94/ PDT / 2017 / PT.DPS

P U T U S A N

NOMOR : 94/ PDT / 2017 / PT.DPS

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Bali, yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata pada pengadilan tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara :

THOMAS HELMUT SCHMIDT,Laki-laki, Warga Negara Jerman, Pekerjaan Swasta, Paspor Nomor: C4JNHWV94, saat ini bertempat tinggal di Jl. Werkudara No. 535, Kuta, Legian 80361, yang dalam hal ini memilih domisili hukum pada alamat kantor kuasa hukumnya, memberikan Kuasa kepada SIMON TROMBINE, S.H. dan BENEDIKTUS MICHAEL SEBASTIANUS BERAHI, S.H, Para Advokat yang berkantor pada FTW Law Firm, beralamat di Jalan Tegal Wangi, Gg. Swastiastu No. 11, Sesetan, Denpasar, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 27 Pebruari 2017, yang untuk selanjutnya disebut sebagai PEMBANDING / PENGGUGAT;

Lawan:

1. MARIA QUARYANTI SETIA PUTRI, Warga Negara Indonesia, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 5103055407690011, Pekerjaan Karyawan Swasta, Beralamat sesuai KTP Br. Sari Karya Ungasan, Desa/Kelurahan Ungasan, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, yang dalam hal ini memberikan Kuasa kepada DIAH SULISTYAWATI,SH, CANDRA RAHMAYATI,SH dan KADE RICHA MULYAWATI,SH, Para Advokat pada Kantor Advokat dan Konsultan Hukum “DIAH SULISTYAWATI,SH & REKAN” di Jalan Gunung Muria IA/15, Denpasar,Bali, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 10 Maret 2017, selanjutnya disebut sebagai TERBANDING I / TERGUGAT I;

2. PT. GARUDA ADHIMATRA INDONESIA, sebuah Perseroan Terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia, berkedudukan di Kabupaten Badung, beralamat di Garuda Wisnu Kencana (GWK), Culture Park, Jalan Raya Uluwatu, Desa Ungasan, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Bali, yang dalam hal ini memberikan Kuasa kepada LUCIA RATIH ANDINI,SH, INTAN KUMALASARI,SH, IBNU ALI TINDRI,SH, TOMMY FAHRIZAL,SH, RISYAD ARHAMULLAH,SH dan RAYZA HINDARSIN,SH, Para Advokat dan Staff Legal PT. Garuda Adhimatra Indonesia, beralamat di Garuda Wisnu Kencana (GWK) Culture Park, Jalan Raya Uluwatu, Desa Ungasan, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, berdasarkan Surat Kuasa Khusus, tertanggal 25 April 2017, selanjutnya disebut sebagai TERBANDING II / TERGUGAT II;

PENGADILAN TINGGI tersebut ;

Setelah membaca berkas perkara dan turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor .585/ Pdt.G / 2016 / PN.Dps tanggal 21 Pebruari 2017 dan surat – surat lain yang berhubungan dengan perkara ini ;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Pembanding dahulu Penggugat dengan surat gugatannya tertanggal 13 Agustus 2016 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Denpasar pada tanggal 22 Agustus 2016 dalam Register Nomor 585/Pdt.G/2016/PN.Dps , telah mengajukan gugatan sebagai berikut:

1. Bahwa Penggugat berdasarkan Akta Sewa Menyewa Nomor 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Eddy Nyoman Winarta, S.H., notaris di Kuta, Badung (selanjutnya dalam gugatan ini disebut sebagai “Akta Sewa Menyewa”) telah menyewa dari Tergugat I sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor: 3907, menurut Surat Ukur tertanggal 12 Oktober 1999 Nomor: 434/1999 seluas 1.450 M2 (seribu empat ratus lima puluh meter persegi), terletak di Desa Ungasan yang pada waktu itu masih tercatat atas nama Doktorandus I Made Suda Artama (pemilik asal) dan sedang dalam proses balik nama menjadi nama Maria Quaryanti Setia Putri (Tergugat I), dengan jangka waktu sewa terhitung sejak tanggal 26 Agustus 2011 sampai dengan 26 Agustus 2111 (selanjutnya dalam gugatan ini disebut sebagai “Obyek Sewa”);

2. Bahwa Penggugat dengan etikad baik telah menjalankan kewajibannya sebagai Penyewa sebagaimana ditentukan dalam klausul-klausul Akta Sewa Menyewa;

3. Bahwa Tergugat I tidak memenuhi kewajiban-kewajibannya sebagaimana ditentukan dalam klausul-klausul dalam Akta Sewa Menyewa dengan mengalihkan Obyek Sewa melalui Akta Tukar Menukar Nomor: 60/2014 yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT I Wayan Rasmawan,S.H., M.Kn., dengan Tergugat II atas Obyek Sewa dengan sebidang tanah milik Tergugat II yang terletak di Jl. Pura Pengulapan 3, Desa Ungasan, Jimbaran, Badung;

4. Bahwa kemudian Obyek Sewa selanjutnya diubah menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor: 2054/Desa Ungasan atas nama Tergugat II pada tanggal 18 Juli 2014; sementara sebidang tanah milik Tergugat II yang terletak di Jl. Pura Pengulapan 3, Desa Ungasan, Jimbaran, Badung menjadi milik Tergugat I;

5. Bahwa Tergugat I sebagai pemberi sewa sudah seharusnya melindung dan menjaga hak-hak Penggugat sebagai penyewa Obyek Sewa selama masa sewa berlangsung sebagaimana kewajiban Tergugat I sebagai pemberi sewa yang diatur dalam pasal 3 dan 4 Akta Sewa Menyewa yang sejalan dengan ketentuan Pasal 1550 (3e) KUH Perdata yang berbunyi:

“Pihak yang menyewakan diwajibkan karena sifat perjanjian dan dengan tak perlu adanya sesuatu janji untuk itu: memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya masa sewa”;

Bahwa jelas fakta hukumnya, dengan memperhatikan ketentuan pasal 3 dan 4 Akta Sewa Menyewa di atas serta ketentuan Pasal 1550 (3e) KUH Perdata, Penggugat sebagai penyewa Obyek Sewa tidak lagi bisa menikmati hak sewanya yang dijanjikan oleh Tergugat I sebagai pihak yang menyewakan karena Obyek Sewa tersebut telah dialihkan kepada Tergugat II, sehingga jelas Tergugat I telah melakukan tindakan wanprestasi.

6. Bahwa ketentuan pasal 1576 KUH Perdata menyatakan sebagai berikut:

“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”

Bahwa Akta Sewa Menyewa yang ditandatangani Penggugat dan Tergugat I dibuat pada tanggal 22 September 2011 sementara perjanjian tukar menukar atas Obyek Sewa dilakukan oleh Tergugat I dan Tergugat II pada tahun 2014 sehingga jelas fakta hukumnya bahwa Akta Sewa Menyewa telah dibuat sebelum Obyek Sewa dialihkan dengan Akta Tukar Menukar Nomor 60/2014 oleh Tergugat I kepada Tergugat II yang dibuat pada tahun 2014 dan pada Akta Sewa Menyewa tidak ada satupun klausul baik secara tertulis maupun tersirat memperjanjikan bahwa penjualan atas Obyek Sewa akan menghentikan Akta Sewa Menyewa antara Penggugat dengan Tergugat I.

Bahwa berdasarkan ketentuan pasal 1546 KUH Perdata menerangkan bahwa ketentuan pasal 1576 KUH Perdata ini juga berlaku terhadap perjanjian tukar menukar;

Sehingga berdasarkan fakta hukum yakni Tergugat I telah melakukan perjanjian tukar menukar (Akta Tukar Menukar Nomor: 60/2014) atas Obyek Sewa dengan Tergugat II padahal sebelumnya atas Obyek Sewa telah disewakan kepada Penggugat, sementara hal tersebut tidak pernah diperjanjikan sebelumnya dalam Akta Sewa Menyewa, maka jelas hukumnya Tergugat I telah melakukan tindakan wanprestasi dengan tidak memenuhi isi Akta Sewa Menyewa Nomor: 119 tertanggal 22 September 2011;

7. Bahwa pasal-pasal dalam KUH Perdata Republik Indonesia diatur sebagai berikut:

Pasal 1266:“Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya”

Pasal 1267: “Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia, jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memkasa pihak yang lain untuk memenuhi isi perjanjian, ataukah ia akan menuntut pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga”

Pasal 1338: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”

8. Bahwa dengan tindakan-tindakan wan prestasi tersebut di atas yang telah dilakukan oleh Tergugat I sehingga Penggugat mengalami kerugian dengan perincian kerugian sebagai berikut:

1. Kerugian Materiil:

1.

Sisa masa sewa yang masih menjadi hak Penggugat adalah: 95 (sembilan puluh lima) tahun dikalikan dengan nilai pasar sewa tanah di sekitar Obyek Sewa pada saat gugatan ini dibuat adalah sebesar kurang lebih Rp. 10.000.000,-/are/tahun, maka nilai total kerugian Penggugat adalah sebesar: 14,5 are X 95 tahun X Rp. 10.000.000,- = Rp. 13.775.000.000,- (tiga belas milyar tujuh ratus tujuh puluh lima juta Rupiah);

2.

Biaya Jasa Pengacara untuk mengurus termasuk mengajukan gugatan ini guna penyelesaian masalah ini sebesar Rp. 140.000.000,- (seratus empat puluh juta Rupiah).

2. Kerugian Imateriil:

Bahwa akibat perbuatan wan prestasi yang dilakukan Tergugat I tersebut, Penggugat mengalami kerugian waktu dan pikiran yang mengganggu Pengugat. Bahwa keadilan, kebenaran dan kepastian hukum lah yang utama bagi Penggugat, namun demikian Penggugat merasa perlu menilai kerugian imaterial yang dialami oleh Penggugat yakni sebesar Rp 10.000.000.000,- (sepuluh milyar Rupiah).

