P U T U S A N

Nomor 408/PDT/2017/PT.DKI

“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”

Pengadilan Tinggi DKI Jakarta yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata, menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara gugatan antara :

PT. INTI UTAMA DHARMA REAL ESTATE, yang diwakili oleh Direkturnya, Hendri Sutandinata, MBA, beralamat di Kompleks Cipinang Indah, Jalan Cipinang Indah Raya No.1 Kav. BZ, Jakarta Timur, dengan Surat Kuasa Khusus No. 12/SK.XII/2016 tertanggal 21 Desember 2016 didaftar dikepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 29 Desember 2016 Nomor 2112/SK//2016/PN.Jkt.Tim, memberi kuasa kepada :

1. R. Yuris Bharata, SH.,MH.

2. Meike Wirdiati, SH.,MH.,

3. R.R. Dian Arum Anggreni, SH

Advokat dan Legal Consultants “ Bharata Widya & Partners”, yang beralamat di Jl. Cipinang Indah Raya Blok BZ No.1 Kelurahan Cipinang Muara, Kec. Jatinegara, Jakarta Timur, untuk selanjutnya disebut sebagai PEMBANDING semula PENGGUGAT KONPENSI / TERGUGAT REKONPENSI ;

M e l a w a n :

1. CV. ADISA RISQITAMA (REMPAH BETAWI), berkedudukan di Jalan Kenanga No.26 Rt.007/Rw.010, Kelurahan Duren Sawit, Kecamatan Sawit, Jakarta Timur 13440, Dalam Hal ini diwakili oleh Setiyono selaku Direktur CV. Adisa Risqitama, dengan Surat Kuasa Khusus tertanggal 27 Maret 2017 didaftar dikepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 30 Maret 2017 Nomor 476/SK//2017/PN.Jkt.Tim, memberi kuasa kepada :

1. Mahadita Ginting, SH.,MH.

2. Reinhard Lumban Toruan, SH

Advokat - Pengacara dan Penasihat Hukum pada Law Office “Mahadita Ginting & Partners”, yang beralamat di Ruko Permata Ancol, Jl. R.E. Martadinata, Blok M No.1, Jakarta Utara, untuk selanjutnya disebut sebagai TERBANDING I semula TERGUGAT I KONPENSI / PENGGUGAT I REKONPENSI ;

2. MOCH. SURADJI, Direktur Utama, CV, ADISA RISQITAMA (REMPAH BETAWI), beralamat di Jalan H. Sulaiman No. 6 Rt. 003 Rw. 003 Kelurahan Kelapa Dua, Kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat, dengan Surat Kuasa Khusus Reg No 9/SK-MGP/IV/2017 tertanggal 3 April 2017 didaftar dikepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 10 April 2017 Nomor 527/SK//2017/PN.Jkt.Tim, memberi kuasa kepada :

1. Mahadita Ginting, SH.,MH.

2. Reinhard Lumban Toruan, SH

Advokat - Pengacara dan Penasihat Hukum pada Law Office “Mahadita Ginting & Partners”, yang beralamat di Ruko Permata Ancol, Jl. R.E. Martadinata, Blok M No.1, Jakarta Utara, untuk selanjutnya disebut sebagai TERBANDING II semula TERGUGAT II KONPENSI / PENGGUGAT II REKONPENSI ;

3. SETIYONO, Direktur CV, ADISA RISQITAMA (REMPAH BETAWI), beralamat di Jl. Kenanga No.26 Rt.007/Rw.010 Kelurahan Duren Sawit, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Pusat 13440, dengan Surat Kuasa Khusus tertanggal 27 Maret 2017 didaftar dikepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 30 Maret 2017 Nomor 477/SK//2017/PN.Jkt.Tim, memberi kuasa kepada :

1. Mahadita Ginting, SH.,MH.

2. Reinhard Lumban Toruan, SH

Advokat - Pengacara dan Penasihat Hukum pada Law Office “Mahadita Ginting & Partners”, yang beralamat di Ruko Permata Ancol, Jl. R.E. Martadinata, Blok M No.1, Jakarta Utara, untuk selanjutnya disebut sebagai TERBANDING III semula TERGUGAT III KONPENSI / PENGGUGAT III REKONPENSI ;

Pengadilan Tinggi tersebut;

Telah membaca berkas perkara dengan surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini ;

TENTANG DUDUK PERKARANYA

Menimbang, bahwa Penggugat melalui surat gugatannya tanggal 29 Juli 2016 yang didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 09 Agustus 2016 Register Perkara No. 328/Pdt.G/ 2016/PN.Jkt.Tim., mengajukan dalil-dalil gugatan sebagai berikut :

1. CV. ADISA RISQITAMA (REMPAH BETAWI), Jalan Kenanga No. 26 Rt. 007 / Rw. 010, Kelurahan Duren Sawit, Kecamatan Duren Sawit,

Jakarta Timur 13440, untuk selanjutnya disebut sebagai: TERGUGAT I;

2. MOCH. SURADJI, Direktur Utama CV. ADISA RISQITAMA (REMPAH BETAWI), beralamat di Jalan H. Sulaiman No. 6 Rt. 003/Rw.003, Kelurahan Kelapa Dua, Kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat, untuk selanjutnya disebut sebagai: TERGUGAT II;

3. SETIYONO, Direktur CV. ADISA RISQITAMA (REMPAH BETAWI), di Jalan Kenanga No. 26 Rt. 007/Rw. 010, Kelurahan Duren Sawit, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur 13440, untuk selanjutnya disebut sebagai: TERGUGAT III;

TERGUGAT I, TERGUGAT II, dan TERGUGAT III selanjutnya disebut sebagai: PARA TERGUGAT.

Adapun yang menjadi alasan atau dasar diajukannya Gugatan Wanprestasi (Ingkar Janji) oleh PENGGUGAT terhadap PARA TERGUGAT adalah sebagai berikut:

1. Bahwa hubungan hukum yang terjadi antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) didasari dengan adanya kesepakatan yang telah dibuat dan ditanda-tangani serta dituangkan dalam Surat Konfirmasi Sewa Menyewa(SKSM) Lantai GF (Ground Floor) No. 27, pada tanggal 09 April 2015, dan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, pada tanggal 20 Mei 2015 antara PENGGUGAT dan TERGUGAT I.

2. Bahwa Surat Konfirmasi Sewa Menyewa (SKSM) Lantai GF (Ground Floor) No. 27, tertanggal 09 April 2015, telah ditanda-tangani oleh TERGUGAT II, dimana TERGUGAT II mewakili TERGUGAT I selaku Direktur Utama dan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, tertanggal 20 Mei 2015, telah ditanda-tangani oleh TERGUGAT III, dimana TERGUGAT III mewakili TERGUGAT I selaku Direktur.

3. Bahwa berdasarkan Surat Konfirmasi Sewa Menyewa (SKSM), tertanggal 09 April 2015 dan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, tertanggal 20 Mei 2015, PENGGUGAT adalah Pengelola Mall Cipinang Indah/Pihak Yang Menyewakan Ruang Usaha kepada TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT). Sedangkan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) adalah salah satu Pihak Penyewa Ruang Usaha di Mall Cipinang Indah, yang diberi nama Merek Dagang “REMPAH BETAWI”.

