12/PDT/2013/PT.BTN

P U T U S A N

Nomor : 12/PDT/2013/PT.BTN.

“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”

Pengadilan Tinggi Banten yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara Perdata dalam tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara : ----------------------------------------------------------

IRMA CHRISTIANA KURNIAWAN, beralamat di Jalan MT. Haryono No. 18 RT/RW. 05/09, Kelurahan Sukasari, Kecamatan Tangerang, Kota Tangerang, selanjutnya disebut sebagai PEMBANDING semula PENGGUGAT I ;

L A W A N

PT. MODERNLAND REALTY, Tbk., dahulu beralamat di Jalan Hartono Boulevard Hall Ruko Perumahan Modernland Cipondoh, Tangerang 15117, sekarang beralamat di Green Central City, Commercial Area 5^th Floor, Jalan Gajah Mada No. 188, Jakarta Barat, dalam hal ini diwakili oleh Kuasanya Budi Widarto, SH., Jona Lely Isabella Robot, SH., Vicky Ardiansyah, SH., Mohamad Sofyan, SH., Ahmad Junaidi, SH., Hasby Anshary, SH., Advokat dan Konsultan Hukum dari BJMHP Lawyer, berkedudukan di Green Central City Commercial Area 3^rd Floor, Jalan Gajah Mada No. 188, Jakarta Barat, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 5 Januari 2013, selanjutnya disebut sebagai TERBANDING semula TERGUGAT ;

D A N

SUDARMADJI, beralamat di Jalan Dahlia XI 30/01 PD Indah RT/RW. 011/011, Kelurahan Kutabumi, Kecamatan Pasar Kemis, Kota Tangerang, selanjutnya disebut sebagai TURUTTERBANDING semula PENGGUGAT II ;

Pengadilan Tinggi tersebut ; ---------------------------------------------------

Telah membaca : -------------------------------------------------------------------

1. Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Banten tanggal 12 Februari 2013 Nomor : 12/PEN/PDT/2013/PT.BTN. tentang Penunjukan Majelis Hakim untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding ;

2. Berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini;

TENTANG DUDUKNYA PERKARA

Memperhatikan dan mengutip semua keadaan yang tertera dalam Berita Acara Persidangan dan Turunan Resmi Putusan Pengadilan Negeri Tangerang tanggal 11 Desember 2012 Nomor : 284/Pdt.G/2012/PN.TNG. yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

DALAM EKSEPSI :

• Menyatakan hukum eksepsi Tergugat tidak dapat diterima ;

DALAM POKOK PERKARA :

• Menolak gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya ;

• Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara yang hingga kini dihitung berjumlah : Rp. 266.000,- (Dua Ratus Enam Puluh Enam Ribu Rupiah) ;

Menimbang, bahwa menurut Risalah Pernyataan Permohonan Banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Tangerang, menerangkan bahwa pada tanggal 17 Desember 2012 Pembanding semula Penggugat I telah memohon banding terhadap Putusan Pengadilan Negeri Tangerang tersebut, permohonan banding mana telah diberitahukan dengan saksama kepada Kuasa Terbanding semula Tergugat dan Turut Terbanding semula Penggugat II masing-masing pada tanggal 9 Januari 2013 dan 10 Januari 2013 ;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat I telah mengajukan Memori Banding tertanggal 22 Desember 2012 yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tangerang pada tanggal 2 Januari 2013, Memori Banding mana telah diberitahukan dan diserahkan kepada Kuasa Terbanding semula Tergugat dan Turut Terbanding semula Penggugat II masing-masing pada tanggal 9 Januari 2013 dan 10 Januari 2013 ;

Menimbang, bahwa Kuasa Terbanding semula Tergugat telah mengajukan Kontra Memori Banding tertanggal 21 Januari 2013 yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tangerang pada tanggal 23 Januari 2013, Kontra Memori Banding mana telah diberitahukan dan diserahkan kepada Turut Terbanding semula Penggugat II dan Pembanding semula Penggugat I dengan saksama masing-masing pada tanggal 29 Januari 2013 dan 31 Januari 2013 ;

