P U T U S A N

Nomor 89 B/PK/PJK/2010

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G

memeriksa perkara Pajak dalam permohonan Peninjauan Kembali telah mengambil putusan akhir sebagai berikut dalam perkara :

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, berkedudukan di Jalan Jenderal Gatot Subroto Nomor. 40-42 Jakarta, dalam hal ini memberi kuasa kepada :

BAMBANG HERU ISMIARSO, Direktur Keberatan dan Banding.
ERMA SULISTYARINI, Kepala Sub Direktorat Peninjauan Kembali dan Evaluasi, Direktorat Keberatan dan Banding.
YURNALIS RY, Kepala Seksi Peninjauan Kembali, Subdit Peninjauan Kembali, Direktorat Keberatan dan Banding.
FITRIYANA, Penelaah Keberatan, Direktorat Keberatan dan Banding, keempatnya berkedudukan di Jl. Jenderal Gatot Subroto No. 40-42, Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus No. SKU-355/PJ./2009 tanggal 21 Oktober 2009.

Pemohon Peninjauan Kembali, dahulu Terbanding.

M e l a w a n :

PT. HARMAS JALESVEVA, beralamat di Jl. RS. Fatmawati, RT. 001/ RW. 01, Kel. Pondok Labu, Jakarta Selatan.

Termohon Peninjauan Kembali, dahulu Pemohon Banding.

Mahkamah Agung tersebut.

Membaca surat-surat yang bersangkutan.

Menimbang, bahwa dari surat-surat yang bersangkutan ternyata Pemohon Peninjauan Kembali dahulu sebagai Terbanding telah mengajukan permohonan Peninjauan Kembali terhadap putusan Pengadilan Pajak tanggal 07 Agustus 2009 No. Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 yang telah berkekuatan hukum tetap, dalam perkaranya melawan Termohon Peninjauan Kembali dahulu Pemohon Banding dengan posita perkara pada pokoknya sebagai berikut :

Bahwa Pemohon Banding mengajukan permohonan banding, sehubungan dengan penolakan permohonan keberatan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Tahun 2008, yang Pemohon Banding usulkan melalui surat Pemohon Banding, Surat Nomor : 040/Spmh-PEM/HJ/PBLB/KEU/0408 tanggal 29 April 2008 (terlampir-2) perihal Permohonan Peninjauan Kembali NJOP-PBB Tahun 2008 atas nama Pemohon Banding, dimana telah diterbitkan Surat Keputusan Penolakan oleh Terbanding dengan Suratnya Nomor : KEP-666/WPJ.04/2008, tanggal 11 Juni 2008 (terlampir-3) tentang Penyelesaian Keberatan Pemohon Banding atas SPPT Pajak Bumi dan Bangunan NOP 31.71.020.002.003-0546.0 Tahun Pajak 2008. Permohonan Banding Pemohon Banding untuk tahun pajak PBB Tahun 2007, telah dikabulkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang telah dibacakan dalam persidangan terbuka untuk umum tertanggal 31 Juli 2008, dengan Putusan Pengadilan Pajak Nomor : 14789/PP/M.VI/18/2008;

Bahwa Pemohon Banding selaku Subjek Pajak atas Objek Pajak lahan tanah kosong (yang sedang dalam tahap pengembangan) tersebut di atas, menyampaikan beberapa hal berkaitan dengan lahan tersebut sebagai berikut :

1) Bahwa penetapan PBB Tahun 2008 yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Jakarta Cilandak Tahun 2008, sesuai SPPT-PBB Tahun 2008 sebesar Rp. 831.000.000,00 (delapan ratus tiga puluh satu juta rupiah), dengan NJOP sebesar Rp. 4.155.000,00 per m², untuk tanah seluas : 100.000 m²tanah kosong, terletak di Jln. Swakarya, Kelurahan Pondok Labu, Kecamatan Cilandak, Kotamadya Jakarta Selatan (berdasarkan SPPT PPB Tahun 2008 sebagaimana terlampir-1);

2) Bahwa lahan tanah kosong Pemohon Banding lebih dekat dengan Jln. Swakarya Bawah. Jalan Swakarya Bawah dan Jln. Swakarya terdiri dari satu jalan yang terpotong / bersambung pada suatu belokan jalan, dan hal ini terlihat dalam peta lokasi yang Pemohon Banding lampirkan sebagai (terlampir-4);

3) Letak objek pajak berdasarkan SPPT-PBB yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Jakarta Cilandak tidak tertulis dengan benar. Jalan Swakarya seharusnya berada di Rt.001/Rw.04 bukannya di Rt.001/Rw.0l (sesuai informasi dari Kantor Lurah Pondok Labu) seperti yang tercantum di SPPT-PBB;

4) Bahwa kantor yang Pemohon Banding pakai saat ini adalah bekas kantor pemancar milik TNI-AL yang terletak pada lahan milik TNI-AL dan merupakan pinjam pakai, yang sebelumnya telah memiliki akses jalan mulai dari kantor pemancar sampai keluar ke JIn. R.S Fatmawati;

5) Bahwa penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang diterbitkan KPP Pratama Jakarta Cilandak/Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak Jakarta Selatan untuk tanah di sekitar lahan tanah Pemohon Banding periode Tahun 2008 sangat jauh lebih murah dari tanah kosong milik Pemohon Banding tersebut. Adapun lokasi yang berbatasan di sebelah Utara dan Selatan serta yang menghadap lokasi tanah kosong Pemohon Banding di sebelah Timur, JIn. Swakarya/Bawah adalah sebagai berikut :

a. Jalan Pinang Bahari (sebelah Selatan), penerapan NJOP-PBB sebesar Rp.1.573.000,- per m², sesuai data NJOP yang tercatat pada Buku Klasifikasi dan Besarnya NJOP Tahun 2008, yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Wilayah Ditjen Pajak Jakarta Selatan No : Kep-1847/WPJ.04/2007, tertanggal 28 Desember 2007;

b. Jalan Wijaya Kusuma I & II (sebelah Utara), penerapan NJOP-PBB berkisar sebesar Rp. 1.722.000,00 per m² sampai dengan Rp. 1.862.000,00 per m², bahkan ada Jalan Wijaya Kusuma dengan NJOP-PBB sebesar Rp.1.274.000,00 per m² (Berdasarkan buku Klasifikasi NJOP-PBB Tahun 2008 yang diterbitkan oleh Kepala Kanwil DJP. Jakarta Selatan, No : Kep-1847/WPJ.04/2007, tertanggal 28 Desember 2007). Terlampir juga SPPT-PBB atas nama PL. Rompas, Jalan Wijaya Kusuma I No.24, dengan NJOP Tahun 2008 sebesar Rp. 1.862.000,00 per m² (fotocopy SPPT-PBB terlampir-5);

c. Jalan Swakarya sampai dengan Jalan Swakarya Bawah, penerapan NJOP PBB terdiri dari beberapa nilai, antara lain mulai dari sebesar Rp.1.274.000,00 per m²; Rp.1.573.000,00 per m². (Berdasarkan buku Klasifikasi NJOP-PBB Tahun 2008 yang diterbitkan oleh Kepala Kanwil DJP. Jakarta Selatan, No Kep-1847/WPJ.04/2007, tertanggal 28 Desember 2007). Terlampir disampaikan SPPT-PBB Tahun 2008 atas nama Iskandar Dinata, Jalan Swakarya Bawah, dengan NJOP-PBB Tahun 2008 sebesar Rp.1.573.000,00 per m²,(terlampir-6);