4. Bahwa TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) selaku Pihak Penyewa telah menyewa Ruang Usaha kepada PENGGUGAT selaku Pihak Yang Menyewakan, yaitu: Ruang Usaha No. Unit: 27, yang terletak di Lantai Ground Floor (GF), yang terdiri: Unit Dalam (Indoor) seluas 83,82 M2 dan Area Luar (Outdoor) seluas 55,39 M2.

5. Bahwa jangka waktu Perjanjian Sewa Menyewa yang telah disepakati antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) adalah selama 3 (tiga) tahun atau 36 (tiga puluh enam) bulan, terhitung sejak tanggal 20 Mei 2015 hingga tanggal 19 Mei 2018, sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 3 Ayat 1 Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, pada tanggal 20 Mei 2015.

6. Bahwa Total Harga Sewa + PPN yang telah disepakati oleh PENGGUGAT dengan TERGUGAT I, TERGUGAT II, dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) untuk jangka waktu 3 (tiga ) tahun atau 36 (tiga puluh enam) bulan adalah sebesar Rp. 1.148.158.440,- (satu milyar seratus empat puluh delapan juta seratus lima puluh delapan ribu empat ratus empat puluh rupiah), ditambah dengan biaya-biaya lainnya sebagai berikut:

- Service Charge/Bulan;

- Promo Levy/Bulan;

- Pajak, Retribusi dan Pungutan Lain;

- Line Telepon;

- Biaya Telepon, Air, Listrik dan Pelayanan Khusus;

- Biaya-Biaya Hukum;

- Perijinan;

- Uang Jaminan Sewa (Security Deposit);

- Uang Jaminan Fitting Out.

7. Bahwa perbuatan atau tindakan Wanprestasi (Ingkar Janji) yang telah dilakukan oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) terhadap PENGGUGAT atas kesepakatan yang telah dibuat dan ditanda-tangani serta telah dituangkan dalam Surat Konfirmasi Sewa Menyewa (SKSM) Lantai GF (Ground Floor) No. 27, tertanggal 09 April 2015, dan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, ter tanggal 20 Mei 2015 adalah sebagai berikut:

• Bahwa JANGKA WAKTU SEWA RUANG USAHA UNIT 27 LANTAI GF (GROUND FLOOR) YANG TELAH DISEPAKATI OLEH PENGGUGAT DENGAN TERGUGAT I, TERGUGAT III DAN TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) SELAMA 3 (TIGA) TAHUN ATAU SELAMA 36 (TIGA PULUH ENAM) BULAN TERHITUNG SEJAK TANGGAL PERMULAAN SEWA, yakni: terhitung sejak tanggal 20 Mei 2015 sampai dengan 19 Mei 2018, akan tetapi TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) hanya menjalankan usahanya atau pada kenyataannya hanya beroperasi selama 2 (dua) bulan saja, terhitung sejak tanggal 20 Mei 2015 sampai dengan tanggal 20 Juni 2015.

• Bahwa TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) hanya melakukan kewajiban sebagai pihak Penyewa untuk membayar sewa ruangan usaha di Mall Cipinang Indah, sebagaimana tersebut di atas, untuk pembayaran angsuran sewa kesatu dan kedua saja, sedangkan untuk angsuran selanjutnya tidak pernah dilakukan, sehingga TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) terbukti telah lalai untuk memenuhi kewajibannya sebagai Pihak Penyewa kepada PENGGUGAT sebagai Pihak Pengelola/Pihak Yang Mneyewakan.

• Bahwa TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) sebagai pihak Penyewa juga telah memutuskan atau mengakhiri Perjanjian Sewa secara sepihak dan Penutupan Outlet untuk menghentikan operasional usaha “REMPAH BETAWI” di Mall Cipinang Indah tanpa adanya pemberitahuan kepada PENGGUGAT sebagai Pihak Pengelola/Pihak Yang Menyewakan.

• Di samping itu, TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III hingga saat diajukannya Gugatan dalam Perkara A quo sama sekali tidak mempunyai itikad baik untuk mengembalikan kunci ruangan yang telah disewanya kepada PENGGUGAT dan barang-barang milik TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III juga masih tetap dibiarkan begitu saja berada di dalam ruangan tersebut.

• Bahwa berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan di atas, maka terbukti dengan jelas dan nyata bahwa TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) telah lalai dalam memenuhi kewajibannya untuk melakukan pembayaran sewa ruangan di Mall Cipinang Indah, sebagaimana yang telah diperjanjikan, serta juga terbukti telah memutuskan atau mengakhiri Perjanjian Sewa dan Penutupan Outlet untuk menghentikan operasional usaha “REMPAH BETAWI” di Mall Cipinang Indah, sebelum berakhirnya jangka waktu sewa, sebagaimana yang telah disepakati dan diperjanjikan oleh PENGGUGAT dan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) di dalam Surat Konfirmasi Sewa Menyewa (SKSM) Lantai GF (Ground Floor) No. 27, tertanggal 09 April 2015, dan Pasal 3 Ayat 1 Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, tertanggal 20 Mei 2015.

Hal ini jelas dan nyata membuktikan bahwa TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) telah melakukan Perbuatan Wanprestasi (Ingkar Janji) terhadap PENGGUGAT atas kesepakatan yang telah dibuat dan ditanda-tangani oleh kedua belah pihak, sebagaimana yang dinyatakan di Surat Konfirmasi Sewa Menyewa(SKSM) Lantai GF (Ground Floor) No. 27, tertanggal 09 April 2015, dan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, tertanggal 20 Mei 2015.

8. Bahwa dengan adanya tindakan dan perbuatan lalai guna memenuhi kewajiban untuk melakukan pembayaran sewa oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) kepada PENGGUGAT, dan telah dilakukannya pemutusan atau pengakhiran Perjanjian Sewa dan Penutupan Outlet untuk menghentikan operasional usaha “REMPAH BETAWI”, di Mall Cipinang Indah oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT), secara sepihak, mengakibatkan kerugian yang cukup besar bagi PENGGUGAT, dimana TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) masih mempunyai kewajiban-kewajiban sewa yang harus dipenuhi kepada PENGGUGAT setiap bulannya, dimana TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) telah menyewa Ruang Usaha dalam jangka waktu 3 (tiga) tahun atau selama 36 (tiga puluh enam) bulan, terhitung sejak tanggal 20 Mei 2015, akan tetapi faktanya, TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) hanya melakukan kewajiban sewa kesatu dan sewa kedua saja, sehingga tidak sesuai dengan segala apa yang telah disepakati dan diperjanjikan, yang mana TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) masih mempunyai kewajiban untuk melakukan pembayaran angsuran sewa ke-3 .s/d angsuran sewa ke- 36 kepada PENGGUGAT.

9. Di samping itu TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) juga dapat dikenakan denda/bunga atas keterlambatan-keterlambatan atau tunggakan-tunggakan pembayaran kewajiban-kewajiban sewa setiap bulannya kepada PENGGUGAT.

