;

7. Bertentangan dengan kesusilaan; dan

8. Bertentangan dengan kepatutan yang berlaku dalam lalulintas masyarakat terhadap diri atau orang lain.

Sebagaimana uraian tersebut, perbuatan Tergugat dapat digolongkan sebagai Perbuatan Melawan Hukum sesuai Pasal 1365 KUHPerdata.

3. Dimana diketahui, Tergugat dengan tanpa hak dan melawan hukum serta dengan melanggar hak subyektif Penggugat serta bertentangan dengan kewajiban hukumnya telah memperjual-belikan tanah dan bangunan aquo melalui situs iklan jual beli online, serta meng-agunkan tanah dan bangunan aquo kepada Turut Tergugat, dan juga Tergugat tidak memberikan surat-surat/dokumen-dokumen kepemilikan tanah dan bangunan aquo;

4. Kesengajaan Tergugat dengan membuat perjanjian-perjanjian aquo yang tidak sesuai dengan kepatutan dengan mengesampingkan azas-azas dan atau syarat sahnya suatu perjanjian dimana perjanjian tidak dibuat dengan bentuk tertentu sebagaimana perjanjian jual beli tanah pada umumnya;

Dengan demikian perbuatan Tergugat sebagaimana Pasal 1365 KUHPerdata tergolong sebagai perbuatan melawan hukum (Onrechmatigedaad)

Sebagaimana diuarikan dalam unsur-unsur Pasal 1365 KUHPerdata sebagai berikut :

5. Adanya Perbuatan Melawan Hukum;

Dimana Tergugat tanpa hak melanggar hak subyektif Penggugat serta bertentangan dengan kewajiban hukumnya telah memperjual-belikan tanah dan bangunan aquo melalui situs iklan jual beli online, serta meng-agunkan tanah dan bangunan aquo kepada Turut Tergugat.

6. Adanya Kesalahan atau kelalain Tergugat;

Dimana Tergugat dengan sengaja membuat perjanjian-perjanjian aquo yang tidak sesuai dengan kepatutan dengan mengesampingkan azas-azas dan atau syarat sahnya suatu perjanjian dimana perjanjian tidak dibuat dengan bentuk tertentu sebagaimana perjanjian jual beli tanah pada umumnya.

Akibat kelalaian dan atau kesalahan Turut Tergugat dengan membiarkan tanah dan bangunan aquo diperjual-belikan oleh Tergugat oleh karenanya memberikan kerugian yang cukup besar kepada Penggugat sebagai pembeli.

7. Adanya Kerugian;

Berdasarkan uraian tersebut diatas, telah sangat jelas dan nyata Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap diri Penggugat karena telah membohongi Penggugat perihal legalitas rumah yang tidak pernah ada dan atau diberikan kepada Penggugat malah diketahui dokukem legaliatas atas obyek aquo berada pada Turut Tergugat yang dalam kondisi dan atau status diagunkan sebagai jaminan sehingga atas perbuatan tersebut telah menimbulkan kerugian baik secara materiil maupun immateriil.

Atas hal tersebut pantaslah kiranya jika Tergugat dihukum untuk membayar seluruh kerugian yang diderita oleh Penggugat yang timbul akibat dari perbuatan tersebut.

Bahwa adapun jumlah kerugian yang diderita Penggugat akibat perbuatan Tergugat sebagai berikut:

Kerugian Materiil

1. Uang tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah);

2. Uang muka Rp. 490.000.000,- (empat ratus sembilan puluh juta rupiah);

3. Cicilan selama 16 kali @ Rp.25.041.389,- menjadi Rp.400.662.224,- (empat ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

Dengan demikian total jumlah kerugian Materiil yang diderita Penggugat sebesar Rp. 900.662.224,- (Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

Kerugian Immateriil

Adapun kerugian Immaterill dimana Penggugat sebagai seorang pengusaha yang tentunya berharap bahwa tanah dan bangunan yang dibelinya mempunyai nilai lebih kedepannya, dan juga karena merasa dipermainkan oleh Tergugat, maka Penggugat menuntut ganti kerugian Immateriil sebesar Rp. 3.000.000.000,- (tiga milyar rupiah).

Dengan demikian Total Jumlah kerugian materiil dan immaterial sebesar Rp. 900.662.224,-+ Rp. 3.000.000.000,- = Rp. 3.900.662.224,- (tiga milyar Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

8. Adanya hubungan kausal antara perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat dan kerugian yang diderita Penggugat.

Dari uraian tersebut diatas sudah cukup jelas kausalitas pderbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat dan Turut Tergugat telah menyebabkan kerugian pada diri Penggugat.

Diperbaiki menjadi :

8. Bahwa sebagaimana yang telah diuraikan diatas, tindakan Tergugat ini jelas merupakan tindakan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata yang menyatakan sebagai berikut :

“Tiap perbuatan melanggar hukum dan membuat kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”.

Pasca kasus Cohen vs. Lindenbaum (1919), definisi perbuatan melawan hukum sesuai Pasal 1365 KUHPerdata di Hindia belanda yang juga dianut oleh Negara Republik Indonesia berdasarkan azas konkordansi bukan saja terbatas pada perbuatan yang melanggar undang-undang, tetapi juga perbuatan yang :

1. Melanggar hak orang lain;

2. Bertentangan dengan kewajiban hukum dari pelaku;

3. Bertentangan dengan kesusilaan; dan

4. Bertentangan dengan kepatutan yang berlaku dalam lalulintas masyarakat terhadap diri atau orang lain.

Sebagaimana uraian tersebut, perbuatan Tergugat dapat digolongkan sebagai Perbuatan Melawan Hukum sesuai Pasal 1365 KUHPerdata.

1. Dimana diketahui, Tergugat dengan tanpa hak dan melawan hukum serta dengan melanggar hak subyektif Penggugat serta bertentangan dengan kewajiban hukumnya antara lain :

   1. Telah memperjual-belikan tanah dan bangunan aquo melalui situs iklan jual beli online;

   2. Meng-agunkan tanah dan bangunan aquo kepada Turut Tergugat;

   3. Bahwa sampai rumah tersebut selesai dibangun, Tergugat sampai saat gugatan ini diajukan tidak juga dapat menunjukkan Surat Izin Mendirikan Bangunan Atas pembangunan rumah aquo sebagaimana yang diwajibkan dalam undang-undang dan peraturan hukum yang berlaku.

2. Kesengajaan Tergugat, dimana Tergugat dengan sengaja tidak pernah memberikan surat-surat/dokumen-dokumen kepemilikan tanah dan bangunan aquo baik itu foto copy maupun aslinya, hal ini tentunya berakibat pada perjanjian-perjanjian yang dibuat (perjanjian tertanggal 15 Desember 2014 dan tanggal 1 Juni 2015) menjadi tidak sesuai dengan kepatutan dengan mengesampingkan azas-azas dan atau syarat sahnya suatu perjanjian, dimana perjanjian tidak dibuat dengan bentuk tertentu sebagaimana perjanjian jual beli tanah pada umumnya. Sebagaimana yang telah disebutkan diatas kesengajaan Tergugat yang dimaksud mengakibatkan perjanjian-perjanjian aquo cacat hukum, seperti yang disebutkan dibawah ini:

   1. Perjanjian aquo (perjanjian tertanggal 15 Desember 2014 dan tanggal 1 Juni 2015) tidak dibuat dengan akte otentik dihadapan Notaries Pejabat Pembuat Akte Tanah atau camat setempat sebagaimana layaknya Perjanjian Jual Beli tanah pada umumnya;

   2. Obyek yang diperjual-belikan dalam perjanjian aquo tidak dijelaskan rincian batas-batas tanahnya;

   3. Subyek (Indentitas Tergugat) dalam perjanjian aquo tidak jelas disebutkan, bahkan tempat tinggal dan atau domisili Tergugat tidak lengkap bahkan salah dan terkesan mengaburkan;

   4. Saksi-saksi dalam perjanjian aquo (perjanjian tertanggal 15 Desember 2014 dan tanggal 1 Juni 2015) merupakan suami dan istri dari para pihak dalam perjanjian;

Begitu juga dengan sengaja, Tergugat telah meng-agunkan tanah dan bangunan aquo kepada Turut Tergugat, serta mengiklankannya untuk diperjual-belikan tanah dan bangunan aquo melalui situs jual beli online.