Menimbang, bahwa sebelum berkas perkara dikirim ke Pengadilan Tinggi, kedua belah pihak telah diberi kesempatan untuk memeriksa berkas perkara masing-masing sesuai Relas Pemberitahuan tertanggal 30 Januari 2013 dan 1 Februari 2013 ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat I telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut cara serta memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh Undang-Undang, oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat I di dalam Memori Bandingnya mengemukakan sebagai berikut :

1. Bahwa yang menjadi dasar hukum obyek gugatan kerugian Penggugat, sebagai akibat perbuatan pihak Tergugat/terjadinya perbuatan melawan hukum ;

2. Tergugat/Terbanding menjual tanah dan bangunan pada Pembanding, dengan janji akan menyerahkan IMB pada Pembanding, yang akan diakui sendiri Terbanding ;

3. Terbanding mengakui tidak/belum menyerahkan IMB, pada Pembanding dengan dalih masih dalam pengurusan Wali Kota Tangerang ;

4. Walikota Tangerang tidak akan mengeluarkan IMB, karena sudah ditentukan tanah tersebut diperuntukkan untuk Jalan TOL Serpong ke Bandara Soekarno-Hatta ;

5. Pembanding /Penggugat tidak mengajukan gugatan/atau menarik sebagai Tergugat lainnya, karena yang digugat adalah ganti kerugian, akibat kesalahan hukum yang dilakukan Terbanding/Tergugat ;

6. Pembanding/Penggugat keberatan atas pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Tangerang, yang menyatakan Pembanding kurang pihak, gugatan ini bukan gugatan mengatasnamakan pihak pembeli tanah dan bangunan, gugatan mewakili orang lainnya. Pembanding tegaskan gugatan ini untuk kepentingan kerugian Pembanding sendiri sekali lagi bukan mewakili orang lainnya ;

7. Bahwa Penggugat/Pembanding sangat keberatan atas pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Tangerang yang berpendapat tidak menarik dan memasukkan Pengurus/Pimpinan PT. MODERNLAND REALTY Tbk., Penggugat atau Pembanding ajukan adalah P.T. tersebut, bukan anggota PT. tersebut dan telah terbukti atas nama PT. telah memberikan kuasa hukumnya Ronny Wongkar dan Dipa Simatupang atas Surat Persetujuan dan Kuasa Direktur Utama PT. MODERNLAND REALTY Tbk tanggal 01 November 2007 no. 012A/LGD-MLR/Dirut-SK-SPPJB/XI/2007 ;

8. Pembanding/Penggugat keberatan atas Pertimbangan Hukum Pengadilan Negeri Tangerang yang menyatakan dengan tidak atau belum diterbitkannya IMB rumah Pembanding, tidak serta merta Terbanding telah melakukan perbuatan melawan hukum. Pernyataan ini sangat amat jelas menjadi pertanyaan besar bagi Pembanding terhadap pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Tangerang ;

Karena bagi Pembanding dan bagi seluruh masyarakat Indonesia yang memahami, mengerti dan mentaati hukum, maka dengan jelas bagi siapapun yang akan membangun rumah syarat pertama adalah Ijin untuk mendirikan bangunan ;

Sekali lagi Pembanding mengingatkan, sebelum mengerjakan pekerjaan phisik bangunan maka syarat utama yang pertama adalah harus ada ijin mendirikan bangunan dari Pemda setempat ;

9. Pembanding keberatan atas pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Tangerang yang menyatakan bahwa belum ada kerugian yang dialami Pembanding, dikarenakan belum ada kegiatan apapun tentang rencana Proyek TOL JORR II ;

Bahwa secara tegas Pembanding menyatakan kerugian sangat besar yang dialami Pembanding dikarenakan sudah membeli rumah secara sah sejak tahun 2007 tapi sampai saat ini rumah yang ditempati Pembanding tidak memiliki IMB. Pembanding merasa diperlakukan tidak adil bila pelanggaran/perbuatan melawan hukum yang dilakukan Terbanding yaitu mendirikan bangunan dan menjualnya tanpa IMB, tapi dialihkan menjadi issue rencana Tol JORR II. Gugatan Pembanding tidak ada kaitannya dengan belum dilaksanakannya pembangunan Tol JORR II ;