10. Bahwa PENGGUGAT telah memberikan peringatan-peringatan maupun teguran (somasi) melalui Kuasa Hukum PENGGUGAT yang ditujukan kepada TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) untuk segera memenuhi kewajibannya, sebagaimana yang telah disampaikan oleh Kuasa Hukum PENGGUGAT melalui Suratnya No. 20/BWP.IV/2016, tertanggal 11 April 2016, No. 23/BWP.IV/2016, tertanggal 25 April 2016, dan No. 12/BWP.VII/2016, tertanggal 20 Juli 2016, akan tetapi sama sekali tidak diindahkan oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT). Bahkan Kuasa Hukum PENGGUGAT telah bertemu dengan Kuasa Hukum TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) pada hari Rabu, tanggal 11 Mei 2016, dimana Kuasa Hukum TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) telah meminta waktu kepada Kuasa Hukum PENGGUGAT untuk menyelesaikan secara intern terlebih dahulu permasalahan yang terjadi antara TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT). Akan tetapi justru tidak ada tindak lanjutnya. Kemudian melalui Suratnya tertanggal 02 Juni 2016, TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) telah mengirimkan surat kepada PENGGUGAT, yang mana pada intinya menyampaikan bahwa TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) telah bangkrut, padahal notabene hal ini sama sekali tidak beralasan hukum bagi TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) untuk dapat menghapus segala kewajibannya kepada PENGGUGAT.

11. Bahwa dengan adanya tindakan dan perbuatan Wanprestasi (Ingkar Janji) yang telah dilakukan oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT), sebagaimana yang telah diuraikan di atas, maka TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) terbukti dengan jelas dan nyata telah melanggar ketentuan hukum, sebagaimana diatur di dalam Pasal 1320 KUHPerdata jo. Pasal 1338 KUHPerdata jo. Pasal 1243 KUHPerdata.

Adapun bunyi Pasal 1320 KUHPerdata adalah sebagai berikut:

“Syarat-syarat terjadinya suatu Perjanjian yang sah diperlukan 4 (empat) syarat: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu; 4. Suatu sebab yang halal.”

Pasal 1338 Ayat (1) KUHPerdata berbunyi sebagai berikut:

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya”.

Pasal 1243 KUHPerdata berbunyi adalah sebagai berikut:

“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila Debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang tela ditentukan.”

12. Bahwa kewajiban-kewajiban sewa yang masih harus dibayarkan oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) setiap bulannya ditambahkan dengan denda atau bunga setiap keterlambatan atau tunggakan pembayaran kewajiban sewa setiap bulannya kepada PENGGUGAT dapat diperinci sebagai berikut:

Sehingga total kewajiban yang masih harus dibayarkan oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGATA) sebagai Pihak Penyewa kepada PENGGUGAT sebagai Pihak Pengelola Mall Cipinang Indah adalah sebesar Rp.1.454.950.497,- (satu milyar empat ratus lima puluh empat juta sembilan ratus lima puluh ribu empat ratus sembilan puluh tujuh rupiah).

13. MOHON SITA JAMINAN

Bahwa untuk menjamin agar Gugatan PENGGUGAT tidak sia-sia (Illusoir), PENGGUGAT me-resevir haknya untuk memohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim Yang Memeriksa dan Mengadil Perkara a quo agar berkenan untuk meletakkan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) atas harta kekayaan milik yang sah dari TERGUGAT, I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) yakni:

• Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan Kenanga No. 26 Rt. 007/Rw. 010, Kelurahan Duren Sawit, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur 13440;

• Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan H. Sulaiman No. 6 Rt. 003/Rw.003, Kelurahan Kelapa Dua, Kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat.

14. Bahwa dikuatirkan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) sengaja mengulur-ngulur waktu pelaksanaan Isi Putusan, maka TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) harus dihukum untuk membayar Uang Paksa (Dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) setiap hari keterlambatan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) untuk melaksanakan Isi Putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap dalam Perkara ini.

15. Bahwa Gugatan yang telah diajukan oleh PENGGUGAT dalam Perkara ini, didasari pada bukti-bukti otentik, maka sesuai dengan ketentuan Pasal 180 Ayat (1) HIR, PENGGUGAT mohon agar Putusan dalam Perkara ini dinyatakan dapat dilaksanakan terlebih dahulu secara serta merta (uitvoerbaar bij vorraad), meskipun ada upaya hukum verzet, banding maupun kasasi.

MAKA, berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, PENGGUGAT mohon kepada Majelis Hakim Yang Memeriksa dan Mengadili Perkara ini berkenan untuk memutus hal-hal sebagai berikut:

1. Mengabulkan dalil-dalil Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya.

2. Menyatakan sah dan mengikat Surat Konfirmasi Sewa Menyewa (SKSM) Lantai GF (Ground Floor) No. 27, tertanggal 09 April 2015, dan Surat Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Di Mall Cipinang Indah Jakarta No. 092/PSM/V/2015, tertanggal 20 Mei 2015. bagi PENGGUGAT dan PARA TERGUGAT (TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III).

3. Menyatakan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT terbukti telah melakukan Perbuatan Wanprestasi (Ingkar Janji) terhadap PENGGUGAT.

4 . Menghukum TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) secara tanggung renteng untuk membayar kewajiban sewanya yang masih harus dibayarkan kepada PENGGUGAT ditambahkan dengan denda atau bunga setiap bulannya, yang diperinci sebagai berikut:

Sehingga total kewajiban yang masih harus dibayarkan oleh TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGATA) sebagai Pihak Penyewa kepada PENGGUGAT sebagai Pihak Pengelola Mall Cipinang Indah adalah sebesar Rp.1.454.950.497,- (satu milyar empat ratus lima puluh empat juta sembilan ratus lima puluh ribu empat ratus sembilan puluh tujuh rupiah).

5. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) yang telah diletakkan terhadap harta kekayaan milik yang sah dari TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT), yakni:

• Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan Kenanga No. 26 Rt. 007/Rw. 010, Kelurahan Duren Sawit, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur 13440;

• Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan H. Sulaiman No. 6 Rt. 003/Rw.003, Kelurahan Kelapa Dua, Kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat.

5. Menghukum TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) untuk membayar Uang Paksa (Dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta) rupiah setiap hari keterlambatan TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) untuk melaksanakan Isi Putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap dalam Perkara ini.

6. Menyatakan Putusan dalam Perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding maupun kasasi (uitvoerbaar bij voorraad).

7. Menghukum TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) untuk membayar biaya perkara.

ATAU, apabila Pengadilan Negeri Jakarta Timur berpendapat lain, mohon Putusan yang seadil-adilnya (Ex Aequo et bono). ;

Menimbang, bahwa terhadap adanya Gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III telah mengajukan Jawaban yang disampaikan di persidangan pada tanggal 05 Oktober 2016, dimana Para Tergugat mengemukakan dalil-dalil jawaban sebagai berikut :

DALAM KONPENSI

Bahwa Tergugat I,Tergugat II dan Tergugat IIImenolak seluruh dalil-dalil yang dikemukakan Penggugat dalam Gugatan, kecuali hal-hal yang secara tegas dan nyataTergugat I,Tergugat II dan Tergugat IIIakui kebenarannya.