6) Berdasarkan Putusan Pengadilan Pajak No. 14789/PP/M.VI/l8/2008, tanggal pengucapan 31 Juli 2008, pada sidang terbuka untuk umum telah diputuskan oleh Majelis Hakim Pengadilan Pajak bahwa permohonan banding Pemohon Banding dikabulkan, menetapkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP-PBB) atas objek tanah kosong Pemohon Banding yang terletak dan mengakses ke Jalan Swakarya Bawah, adalah sebesar Rp. 1.416.000,00 per m²;

Bahwa untuk mendukung usulan Pemohon Banding dan sekaligus sebagai pertimbangan Bapak, Pemohon Banding akan kembali memberikan gambaran dan keterangan yang lebih jelas dan lengkap, mengenai posisi dan keberadaan 1 kondisi objek tanah yang Pemohon Banding miliki tersebut, antara lain meliputi :

1. sejarah lahan objek sebelum dan sesudahnya;

2. kondisi objek dan daerah sekitar;

3. penerapan NJOP Tanah Perumahan Sekitar;

4. kondisi objek saat Ini;

5. pemberlakuan NJOP objek saat ini;

6. kesimpulan;

7. adventage proyek terhadap pemerintah;

8. usulan penerapan NJOP Tahun 2008;

SEJARAH LAHAN :

Bahwa semula tanah lahan kosong tersebut dimiliki oleh TNI-Angkatan Laut (TNI-AL), berdasarkan Sertifikat Hak Pakai No. 102 (terlampir-7) yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional pada tanggal 20 Juni 2006, dengan keluasan 181.295 m², yang selama ini dipakai untuk suatu lahan penempatan Pangkalan Jaringan Transmissi Perhubungan TNI-AL (sebagian besar terdiri dari tanah kosong);

Bahwa lahan seluas 181.295 m² tersebut, merupakan tanah yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) karena sebagai fasilitas pemerintah, yakni dimanfaatkan sebagai Pangkalan Transmissi Perhubungan TNI-AL untuk kepentingan Pemerintah / Negara (Pasal 3 Undang-Undang.No. 12 Tahun 1984), namun tetap terdaftar dan tercatat dalam masterfile pendataan PBB pada Kantor Pelayanan PBB (Lama)/Kantor Pelayanan Pajak Pratama (tidak diterbitkan SPPT-PBB);

Bahwa lahan tanah kosong yang Pemohon Banding kuasai seluas 100.000 m²merupakan sebagian dari lahan milik TNI-AL, sesuai pada point 1 (satu) di atas, dengan penjelasan bahwa TNI-AL telah melepas Hak Pakainya seluas 100.000 m²tersebut kepada Pemohon Banding;

Bahwa perlu diketahui bahwa lahan yang dilepaskan haknya oleh TNI-AL tersebut adalah bagian belakang yang merupakan lahan tanah kosong yang menghadap ke sebelah Timur dekat dengan Jalan Swakarya/Bawah, serta diapit oleh perumahan penduduk yang menghadap ke Jalan Wijaya Kusuma I & II di sebelah Utara, dan Jalan Pinang Bahari di sebelah Selatan, serta sisi bagian tanah paling bawah milik tanah TNI-AL di sebelah Barat;

Bahwa dengan demikian TNI-AL masih memiliki sisa tanah seluas 81.295 m²berdasarkan Sertifikat Hak Pakai No. 103 (terlampir-8 dimana lokasi tanahnya menghadap langsung dan mengakses ke Jalan R.S Fatmawati, Jakarta Selatan). Sedangkan tanah yang dialihkan kepada Pemohon Banding tidak ada akses langsung secara khusus ke Jalan R.S. Fatmawati;

Bahwa dengan demikian lahan tersebut telah terpisah menjadi 2 (dua) bagian penguasaan/kepemilikan, yaitu :

1. Tanah Milik TNI-AL seluas 81.295 m², berhadapan langsung dan mengakses ke Jalan R.S. Fatmawati;

2. Tanah Milik Pemohon Banding seluas 100.000 m², pada Tahun 2008 ini, sudah mempunyai akses jalan langsung ke Jalan Swakarya Bawah;

Bahwa sehingga lahan tanah kosong Pemohon Banding telah terpisah dan tidak lagi menyatu seperti keadaan sebelumnya semasa seluruhnya dikuasai oleh TNI-AL;

KONDISI OBJEK

Bahwa Objek Pajak tanah Pemohon Banding adalah tanah bagian sebelah Timur (bagian bawah/belakang) dari Tanah Hak Pakai milik TNI-AL, setelah dipisahkan, dimana objek tersebut menjadi lebih dekat dan berbatasan dengan :

1. Sebelah Timur berbatasan dengan Perumahan dan Jalan Swakarya Bawah;

2. Sebelah Selatan berbatasan dengan Perumahan dan Jalan Pinang Bahari;

3. Sebelah Utara berbatasan dengan Perumahan dan Jalan Wijaya Kusuma I & II;

4. Sebelah Barat berbatasan dengan tanah milik TNI-AL;

Bahwa kondisi tekstur tanah secara keseluruhan sebelumnya tidak merata, namun sejak akhir Tahun 2007 dimulai Cut and Fill, melalui penimbunan tanah sekitar 1,5 -2,5 m², sehingga seluruh luas tanah pada Tahun 2008 ini mulai mencapai ketinggian yang sama dengan lahan tanah perumahan sekitar;

Bahwa posisi lahan pada umumnya dikelilingi oleh perumahan penduduk pada ketiga sisinya, kecuali yang berbatasan dengan tanah milik TNI-AL saat ini telah dibangun tembok pemisah;

Bahwa sampai pada Tahun 2007, kondisi tanah tersebut sangat tidak terurus, karena ditumbuhi oleh semak-belukar dan pepohonan serta dijadikan pembuangan air dan sampah oleh warga sekitar, sehingga lokasi tersebut menjadi kotor dan mengganggu lingkungan masyarakat setempat;

Bahwa pematangan tanah (pengerukan dan penimbunan tanah) dilakukan oleh Pemohon Banding selama lebih kurang 12 (dua belas) bulan, sejak Tahun 2007 dengan menggunakan jalan yang ada di komplek tanah TNI-AL (pinjam-pakai) guna mengangkut tanah dan material lainnya serta peralatan;

Bahwa selama tahap pengerukan dan penimbunan tanah, untuk sementara waktu, Pemohon Banding masih meminjam/menggunakan akses jalan masuk yang dimiliki oleh TNI-AL, yang masih jauh dari tanah kosong Pemohon Banding, namun sangat membantu dalam pengangkutan, walaupun dilanjutkan dengan jalan tanah untuk bisa menjangkau lokasi tanah kosong Pemohon Banding tersebut;

Bahwa berdasarkan perjanjian Pemohon Banding dengan pihak TNI-AL, bahwa jalan tersebut dapat dimanfaatkan selama proses pembangunan proyek Pemohon Banding, namun setelah selesai, harus dikembalikan kepada kondisi dan keadaan sebagaimana semula pada saat mulai dimanfaatkan. (surat pinjam pakai lahan dan akses terlampir-9);

Bahwa adapun penyebab Pemohon Banding meminjam jalan yang berada pada lokasi tanah milik TNI-AL tersebut semasa penimbunan dan pembangunan lahan, adalah karena masyarakat sekitar Jalan Pinang Bahari, Jalan Wijaya Kesuma dan Jalan Swakarya Bawah kurang bersedia jalan tersebut dimanfaatkan untuk dilalui alat-alat berat pengangkut tanah dan material (kenderaan truk tronton) dengan alasan jalannya akan cepat rusak dan terjadinya kemacetan di lingkungan tersebut;

Bahwa pada awal Tahun 2008, telah disepakati pembelian lahan tanah yang menghadap ke Jalan Swakarya Bawah, dan telah dibebaskan dengan suatu akte notaris (fotocopy akta jual beli dan sertiflkat HGB No. 237 yang dimaksud, terlampir-10). Tanah tersebut langsung mengakses ke tanah kosong Pemohon Banding dan akan dijadikan jalan masuk dan keluar dari proyek/objek tanah Pemohon Banding ke Jalan Swakarya Bawah;

KONDISI OBJEK SEKITAR.