Kerugian yang dialami Penggugat/Pembanding :

Dirinci sebagai berikut :

1. Tanah dan Bangunan kondisi sekarang Rp. 1.500.000.000,- ;

2. Kerugian akibat tidak memiliki Ijin Mendirikan Bangunan/IMB, sehingga rumah nomor 7 Cluster Navarra Modernland – Tangerang, milik Pembanding tidak bisa dijaminkan ke Bank untuk menambah modal usaha, dan akibat dari itu usaha keluarga Pembanding terhambat bahkan sekarang terancam terhenti ;

3. Biaya jasa Advokat yang sudah Pembanding keluarkan untuk mengurus perkara ini di masa Pengadilan Negeri Tangerang, biaya anak Pembanding pindah sekolah baru, biaya pindah rumah untuk keluarga Pembanding pindah rumah karena merasa tidak nyaman dan merasa resah tinggal di rumah yang sedang berperkara, dengan rincian sebagai berikut :

• total biaya advokat Rp. 135.000.000,- ;

• persiapan biaya anak pindah sekolah Rp. 35.000.000,- ;

• biaya pindah dan sewa rumah Rp. 25.000.000,- ;

d. Pembanding mengalami kehilangan kesempatan investasi dikarenakan Rumah yang telah dibeli Pembanding sejak lima tahun lebih yang lalu dari Terbanding tidak ada IMB. Karena tidak adanya IMB, Rumah Pembanding tidak mempunyai nilai jual. Beberapa calon Pembeli batal transaksi. Disebutkan rumah tanpa IMB sama dengan rumah liar/ illegal ;

Terbanding/Tergugat wajib membayar seluruh kerugian yang dialami Pembanding/Penggugat ;

Bahwa Pembanding memohon dapat dipertimbangkan semua bukti yang diajukan Pembanding, dinyatakan sah sebagai alat bukti menguatkan gugatan Penggugat/Pembanding ;

Bapak Ketua Pengadilan Tinggi Banten, dengan kerendahan hati Pembanding/Penggugat, memohon ;

1. Memohon Permohonan Banding dapat diterima dan dikabulkan ;

2. Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Tangerang tanggal 11 Desember 2012 No. 284/Pdt.G/2012/PN.TNG ;

3. Mengabulkan gugatan Penggugat/Pembanding seluruhnya ;

4. Menghukum Tergugat/Terbanding membayar biaya perkara tingkat Pengadilan Negeri Tangerang dan Pengadilan Tinggi Banten ;

Apabila Ketua Pengadilan Tinggi Banten melalui Majelis Hakim Pengadilan Tinggi yang memeriksa, mengadili, memberikan pertimbangan hukum dan memberikan putusan atas perkara ini berpendapatan lain, berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku, Mohon putusan yang seadil-adilnya berdasarkan nilai-nilai keadilan, kelayakan dan kepatutan yang berlaku dalam masyarakat ;

Menimbang, bahwa Kuasa Terbanding semula Tergugat di dalam Kontra Memori Bandingnya pada pokoknya menolak seluruh dalil keberatan Pembanding di dalam Memori Bandingnya kecuali yang secara tegas diakui oleh Terbanding, karena Pengadilan Negeri Tangerang telah secara cermat mempertimbangkan seluruh fakta, dalil-dalil dan bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak, sehingga putusan a quo harus tetap dipertahankan, oleh karena itu mohon agar Pengadilan Tinggi Banten berkenan memutuskan :

1. Menolak permohonan banding yang diajukan oleh Penggugat I selaku Pembanding untuk seluruhnya ;

2. Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Tangerang No. 284/Pdt.G/2012/ PN.TNG tanggal 26 November 2012 yang dimohonkan banding tersebut ;

3. Menghukum Pembanding dahulu Penggugat I untuk membayar biaya perkara ;

Atau

Mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono) ;