Dengan demikian perbuatan Tergugat sebagaimana Pasal 1365 KUHPerdata tergolong sebagai perbuatan melawan hukum (Onrechmatigedaad)

Sebagaimana diuraikan dalam unsur-unsur Pasal 1365 KUHPerdata sebagai berikut :

1. Adanya Perbuatan Melawan Hukum;

Dimana Tergugat tanpa hak melanggar hak subyektif Penggugat serta bertentangan dengan kewajiban hukumnya telah memperjual-belikan tanah dan bangunan aquo melalui situs iklan jual beli online, serta meng-agunkan tanah dan bangunan aquo kepada Turut Tergugat, serta Tergugat membangun bangunan rumah diatas tanah aquo tanpa disertai Surat Izin Mendirikan Bangunan, dimana atas hal tersebut telah melanggar Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Pasal 7 Ayat2 :

“PersyaratanAdministrasiBangungedungmeliputipersyaratan status, hakatastanah, status kepemilikangedungdanizinmendirikanbangunan“

Atas hal tersebut juga ditegaskan dalam Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 pada Pasal 115 Ayat 2 yang berbunyi :

“Pemilikbangunangedung yang tidakmemilikiizinmendirikanbangunangedungdikenakansanksipembongkaran “.

Atas hal tersebut sudah sangat jelas bahwa Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum.

2. Adanya Kesalahan atau kelalain Tergugat dan Turut Tergugat;

Bahwa Tergugat dengan sengaja membuat perjanjian-perjanjian aquo yang tidak sesuai dengan kepatutan dengan mengesampingkan azas-azas dan atau syarat sahnya suatu perjanjian dimana perjanjian tidak dibuat dengan bentuk tertentu sebagaimana perjanjian jual beli tanah pada umumnya.

Dimana atas kesalahan dan atau kelalaian yang dimaksud adalah Obyek yang diperjual-belikan dalam perjanjian aquo adalah tidak dijelaskan rincian batas-batas tanahnya, serta Subyek (Indentitas Tergugat) dalam perjanjian aquo tidak jelas disebutkan, bahkan tempat tinggal dan atau domisili Tergugat tidak lengkap bahkan salah dan terkesan mengaburkan.

Adapun kesalahan dan atau kelalaian Turut Tergugat adalah membiarkan tanah dan bangunan aquo diperjual-belikan oleh Tergugat oleh karenanya memberikan kerugian yang cukup besar kepada Penggugat sebagai pembeli.

3. Adanya Kerugian;

Berdasarkan uraian tersebut diatas, telah sangat jelas dan nyata Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap diri Penggugat karena telah membohongi Penggugat perihal legalitas rumah yang tidak pernah ada dan atau diberikan kepada Penggugat malah diketahui dokukem legalitas atas obyek aquo berada pada Turut Tergugat yang dalam kondisi dan atau status diagunkan sebagai jaminan sehingga atas perbuatan tersebut telah menimbulkan kerugian baik secara materiil maupun immateriil.

Atas hal tersebut pantaslah kiranya jika Tergugat dihukum untuk membayar seluruh kerugian yang diderita oleh Penggugat yang timbul akibat dari perbuatan tersebut.

Bahwa adapun jumlah kerugian yang diderita Penggugat akibat perbuatan Tergugat sebagai berikut:

Kerugian Materiil

1. Uang tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah);

2. Uang muka Rp. 490.000.000,- (empat ratus sembilan puluh juta rupiah);

3. Cicilan selama 16 kali @ Rp.25.041.389,- menjadi Rp.400.662.224,- (empat ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

Dengan demikian total jumlah kerugian Materiil yang diderita Penggugat sebesar Rp. 900.662.224,- (Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

Kerugian Immateriil

Adapun kerugian Immaterill dimana Penggugat sebagai seorang pengusaha yang tentunya berharap bahwa tanah dan bangunan yang dibelinya mempunyai nilai lebih kedepannya, dan juga karena merasa dipermainkan oleh Tergugat, maka Penggugat menuntut ganti kerugian Immateriil sebesar Rp. 3.000.000.000,- (tiga milyar rupiah).

Dengan demikian Total Jumlah kerugian materiil dan immaterial sebesar Rp. 900.662.224,-+ Rp. 3.000.000.000,- = Rp. 3.900.662.224,- (tiga milyar Sembilan ratus juta enam ratus enam puluh dua ribu dua ratus dua puluh empat rupiah).

4. Adanya hubungan kausal antara perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat dan kerugian yang diderita Penggugat.

Dari uraian tersebut diatas sudah cukup jelas kausalitas perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat dan Turut Tergugat telah menyebabkan kerugian pada diri Penggugat.

Adapun selebihnya PENGGUGAT tetap pada dalil-dalil didalam Gugatan semula.

Demikian Perbaikan Gugatan ini diajukan, mohon kepada Majelis Hakim dapat menerimanya, atas perhatiannya kami ucapkan terima kasih.

Menimbang, bahwa atas gugatan dari pihak Penggugat tersebut maka pihak Tergugat, melalui Kuasa Hukumnya telah mengajukan jawaban secara tertulis tertanggal 29 Nopember 2016, pada persidangan hari Selasa, tanggal 29 Nopember 2016 yang isinya pada pokoknya adalah sebagai berikut:

1. DALAM KONPENSI

1. Dalam Eksepsi

1. Posita Gugatan Penggugat Tidak Jelas

1. Bahwa Penggugat dalam posita gugatannya telah mendalilkan bahwa Tergugat telah dituduh dalam melakukan perbuatan melawan hukum dan Penggugat merasa telah tertipu dan atau dibohongi oleh Tergugat, sedang jenis dari perbuatan melawan hukum dan penipuannya tidak disebutkan unsur maupun bukti-bukti ataupun dalil-dalil dari perbuatan yang telah dilakukan oleh Tergugat Konpensi (Yudisprudensi MARI tanggal 23 Pebruari 1972 No. 112 K/Sip/1971).

2. Bahwa dari posita yang tertuang dalam Gugatannya dimana Penggugat telah memutar balikkan fakta yang sebenarnya, sedangkan yang menyatakan tentang penggunaan fasilitas tanah dan bangunan tersebut adalah Pengugat itu sendiri pada saat Perjanjian kredit yang dituangkan dan ditanda tangani dalam perjanjian (Loan Agreement) oleh Penggugat dan Tergugat.

3. Bahwa Penggugat dalam Posita Gugatannya telah mencampur adukkan permasalahan ini dalam hal beberapa pokok permasalahan yaitu : Perbuatan Melawan Hukum (PMH), Perjanjian jual beli tanah dan bangunan, masalah Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan SPPT PBB atas pembangunan rumah, surat-surat/dokumen-dokumen legalitas lainnya. Sepatutnyalah bilamana Gugatan tersebut harus diajukan secara terpisah-pisah dan bukan secara penggabungan dan haruslah dijelaskan / diklarifikasikan dibatasi terlebih dahulu mengenai hal-hal yang mana yang seharusnya yang menjadi suatu titik persoalan hukum yang sebenarnya. Namun justru yang terjadi di dalam penyusunan Persona Standi in judicio dan Posita serta petitum dalam gugatan Penggugat tersebut adalah terlihat suatu penggabungan / pencampur adukan tuntutan sedemikian rupa hingga terlihat adanya suatu kekaburan / ketidak jelasan/kekacauan dari penyusunan Persona Standi in judicio yang berlanjut dengan kekacauan atara Posita dan Petitum serta penggugat sampai saat ini masih berstatus hukum sebagai pembayaran cicilan kepada Tergugat yang belum menyelesaikan sampai saat ini, sehingga dengan demikian kami Tergugat berkesimpulan bahwa gugatan dari Penggugat tersebut adalah cacat dalam pembuatannya dan tidak berhak secara hukum menuntut Tergugat di Pengadilan negeri Jakarta Timur dan seharusnya Pengugat selesaikan dulu seluruhnya pembayaran uang cicilan tersebut sampai dengan lunas sesuai dengan isi perjanjian jual beli rumah tersebut kepada Tergugat. Oleh sebab itu Gugatan tersebut sangat kabur dan tidak jelas serta tidak terklarifikasi secara jelas dan tegas, sehingga sudah sepatutnyalah kiranya terhadap bentuk dan isi gugatan semacam ini. Majelis Hakim yang menerima dan memeriksa serta memutus perkara ini menyatakan gugatan ini ditolak atau setidak-tidaknya menyatakan bahwa gugatan ini tidak dapat diterima atau ditolak, sangat tidak jelas (obscuur libel) yurisprudensi MARI tanggal 21-11-1970 No. 492K/Sip/1970.