Bahwa kondisi objek pajak yang berada di sekitar objek pajak tanah kosong yang Pemohon Banding kuasai pada saat ini adalah sebagai berikut :

Bahwa di sebelah Timur berbatasan dengan perumahan penduduk yang langsung menghadap ke Jalan Swakarya Bawah. Nantinya lahan tersebut menjadi akses masuk dan keluar ke tanah Pemohon Banding, karena jaraknya lebih kurang 20 sampai dengan 30 meter dari lahan kosong Pemohon Banding. Bahwa pada Tahun 2008 Pemohon Banding sudah membeli tanah seluas 424 m² , yang memanjang dari Jalan Swakarya Bawah ke lokasi tanah kosong Pemohon Banding, dimana negosiasi pembelian sudah dimulai sejak Tahun 2007 yang lalu;

Bahwa di sebelah selatan berbatasan dengan perumahan penduduk dan sebagian tanah kosong, yang juga menghadap langsung ke Jalan Pinang Bahari, namun jaraknya relative agak jauh dari lokasi tanah kosong Pemohon Banding;

Bahwa di sebelah Utara berbatasan dengan perumahan penduduk yang sudah tertata bagus serta memiliki jalan lingkungan, dan salah satunya jalan tersebut dekat dengan objek tanah kosong Pemohon Branding yaitu Jalan Wijaya Kusuma I & II. Karena perumahan tersebut adalah perumahan milik pemerintah, seperti Departemen Dalam Negeri dan Departemen Kesehatan, sangat kecil kemungkinan untuk dijadikan alternative akses masuk-keluar, terkendala dalam pembebasan yang cukup rumit;

Bahwa di sebelah Barat berbatasan dengan bagian sisi tanah kosong milik TNI-AL;

Bahwa pada umumnya, penggunaan dan pemanfaatan tanah sekitar yang mengelilingi objek tanah kosong yang Pemohon Banding miliki adalah perumahan penduduk dan beberapa buah bangunan yang dimanfaatkan untuk Sekolah Dasar, Sekolah Menengah Pertama dan rumah peribadatan;

Bahwa kondisi jalan di sekitar lokasi yang Pemohon Banding sebut di atas, pada umumnya dapat dilalui kendaraan bermotor/mobil, dengan konstruksi aspal dengan kelebaran antara 6 sampai dengan 7 meter,

PENERAPAN NJOP TANAH PERUMAHAN SEKITAR

Bahwa bilamana Pemohon Banding melihat dan mengamati penerapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dipakai sebagai dasar pengenaan PBB di sekitar perumahan yang menghadap ke jalan di sisi sekitar objek tanah kosong yang Pemohon Banding kuasai, kelihatannya bervariasi antara satu tempat pemukiman penduduk/jalan dengan pemukiman penduduk/jalan lainnya, namun tidak jauh berbeda NJOP-nya antara satu lokasi dengan lokasi lainnya berkisar antara Rp.1.274.000,00 per m² sampai dengan Rp. 1.722.000,00 per m²;

Bahwa penerapan NJOP-PBB atas tanah milik TNI-AL yang sebagian sisi depannya menghadap ke Jalan R.S. Fatmawati, ditetapkan dengan NJOP sebesar Rp. 4.155.000,00 per m², namun tidak membayar PBB, karena objek tersebut adalah milik pemerintah. Perlu diketahui bahwa penerapan NJOP di sepanjang Jalan R.S. Fatmawati bervariasi mulai dari Rp. 1.274.000,00 per m² sampai dengan Rp. 4.155.000,00 per m². Demikian juga jalan-jalan yang memiliki akses keluar ke Jalan R. S. Fatmawati seperti Jalan Pinang Bahari dan Jalan Wijaya Kusuma, diterapkan NJOP yang jauh lebih rendah, mulai dari Rp.1.274.000,00 per m² sampai dengan Rp. 1.722.000,00 per m²;

Bahwa berdasarkan pengamatan dan dari hasil pengumpulan NJOP objek pajak tanah perumahan di sekitar objek tanah kosong Pemohon Banding, yang berdasarkan Klassifikasi Nilai Jual Objek Pajak yang diterbitkan oleh Kantor Wilayah Ditjen Pajak Jakarta Selatan untuk Tahun Pajak 2008 sebagai berikut :

a. Pada Jalan Swakarya Bawah Rt. 003/Rw. 09 Kelurahan Pondok Labu, Nilai Jual Objek Pajak berdasarkan SPPT-PBB No. 31.71.020.002.003-0041.0 atas nama Iskandar Dinata, letak objek di Jalan Swakarya Bawah (tanah kosong), ditetapkan NJOP-nya sebesar Rp. 1.573.000,00 per m²;

b. Pada Jalan Pinang Bahari, berdasarkan Klasifikasi dan Nilai Jual Objek Pajak yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Wilayah Ditjen Pajak Jakarta Selatan No. KEP-1847/WPJ.04/2007, tanggal 28 Desember 2007, untuk periode Tahun 2008 adalah sebesar Rp. 1.573.000,00 per m²;

c. Pada Jalan Wijaya Kusuma 1 & II, pada lokasi perumahan penduduk, berdasarkan Klassifikasi dan Nilai Jual Objek Pajak yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Wilayah Ditjen Pajak Jakarta Selatan No. KEP-1847/WPJ.04/ 2007, tanggal 28 Desember 2007, untuk Tahun 2008 sebesar Rp.1.274.000,00 per m² sampai dengan Rp. 1.862.000,00 per m²;

KONDISI OBJEK DAN PEMBERLAKUAN NJOP SAAT INI.