DALAM EKSEPSI

1. GUGATAN PENGGUGAT BELUM DAPAT DITERIMA KARENA PREMATURE (EXEPTIO DILATORIA).

1. Penggugat dalam gugatannya angka 5 hal 3 mendalilkan Jangka waktu perjanjian sewa menyewa (PSM) No.092/PSM/V/2015 adalah selama 3 (tiga) tahun (36 bulan) terhitung sejak tanggal 20 Mei 2016 sampai dengan 19 Mei 2018. Sebagai mana dinyatakan dalam pasal 3 Ayat 1 Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan di Mall Cipinang Indah Jakarta No.092/PSM/V/2015, pada tanggal 20 Mei 2015 dan hal ini sesuai juga dengan Surat Konfirmasi Sewa Menyewa (SKSM) No.092/SKSM/MCI/IV/15 dimana dalam pasal 3 dan 6 diatur jangka waktu sewa menyewa selama 3 tahun (36 bulan) dan dimulai tanggal 20 Mei 2015.

2. Bahwa berdasarkan Surat gugatan yang diajukan Penggugat di pengadilan Negeri Jakarta Timur, telah di catatkan tanggal,9 Agustus 2016, dengan No Perkara :328/Pdt.G/2016/PN.Jak Tim.

3. Bahwa berdasarkan angka 12 halaman 7,8,9 dan 10 dalam surat gugatannya Penggugat merinci keseluruhan kerugiannya hingga tanggal, 10 April 2018 dengan Total kerugian Rp. 1.454.950.497,- (satu miliar empat ratus lima puluh empat juta Sembilan ratus lima puluh ribu empat ratus Sembilan puluh tujuh rupiah).

Bahwa berdasarkan uraian di atas, maka menurut hukum sudah seharusnya Pengadilan Negeri Jakarta Timur menyatakan Gugatan Penggugat masih terlampau dini / Prematur (EXCEPTIO DILATORIA) untuk diperiksa dan sudah selayaknya Gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima.

2. GUGATAN TIDAK DAPAT DI PERKARAKAN (EXEPTIO PEREMPTORIA)

1. Penggugat mendalilkan Seolah-olah telah memenuhi seluruh kewajibannya tidak demikian, hal ini didasari penggugat tidak mau/tidak melaksanakan kewajibannya didalam melaksakan promosi dengan menggelar Ivent-ivent untuk menarik pengunjung. Padahal didalam Surat SPM No. 092/PSM/V/2015 / SKSM No.092/SKSM/MCI/IV/15 halaman 5 pasal 7 ayat 2. Jelas tertulis adanya Biaya Promosi yang bunyinya :

“Pihak Penyewa wajib melakukan pembayaran iuran promosi perbulan kepada pihakyang menyewakan yaitu sebesarRp. 10.000/M2/ bulan (sepuluh ribu rupiah permeter persegi perbulan) + PPN, yang diperuntukkan sebagai biaya promosi pembayaran tersebut mulai dilakukan pada tanggal permulaan sewa sebagaimana dimaksud pada pasal 6 diatas. Biaya promosi sewaktu-waktu dapat ditinjau kembali oleh pihak yang menyewakan dan atau Badan Pengelola, disesuaikan dengan kondisi dimana diperlukan penambahan dan kenaikan terhadap biaya tersebut.”

Jika dikalkulasi maka, Tergugat II dan Tergugat III harus membayar setiap bulannya biaya promosi sebesar 83,82 M2 + 55,39 M2 x Rp. 10.000,- = Rp 1.392.100 + PPN. (satu juta tiga ratus Sembilan puluh dua ribu serratus rupiah).

Berdasarkan hal-hal tersebut diatas jelaslah kiranya penggugat tidak melakukan / melaksanakan / kewajiban (obligation) untuk memenuhi prestasi secara timbul balik (Exeptio non adimpleti contractus).

2. Tergugat II dan Tergugat III telah mengajukan penutupan secara lisan kepada General Manager Mall Cipinang Indah tempat usaha tersebut, karena tidak dapat menutup omzet yang dikeluarkan, sertaTergugat II dan Tergugat III sudah meminta keringanan cara pembayaran kepada penggugat, tetapi penggugat tidak mau/ menolaknya.

Bahwa Tergugat telah mengirimkan Surat tanggal 2 Juni 2015, dan diterima oleh Penggugat tanggal, 8 Juni 2015, tetapi Penggugat tidak membalasnya atau tidak memberi jawaban sampai saat ini/ sampai gugatan ini diajukan Penggugat, dan Penggugat tetap memaksa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III untuk melanjutkan usahanya/membayar sewa hingga tanggal, 10 April 2018.

Berdasarkan hal tersebut Penggugat telah melanggar azas EXCEPTIO METUS dimana penggugat tetap memaksa Tergugat I,Tergugat II dan Tergugat IIImembayar sewa walaupun tidak digunakan / dimanfaatkan Tergugat I,Tergugat II dan Tergugat III.

Maka melihat dalil-dalil diatas sudah selayaknyalah majelis Hakim menolak gugatan penggugat karena Perjanjian yang dilakukan mengandung unsur paksaan atau dwang (exceptio metus), dan Penggugat sendiri tidak melakukan Prestasinya (exception non adimpleti contractus).

DALAM POKOK PERKARA

1. Bahwa hal-hal yang telah di uraikanTergugat I,Tergugat II dan Tergugat IIIdalam eksepsi, mohon dianggap termasuk pula dan merupakan satu kesatuan dengan pokok perkara.

2. Bahwa Tergugat I,Tergugat II dan Tergugat III menolak seluruh dalil-dalil gugatan Penggugat kecuali terhadap hal-hal yang diakui secara tegas tentang kebenarannya.

3. Bahwa TergugatI menolak dengan tegas dalil dari Penggugat dalam Angka 1, 2, 3 dan 4 halaman 2 gugatan, karena seharusnya yang menyewa tempat/ruangan adalah PT. Betawi Berkah Mandiri, sesuai surat keterangan No. 1571/DOM-BM-MCI/Ext IV/2015 tertanggal 7 Mei 2015. Yang dikeluarkan oleh Penggugat sendiri, mengapa didalam Surat Perjanjian Sewa Menyewa (PSM) No.092/PSM/V/2015 dibuat tanggal 20 Mei 2015 Tergugat I yang dikatakan menyewanya. Padahal jelas terlihat Surat Keterangan Konfirmasi Sewa Menyewa (SKSM) No.092/SKSM/MCI/IV/15 dibuat 13 hari lebih dahulu dari Surat Perjanjian Sewa Menyewa (PSM) No.092/PSM/V/2015.