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi meneliti dengan saksama keseluruhan Memori Banding dari Pembanding semula Penggugat I, Pengadilan Tinggi tidak menemukan hal-hal baru melainkan hanya merupakan pengulangan terhadap hal-hal yang telah dikemukakan dipersidangan Pengadilan Negeri dan semuanya telah dipertimbangkan dengan saksama oleh Pengadilan Negeri, oleh karena itu tidak relevan untuk dipertimbangkan kembali di tingkat banding ;

Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi meneliti dan mempelajari dengan saksama berkas perkara yang terdiri dari Berita Acara Persidangan, bukti-bukti yang diajukan oleh kedua belah pihak dan surat-surat lain yang berhubungan dengan perkara ini, dan Turunan Resmi Putusan Pengadilan Negeri Tangerang tanggal 11 Desember 2012 Nomor : 284/Pdt.G/2012/ PN.TNG. yang dimohonkan banding tersebut, Pengadilan Tinggi berpendapat bahwa pertimbangan-pertimbangan hukum dari Majelis Hakim Pengadilan Negeri Tangerang sebagaimana diuraikan di dalam putusannya tersebut baik Dalam Eksepsi maupun Dalam Pokok Perkara sudah tepat dan benar, oleh karena itu pertimbangan-pertimbangan hukum tersebut diambil alih dan dijadikan sebagai pertimbangan hukum Pengadilan Tinggi sendiri dalam mengadili perkara ini di tingkat banding, karena terbukti Terbanding semula Tergugat telah mengurus IMB tetapi belum diterbitkan oleh Walikota Tangerang, dan Jalan tol Jakarta Outer Ring Road II (JORR II) juga belum dibangun sehingga belum jelas apakah Jalan tol JORR II tersebut melalui atau mengenai rumah Pembanding semula Penggugat I ataukah tidak, sehingga Terbanding semula Tergugat tidak terbukti telah melakukan perbuatan melawan hukum ;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas, Pengadilan Tinggi berpendapat bahwa Putusan Pengadilan Negeri Tangerang tanggal 11 Desember 2012 Nomor : 284/Pdt.G/2012/PN.TNG. yang dimohonkan banding tersebut dapat dipertahankan, oleh karenanya harus dikuatkan ;

Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding semula Penggugat I tetap berada di pihak yang kalah, maka ia harus dihukum untuk membayar ongkos perkara ini dalam kedua tingkat peradilan ;

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947 tentang Peradilan Ulangan Di Jawa Dan Madura, Reglement Indonesia Yang Diperbaharui (H.I.R.), dan ketentuan hukum lain yang bersangkutan ;

M E N G A D I L I

1. Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat I ;

2. Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Tangerang tanggal 11 Desember 2012 Nomor : 284/Pdt.G/2012/PN.TNG. yang dimohonkan banding tersebut ;

3. Menghukum Pembanding semula Penggugat I untuk membayar ongkos perkara ini dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) ;

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Banten pada hari Rabu, tanggal 27 Februari 2013 oleh kami, Drs. J. SABAN, SH. sebagai Ketua Majelis, ESTER SIREGAR, SH., MH. dan H. EFFENDI GAYO, SH., MH. sebagai Hakim-hakim Anggota, yang berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Banten tanggal 12 Februari 2013 Nomor : 12/PEN/PDT/2013/PT.BTN ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini di tingkat banding, putusan mana pada hari itu juga diucapkan dalam sidang yang terbuka untuk umum oleh Ketua Majelis dengan dihadiri oleh Hakim-Hakim Anggota tersebut, dan FERI ARDIANSYA, SH., MH. sebagai Panitera Pengganti Pengadilan Tinggi Banten, di luar hadirnya kedua belah pihak yang berperkara ;

HAKIM ANGGOTA TTD ESTER SIREGAR, SH., MH.	KETUA MAJELIS TTD Drs. J. SABAN, SH.
TTD H. EFFENDI GAYO, SH., MH.	PANITERA PENGGANTI TTD FERI ARDIANSYA, SH., MH.

Perincian Biaya Banding :

1. Meterai …………………………………… Rp. 6.000,-

2. Redaksi …………………………………… Rp. 5.000,-

3. Administrasi …………………………………… Rp. 139.000,-

J u m l a h  ……………………………………….... Rp. 150.000,-

(seratus lima puluh ribu rupiah)