Bahwa dengan telah berlangsungnya kegiatan pematangan tanah pada tanah kosong yang Pemohon Banding miliki seluas 100.000 m²dan pembuatan dinding/ tembok pemisah antara tanah yang Pemohon Banding kuasai dengan tanah milik TNI-AL (81.259 m²), maka kondisi tanah yang sebelumnya tidak beraturan dan menjadi genangan air limbah warga sekitar dan tumbuhan semak belukar yang rimbun, sekarang sudah berubah menjadi tanah kosong dalam tahap pembangunan dimana tanah yang dimaksud sudah mulai rata dengan tanah perumahan penduduk sekitar;

Bahwa pada saat ini Pemohon Banding sedang memulai pembangunan infrastruktur antara lain jalan lingkungan dan fasum - fasos, sebagai langkah awal pembangunan proyek perumahan tersebut. Semasa proses pembangunan proyek tersebut, Pemohon Banding masih terus menggunakan jalan akses milik TNI Angkatan Laut sesuai kesepakatan bersama (surat pinjam pakai lahan dan akses terlampir-9). Walaupun jalan tersebut tidak sampai ke tanah kosong yang Pemohon Banding kuasai, namun sangat membantu dalam memperlancar pengangkutan tanah dan bahan material lainnya yang dipergunakan untuk pembangunan proyek;

Bahwa memang saat ini, Pemohon Banding sudah punya akses jalan keluar masuk dari Jalan. Swakarya Bawah, yang sudah Pemohon Banding beli awal Tahun 2008, namun Pemohon Banding belum menjadikannya jalan masuk, karena selain menjaga keamanan kompleks proyek yang sedang dibangun, juga bahwa warga masyarakat sekitar/sekeliling lokasi objek yang langsung menghadap ke Jalan Pinang Bahari, Jalan Wijaya Kusuma dan Jalan Swakarya/ Bawah, tidak bersedia jalan tersebut digunakan/dilalui oleh kendaraan alat berat (truk tronton dll), karena selain cepat rusak, menjadi macet lalu lintas disekitar jalan tersebut;

Bahwa Nilai Jual Objek Pajak yang diberlakukan oleh Terbanding untuk tanah kosong Pemohon Banding tersebut pada Tahun 2008 adalah sebesar Rp.4.155.000,00 per m², dimana sebelumnya Tahun 2007 ditetapkan sebesar Rp.3.745.000,00 per m², yang berarti terdapat kenaikan sebesar Rp. 410.000,00 per m²;

Bahwa berdasarkan Putusan Pengadilan Pajak No. 14789/PP/M.VI/18/2008, tanggal pengucapan pada 31 Juli 2008, Majelis Hakim Pengadilan Pajak telah mengabulkan sebagian permohonan Pemohon Banding dengan menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas tanah kosong Pemohon Banding sebesar Rp. 1.416.000,00 per m²;

Menimbang, bahwa amar putusan Pengadilan Pajak tanggal 07 Agustus 2009 No. Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 yang telah berkekuatan hukum tetap tersebut adalah sebagai berikut :

Mengabulkan sebagian permohonan banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Terbanding Nomor KEP-666/WPJ.04/2008, tanggal 11 Juni 2008 mengenai Keberatan atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang/Surat Ketetapan Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2008 NOP 31.71.020.002.003-0546.0 tanggal 02 Januari 2008, atas nama : PT. Harmas Jalesveva, NOP 31.71.020.002.003-0546.0, alamat SPPT : Jl. Swakarya RT.001/RW.01 Pondok Labu Cilandak Jakarta Selatan, alamat korespondensi : JL RS Fatmawati RT. 001/01, Kel. Pondok Labu, Jakarta Selatan, sehingga Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2008 harus dihitung kembali menjadi sebagai berikut :

Objek Pajak	Luas (M²)	Kelas	NJOP (Rp)
			Per M²	Jumlah
Bumi Bangunan	100.000 0	A11	1.573.000 0	157.300.000.000 0
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = 157.300.000.000 NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = 0 NJOP untuk penghitungan PBB = 157.300.000.000 NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) = 40% x 157.300.000.000 62.920.000.000 Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang = 0,5% x 62.920.000.000 314.600.000
PBB Yang Harus Dibayar (Rp) 314.600.000

Menimbang, bahwa sesudah putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap i.c. Putusan Pengadilan Pajak tanggal 07 Agustus 2009 No. Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 diberitahukan kepada Pemohon Peninjauan Kembali dahulu Terbanding pada tanggal 27 Agustus 2009 kemudian terhadapnya oleh Pemohon Peninjauan Kembali dahulu Terbanding dengan perantaraan kuasanya berdasarkan Surat Kuasa Khusus No. SKU-355/PJ./2009 tanggal 21 Oktober 2009 diajukan permohonan Peninjauan Kembali secara tertulis pada tanggal 25 Nopember 2009, sebagaimana ternyata dari Akta Permohonan Peninjauan Kembali No. PKA-841/SP.51/AB/XI/2009 yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Pajak diikuti oleh alasan-alasannya yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Pajak tersebut pada tanggal 26 Nopember 2009.

Menimbang, bahwa tentang permohonan Peninjauan Kembali tersebut telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan seksama pada tanggal 11 Desember 2009, kemudian terhadapnya oleh pihak lawannya diajukan jawaban yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Pajak pada tanggal 08 Januari 2010.

Menimbang, bahwa oleh karena permohonan Peninjauan Kembali a quo beserta alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan seksama, diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam Undang-undang, maka oleh karena itu formal dapat diterima.

Menimbang, bahwa Pemohon Peninjauan Kembali telah mengajukan alasan-alasan Peninjauan Kembali yang pada pokoknya berbunyi sebagai berikut :

A. Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put.19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009 tidak sah karena tidak memuat keterangan tentang hadir atau tidak hadirnya pihak yang bersengketa.

1. Bahwa Putusan Pengadiian Pajak Nomor : Put.19291/PP/M.Vl/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009 nyata-nyata telah tidak sah karena tidak memuat keterangan tentang hadir atau tidak hadirnya pihak yang bersengketa sebagaimana yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku, dalam hal ini khususnya Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak.

2. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 84 ayat (1) dan ayat (2) Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, menyebutkan sebagai berikut :

Ayat (1) :

"Putusan Pengadilan Pajak harus memuat :

a. Kepala putusan yang berbunyi "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA";

b. Nama, tempat tinggal atau tempat kediaman, dan/atau identitas lainnya dari Pemohon Banding atau Penggugat;

c. Nama jabatan dan alamat Terbanding atau Tergugat;

d. Hari, tanggal diterimanya Banding atau Gugatan;

e. Ringkasan Banding atau Gugatan, dan ringkasan Surat Uraian Banding atau Surat Tanggapan, atau Surat Bantahan, yang jelas;

f. Pertimbangan dan penilaian setiap bukti yang diajukan dan hal yang terjadi dalam persidangan selama sengketa itu diperiksa;

g. Pokok sengketa;

h. Alasan hukum yang menjadi dasar putusan;

i. Amar putusan tentang sengketa; dan

j. Hari, tanggal putusan, nama Hakim yang memutus, nama Panitera, dan keterangan tentang hadir atau tidak hadirnya para pihak.

Ayat (2) :

"Tidak dipenuhinya salah satu ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) menyebabkan putusan dimaksud tidak sah dan Ketua memerintahkan sengketa dimaksud segera disidangkan kembali dengan acara cepat, kecuali putusan dimaksud telah melampaui jangka waktu 1 (satu) tahun."

3. Bahwa setelah membaca, meneliti dan mempelajari lebih lanjut Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, maka dapat diketahui secara jelas dan nyata-nyata bahwa dalam Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009 sama sekali tidak memuat keterangan tantang hadir atau tidaknya para pihak yang bersengketa, dalam ini Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding dan Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding.

4. Bahwa tidak dimuatnya keterangan tentang hadir tidaknya para pihak yang bersengketa akan menyebabkan Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put.19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009 menjadi tidak sah berdasarkan Pasal 82 ayat (2) Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak dan akan menyebabkan putusan tersebut menjadi cacat hukum.

5. Bahwa oleh karena itu, maka Majelis Hakim Pengadilan Pajak, yang memeriksa dan mengadili sengketa banding tersebut, telah terbukti dengan nyata-nyata telah melakukan perbuatan yang melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku (contra legem) dengan tidak memuat keterangan tentang hadir tidaknya para pihak yang bersengketa yang ditentukan oleh ketentuan Pasal 82 ayat (2) Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak beserta Penjelasannya.