4. Bahwa Tergugat II dan Tergugat III menolah dengan tegas dalil-dalil Penggugat pada angka 7 dan 8 karena tidak benar, hal ini dapat dilihat karena Penggugatlah yang tidak melaksanakan / melakukan kewajibannya dengan tidak melakukan prestasinya. Sesuai perjanjian SKSM No.092/SKSM/MCI/IV/15 dalam pasal 7 ayat 2 yang berbunyi :“Pihak Penyewa wajib melakukan pembayaran iuran promosi perbulan kepada pihak yang menyewakan yaitu sebesarRp. 10.000/M2 / bulan (sepuluh ribu rupiah permeter persegi perbulan) + PPN, yang diperuntukkan sebagai biaya promosi pembayaran tersebut mulai dilakukan pada tanggal permulaan sewa sebagaimana dimaksud pada pasal 6 diatas. Biaya promosi sewaktu-waktu dapat ditinjau kembali oleh pihak yang menyewakan dan atau Badan Pengelola, disesuaikan dengan kondisi dimana diperlukan penambahan dan kenaikan terhadap biaya tersebut.”Sehingga dengan tidak melaksanakan kewajibannya tersebut Tergugat II dan Tergugat III tidak dapat menjalankan usahanya dengan maksimal.

5. Bahwa sama sekali tidak benar dalil penggugat dalam angka 7 alenia 4 dan 5 yang bunyinya sebagai berikut :

Alenia 4 berbunyi :

“Bahwa TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III (PARA TERGUGAT) sebagai pihak Penyewa juga telah memutuskan atau mengakhiri Perjanjian Sewa secara sepihak dan Penutupan Outlet untuk menghentikan operasional usaha “REMPAH BETAWI” di Mall Cipinang Indah tanpa adanya pemberitahuan kepada PENGGUGAT sebagai Pihak Pengelola/Pihak Yang Menyewakan”.

Alenia 5 berbunyi :

“Di samping itu, TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III hingga saat diajukannya Gugatan dalam Perkara A quo sama sekali tidak mempunyai itikad baik untuk mengembalikan kunci ruangan yang telah disewanya kepada PENGGUGAT dan barang-barang milik TERGUGAT I, TERGUGAT II dan TERGUGAT III juga masih tetap dibiarkan begitu saja berada di dalam ruangan tersebut. ”

Karena Tergugat II dan Tergugat III pada tanggal 22 Mei 2015 telah mengajukan penutupan secara lisan kepada penggugat tetapi tidak ada jawabannya maka pada tanggal 2 Juni 2015, Tergugat II dan Tergugat III telah mengirimkan surat penutupan dan diterima Penggugat dengan surat tanda teri ma tertanggal, 8 Juni 2016.

Penggugat tidak pernah memberikan jawaban baik secara lisan ataupun secara tertulis atas pengajuan penutupan yang diajukanTergugat II dan Tergugat III, sampai saat ini/ sampai gugatan ini diajukan Penggugat

6. Tergugat II dan Tergugat III juga telah meminta mengosongkan Ruang tempat usaha tersebut dan sekaligus mengembalikan kunci, tetapi oleh penggugat tidak mau / menolaknya. Penggugat mengharuskan Tergugat II dan Tergugat III untuk membayar biaya sewa sampai tanggal, 10 April 2018 barulah Penggugat mau menerima kunci dan mempersilahkan Tergugat II dan Tergugat III untuk mengangkut barang-barangTergugat II dan Tergugat III dari Ruangan/tempat yang disewakan Penggugat.

7. Bahwa Penggugatlah telah melakukan Wanprestasi dengan tidak melaksanakan kewajibannya (obligation) untuk memenuhi prestasi secara timbal balik sesuai dengan surat SKSM No.092/SKSM/MCI/IV/15 halaman 5 pasal 7 ayat 2, Jelas tertulis adanya Biaya Promosi yang bunyinya :

“Pihak Penyewa wajib melakukan pembayaran iuran promosi perbulan kepada pihak yang menyewakan yaitu sebesarRp. 10.000/M2 / bulan (sepuluh ribu rupiah permeter persegi perbulan) + PPN, yang diperuntukkan sebagai biaya promosi pembayaran tersebut mulai dilakukan pada tanggal permulaan sewa sebagaimana dimaksud pada pasal 6 diatas. Biaya promosi sewaktu-waktu dapat ditinjau kembali oleh pihak yang menyewakan dan atau Badan Pengelola, disesuaikan dengan kondisi dimana diperlukan penambahan dan kenaikan terhadap biaya tersebut.”

Jika dikalkulasi maka, Tergugat II dan Tergugat III harus membayar setiap bulannya biaya promosi sebesar 83,82 M2 + 55,39 M2 x Rp. 10.000,- = Rp 1.392.100 + PPN.(satu juta tiga ratus Sembilan puluh dua ribu seratus rupiah)

Bahwa berdasarkan surat SKSM No.092/SKSM/MCI/IV/15 halaman 5 pasal 7 ayat 2, jelaslah kiranya Penggugatlah yang tidak melakukan / melaksanakan / kewajiban (obligation) untuk memenuhi prestasi secara timbul balik (Exeptio non adimpleti contractus).

8. Bahwa tidak benar dalil Penggugatdalam angka 7 alenia 4 dan karena Penggugatlah yang tidak mau menyelesaikan permasalahan dengan Tergugat II dan Tergugat III dengan Penggugat tidak mau menjawab surat Tergugat II dan Tergugat III tertanggal, 2 Juni 2016 bahkan Penggugat secara sepihak mengajukan Gugatan tertanggal, 9 Agustus 2016 di Pengadilan Jakarta Timur.

Penggugat tetap memaksa Tergugat II dan Tergugat III untuk membayar Sewa dan biaya-biaya lainnya sampai tanggal 10 April 2018, tampa mau mendengarkan penjelasan/keberatan Tergugat II dan Tergugat III padahal Tergugat II dan Tergugat III hanya menempati tempat tersebut sampai bulan Desember 2015.

Jadi terlihat Penggugat sengaja mengulur-ngulur waktu untuk menyelesaikan permasalahan dan memaksa Tergugat II dan Tergugat III untuk tetap membayar Sewa dan biaya-biaya lainnya sampai tanggal, 10 April 2018.

Maka berdasarkan fakat-fakta di atas Penggugat terbukti dengan jelas telah melanggar ketentuan Pasal 1323 KUH Perdata yang berbunyi :

“ Paksaan yang dilakukan terhadap orang yang membuat suatu perjanjian , merupakan alasan untuk batalnya perjanjian, juga apabila paksaan itu dilakukan oleh seorang pihak ketiga. Untuk kepentingan siapa perjanjian tersebut tidak telah dibuat ”

9. Bahwa permohonan Penggugat agar Pengadilan Negeri Jakarta Timur meletakkan sita jaminan (Conservatoir Beslag) terhadap tanah yang terletak di :

• Tanah dan Bangunan yang terletak dijalan kenanga No. 26 Rt 007/ Rw 010, Kelurahan Duren Sawit, Kecamatan Duren Sawit Jakarta Timur 13440.

• Tanah dan Bangunan yang terletak dijalan H. Sulaiman No. 6 Rt 003 / Rw 003, Kelurahan Kelapa Dua, Kecamatan Kebon Jeruk Jakarta Barat.