9. Bahwa oleh karena Tergugat I telah melakukan perbuatan wan prestasi, maka adalah wajar bila semua kerugian yang diderita oleh Penggugat dibebankan kepada Tergugat I dan Penggugat menginginkan pembatalan atas Akta Sewa Menyewa Nomor: 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Eddy Nyoman Winarta, S.H., notaris di Kuta, Badung sebagai akibat Tergugat I telah melakukan perbuatan wan prestasi tidak memenuhi isi Akta Sewa Menyewa;

10. Bahwa upaya-upaya non litigasi baik melalui surat maupun pertemuan langsung dengan Tergugat I tidak memberikan suatu solusi dan jalan keluar yang baik bagi Penggugat dan Tergugat I terkesan mengacuhkan Penggugat dan bahkan juga Penggugat melalui kuasa hukumnya sudah pernah juga berkirim surat kepada Tergugat II terkait dengan permasalahan ini namun sama sekali tidak ditanggapi oleh Tergugat II, sehingga untuk mendapatkan keadilan dan hak-hak Penggugat atas Obyek Sewa yang telah disewanya dari Tergugat I maka Penggugat mengajukan gugatan ini;

11. Bahwa dalam perkara ini, Tergugat II harus Penggugat tarik sebagai pihak dalam perkara oleh karena Tergugat II yang menguasi Obyek Sewa saat ini, sehingga jika Tergugat II tidak diikutsertakan sebagai pihak perkara ini maka perkara bisa dikategorikan gugatan yang kurang pihak dan bisa berakibat hukum gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

12. Bahwa untuk menjamin agar gugatan Penggugat tidak illusoir, karena terbukti Tergugat I telah melakukan wan prestasi dan dengan etikad tidak baik telah melakukan perjanjian tukar menukar atas Obyek Sewa dengan Tergugat II sementara nyata-nyata Obyek Sengeketa telah disewakan sebelumnya kepada Penggugat dan termasuk kekhawatiran dari Penggugat jika Tergugat I segera menjual dan atau mengalihkan tanah miliknya kepada pihak lain, maka tidaklah berlebihan bila Penggugat mohon diletakan sita jaminan atas:

Tanah dan bangunan berikut asset Spa Faktori Bali milik Tergugat I yang terletak di Jl. Pura Pengulapan 3, Desa Ungasan, Jimbaran, Badung.

13. Bahwa oleh karena Penggugat ragu dengan itikad baik Tergugat I untuk memenuhi kewajiban hukumnya secara sukarela kepada Penggugat, maka Penggugat mohon agar Tergugat I dihukum membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan atau kelalaiannya memenuhi kewajiban hukumnya berdasarkan putusan perkara ini terhitung sejak putusan perkara ini memiliki kekuatan hukum tetap;

14. Bahwa mengingat gugatan yang diajukan Penggugat ini didukung dengan bukti-bukti yang jelas, benar dan sah menurut hukum dan untuk kepentingan Penggugat dalam perkara ini, maka dengan memperhatikan ketentuan Pasal 180 ayat (1) HIR dan Pasal 191 ayat (1) RBg, dengan ini Penggugat memohon putusan provisional yakni agar Obyek Sewa yakni sebidang tanah yang sebelumnya dengan Sertifikat Hak Milik Nomor: 3907, menurut Surat Ukur tertanggal 12 Oktober 1999 Nomor: 434/1999 seluas 1.450 M2 (seribu empat ratus lima puluh meter persegi), terletak di Desa Ungasan, sertifikat tercatat atas nama Maria Quaryanti Setia Putri yang sekarang telah diubah menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor: 2054/Desa Ungasan, SHGB tercatat atas nama: PT. Garuda Adhimatra Indonesia berikut bangunan di atasnya untuk dikosongkan dan tidak digunakan oleh siapapun termasuk Tergugat II;

15. Bahwa mengingat gugatan yang diajukan Penggugat ini didukung dengan bukti-bukti yang jelas, benar dan sah menurut hukum, Penggugat mohon agar putusan dalam perkara aquo dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum Banding, Kasasi atau Verzet dari Tergugat I dan Tergugat II (Uit Voerbaar bij Vooraad).

Maka berdasarkan atas uraian tersebut di atas, Penggugat mohon agar Majelis Hakim Pimpinan Sidang di Pengadilan Negeri Denpasar, berkenan memeriksa gugatan ini dan selanjutnya menjatuhkan putusan yang amarnya sebagai berikut:

Dalam Provisi:

Memerintahkan siapapun juga termasuk Tergugat II untuk mengosongkan dan tidak menggunakan tanah Obyek Sewa yakni sebidang tanah yang sebelumnya dengan Sertifikat Hak Milik Nomor: 3907, menurut Surat Ukur tertanggal 12 Oktober 1999 Nomor: 434/1999 seluas 1.450 M2 (seribu empat ratus lima puluh meter persegi), terletak di Desa Ungasan, sertifikat tercatat atas nama Maria Quaryanti Setia Putri yang sekarang telah diubah menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor: 2054/Desa Ungasan, SHGB tercatat atas nama: PT. Garuda Adhimatra Indonesia, berikut bangunan di atas tanah Obyek Sewa tersebut.

Dalam Pokok Perkara:

1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan hukum bahwa Akta Sewa Menyewa Nomor: 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Eddy Nyoman Winarta, S.H., notaris di Kuta, Badung adalah sah menurut hukum dan harus dilaksanakan oleh para pihak sebagai undang-undang;

3. Menyatakan hukum bahwa Tergugat I telah melakukan perbuatan wanprestasi yakni Tergugat I telah melakukan perjanjian tukar menukar (Akta Tukar Menukar Nomor: 60/2014 yang dibuat di hadapan I Wayan Rasmawan, S.H., M.Kn., Notaris/PPAT di Kabupaten Badung) dengan Tergugat II atas Obyek Sewa yakni sebidang tanah yang sebelumnya dengan Sertifikat Hak Milik Nomor: 3907, menurut Surat Ukur tertanggal 12 Oktober 1999 Nomor: 434/1999 seluas 1.450 M2 (seribu empat ratus lima puluh meter persegi), terletak di Desa Ungasan, SHM tercatat atas nama Maria Quaryanti Setia Putri (sekarang telah diubah menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor: 2054/Desa Ungasan, SHGB tercatat atas nama: PT. Garuda Adhimatra Indonesia/Tergugat II) yang sebelumnya telah disewa Penggugat sehingga Penggugat tidak lagi bisa menggunakannya selama masa sewa;

4. Menyatakan hukum bahwa Akta Sewa Menyewa Nomor: 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Eddy Nyoman Winarta, S.H., notaris di Kuta, Badung telah dilanggar oleh Tergugat I dan mohon Akta Sewa Menyewa Nomor: 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Eddy Nyoman Winarta, S.H., dibatalkan dan dinyatakan tidak berlaku serta tidak mengikat para pihak;

5. Menghukum Tergugat I untuk membayar seluruh kerugian yang dialami oleh Penggugat akibat perbuatan wanprestasi Tergugat I kepada Penggugat secara tunai dan sekaligus selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari terhitung sejak putusan atas perkara ini memiliki kekuatan hukum tetap, kerugian-kerugian sebagai berikut:

1. Kerugian Materiil:

1.

Sisa masa sewa atas Obyek Sewa seluas 1450 M2/14,5 are yang masih menjadi hak Penggugat adalah: 95 (sembilan puluh lima) tahun dikalikan dengan nilai pasar sewa tanah di sekitar Obyek Sewa pada saat gugatan ini dibuat adalah sebesar kurang lebih Rp. 10.000.000,00/are/tahun, maka nilai total kerugian Penggugat adalah sebesar: 14,5 are X 95 tahun X Rp. 10.000.000,- = Rp. 13.775.000.000,- (tiga belas milyar tujuh ratus tujuh puluh lima juta Rupiah);

2.

Biaya Jasa Pengacara untuk mengurus termasuk mengajukan gugatan ini guna penyelesaian masalah ini sebesar Rp. 140.000.000,- (seratus empat puluh juta Rupiah).

1. Kerugian Imateriil:

Uang sebesar Rp 10.000.000.000,- (sepuluh milyar Rupiah) sebagai kerugian imateriil akibat perbuatan wan prestasi yang dilakukan Tergugat I tersebut, Penggugat mengalami kerugian waktu dan pikiran yang mengganggu Pengugat.

2. Menghukum dan memerintahkan kepada Tergugat II atau siapapun juga untuk tunduk dan taat terhadap isi putusan ini;

3. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang diletakkan atas barang tidak bergerak milik Tergugat I yakni Tanah dan bangunan berikut asset Spa Faktori Bali milik Tergugat I yang terletak di Jl. Pura Pengulapan 3, Desa Ungasan, Jimbaran, Badung;

4. Menghukum Tergugat I untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan atau kelalaiannya memenuhi kewajiban hukumnya berdasarkan putusan perkara ini terhitung sejak putusan perkara ini memiliki kekuatan hukum tetap;

5. Menyatakan hukum bahwa putusan perkara aquo dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum Banding, Kasasi atau Verzet dari Tergugat I dan Tergugat II (Uit Voerbaar bij Vooraad);

6. Menghukum Tergugat I untuk membayar semua biaya yang timbul dalam perkara aquo.

Apabila Yang Terhormat Majelis Hakim berpendapat lain, maka kami tetap mohon putusan yang seadil-adilnya dan patut (ex aeqou et bono ).