2. Dalam Pokok Perkara

1. Bahwa apa yang telah diuraikan dalam bagian eksepsi mohon dianggap juga termasuk dalam pokok perkara ini.

2. Bahwa Tergugat menolak seluruh dalil-dalill Penggugat terkecuali yang kebenarannya diakui secara tegas oleh Tergugat.

3. Bahwa berdasarkan isi daripada Surat Perjanjian Jual Beli rumah atas tanah dan bangunan rumah yang terletak di KO Industri Sandang 3 No. 3 RT. 015/ 017 Kel. Klender, Kec. Duren Sawit, Jakarta Timur, pada Tanggal 15 Desember 2014 dimana Pihak Penggugat dan Tergugat telah sepakat untuk membuat suatu perjanjian jual beli rumah, yang mana Penggugat dan Tergugat menyatakan dengan jelas dan tegas bahwa Penggugat sebagai Pembeli sedangkan Tergugat sebagai Penjual berupa bangunan rumah dan tanah. Dimana saat ini tanah dan bangunan rumah tersebut ditempati oleh Pengugat.

Bahwa bekas Tanah Partikelir (BTP) dengan Kohir C.2554, Blok D.lll, Persil 411, seluas lebih kurang 114 m2 (Seratus empat belas meter persegi) dan luas bangunan 228 m2 (Dua ratus dua puluh delapan meter persegi ) atau luas sebagaimana hasil ukur resmi pihak yang berwenang nantinya, yang teletak di Jakarta Timur, Kecamatan Duren Sawit, Kelurahan Klender, Rukun Tetangga 015, Rukun Warga 017, setempat dikenal dengan KO Industri Sandang 3, dengan batas-batas sebagai berikut:

• Sebelah utara : Tanah Tuan Alimi

• Sebelah Timur : Jalan Sandang

• Sebelah Timur : Tanah Tuan M. Ali

• Sebelah Barat : Tanah Perusahaan Listrik Negara (PLN)

Bahwa Penggugat dan Tergugat telah sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat sebagai berikut:

• Bahwa harga jual beli Tanah dan Bangunan rumah tersebut adalah Rp.1.200.000.000,- dengan pembayaran secara kredit dengan uang muka sebesar Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) dengan perincian sebagai berikut:

1. Uang tanda jadi disepakati antara Penggugat dan Tergugat adalah Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) tunai dibayarkan pada saat penandatanganan surat Perjanjian ini.

2. Uang muka (down payment) disepakati antara Penggugat dan Tergugat adalah Rp.490.000.000,- (empat ratus sembilan puluh juta rupiah) tunai dibayarkan pada saat penandatangan Akta Jual Beli (Akad Kredit).

3. Uang kredit disepakati Penggugat dan Tergugat adalah Rp.25.041.389,- dibayar tunai paling lambat tanggal 16 tiap bulannya selama enam puluh kali (60) pembayaran.

4. Denda keterlambatan disepakati antara Penggugat dan Tergugat adalah 1,5 % Per hari cicilan bulanan Rp. 375.621,-

4. Bahwa apabila pihak Penggugat membatalkan perjanjian jual beli rumah tersebut diatas, maka uang tanda jadi serta uang muka (Down Payment) tidak akan dikembalikan kepada pihak Penggugat oleh pihak Tergugat.

• Bahwa pembayaran Penggugat dianggap telah lunas apabila pembayaran sudah mencapai enam puluh kali pembayaran dengan angsuran per bulan sebesar Rp.25,041.389,- kepada Tergugat.

• Pihak Penggugat berkewajiban untuk membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pajak pembeli.

• Bahwa pihak Penggugat bersepakat untuk membayar lunas biaya Akta Jual Beli Tersebut.

• Bahwa pihak Penggugat berkewajiban untuk membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Tahunan 2014 dan tahun tahun sebelumnya.

• Bahwa segala kondisi yang ada pada tanah dan bangunan rumah tersebut saat ini akan menjadi tanggung jawab pihak Tergugat sesuai dengan Tanah dan Bangunan rumah tersebut berpindah status kepemilikan secara penuh kepada pihak, Penggugat setelah penanda tanganan Akta Jual Beli Tanah dan Bangunan Rumah tersebut diatas (Akad Kredit).

• Bahwa pihak Tergugat menjamin kepada Penggugat akan surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan rumah ini bahwa pihak Penggugat tidak akan mendapatkan tuntutan dan atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atas tanah dan bangunan rumah tersebut diatas. Bahwa segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam Addendum / Amandemen yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari surat Perjanjian Jual beli Tanah dan Bangunan rumah ini dan akan diputuskan secara bersama.

• Bahwa apabila dikemudian hari terjadi sengketa terhadap isi dan pelaksanaan atas Surat Perjanjian Jual Beli Rumah ini, maka Pihak Penggugat dan Tergugat akan menyelesaikannya secara musyawarah untuk mufakat. Perjanjian ini berlaku sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian Jual Beli Rumah ini.

• Bahwa pada waktu pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan ini baik pihak Penggugat maupun Pihak Tergugat juga saksi-saksi semuanya menyatakan satu sama lain dalam keadaan sehat, baik jasmani maupun rohani, dan segala sesuatu diambil dan diputuskan dengan itikad baik. Demikian perjanjian ini disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh Pihak Penggugat dan Pihak Tergugat dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh Penggugat dan Tergugat, serta dibuat dalam rangkap dua bermaterai cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang tetap dan sama. Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak.

5. Bahwa sampai saat ini Penggugat tidak lagi menepati janjinya untuk membayar cicilan hutang/kewajibannya kepada Tergugat yang telah disepakati bersama yaitu 60 kali pembayaran setiap bulannya sebesar Rp.25.041.389/bulan, sedangkan Penggugat baru membayar 16 kali pembayaran dengan cara mencicil sisanya adalah 44 kali lagi yang belum Penggugat bayar kepada Tergugat.

6. Bahwa Penggugat pernah menyampaikan secara lisan kepada Tergugat langsung pada bulan November 2015, bahwa Penggugat tidak mampu lagi untuk membayar seluruh sisa pembayaran Sebanyak 44 kali pembayaran lagi, serta menyatakan akan menjual tanah dan bangunan rumah tersebut di atas yang saat ini ditempati oleh Penggugat yang mana tanah dan bangunan rumah tersebut terjual barulah Penggugat akan membayar lunas kepada Tergugat.

7. Bahwa perjanjian jual beli tanah dan bangunan rumah tersebut Penggugat menghendaki agar dilakukan perjanjian dibawah tangan karena atas kemauan Penggugat sendirilah sebab kalau dibuat akte Notaris akan memerlukan biaya yang ditanggung oleh Penggugat sendiri dan bahkan saksi-saksi dalam perjanjian itu sendiri merupakan kemauan dari Penggugat sendiri dan bukan kemauan Tergugat.