Haruslah di kesampingkan dan tidak perlu dipertimbangkan karena gugatan penggugat diajukan dengan tanpa di dasari bukti-bukti dan fakta-fakta hukum yang cukup serta patut dipertimbangkan. Disamping tidak ada alasan atau kekhawatiran bahwa Tergugat II dan Tergugat IIIakan melepaskan tanggung jawabnya sebagaimana tersirat dalam putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1121/K/SIP/1971 tertanggal 15 April 1972 yang berbunyi:

“ Pensitaan tidak dilakukan dalam hal si penggugat tidak mempunyai bukti-bukti kuat ”

10. Bahwa permohonan Penggugat agar putusan perkara ini dinyatakan sebagai putusan serta merta (uivoer baar bij vooraad) juga harusah dikesampingkan.

Disamping gugatan Penggugat sama sekali tidak didukung oleh bukti-bukti yang cukup, juga dari segi Yuridis sama sekali tidak memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam Pasal 180 HIR.

DALAM REKONPENSI

1. Bahwa untuk menghindari pengulangan-pengulangan yang tidak perlu mohon segala sesuatu yang telah diuraikan dalam bagian konpensi secara mutates mutandis merupakan bagian dalam Rekonpensi.

2. Bahwa berdasarkan fakta-fakta yang terungkap pada bagian Konpensi terbukti gugatan yang diajukan oleh Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi sama sekali tidak benar.

3. Bahwa pengajuan gugatan yang sedemikian ngawur terhadap Tergugat Konpensi I,II dan III/ Penggugat Rekonpensi I, II dan III secara factual telah merusak nama baik Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III yang telah menimbulkan suatu image buruk dimata masyarakat. hal mana semata-mata merupakan suatu perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian bagi Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III.

4. Bahwa kerugian materiil maupun immaterial yang dialami oleh Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III yang keseluruhannya berjumlah Rp. 2.374.568.400,- (dua milyard tiga ratus tujuh puluh empat juta lima ratus enam puluh delapan ribu empar ratus rupiah), dengan perincian sebagai berikut :

Kerugian Materiil :

Sebagai akibat pengajuan gugatan oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi terhadap Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III, maka Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III telah mengalami kerugian sebagai akibat pengeluaran biaya-biaya untuk pengurusan perkara (antara lain biaya Pengacara) dan biaya biaya yang diakibatkan oleh tidak dapatnya Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III menggunakan alat-alat yang tidak diperkenankan diambil oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi serta tidak di kembalikannya uang jaminan oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi adapun perincian kerugian materiil Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III sebagai berikut :

1. Uang Jaminan sewa Rp. 124.568.400,- (seratus dua puluh empat juta lima ratus enam puluh delapan ribu epam ratus rupiah)

2. Alat alat yang ditahan Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi ditaksir senilai Rp. 100.000.000,- (serratus juta rupiah).

3. Biayabiaya untuk pengurusan perkara Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah).

Kerugian Immateriil :

Sebagai akibat diajukannya gugatan oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi terhadap Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III, secara factual Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III telah kehilangan kredibilitas, nama baik dan kepercayaan. Adalah wajar jika Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III menuntut ganti rugi sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua milyard rupiah).

5. Bahwa untuk menjamin agar gugatan Penggugat Rekonpensi I, II dan III/Tergugat Konpensi I, II dan III tidak sia-sia, maka harta kekayaan milik Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi berupa :

Tanah beserta bangunannya yang terletak di Kompleks Cipinang Indah, Jalan Cipinang Indah Raya No.1 Kav.BZ, Jakarta Timur.

Haruslah diletakkan sita jaminan (Conservatoir Beslag).

Bahwa karenanya, sangatlah beralasan bagi Pengadilan Negeri Jakarta Timur untuk memberikan putusan yang dapat dilaksanakan terlebih dahulu, meskipun ada bantahan, banding atau kasasi (Uitvorbaar bij Vorraad).

6. Bahwa karena ternyata kebenaran fakta-fakta serta dalil-dalil Penggugat Rekonpensi I, II dan III/Tergugat Konpensi I, II dan III dalam bagian rekonpensi ini, maka kiranya sangatlah beralasan Pengadilan Negeri Jakarta Timur melalui Majelis hakim Pemeriksa Perkara untuk mengabulkan seluruh Gugatan Rekonpensi.

Maka berdasarkan hal-hal tersebut diatas Tergugat Konpensi I,II dan III/ Penggugat Rekonpensi I, II dan III mohon agar Pengadilan Negeri Jakarta Timur melalui Majelis hakim Pemeriksa Perkara berkenan memeriksa, mengadili Perkara ini serta memberikan putusan sebagai berikut :

DALAM KONPENSI :

Dalam Eksepsi :

• Menerma Eksepsi Tergugat I,II dan III utuk seluruhnya.

• Menyatakan bahwa Gugatan Penggugat tidak dapat diteria.

Dalam Pokok Perkara :

• Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya.

Dalam Rekonpensi :

• Mengabulkan Gugatan Penggugat Rekonpensi I, II dan III untuk seluruhnya.

• Menyatakan Tergugat Rekonpensi telah melakukan Wanprestasi (Ingkar Janji) terhadap Penggugat Rekonpensi I, II dan III.

• Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk membayar ganti kerugian kepada Penggugat Rekonpensi I, II dan III sebesar berjumlah Rp. 2.374.568.400,- (dua milyard tiga ratus tujuh puluh empat juta lima ratus enam puluh delapan ribu empar ratus rupiah).

Kerugian Materiil :

Sebagai akibat pengajuan gugatan oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi terhadap Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III, maka Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III telah mengalami kerugian sebagai akibat pengeluaran biaya-biaya untuk pengurusan perkara (antara lain biaya Pengacara) dan biaya biaya yang diakibatkan oleh tidak dapatnya Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III menggunakan alat-alat yang tidak diperkenankan diambil oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi serta tidak di kembalikannya uang jaminan oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi adapun perincian kerugian materiil Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III sebagai berikut :

1. Uang Jaminan sewa Rp. 124.568.400,- (seratus dua puluh empat juta lima ratus enam puluh delapan ribu epam ratus rupiah)

2. Alat alat yang ditahan Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi ditaksir senilai Rp. 100.000.000,- (serratus juta rupiah).

3. Biayabiaya untuk pengurusan perkara Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah).

Kerugian Immateriil :

Sebagai akibat diajukannya gugatan oleh Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi terhadap Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III, secara factual Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III telah kehilangan kredibilitas, nama baik dan kepercayaan. Adalah wajar jika Tergugat Konpensi I, II dan III / Penggugat Rekonpensi I, II dan III menuntut ganti rugi sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua milyard rupiah).

Secara tunai dan sekaligus selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari sejak Putusan ini di ucapkan.

• Menyatakan sah berharga sita jaminan yang telah diletakkan terhadap harta kekayaan Tergugat Rekonpensi, berupa :

Tanah beserta bangunannya yang terletak di Kompleks Cipinang Indah, Jalan Cipinang Indah Raya No.1 Kav.BZ, Jakarta Timur.