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut para Terbanding dahulu para Tergugat memberikan jawaban sebagai berikut:

JAWABAN TERGUGAT I:

DALAM EKSEPSI

1. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil yang telah dikemukakan oleh Penggugat dalam Gugatan tanggal 22 Agustus 2016, kecuali yang diakuinya secara jelas dan tegas kebenarannya

2. Bahwa eksepsi yang diajukan oleh Tergugat I merupakan Eksepsi Prosessuil yang tidak menyangkut tentang kewenangan absolut dan Pengadilan, sehingga terhadap eksepsi dimaksud akan diputus setelah memeriksa pokok perkara. Dengan demikian eksepsi prosessuil terkait perkara a quo diputus bersama-sama dengan putusan akhir:

3. Bahwa setelah mencermati uraian gugatan Penggugat, menurut hemat Tergugat I, gugatan Penggugat disusun secara tidak cermat dan tidak teliti, oleh karena gugatan Penggugat adalah gugatan yang kekurangan subyek hukum;

Bahwa meskipun untuk menentukan pihak-pihak yang digugat adalah menjadi hak dan kewenangan dan Penggugat, namun demikian wajib hukumnya untuk menarik seluruh pihak-pihak atau subyek hukum yang memiliki urgensi, kepentingan dan hubungan hukum langsung baik dengan subyek hukum Penggugat, Tergugat maupun dengan obyek sengketa;

Bahwa kekurangan subyek hukum yang Tergugat I maksudkan adalah tidak ditariknya subyek hukum yaitu Notaris/PPAT I Wayan Rasmawan, SH.,M.Kn., dan Kantor Pertanahan Kabupaten Badung, baik selaku Tergugat ataupun selaku Turut Tergugat;

Bahwa urgensi subyek hukum Notaris/PPAT I Wayan Rasmawan, SH.,M.Kn., dan Kantor Pertanahan Kabupaten Badung adalah tidak terlepas dan uraian petitum dan Penggugat pada poin (3) yaitu berkaitan dengan “Akta Tukar Menukar Nomor:6O2O14 yang dibuat dihadapan NotarisFPAT I Wayan Rasmawan, SH.,MKn.,” serta petitum dan Penggugat pada poin (14) yaitu berkaitan dengan uraian “... Obyek Sewa yakni sebidang tanah yang sebelumnya dengan Sertipikat Hak Milik Nomor:3907, menurut Surat Ukur tertanggai 12 Oktober 1999 Nomor: 434/1999 seluas1.450 M2 (‘seribu empat ratus lima puluh meter persegi), terletak di Desa Ungasan, sertipikat tercatat atas nama Maria Quatyanti Setia Putri yang sekarang telah diubah menjadi Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor: 2054/Desa Ungasan, SHGB tercatat atas nama: PT. Garuda Adhimatra Indonesia berikut bangunan di atasnya untuk dikosongkan dan tidak digunalcan oleh siapapun termasuk Tergugat II”

4. Bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas oleh karena Gugatan Penggugat disusun secara tidak cermat dan teliti, olek karena dalil-dalil yang dikemukakan oleh Penggugat secarajelas dan nyata menunjukkan gugatan yang kekurangan subyek hukum, sehingga dengan demikian sudah sepatutnya Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo untuk menyatakan Gugatan Penggugat Tidak Dapat Diterima /Niet Onvankelijke Verklaard;

DALAM KONPENSI:

1. Bahwa apa yang telah terurai dan dikemukakan dalam bagian Eksepsi termasuk pula dalam bagian Konpensi dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan;

2. Bahwa setelah mencermati dalil-dalil uraian gugatan Penggugat, halmana telah secara jelas dan nyata menunjukkan inkonsistensi dan Penggugat terkait peristiwa hukum dalam hubungan hukum Penggugat dengan Tergugat I, oleh karena terhadap obyek sengketa yaitu:

“sebidang tanah hak milik seluas 1450 M2 yang terletak di Desa Ungasan, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Propinsi Bali, sebagaimana terurai dalam Sertipikat Hak Milik Nomor: 3907/Desa Ungasan, Surat Ukur No. 434/1959, tanggal 12 Oktober 1999, tercatat atas nama Drs. I MADE SUDA ARTAMA, yang kemudian berdasarkan Akta Jual Beli Nomor: 536/2011 tanggal15 Nopember 2011 yang dibuat oleh dan dihadapan Notans/PPAT Edy Nyoman Winarta, SH, yang untuk selanjutnya atas tanah dimaksud telah terjadi peralihan hak dan balik nama dan Drs. I MADE SUDA ARTAMA menjadi atas nama MARIA QUARYANTI SETIA PUTRI (Tergugat I), yang untuk selanjutnya saat ini telah diubah menjadi Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor: 2054/Desa Ungasan, tercatat atas nama: PT. Garuda Adhimatra Indonesia (Tergugat II), berdasarkan Akta Tukar Menukar Nomor: 60/2014 yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT I Wayan Rasmawan, SH.,M.Kn.”

selain dijadikan obyek sengketa dalam perkara a quo berupa gugatan “Perbuatan Cidera Janji atau Wanprestasi “, dengan dasar Akta Sewa-Menyewa Nomor: 119 tanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SR., maka terhadap obyek sengketa dimaksud telah pula dijadikan obyek sengketa dalam perkara perdata Register Nomor: 405/Pdt.G/2016/PN.Dps., tanggal 6 Juni 2016, berupa gugatan “Wanprestasi” berdasarkan Akta Pengakuan Hutang Dengan Memakai Jaminan Nomor: 120, tanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SR., lebih-lebih terhadap kedua perkara dimaksud pihak yang digugat adalah sama yaitu: MARIA QUARYANTI SETIA PUTRI sebagai Tergugat I dan PT. GARUDA ADHIMATRA iNDONESIA sebagai Tergugat II;

Bahwa dan uraian tersebut secara jelas dan nyata menunjukkan pada hari dan tanggal yang sama telah dilakukan dua peristiwa hukum terhadap sebidang hak atas tanah oleh subyek hukum yang sama, yaitu peristiwa hukum yang pertama berupa “huhungan hukum hutang-piutang disertai dengan pembebanan hak tanggungan “, sedangkan peristiwa hukum yang kedua berupa “hubungan hukum sewa-menyewa tanah “, halmana kedua peristiwa hukum tersebut dilakukan oleh dan dihadapan Notaris yang sama yaitu: Notanis Eddy Nyoman Winarta, SR.;

Bahwa dan keadaan tersebut timbul pertanyaan, apakah dimungkinkan terhadap satu bidang tanah pada hari dan tanggal yang sama dilakukan dua peristiwa hukum’?, serta terhadap kedua peristiwa hukum dimaksud yang mana yang sebenamya yang dijadikan dasar oleh Penggugat sebagai dasar gugatan?;

3. Bahwa lebih lanjut setelah mencermati dalil-dalil uraian gugatan Penggugat, halmana gugatan Penggugat tidak berdasar dan beralasan hukum, oleh karena disusun dengan konstruksi hukum yang sangat “dipaksakan “, oleh karena peristiwa hukum yang diuraikan oleh Penggugat untuk mengungkapkan hubungan hukum yang terjadi antara Penggugat dengan Tergugat I berupa hubungan sewa-menyewa tanahsebagaimana dimaksud dalam poin (1) sampai dengan poin (15) gugatan Penggugat adalah tidak benar, sehingga patut untuk dikesampingkan dan ditolak;

4. Bahwa hubungan hukum sewa-menyewa tanah sebagaimana diuraikan oleh Penggugat dengan mendasarkan pada Akta Sewa-Menyewa Nomor: 119 tanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta hanyalah bersifat “piktif’ semata, oleh karena hubungan hukum yang sebenarnya terjadi antara Penggugat dengan Tergugat I adalah hubungan hutang-piutang sebagaimana diuraikan dalam Akta Pengakuan Hutang Dengan Memakai Jaminan Nomor: 120, tanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH., disertai dengan pembebanan Hak Tanggungan Nornor: 6555/20 11 Peringkat Pertama APHT PPAT Edy Nyoman Winarta, SH., Nomor: 539/2011, tanggal 15 Nopember 2011, atas nama pemegang Hak Tanggungan yaitu THOMAS HELMUT SCHMIDT (Penggugat);

Bahwa hubungan hukum hutang-piutang antara Penggugat dengan Tergugat I telah berakhir, yang disertai dengan proses Surat Roya tanggal 24 Juli 2012 dan THOMAS HELMUT SCHMIDT (Penggugat) melalui Kantor Pertanahan Kabupaten Badung, sebagai bukti Penghapusan Hak Tanggungan THOMAS HELMUT SCHMIDT (Penggugat) terhadap Sertipikat Hak Milik Nomor: 3907/Desa Ungasan, Surat Ukur No. 434/1959, tanggal 12 Oktober 1999, tercatat atas nama MARIA QUARYANTI SETIA PUTRI (Tergugat I),

Bahwa dengan telah teijadinya proses penghapusan Hak Tanggungan atas tanah hak milik Tergugat I di atas, maka Tergugat I mempunyai hak penuh atas tanah hak milik dimaksud, termasuk melakukan proses tukar-menukar tanah hak milik dimaksud kepada Tergugat II sebagaimana terurai dalam Akta Tukar Menukar Nomor: 60/20 14 yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT I Wayan Rasmawan, SH.,M.Kn.; -

5. Bahwa “ketidak benaran” hubungan hukum sewa-rnenyewa antara Penggugat dengan Tergugat I sebagaimana terurai dalam klausul-klausul yang terdapat di dalam Akta Sewa-Menyewa Nomor: 119 tanggal 22 September 2011, yaitu antara lain:

• Pasal 1 yang menyatakan: “sewa menyewa ini dimulai pada tanggai 26-08-2011 (‘duapuluh enam Agustus dua ribu sebelas,) dan dibuat serta berlaku untuk jangka waktu selama 25 (‘dua puluh lima) tahun sehingga akan berakhir selambat lambatnya pada tanggai 26-08-2036 (dua puluh enam Agustus dua ribu tiga puluh enam) dan secara otornatis diperpanjang kembali untuk jangka waktu 3 x 25 (tiga kali dua pu/uh lima) tahun sehingga berakhir selambat-lambatnya pada tanggai 26-08-2111 (duapuluh enam Agustus dua ribu seratus sebelas,);Bahwa tidak mungkin adanya jangka waktu sewa-menyewa langsung ditentukan selama kurun waktu 100 (seratus) tahun, serta tidak mungkin setelah berakhirnya masa waktu periode pertama sewa-menyewa selama 25 (dua puluh lima) tahun, untuk selanjutnya secara otomatis ditentukan dalam perjanjian tersebut dilakukan perpanjangan 3 (tiga) kali periode masa sewa-menyewa yang seluruhnya berjumlah 75 (tujuh puluh lima) tahun;

Bahwa secara umum dalam proses sewa-menyewa, setelah berakhinya periode pertama masa sewa-menyewa, maka untuk perpanjangannya akan dilakukan dengan perjanjian yang barn, yang sudah barang tentu memuat syarat-syarat atau ketentuan-ketentuan yang baru tentang sewa-menyewa yang bersangkutan;

• Pasal 2 yang menyewakan: “uang sewa untuk seluruh jangka waktu tersebut dalam pasal I di atas telah disepakati oleh kedua belah pihak dan telah diterima oleh Pihak Pertama dari Pihak Kedua sebelum akta ini ditanda tangani dan akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah “;

Bahwa secara umum dalam proses sewa-menyewa, hal mana untuk harga sewa per tahunnya akan ditentukan oleh para pihak, termasuk keseluruhan nilai sewa menyewa yang disepakati para pihak, akan dicantumkan dalam perjanjian sewa menyewa;

Bahwa dalam perjanjian sewa-menyewa dimaksud, secara nyata tidak mencantumkan nilai sewa per tahun atau keseluruhan nilai sewa yang disepakati oleh para pihak,