8. Bahwa proyek pembangunan rumah Tergugat dalam hal ini Penggugat meminta kepada Tergugat agar rumah, tersebut menjadi rumah yang mewah dengan harga Rp.25.000.000,- akan tetapi Penggugatlah yang meminta kepada Tergugat supaya rumah tersebut bagus dengan demikian Tergugat melaksanakannya dengan baik, rumah yang Tergugat tawarkan pada waktu adalah rumah yang sederhana dengan harga Rp.17.000.000- tidak benar Tergugat menaikkan harga rumah tersebut.

9. Bahwa mengenai surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan SPPT PBB Tergugat menyatakan bahwa tanah dan bangunan rumah tersebut karena dibawah sutet (dibawah tegangan tinggi) tidak bisa dikeluarkan IMB nya disepanjang barisan rumah tersebut sedangkan mengenai surat dari Kantor Kelurahan yang menyatakan bahwa aslinya ada pada Penggugat yang lembaran kuning hal ini Tergugat telah memberikan kepada Penggugat langsung.

10. Bahwa pada waktu sebelum penandatanganan jual beli rumah tanah dan bangunan antara Penggugat dan Tergugat yaitu tanggal 15 Desember 2014, dimana Penggugat telah mengetahui dengan jelas dan tegas bahwa keberadaan Tanah dan bangunan rumah tersebut dibawah sutet (dibawah tegangan tinggi) dan Penggugat telah mengetahui bahwa dibarisan tanah area bangunan tersebut tidak ada yang mendapatkan IMB (Izin mendiri Bangunan) bahwa Penggugat telah mengetahui dengan jelas dan tegas tegangan tinggi atau di bawah sutet tanah dan bangunan tersebut berdiri bangunan rumah tersebut dan Tergugat telah menjelaskan panjang lebar kepada Penggugat bahwa tanah dan bangunan rumah tersebut di bawah tegangan tinggi/di bawah sutet (secara lisan) dan surat pernyataan tergugat tanggal 10 Desember 2014 agar Penggugat mengerti dengan jelas dan tegas.

11. Bahwa tegangan Tinggi / dibawah Sutet dibangun / didirikan lebih kurang 4 – 10 tahun yang lalu, sedangkan keberadaan Tanah dan Bangunan Rumah tersebut dibangun / didirikan baru berkisar 1 – 3 tahun yang lalu (yang lebih dulu dibangun didirikan Tegangan Tinggi baru rumah dan bangunan tersebut).

12. Bahwa perjanjian jual beli disepakati bersama oleh Penggugat dan Tergugat dalam hal ini surat-surat, dokumen-dokumen mengenai tanah dan bangunan tersebut seperti Akta jual beli asli dan surat Girik asli sudah di perlihatkan di sidang mediasi yang dipimpin oleh Hakim Mediasi Tirolan , Nainggolan, SH dan kuasa hukum Penggugat serta suami Penggugat tanggal 15 November 2016 (surat-surat dokumen – dokumen asli ada pada Tergugat saat ini ) akan dilakukan setelah Penggugat membayar seluruh hutang/kewajibannya kepada Tergugat barulah dibuat Akta Notaris dan PPAT hal tersebut atas kemauan bersama antara Penggugat dan Tergugat serta mengenai tanah tersebut sudah ada surat dari Kelurahan Klender yang menyatakan bahwa tanah dan bangunan rumah tersebut tidak ada sengketa dari pihak manapun.

13. Bahwa sejak semula Penggugat telah tertarik kepada tanah dan bangunan rumah tersebut karena strategis oleh sebab itu Penggugat dan Tergugat sepakat untuk membuat surat perjanjian jual beli rumah pada tanggal 15 Desember 2014 hal ini ada suatu kesepakatan diantara Penggugat dan Tergugat sesuai yang diperjanjikan oleh Penggugat dan Tergugat, karena Penggugat ciderai janji, Wanprestasi, ingkar janji, Penggugat tidak mampu lagi membayar sisa hutang/kewajibannya kepada Tergugat dengan cara mencicil sebanyak 44 kali pembayaran lagi, Penggugat tidak bertanggung jawab atas kesepakatan perjanjian jual beli tanah dan bangunan rumah tersebut oleh sebab itu seharusnya rumah tersebut dikosongkan.

14. Bahwa pada saat rumah tersebut dibangun setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada Penggugat, dalam hal ini rumah telah selesai dikerjakan dimana pintu utama sudah ada, pintu-pintu Kamar sudah selesai dibuat, kanopi sudah ada. ringtangga sudah ada setelah selesai seluruhnya Pembangunan rumah tersebut maka Tergugat menyarankan kepada Penggugat untuk ditempati Rumah tersebut, bahwa Penggugat bohong rumah tersebut belum selesai dibuat pembangunan nya.

15. Bahwa Tergugat tidak pernah sama sekali untuk membuat perjanjian yang kedua tanggal 1 Juni 2015 untuk maksud dan tujuan tertentu yaitu untuk memberikan jaminan kepada penggugat apabila waktunya untuk ditempati rumah tersebut belum selesai.

16. Bahwa Tergugat tidak pernah melakukan perbuatan melawan hukum kepada Penggugat dan sebaliknya Penggugat yang selalu membohongi tergugat tentang hal pembangunan rumah, pembayaran uang cicilan rumah terlambat dalam hal ini Penggugat tidak membayar cicilannya kepada tergugat hal ini sangat merugikan bagi kepentingan diri tergugat sehingga menimbulkan kerugian yang sangat besar sekali bagi tergugat.

17. Bahwa Penggugat yang telah mendalilkan bahwa Tergugat telah melakukan suatu perbuatan melawan hukum dan penipuan, hal tersebut adalah suatu tindakan yang tidak mempunyai dasar, karena Penggugat tidak dapat membuktikan dasar dari perbuatan hukum yang telah dilakukan oleh Tergugat, begitu pula tentang penipuan yang telah dituduhkan kepada Tergugat. Seharusnya Penggugat membuktikan unsur penipuan apa yang telah diperbuat oleh Tergugat, sehingga dengan demikian gugatan Penggugat sangat tidak jelas (obscuur libel).

18. Bahwa Tergugat tidak pernah sama sekali telah menjual belikan tanah dan bangunan yang ditempati oleh Penggugat malalui situs jual beli online oleh sdr Vera Ratih (Istri tergugat) dan Sdr Astarman Ginting, SH dalam hal ini Penggugat telah mengada-ada dan juga telah menjelek-jelekan orang lain, (Penggugat telah melakukan perbuatan pencemaran nama baik orang lain).

19. Tanah dan bangunan tersebut tidak pernah sama sekali tergugat Agunkan kepada orang lain atau kepada turut tergugat dalam hal ini Pengugat telah menapsirkan orang lain (tergugat telah melakukan hal-hal yang lain menjaminkan surat-surat tersebut kepada turut tergugat) dalam hal tergugat jelaskan adalah tidak benar sama sekalidan saat sidang Mediasi tanggal 15 november 2016 telah diperlihatkan akta jual beli dan girik asli dan dokumen-dokumen asli kepada hakim mediasi Ibu Tirolan Nainggolan, SH dan Kuasa Hukum Penggugat . Dan mohon Penggugat membuktikannya bahwa terggugat telah menjaminkan / Mengagunkan surat-surat tersebut kepada Turut terggugat sampai saat ini jawaban tergugat ini diberikan dalam persidangan?.

20. Bahwa tidak benar total kerugian materil yang diderita oleh Penggugat sebesar Rp.900.662.224,- hal ini Penggugat sangat mengada-ngada dan tidak masuk akal pikiran dan kalau ditinjau, ditelusuri Penggugat telah menempati rumah Tergugat tersebut sudah hampir dua tahun lamanya dan itupun tidak diperhitungkan oleh Tergugat kepada Penggugat hal tersebut harus ditolak).