• Menyatakan Putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu, meskipun terdapat upaya hukum bantahan, banding maupun kasasi (Uitvorbaar bij Vorraad).

Dalam Konpensi Dan Rekonpensi :

• Menghukum Penggugat Dalam Konpensi/Tergugat Dalam Rekonpensi untuk membayar seluruh biaya-biaya perkara menurut hukum.

Atau apabila Pengadilan Negeri Jakarta Timur melalui Majelis hakim Pemeriksa Perkara berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa terhadap perkara gugatan terdaftar No. 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim tersebut di atas, Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 20 Desember 2016 telah menjatuhkan putusan yang amarnya pada pokoknya sebagai berikut :

DALAM KONVENSI.

DALAM EKSEPSI

• Menyatakan Eksepsi dari Tergugat tidak dapat diterima.

DALAM POKOK PERKARA.

• Menyatakan Gugatan Penggugat ditolak seluruhnya.

DALAM REKONVENSI.

DALAM EKSEPSI.

• Mengabulkan Eksepsi dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi.

DALAM POKOK PERKARA

• Menyatakan Gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi tidak dapat diterima.

DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI.

• Menghukum Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara sebesar Rp 522.000,-(lima ratus dua puluh dua rupiah).

Menimbang, bahwa terhadap putusan tersebut, Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi pada tanggal 29 Desember 2016 di hadapan Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur telah mengajukan permohonan banding, sebagaimana tersebut dalam Akte Permohonan Banding Nomor : 137/Tim/XII/2016-AP Jo. Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim;

Menimbang, bahwa permohonan banding yang diajukan oleh Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi tersebut telah diberitahukan dengan seksama dengan Relaas Pemberitahuan Banding Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim kepada Terbanding I semula Tergugat I Konpensi / Penggugat I Rekonpensi dan Terbanding III semula Tergugat III Konpensi / Penggugat III Rekonpensi, masing-masing pada tanggal 17 Maret 2017 dan Kepada Terbanding II semula Tergugat II Konpensi / Tergugat II Rekonpensi pada tanggal 29 Maret 2017 ;

Menimbang, bahwa sehubungan dengan permohonan banding tersebut, Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi melalui kuasa hukumnya, telah mengajukan memori banding tertanggal 9 Februari 2017 diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 9 Februari 2017, dan memori banding tersebut telah diberitahukan kepada kepada Terbanding I semula Tergugat I Konpensi / Penggugat I Rekonpensi dan Terbanding III semula Tergugat III Konpensi / Penggugat III Rekonpensi, masing-masing pada tanggal 17 Maret 2017 dan Kepada Terbanding II semula Tergugat II Konpensi / Penggugat II Rekonpensi pada tanggal 29 Maret 2017 dengan Relaas Penyerahan memori masing-masing Banding Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, ;

Menimbang, bahwa terhadap memori banding tersebut, Para Terbanding semula Tergugat I Konpensi / Penggugat I Rekonpensi, Tergugat II Konpensi / Penggugat II Rekonpensi dan Tergugat III Konpensi / Penggugat III Rekonpensi, telah mengajukan kontra memori banding tertanggal 26 April 2017 diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 27 April 2017 dan kontra memori banding tersebut telah diberitahukan dan diserahkan kepada Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi dengan Relaas Penyerahan kontra memori banding Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, pada tanggal 24 Mei 2017 ;

Menimbang, bahwa pihak-pihak yang berperkara telah diberitahukan untuk memeriksa berkas perkara sebelum dikirim ke Pengadilan Tinggi dengan Relaas Pemberitahuan Inzage perkara perdata Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, masing-masing pada tanggal sebagai berikut :

1. Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi pada tanggal 16 Maret 2017 ;

2. Terbanding I semula Tergugat I Konpensi / Penggugat I Rekonpensi pada tanggal 17 Maret 2017 ;

3. Terbanding II semula Tergugat II Konpensi / Penggugat II Rekonpensi pada tanggal 29 Maret 2017 ;

4. Terbanding III semula Tergugat III Konpensi / Penggugat IIII Rekonpensi pada tanggal 17 Maret 2017 ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA

Menimbang, bahwa perkara perdata terdaftar Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, tersebut di atas telah di putus oleh Pengadilan Negeri Jakarta Timur pada tanggal 20 Desember 2016 dan kemudian terhadap putusan tersebut Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi pada tanggal 29 Desember 2016 telah mengajukan permohonan banding ;

Menimbang, bahwa terhadap permohonan banding tersebut, Pengadilan Tinggi menilai bahwa permohonan banding tersebut telah diajukan dalam tenggang waktu, tata cara dan syarat-syarat yang telah ditentukan Undang-undang sehingga oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formal dapat di terima ;

Menimbang, bahwa terhadap putusan tersebut, Pembanding semula Penggugat Konpensi / Tergugat Rekonpensi dalam memori bandingnya telah mengajukan keberatan terhadap putusan tersebut sebagaimana terurai dalam memori bandingnya yang pada pokoknya sebagai berikut :

• Bahwa Judex Factie Tingkat Pertama di dalam putusannya tidak didasarkan pada suatu pertimbangan hukum yang cermat dan lengkap serta telah salah dalam menerapkan hukum dan telah mengabaikan azas keseimbangan karena mengabaikan fakta-fakta hukum serta bukti-bukti yang telah terungkap di persidangan dalam perkara a quo ;

• Fakta-fakta hukum serta bukti-bukti yang telah terungkap di persidangan dalam perkara a quo, akan tetapi sama sekali tidak dipertimbangkan oleh Judex Factie Tingkat Pertama di dalam putusannya ;

• Bahwa jelas dan nyata di dalam pertimbangan hukumnya, Judex Factie Tingkat Pertama hanya memberikan pertimbangan hukum yang berat sebelah atau dengan kata lain tidak seimbang ;

• Mohon kepada Majelis Hakim Tingkat Banding pada Pengadilan Tinggi DKI Jakarta yang memeriksa dan mengadili perkara ini berkenan untuk memutus membatalkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, pada tanggal 20 Februari 2016 ;

Menimbang, bahwa terhadap memori banding tersebut, Para Terbanding semula Tergugat I Konpensi / Penggugat I Rekonpensi, Tergugat II Konpensi / Penggugat II Rekonpensi dan Tergugat III Konpensi / Penggugat III Rekonpensi, mengajukan kontra memori banding sebagaimana terurai dalam kontra memori bandingnya, yang pada pokoknya berisi sebagai berikut :

• Bahwa Judex Factie Pengadilan Negeri Jakarta Timur melalui Majelis Hakim pemeriksa perkara telah memeriksa dan memutus perkara a quo dengan benar, cermat, seksama dan dengan pertimbangan hukum yang cukup berdasarkan bukti-bukti dan fakta-fakta yang terungkap dipersidangan ;

• Bahwa Pertimbangan hukum Judex Factie dalam putusannya cukup beralasan dan berlandaskan hukum, maka hal tersebut haruslah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi DKI Jakarta sehingga untuk itu pada akhirnya Para Terbanding / Para Tergugat Konpensi / Para Penggugat Rekonpensi mohon kepada Pengadilan Tinggi DKI Jakarta untuk memberi putusan menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim ;