6. Bahwa penegasan atas “ketidak benaran” hubungan hukum sewa-menyewa antara Penggugat dengan Tergugat I sebagaimana terurai dalam klausul-klausul yang terdapat di dalam Akta Sewa-Menyewa Nomor: 119 tanggal 22 September 2011, yaltu antara lain:

• Bahwa secara riil atau secara nyata Penggugat yang dinyatakan selaku pihak penyewa tidak pernah melakukan pembayaran sejumlah uang sewa kepada Tergugat I yang dinyatakan selaku pihak yang menyewakan, demikian pula sebaliknya Tergugat I yang dinyatakan selaku pihak yang menyewakan tidak pemah menerima pembayaran sejurnlah uang dan Penggugat yang dinyatakan selaku pihak penyewa;

• Bahwa berkaitan dengan hal tersebut, sekalipun dalam klausula pasal 2 perjanjian sewa-menyewa tersebut dinyatakan telah adanya kesepakatan nilai sewa menyewa, serta dinyatakan telah pula dilakukan pembayaran, sekaligus akta perjanjian sewa-menyewa dimaksud berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah, narnun hal tersebut senyatanya tidak benar, oleh karena logika hukumnya untuk penyerahan dan penerimaan uang sewa-menyewa untuk jangka waktu sewa-menyewa selama 100 (seratus) tahun dalam jumlah uang yang cukup besar, selain adanya akta perjanjian sewa-menyewa, maka akan dibuatkan kwitansi sebagai “bukti” penyerahan dan penerimaan uang sewa-menyewa;

• Bahwa secara riil atau secara nyata dalam kurun waktu sebelum diiakukannya proses tukar-menukar tanah obyek sewa-menyewa, halmana Penggugat sama sekali tidak pernah menempati dan memanfaatkan tanah obyek sewa-menyewa tersebut baik sebagian atau seluruhnya, termasuk tidak pernah mengalihkan hak sewa-menyewa tersebut kepada pihak lainnya baik sebagian atau seluruhnya;

7. Bahwa quod non peristiwa hukum dalam hubungan hukurn sewa-menyewa antara Penggugat dengan Tergugat I memang benar terjadi, yang dihubungkan dengan uraian posita maupun petiturn gugatan Penggugat pada bagian kerugian materiil, maka Penggugat tidak mungkin akan mendalilkan yaitu: “sisa masa sewa yang masih menjadi hak Penggugat adalah: 95 (sembilan puluh lima,) tahun dikaitkan dengan nilai pasar sewa tanah di sekitar Obyek Sewa pada saat gugatan ini dibuat adalah sebesar kurang. lebih Rp. 10.000.000,-/are’tahun...dan seterusnya, halmana Penggugat sudah barang tentu akan menentukan atau menyebutkan secara riil dan tegas nilai sewa-menyewa per are per tahunnnya berdasarkan bukti kwitansi penyerahan dan penerimaan uang pembayaran sewa-menyewa dimaksud;

8. Bahwa sekali lagi Tergugat I tegaskan bahwasanya hubungan hukum yang terjadi antara Penggugat dengan Tergugat I adalah hubungan hukum hutang-piutang untuk kepentingan pembelian tanah, dan bukan hubungan hukum sewa-menyewa;

9. Bahwa tindakan hukum Tergugat I yang telah melakukan proses tukar-menukar tanah hak miliknya sebagaimana terurai dalam Sertipikat Hak Milik Nomor: 3907/Desa Ungasan, Surat Ukur No. 434/1959, tanggal 12 Oktober 1999, tercatat atas nama MARIA QUARYANTI SETIA PUTRI (Tergugat I) kepada Tergugat II sebagairnana terurai dalam Akta Tukar Menukar Nomor: 60/2014 yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT I Wayan Rasmawan, SH.,M.Kn., adalah sah menurut hukum, terbukti proses pendaftaran dan peralihan hak dan Tergugat I kepada Tergugat II pada Kantor Pertanahan Kabupaten Badung berjalan dengan lancar tanpa adanya keberatan dan pihak manapun termasuk pihak Penggugat, sehingga dengan demikian dali! Penggugat yang menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan wanprestasi terhadap akta perjanjian sewa-menyewa dimaksud tidak berdasar dan beralasan hukum, sehingga sudah sepatutnya untuk ditolak;

10. Bahwa oleh karena Tergugat I tidak terbukti melakukan perbuatan wanprestasi, maka terhadap dalil Penggugat berupa: permintaan pembayaran ganti rugi secara materiil dan immateriil, termasuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar: Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan atau kelalainnya memenuhi kewajiban hukumnya, sudah sepatutnya untuk ditolak;

11. Bahwa selain itu terhadap tuntutan Penggugat untuk meletakkan sita jaminan atas tanah dan bangunan berikut asset Spa Faktori Bali milik Tergugat I yang terletak di Jalan Pura Pengulapan 3, Desa Ungasan, Jimbaran Badung, tuntutan provisi untuk memerintahkan siapapun juga termasuk Tergugat II untuk rnengosongkan dan tidak menggunakan tanah Obyek Sewa yakni sebidang tanah yang sebelumnya dengan Sertipikat Hak Milik Nomor: 3907, menurut Surat Ukur tertanggal 12 Oktober 1999 Nomor: 434/1999 seluas 1.450 M2 (seribu empat ratus lima puluh meter persegi), terletak di Desa Ungasan, sertipikat tercatat atas nama Maria Quaryanti Setia Putri yang sekarang telah diubah menjadi Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor:2054/Desa Ungasan, SHGB tercatat atas nama PT. Garuda Adhimatra Indonesia, berikut bangunan di atas tanah Obyek Sewa tersebut, termasuk terhadap tuntutan putusan serta merta (uit voerbaar bij vooraad), sangatlah tidak berdasar dan beralasan hukum, sehingga sudah sepatutnya untuk ditolak;

12. Bahwa dalil Gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya tidak perlu Tergugat I tanggapi oleh karena tidak ada relevansinya;

13. Bahwa berdasarkan segala uraian tersebut di atas oleh karena gugatan Penggugat tidak berdasar dan beralasan hukum, maka sudah sepatutnya Majelis Hakim pemeriksa perkara a quo untuk menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

Maka berdasarkan segala uraian tersebut di atas, Tergugat I mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo berkenan untuk menjatuhkan putusan yang Amarnya adalah sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI

1. Mengabulkan eksepsi Tergugat I untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (met ontvanklijke verklaard);

DALAM KONPENSI

• Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

ATAU :

Apabila Majelis Hakim yang memeriksa perkara ini berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya ( EX AEQUO ET BONO ) ;

JAWABAN DARI TERGUGAT II:

1. Bahwa Tergugat II menolak seluruh dalil Para Penggugat dalam surat gugatan Penggugat kecuali yang diakui secara tegas dan/atau terbukti kebenarannya dalam sidang pengadilan;

2. Dalam Eksepsi

Gugatan Penggugat Salah Alamat (Error In Persona)

Bahwa faktanya gugatan Penggugat adalah perkara perdata tentang perbuatan cidera janji/ Wanprestasi tentang Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I sehingga Tergugat II merasa keberatan dengan gugatan Penggugat dengan alasan:

1. Bahwa Perjanjian hanya mengikat para pihak yang membuatnya;

2. Bahwa gugatan Wanprestasi hanya dapat diajukan oleh Para Pihak yang sepakat dalam perjanjian karena perbuatan Wanprestasi hanya dapat dituju kepada pihak-pihak yang tidak melaksanakan isi perjanjian;

3. Bahwa faktanya antara Penggugat dengan Tergugat II tidaklah pernah mendatangani suatu perjanjian apapun sehingga tidak benar jika Tergugat II ditarik sebagai pihak dalam Perkara A quo;

4. Bahwa selain itu Tergugat II adalah pembeli beritikad baik yang harus dilindungi oleh undang-undang.

Berdasarkan uraian di atas telah jelas dan tegas jika gugatan Penggugat ini adalah Salah Alamat (Error In Persona)

Gugatan Penggugat Obscuur Libel atau Kabur

Bahwa Penggugat menyatakan sebagai penyewa tanah namun faktanya tidak ada 1 (satu) buktipun penguasan fisik atas tanah dari Penggugat sehingga apakah sewa menyewa ini dapat terlihat wajar ataukah sewa menyewa ini hanya ilusi Penggugat untuk membuat kabur tentang adanya Penyelundupan hukum kepemilikan tanah;

Bahwa Penggugat mendalilkan menyewa tanah dari Tergugat I faktanya penyewaan terhadap benda tidak bergerak yang akan disewa oleh orang asing hanyalah boleh dilakukan atas sewa bangunan bukan tanahnya sebagaimana Pasal 44 Undang-undang Pokok Agraria;

Bahwa penyewaan atas hal tersebut haruslah dilakukan atas tanah Hak milik yang telah didaftarkan menjadi hak pakai dengan demikian kami mensomir Penggugat untuk membuktikan adanya penurunan hak milik atas tanah menjadi hak pakai atas objek gugatan;

Bahwa apakah sah dijadikan dasar gugatan Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I jika nyata-nyata akta tersebut batal demi hukum?

Bahwa dengan tidak adanya dasar hukum dalam gugatan ini maka gugatan yang tidak memiliki dasar hukum pantaslah jika tidak di terima.

Bahwa selain itu gugatan ini kabur karena terbukti dan tidak dapat terbantahkan bahwasanya Tergugat II tidaklah pernah menjadi pihak dalam perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat I;

Bahwa apakah pihak yang tidak pernah melakukan perjanjian dengan Penggugat dapat dijadikan sebagai pihak dalam perkara wanprestasi? Hal ini lah yang membuat kabur gugatan Penggugat;

Bahwa Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 03 Tahun 2015 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Republik Tahun 2015 sebagai Pedoman Pelaksana Tugas; dan Point 9 Rumusan Hukum Bidang Perdata Hasil Rapat Kamar Perdata MARI yang diselenggarakan pada tanggal 14 s.d. 16 Maret 2011 yang menyatakan Pembeli beritikad baik haruslah dilindungi dan tidak dapat dituntut atas kerugian yang ditimbulkan dapat dituntut menjadi pihak dalam perkara wanprestasi? Hal ini juga yang menjadikan kaburnya gugatan ini;

Berdasarkan uraian diatas kami mohon agar gugatan ini dinyatakan tidak dapat diterima.