6. Bahwa dengan demikian, Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put.19291/ PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009 tersebut secara nyata-nyata telah terbukti sebagai suatu Putusan yang cacat hukum. Sehingga oleh karenanya, Putusan Pengadilan Pajak Nomor: Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009 tersebut harus dibatalkan demi hukum.

B. Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Berupa Bumi sebesar Rp. 4.155.000,00/m².

1. Bahwa dalil-dalil, fakta-fakta serta dasar hukum (fundamentum petendi) yang telah dikemukakan Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding di atas untuk seluruhnya, adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan sebagai satu kesatuan dengan dalil-dalil yang akan dikemukakan Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding pada uraian berikut ini.

2. Bahwa Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding sangat keberatan dengan amar pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Pajak, yang antara lain berbunyi sebagai berikut :

Halaman 54 alinea ke-8 :

"Bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, Majelis selanjutnya berpendapat :

1. Berdasarkan ketentuan ....................

2. Memperhatikan SE-26/PJ./2006, objek pajak yang menjadi sengketa :

- ditinjau dari faktor kawasan, berupa bumi/tanah yang terletak di kawasan belum berkembang yang sarana dan prasarananya belum tersedia dengan baik, sedangkan kawasan sekitarnya sudah berkembang serta memiliki sarana dan prasarana yang memadai;

- tidak berbatasan langsung dengan jalan/jaringan lalu lintas atau transportasi umum, namun mempunyai aksesbilitas langsung dari dan ke jalan/jaringan lalu lintas atau transportasi umum;

- memiliki bentuk tidak beraturan dibandingkan rata-rata bentuk bidang yang beraturan pada umumnya;

3. Jalan keluar-masuk untuk mengangkut material dari Jl. Fatmawati ke objek pajak bukan merupakan akses yang berpengaruh ke kelas bumi NJOP karena statusnya pinjam, masih merupakan tenah milik TNI AL, akses sebenarnya NJOP karena statusnya pinjam, masih merupakan tanah milik TNI AL, akses sebenarnya masih dalam tahap rencana;

4. Harga jual yang ditawarkan, dimana dalam objek pajak berupa kavling siap bangun, objek pajak yang sudah tersedia infrastruktur bangunan, suatu keadaan bukan keadaan per 01 Januari 2008, harga jual kavling per m² Rp.5.500.000,00 bila dijabarkan dalam harga per m² tanah keseluruhan (100.000 m²) sebesar Rp. 3.168.000,00 atas dasar hal tersebut jika NJOP per 01 Januari 2008 ditetapkan sebesar Rp. 4.155.000,00 per m² tidak riil;

5. Menentukan NJOP atas objek pajak yang disengketakan yaitu dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang/Surat Ketetapan Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2008 NOP 31.71.020.002.003-0546.0 tanggal 02 Januari 2008 kembali ke kelas bumi A11 dimana NJOP per m² sebesar Rp.1.573.000,00.

3. Bahwa berkenaan dengan amar pertimbangan Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang tertuang dalam Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/ PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009 tersebut di atas, maka Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding dengan ini menyatakan bahwa Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang memeriksa dan mengadili sengketa banding tersebut telah salah dan keliru atau setidak-tidaknya telah membuat suatu kekhilafan (error facti) dalam membuat pertimbangan-pertimbangan hukumnya tersebut dengan telah mengabaikan dasar hukum dan atau prinsip perpajakan yang berlaku, sehingga hal tersebut nyata-nyata telah melanggar asas kepastian hukum dalam bidang perpajakan di Indonesia.

4. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat (3), Pasal 2 ayat (1) dan (2), Pasal 6 ayat (2) dan Pasal 8 ayat 2 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 menyebutkan sebagai berikut :

Pasal 1 ayat 3

"Yang dimaksud dalam Undang-undang ini dengan :

3. Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti."

Kemudian dalam penjelasan Pasal 1 ayat (3) menyebutkan :

Yang dimaksud dengan :

- Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

- Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.

- Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Pasal 2

Ayat 1

Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan/atau bangunan.

Ayat 2

"Klasifikasi objek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur oleh Menteri Keuangan."

Kemudian dalam penjelasan ayat 2 menyebutkan :

Yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terhutang.

Dalam menentukan klasifikasi bumi/tanah diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :

1. letak;

2. peruntukan;

3. pemanfaatan

4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

Pasal 6 ayat 2

"Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya."

Kemudian dalam penjelasan Pasal 6 ayat 2 menyebutkan "Pada dasarnya penetapan Nilai Jual Objek Pajak adalah 3 (tiga) tahun sekali. Namun demikian untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan Nilai Jual Objek Pajak cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali.

Dalam menetapkan nilai jual, Menteri Keuangan mendengar pertimbangan Gubernur serta memperhatikan asas self assessment."

Pasal 8 ayat 2

"Saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari."

Kemudian dalam penjelasan ayat 2 menyebutkan :

"Karena tahun pajak dimulai pada tanggal 1 Januari, maka keadaan objek pajak pada tanggal tersebut merupakan saat yang menentukan pajak yang terhutang.

Contoh :

a. Objek pajak pada tanggal 1 Januari 1986 berupa tanah dan bangunan.

Pada tanggal 10 Januari 1986 bangunannya terbakar, maka pajak yang terhutang tetap berdasarkan keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari 1986, yaitu keadaan sebelum bangunan tersebut terbakar;

b. Objek pajak pada tanggal 1 Januari 1986 berupa sebidang tanah tanpa bangunan di atasnya.

Pada tanggal 10 Agustus 1986 dilakukan pendataan, ternyata di atas tanah tersebut telah berdiri suatu bangunan, maka pajak yang terhutang untuk Tahun 1986 tetap dikenakan pajak berdasarkan keadaan pada tanggal 1 Januari 1986.

Sedangkan bangunannya baru akan dikenakan pada Tahun 1987.

5. Bahwa berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Rl Nomor : KEP-1847/ WPJ.04/2008 tanggal 28 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tahun 2008 sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk kotamadya Jakarta Selatan Wilayah Kerja KPP Pratama Jakarta Cilandak, penerapan/penetapan NJOP per m² diwilayah objek pajak sebagai berikut :

a. NJOP bumi Tahun 2008 atas objek pajak yang berada di sepanjang atau memiliki akses ke Jalan RS Fatmawati di kelurahan Cilandak Barat ditetapkan dengan kode ZNT : AC dengan nilai Rp. 4.155.000,00 per m².

b. NJOP bumi Tahun 2008 atas objek pajak di perumahan penduduk yang mengakses ke Jalan Pinang Bahari ditetapkan dengan kode ZNT : AR/AD dengan nilai Rp. 1.573.000,00 per m².

c. NJOP bumi Tahun 2008 atas objek pajak di perumahan penduduk yang mengakses ke Jalan Swakarya Bawah ditetapkan dengan kode ZNT : AR/AD/AX dengan nilai Rp. 1.573.000,00 per m².

d. NJOP bumi Tahun 2008 atas objek pajak di perumahan penduduk yang mengakses ke Jalan Wijaya Kusuma ditetapkan dengan kode ZNT : AE dengan nilai Rp. 1.862.000,00 per m².