21. Bahwa tidak benar kerugian Immaterill Penggugat sebesar Rp.3.000.000.000,- ini Penggugat sangat mengada-ngada dan tidak masuk akal pikiran manusia dan dapat dikatakan Penggugat memeras Tergugat dalam hal ini bagaimana mungkin Rp.3.000.000.000,- tersebut kerugian Immaterill Penggugat mohon diperincikan darimana dasar hukumnya sehingga total kerugian Penggugat menjadi Rp.3.900.662.224,- nilai tersebut sangatlah pantastis hal tersebut Penggugat bohong kepada Tergugat (hal tersebut harus ditolak).

22. Bahwa tidak berdasar hukum Penggugat agar melakukan sita jaminan atas tanah dan bangunan milik Tergugat yang terletak di Jl.Perhubungan 11 No.83 Kelurahan Jati Kecamatan Pulo Gadung Jakarta Timur, tidak ada hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat mengenai rumah Tergugat tersebut dan tidak masuk akal pikiran dan selalu Penggugat mengada-ngada dan memutar balikkan fakta yang sebenarnya (hal tersebut harus ditolak).

23. Bahwa apa yang dimohonkan oleh Penggugat pada Gugatan dari positanya adalah tidak sah, karena dalam mengajukan suatu sita jaminan harus jelas terutama tentang batas-batas dari letak tanah maupun bangunan yang dimohonkan untuk disita oleh pemohon. (sesuai dengan yurisprudensi M.A.R.I. No. 1149 K/Sip/1975 tanggal 17 April 1979 "Karena dalam surat gugatan tidak disebutkan dengan jelas letak/batas tanah sengketa, maka gugatan tidak dapat diterima").

Maka berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, Tergugat mohon dengan segala hormat kepada Pengadilan Negeri Jakarta Timur berkenan untuk memutuskan sebagai berikut :

1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.

2. Menyatakan bahwa Penggugat adalah Penggugat yang tidak mempunyai itikad baik.

3. Menolak permohonan peletakan sita jaminan yang terletak di Jl. Perhubungan 11 No. 83 Rt. 001/Rw. 007 Kel. Jati, Kec. Pulo Gadung Jakarta Timur.

4. Menolak seluruh tuntutan penggugat kepada tergugat tentang kerugian sebesar Rp. 3.900.662.224 karena tidak berdarkan hukum .

5. Menyatakan bahwa tergugat tidak pernah melakukan perbuatan melawan hukum dan penipuan.

6. Menyatakan bahwa penggugat tidak berhak lagi menempati dan atau menggunakan tanah dan bangunan yang terletak di jl. Ko Industri Sandang No. 3 Rt. 015 RW 17 Kelurahan Klender,Kecamatan duren Sawit Jakara Timur.

7. Menyatakan bahwa seluruh isi Surat Perjanjian jual beli rumah tertanggal 15 Desember 2014 sah dan berlaku

8. Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara.

2. DALAM REKONPENSI.

1. Bahwa segala sesuatu yang telah dikemukakan dalam bagian Konpensi, mohon dianggap termasuk pula dalam bagian Rekonpensi ini.

2. Bahwa TERGUGAT REKONPENSI dalam dalil-dalilnya pada posita gugatannya telah dengan sengaja memutar balikkan fakta yang ada dan/atau yang telah terjadi, mengingat dalam Perjanjian Jual beli rumah TERGUGAT REKONPENSI sendiri telah menanda tangani terhadap isi kebenarannya dari perjanjian tersebut.

3. Bahwa demikian pula TERGUGAT REKONPENSI telah menunjukkan itikad yang tidak baik atas perjanjian pinjaman (Loan Agreement) yang telah ditanda tanganinya, yaitu dengan secara sengaja melalaikan cicilan kewajiban yang layak.

4. Bahwa tindakan-tindakan/perbuatan-perbuatan yang telah dilakukan oleh TERGUGAT REKONPENSI adalah jelas merupakan tindakan pidana yang dapat dikategorikan sebagai tindakan pidana "Pencemaran nama baik orang lain.

5. Bahwa TERGUGAT REKONPENSI telah lalai, ingkar janji ( WANPRESTASI) perjanjian jual beli rumah untuk membayar uang cicilan rumah tersebut diatas sebanyak 7 kali pembayaran cicilan, yaitu mulai Bulan Mei, Juni, Juli, Agustus,September, Oktober, November 2016 ditambah dengan kerugian atas denda keterlambatan selama 7 bulan yang telah disepakati oleh Penggugat Rekonpensi dan Tergugat Rekonpensi (Perhitungan saat ini), maka pihak Penggugat Rekonpensi menganggap Tergugat Rekonpensi tidak mampu lagi untuk membayar uang cicilan rumah tersebut sampai dengan selesai nya dalam hal ini Penggugat Rekonpensi menyatakan Tergugat Rekonpensi tidak mempunyai suatu etikat baik untuk melakukan isi dari pada perjanjian tersebut diatas, oleh karena Tergugat Rekonpensi tidak mau dan tidak mampu lagi membayar uang cicilan rumah tersebut sampai dengan selesai.

6. Bahwa apabila TERGUGAT REKONPENSI, tidak mau lagi untuk membayar seluruh cicilan hutang/kewajibannya seluruhnya kepada PENGGUGAT REKONPENSI dalam hal pembayaran uang cicilan tersebut maka uang TERGUGAT REKONPENSI yang telah disetor seluruhnya kepada Penggugat Rekonpensi dinyatakan hangus dan tidak dikembalikan lagi kepada TERGUGAT REKONPENSI.

7. Bahwa TERGUGAT REKONPENSI pernah menyampaikan langsung kepada kuasa hukum PENGGUGAT REKONPENSI apabila nantinya setiap pembayaran per tanggal 16 setiap bulannya TERGUGAT REKONPENSI tidak sanggup lagi untuk membayar cicilan hutang/kewajiban tersebut dalam tempo 4 kali pembayaran macet maka TERGUGAT REKONPENSI menyatakan kepada kuasa hukum TERGUGAT REKONPENSI akan mengosongkan rumah tersebut dengan secara sukarela (hal tersebut disampaikan Tergugat Rekonpensi dan suami TERGUGAT REKONPENSI kepada kuasa hukum PENGGUGAT REKONPENSI) secara lisan.

8. Bahwa oleh karena TERGUGAT REKONPENSI tidak mau lagi membayar cicilan hutang/kewajibannya kepada PENGGUGAT REKONPENSI maka PENGGUGAT REKONPENSI menunjuk kuasa hukum PENGGUGAT REKONPENSI untuk menegur Tergugat Rekonpensi agar melakukan musyawarah dan mufakat antara Penggugat Rekonpensi dengan Tergugat Rekonpensi untuk melakukan cicilan pembayaran hutang tersebut diatas, maka kuasa hukum PENGGUGAT REKONPENSI pernah memberikan 3 kali surat teguran/somasi kepada TERGUGAT REKONPENSI.

9. Bahwa TERGUGAT REKONPENSI tidak mau lagi untuk melakukan pertemuan dalam hal membicarakan secara musyawarah dan mufakat dengan jalan yang terbaik antara Penggugat Rekonpensi dan Tergugat Rekonpensi dan bahkan kuasa hukum TERGUGAT REKONPENSI sendiri, hal tersebut TERGUGAT REKONPENSI menyatakan langsung kepada kuasa hukum Pengugat Rekonpensi.

10. Bahwa sampai saat ini TERGUGAT REKONPENSI tidak lagi menepati janjinya untuk membayar cicilan hutang / kewajibannya kepada PENGGUGAT REKONPENSI yaitu selama 44 kali pembayaran sedangkan 16 kali pembayaran sudah dibayar sedangkan yang telah disepakati bersama yaitu 60 kali pembayaran setiap bulannya sebesar Rp. 25.041.389 / bulan.