3. Dalam Pokok Perkara

• Bahwa Tergugat II menolak seluruh dalil-dalil Para Penggugat dalam surat gugatan Penggugat kecuali yang diakui secara tegas dan/atau terbukti kebenarannya dalam sidang pengadilan;

• Bahwa dalil-dalil yang diutarakan Tergugat II dalam eksepsi berlaku juga dalam pokok perkara ini;

• Bahwa Tergugat membantah dalil-dalil seluruh dalil gugatan Penggugat sebagai berikut:

TENTANG

Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I

1. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I adalah PERJANJIAN YANG TELAH MELANGGAR KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH OLEH PIHAK ASING YANG BEKERJA DI INDONESIA

1. Peraturan Pemerintah Nomor 41/1996 tentang pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia yang ditindak lanjuti oleh Peraturan Menteri Negara Agraria? Kepala BPN No. 7 Tahun 1996 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 8/1996, yang menjelaskan secara garis besar hal-hal sebagai berikut:

• Pada prinsipnya Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan memiliki suatu tempat tinggal, bisa berupa rumah yang berdiri sendiri atau satuan rumah susun yang dibangun diatas tanah Hak Pakai (bukan tanah hak milik sebagaimana gugatan Penggugat);

• Rumah yang berdiri sendiri dapat dibangun diatas tanah negara atau hak pakai yang berasal dari tanah Hak Milik yang diberikan oleh pemegang Hak Milik dengan Akta PPAT, (dengan demikian artinya tanah Hak Milik tersebut harus berubah terlebih dahulu menjadi Hak Pakai dan pelaksanaannya menggunakan Pejabat Pembuat Akta Tanah bukan Notaris);

• Perjanjian pemberian hak pakai diatas hak milik wajib dicatat dalam buku tanah sertipikat Hak Milik yang bersangkutan. Jangka waktu hak pakai diatas tanah hak milik sesuai dengan kesepakatan dalam perjanjian, namun tidak boleh lebih lama dari 25 tahun . Jangka waktu hak pakai tidak dapat diperpanjang tapi hanya dapat diperbaharui untuk jangka waktu 20 tahun;

2. Bahwa terbukti Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badungbukan sewa menyewa rumah tinggal melainkan sewa menyewa tanah.Sedangkan yang dikenal dalam Pasal 44 Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria adalah SEWA BANGUNAN bukan SEWA TANAH; selain itu akta sewa menyewa tersebut juga tidak didaftarkan hak pakainya;serta jangka waktunya 100 tahun hal ini melebihi 25 tahun yang diperbolehkan oleh Peraturan perundang-undangan. Hal inilah yang menunjukan adanya indikasi penyelundupan hukum.

2. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I adalah PERJANJIAN YANG MENGANDUNG PENYELUNDUPAN HUKUM AGRARIA

1. Bahwa perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat I sebagaimana Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung dilakukan untuk menyelundupkan kepemilikan hak milik atas benda tidak bergerak milik Tergugat I yang diminati atau diinginkan oleh Penggugat selaku Warga Negara Asing;

2. Bahwa penyelundupan hukum yang dilakukan oleh Penggugat itu dilaksanakan dengan cara-cara yang melawan hukum dengan adanya surat kuasa dan perjanjian sewa yang jangka waktunya melebihi ketentuan yang diperbolehkan oleh undang-undang;

3. Bahwa jika dilihat secara sepintas memang perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat tidaklah menyalahi aturan namun jika diperhatikan secara seksama terlihat dengan jelas upaya penyelundupan hukum pemindahan hak atas kepemilikan;

4. Bahwa hal penyelundupan hukum pemindahan hak atas kepemilikan ini dikenal dengan istilah Trustee atau nomine.

3. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I adalah PERJANJIAN YANG MELAWAN HUKUM

Bahwa penyelundupan hukum sebagaimana telah diuraikan diatas adalah perbuatan yang melawan hukum sebagaimana Pasal 9 ayat (1), Pasal 21, Pasal 26 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria

Pasal 9

1. Hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hubungan dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas ketentuan Pasal 1 dan 2

Pasal 21

1. Hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik

Pasal 26

2. Setiap Jual-Beli, penukaran, Penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang disamping kewarga negaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang telah ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat (2), adalah batal demi hukum dan tanah jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa pihak-pihak yang membebani tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

4. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I adalah PERJANJIAN YANG DIBUAT DENGAN ITIKAD BURUK

1. Bahwa dalam pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik;

2. Bahwa dalam Pasal 1339 KUHPerdata menyatakan perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang;

5. Bahwa dengan demikian pembuatan perjanjian sebagaimana tertuang dalam Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I terlihat sangat jelas itikad buruk Penggugat dalam membuat perjanjian tersebut karena adanya pelanggaran terhadap undang-undang dan kepatutan.

5. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I adalah PERJANJIAN YANG BATAL DEMI HUKUM

1. Bahwa sebagaimana telah terurai diatas, adanya pelanggaran terhadap Pasal 9 ayat (1), Pasal 21 ayat (1) Pasal 26 ayat 2 Undang-undang Nomor 5 tahun 1961 maka jelas dan tegas jika perjanjian Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I tidaklah memiliki unsur SYARAT SAH PERJANJIAN sebagaimana Pasal 1320 KUHPerdata;

2. Bahwa Syarat sah perjanjian yang dilanggar oleh Penggugat adalah syarat objektif yaitu pelanggaran terhadap adanya kausa yang halal;

3. Bahwa jelas dan tegas dalam Pasal 1335 KUHPerdata, suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab yang halal, atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan hukum;

4. Bahwa menurut Prof. Subekti tidak terpenuhinya syarat objektif dalam perjanjian menyebabkan perjanjian batal demi hukum atau serta merta dan tujuan para Pihak yang mengadakan perjanjian tersebut untuk melahirkan suatu perikatan hukum adalah gagal, dengan demikian tidak ada dasar bagi Para Pihaknya untuk saling menuntut didepan hukum;

5. Bahwa selain itu, menurut Prof. Dr. R. Wirjono Prodjodikoro, S.H. perjanjian yang tidak memiliki syarat objektif dianggap suatu pembatalan mutlak (absolute nietigheid) yaitu suatu perjanjian harus dianggap batal meskipun tidak diminta oleh suatu pihak.

6. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I TIDAK DAPAT DIJADIKAN DASAR GUGATAN

Bahwa sebagaimana telah diuraikan diatas, perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat IdenganAkta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badungyang terbukti dan tidaklah terbantahkan tidak memiliki itikad baik sebagaimana Pasal 1338 Jo Pasal 1339 KUHPerdata sehingga tidak memiliki kekuatan hukum serta tidak memenuhi unsur Perjanjian sebagaimana Pasal 1320 sehingga perjanjian tersebut Batal Demi Hukum atau pembatalan mutlak (absolute nietigheid) maka menurut Prof Subekti dan Prof. Dr. R. Wirjono Prodjodikoro, S.H tidak ada dasar bagi Para Pihaknya untuk saling menuntut didepan hukum.

7. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I adalah TIDAK DAPAT DIMINTAKAN PENGEMBALIAN KERUGIAN

Bahwa sebagaimana telah diuraikan diatas, perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat I dengan Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung, telah terbukti dan tidaklah terbantahkan tidak memiliki itikad baik sebagaimana disyaratkan oleh Pasal 1338 Jo Pasal 1339 KUHPerdata sehingga tidak memiliki kekuatan hukum; serta tidak memenuhi unsur Perjanjian sebagaimana Pasal 1320 sehingga perjanjian tersebut Batal Demi Hukum atau pembatalan mutlak (absolute nietigheid); selain itu telah ditentukan dalam Pasal 26 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria yang intinya: untuk setiap perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing adalah batal karena hukum dan “semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali”

8. Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung antara Penggugat dengan Tergugat I adalah TIDAK MENGIKAT TERGUGAT II

Bahwa sebagaimana telah diuraikan diatas, Perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat I tentang Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H. yang antara kedua belah pihak saja tidak memiliki kekuatan hukum dan telah batal demi hukum maka Perjanjian tersebut juga tidak berlaku kepada Tergugat II yang tidak pernah mengetahui dan menandatangani perjanjian tersebut.

Tentang

Tidak Adanya Perbuatan Wanprestasi Tergugat I kepada Penggugat

1. Bahwa sebagaimana uraian Tergugat II di atas, untuk menghindari Pengulangan maka hal-hal Point 1 sampai dengan 8 diatas termasuk dalam jawaban ini;

2. Bahwa faktanya dasar hukum mengajukan gugatan ini telah terbantahkan yaitu perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat Idengan Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung yang terbukti dan tidaklah terbantahkan tidak memiliki itikad baik sebagaimana Pasal 1338 Jo Pasal 1339 KUHPerdata sehingga tidak memiliki kekuatan hukum; serta tidak memenuhi unsur Perjanjian sebagaimana Pasal 1320 KUHPerdata karena adanya pelanggaran terhadap Undang-undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah lainnya sehingga perjanjian tersebut Batal Demi Hukum atau pembatalan mutlak (absolute nietigheid) maka jelas dan tegas akta tersebut tidaklah dapat dijadikan dasar gugatan;

3. Bahwa karena tidak adanya Wanpretasi yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat maka sudah tepat jika permohonan untuk Tergugat I untuk dinyatakan melakukan perbutan wanprestasi mohon untuk ditolak seluruhnya;

TENTANG

Tergugat II adalah Pembeli Beritikad Baik Yang Harus Dilindungi

1. Bahwa sebagaimana Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 03 Tahun 2015 tentang Pemberlakukan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Republik Tahun 2015 sebagai Pedoman Pelaksana Tugas; dan Rumusan Hukum Bidang Perdata Hasil Rapat Kamar Perdata MARI yang diselenggarakan pada tanggal 14 s.d. 16 Maret 2011: Pembeli beritikad baik haruslah dilindungi;

2. Bahwa faktanya Tergugat II adalah pemilik tanah a quo berdasarkan Sertipikat Hak Guna Nomor: 2054 Desa Ungasan Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung Propinsi Bali, dengan perolehan tanah yang dilakukan dengan itikad baik dengan tata cara perolehan tanah sebagai berikut:

1. Bahwa Tergugat II memperoleh tanah a quo dari Tergugat I yang dahulu bersertipikat Hak Milik Nomor 3907 Desa Ungasan Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung Propinsi Bali berdasarkan Akta Tukar Menukar Nomor 60/2014 yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah I Wayan Rusmawan, SH., Mkn., Daerah Kerja Kabupaten Badung;