6. Bahwa berdasarkan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-28/ PJ.6/1997 tanggal 14 Oktober 1997 tentang Pedoman Penyusunan Nilai Indikasi Rata-rata sebagai Dasar Penyusunan NJOP dalam butir 1 menjelaskan :

"Kantor Pelayanan PBB setiap saat selalu aktif menghimpun perkembangan data harga jual tanah dan/atau bangunan di wilayahnya masing-masing, sehingga himpunan data harga jual selalu berkembang sesuai dengan harga pasar (up to date) dan siap dianalisa untuk penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai dasar penyusunan NJOP. Kegiatan menghimpun dan menganalisa harga jual tersebut merupakan tugas prioritas tenaga fungsional penilai PBB."

Bahwa berdasarkan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-06/PJ.6/1999 tanggal 5 Februari 1999 tentang Pelaksanaan Analisa Penentuan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) sebagai Dasar Penetuan NJOP Tanah jo. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP) menyebutkan bahwa dalam prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah :

1. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.

2. Mempertimbangkan data harga jual tanah yang telah diplot pada peta kerja ZNT.

3. Pengelompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal berikut :

- Nilai pasar tanah yang hampir sama.

- memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama.

- aksesibilitas yang tidak jauh berbeda.

- mempunyai potensi nilai yang sama.

8. Bahwa Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang memeriksa dan mengadili sengketa banding tersebut, secara nyata-nyata telah mengabaikan fakta-fakta yang telah terungkap dalam proses pemeriksaan sengketa banding tersebut di Pengadilan Pajak, yaitu sebagai berikut :

a. Bahwa Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding menetapkan jumlah Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang pada Tahun 2008 atas objek yang dikuasai Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding sebesar Rp. 831.000.000,00 atas objek pajak berupa tanah seluas 100.000 m² karena berdasarkan Berita Acara Pemeriksaan Lapangan diketahui bahwa objek pajak berupa tanah tersebut ditetapkan dengan kode ZNT AC yang memiliki nilai sebesar Rp.4.155.000,00 per m² (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put 19291/PP/M. VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 48 Alinea ke-6).

b. Bahwa objek pajak seluas 100.000 m² tersebut merupakan objek pecahan dari tanah kosong yang dimiliki oleh TNI Angkatan Laut berdasarkan Akta Perjanjian Tukar Menukar Nomor : 19 Tanggal 25 Nopember 2006 yang mana dalam akta tersebut menegaskan telah terjadi tukar-menukar antara TNI Angkatan Laut dengan Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding berupa tanah yang terletak di Jalan RS Fatmawati. Bahwa sertifikat Nomor : 19 tersebut merupakan pecahan dari sertifikat Hak Pakai Nomor : 102/Pondok Labu dengan luas tanah 181.295 m² (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor. Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 48 Alinea ke-9).

c. Bahwa yang menjadi dasar penerbitan Surat Pemberitahuan Pajak terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2008 NOP 31.71.020.002.003-0546.0 tanggal 02 Januari 2008 yang menjadi dasar penetapan NJOP atas objek pajak tersebut adalah Keputusan Menteri Keuangan Rl Nomor : KEP-1847/WPJ.04/2008 tanggal 28 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tahun 2008 sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk Kotamadya Jakarta Selatan Wilayah Kerja KPP Pratama Jakarta Cilandak dimana atas objek pajak yang berada di sepanjang atau memiliki akses ke Jalan RS Fatmawati di Kelurahan Cilandak Barat ditetapkan dengan kode ZNT : AC dengan nilai Rp. 4.155.000,00 per m² (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 49 Alinea ke-1).

d. Bahwa Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding tidak menyetujui penetapan nilai tanah sebesar Rp. 4.155.000,00 karena penetapan Nilai Jual Objek Pajak yang diterbitkan Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding untuk tanah di sekitar lahan tanah Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding Tahun 2008 sangat jauh lebih murah dari tanah kosong milik Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding dan tidak ada akses dengan Jl. RS Fatmawati (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/PP/M. VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 49 Alinea ke-3)

e. Bahwa Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding menyatakan pematangan tanah (pengerukan dan penimbunan tanah) dilakukan oleh Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding selama kurang lebih 12 bulan sejak Tahun 2007 dengan menggunakan jalan yang ada di komplek TNI AL (pinjam pakai) guna mengangkut tanah dan material lainnya serta peralatan. Bahwa atas tanah TNI AL tersebut ditetapkan NJOP per m² sebesar Rp.4.155.000,00 (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor Put. 19291/ PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 47 Allnea ke-9)

f. Bahwa Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding menyatakan pada awal Tahun 2008 telah disepakati pembelian lahan tanah seluas 424 m² yang menghadap ke Jalan Swakarya Bawah yang mana tanah tersebut akan dijadikan akses masuk dan keluar dari proyek/objek tanah Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding. Bahwa pembelian tanah seluas 424 m² terjadi pada Tahun 2008 melalui Akta dual Beli antara Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding dengan Iskandar Dinata Nomor : 05/2008 tanggal 7 Mei 2008 yang dibuat oleh Yulia, SH atas sebidang tanah seluas 424 m² yang terletak di Jl Swakarya Bawah Kel Pondok Labu Kec Cilandak Selatan dengan NJOP sebesar Rp. 1.573.000,00/m². (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 53 Alinea ke-5)

g. Bahwa dalam proses pemeriksaan sengketa banding di Pengadilan Pajak, Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding menyerahkan copy laporan penilaian dari sebuah Perusahaan Penilai Resmi berdasarkan Surat Izin Usaha Perusahaan Jasa Penilai (SIUPP) No. 38/Pen/PDN.2/IX/2003 tanggal 9 September 2003 yaitu PT. Satyatama Graha Tara in Association with Kind Sturge International Property Consultant yang menyatakan bahwa harga tanah per m² per tanggal 26 Pebruari 2008 adalah sebesar Rp. 5.500.000,00 per m² (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 54 Alinea ke-5).

h. Bahwa menurut Majelis Hakim Pengadilan Pajak dengan harga per m² Rp. 5.500.000,00 dengan luas tanah efektif 57.600 m² dan luas infrastruktur 42.400 m² maka nilai jual tanah efektif adalah = 57.600 m² x Rp. 5.500.000,00 = Rp. 316.800.000.000,00. Dengan demikian nilai tanah per m² = 1/100.000,00 x Rp. 316.800.000.000,00 = Rp.3.168.000,00. Bahwa namun demikian dalam putusannya Majelis Hakim Pengadilan Pajak menetapkan NJOP atas objek yang disengketakan dikembalikan kepada nilai per m2 sebesar Rp.1.573.000,00 (vide Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put. 19291/ PP/M.VI/18/2009 tanggal 07 Agustus 2009, Halaman 54 Alinea ke-7 dan Halaman 55 Alinea ke-5).

9. Bahwa perlu Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding tegaskan, bahwa dalam sengketa ini Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding tidak mempermasalahkan tentang NJOP bumi Jl. RS Fatmawati sebesar Rp. 4.155.000,00 namun Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding berkeberatan dengan penetapan NJOP bumi Rp. 4.155.000,00 per meter persegi karena objek Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding tidak memiliki akses ke Jl. RS Fatmawati, namun akses yang dimiliki adalah ke Jl. Swakarya Bawah dimana NJOP Jl. Swakarya bawah menurut Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding adalah Rp.1.416.000,00 per meter persegi.