11. Bahwa TERGUGAT REKONPENSI pernah menyampaikan secara lisan kepada PENGGUGAT REKONPENSI. Bahwa TERGUGAT REKONPENSI tidak mampu lagi untuk membayar seluruhnya sisa pembayaran tersebut dan menyatakan akan menjual Tanah dan Bangunan Rumah tersebut diatas yang saat ini ditempati oleh TERGUGAT REKONPENSI, yang mana tanah dan bangunan rumah tersebut terjual dulu maka barulah TERGUGAT REKONPENSI akan membayar lunas kepada PENGGUGAT REKONPENSI.

12. Bahwa TERGUGAT REKONPENSI sampai saat ini belum juga membayar Pajak Bumi dan Bangunan dan PENGGUGAT REKONPENSI telah meminta kepada TERGUGAT REKONPENSI untuk membayar nya tetapi TERGUGAT REKONPENSI tidak mau membayarnya selama 2 tahun x Rp. 1.070.875 = Rp. 2.141.750 mulai tahun 2015, 2016 sehingga mengakibatkan kerugian yang dialami oleh PENGGUGAT REKONPENSI akibat perbuatan dan tindakan TERGUGAT REKONPENSI kepada Penggugat Rekonpensi.

13. Bahwa tindakan dan perbuatan yang dilakukan oleh TERGUGAT REKONPENSI kepada Penggugat Rekonpensi telah menyalahi isi dari perjanjian Jual Beli rumah tersebut diatas dan tidak menepati seluruh isi perjanjian antara PENGGUGAT REKONPENSI dan TERGUGAT REKONPENSI secara tertulis serta TERGUGAT REKONPENSI tidak mempunyai suatu itikat baik dalam hal melaksanakan, melakukan pembayaran cicilan hutang / kewajiban kepada PENGGUGAT REKONPENSI.

14. Bahwa berdasarkan asas kepercayaan seseorang PENGGUGAT REKONPENSI kepada TERGUGAT REKONPENSI yang mengadakan suatu perjanjian dengan pihak lain dalam hal menumbuhkan kepercayaan diantara kedua belah pihak antara Penggugat Rekonpensi dan TERGUGAT REKONPENSI bahwa satu sama lain akan memegang janjinya dengan kata lain akan memenuhi semua, seluruh prestasinya, perjanjian dan dibelakang hari oleh kedua belah pihak yaitu PENGGUGAT REKONPENSI dan TERGUGAT REKONPENSI harus ditepati oleh Penggugat Rekonpensi dan Tergugat Rekonpensi.

15. Bahwa suatu perjanjian itu adalah suatu peristiwa dimana seseorang TERGUGAT REKONPENSI berjanji kepada seseorang yaitu Penggugat Rekonpensi atau dimana kedua belah pihak saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu perjanjian itu harus dilaksanakan dan telah terjadi suatu perhubungan hukum antara PENGGUGAT REKONPENSI dan TERGUGAT REKONPENSI.

16. Bahwa Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara kedua belah pihak yang membuatnya yaitu TERGUGAT REKONPENSI dan PENGGUGAT REKONPENSI dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji janji TERGUGAT REKONPENSI kepada PENGGUGAT REKONPENSI atau suatu kesanggupan yang diucapkan secara lisan atau tidak tertulis bahkan ditulis oleh langsung TERGUGAT REKONPENSI sendiri kepada PENGGUGAT REKONPENSI.

17. Bahwa oleh karena Penggugat Rekonpensi telah mengalami kerugian yang sangat besar sekali karena tindakan dan perbuatan Tergugat Rekonpensi yang tidak mau lagi membayar cicilan hutang / kewajiban, maka Penggugat Rekonpensi wajar dan sah menurut hukum untuk menuntut Tergugat Rekonpensi yang perinciannya adalah sebagai berikut :

1. Kerugian tidak dibayarnya uang cicilan 7 bulan x Rp. 25.041.389,- Mulai Bulan Mei, Juni, Juli, Agustus, September, Oktober, November 2016 Rp.176.289.723,-

2. Kerugian atas denda keterlambatan 7 bulan x RP.375.621. disepakatai yaitu sebesar : Rp.46.197.383,-

3. Kerugian tidak dibayarnya PBB tahun 2015, 2016 selama 2 tahun x Rp.1.070.875 = Rp. 2.141.750,-

4. Kerugian atas biaya-biaya yang timbul sehubungan dengan pengurusan perkara ini adalah = Rp. 20.000.000,

Total Kerugian Penggugat seluruhnya adalah = Rp.244.628.856,-

Bahwa bilamana nantinya Tergugat Rekonpensi mau untuk membayar uang cicilan selama 7 bulan terhitung mulai keterlambatan bulan Mei, Juni, Juli, Agustus, September , Oktober, November 2016 ditambah dengan kerugian atas denda keterlambatan selama 7 bulan yang disepakati oleh Penggugat Rekonpensi dan Tergugat Rekonpensi dalam Perjanjian jual beli rumah tersebut serta kerugian tidak dibayarnya PBB tahun 2015,2016 (Perhitungan saat ini ) adalah sebesar Rp. 244.628.856,-

Maka untuk selanjutnya pembayaran cicilan bulan Desember 2016 dan seterusnya sampai dengan pelunasan, apabila pembayaran sudah mencapai 60 kali pembayaran cicilan dengan angsuran perbulan sebesar Rp. 25.041.389 yang seharusnya dibayar oleh Tergugat Rekonpensi kepada Pengugat Rekonpensi atau kuasa hukum Penggugat Rekonpensi .

18. Bahwa didalam surat Perjanjian Jual Beli Rumah tertanggal 15 Desember 2014 antara Penggugat Rekonpensi dengan Tergugat Rekonpensi dengan tegas dan jelas menyatakan denda keterlambatan disepakati antara Penggugat Rekonpensi dan Tergugat Rekonpensi adalah 1,5 % per hari dari cicilan bulanan Rp. 375.621,-.

19. Bahwa apabila Tergugat Rekonpensi tidak mau lagi untuk membayar cicilan hutang / kewajiban seluruhnya kepada Penggugat Rekonpensi, maka Tergugat Rekonpensi akan mengosongkan rumah tersebut dengan secara sukarela.

20. Bahwa untuk menjamin tuntutan Penggugat Rekonpensi kepada Tergugat Rekonpensi tidak sia-sia dikemudian hari dan adanya suatu itikad buruk dari Tergugat Rekonpensi untuk tidak mengembalikan uang sebesar Rp.244.628.856,- serta karena gugatan Tergugat ini didukung oleh bukti-bukti yang sah dan tidak dapat disangkal lagi kebenarannya, maka Penggugat Rekonpensi mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Timur untuk meletakkan sita jaminan yaitu :

Tanah dan Bangunan dengan segala isinya yang terletak di KO Industri Sandang 3 No. 3 RT. 015/ 017 Kel. Klender, Kec. Duren Sawit, Jakarta Timur. Barang –barang lainnya baik barang bergerak maupun barang tidak bergerak yang mana nantinya barang tersebut diketahui bahwa pemilik barang tersebut adalah kekayaan milik Tergugat Rekonpensi sendiri sampai tercapainya pengembalian uang sebesar Rp.244.628.856,-Dari Tergugat Rekonpensi kepada Penggugat Rekonpensi .

21. Bahwa menurut pasal 1457 KUH Perdata menyatakan dengan jelas jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.

Pasal 1458 KUH Perdata menyatakan jual beli dianggap terjadi antara kedua belah pihak , seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar.

22. Bahwa dengan sepakat atau juga dinamakan perizinan dimaksud bahwa kedua subjek yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju atau se iya sekata mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang diadakan oleh Penggugat Rekonpensi dan Tergugat Rekonpensi yang dituangkan dalam suatu bentuk isi Surat Perjanjian Jual Beli rumah, dan apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu juga dikehendaki oleh pihak yang lain yaitu pihak Penggugat Rekonpensi dan Pihak Tergugat Rekonpensi mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik.