2. Bahwa selain dengan akta tukar menukar tersebut Tergugat II juga membayarkan sejumlah uang untuk membeli bangunan yang terletak diatas tanah a quo bekas milik Tergugat I berdasarkan surat pernyataan tertanggal 14 Maret 2014;

3. Bahwa faktanya sertipikat Hak Milik Nomor 3907 Desa Ungasan Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung Propinsi Bali hapus dan diubah menjadi Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 2054 Desa Ungasan Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung Propinsi Bali pada tanggal 18 Juli 2014;

4. Bahwa sebelum pencatatan perubahan nama pemilik terlebih dahulu telah diperiksa dan sesuai dengan daftar dikantor pertanahan pada tanggal 8 Agustus 2014 sehingga jelas dan tegas kondisi sertipikat tersebut dalam keadaan clear dan clean yang artinya tidak dalam keadaan jaminan ataupun sengketa;

5. Bahwa dengan dilakukannya pengecekan terlebih dahulu maka sudah jelas dan sudah benar jika perbuatan hukum tukar menukar antara Penggugat dan Tergugat adalah dilakukan dengan itikad baik;

6. Bahwa mengenai gugatan Penggugat tentang adanya Hak Tanggungan Nomor 6555/2011 atas Nama Penggugat adalah dalil yang mengada-ada karena faktanya telah terjadi Roya berdasarkan surat Roya Nomor tertanggal24/07/2012 dari Penggugat sebagaimana tercatat dalam Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 2054 Desa Ungasan Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung Propinsi Bali;

7. Bahwa selain itu faktanya setelah diangkatnya Roya atas Hak Tanggungan Nomor 6555/2011 atas Nama Penggugat, sudah pernah ada hak tangungan lain milik PT Bank Commonwealth dengan nomor Hak Tanggungan 6085/2012 yang juga telah di Roya berdasarkan Surat Roya Nomor 112/CDU/III/2014 tanggal 25 Maret 2014;

TENTANG

Tergugat II tidaklah dapat dihukum karena Wanprestasi atau tunduk dalam putusan yang Perjanjian tersebut tidak ditandatanganinya

1. Bahwa terbukti dan tidak dapat dibantahkan dalam Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung, Tergugat II tidak pernah mengetahui dan menandatangani atau ikut serta sebagai pihak dalam perjanjian tersebut sehingga tidak tepat jika Tergugat II yang tidak tahu menahu menanggung hukuman atas perbuatan yang bukan dilakukannya;

2. Bahwa terbukti dan tidak terbantahkan jika Tergugat II adalah pembeli dengan itikad baik yang perlu dilindungi sehingga tidak tepat dan tidak benar jika Tergugat II harus dihukum atas perbuatan yang tidak Tergugat II lakukan.

TENTANG

Tuntutan Ganti Rugi Penggugat

1. Bahwa sebagaimana telah diuraikan diatas,Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung telah terbukti dan tidaklah terbantahkan perjanjian tersebut tidak memiliki itikad baik sebagaimana Pasal 1338 Jo Pasal 1339 KUHPerdata sehingga tidak memiliki kekuatan hukum; serta tidak memenuhi unsur Perjanjian sebagaimana Pasal 1320 KUHPerdata karena adanya pelanggaran terhadap Undang-undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah lainnya sehingga perjanjian tersebut Batal Demi Hukum atau pembatalan mutlak (absolute nietigheid) maka jelas dan tegas akta tersebut tidaklah dapat dijadikan dasar gugatan.

2. Bahwa selain itu telah jelas dan tegas Pasal 26 ayat (2) menyatakan semua pembayaran yang telah diterima oleh pemiliki tidak dapat dituntut kembali.

3. Bahwa karena terbukti dan adanya larangan pengembalian pembayaran maka gugatan Penggugat tentang ganti kerugian pantaslah jika ditolak untuk seluruhnya.

TENTANG

Gugatan Ini Tidak Memiliki Dasar Hukum

1. Bahwa telah diuraikan diatas dasar hukum gugatan ini tidaklah ada karena Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H., Notaris Kuta Badung telah terbukti dan tidaklah terbantahkan perjanjian tersebut tidak memiliki itikad baik sebagaimana Pasal 1338 Jo Pasal 1339 KUHPerdata sehingga tidak memiliki kekuatan hukum; serta tidak memenuhi unsur Perjanjian sebagaimana Pasal 1320 KUHPerdata karena adanya pelanggaran terhadap Undang-undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah lainnya sehingga perjanjian tersebut Batal Demi Hukum atau pembatalan mutlak (absolute nietigheid) maka jelas dan tegas akta tersebut tidaklah dapat dijadikan dasar gugatan

2. Bahwa dengan demikian gugatan yang tidak memiliki dasar hukum sudah sepatutnya untuk ditolak untuk seluruhnya.

TENTANG

Provisi, Sita Jaminan, Uit Voerbaar Bij Voorad dan Biaya perkara

1. Bahwa karena gugatan ini tidaklah memiliki dasar hukum maka sudah sepatutnya terhadap permohonan provisi, sita jaminan dan Uit Voerbaar Bij Voorad ditolak untuk seluruhnya;

2. Bahwa untuk biaya perkara karena Tergugat II dapat membuktikan dalil-dalil jawabanya dan Penggugat adalah pihak yang kalah maka sudah sepatutnya Penggugat dihukum untuk membayar biaya perkara

Berdasarkan seluruh uraian diatas maka kami mohon kepada majelis hakim yang memeriksa perkara ini untuk memutus perkara ini sebagai berikut:

DALAM PROVISI

• Menolak Provisi Para Penggugat untuk seluruhnya

DALAM EKSEPSI

• Menerima Eksepsi Tergugat I untuk seluruhnya

• Menyatakan gugatan Para Penggugat tidak dapat diterima

DALAM POKOK PERKARA

• Menolak gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya

• Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara

Atau Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono)

Mengutip serta memperhatikan uraian – uraian tentang hal yang tercantum dalam turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Denpasar tanggal 21 Pebruari 2017 Nomor :585/Pdt.G/2016/PN.Dps. yang amar selengkapnya berbunyi sebagai berikut :

DALAM PROVISI.

• Menolak tuntutan Provisi Penggugat untuk seluruhnya ;

DALAM EKSEPSI.

• Mengabulkan eksepsi dari Tergugat-Tergugat tersebut ;

DALAM POKOK PERKARA.

1. Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Onvankelijke Verklaard);

2. Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara yang sampai hari ini ditetapkan sejumlah Rp.1.706.000,00 (satu juta tujuh ratus enam ribu rupiah);

Membaca Akta permohonan banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Denpasar , yang menyatakan bahwa pada tanggal 1 Maret 2017 Kuasa Pembanding semula Penggugat telah mengajukan permohonan banding atas putusan Pengadilan Negeri Denpasar Tanggal 21 Pebruari 2017 Nomor 585/ Pdt.G / 2016 / PN.Dps, untuk diperiksa dan diputus dalam Pengadilan Tingkat Banding ;

Membaca Risalah Pemberitahuan Pernyataan Banding yang dibuat oleh Jurusita Pengadilan Negeri Denpasar yang menyatakan bahwa permohonan banding tersebut telah diberitahukan secara sah dan seksama kepada Terbanding I, II semula Tergugat I, II, masing – masing pada tanggal 3 Maret 2017 dan 6 Maret 20117 ;

Membaca memori banding yang diajukan oleh Pembanding semula Penggugat tertanggal 11 April 2017 dan oleh Juru sita Pengadilan Negeri Denpasar telah diberitahukan dan diserahkan kepada Terbanding I, II semula Tergugat I, II masing – masing pada tanggal 13 April 2017 dan tanggal 18 April 2017 , yang pada pokoknya sbb :

1. Keberatan Pembanding (dahulu Penggugat) terhadap Provisi:

1. Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie dalam Provisi tidak tepat, karena jika Judex Factie cermati pokok perkara dari Pembanding (dahulu Penggugat) adalah wanprestasinya Terbanding I (dahulu Tergugat I) oleh karena pada tahun 2014 telah melakukan perjanjian tukar menukar atas obyek tanah sewa (dengan Akta Tukar Menukar Nomor: 60/2014 tanggal 26 September 2014 yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT I Wayan Rusmawan, S.H., M.Kn.) dengan Terbanding II (dahulu Tergugat II) yang telah disewa terlebih dahulu oleh Pembanding (dahulu Penggugat) dari Terbanding I (dahulu Tergugat I) dengan masa sewa terhitung sejak tanggal 26 Agustus 2011 dan berlaku sampai dengan 26 Agustus 2111 (sebagaimana Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH);

Bahwa perjanjian tukar menukar tersebut tidak pernah diperjanjikan sebelumnya dalam Akta Sewa Menyewa No. 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH sebagaimana ketentuan pasal 1576 KUH Perdata yang mana mengakibatkan Penggugat tidak lagi bisa menggunakan tanah yang disewanya sebagaimana hak seorang penyewa sesuai ketentuan pasal 1550 (e) KUH Perdata. Dan oleh karena Terbanding I (dahulu Tergugat I) telah melakukan pebuatan wanprestasi maka Pembanding (dahulu Penggugat) meminta pembatalan Akta Sewa Menyewa dan meminta Terbanding I (dahulu Tergugat I) membayar seluruh kerugian Pembanding (dahulu Penggugat) akibat perbuatan wanprestasi Terbanding I (dahulu Tergugat I) kepada Pembanding (dahulu Penggugat);

2. Bahwa tuntutan Provisi Pembanding (dahulu Penggugat) sama sekali tidak masuk dalam pokok perkara, tuntutan Provisi Penggugat (sekarang Pembanding adalah agar Obyek Sewa yakni sebidang tanah yang sebelumnya dengan Sertifikat Hak Milik Nomor: 3907, menurut Surat Ukur tertanggal 12 Oktober 1999 Nomor: 434/1999 seluas 1.450 M2 (seribu empat ratus lima puluh meter persegi), terletak di Desa Ungasan, sertifikat tercatat atas nama Maria Quaryanti Setia Putri yang sekarang telah diubah menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor: 2054/Desa Ungasan, SHGB tercatat atas nama: PT. Garuda Adhimatra Indonesia berikut bangunan di atasnya untuk dikosongkan dan tidak digunakan oleh siapapun termasuk Terbanding II (dahulu Tergugat II) agar kerugian Pembanding (dahulu Penggugat) tidak semakin besar;

3. Bahwa permintaan Provisi dari Pembanding (dahulu Penggugat) adalah didasarkan bukti autentik yakni Akta Sewa Menyewa Nomor 119 tertanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH yang tidak bisa dibantah kebenarannya dan Pembading (dahulu Penggugat) adalah Penyewa yang beretikad baik yang bersesuaian dan sejalan dengan SEMA No. 3 Tahun 2001 angka 4 huruf a dan c, cukup alasan bagi Judex Factie untuk

4. menerima dan mengabulkan permohonan tuntutan Provisi dari Pembanding (dahulu Penggugat).