10. Bahwa dengan demikian yang harus dibuktikan adalah akses sebenarnya yang dimiliki oleh Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding per keadaan 1 Januari 2008 sebagai dasar untuk Pajak Bumi dan Bangunan terutang berdasarkan Pasal 8 ayat 2 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994.

11. Bahwa berdasarkan hasil penelitian lapangan yang dilakukan oleh Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding diketahui bahwa kondisi objek pajak pada tanggal 1 Januari 2008 adalah tidak memiliki akses ke Jalan Swakarya Bawah. Hal tersebut dikarenakan adanya tembok pembatas antara objek pajak milik Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding dengan objek pajak sekitarnya. Bahwa objek milik Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding merupakan tanah kosong dan satu kesatuan/tidak ada pembatas dengan objek pajak milik TNI Angkatan Laut. Bahwa Termohon Peninjauan Kembali dalam melakukan pembangunan lahan tersebut memanfaatkan akses dari Jl. RS Fatmawati, tidak ada akses jalan melalui jalan Swakarya.

12. Bahwa berdasarkan informasi melalui internet dari situs yang dibuat Termohon Peninjauan Kembali dahulu Pemohon Banding yaitu www.admiralty.co.id diperoleh informasi tentang masterplan pembangunan perumahan pada lahan objek pajak. Bahwa berdasarkan peta masterplan akses menuju ketempat lokasi Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding melalui Jalan RS Fatmawati dan dapat keluar melalui Jl. Swakarya Bawah. Bahwa dengan demikian nyata-nyata terbukti bahwa Objek Pajak dengan NOP 31.71.020.002.003-0546.0 milik Termohon Peninjauan Kembali dahulu Pemohon Banding tidak memiliki akses ke Jalan Swakarya, dan bidang objek pajak tersebut masih dalam satu kesatuan dengan milik TNI Angkatan Laut yang hanya mempunyai akses ke Jalan RS Fatmawati.

13. Bahwa Pemohon Peninjauan Kembali dahulu Terbanding dalam melakukan penilaian suatu Objek Pajak telah berdasarkan ketentuan peraturan perpajakan yang berlaku yaitu Pasal 1 ayat (3) Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 dan KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP) dimana dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak atas Tanah, Pemohon Peninjauan Kembali dahulu Terbanding telah mempertimbangkan faktor-faktor lain yang didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian yang mengacu pada pertimbangan lain yang dianggap mempengaruhi nilai tanah dan/atau secara umum membedakan kondisi antara lokasi yang berbeda, antara lain peruntukan lahan, kondisi lahan, serta faktor fisik seperti topografi, kedudukan lahan dan sebagainya.

14. Bahwa alasan Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding yang menyatakan bahwa akses yang dimiliki oleh Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding nantinya adalah Jalan Swakarya Bawah, yang ditelah direalisir dengan pembelian tanah seluas 424 m² dengan Akta Jual Beli Nomor: 05/2008 tanggal 07 Mei 2008, akan Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding tanggapi sebagai berikut:

- Bahwa pembelian lahan seluas 424 m² yang menurut Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding nantinya akan dijadikan akses keluar masuk bagi Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding melalui Jalan Swakarya terjadi pada tanggal 07 Mei 2008 dengan Akta Jual Beli Nomor : 05/2008. Bahwa sebelumnya Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding dalam pembangunan proyeknya memanfaatkan jalan yang ada di komplek TNI AL (akses menuju ke Jalan RS Fatmawati) dengan status pinjam pakai dimana berdasarkan perjanjian Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding dapat memanfaatkan jalan tersebut selama proyek pembangunan, namun setelah selesai harus dikembalikan kepada kondisi dan keadaan semula sebagaimana pada saat mulai dimanfaatkan.

- Bahwa dengan demikian, akses keluar masuk objek Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding melalui Jalan Swakarya pada tanggal 1 Januari 2008 belum terealisasi. Yang terealisasi hanyalah pembelian lahan yang menurut Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding nantinya akan dijadikan akses keluar masuk bagi objek Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding melalui Jalan Swakarya Bawah dan pembelian tersebut terjadi setelah tanggal 1 Januari 2008 tepatnya tanggal 07 Mei 2008 yang dibuktikan dengan Akta Jual Beli Nomor : 05/2008.

- Bahwa dengan demikian nyata-nyata telah terbukti bahwa pada keadaan per 1 Januari 2008 akses yang digunakan untuk keluar masuk ke objek Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding adalah akses yang menuju ke Jl. RS Fatmawati dimana NJOP untuk objek pajak yang berada di sepanjang atau memiliki akses ke Jalan RS Fatmawati di kelurahan Cilandak Barat ditetapkan dengan kode ZNT : AC dengan nilai Rp. 4.155.000,00 per m² melalui Keputusan Menteri Keuangan Rl Nomor : KEP-1847/WPJ.04/2008 tanggal 28 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tahun 2008 sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk kotamadya Jakarta Selatan Wilayah Kerja KPP Pratama Jakarta Cilandak.

- Bahwa Pasal 8 ayat 2 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 nyata-nyata ditegaskan bahwa saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari. Bahwa nyata-nyata telah terbukti pada pada kondisi per 1 Januari 2008 akses yang dimanfaatkan oleh Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding adalah akses ke Jl. RS Fatmawati dan bukan akses ke Jl. Swakarya Bawah. Bahwa dengan demikian untuk ketetapan Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2008 objek pajak yang dimiliki oleh Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding NOP. 31.71.020.002.003-0546.0 nilai tanah per meter perseginya adalah Rp. 4.1550.00,00.

- Bahwa dengan demikian, pendapat Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding yang menyatakan bahwa akses yang dimiliki nantinya untuk keluar masuk objek Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding adalah Jalan Swakarya Bawah sehingga penetapan NJOP tanah per meter persegi seharusnya mengikuti harga tanah di Jalan Swakarya sebesar Rp. 1.416.000,00 adalah tidak benar karena pada kenyataannya pada kondisi per 1 Januari 2008 Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding memanfaatkan akses ke Jl. RS Fatmawati dan bukan ke Jl. Swakarya Bawah.

- Bahwa pernyataan Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding tersebut juga tidak dapat diyakini kebenarannya karena berdasarkan peta masterplan akses menuju ketempat lokasi Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding melalui Jalan RS Fatmawati dan dapat keluar melalui Jl. Swakarya Bawah.

15. Bahwa Pasal 78 Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak menyatakan "Putusan Pengadilan Pajak diambil berdasarkan hasil penilaian pembuktian, dan berdasarkan peraturan perundang-undangan perpajakan yang bersangkutan, serta berdasarkan keyakinan hakim."

Kemudian dalam memori penjelasan Pasal 78 menyatakan "Keyakinan Hakim didasarkan pada penilaian pembuktian dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan."

16. Bahwa dalam proses pemeriksaan banding di Pengadilan Pajak sengketa banding di Pengadilan Pajak, Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding menyerahkan copy laporan penilaian dari sebuah Perusahaan Penilai Resmi berdasarkan Surat Izin Usaha Perusahaan Jasa Penilai (SIUPP) No. 38/Pen/PDN.2/IX/2003 tanggal 9 September 2003 yang dikeluarkan oleh Departemen Perindustrian dan Perdagangan Republik Indonesia yaitu PT. Satyatama Graha Tara in Association with Kind Sturge International Property Consultant. Bahwa dalam tugasnya tersebut Jasa Penilai dimaksud menggunakan Metode Pengembangan Lahan (Land Development Method) dengan mengacu pada kode etik dari Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI).