23. Bahwa perikatan yang lahir dari perjanjian memang dikehendaki oleh kedua belah pihak yaitu Penggugat Rekonpensi dan Pihak Tergugat Rekonpensi yang dibuat didalam suatu perjanjian suatu bentuk isi Surat Perjanjian Jual Beli Rumah tanggal 15 Desember 2014 sah dan berlaku sedangkan perikatan yang lahir dari undang undang diadakan oleh undang undang diluar kemauan para pihak yang bersangkutan maka kedua belah pihak antara Penggugat Rekonpensi dan Pihak Tergugat Rekonpensi yang mengadakan perjanjian tersebut haruslah melaksanakan suatu perjanjian yang dibuatnya dengan suatu sungguh sungguh dan suatu itikad baik karena Penggugat Rekonpensi dan Pihak Tergugat Rekonpensi sudah terikat dalam suatu perjanjian yang mereka buat dan harus dilaksanakan oleh kedua belah pihak dan menyatakan bahwa seluruh isi surat perjanjian jual beli rumah tersebut diatas sah dan berlaku.

24. Bahwa setiap perbuatan yang membawa kerugian kepada orang lain yaitu Penggugat Rekonpensi, maka kewajiban orang yaitu Tergugat Rekonpensi karena salahnya menerbitkan kerugian yang sangat besar kepada Penggugat Rekonpensi dan harus mengganti kerugian yang dialami Penggugat Rekonpensi tersebut dimana oleh Undang undang, hukum ditetapkan suatu perikatan antara dua orang yaitu Penggugat Rekonpensi dan Tergugat Rekonpensi yang melakukan perjanjian tersebut diatas.

25. Bahwa Tergugat Rekonpensi tidak dapat melakukan apa yang dijanjikan dengan Penggugat Rekonpensi setelah beberapa kali di tegur / somasi oleh kuasa hukum Penggugat Rekonpensi dan Penggugat Rekonpensi dengan Tergugat Rekonpensi telah berapa kali bertemu dan bahkan kuasa hukum Penggugat Rekonpensi telah bertemu langsung dengan Tergugat Rekonpensi untuk menyelesaikan seluruh hutang/kewajibannya tetapi Tergugat Rekonpensi tidak mau mengembalikannya, membayarnya dan bahkan tidak menghiraukannya, maka Penggugat Rekonpensi menganggap Tergugat Rekonpensi telah dengan sengaja melakukan wanprestasi (ingkar janji) lalai, alpa untuk melakukan pembayaran sejumlah uang tersebut diatas maka. Si Tergugat Rekonpensi dapat dikatakan :

1. Tidak mau melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya

2. Tidak melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikannya

3. Melakukan apa yang dijanjikannya, tetapi terlambat

4. Melakukan sesuatu yang menurut hukum perjanjian tidak boleh dilakukannya

26. Bahwa apabila Tergugat Rekonpensi tidak mau lagi mencicil sampai dengan selesainya cicilan tersebut dan tidak mampu lagi untuk melakukan seluruh pembayaran cicilan hutang / kewajiban tersebut diatas, maka Penggugat Rekonpensi mengharapkan melalui bapak Ketua pengadilan negeri Jakarta timur agar Tergugat Rekonpensi dapat mengosangkan Tanah dan Bangunan rumah yang terletak di KO Industri Sandang 3 RT. 015/ 017 Kle. Klender, Kec. Duren Sawit, Jakarta Timur dengan secara sukarela.

27. Bahwa Tergugat Rekonpensi tidak mempunyai suatu itikad baik untuk melakukan pembayaran dengan cicilan pembayaran dan seluruh cicilan hutang / kewajiban sejumlah uang tersebut diatas, maka tuntutan Penggugat Rekonpensi kepada Pihak Tergugat Rekonpensi untuk itu Penggugat Rekonpensi sangat mengalami kerugian yang sangat besar sekali karena Tergugat Rekonpensi tidak mampu lagi membayar seluruh uang tersebut diatas, maka tindakan Penggugat Rekonpensi kepada Tergugat Rekonpensi akan menempuh prosedur hukum yang berlaku di Indonesia.

Berdasarkan uraian termaksud diatas, maka PENGGUGAT REKONPENSI mohon kepada Bapak Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Timur berkenan untuk memutuskan dalam perkara ini sebagai berikut :

1. DALAM KONPENSI

1. Dalam Eksepsi

1. Menerima Eksepsi dari Tergugat secara keseluruhan

2. Menolak gugatan Penggugat seluruhnya atau setidaknya menyatakan gugatan tersebut tidak dapat diterima.

2. Dalam Pokok Perkara

Menolak gugatan Penggugat seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan tersebut tidak dapat diterima.

2. DALAM REKONPENSI

1. Menerima dan mengabulkan Gugatan Rekonpensi PENGGUGAT REKONPENSI untuk seluruhnya.

2. Menyatakan Tergugat Rekonpensi telah melakukan Ingkar Janji (WANPRESTASI) Perjanjian Jual Beli Rumah.

3. Menyatakan bahwa Tergugat Rekonpensi tidak mempunyai suatu itikad baik untuk melakukan pembayaran cicilannya kepada Penggugat Rekonpensi.

4. Menyatakan bahwa seluruh isi Surat Perjanjian jual beli rumah tertanggal 15 Desember 2014 sah dan berlaku.

5. Menyatakan agar Tergugat Rekonpensi tetap untuk membayar uang cicilannya kepada penggugat rekonpensi setiap bulannya tertanggal 16 yaitu sebesar Rp. 25.041.389,- dimulai tidak mencicil sejak bulan Mei, Juni, Juli, Agustus, September, Oktober, November 2016 ditambah dengan denda keterlambatan yang telah disepakati oleh Penggugat Rekonpensi dengan Tergugat Rekonpensi serta kerugian tidak dibayarnya PBB tahun 2015, 2016, selama 2 tahun adalah sebesar Rp. 244.628.856,- untuk selanjutnya pembayaran cicilan bulan Desember 2016 dan seterusnya dibayar dengan lunas.

6. Menyatakan apabila Tergugat Rekonpensi tidak mau lagi untuk membayar uang cicilannya kepada Penggugat Rekonpensi, maka uang Tergugat Rekonpensi yang telah disetor seluruhnya kepada Penggugat Rekonpensi dinyatakan hangus dan tidak dapat dikembalikan lagi kepada Tergugat Rekonpensi.

7. Menyatakan sita jaminan sah dan berharga.

8. Menyatakan Tergugat Rekonpensi untuk dapat segera mengosongkan Tanah dan Bangunan rumah secara sukarela yang terletak di KO Industri Sandang 3 No. 3 RT.015/017 Kel. Klender, Kec. Duren Sawit, Jakarta Timur, apabila Tergugat Rekonpensi tidak mau lagi untuk membayar seluruh cicilannya kepada Penggugat Rekonpensi.

9. Menghukum TERGUGAT REKONPENSI untuk membayar denda sebesar 2 % untuk setiap hari TERGUGAT REKONPENSI lalai melaksanakan isi keputusan dalam perkara ini.

10. Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dijalankan lebih dahulu, meskipun ada bantahan, banding atau kasasi.

3. DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI

Menghukum PENGGUGAT KONPENSI/TERGUGAT REKONPENSI untuk membayar ongkos/biaya perkara.

ATAU

Memberikan putusan lain yang seadil-adilnya berdasarkan hukum yang berlaku.