2. Keberatan Pembanding dahulu Penggugat terhadap putusan Dalam Eksepsi:

- Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie adalah tidak tepat yang menyatakan tidak ada hubungan hukum antara Pembanding (dahulu Penggugat) dan Terbanding II (dahulu Tergugat II) dengan dalil semata-mata hanya karena dasar gugatan Pembanding (dahulu Penggugat) adalah Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 119 tanggal tanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH yang ditandatangani oleh Pembanding (dahulu Penggugat) dan Terbanding I (dahulu Tergugat I) dan tidak ditandatangani oleh Terbanding II (dahulu Tergugat II) karena faktanya Pembanding (dahulu Penggugat) masih memiliki hak sewa atas tanah tersebut sampai 26 Agustus 2111 namun faktanya tanah obyek sewa tersebut dikuasai dan digunakan oleh Terbanding II (dahulu Tergugat II) berdasarkan Akta Tukar Menukar Nomor: 60/2014 tanggal 26 September 2014 yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT I Wayan Rusmawan, S.H., M.Kn. yang mana penguasaan atas tanah obyek sewa tersebut diakui kebenarannya oleh Terbanding II (dahulu Tergugat II) dalam sidang Pemeriksaan Setempat atas perkara a quo, sementara di sisi lain tidak ada satupun klausul dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 119 tanggal tanggal 22 September 2011 yang dibuat di hadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH yang memperjanjikan bahwa Terbanding I (dahulu Tergugat I) boleh mengalihkan tanah sewa tersebut kepada pihak lain selama masa sewa masih berlangsung. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1576 KUH Perdata yang pada intinya menyatakan jual beli (atau pengalihan hak) atas tanah obyek sewa tidak menghapus sewa menyewa yang sudah terjadi sebelumnya dan kecuali sudah diperjanjikan sebelumnya dalam perjanjian sewa menyewa. Sehingga jelas sesuai hukum, bahwa Hak Sewa Pembanding (dahulu Penggugat) masih sah berlaku. Bahwa sesuai fakta hukum yang ada Terbanding II (dahulu Tergugat II) lah yang menguasai dan menggunakan obyek tanah sewa (tanah sengketa) sehingga sangat beralasan hukum Terbanding II (dahulu Tergugat II) untuk ditarik oleh Pembanding (dahulu Penggugat) dalam gugatannya sebagai Terbanding II (dahulu Tergugat II).

III . Bahwa Pembanding dahulu Penggugat keberatan dengan putusan

Pengadilan Negeri Denpasar yang menyatakan bahwa gugatan Penggugat tidak dapat diterima yang didasarkan pada pertimbangan pertimbangan hukum atas Eksepsi yang tidak tepat karena sebagaimana yang telah disampaikan oleh Pembanding sebagaimana diatas tidak ada kesalahan dalam formalitas gugatan;

Bahwa berdasarkan hal hal tersebut diatas maka Pembanding mohon agar Pengadilan Tinggi Denpasar berkenan memeriksa dan mengadili perkara a quo, serta mohon untuk memutuskan perkara ini dengan amar putusan yang pada pokoknya menerima permohonan Banding dari Pembanding dan membatalkan putusan Pengadilan Negeri Denpasar serta mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

Membaca Kontra Memori Banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Terbanding I semula Tergugat I tertanggal 4 Mei 2017 yang pada pokoknya sebagai berikut :

1. Bahwa Terbanding I/Tergugat I sangat sependapat dengan Putusan a quo karena sudah tepat dalam pertimbangan hukum maupun dalam penerapan hukumnya oleh karena itu mohon kiranya untuk dipertahankan dan diperkuat oleh Pengadilan Tinggi Denpasar yang memeriksa dan mengadili perkara a quo dalam Tingkat Banding;

2. Bahwa hubungan hukum sewa-menyewa tanah sebagaimana diuraikan oleh Pembanding/Penggugat dengan mendasarkan pada Akta Sewa-Menyewa Nomor: 119 tanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta hanyalah bersifat “piktif” semata, oleh karena hubungan hukum yang sebenarnya terjadi antara Pembanding/Penggugat dengan Terbanding I/Tergugat I adalah hubungan hutang-piutang sebagaimana diuraikan dalam Akta Pengakuan Hutang Dengan Memakai Jaminan Nomor: 120, tanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH., disertai dengan pembebanan Hak Tanggungan Nomor: 6555/2011 Peringkat Pertama APHT PPAT Edy Nyoman Winarta, SH., Nomor: 539/2011, tanggal 15 Nopember 2011, atas nama pemegang Hak Tanggungan yaitu THOMAS HELMUT SCHMIDT (Pembanding/Penggugat);

3. Bahwa terkait dengan gugatan Pembanding/Penggugat tentang wanprestasi terhadap Akta Sewa Menyewa Nomor: 119 tanggal 22 September 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, SH., yang dinyatakan dilakukan oleh Terbanding I/Tergugat I, halmana oleh karena Terbanding II/Tergugat II tidak termasuk sebagai pihak dalam perjanjian Sewa Menyewa dimaksud, maka sudah tepat dan benar pertimbangan hukum judex facti berpendapat bahwa gugatan Pembanding/Penggugat terhadap Terbanding II/Tergugat II adalah salah subyek (error in persona), lebih-lebih Terbanding II/Tergugat II dalam petitum gugatan Pembanding/Penggugat tidak dituntut apa-apa, kecuali sekedar untuk tunduk terhadap putusan perkara a quo, padahal kualitas dan kedudukan Terbanding II/Tergugat II sama dengan Terbanding I/Tergugat I, sehingga dengan demikian gugatan Pembanding/Penggugat menjadi tidak jelas atau kabur (obscuur libel);

Bahwa atas uraian tersebut di atas Terbanding I/Tergugat I mohon kepada Ketua Pengadilan Tinggi Denpasar melalui Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo untuk berkenan menjatuhkan putusan yang Amarnya adalah sebagai berikut:

1. Menolak Permohonan Banding yang diajukan oleh Pembanding/Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor: 585/Pdt.G/2016/PN.Dps., tanggal 21 Februari 2017;

3. Menghukum Pembanding/Penggugat untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam perkara ini;

A T A U:

Apabila Majelis Hakim yang memeriksa perkara ini berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (EX AEQUO ET BONO);

Membaca Kontra Memori Banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Terbanding II semula Tergugat II tertanggal 27 April 2017 yang pada pokoknya menolak seluruh dalil Pembanding dalam memori bandingnya tertanggal 11 April 2017 baik keberatan terhadap Provisi, Eksepsi maupun dalam pokok perkaranya oleh karena menurut Terbanding II putusan Pengadilan Tingkat I sudah tepat dan benar karena fakta yang tidak dapat dibantahkan, Akta Perjanjian Sewa Menyewa antara Pembanding dengan Terbanding I sebagaimana bukti P-1, tidak mengikat Terbanding II karena Terbanding II tidaklah pernah menandatangani akta tersebut sedangkan dalam perkara a quo adalah gugatan wanprestasi namun mengikut sertakan Terbanding II sebagai Tergugat II adalah hal yang keliru karena salah subjek (error in persona);

Bahwa berdasarkan hal tersebut maka Terbanding II mohon agar Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Bali menolak permohonan Banding dari Pembanding dan Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor: 585/Pdt.G/2016/PN.Dps serta menghukum Pembanding untuk membayar biaya perkara Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

Menimbang, bahwa sebelum berkas perkara dikirim ke Pengadilan Tinggi Bali, Pembanding semula Penggugat dan para Terbanding semula para Tergugat telah diberi kesempatan untuk membaca berkas perkara ( inzage ) masing - masing tertanggal 22 Maret 2017 6 Maret 2017 dan 3 Maret 2017

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA

Menimbang, bahwa permohonan Banding atas putusan Pengadilan Negeri Denpasar tanggal 21 Pebruari 2017,Nomor 585/Pdt.G/2016/PN.Dps telah diajukan oleh Kuasa Pembanding semula Penggugat dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh Undang Undang , oleh karenanya permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;

Menimbang , bahwa Pengadilan Tinggi Bali setelah memeriksa dan meneliti serta mencermati dengan seksama berkas perkara beserta turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Denpasar tanggal 21 Pebruari 2017 Nomor 585/ Pdt.G/2016/PN.Dps dan telah pula membaca serta memperhatikan dengan seksama surat memori Banding yang diajukan oleh Pembanding/ Penggugat tertanggal 11 April 2017 dan surat Kontra memori Banding yang telah diajukan oleh Terbanding I / Tergugat I tertanggal 4 Mei 2017 serta surat Kontra Memori Banding dari Terbanding II/ Tergugat II tertanggal 27 April 2017 berpendapat sebagai berikut:

DALAM PROVISI:

Menimbang, bahwa alasan alasan dan pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Pertama dalam Provisi yang menolak tuntutan Provisi dari Penggugat / Pembanding karena sudah merupakan bagian dari pokok perkara menurut Pengadilan Tinggi sudah tepat dan benar, oleh karena itu putusan dalam Provisi tersebut dapat dipertahankan dan dikuatkan;

DALAM EKSEPSI:

Menimbang, bahwa mengenai pertimbangan hukum dan kesimpulan majelis hakim Pengadilan tingkat pertama yang telah mengabulkan Eksepsi dari para Tergugat / para Terbanding dengan alasan salah subyek karena telan menarik Tergugat II sebagai pihak sehingga menyebabkan gugatan Penggugat menjadi tidak jelas atau kabur ( Obscuur libel ) majelis hakim Pengadilan Tinggi tidak sependapat dengan alasan sebagai berikut:

• Bahwa dasar diajukannya gugatan ini adalah adanya Akta Perjanjian Sewa menyewa nomer 119 tanggal 22 September 2011 yang dibuat di Notaris Eddy Nyoman Winarta,SH antara Penggugat/ Pembanding dengan Tergugat I / Terbanding I terhitung sejak tanggal 26 Agustus 2011 sampai dengan tanggal 26 Agustus 2111;