17. Bahwa dalam penilaiannya PT. Satyatama Graha Tara menerapkan perbandingan harga dengan objek pajak sejenis yakni sesama komplek perumahan dan memperoleh nilai tanah per m² adalah Rp. 5.500.000,00. Bahwa teknik penilaian yang digunakan oleh PT. Satyatama Graha Tara dengan menerapakan perbandingan harga dengan objek pajak sejenis yakni perumahan telah sejalan dengan ketentuan yang diatur dalam KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP). Bahwa hasil penilaian tanah per m² menurut Pemohon Banding semula Terbanding adalah Rp. 4.155.000,00 per meter persegi yang mana nilai tersebut masih dibawah nilai yang telah ditetapkan oleh PT. Satyatama Graha Tara.

18. Bahwa berdasarkan harga tanah yang ditetapkan PT. Satyatama Graha Tara sebesar Rp. 5.500.000,00 per m², Majelis Hakim Pengadilan Pajak menetapkan penghitungan nilai jual per meter2 menjadi Rp. 3.168.000,00 dengan rincian luas tanah efektif adalah 57.600 m² (dengan demikian nilai jual tanah keseluruhan adalah Rp. 316.800.000.000,00 (57.600 x Rp.5.500.000,00)) dan luas infrastruktur adalah 42.400 m², sehingga nilai tanah per meter persegi adalah Rp. 3.168.000,00 (Rp. 316.800.000.000,00 : 100.000).

19. Bahwa Majelis Hakim Pengadilan Pajak telah menetapkan nilai jual tanah adalah Rp. 3.168.000,00 namun dalam kenyataannya, dalam amar putusannya, Majelis Hakim Pengadilan Pajak menghitung NJOP tanah per meter persegi adalah Rp. 1.573.000,00. Bahwa dengan demikian dalam putusan Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang menyatakan NJOP per meter persegi adalah Rp. 1.573.000,00 tidak sesuai dengan penilaian pembuktian dan bertentangan dengan Pasal 78 Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan pajak.

20. Bahwa berdasarkan laporan penilaian PT. Satyatama Graha, dalam penghitungan NJOP bumi per meter persegi, Majelis Hakim Pengadilan Pajak seharusnya tidak mengurangkan lahan infrastruktur seluas 42.400 m² sebagai pengurang untuk menetapkan nilai jual keseluruhan karena dalam kenyataannya infrastruktur tersebut belum diserahterimakan kepada pembeli, sehingga masih menjadi tanggung jawab dari Termohon Peninjauan Kembali semula Pemohon Banding selaku pengembang untuk pembayaran pajak Bumi dan Bangunannya.

21. Bahwa dengan demikian, nyata-nyata telah terbukti NJOP tanah yang ditetapkan oleh Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding sebesar Rp. 4.155.000,00 per meter persegi masih berada dibawah nilai yang ditetapkan oleh PT Satyatama Graha Tara selaku perusahaan Jasa Penilai. Bahwa sesuai dengan analisa yang telah dilakukan oleh Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding, maka Pemohon Peninjauan Kembali semula Terbanding mohon kepada Majelis Hakim Agung untuk menetapkan kembali NJOP atas NOP 31.71.020.002.003-0546.0 sebesar Rp. 4.155.000,00 per meter persegi.

22. Bahwa dengan demikian, penetapan NJOP bumi sebesar Rp. 4.155.000,00 per meter persegi atas NOP 31.71.020.002.003-0546.0 telah sesuai dengan perundang-undangan perpajakan yang berlaku yaitu Pasal 1 ayat (3) Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 dan KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP).

23. Bahwa dengan demikian kesimpulan Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang menyatakan bahwa NJOP atas objek pajak untuk Tahun 2008 atas NOP 31.71.020.002.003-0546-0 sebesar Rp. 1.573.000,00 per meter persegi adalah tidak benar dan tidak cermat serta nyata-nyata bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku.

Menimbang, bahwa selanjutnya Mahkamah Agung mempertimbangkan alasan-alasan Peninjauan Kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali sebagai berikut :

Bahwa alasan-alasan Peninjauan Kembali tersebut tidak dapat dibenarkan karena Putusan Pengadilan Pajak yang mengabulkan sebagian permohonan banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Terbanding Nomor KEP-666/WPJ.04/2008, tanggal 11 Juni 2008 mengenai Keberatan atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang/Surat Ketetapan Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2008 NOP 31.71.020.002.003-0546.0 tanggal 02 Januari 2008, atas nama Pemohon Banding sekarang Termohon Peninjauan Kembali dan dihitung kembali sehingga Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar menjadi sebesar Rp. 314.600.000,00 adalah tepat dan benar sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Bahwa dengan demikian tidak terdapat Putusan Pengadilan Pajak yang nyata-nyata tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana dimaksud Pasal 91 huruf e Undang-undang No. 14 Tahun 2002.

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas, maka permohonan Peninjauan Kembali yang diajukan oleh Pemohon Peninjauan Kembali : DIREKTUR JENDERAL PAJAK tersebut adalah tidak beralasan, sehingga harus ditolak.

Menimbang, bahwa oleh karena Pemohon Peninjauan Kembali dipihak yang dikalahkan, maka harus dihukum untuk membayar biaya perkara dalam Peninjauan Kembali yang besarnya sebagaimana tersebut dalam amar putusan ini.

Memperhatikan pasal-pasal dari Undang-undang Nomor 48 Tahun 2009, Undang-undang Nomor 14 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-undang Nomor 3 Tahun 2009 dan Undang-undang Nomor 14 Tahun 2002 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan .

M E N G A D I L I :

Menolak permohonan Peninjauan Kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali : DIREKTUR JENDERAL PAJAK tersebut .

Menghukum Pemohon Peninjauan Kembali untuk membayar biaya perkara dalam Peninjauan Kembali ini sebesar Rp. 2.500.000,- (dua juta lima ratus ribu rupiah) .

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Mahkamah Agung pada hari : Senin tanggal 13 Desember 2010 oleh Widayatno Sastrohardjono, SH. MSc. Ketua Muda Pembinaan Mahkamah Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua Majelis, Marina Sidabutar, SH, MH dan Dr. H. Imam Soebechi, SH, MH. Hakim-Hakim Agung sebagai Anggota, dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis beserta Hakim-Hakim Anggota tersebut dan dibantu oleh Sumartanto, SH. Panitera Pengganti dengan tidak dihadiri oleh para pihak.

Hakim-Hakim Anggota : K e t u a :

Ttd. Ttd.

Marina Sidabutar, SH. MH Widayatno Sastrohardjono, SH. MSc.

Ttd.

Dr. H. Imam Soebechi, SH. MH.

Panitera Pengganti :

Ttd.

Sumartanto, SH.

Untuk Salinan

Mahkamah Agung RI

a.n. Panitera

Panitera Muda Tata Usaha Negara

A S H A D I, SH

Nip. 220000754

Biaya-biaya Peninjauankembali :

M e t e r a i ……………............... Rp . 6.000,-
R e d a k s i ………….................. Rp. 5.000,-
Administrasi Peninjauankembali... Rp. 2.489.000,-

Jumlah Rp. 2.500.000,-

89 B/PK/PJK/2010

Plaintiffs / Applicants (1)

Applicant (1)

Defendants / Respondents (1)

Respondent (1)

Nomor 89 B/PK/PJK/2010

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

M A H K A M A H A G U N G