Menimbang, bahwa selanjutnya telah berlangsung jawab jinawab dan pembuktian dari para pihak yang untuk itu Pengadilan Tinggi memperhatikan yang diuraikan dalam turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 14 Maret 2017 Nomor 376/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim yang amarnya sebagai berikut :

I . DALAM KONPENSI;

A . DALAM EKSEPSI :

---- Menolak eksepsi dari Tergugat tersebut seluruhnya;-

B . DALAM POKOK PERKARA;

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebagian;

2. Menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum;

3. Menyatakan bahwa Penggugat adalah pembeli yang beritikad baik;

4. Menyatakan bahwa Penggugat berhak menempati dan atau menggunakan tanah dan bangunan yang terletak dijalan KO Industri Sandang No. 3 RT. 015 RW. 017 Kelurahan Klender, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur;

5. Menolak gugatan Penggugat untuk yang lain dan selebihnya;

II . DALAM REKONPENSI ;

1. DALAM EKSEPSI REKONPENSI :

---Menolak Eksepsi dari Tergugat Rekonpensi tersebut seluruhnya;

2. DALAM POKOK PERKARA REKONPENSI

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat Rekonpensi untuk sebagian;

2. Menyatakan Bahwa Tergugat Rekonpensi mempunyai suatu Itikad baik untuk melakukan pembayaran cicilan kepada Penggugat Rekonpensi;

3. Menyatakan bahwa seluruh isi Surat Perjanjian Jual beli rumah tertanggal 15 Desember 2014 sah dan berlaku;

4. Menghukum Tergugat Rekonpnsi untuk membayar sisa kewajiban pembayaran jual beli Tanah dan Bangunan rumah tersebut sejumlah Rp. 389.124.428,- (Tiga Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Seratus Dua Puluh Empat Ribu Empat Ratus dua Puluh Delapan Rupiah) kepada Penggugat Rekonpensi;

5. Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi untuk yang lain dan selebihnya;

III .DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI;

---- Menghukum Terggugat dalam Konpensi / Penggugat dalam Rekonpensi untuk membayar semua biaya-biaya yang timbul dalam perkara ini, sebesar Rp .622.000,-( Enam Ratus Dua Puluh Dua Ribu Rupiah);

Menimbang, bahwa kuasa Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi mengajukan permohonan banding pada tanggal 27 Maret 2017, sebagaimana ternyata dalam Akta Permohonan Banding yang dibuat oleh Wakil Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 376/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim;

Menimbang, bahwa tentang adanya permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi tersebut telah diberitahukan kepada Terbanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi tanggal 11 April 2017 dan Turut Terbanding semula Turut Tergugat/Turut Tergugat Rekonpensi tanggal 6 April 2017;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi mengajukan memori banding tertanggal 28 April 2017 yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 28 April 2017;

Menimbang, bahwa tentang adanya memori banding dari Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi tersebut telah diberitahukan kepada Terbanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi tanggal 9 Mei 2017 dan Turut Terbanding semula Turut Tergugat/Turut Tergugat Rekonpensi tanggal 9 Mei 2017;

Menimbang, bahwa sebelum berkas perkara dikrim ke Pengadilan Tinggi untuk diperiksa pada tingkat banding, kepada para pihak telah diberi kesempatan untuk melihat dan mempelajari berkas perkara (inzage) di kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur, sebagaimana ternyata dari surat pemberitahuan untuk itu yang telah dijalankan oleh Jurusita Pengganti kepada Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi pada tanggal 11 April 2017, Terbanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi tanggal 11 April 2017 dan kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat/Turut Tergugat Rekonpensi tanggal 6 April 2017;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut cara serta memenuhi syarat yang ditentukan Undang-Undang, oleh karenanya permohonan banding tersebut dapat diterima;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi dalam memori bandingnya pada pokoknya mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi menolak pertimbangan hukum Judex Factie di dalam putusannya pada halaman 43, 44 dimana Majelis Hakim dalam perkara aquo telah salah menafsirkan alasan/dalil Pembanding;

2. Bahwa Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi menolak keberatan atas pertimbangan hukum Judex Factie di dalam putusannya pada halaman 45, 46, 47, 48;

3. Bahwa Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi meminta kepada Majelis Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi DKI Jakarta untuk membatalkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 376/PDT.G/2016/PN.Jkt.Tim tertanggal 14 Maret 2017;

Menimbang, bahwa setelah memeriksa dan meneliti secara seksama surat-surat dalam berkas perkara dan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 376/Pdt.G/2016/PN. Jkt.Tim tanggal 14 Maret 2017 dan memori banding dari Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi, Majelis Hakim tingkat banding berpendapat sebagai berikut:

Menimbang, bahwa putusan Majelis Hakim tingkat pertama yang mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian dan menyatakan bahwa menolak eksepsi dari Tergugat seluruhnya serta menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum, menurut pendapat majelis Hakim tingkat banding pertimbangan dan alasan hukum dalam putusan tersebut sudah tepat, benar dan tidak bertentangan dengan hukum, sehingga pertimbangan dan alasan hukum dalam putusan tersebut dapat disetujui;

Menimbang, bahwa mengenai alasan-alasan banding Pembanding semula Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi materinya hanya pengulangan dari hal-hal yang sudah dikemukakan dalam persidangan Pengadilan tingkat pertama dan materi tersebut telah dipertimbangkan dalam putusan Majelis Hakim tingkat pertama dengan tepat dan benar, sehingga alasan-alasan banding tersebut tidak dapat membatalkan putusan Majelis Hakim tingkat pertama;

Menimbang, bahwa oleh karena pertimbangan dan alasan hukum dalam putusan Majelis Hakim tingkat pertama sudah tepat dan benar serta tidak bertentangan dengan hukum, maka pertimbangan tersebut diambil alih dan dijadikan sebagai pertimbangan hukum Majelis Hakim tingkat banding dalam memutus dan mengadili perkara aquo pada tingkat banding;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas maka putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 376/Pdt.G/2016/PN.Jkt. Tim tanggal 14 Maret 2017 yang dimohonkan banding dapat dipertahankan dan harus dikuatkan;

Menimbang, bahwa oleh karena pihak Pembanding semula Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi tetap di pihak yang dikalahkan, baik dalam peradilan tingkat pertama maupun dalam peradilan tingkat banding, maka semua biaya dalam kedua tingkat peradilan tersebut dibebankan kepadanya;

Mengingat, akan ketentuan Pasal 1250, Pasal 1338, Pasal 1365 KUHPerdata dan Undang Undang RI Nomor 20 Tahun 1947 serta pasal 26 ayat (1) Undang Undang RI Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman serta ketentuan-ketentuan hukum lainnya yang berhubungan dengan perkara ini ;

M E N G A D I L I :

• Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi;

• Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 376/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim tanggal 14 Maret 2017 yang dimohonkan banding tersebut;

• Menghukum Pembanding semula Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat pengadilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 150.000,00 (seratus lima puluh ribu Rupiah);

Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi DKI Jakarta pada hari SENIN tanggal 23 OKTOBER 2017, oleh kami : SUDIRMAN WP, SH.,MH Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi DKI Jakarta sebagai Hakim Ketua Majelis, DANIEL DALLE PAIRUNAN, SH.,MH dan MOH. EKA KARTIKA EM, SH.,M.Hum masing-masing Hakim Tinggi sebagai Anggota Majelis, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan DKI Tinggi Jakarta tanggal 8 Agustus 2017 Nomor : 458/PEN/PDT/2017/PT.DKI yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini, putusan mana diucapkan dalam persidangan yang terbuka untuk umum pada hari SENIN tanggal 13 NOPEMBER 2017 oleh Hakim Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri oleh Hakirn-Hakim Anggota Majelis di atas serta : SYAFIUDDIN SENE, SH.,MH Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi DKI Jakarta, tanpa dihadiri oleh para pihak dalam perkara.

HAKIM-HAKIM ANGGOTA	KETUA MAJELIS HAKIM
DANIEL DALLE PAIRUNAN, SH.,MH	SUDIRMAN WP, SH.,MH
MOH. EKA KARTIKA EM, SH.,M.Hum
	PANITERA PENGGANTI SYAFIUDDIN SENE, SH.,MH

Rincian Biaya Banding :

1.Biaya Meterai : Rp6000,00

2.Biaya Redaksi : Rp5000,00

3.Biaya Pemberkasan : Rp139.000,00

--------------------

Jumlah Rp150.000,00

==============

(seratus lima puluh ribu rupiah)