• Bahwa sebelum habis masa sewanya ternyata Tergugat I /Terbanding I telah menukar tanah obyek sengketa dengan tanah milik Tergugat II/ Terbanding II berdasarkan Akta Tukar menukar nomer :60 /2014 tanggal 26 September 2014 dan saat ini Tergugat II / Terbanding II yang menguasai dan menggunakan obyek tanah sewa;

• Bahwa oleh karena faktanya Tergugat II /Terbanding II yang saat ini menguasai tanah sengketa dan dalam tuntutan Provisinya Penggugat menuntut agar obyek sengketa untuk dikosongkan maka tindakan Penggugat/ Pembanding yang telah menarik Tergugat II dalam perkara ini adalah sudah tepat dan benar, bukan error in persona serta tidak menjadikan perkara ini kabur ( Obscuur Libel );

Menimbang, bahwa berdasarkan hal hal tersebut maka Putusan dalam Eksepsi tersebut tidak dapat dipertahankan lagi dan harus dibatalkan;

DALAM POKOK PERKARA:

Menimbang, bahwa oleh karena Eksepsi dari para Tergugat telah ditolak maka majelis hakim Pengadilan Tinggi perlu mempertimbangkan mengenai pokok perkaranya yang oleh majelis hakim tingkat pertama telah dinyatakan tidak dapat diterima ;

Menimbang, bahwa yang menjadi dalil pokok gugatan Penggugat / Pembanding adalah bahwa Tergugat I/ Terbanding I telah melakukan wanprestasi dengan tidak memenuhi isi perjanjian sewa menyewa antara Penggugat / Pembanding dengan Tergugat I /Terbanding I yang dilakukan dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta,SH pada tanggal 22 Agustus 2016 yaitu Tergugat I / Terbanding Imelakukan tukar menukar atas obyek sewa dengan Tergugat II /Terbanding II sehingga Penggugat / Pembanding mengalami kerugian karena tidak dapat memanfaatkan obyek sewa nya, oleh karena itu Penggugat/Pembanding menuntut agar perjanjian tersebut dibatalkan dan Tergugat I/ Terbanding I harus membayar kerugian yang diderita oleh Penggugat / Pembanding;

Menimbang, bahwa dipihak lain Tergugat I menyangkal dalil tersebut dengan menyatakan bahwa tidak benar ada Perjanjian Sewa Menyewa antara Penggugat dengan Tergugat I, Akta Sewa Menyewa Nomer 119 tertanggal 22 September 2011 adalah fiktif belaka karena senyatanya Penggugat tidak pernah menyerahkan uang sewa dan Tergugat I juga tidak pernah menerima uang pembayaran Sewa dari penggugat . Bahwa yang benar hubungan hukum yang terjadi antara Penggugat dengan Tergugat I adalah hubungan hutang piutang dengan jaminan disertai dengan pembebanan Hak Tanggungan atas nama pemegang Hak Tanggungan yaitu THOMAS HELMUT SCHMIDT (Penggugat/ Pembanding ).

Demikian juga Tergugat II telah menyatakan keberatan ditarik sebagai Tergugat karena tidak ikut menandatangani perjanjian sewa menyewa antara Penggugat dengan Tergugat I serta Tergugat II melakukan tukar menukar tanah obyek sewa dengan Terguagat I sudah sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang berlaku;

Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil gugatannya Penggugat

Telah mengajukan surat bukti tertanda P1 s/d P12 dan seorang Ahli bernama Dr. I Ketut Tjukup,SH.MH sedangkan untuk menguatkan dalil bantahannya Tergugat I mengajukan surat bukti tertanda T1-1 s/d Ti-23, demikian juga Tergugat II mengajukan surat bukti tertanda TII-1 s/d TII-13;

Menimbang, bahwa sebelum menentukan apakah benar Tergugat I telah melakukan wanprestasi sebagaimana yang dituntut oleh Penggugat maka terlebih dahulu akan ditinjau apakah benar ada perjanjian Sewa Menyewa antara Penggugat dengan Tergugat I;

Menimbang, bahwa dari posita gugatan Penggugat dihubungkan dengan surat bukti P-1 telah terbukti bahwa benar pada tanggal 22 september 2011 Penggugat dengan Tergugat I telah mengadakan perjanjian Sewa Menyewa tanah sebagaimana tersebut dalam Akta Sewa Menyewa Nomor 119 tanggal 22 september 2011 yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta, S.H;

Menimbang, bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1338 Kitab Undang Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang Undang bagi yang membuatnya maka perlu ditinjau apakah perjanjian yang dibuat oleh para pihak tersebut telah sah menurut hukum;

Menimbang, bahwa syarat sahnya Perjanjian sebagaimana yang diatur dalam pasal 1320 Kitab Undang Undang Hukum Perdata harus mengandung unsur unsur sebagai berikut:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;

3. Suatu hal tertentu;

4. Sebab yang halal ( tidak bertentangan dengan Undang Undang, Kesusilaan dan Ketertiban umum );

Menimbang, bahwa mengenai unsur yang ke 4 yaitu sebab yang halal , majelis hakim dengan mencermati Akta Sewa menyewa No.119 tertanggal 22 September 2011 dimana Penggugat sebagai Warga Negara Asing menyewa tanah milik Tergugat I terhitung sejak tanggal 26 Agustus 2011 sampai dengan tanggal 26 agustus 2111 dengan harga sewa yang tidak ditentukan dalam Akta perjanjian tersebut;

Menimbang, bahwa Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia didalam pasal 5 nya menentukan bahwa perjanjian antara orang asing dengan pemegang hak untuk jangka waktu yang disepakati tetapi tidak lebih lama dari 25 tahun dan jangka waktu tersebut dapat diperbarui untuk jangka waktu yang tidak lebih lama dari 25 tahun atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian yang baru sepanjang orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia ;

Menimbang, bahwa dalam perkara aquo ,sewa menyewa tanah dengan jangka waktu yang sangat lama yaitu 100 tahun adalah hal yang tidak lazim, tindakan tersebut secara tidak langsung bertujuan untuk memberikan hak kepada Warga Negara Asing untuk menguasai tanah secara pribadi dengan jangka waktu yang tidak terbatas sehingga mengakibatkan berpindahnya hak milik kepada orang asing , hal mana bertentangan dengan pasal 26 ayat 2 Undang –Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok - Pokok Agraria dan juga bertentangan dengan pasal 21 ( 1 ) UUPA yang menyatakan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia;

Menimbang, bahwa berdasarkan hal hal tersebut maka syarat obyektif dari keabsahan Perjanjian ( unsur ke 4 ) yaitu mengenai sebab yang halal tidak terpenuhi karena bertentangan dengan Undang - Undang, oleh karena itu sesuai dengan pasal 1335 KUHPerdata , perjanjian yang tidak didasarkan oleh sebab yang halal atau terlarang, batal demi hukum sehingga tidak mempunyai kekuatan hukum, dengan demikian tuntutan Penggugat sebagaimana tersebut dalam petitum ke 2 agar perjanjian Sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris Eddy Nyoman Winarta,SH dinyatakan sah menurut hukum harus dinyatakan ditolak;

Menimbang, bahwa oleh karena tuntutan pokok dari Penggugat telah ditolak maka tuntutan selebihnya karena merupakan rangkaian dari gugatan pokok maka harus ditolak pula;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan pertimbangan tersebut diatas maka putusan Pengadilan Negeri Denpasar tanggal 21 Pebruari 2017 Nomor: 585/ Pdt.G/2016/ PN.Dps harus dibatalkan dan Pengadilan Tinggi akan mengadili sendiri sebagaimana tersebut dalam amar putusan dibawah ini;

Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding/ Penggugat berada dipihak yang kalah, maka kepadanya dihukum untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan;

Mengingat akan peraturan perundang undangan yang berlaku khususnya UU No.5 tahun 1960 Tentang Pokok – Pokok Agraria, Kitab Undang undang Hukum Perdata dan RBg serta ketentuan ketentuan hukum lain yang bersangkutan;

MENGADILI

-- Menerima permohonan banding dari Penggugat / Pembanding

-- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Denpasar tanggal 21 Pebruari 2017 Nomor : 585/Pdt.G/ 2016/ PN Dps yang dimohonkan banding tersebut

MENGADILI SENDIRI

DALAM PROVISI:

- Menolak Provisi dari Penggugat / Pembanding;

DALAM EKSEPSI:

- Menolak Eksepsi dari Tergugat / Terbanding;

DALAM POKOK PERKARA:

- Menolak gugatan Penggugat / Pembanding untuk seluruhnya;

- Menghukum Penggugat / Pembanding untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 150.000,- ( seratus lima puluh ribu rupiah );

Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Bali pada hari : Rabu tanggal 9 Agustus 2017, oleh Kami : SUTOYO.SH.M.Hum. Wakil ketua Pengadilan Tinggi Bali sebagai Ketua Majelis, I WAYAN KOTA.SH.MH dan ISTININGSIH RAHAYU,SH.M.Hum masing – masing sebagai Hakim Anggota untuk memeriksa dan mengadili perkara ini berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Bali tanggal 6 Juni 2017 Nomor .94/ Pen.Pdt / 2017 / PT.DPS , putusan mana diucapkan dalam persidangan yang terbuka untuk umum pada hari : Rabu tanggal 16 Agustus 2017 oleh Hakim Ketua Majelis dengan Hakim – Hakim Anggota ,serta dibantu oleh : I MADE RIKA , SH. Panitera Pengganti Pengadilan Tinggi tersebut tanpa dihadiri oleh kedua pihak yang berperkara ;

HAKIM ANGGOTA. HAKIM KETUA,

t.t.d t.t.d.

I WAYAN KOTA.SH.MH. SUTOYO, SH.M.Hum

t.t.d

ISTININGSIH RAHAYU,SH.M.Hum

PANITERA PENGGANTI,

t.t.d

I MADE RIKA , SH

PerincianBiaya – Biaya :

1. Meterai Rp. 6.000,-

2. RedaksiPutusan Rp. 5.000,-

3 . Pemberkasan Rp. 139.000,-

J u m l a h Rp. 150.000 ,- ( seratus lima puluh ribu rupiah )

Untuk Salinan Resmi

Denpasar, Agustus 2017

Panitera

H. BAMBANG HERMANTO WAHID, SH.M.Hum

NIP : 19570827 198603 1 006