Menimbang, bahwa untuk mempersingkat uraian dalam putusan ini, maka segala sesuatu yang terurai dalam memori banding maupun kontra memori banding di anggap telah termasuk dan terurai dalam putusan ini ;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim tingkat banding, setelah memeriksa dengan seksama berkas perkara yang bersangkutan terdiri dari Berita Acara Persidangan Pengadilan Negeri Jakarta Timur, surat-surat bukti dan surat-surat lainnya yang berhubungan dengan perkara ini, salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, memori banding dari Pembanding semula Penggugat., dan kontra memori banding dari Para Terbanding semula Para Tergugat, maka Majelis Hakim Tingkat Banding mempertimbangkan sebagai berikut ;

Dalam Konpensi :

Dalam Eksepsi :

Menimbang, bahwa alasan-alasan dan pertimbangan Hakim Tingkat Pertama dalam eksepsi pada pokoknya menyatakan eksepsi dari Tergugat tidak dapat diterima, alasan-alasan dan pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama tersebut telah tepat dan benar, maka Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat putusan dalam eksepsi tersebut patut dikuatkan, akan tetapi haruslah diperbaiki sekedar mengenai redaksi amar putusan dalam Eksepsi dengan kalimat “Para Tergugat”, karena Tergugatnya lebih dari satu dan juga satu kuasa hukum sehingga bunyinya sebagaimana tersebut dalam amar putusan ini ;

Dalam Pokok Perkara :

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim tingkat banding

mencermati bukti-bukti para pihak dan pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam putusannya, Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat bahwa pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam putusannya tersebut sudah tepat dan benar karena telah mempertimbangkan semua bukti-bukti para pihak sesuai ketentuan hukum yang berlaku, maka oleh karena itu pertimbangan hukum tersebut diambil alih sebagai pertimbangan hukum Majelis Hakim tingkat banding sendiri dalam memutus perkara ini di tingkat banding dan dianggap termuat dalam putusan ini ;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, maka putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, dalam pokok perkara dalam Konpensi haruslah dikuatkan;

Dalam Rekonpensi :

Dalam Eksepsi :

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim Tingkat Banding mencermati alasan-alasan dalam pertimbangan Hakim Tingkat Pertama dalam eksepsi dari Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi yang pada pokoknya mengabulkan eksepsi tersebut, Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat bahwa alasan-alasan dalam Majelis Hakim Tingkat Pertama dimaksud sudah tepat dan benar oleh karena itu putusan dalam eksepsi tersebut patut dikuatkan;

Dalam Pokok Perkara :

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim Tingkat Banding mempelajari alasan-alasan dalam pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam pokok perkara yang telah menyatakan gugatan tidak dapat diterima dengan pertimbangan karena eksepsi dari Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi dikabulkan, menurut Majelis Hakim Tingkat Banding bahwa pertimbangan Hakim Tingkat Pertama tersebut telah tepat dan benar sesuai hukum yang berlaku, maka oleh karena itu pertimbangan tersebut dapat disetujui dan diambil alih menjadi pertimbangan Majelis Tingkat Banding dalam memutus perkara ini di tingkat banding ;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, maka putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, dalam pokok perkara Dalam Rekonpensi haruslah dikuatkan;

Menimbang, bahwa berdasarkan semua pertimbangan hukum tersebut di atas Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat bahwa keberatan Pembanding semula Penggugat dalam memori bandingnya yang pada pokoknya merupakan pengulangan dan ternyata tidak ada hal-hal baru yang dapat membatalkan putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama, oleh karena Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam putusannya telah mempertimbangkan semua bukti para pihak dengan tepat dan benar sesuai hukum yang berlaku, maka keberatan-keberatan Pembanding semula Penggugat tersebut di kesampingkan ;

Menimbang, bahwa sedang kontra memori banding dari Para Terbanding semula Para Tergugat karena materinya pada pokoknya minta supaya putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama dikuatkan maka dapat di terima;

Menimbang, bahwa berdasarkan semua pertimbangan diatas, maka putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim haruslah dikuatkan;

Dalam Konpensi dan Rekonpensi :

Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding semula Penggugat tetap berada di pihak yang kalah, maka harus dihukum untuk membayar semua biaya perkara dalam kedua tingkat Peradilan ;

Mengingat Undang – Undang No. 20 Tahun 1947, Undang – Undang No. 48 tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, H.I.R dan peraturan – peraturan lain yang berhubungan ;

M E N G A D I L I :

• Menerima permohonan banding dari Pembanding semula

Penggugat ;

• Menguatkan dengan perbaikan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim, sekedar mengenai redaksi amar putusan dalam Eksepsi dengan kalimat “Para Tergugat”, sehingga bunyi selengkapnya sebagai berikut ;

Dalam Konpensi :

Dalam Eksepsi :

• Menyatakan Eksepsi dari Para Tergugat tidak dapat diterima.

Dalam Pokok Perkara :

• Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim ;

Dalam Rekonpensi :

Dalam Eksepsi :

• Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim ;

Dalam Pokok Perkara :

• Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur tanggal 20 Desember 2016 Nomor : 328/Pdt.G/2016/PN.Jkt.Tim ;

Dalam Konpensi Dan Rekonpensi :

• Menghukum Pembanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat pengadilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) ;

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi DKI Jakarta pada hari : Rabu tanggal 4 Oktober 2017 oleh Kami : PURNOMO RIJADI, S.H., Hakim Tinggi Jakarta selaku Hakim Ketua Majelis, HUMUNTAL PANE, S.H., M.H., dan M. ZUBAIDI RAHMAT, S.H., Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi DKI Jakarta masing-masing sebagai Hakim Anggota, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi DKI Jakarta No. 408/Pen/Pdt/2017/PT.DKI tanggal 21 Juli 2017, telah ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili serta memutus perkara ini dalam pengadilan tingkat banding dan putusan mana diucapkan oleh Hakim Ketua Majelis pada hari Jum’at tanggal 20 Oktober 2017 dalam sidang terbuka untuk umum dengan dihadiri oleh Hakim Anggota tersebut serta dihadiri pula oleh : FAJAR SONNY SUKMONO, SH., Panitera Pengganti berdasarkan Surat Penetapan Panitera Pengadilan Tinggi DKI Jakarta No. 408/Pen/Pdt/2017/PT.DKI tanggal 21 Juli 2017 tersebut akan tetapi tanpa dihadiri para pihak yang berperkara.

HAKIM ANGGOTA HUMUNTAL PANE, S.H., M.H M. ZUBAIDI RAHMAT, S.H

HAKIM KETUA MAJELIS PURNOMO RIJADI, S.H PANITERA PENGGANTI, FAJAR SONNY SUKMONO, S.H

Perincian biaya banding :

1. Meterai : Rp. 6.000.-

2. Redaksi : Rp. 5.000,-

3. Pemberkasan : Rp. 139.000,-

Jumlah : Rp. 150.000,-